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4 Finanzmanagement – Systematische Ergebnisse aus den Fallstudien
nur zu einer langsamen Überwindung der Blockaden,
die auch gar nicht unmittelbar mit der Sanierungsmaßnahme
in Zusammenhang stehen muss (z. B. Freiburg).
Mit der Einbindung weiterer privater Investitionen
haben viele der untersuchten Maßnahmen gute
Erfahrungen gemacht. In Köln beläuft sich die Summe
ergänzender privater Investitionen auf ca. 85 Mio. Euro,
in Esens auf ca. 17-20 Mio. Euro, in Kassel auf 26,5 Mio.
Euro und in Bremen auf ca. 20 Mio. Euro durch die
Wohnungsbaugesellschaften, wobei in Bremen nicht
klar wurde, ob die Investitionen der Wohnungsbaugesellschaften
aus anderen Fördertöpfen mitfinanziert
wurden. Diese flossen meist in den Neubau und die
Modernisierung sowie die Instandhaltung der Bausubstanz.
Auch in Seßlach sind nach der frühzeitigen
Sanierung des öffentlichen Raums zahlreiche private
Investitionen ausgelöst worden. Die Anzahl der
Sanierungswilligen stieg nach diesen Maßnahmen von
fünf auf 65, vor allem Gewerbetreibende (Handwerker,
Gastronomen). Viele private Eigentümer haben
Eigenleistungen in großem Umfang selbst oder durch
befreundete Handwerker bei der Sanierung ihrer
Häuser erbracht. Auch in Neumarkt und in Neunkirchen
gab es große gewerbliche Investitionen, in
Neumarkt durch eine ansässige Brauerei und in
Neunkirchen durch den Stadtumbau im Bereich der
Industriebrache mithilfe von Großinvestoren. So sind
im Sanierungsgebiet Neunkirchen Folgeinvestitionen
von 170 Mio. Euro angestoßen worden.
In Hamburg hingegen weist die Statistik lediglich ca.
24 % der Wohnungen sowie 25 Gewerbeeinheiten und
20 Tiefgaragenplätze als privat finanziert aus. Von den
500 modernisierten Wohnungen wurden demnach nur
50 privat finanziert. Diese geringe Anzahl lässt vermuten,
dass nicht alle privat durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
erfasst wurden. Die Höhe der
privaten Mittel für die Sanierung ist dort leider nicht
bekannt. Ähnlich verhält es sich in Freiburg, wo nur
wenige Wohnhäuser saniert wurden und wenig
Förderung dafür in Anspruch genommen wurde (keine
Duldungsbereitschaft von Belegungsrechten). Allerdings
konnten Investitionen in den Büroneubau in
Bahnhofsnähe mobilisiert werden.
anderen indirekten und direkten Förderungen der
öffentlichen Hand, durchaus eindrucksvoll gelingt. Es
ist methodisch darauf hinzuweisen, dass weder
untersucht werden konnte, wie hoch die privaten
Investitionen tatsächlich ohne die öffentliche Förderung
gewesen wären (Gefahr von Mitnahmeeffekten),
noch inwieweit die jeweiligen Sanierungsmaßnahmen
bei der Mobilisierung von öffentlichen und privaten
Mitfinanzierungen „unter ihren Möglichkeiten
geblieben“ sind und beispielsweise aufgrund lokaler
Besonderheiten oder auch falschem Management
wertvolle private Investitionen unterlassen wurden.
Eine wesentliche Frage bei der Mobilisierung privater
Investitionsmitteln in Sanierungsgebieten stellt sich für
die Gebiete, die sich ohne generellen Investitionsdruck
entwickeln. Hier sind private Investitionen schwer zu
initiieren. Den privaten Investoren fehlt trotz des
Sanierungsgebietsstatus oftmals die Perspektive und
Vorstellungskraft, wie zukünftige Erträge die Investitionen
in ihr Grundstück rechtfertigen lassen. Dies gilt
auch für ortsansässige Eigentümer, die das Gebiet gut
kennen und den etwaigen Niedergang bereits seit
Jahren verfolgt haben. Die oben angesprochenen
Abschreibungsmöglichkeiten nach §7h EStG bieten
hier zwar grundsätzlich eine attraktive Möglichkeit,
doch sind sie zum einen trotzdem davon abhängig, ob
die Sanierungsinvestition (Neubau wird z. B. steuerlich
nicht gefördert) auf eine wirtschaftlich tragfähige
Nachfrage trifft, zum anderen ist ihre absolute Höhe
vom Grenzsteuersatz des Eigentümers abhängig.
Fraglich ist, ob dieser Anreiz ausreicht, um einem
Eigentümer mit geringem Grenzsteuersatz die Investitionsbereitschaft
in einem schwierig einzuschätzenden
Umfeld zu erhöhen. Anders sieht es im Falle des
Eigennutzers aus. Dieser kann für sich entscheiden, ob
die Investition in das Gebäude lohnenswert ist und ihm
durch die steuerliche Förderung ein attraktiver Anreiz
zur Investition in sein Eigentums gegeben ist. Grundsätzlich
ist die steuerliche Förderung auch noch
kombinierbar mit KfW-Krediten und direkten Mitteln
der Städtebauförderung. Es wäre sinnvoll, den einzelnen
Eigentümern diese Förderquellen zu erläutern und
deren Kombinierbarkeit im Einzelfall zu prüfen.
Insgesamt zeigt sich auch hier bei den meisten Fallbeispielgebieten,
dass die beabsichtigte Strategie der
Mobilisierung privater Mittel, auch in Kombination mit
Die Abschreibung gemäß §7h EStG hat aber den
Nachteil, dass sie anhand des Grenzsteuersatzes die
Eigentümer unterschiedlich behandelt und nicht jeder
Langzeitwirkungen und Effektivierung der Städtebauförderung