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5 Impulse für die Stadtentwicklung
zungen Luxusmodernisierungen verhindert und die
soziale Entwicklung in eine positive Richtung gelenkt
werden, um Luxussanierungen und eine Verdrängung
der angestammten Mieter durch stark steigende
Mieten in den ersten Jahren zu bremsen. Offenbar
konnte dies auch durch die Anwendung des im
Sanierungsgebiet zur Verfügung stehenden Rechtsinstrumentariums
und begleitende Strategien, wie die
Gründung von Genossenschaftsprojekten, nicht
verhindert werden. Nicht zuletzt wegen der hohen
Attraktivität des aufgewerteten Quartiers und strenger
denkmalpflegerischer Vorgaben ließen sich vor allem
eine hochwertige Wohnungsmodernisierung und die
Schaffung von Kapitalanlageobjekten realisieren.
Komplementäre Strategien in Gebäuden in kommunalem
Eigentum, die einen beträchtlichen Teil der
Bausubstanz ausmachen, sind offenbar kaum entwickelt
worden – so hat die Stadt in den 1990er Jahren
auch relativ wesentlich weniger Mittel für den Sozialen
Wohnungsbau im Bestand verausgabt als etwa die
anderen großen thüringischen Städte Erfurt, Gera und
Weimar.
Kleinere Städte: Die dort häufig im Mittelpunkt
stehenden Altstädte sind wohnungspolitisch nicht von
so großer Bedeutung, können aber dennoch aufgrund
der Struktur der dort vorhandenen Mietwohnbestände
im kleineren Umfang zu einer Konzentration sozial
benachteiligter Gruppen oder von Migranten werden.
Tendenziell ist die Gefahr von Verdrängungsprozessen
geringer als in großstädtischen Innenstadtrandquartieren.
Das Ziel, Altstädte dauerhaft für das Wohnen
unterschiedlicher Schichten attraktiv zu halten, wird
allerdings durch die bauliche Sanierung ebenfalls nur
eingeschränkt erreicht. In kleineren Städten wurden
nur in Ausnahmefällen Sanierungsmaßnahmen mit
Belegungsrechten gekoppelt. Zu nennen sind beispielsweise
öffentlich geförderte private Einzelprojekte im
Wohnungsbau (Bad Oldesloe) oder zielgerichtet die
Stimulierung der Modernisierung in innerstädtischen
Nebenlagen mit Modernisierungsvereinbarungen über
Miethöhen (Hameln), im Sozialen Wohnungsbau privat
errichtete Ersatzwohnungen für umgesiedelte Bewohner
(Bansin), Modernisierungen von Einzelobjekten
durch die Stadt (Neumarkt i.d. Oberpfalz), Fördermittel
für private Modernisierungen mit zeitlich beschränkter
Zweckbindung, aber ohne Belegungsrechte (Bad
Oldesloe) oder Modernisierungszuschüsse für Eigentümer
(Seßlach, Esens, Tönning).
Großsiedlungserneuerung: Ein Sonderfall ist die
Erneuerung von Großsiedlungen (Bremen). Hier
spielen Belegungsrechte insofern keine wesentliche
Steuerungsrolle für die Sanierung, als meist größere
öffentliche Wohnungsunternehmen als Eigentümer
auftreten und häufig zu großen Anteilen über Sozialwohnungen
verfügen. Die begrenzte Attraktivität der
Siedlungen wird auch nach einer sanierungsbedingten
Stabilisierung nicht vollständig aufgehoben, so dass
kaum mit Verdrängungseffekten gerechnet werden
muss.
Instrumente zur Sicherung der sozialen Sanierungsziele
und die Kritik an Aufwertungsprozessen durch
eine großstädtische Öffentlichkeit
Wirkungen der Schutzinstrumente nach BauGB: Das
durch das BauGB zur Verfügung gestellte Instrumentarium
zur Sicherung der sozialen Ziele wird in unterschiedlicher
Art und Weise von den Kommunen
eingesetzt. Die Schwierigkeit bei der Anwendung des
Instruments ist in der Regel die angemessene Dosierung.
Das Instrumentarium greift ohnehin ausschließlich
für den Bereich Wohnen, wichtige Impulse wie die
Steuerung von Gewerbemieten (ebenfalls wichtig für
die Sozialstruktur) lassen sich nicht realisieren. Voraussetzung
für das Wirken von Satzungen nach §172
BauGB ist eine konsequente und klare politische Linie
bei der Genehmigungspraxis durch die zuständige
Behörde. Das Instrument wirkt regelmäßig gut bei
einem mittleren Entwicklungsdruck in einem Sanierungsgebiet,
da hier der Genehmigungsvorbehalt
ausreicht, um die Aufwertungstendenzen abzufedern.
Bei einer zu erwartenden moderaten Gebietsentwicklung
lohnen sich für Eigentümer und Investoren die
erforderlichen Mehraufwendungen zur „Eindämmung“
oder Verhinderung des Instruments auf
rechtlichen Wegen nicht.
In vergleichbarer Weise wirken die Satzungen im
direkten Umfeld von Sanierungsgebieten, um hier
„Mitnahmeeffekte“ bei Mietpreissteigerungen und
überdurchschnittlichen Aufwertungstendenzen zu
vermeiden. Grundsätzlich aber gilt, dass die zuständige
Behörde das Augenmaß nicht verlieren darf und
rechtzeitig die Satzung anpassen oder aufheben muss,
wenn die Festlegungen kontraproduktive Auswirkungen
zeigen. Dieser Weg wurde beispielsweise in
Langzeitwirkungen und Effektivierung der Städtebauförderung