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5 Impulse für die Stadtentwicklung
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rung der Sozialstruktur geführt und die genossenschaftlichen
und kommunalen Wohnungsbestände
verhindern bisher starke Aufwertungsprozesse.
Neuere (ostdeutsche) Sanierungsgebiete: Dagegen
ist die Situation in den neueren Sanierungsgebieten
– wie etwa der Spandauer Vorstadt in Berlin – teilweise
von einem Wandel der Rahmenbedingungen der
öffentlichen Förderung betroffen gewesen. Diese hat
sich deutlich auf die Möglichkeiten ausgewirkt, die
soziale Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung
etwa durch Belegungsrechte zu beeinflussen. Mit der
Konzentration der Fördermittel auf öffentliche
Grundstücke, öffentliche Grün- und Freiflächen und
den öffentlichen Raum in Berlin und Leipzig nach 1990
war die Umsetzung der Sanierungsziele und geplanten
Maßnahmen stark durch Verwertungsinteressen
des investiven Kapitals beeinflusst, und die
Maßnahmen für eine sozial verträgliche Sanierung
sind nicht wie geplant umsetzbar gewesen. Zwar
konnten etwa in der Spandauer Vorstadt 1.300
belegungsgebundene Wohnungen geschaffen
werden. Diese behalten ihren Status aber nur noch bis
2016. Es ist zudem zweifelhaft, ob die Bebauungspläne
zur Sicherung der Sanierungsziele langfristig stark
genug sind. Wenn die Belegungsbindungen ausfallen
und die Kontrolle zurückgenommen wird, dann wird
ein noch stärkerer Austausch der Bewohner erwartet.
Trotz zielgerichteter Beratung durch Bezirksamt und
Sanierungsbeauftragten, die vom Senat bereitgestellten
Mittel für die Erneuerung von Altbauten oder für
Neubauten in Anspruch zu nehmen, um Mieten
bezahlbar zu halten, nahmen in der Spandauer
Vorstadt zahlreiche Eigentümer keine Fördermittel
gegen Belegungsrechte in Anspruch. Hohe Anfangsinvestitionen
mit späteren hohen Mieteinnahmen bzw.
Einnahmen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen
durch die Lage und Struktur sowie die gute
Ausstattung rechneten sich für sie – ähnlich wie in
Teilen München-Haidhausens bereits Anfang der
1980er Jahre oder auch im Kölner Severinsviertel und
in Hamburg-Ottensen. Die negativen juristischen
Erfahrungen aus anderen Ost-Berliner Bezirken mit
dem Versuch einer Durchsetzung von pauschalen
Mietobergrenzen, die durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
im Jahre 2006 endgültig für unzulässig
erklärt wurden, hatten überdies deutlich gemacht,
dass bei stark privat geprägter Eigentümerstruktur im
Rahmen der Sanierungsdurchführung lediglich Luxusmodernisierungen
vermeidbar sind. Eine direktere
Steuerung des Mietniveaus zumindest bei freifinanzierten
Modernisierungen kann dagegen nur für
Bestandsmieter durch Modernisierungsvereinbarungen
erzielt werden. Bei relativ hoher Fluktuation
sind steigende Mieten durch Neuvermietung nur
schwer aufzuhalten.
Zusammenfassend kann hier festgehalten werden, dass
Belegungsrechte allein zwar bei Förderung stets
durchsetzbar sind, Sanierungsgebietserfahrungen in
sehr unterschiedlichen großstädtischen Konstellationen
aber deutlich machen, dass diese zahlreiche
Eigentümer vor einer Inanspruchnahme von Fördermitteln
abschrecken. Wohnungspolitische Ziele lassen
sich daher am zuverlässigsten durch eine konsequente
Verknüpfung von Trägereinsatz in der Altbaumodernisierung
mit Sozialem Wohnungsneubau wie in
München-Haidhausen erreichen.
Diese Voraussetzung war in den neueren Gebieten
allerdings nur eingeschränkt gegeben. Hinzu kam
beispielsweise in Leipzig die nur in begrenztem
Umfang erreichte Attraktivitätssteigerung für neue
Bewohner durch die Förderung neuer Bau- und
Wohnformen, Selbstnutzer und Selbstbaumaßnahmen
innerstädtischer Bestände, so dass der schlechte
Zustand eines Teils des großen Baubestands aus der
Kaiserzeit im Gegensatz zu früheren Sanierungsmaßnahmen
in westdeutschen Städten den Gesamterfolg
zu relativieren droht. Ein Modellversuch mit Beteiligung
im Haus wohnender Jugendlichen an Planung
und Ausführung von Sanierungsarbeiten konnte die
Miete durch bauliche Selbsthilfe senken. Während der
Sanierung wurde dann auch verstärkt auf die Bildung
von Eigentumswohnungen und den Bau von Stadthäusern
für Selbstnutzer gesetzt. Das Verhältnis in der
Bewohnerstruktur hat sich inzwischen von einer
überwiegenden Mieterklientel hin zu einem wachsenden
Anteil an Eigentümern verschoben, was allerdings
auch von der Kommune und dem Sanierungsträger
angestrebt wurde.
Eine mit dem Ost-Berliner Fall ansatzweise verwandte
Situation ist in Jena zu erkennen. Der Erhalt der
sozialen Mischung als Sanierungsziel ließ sich dort
nicht im anfangs beabsichtigen Umfang umsetzen.
Parallel zum Sanierungsverfahren sollten mit Beschluss
des Stadtrates über sozialplanerische Zielset-
Langzeitwirkungen und Effektivierung der Städtebauförderung