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108 5 Impulse für die Stadtentwicklung ist Erhaltungssatzungen als eine mögliche Anwendungsvoraussetzung für die betreffenden Programme eine neue Rolle zugekommen. Die Wirkung von Erhaltungssatzungen ist aber umstritten. Sie hängt nicht zuletzt von der Genehmigungspraxis vor Ort ab. Hier zeigen Beispiele gerade aus heterogener strukturierten Gebieten mit einer höheren Fluktuation, dass die Stabilisierungsfunktion der Satzungen nicht überschätzt werden sollte. Dies bedeutet für die Sanierung wiederum, dass einer konsequenten Durchsetzung der Ziele über das Instrument der Genehmigung nach § 144 BauGB, den Grundstückserwerb von Treuhändern und die Festsetzung von Bebauungsplänen eine wichtige Rolle zukommt; aber auch, dass die Möglichkeiten einer Stabilisierung nach Auslaufen der Sanierung nicht sehr groß sind. Nicht intendierte Wirkungen einer übermäßigen sozialen Aufwertung lassen sich also schon vom Rechtsinstrumentarium her nur schwer abwenden, sondern vor allem verzögern und für die Ursprungsbevölkerung verträglich gestalten. Allerdings wird das Instrument der Erhaltungssatzung auch aktiv sanierungsbegleitend eingesetzt und löst dann die Sanierung im Verlauf der Maßnahme als Schutzinstrument ab. So wurden etwa in Ottensen die vorhandenen Gewerbeeinheiten in den zum Teil stark verdichteten Blockinnenhöfen geschützt durch die blockweise Festlegung von Erhaltungsbereichen im Bebauungsplan. Der Erhalt des Kleingewerbes war dabei eines der Ziele der Sanierungsmaßnahme. Die aus der Nachbarschaft von Wohn- und Gewerbenutzung resultierenden Nutzungskonflikte wurden einzelfallweise und dank einer hohen Akzeptanz des Gewerbes in der Bevölkerung gelöst. Informelle Ergänzungs- und Ersatzinstrumente für formelle Instrumente finden sich – außer im Vorlauf zu Sanierungen mit Stadt- oder Stadtteilentwicklungsplänen, die sich allerdings in ihrer inhaltlichen Nähe zur Kahlschlagsanierung und City-Erweiterung in den 1970er Jahren mancherorts offenbar als nicht quartiersbezogen genug herausgestellt haben (vgl. etwa München-Haidhausen, Programmpläne Hamburg- Ottensen,) – zunehmend in der Ausarbeitung von Rahmenplänen oder „Gebietstypenplänen“, die die Sanierung steuern sollen. Diese finden in größeren Quartieren eine Konkretisierung durch städtebauliche Feinuntersuchungen, „Blockkonzepte“ oder gar Teilblockkonzepte, welche die Sanierungsziele auf Blockebene konkretisieren und für einzelne Grundstücke Bebauungsstrukturen und Gebäudehöhen sowie die Nutzung der Gebäude- und Freiflächen festlegen (z. B. Berlin Spandauer Vorstadt, München-Haidhausen, Neumarkt i.d. Oberpfalz). Koordinationsprobleme innerhalb der Verwaltungen sind dabei nicht bekannt geworden, zumal die wesentlichen Steuerungswirkungen des Sanierungsrechts sich auf den Umgang mit privaten Eigentümern beziehen. Die Gemeinden verzichten in manchen Gebieten vor dem Hintergrund ihrer Schwierigkeiten mit Sanierungsbebauungsplänen interessanterweise sogar explizit auf deren Festsetzung zur Sicherung der Sanierungsziele. Teilweise hat sich diese Praxis erst im Laufe der Erfahrungen mit einer komplexen Sanierung herausgebildet, bei der deutlich wurde, dass im Sanierungsgebiet auftretende ständige Veränderungen von Rahmenbedingungen nur schwer mit einem Bebauungsplan sinnvoll aufgegriffen werden können. Über die Einbettung in gesamtstädtische Stadtentwicklungsprozesse kann dennoch eine abgestimmte Entwicklung verfolgt werden, zu der eine transparente Leitbildentwicklung und eine Fortschreibung der planerischen Konzepte gehören (Biberach). Außerdem bedeutet ein Verzicht auf Bebauungspläne nicht, dass im Rahmen der Sanierung die Drohung mit einer Anwendung von formellen Instrumenten wie der Enteignung unterbleiben würde, um Sanierungsziele gegenüber Privaten durchzusetzen (Köln-Severinsviertel). Die informellen Regelungen können durch ergänzende Stadtratsbeschlüsse zusätzlich unterstützt werden. Dies betrifft vor allem den Umgang mit sozialen Zielen, die eine besondere Bindung der Akteure in der Sanierung auf die Sanierungsziele bekräftigen und dazu beispielsweise Förder- und Genehmigungsvoraussetzungen über Qualitätsstandards festlegen (München, Jena). Weiterhin angewandt werden bisweilen vielfältige Untersuchungen zum öffentlichen Raum und dem Wohnumfeld und zum Verkehr sowie Regelwerke für die Gestaltung, Gestaltungsfibeln und Gestaltungsbeiräte als Ergänzungsoder gar Ersatzinstrumente für Gestaltungssatzungen in historischen Altstädten, wobei letztere teilweise in Bebauungspläne integriert werden (Berlin Spandauer Vorstadt, Biberach, Schwäbisch Hall, Neumarkt i.d. Oberfalz), bis hin zu informellen Höhenzonierungsplänen zur Sicherung der Stadtsilhouette (Neumarkt i.d. Oberpalz). Zur Sicherung eines gestalterischen Zusammenhangs, der gerade in kleineren historischen Altstädten als wichtig angesehen wird, dient eine Bindung bestimmter Architekten an die Sanierungs- Langzeitwirkungen und Effektivierung der Städtebauförderung
5 Impulse für die Stadtentwicklung 109 maßnahme über Direktbeauftragungen oder Mehrfachbenennungen in Wettbewerben (Biberach, Seßlach). Teilweise wird auch versucht, räumlich differenzierte Nutzungsmischungsansätze über Ansiedlungskonzepte für Dienstleistungsbetriebe in Kombination mit Hilfen bei der Anpassung an moderne Betriebsformen im Bestand sowie eine Bereitstellung von Flächenpotentialen für neue Formen des Handels zu steuern (Berlin Spandauer Vorstadt). Begleitende Regelungen aus anderen Rechtsbereichen: Sie haben vor allem in der Parkraumbewirtschaftung in dicht bebauten innerstädtischen Gebieten eine Verbreitung gefunden. Sie sind zwar nicht spezifisch auf den Bedarf von Sanierungsgebieten ausgelegt, doch zeigen etwa das Beispiel der Spandauer Vorstadt in Berlin, die Stadt München oder die Stadt Freiburg, dass eine Parkraumbewirtschaftung gerade bei einem Erhalt der hohen Dichte bei der erhaltenden Erneuerung eine bedeutende begleitende Funktion haben kann, wenn durch die Zunahme der Gebietsbevölkerung oder des Motorisierungsgrads (höhere Einkommen, gesellschaftlich steigender Motorisierungsgrad) der zur Aufwertung vorgesehene öffentliche Raum keine Reserven für Stellplätze mehr bietet. Hier werden Sanierungsgebiete manchmal zu einem Vorreiter bei der Anwendung der Gute Praxis Damenviertel Jena – Städtebaulicher Denkmalschutz im Gründerzeitquartier mit Jugendstilfassaden Stadtbildprägendes Eckgebäude Das Damenviertel entstand im Zuge der industriellen Entwicklung als planmäßig angelegtes Wohnquartier mit rechtwinklig angeordneten Straßen und geschlossener Blockbebauung. Aufgrund seiner Raumstrukturen und der vorhandenen Bausubstanz ist es ein geschlossenes, beinahe unversehrt erhaltenes Beispiel für Stadtplanung und städtebauliche Architektur der Jahrhundertwende. 1993 wurde das Gebiet als Denkmalensemble unter Schutz gestellt. Die überwiegend im Originalzustand erhaltenen Fassaden und Innenausstattungen präsentieren die Epoche der späten Gründerzeit und des Jugendstils wider. Durch jahrzehntelange Vernachlässigung befand sich das einstmals attraktive innerstädtische Wohnquartier zu Beginn der Sanierung in einem sehr schlechten Bauzustand. Bei der Erneuerung wurde ein anspruchsvolles Maßnahmenprogramm zur Modernisierung der denkmalgeschützten Bausubstanz umgesetzt. Unter hohen Qualitätsansprüchen wurden öffentliche Grünflächen sowie Straßen, Wege und Plätze umgestaltet und die Wohnqualität erhöht. Die historischen Qualitäten und das Stadtbild des Flächendenkmals wurden unter Einbezug von aufwendigen denkmalpflegerischen Aspekten wiederhergestellt. Der Fördermitteleinsatz aus verschiedenen Programmen hat einen wichtigen Beitrag zum Erhalt des Wohnquartiers mit wertvollen Bau- und Raumstrukturen geleistet, dessen Sozialstruktur sich allerdings stark gewandelt hat. Mit Hilfe der „Thüringer Initiative zur Gebäudesicherung“ wurde die Stadt zu einem frühen Zeitpunkt in die Lage versetzt, die verfallsbedrohten Gebäude ohne bürokratische Hemmnisse vorläufig zu sichern. Dabei ging es um den Erhalt und die Wiederherstellung der Standsicherheit und Schutz vor Witterungseinflüssen und Vandalismus. Eine Schlüsselrolle bei den Gebäudemodernisierungen spielte das innerhalb der Städtebauförderung eingebettete kommunale Förderprogramm „Standortbedingter Mehraufwand“, das zu Synergieeffekten hinsichtlich denkmalund stadtbildpflegerischer Zielsetzungen führte. Das kommunale Programm bot privaten Eigentümern einen finanziellen Anreiz zur stadtbildtypischen und denkmalgerechten Gestaltung von Fassaden, Dächern und der privaten Freiräume. Bis zum Jahr 2008 konnten 97 Einzelmaßnahmen bezuschusst und denkmalgerechte Modernisierungskonzepte umgesetzt werden. In der Regel wurden diese im Voraus zwischen Eigentümern, Sanierungsbeauftragten und der Stadt erarbeitet. Langzeitwirkungen und Effektivierung der Städtebauförderung
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