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3 Verfahrensanalyse
3.4 Sanierungsstrategien, Ablauf der
Maßnahmen und eingesetzte Instrumente
Verfahrenswahl
Für die Auswahl des Verfahrens wird den gesetzlichen
Vorgaben verständlicherweise eine sehr prägende
Rolle zugemessen. Daneben spielen aber mitunter
verfahrenstaktische Gründe und der Einfluss der betroffenen
Eigentümer bis zu einem gewissen Grad bei der
Entscheidung darüber, wie aufwendig eine Sanierungsmaßnahme
angelegt werden soll, mitunter eine Rolle.
Weniger eindeutig als vielleicht vermutet wirken sich
dagegen die Vorerfahrungen mit der Komplexität des
umfassenden Verfahrens auf die mögliche Entscheidung
für eine Maßnahme im vereinfachten Verfahren
aus. Von verschiedenen Seiten wird immer wieder
betont, dass nach wie vor komplexe Sanierungen auf
das umfassende Verfahren angewiesen sind. Dies wird
bestätigt durch die hohe Zahl der auch in späteren
Phasen des Förderprogramms Städtebauliche Sanierungs-
und Entwicklungsmaßnahmen noch auf den
Weg gebrachten umfassenden Sanierungsmaßnahmen.
Diese konzentrieren sich aus verständlichen
Gründen in den neuen Bundesländern, sind aber nicht
auf diese beschränkt.
Rahmenbedingungen für die Auswahl von umfassenden
bzw. vereinfachten Verfahren: Offenbar wird
die Geschichte der Einführung vereinfachter Verfahren
ganz unterschiedlich bewertet und praktiziert.
Während in einigen Ländern der im Gesetz formulierte
Bezug zur Komplexität der Maßnahme und der
Notwendigkeit der einzusetzenden Instrumente als
ausschlaggebend für die Wahl der Verfahrensart
angesehen wird, wird andernorts eingeräumt, dass
auch der Einfluss von Akteuren im Quartier bei der
Frage nach der Vermeidung von unter Umständen
höheren Straßenausbaubeiträgen (die im Übrigen eine
komplizierte Berechnungsprozedur nach sich ziehen)
eine Rolle spielen kann, nämlich zugunsten einer
Entscheidung für das umfassende Verfahren. Zudem
wird das wirtschaftliche Umfeld ebenfalls berücksichtigt.
In den Anfangszeiten sind offenbar Akteure sogar
manchmal damit „geködert“ worden, dass keine
Straßenausbaubeiträge anfallen, ohne explizit auf die
Ausgleichsbeträge hinzuweisen. Erstaunlicherweise
lassen sich sogar Hinweise dafür finden, dass aus Angst
vor Reputationsverlust Politiker auch in den neuen
Bundesländern nicht offen auf die Ausgleichsbetragsthematik
hingewiesen haben, obwohl Handreichungen
aus alten Bundesländern von den Schwierigkeiten
berichteten, die sich daraus später ergeben können,
und auch Sanierungsträger aus den alten Ländern
scheinen nur eingeschränkt auf ihre diesbezüglichen
Erfahrungen hinzuweisen, wenn sie in den neuen
Ländern tätig werden. Wenn eine gewisse Entwicklungsdynamik
in einem Gebiet zu erwarten ist, dann
bringt das umfassende Verfahren vor allem für die
öffentliche Hand Vorteile, da es anders als bei den eher
„konsensbasierten“ Sanierungen im vereinfachten
Verfahren auch Instrumente zur Durchsetzung von
Sanierungszielen gegen eigensinnige private Eigentümer
an der Hand hat. So ist die Durchsetzung eines
hohen Wohnanteils in innenstadtnahen attraktiven
Altbauquartieren – gerade beim Fehlen anderer
Instrumente wie etwa einem Zweckentfremdungsverbot
für Wohnungen – schwierig und bei allen Einschränkungen
der Wirksamkeit des Instruments auf
die unterstützende Wirkung der Regelungen in § 144
BauGB angewiesen. Ähnliches gilt für den Erhalt von
Freiflächen und die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen
in dicht bebauten attraktiven Gebieten, die
insbesondere durch den Grunderwerb treuhänderischer
Träger unterstützt werden können. Eine
Sicherung von unbebauten Flächen kann hier über
Sanierungsrecht wesentlich schneller als durch
Bebauungsplanverfahren erreicht werden. Dagegen ist
die Wirkung des § 144 BauGB im Hinblick auf einen
Ausschluss unerwünschter Nutzungen wie etwa
Telefonläden oder Wettbüros gering. Auch die Frage,
ob überhaupt mit Ausgleichsbeträgen zu rechnen ist,
wird bei der Entscheidung mit berücksichtigt. Eine
Langzeitwirkungen und Effektivierung der Städtebauförderung