Kauf bricht Pacht nicht - Studer - Anwälte und Notare

«Kauf bricht Pacht nicht» – Die Regelung
der Ausnahmen im Bereich der landwirtschaftlichen
Pacht de lege lata und de lege ferenda
von lic. iur. Lorenz Strebel, Fürsprecher, Laufenburg
1. Ausgangslage
Gemäss Art. 14 LPG 1 gilt der Grundsatz, wonach bei Veräusserung 2 des Pachtgegenstands
durch den Verpächter oder bei einem Entzug des Pachtgegenstands im
Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren der Erwerber in den Pachtvertrag eintritt.
Dies wird mit der Kurzformel «Kauf bricht Pacht nicht» umschrieben.
Die mit dem Pachtvertrag verbundenen Rechte und Pflichten gehen – als Realobligationen
– auf den Erwerber über 3 .
Nach dem Grundsatz, dass nur ein Gesetz mit Ausnahmen ein gutes Gesetz sein
kann, hat der Gesetzgeber im Folgeartikel 15 LPG 4 – einerseits wohl in bester Absicht
und anderseits in Fortführung der im Rahmen der Inkraftsetzung des Bundesgesetzes
über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes vom 30.12.1947 ins
Stichtag für den rechtlichen Stand: 27.07.2007 (Abschluss des Manuskripts).
1 Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG; SR 221.213.2); vgl.
eingehend zu Art. 14 LPG: B ENNO S TUDER / E DUARD H OFER et alt., Das landwirtschaftliche Pachtrecht,
Kommentar zum Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985, Vorabdruck
2007 der 2. vollständig überarbeiteten Auflage, Brugg 2007, (zitiert: Vorabdruck 2007),
N 296 ff.; B ENNO S TUDER / E DUARD H OFER, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Kommentar, Brugg
1987, (zitiert: 1. Auflage), S. 108 ff.
2 Als Veräusserung gilt nicht nur ein Verkauf oder der Eigentumsübergang im Rahmen eines Schuldbetreibungs-
oder Konkursverfahrens, sondern auch die Schenkung, der Tausch, Verpfründungsvertrag
etc.; ausführlich dazu Studer / Hofer, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 297; S TUDER / H OFER, (FN 1),
1. Auflage, S. 108 ff.
3 Bundesblatt (BBl) 1982 279; S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 296 mit Hinweisen.
4 Eingehend zu Art. 15 LPG: S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 320 ff.; S TUDER / H OFER,
(FN 1), 1. Auflage, S. 110.
161

Obligationenrecht eingefügten Art. 281bis und 281ter 5 OR 6 begründeten Tradition –
Ausnahmen 7 ins Gesetz aufgenommen.
Die vom Gesetzgeber gewählte Konstruktion mit den zwei Ebenen Grundsatz
und Ausnahmen sieht einfach aus, zieht jedoch in der Praxis teils komplexe rechtliche
Fragen nach sich und führt dazu, dass Prozesse geführt werden müssen, die bei
besserer Gesetzgebung nicht notwendig wären.
Zudem muss die gewählte Lösung als schlecht bezeichnet werden, wenn man sie
mit Blick darauf beurteilt, dass sich das LPG – wie jedes Gesetz – nicht nur an studierte
Juristen richtet, sondern auch für die direkt betroffenen Privaten (Verpächter,
Pächter, aber auch landwirtschaftliche Berater etc.) verständliche und einfach
nachvollziehbare Regeln enthalten sollte.
Bereits mit einer kleinen Korrektur könnten diverse Probleme verhindert werden.
Probleme und Lösungsvorschläge seien nachstehend kurz und ohne Anspruch
auf Vollständigkeit skizziert. Festzuhalten ist insbesondere, dass es nicht Ziel des
vorliegenden Aufsatzes ist, das verfahrensrechtliche Vorgehen aufzuzeigen, mit
dem die Beteiligten (Verpächter, Pächter und Erwerber) die vom Gesetzgeber geschaffenen
Unstimmigkeiten im Rahmen der aktuell geltenden Normen korrigieren
können bzw. könnten.
2. Einzelkritik
2.1 Art. 15 Abs. 1 und 2 LPG
Wird der Pachtgegenstand unmittelbar zu Bauzwecken 8 , zu öffentlichen Zwecken
oder zur Selbstbewirtschaftung erworben, kann der Erwerber den Pachtvertrag
auflösen (Art. 15 Abs. 1 LPG).
5
BBl 1948 I 60 f.; BBl 1951 II 399; BBl 1982 279.
6
Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
(Fünfter Teil: Obligationenrecht; OR; SR 220).
7
BBl 1982 279; S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 320; S TUDER / H OFER, (FN 1), 1. Auflage,
S. 110.
8
Der Bundesrat schlug in der Botschaft zur Weiterentwicklung der Agrarpolitik (Agrarpolitik 2011;
BBl 2006 6337 ff., 6490 bzw. 6613) vor, dass das LPG nicht mehr für die Pacht von landwirtschaftlichen
Grundstücken gelten soll, wenn der Pachtgegenstand vollständig in einer Bauzone gemäss Art.
15 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) liegt. Anwendbar
wäre dann das «normale» Pachtrecht gemäss Art. 275 ff. Diese Bestimmung soll in einem neuen
Art. 2a ins LPG eingefügt werden. Zudem wären bei dieser Anpassung weitere Artikel anzupassen.
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Ist dies der Fall – will der Erwerber den Pachtvertrag also nicht übernehmen –,
so muss er dem Pächter innert dreier Monate seit Abschluss des Veräusserungsvertrags
schriftlich anzeigen, dass die Pacht nach Ablauf einer Frist von mindestens
einem Jahr auf den folgenden ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin aufgelöst
sei (Art. 15 Abs. 2 LPG).
Der Gesetzgeber ging davon aus, dass der Erwerber zwar nicht in den Pachtvertrag
eintritt, es ihm aber erlaubt ist, als Drittperson und Nichtpartei den Pachtvertrag
zu kündigen. Dies sah bereits die frühere, im Obligationenrecht normierte
Lösung vor 9 . Diese beiden ersten Absätze von Art. 15 LPG bergen – trotz der
rechtsdogmatisch ohne weiteres als etwas speziell zu bezeichnenden Lösung – noch
wenig Konfliktpotential.
Der Ständerat ist in seiner Sitzung vom 15.03.2007 der vorberatenden Kommission gefolgt und hat
eine leicht geänderte Fassung angenommen (vgl. Amtliches Bulletin, Ständerat, 15.03.2007, Achte
Sitzung, ab 8 Uhr, zu Art. 2a; damit zusammenhängende Anpassungen: Art. 16 Abs. 4 und Art. 27
Abs. 2 lit. e LPG):
«Abs. 1 Dieses Gesetz gilt nicht für die Pacht von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung,
wenn der Pachtgegenstand vollständig in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979 liegt.
Abs. 2 Landwirtschaftliche Pachtverträge, deren Gegenstand während der Vertragsdauer vollständig
einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 zugeteilt
wird, bleiben dem landwirtschaftlichen Pachtrecht während der laufenden gesetzlichen
Pachtdauer oder einer längeren vertraglichen Dauer oder einer gerichtlich erstreckten
Pachtdauer unterstellt.»
Der Nationalrat ist dem Ständerat an seiner Sitzung vom 11.06.2007 gefolgt (Amtliches Bulletin,
Nationalrat, 11.06.2007, Sechste Sitzung, ab 14.30 Uhr). Die Schlussabstimmung steht in beiden Räten
zwar noch aus, Art. 2a LPG ist jedoch nicht mehr Teil des Differenzbereinigungsverfahrens und
wird nicht mehr diskutiert werden.
Für die vorliegende Fragestellung hiesse die geplante Änderung, dass – da das LPG die Neupacht
einzelner Grundstücke, die in der Bauzone liegen, nicht mehr erfassen würde – einer der heute drei
Ausnahmetatbestände in Art. 15 Abs. 1 LPG entfallen würde. Dies wiederum schränkt den Anwendungsbereich
von Art. 15 LPG gegenüber dem aktuellen Zustand erheblich ein.
9 Die Botschaft zum Entwurf des Bundesgesetzes über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes
vom 30.12.1947 (BBl 1948 I 60 f.), die die späteren Art. 281bis und 281ter OR als Art. 281 und 282
OR vorschlägt, spricht sich nicht über die mit der Statuierung der Ausnahmen verbundenen Probleme
aus; BBl 1951 II 399; BBl 1982 279; T HEO G UHL / H ANS M ERZ / M AX K UMMER, Das Schweizerische
Obligationenrecht mit Einschluss des Handels- und Wertpapierrechts, 6. Auflage, Zürich 1972,
S. 356 f.; S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 320; S TUDER / H OFER, (FN 1), S. 110.
163

Probleme
a) Dreimonatsfrist ab Abschluss des Veräusserungsvertrags
– Das Gesetz sieht vor, dass der Erwerber innert dreier Monate seit Abschluss des
Veräusserungsvertrags dem Pächter schriftlich anzeigen muss, dass die Pacht
aufgelöst wird 10 .
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Diese Lösung macht – prima vista – Sinn: Der Pächter soll bald Klarheit darüber
haben, ob der Pachtvertrag vom Erwerber übernommen wird, oder ob der
Vertrag vorzeitig aufgelöst wird. Ebenso soll der Erwerber Gewissheit darüber
haben, wie lange sein (zukünftiges) Eigentum noch mit der Pacht belastet ist.
Auf den zweiten Blick zeigt sich aber, dass diese Lösung in der Praxis zu verschiedenen
Problemen führen kann:
Handelt es sich beim Kaufgegenstand um ein landwirtschaftliches Gewerbe
oder Grundstück im Sinne des BGBB, so braucht der Erwerber grundsätzlich
eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB; Ausnahmen vgl. Art. 62 ff. BGBB). Die
Bewilligung kann aus verschiedenen Gründen verweigert werden (Art. 63
BGBB: Fehlende Selbstbewirtschaftereigenschaft des Erwerbers 11 , überhöhter
Preis, Lage ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes
des Erwerbers). Gegen die Verweigerung der Bewilligung können die Vertragsparteien,
gegen die Erteilung die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie
Kaufs-, Vorkaufs- und Zuweisungsberechtigte Beschwerde führen (Art. 83
BGBB).
Um Erteilung der Bewilligung kann erst dann nachgesucht werden, wenn der
Veräusserungsvertrag verurkundet (also abgeschlossen) vorliegt. Das Rechtsgeschäft
bleibt bis zur rechtskräftigen Erteilung der Bewilligung schwebend unwirksam
12 .
Wird die Bewilligung erteilt, kann sich unter anderem auch der Pächter wehren,
indem er Beschwerde gegen den Entscheid führt. Die Praxis zeigt, dass in
solchen Fällen ohne weiteres zwei bis drei Jahre vergehen können, bis der Entscheid
der kantonalen Aufsichtsbehörde vorliegt.
Das geltende Gesetz zwingt nun aber den Erwerber, bereits innert dreier
Monate nach Vertragsabschluss die den Pachtvertrag auflösende Erklärung ab-
10 S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 332; S TUDER / H OFER, (FN 1), S. 114; B ENNO S TUDER
in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 4. Auflage, Basel 2007, N 4 zu Art.
290 OR.
11 Zu den Gegenausnahmen vgl. Art. 64 f. BGBB.
12 Vgl. Art. 81 BGBB; S TALDER B EAT, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz
über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995; Hrsg.: Sekretariat des Schweizerischen
Bauernverbandes, N 12 zu Art. 61 BGBB.

zugeben. Zu diesem Zeitpunkt ist aber noch gar nicht sicher, ob er dereinst auch
wirklich Eigentümer des Pachtgegenstands wird.
Innert dreissig Tagen nach Erhalt dieser den Pachtvertrag auflösenden Erklärung
muss der Pächter das Erstreckungsgesuch einreichen, wenn er mit der
Kündigung nicht einverstanden ist. Andernfalls verwirkt er seinen Anspruch auf
Erstreckung der Pacht von mindestens sechs Monaten und höchstens zwei Jahren.
Das Gesetz zwingt also
a) einerseits den Erwerber dazu, zu einem Zeitpunkt eine Erklärung abzugeben,
die ein Pachtverhältnis auflöst, betreffend der der Erklärende nicht Vertragspartei
ist, in dem nicht klar ist, ob er je Eigentümer des Pachtgegenstands
wird,
b) anderseits den Pächter dazu, eine Pachterstreckungsklage einzureichen, von
der er gar nicht weiss, ob sie überhaupt nötig ist;
c) und führt zu einer unnötigen Belastung der Justiz.
Es springt ins Auge: Das Gesetz verzichtet darauf, das unter «normalen»
Umständen stets verlangte aktuelle Rechtsschutzinteresse zu fordern, und zwingt
die Betroffenen zu Handlungen, die rein vorsorglicher Natur sind. Es besteht
aber kein vernünftiger Grund, in diesem Stadium von Gesetzes wegen solche
(rechtliche) Handlungen zu verlangen.
Das Interesse des Pächters, von der Auflösung der Pacht zu erfahren und
gegebenenfalls via Erstreckungsverfahren dessen Verlängerung zu fordern, wird
auch dann noch genügend gewahrt, wenn die Dreimonatsfrist ab Eigentumsübergang,
also ab Grundbucheintrag zu laufen beginnt.
Mit der Anknüpfung am Eigentumsübergang entfällt die Problematik, dass
vorsorglich Erstreckungsbegehren gestellt werden müssen, für die einerseits das
aktuelle Rechtsschutzinteresse fehlt, und die anderseits für den Richter die
Frage aufwerfen, ob er das entsprechende Verfahren im Sinne von Art. 47
Abs. 1 LPG rasch und verzugslos durchzuführen hat, oder ob er es bis zum Vorliegen
des Entscheids darüber, ob der Eigentumserwerb tatsächlich zustande
kommt, sistieren kann/soll. – Von der aktuellen gesetzlichen Konzeption her
müsste er das Verfahren wohl beförderlich vorantreiben und ein Urteil fällen,
ansonsten die direkte (3-Monatsfrist) bzw. indirekte (30-Tagesfrist) Anknüpfung
der Fristen nach Art. 15 Abs. 2 und 3 LPG am Datum des Abschlusses des
Veräusserungsvertrags zu einer gänzlich sinnlosen rechtlichen Schikane der Verpflichteten
würde.
Mit der heute geltenden Ausgestaltung von Art. 15 Abs. 2 LPG nimmt der
Gesetzgeber in Kauf, dass die allenfalls zugesprochene maximale Erstreckungsdauer
von 2 Jahren gemäss Art. 15 Abs. 3 LPG ab dem Pachtauflösungstermin
abgelaufen ist, bevor rechtskräftig darüber entschieden ist, ob der Erwerb zulässig
ist oder nicht, ob also das Eigentum übertragen wird.
165

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Der Ablauf der Erstreckungsdauer – ebenso wie der nach Art. 15 Abs. 2 LPG
ordentliche vorzeitige Ablauf des Pachtvertrags, wenn der Pächter keine Erstreckung
verlangt – kann somit eintreten, wenn noch immer der Veräusserer Eigentümer
des Pachtgegenstands ist. Ist die Pacht dann tatsächlich aufgelöst? Muss
der Pächter das Pachtobjekt verlassen? Oder ist die Erklärung (ex nunc? ex
tunc?) ungültig? Das Gesetz hüllt sich in Schweigen. Aus grundsätzlicher, dogmatischer
Sicht (pacta sunt servanda; insbesondere bei gleichbleibendem Sachverhalt
und sich nicht ändernder Rechtslage) und mit Blick auf den Pächterschutzgedanken,
der dem LPG zugrunde liegt, müsste die Antwort «Nein» lauten.
Ist dies aber die Antwort, so bedeutet das, dass sämtliche durch Art. 15
Abs. 2 LPG ausgelösten Erklärungen und Verfahren letztlich sinnlos abgegeben
und durchgeführt wurden. Die damit verbundenen Kosten und Mühen hätten
sich sämtliche Beteiligte – inklusive der richterlichen Behörden – ohne weiteres
sparen können, wenn die einschlägigen Pflichten erst durch die Übertragung des
Eigentums (tatsächlich eingetretene Veränderung) ausgelöst worden wären.
– Die vorstehenden Ausführungen gelten nicht absolut: Beim Erwerb von Land,
das zur landwirtschaftlichen Nutzung gemäss LPG verpachtet wurde, das aber
nicht zugleich dem BGBB unterstellt ist (also kein landwirtschaftliches Gewerbe
oder Grundstück), stellen sich diese Probleme dagegen nicht, soweit nicht aufgrund
einer Spezialnorm ebenfalls Bewilligungen oder Zustimmungen einzuholen
sind, die erst nach dem Abschluss des Veräusserungsvertrags eingeholt
werden (können).
– Man mag einwenden, mit der Anknüpfung am Zeitpunkt der tatsächlichen
Eigentumsübertragung werde für den Pächter kostbare Zeit vergeben, Zeit, die
er dafür nutzen könnte, sich nach einer Ersatzpacht umzusehen. Zeit auch, die
allenfalls für den Erwerber spielen könnte, denn allenfalls erwirbt er das Eigentum
ja erst, wenn der Pachtvertrag infolge vorzeitiger Auflösung bereits nicht
mehr in Kraft ist. Als Kompromiss wäre daher denkbar, dass der Erwerber im
Sinne einer Ordnungsvorschrift verpflichtet wird, den Pächter innerhalb von
drei Monaten ab Abschluss des Veräusserungsvertrags darüber zu informieren,
ob er die Pacht übernehmen wolle oder nicht. Diese blosse, noch keine Rechtswirkungen
entfaltende Anzeige würde dem Pächter die Möglichkeit geben, sich
für ein allfälliges Erstreckungsverfahren vorzubereiten. Dieser Lösungsansatz
würde jedoch zu einer (weiteren) Verkomplizierung führen, die es wenn immer
möglich zu vermeiden gilt. Zudem wird die Anzeige dazu führen, dass der Pächter
sich eben nicht nur nach Ersatzobjekten umsehen wird, sondern vielmehr
einen Treuhänder um Rat fragen und einen Anwalt mit der Vorbereitung der
Pachtersteckungsklage betrauen wird – Handlungen, die sich im Nachhinein
vielleicht als unnötig erweisen und ja gerade vermieden werden sollen.

) Pachtzins
Gemäss der gesetzlichen Konzeption, die ein Auseinanderfallen von Grundeigentümer-
und Verpächterposition vorsieht, ist der Pachtzins noch an den
verpachtenden Veräusserer zu leisten, denn mit diesem hat der Pächter ja einen
Vertrag. Zwischen Veräusserer und Erwerber kann es nun zum Streit darüber
kommen, wem der Pachtzins letztlich zusteht, soweit im Vertrag, mit dem der
Eigentumsübergang geregelt wurde, diese Frage nicht beantwortet wird:
Der Verpächter kann sich nämlich darauf berufen, dass er bei Nichtübernahme
der Pacht durch den Erwerber bis zur Auflösung des Pachtvertrags ex lege,
also gestützt auf das Gesetz, Verpächter ist und daher ihm der Pachtzins zusteht.
Im Extremfall kann dies Pachtzinsen von bis zu 3,5 Jahren 13 umfassen.
Zahlt der Pächter den Pachtzins ohne Zustimmung des Verpächters an den
Erwer ber, kommt diesen Zahlungen keine Erfüllungswirkung zu; der Verpächter
kann dem Pächter – selbst bei erstreckter Pacht 14 – androhen, die Pacht sei aufgelöst,
wenn er nicht innert 6 Monaten den ausstehenden Zins dem Verpächter
bezahlt (Art. 21 LPG). Unklare Regeln und sich widersprechende Zahlungsanweisungen
(ob berechtigt oder nicht) von Verpächter und Erwerber betreffend
Zahlungen können für den Pächter somit zu – vermeidbaren – Doppelzahlungen
führen.
c) Erfüllung der Verpächterpflichten
Durch das Auseinanderfallen der Verpächter- und der Eigentümerposition
wird es für den Pächter auch schwieriger, seine gesetzlichen oder vertraglichen
Rechte durchzusetzen. Verweigert der Erwerber dem Pächter beispielsweise
den Zutritt zum Stall, stellt sich für den Pächter die Frage, gegen wen er vorgehen
soll: Gegen den störenden Eigentümer (Besitzesschutz) oder den nichterfüllenden
Verpächter (Vertragserfüllung)? Im ersteren Fall stellt sich die weitere
Frage, ob der Pächter dem Verpächter den Streit verkünden muss.
13 Beispiel: Erwerb am 10. April 2007. Kündigung auf Herbsttermin 2008. Der Richter gewährt eine
maximale kleine Erstreckung von 2 Jahren = Pachtende Herbsttermin 2010. Gerade bei der regelmässig
hohe jährliche Pachtzinsen abwerfenden Gewerbepacht dürften die Chancen des gekündigten
Pächters relativ gross sein, dass ihm der Richter die maximale Erstreckung gewährt.
14 Vgl. dazu nachstehend Ziffer 2.2.2.
167

2.2 Art. 15 Abs. 3 LPG
Die meisten Probleme ergeben sich durch die Absätze 3 und 4 von Art. 15 LPG,
wobei sich die Botschaft betreffend die damit verbundenen Auswirkungen vornehm
zurückhält 15 .
2.2.1 Art. 15 Abs. 3 Satz 1 LPG
Gemäss Art. 15 Abs. 3 Satz 1 LPG kann der Pächter innert 30 Tagen seit Empfang
der Anzeige des Erwerbers auf Erstreckung klagen.
Problem
168
Weil das Pachtverhältnis vom Erwerber nicht übernommen wird, muss der
Pächter gegen den alten Verpächter klagen. Richtet er seine Klage gegen den
Erwerber, kann dieser geltend machen, er sei nicht passivlegitimiert bzw. prüft
das Gericht – da Sachurteilsvoraussetzung – diese Frage von Amtes wegen. Weil
in aller Regel die Klage erst gegen Ende der dem Pächter zur Verfügung stehenden
30-tägigen Frist eingereicht wird, ist es für ihn jeweils zu spät, eine zweite
Klage einzureichen, wenn der Erwerber diesen Einwand in seiner Klageantwort
vorbringt bzw. das einschlägige Urteil des Erstreckungsrichters vorliegt.
2.2.2 Art. 15 Abs. 3 Satz 2 LPG
Die Pacht wird auf Klage hin um mindestens sechs Monate, höchstens aber zwei
Jahre erstreckt, wenn die Beendigung für den Pächter oder seine Familie eine Härte
zur Folge hat, die auch unter Würdigung der Interessen des neuen Eigentümers
nicht zu rechtfertigen ist.
Probleme
a) Erstreckung
Der Erwerber ist nicht Partei im Erstreckungsverfahren. Er wird allenfalls als
Zeuge angehört, damit das Gericht seinen Ermessensentscheid fällen kann. Gegen
den Erstreckungsentscheid steht dem Erwerber kein Rechtsmittel offen. Er
ist darauf angewiesen, dass der Veräusserer sich mit allen Mitteln gegen eine
Erstreckung, die über das Mindestmass von sechs Monaten hinaus begehrt wird,
wehrt. Eine entsprechende Pflicht dürfte sich in der Regel aus dem Veräusse-
15 BBl 1982 279 f.; die Zurückhaltung erstaunt mit Blick darauf, dass seit der Inkraftsetzung der
Art. 281bis und 281ter OR im Zusammenhang mit dem Bundesgesetz über die Erhaltung des bäuerlichen
Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 während rund 30 Jahren Erfahrungen gemacht worden waren;
S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 320; S TUDER / H OFER, (FN 1), S. 110.

ungsvertrag ergeben, es sei denn, es wären diesbezüglich besondere Abreden
getroffen worden. Kommt der Veräusserer seiner Pflicht nicht nach, kann dies
zur Folge haben, dass dem Erwerber Schadenersatz zusteht.
b) Pachtzins
– Erstreckt wird die Pacht zwischen dem Veräusserer und dem Pächter. Der
Pachtzins geht in dieser Zeit an den Veräusserer. Zwischen Veräusserer und
Erwerber kann es zum Streit darüber kommen, wem der Pachtzins letztlich zustehen
soll, soweit im Vertrag, mit dem der Eigentumsübergang geregelt wurde,
diese Frage nicht beantwortet wird 16 .
– Zahlt der Pächter den Zins an den Erwerber, so leistet er an einen Falschen. Der
verpachtende Veräusserer kann in diesem Fall bei einer Erstreckung über sechs
Monate hinaus dem Pächter androhen, dass der Pachtvertrag in sechs Monaten
aufgelöst sei, wenn er den ausstehenden Zins bis dahin nicht an den Verpächter
bezahlt hat (Art. 21 LPG). Zahlt der Pächter trotz Androhung weiterhin an den
Erwerber, endet der Pachtvertrag trotz Erstreckung um beispielsweise 2 Jahre
bereits nach einem Jahr 17 .
– Zahlt der Pächter den Zins an den Erwerber, hat er ein zweites Mal an den Verpächter
zu bezahlen. Vom Erwerber muss er den Zins gestützt auf die Normen
der ungerechtfertigten Bereicherung – allenfalls gerichtlich – zurückfordern.
– Zahlt der Pächter an den Erwerber und nimmt dieser die Pachtzinszahlung ohne
weiteres entgegen, nachdem er dem Pächter die schriftliche Auflösungsanzeige
nach Art. 15 Abs. 2 LPG hat zukommen lassen, kann sich der Pächter auf den
Standpunkt stellen, es sei – da im Ablauf der Geschehnisse nachgehend – ein
neuer Pachtvertrag zustande gekommen – dies mit der Folge, dass – falls er mit
seiner Ansicht durchdringen sollte – die neue Pacht 6 bzw. 9 Jahre dauert (Art. 7
Abs. 1 LPG).
16 Vgl. dazu ausführlich Ziffer 2.1 vorstehend.
17 Vgl. dazu auch Ziffer 2.1 vorstehend.
169

2.3 Art. 15 Abs. 4 LPG
2.3.1 Art. 15 Abs. 4 Satz 1 LPG
Als Folge davon, dass der Erwerber nicht in den Pachtvertrag eintritt, wenn er
die Voraussetzungen von Abs. 1 und 2 erfüllt, muss der Verpächter/ Veräusserer
dem Pächter den Schaden ersetzen, der aus der vorzeitigen Beendigung der Pacht
entsteht (Art. 15 Abs. 4 LPG) 18 .
Probleme
– Schadenersatzpflichtig wird gemäss Gesetzesvorschrift der Verpächter. Wurde
im Vertrag, der der Eigentumsübertragung zugrunde liegt, nicht ausdrücklich
geregelt, ob der Veräusserer – im Falle des Nichteintretens des Erwerbers in den
Pachtvertrag bzw. im Falle der durch diesen erklärten vorzeitigen Auflösung des
Pachtvertrags – einen Anspruch darauf hat, dass der Erwerber ihm den zu leistenden
Schadenersatz entschädigt, kann darüber ein Streit entbrennen. Das
LPG hält diesbezüglich keine ausdrückliche Lösung bereit. Wurde im Übertragungsvertrag
keine Regelung getroffen, besteht kein vertraglicher Regressanspruch.
Der Erwerber ist auch nicht ungerechtfertigt bereichert, denn das Gesetz
weist die Ersatzpflicht eindeutig dem Veräusserer zu. Eine ausservertragliche
Haftung dürfte ebenfalls nicht in Frage kommen.
– Fehlt es an einer Regelung im Veräusserungsvertrag, stellt sich die Frage nach
einer allfälligen Haftung der Urkundsperson, soweit diese das Problem nicht
angesprochen hat und die Parteien daraufhin im Bewusstsein über die möglichen
Folgen auf eine Regelung verzichtet haben 19 .
18 Vgl. dazu S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 350; S TUDER / H OFER, (FN 1), S. 118.
19 Eine umfassende Regelung der möglichen Fallkonstellationen ist den Parteien unbedingt anzuraten;
vgl. S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 369; S TUDER / H OFER, (FN 1), S. 127.
170

2.3.2 Art. 15 Abs. 4 Satz 2 LPG
Trotz aufgelöster Pacht muss der Pächter den Pachtgegenstand erst dann verlassen,
wenn ihm Schadenersatz oder hinreichende Sicherheit geleistet worden ist
(Art. 15 Abs. 4 Satz 2 LPG) 20 .
Probleme
a) Bleiberecht
– Konfliktpotential bietet die Frage, ob sich der Pächter im Rahmen der Ausweisung
darauf berufen kann, dass er den Pachtgegenstand erst verlassen muss,
wenn der Schadenersatz bzw. die Sicherheit geleistet worden ist. Erstinstanzlich
liegen rechtskräftige, sich in dieser Frage widersprechende Urteile vor. Dies,
obwohl der Gesetzestext absolut klar ist: Das Bleiberecht gilt auch nach Ablauf
der verkürzten Pachtdauer, und der Anspruch darauf kann grundsätzlich auch in
einem Ausweisungsverfahren vorgebracht werden.
– Das Bleiberecht entfällt meines Erachtens jedoch dann, wenn auch die ordentliche
Pachtdauer abgelaufen ist, denn ab diesem Zeitpunkt besteht per se kein zu
ersetzender Schaden aus einer vorzeitigen Auflösung mehr. Dem sich auf das
Bleiberecht Berufenden fehlt es in diesem Fall am Rechtsschutzinteresse.
– Der Schadenersatz ist vom Verpächter zu leisten, ebenso die Sicherheit. Zahlt
der Verpächter nicht, so kann der Pächter auch nach der Auflösung des Pachtvertrags
infolge a) Erklärung des Erwerbers im Sinne von Art. 15 Abs. 2 LPG
bzw. b) Ablauf der richterlich gewährten Pachterstreckung gestützt auf Art. 15
Abs. 3 LPG weiterhin auf dem Pachtgegenstand bleiben. Vorbehalten bleibt
selbstverständlich der Umstand, dass die ordentliche Pachtdauer inzwischen
nicht ebenfalls erreicht worden ist (vgl. vorstehenden Absatz). Denn gemäss
gesetzlicher Konzeption kann der Pächter auf Schadenersatz klagen, muss aber
nicht. Damit haben es der Verpächter (als Nichtleistender) und der Pächter (als
Nichtfordernder) in der Hand, dem Erwerber die ihm rechtmässig zustehende
Bewirtschaftung zumindest vorübergehend faktisch zu verunmöglichen. So lange
zumindest, bis das fehlende Rechtsschutzinteresse des Pächters am weiteren
Verbleib infolge zwischenzeitlichen Ablaufs auch der ordentlichen Pachtdauer
rechtskräftig festgestellt ist.
Die gesetzliche Konzeption des vorübergehenden Bleiberechts kann daher zu Ränkespielen
verleiten und kostspielige, langwierige Rechtsstreitigkeiten notwendig
machen, die vermeidbar wären.
20 Vgl. S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 368; S TUDER / H OFER, (FN 1), S. 127.
171

) Schadenersatzpflicht des Veräusserers
– Der Veräusserungsvertrag lautet auf Eigentumsübertragung. Die Pflicht, dem
Pächter Schadenersatz zu leisten, trifft den Verpächter von Gesetzes wegen. Das
Gesetz gibt dem Erwerber jedoch das Recht nicht – zumindest nicht ausdrücklich
–, vom Veräusserer die Zahlung des Schadenersatzes bzw. deren Sicherstellung
zu verlangen.
172
Mit Blick auf die im Gesetz statuierte Pflicht wird in den Veräusserungsverträgen
oft darauf verzichtet, dem Erwerber ausdrücklich einen direkten obligatorischen
Anspruch dahingehend einzuräumen, dass er vom Veräusserer die Zahlung
des Schadenersatzes verlangen kann. Wenn der Kaufgegenstand belastet
mit einer Pacht übertragen wurde, ist die Ausgangslage für den Erwerber jeweils
erheblich schwieriger, sich gegen eine Weigerung des Veräusserers, dem Pächter
Schadenersatz oder entsprechende Sicherheit zu leisten, zu wehren. Während
bei einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung oft bereits ein Hinweis auf den
Vertragstext genügt, stellt sich ohne schriftliche Abmachung die durch Vertragsauslegung
zu klärende Frage, ob dem Erwerber das entsprechende Recht doch
aufgrund des Vertrags zusteht. Für den Erwerber ist es in diesem Fall also zumindest
beschwerlich, eine Zahlungspflicht des Verpächters aus Vertrag nachzuweisen
und durchzusetzen und so die Pflicht des Pächters zu aktualisieren, den
Pachtgegenstand zu verlassen.
Bei Unklarheit über den Vertragsinhalt wird der Erwerber im gerichtlichen Verfahren
regelmässig sowohl einen vertraglichen wie auch einen gesetzlichen Anspruch
geltend machen, um den Verpächter gerichtlich zur Zahlung verpflichten
zu lassen. Das Rechtsschutzinteresse am entsprechenden Begehren ist beim Erwerber
ohne weiteres vorhanden, denn ohne die Möglichkeit, die Zahlungspflicht
des Verpächters zu aktivieren, würde die geltende Regelung ihres Sinns
und Zwecks beraubt. Ebenso muss meines Erachtens zumindest das Bestehen
eines gesetzlichen Anspruchs – allenfalls über den Weg richterlicher Lückenfüllung
– auf Verpflichtung des Verpächters zur Zahlung bzw. Sicherstellung des
Schadenersatzes bejaht werden.
– Die vorstehend umschriebene Problematik hat zur Folge, dass oft der Erwerber
den Schadenersatz leistet bzw. die Sicherheit stellt, damit er mit der ihm zustehenden
Bewirtschaftung beginnen kann (im Verhältnis zum Veräusserer auch
im Sinne der Schadenminderungspflicht). Ist dies der Fall, stellt sich die Frage,
ob er beim Verpächter die entsprechenden Kosten liquidieren kann. Mit Blick
auf Art. 15 Abs. 4 Satz 1 LPG müsste dies möglich sein.
– In der Praxis kommt es auch schon einmal vor, dass das Gericht in Verfahren, im
Rahmen derer der Pächter auf Zusprechung des ihm zustehenden Schadenersatzes
verlangt, die Passivlegitimation des Beklagten nicht prüft und den Erwerber
zur Leistung von Schadenersatz bzw. Sicherstellung verhält. Solche Urteile erwachsen
auch in Rechtskraft, denn oft ist – zumindest im Anfangsstadium, bevor
die Frage des Regresses auftaucht – vorab die Höhe des Ersatzanspruchs des

Pächters umstritten, während sich die Beteiligten bzw. Nichtbeteiligten nicht mit
der Frage beschäftigen, wer gemäss Gesetz den Schaden aus der vorzeitigen
Auflösung des Pachtverhältnisses abgelten muss. Der Grund liegt wohl darin,
dass von den beteiligten Parteien (Pächter und Erwerber) und den Gerichten im
täglichen Rechtsverkehr – was nahe liegt, aber eben nicht der geltenden rechtlichen
Konzeption entspricht – davon ausgegangen wird, dass jener den Schaden
aus der vorzeitigen Vertragsauflösung zu zahlen hat, der diesen verursacht bzw.
daraus einen Nutzen hat – also der Erwerber.
Erkennt der Erwerber nach Eintritt der Rechtskraft des ihn verurteilenden Entscheids
seinen Fehler (Einlassung auf den Prozess), wird er die Frage des Rückgriffs
aufwerfen – und der juristisch beratene Verpächter wird unter anderem
geltend machen, ihm sei der Streit nicht verkündet worden, wäre dies der Fall
gewesen, wäre der Schadenersatz vom urteilenden Gericht viel tiefer festgesetzt
worden. Ein längerer Rechtsstreit ist vorprogrammiert.
– Verlässt der Pächter den Pachtgegenstand nicht, obwohl die verkürzte, allenfalls
erstreckte Restpachtdauer abgelaufen ist, weil der veräussernde Verpächter den
Schadenersatz nicht bezahlt, so fragt sich, bei wem der Erwerber den ihm dadurch
entstehenden Schaden liquidieren kann. Der Pächter hat das gesetzliche
Recht, auf dem Pachtgegenstand zu verbleiben – zumindest bis zum Ablauf der
ordentlichen Pachtdauer. Der Erwerber wird sich wohl in erster Linie an den
Veräusserer halten müssen.
– Bei dieser Konstellation stellt sich sodann die Frage, ob der Veräusserer im Gerichtsverfahren
betreffend Feststellung der Schadenhöhe geltend machen kann,
dieser Betrag sei um den Schadensbetrag zu verringern, der dem Erwerber durch
den Verbleib des Pächters auf dem Land bis zum Urteilszeitpunkt entstanden ist
– allenfalls auch dann, wenn der Erwerber den Schaden beim Veräusserer noch
nicht geltend gemacht hat (Themenkreis Drittschadensliquidation). Aufgrund
des gesetzlich normierten Bleiberechts bis zur Leistung des Schadenersatzes
bzw. dessen Sicherstellung dürfte der Veräusserer mit einer solchen Argumentation
jedoch kaum durchdringen, hat er es doch in der Hand, das Entstehen des
Schadens beim Erwerber dadurch zu verhindern, dass er seiner Pflicht gemäss
Art. 15 Abs. 4 Satz 1 LPG nachkommt.
– Ein weiteres Problem stellt sich, wenn der Pächter den Pachtgegenstand trotz
Leistung des Schadenersatzes / Stellen der Sicherheit und Ablauf der verkürzten,
allenfalls erstreckten Pachtdauer den Pachtgegenstand nicht verlässt. Bei wem
kann der Erwerber den ihm dadurch entstandenen finanziellen Schaden geltend
machen? Kann er beim Veräusserer anklopfen unter Hinweis auf den Vertrag?
Erfolgversprechender dürfte eine Klage gegen den Pächter sein.
173

c) Ausweisung
174
Ist der Schadenersatz geleistet bzw. die Sicherheit gestellt und ist zudem die
verkürzte Pachtdauer abgelaufen (Ablauf der Frist nach Art. 15 Abs. 2 LPG
bzw. der Erstreckungsdauer gemäss Art. 15 Abs. 3 LPG), stellt sich die Frage,
wer die Ausweisung verlangen kann, wenn der Pächter den Pachtgegenstand
nicht räumt. Ist es der Verpächter als (ehemaliger) Vertragspartner oder der
Erwerber, der den Pachtgegenstand theoretisch unbelastet (Nichteintritt ins
Pachtverhältnis), faktisch aber mit einem, wenn auch verkürzten, Pachtvertrag
übernommen hat? Grundsätzlich dürfte die Legitimation wohl beim Erwerber
liegen.
3. Lösungsvorschlag
Mit der rechtstechnischen Aufhebung des de lege lata nach der Veräusserung
während gewisser Zeit bestehenden Dreiecksverhältnisses würde meines Erachtens
ein Grossteil der vorstehend skizzierten Probleme und juristischen Fallen behoben.
Notwendig wären dafür die konsequente Umsetzung des Grundsatzes «Kauf bricht
Pacht nicht» und das Befreien der Ausnahmen von Art. 15 LPG aus ihrem juristischen
Kleid der «Ausnahme». Die Lösung könnte darin bestehen, dass der Erwerber
in den laufenden Pachtvertrag eintritt, ihm aber das Recht zukommt, diesen als
verpachtender Eigentümer vorzeitig aufzulösen.
Konkret wäre Art. 14 LPG in der heutigen Form zu belassen, Art. 15 LPG aber
aufzuheben. Die jetzigen Ausnahmen wären unter den 6. Abschnitt «Beendigung
der Pacht» zu verschieben, und dort als zusätzlichen Beendigungsgrund aufzunehmen.
Damit würden die Rechtspositionen des Eigentümers und des Verpächters
wieder in einer Person zusammengeführt. Das dogmatische Unding, wonach der
Erwerber zwar Eigentümer wird, er die normalerweise aus dem Eigentum fliessenden
Rechte (z.B. eigenständiges Anfechten eines Erstreckungsentscheids) aber
gerade dann nicht wahrnehmen kann, wenn er den Pachtvertrag nicht übernimmt,
also die auf dem Eigentum liegende Last nicht auf sich nimmt, er aber im Gegenzug
– ohne Partei zu sein – einen Pachtvertrag kündigen kann, würde relativ elegant
abgeschafft.
Um zudem die Problematik, die sich aus der Anknüpfung der Erklärungsfrist
betreffend vorzeitiger Auflösung des Pachtvertrags am Datum des Abschlusses des
Veräusserungsvertrags ergeben, zu entschärfen, wäre neu am Datum des Eigentumsübergangs
anzuknüpfen. Von der Einführung einer Anzeigepflicht (blosse
Ordnungsvorschrift) ist abzusehen, da eine solche einerseits das Verfahren weiter
verkompliziert und anderseits das mit der Anknüpfung am Zeitpunkt des Eigentumsübergangs
verfolgte Ziel zunichte machen würde.

Die neue Norm könnte wie folgt lauten:
Art. 17a LPG Veräusserung des Pachtgegenstands
1 D er in den Pachtvertrag eintretende Erwerber kann diesen vorzeitig auflösen
wenn er den Pachtgegenstand unmittelbar zu Bauzwecken 21 oder zu öffentlichen
Zwecken oder zur Selbstbewirtschaftung erwirbt.
2 Der Erwerber kann den Pachtvertrag innert dreier Monate seit Eigentumsübertragung
schriftlich mit einer Kündigungsfrist von mindestens einem Jahr auf
den folgenden ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin kündigen.
3 Kündigt der Erwerber den Pachtvertrag, so kann der Pächter innert 30 Tagen
seit Empfang der Kündigung auf Erstreckung klagen. Der Richter erstreckt die
Pacht um mindestens sechs Monate, jedoch um höchstens zwei Jahre, wenn die
Beendigung für den Pächter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die
auch unter Würdigung der Interessen des neuen Eigentümers nicht zu rechtfertigen
ist.
4 Der Erwerber muss dem Pächter den Schaden ersetzen, der aus der vorzeitigen
Beendigung der Pacht entsteht. Der Pächter braucht den Pachtgegenstand erst
zu verlassen, wenn ihm Schadenersatz oder hinreichende Sicherheit geleistet
worden ist.
5 Die vorzeitige Beendigung der Pacht kann mit schriftlicher Zustimmung des
Pächters im Veräusserungsvertrag geregelt werden.
Diese Lösung hat den Vorteil, dass
1. der Pächter weiss,
– gegen wen er sich bei einer Kündigung zur Wehr setzen muss. Damit wird die
Problematik des falschen Einklagens (in aller Regel gleichbedeutend mit Rechtsverlust)
entschärft;
– an wen er den Pachtzins bis zur vorzeitigen Beendigung der Pacht zu zahlen hat
(keine Gefahr von Doppel- oder Falschzahlungen, die zu Mehraufwand, allenfalls
gar zur Androhung nach Art. 21 LPG führen, dass der Pachtvertrag in sechs
Monaten aufgelöst sei, wenn der ausstehende Zins bis dahin nicht bezahlt sei);
– dass es betreffend Pachterstreckung ernst gilt, und er nicht genötigt wird, ein
Verfahren zu führen, das sich im Nachhinein vielleicht als gar nicht notwendig
herausstellt.
21 Vgl. FN 8 betreffend die möglichen Auswirkungen der Gesetzesänderungen im Rahmen der Agrarpolitik
2011. Die vorgeschlagene Fassung von Art. 17a LPG wäre entsprechend anzupassen.
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2. der Erwerber weiss, dass
– er den bis zur Auflösung des Pachtvertrags bezahlten Pachtzins behalten kann,
ohne befürchten zu müssen, dass allenfalls ein neues Pachtverhältnis zustande
kommt, obwohl er dasjenige zwischen Veräusserer und Pächter vorzeitig aufgelöst
hat;
– er den Schadenersatz zu leisten bzw. die Sicherheit zu stellen hat;
– er diesen Punkt bei den Vertragsverhandlungen ansprechen kann, um einen
Einschlag auf dem Erwerbspreis einzuhandeln (hypothetische Berechnung des
Minderwerts des Kaufgegenstands, denn ohne Miteinbezug und vertraglicher
Einbindung des Pächters 22 ist ex ante nicht klar, ob dieser eine Erstreckung beantragen
wird, und wenn ja, für wie lange diese gewährt werden wird; alternativ
dazu wäre ein Rückzahlungsmodus vereinbar) 23 ; und
– er es selbst in der Hand hat, ob er die Voraussetzungen dafür schaffen kann und
will, dass der Pächter den Pachtgegenstand nach Ablauf der abgekürzten, allenfalls
erstreckten Pachtdauer verlassen muss. Dies, ohne dass sich der Erwerber
darüber den Kopf zerbrechen muss, ob er den bezahlten Schadenersatz von
einem Dritten wieder vollumfänglich rückvergütet erhält: Entweder wurde eine
Rückvergütung im Veräusserungsvertrag vereinbart und sein Anspruch ist leicht
durchsetzbar. Oder aber der Erwerber trägt die Kosten definitiv selbst.
3. der Veräusserer 24 weiss, dass
– er nach der Eigentumsübertragung grundsätzlich weder mit dem Pächter noch
mit dem Erwerber mehr etwas zu tun haben wird;
– er sich bei den Vertragsverhandlungen nicht aktiv darum kümmern muss, ob der
neue Eigentümer den Pächter übernehmen will oder nicht. Es genügt, wenn er
den Erwerber vom Bestehen eines Pachtverhältnisses und den Vertragsbestimmungen
unterrichtet. Die weiteren Entscheide (Verlangen eines Einschlags auf
dem Erwerbspreis etc.) liegen dann beim Erwerber;
22 Allenfalls kann bei einer beabsichtigten Kündigung des Pachtvertrags durch den Erwerber der Pächter
beigezogen werden, so dass gleichzeitig mit dem Abschluss des Rechtsgeschäfts auf Eigentumsübertragung
auch ein Aufhebungsvertrag (contrarius actus) betreffend die Pacht geschlossen
werden kann, in dem der Termin der (vorzeitigen) Pachtauflösung ebenso vereinbart wird wie die
Höhe der Entschädigung. In diesem Fall kann im Veräusserungsvertrag die Höhe des Einschlags auf
dem Kaufpreis bereits in definitiver Höhe vereinbart werden.
23 Vgl. auch S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck 2007, N 346; S TUDER / H OFER, (FN 1), S. 117.
24 Entsprechend entfiele auch die Entschädigungspflicht der Erbengemeinschaft, soweit im Rahmen
der Erbteilung ein Erbe Eigentümer eines verpachteten landwirtschaftlichen Gewerbes oder eines
verpachteten landwirtschaftlichen Grundstücks wird. Der die Zuweisung nach Art. 11 BGBB bzw.
Art. 21 BGBB durchsetzende Miterbe wäre neuer Verpächter und – soweit er das Pachtverhältnis
vorzeitig auflösen kann – schadenersatzpflichtig. Vgl. dazu S TUDER / H OFER, (FN 1), Vorabdruck
2007, N 324 am Ende; S TUDER / H OFER, (FN 1), S. 113.
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– er gegenüber dem Pächter nicht schadenersatzpflichtig wird und – bei Fehlen
einer entsprechenden Abmachung mit dem Erwerber – auch nicht Gefahr läuft,
auf dem von ihm bezahlten Schadenersatz sitzen zu bleiben;
– es betreffend Pachterstreckung ernst gilt, und er nicht in ein – von ihm gar noch
zu finanzierendes – Verfahren hineingezogen wird, das sich im Nachhinein vielleicht
als gar nicht notwendig herausstellt.
4. sich der Umfang der Informationspflicht – und damit verbunden das Haftungsrisiko
– für die Urkundsperson verringert.
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