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6 Ansatzpunkte für eine Weiterentwicklung von Sanierungsmaßnahmen
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markt, München, Idar-Oberstein, Neunkirchen,
Mannheim) kann zwar in einzelnen von ihnen die
Sanierung aufhalten, ohne aber den Sanierungsfortschritt
im Gesamtgebiet zu stören. Die Gefahr, dass die
Splittung in viele kleine Gebiete zu einer falschen
Prioritätensetzung bei der Sanierung führt und damit
keine problemadäquate Abfolge von Maßnahmen nach
sich zieht, hat sich allerdings in Einzelfällen bestätigt.
Allerdings gilt dies nur dann, wenn weitere, beispielsweise
verwaltungsinterne Schwierigkeiten hinzutreten
(Mannheim, Schwäbisch Hall).
Weiterhin spielt die Lage des Gebietes in der Stadt für
die Durchführung eine Rolle. Eine Lage in Citynähe
kann wegen entstehenden Investitionsdrucks die
Durchsetzung sozialer Ziele erschweren. Hier ist eine
konsequente Anwendung der verfügbaren Instrumente
angezeigt (Spandauer Vorstadt, München). In
Bremen zeigte sich dagegen – in typischer Stadtrandlage
– die Besonderheit der Großwohnsiedlung, in der
nur wenige Wohnungsunternehmen der Kommune
gegenüberstanden. Kommunale Unternehmen bilden
in einer solchen Konstellation strategische Partner: Bei
Interessengegensätzen mit großen privaten Wohnungsunternehmen
kann es jedoch zu einer Beeinträchtigung
des Sanierungserfolgs kommen. Ähnliche
Schwierigkeiten treten auch in der Zusammenarbeit
mit privaten Eigentümern großer ehemaliger oder
noch genutzter Gewerbeflächen auf – etwa in Freiburg
bei mühsamen Verhandlungen mit den Erben
eines abgewanderten Unternehmens über die Konversion.
Nicht vorhersehbare Veränderungen bestehen in
gesamtwirtschaftlichen, politischen oder auch
einzelwirtschaftlichen Ereignissen – wie die bereits
erwähnte Neuausrichtung der Förderung nach der
deutschen Wiedervereinigung oder die Insolvenz eines
Investors. Strukturell können Gemeinden auf sie nur
insofern eingehen, als sie versuchen, ihre Sanierungsstrategie
Risiko vermeidend auszulegen und sich nicht
von einzelnen Maßnahmen und einzelnen Investoren
„abhängig zu machen“. In Kommunen mit schwieriger
wirtschaftlicher Situation bleibt aber oft gar keine
andere Wahl, als auf wenige Gelegenheiten zu setzen,
in denen Investoren überhaupt bereit sind, sich im
Sanierungsgebiet zu engagieren. Die Alternative einer
Entwicklung ohne private Investoren durch die Stadt,
einen städtischen Sanierungsträger oder eine städtische
Wohnungsbaugesellschaft wird zwar mitunter
versucht, greift aber nur begrenzt und birgt finanzielle
Risiken für die Kommune.
Umsetzungsvoraussetzungen sind bisweilen nicht
gegeben, wenn Maßnahmen besonders komplex sind
und beispielsweise aufwendige Finanzierungskonstruktionen
erfordern. Die Durchführung einer
Verlagerung von öffentlichen Einrichtungen, eine
Zusammenführung von zerstreuten Verwaltungsdienststellen
oder die Einrichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen
erfordert die Verfügbarkeit von
geeigneten Immobilien. Häufiger als die Entwicklung
einer gezielten Strategie hierzu sind denn wohl auch
aufgrund des Freiwerdens von Gebäuden angestellte
Überlegungen zu deren Nachnutzungen, im Zuge
derer es dann zu einer Kette von Nutzungsverlagerungen
kommen kann. Bei privaten Nutzern entsteht
die genannte Problematik im Zusammenhang mit
Umsetzungen, die bei Unternehmen trotz öffentlicher
Unterstützung die finanzielle Leistungsfähigkeit stark
strapazieren. Versuche, in Blockinnenbereichen
liegende Flächen für Grünanlagen oder Stellplätze zu
mobilisieren, scheitern teilweise an Entschädigungsfragen.
Mangelnde Kooperationsbereitschaft wird vor allem
zum Problem, wenn das Sanierungsgebiet zusätzlich
von einer zersplitterten Eigentümerstruktur gekennzeichnet
ist. Hier stellt sich die Frage, wie konsequent
die Kommune die von der Sanierung an die Hand
gegebenen Instrumente nutzen will. Die Inanspruchnahme
von Fördermitteln kann sie nicht erzwingen,
wenn die Anreize für ihre Nutzung nicht greifen.
Kleinere Gemeinden können in einem solchen Fall
lediglich auf eine Anpassung der Förderbedingungen
und Richtlinien beim Land drängen. Eingriffe in die
Struktur des Parzelleneigentums bei funktionalen
Missständen sind nur durchsetzbar, wenn den
Eigentümern die hiervon herrührenden Vorteile
vermittelt werden können. Eine Umlegung, quartiersbezogene
Veränderung der Nutzungsstruktur oder
gebäudebezogene Aufwertung wird also immer mit
angemessenen Bindungen, Verpflichtungen und
Nutzungsaufgaben der Eigentümer verknüpft sein
müssen. Eine Einbeziehung von einzelnen Schlüsselgrundstücken
kann dennoch scheitern, wenn sich
Eigentümer nicht auf die Sanierung angewiesen
sehen.
Langzeitwirkungen und Effektivierung der Städtebauförderung