Download - Fachgebietes Ökonomie des Planens und Bauens ...

4 Finanzmanagement – Systematische Ergebnisse aus den Fallstudien
61
• Bei der zweiten Gruppe sind ungewöhnlich hohe
Ausgleichsbetragszahlungen entweder entstanden
bzw. werden erwartet. Hierzu gehören die drei
Maßnahmen in Köln, Berlin (Spandauer Vorstadt)
und München. Betrachtet man alleine die Anteile
der Ausgleichsbetragsvolumina im Verhältnis zu
den jeweiligen Städtebauförderungsmitteln, lassen
sich die Spitzenwerte für die Maßnahmen in Berlin
Spandauer Vorstadt mit knapp 10 %, Freiburg mit ca.
9 % sowie Hameln und Bansin mit 8 bzw. 7,3 %
messen. Dies zeigt, dass die Ausgleichsbetragszahlungen
durchaus eine ergiebige (Re)Finanzierungsquelle
sein können.
In den untersuchten norddeutschen Fallbeispielen
dominiert bei der Methodik zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen
die Anwendung des „Niedersächsischen
Modells“ (Bansin, Bad Oldesloe, Hannover). In
Bansin wurden gute Erfahrungen mit dieser Methode
gemacht, da die Eigentümer frühzeitig informiert
wurden (keine Klagen). Erfolg gab es auch bei der
Anwendung von Ablösevereinbarungen durch Nachlässe
in Höhe von bis zu 20 %. Die errechneten Bodenwertsteigerungen
waren relativ hoch, die Ausgleichsbeträge
betrugen in Strandnähe bis zu 20-25 Euro pro
m 2 Grundstück, in den weiter vom Strand entfernt
gelegenen Gebieten 7-9 Euro pro m 2 . Die Ausgleichsbeträge
summierten sich in Bansin auf über 1 Mio. Euro
und machten 6,5 % der Ausgaben aus. In Hameln liegt
die Quote bei knapp 8 % aufgrund höherer Einnahmen
aus Ausgleichsbeträgen (4,75 Mio. Euro) bei gleichzeitig
aber auch höheren Gesamtkosten (ca. 60 Mio. Euro).
Anders als in Bansin und Hameln, wo es zu keinen
Komplikationen bei der Erhebung kam, lag der Fall in
Soest: Dort gab es größere Probleme bei der Erhebung
der Ausgleichsbeträge. Kritisiert wurden Fehler im
Verfahren, besonders die schlechte Information der
Bürger im Vorfeld. Mit 77 von 115 Eigentümern konnten
Ablösevereinbarungen getroffen werden. Andere
klagten vor dem Verwaltungsgericht, wodurch sich der
Abschluss der Sanierung verzögerte.
In Freiburg wurden leidlich gute Erfahrungen mit den
Ausgleichsbeträgen gemacht bzw. das Verfahren hat
einigermaßen funktioniert. Es gab einen strittigen Fall
um 110.000 DM, der in zweiter Instanz im Vergleich
gelöst wurde. Es wurde die Zielbaummethode angewandt
und es konnten rund 1,4 Mio. Euro erlöst werden.
Man hatte vorher keine Erfahrungen mit dem Instrument.
Der Regierungspräsident hat die Methode
akzeptiert, und vor Gericht hat sich das Verfahren
ebenfalls bewährt. Bei der Entwicklung von Anfangsund
Endwerten wurde der Gutachterausschuss
beteiligt. Der RP hat einen „Pionierabschlag“ eingeräumt
und so 20 % Abzug bei Ablösungsvereinbarungen
zugelassen, worauf sich viele Eigentümer einließen.
In München wurde ein relativ aufwendiges, gleichwohl
standardisiertes Erhebungsverfahren angewandt. Die
Größe der Grundstücke lässt in vielen Fällen einen
angemessenen Bewertungsaufwand zu, da die erhobenen
Summen nicht nur Bagatellbeträge sind. Hierbei
wird der Ausgleichsbetrag nach einer modifizierten
Münchner Mietspiegelmethode ermittelt. Dabei wird
mittels eines bewertungstechnischen Feinrasters unter
Berücksichtigung der festgestellten Bewertungsmerkmale
die sanierungsbedingte Mietwertsteigerung, die
sich für das gesamte Objekt ergibt, ermittelt und auf die
Nachwirkungsdauer der städtebaulichen Sanierung
von 40 Jahren mit dem vom Gutachterausschuss
empirisch ermittelten angemessenen Liegenschaftszinssatz
kapitalisiert. Es gibt umfangreiche und
wegen des reduzierten Aufwands durchweg als positiv
angesehene Erfahrungen mit Ablösevereinbarungen.
Das Münchner Beispiel zeigt aber auch recht hohe
Kosten der Gutachtertätigkeit insgesamt.
Ein grundsätzliches Problem bei der Erhebung von
Ausgleichsbeträgen ist darin zu sehen, dass die Einnahmen
meist zu zwei Dritteln wieder an von Bund und
Land fließen, was den Anreiz der Stadt, insbesondere in
Hinblick auf den bürokratischen Aufwand, stark
einschränken kann. Allerdings ist es zum Teil auch
möglich, die eingenommenen Ausgleichsbeträge
komplett im Gebiet zu verausgaben. Einige Gesprächspartner
in den Kommunen und Diskussionspartner in
den Workshops stellten zudem die Frage, ob das nicht
gesetzlich normierte, aufwendige und in seiner
Wirkung ungewisse Verfahren der Ausgleichsbetragsermittlung
die Maßnahmen nicht zu stark verzögert.
Bezüglich der Überwindungserfolge beim Durchbrechen
des oben angesprochenen Gefangenendilemmas
lassen sich ebenfalls Unterschiede feststellen. Oft
spielte ein massiver Trägereinsatz, der z. B. in Seßlach
und München Garant für den Erfolg war, eine große
Rolle. Zum Teil gelang der Durchbruch auch nur für
prominentere Lagen der Gebiete (z. B. in der Hauptstraße
in Neumarkt). In einigen Fallbeispielen kam es auch
Langzeitwirkungen und Effektivierung der Städtebauförderung