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5 Impulse für die Stadtentwicklung
ist Erhaltungssatzungen als eine mögliche Anwendungsvoraussetzung
für die betreffenden Programme
eine neue Rolle zugekommen. Die Wirkung von
Erhaltungssatzungen ist aber umstritten. Sie hängt
nicht zuletzt von der Genehmigungspraxis vor Ort ab.
Hier zeigen Beispiele gerade aus heterogener strukturierten
Gebieten mit einer höheren Fluktuation, dass
die Stabilisierungsfunktion der Satzungen nicht
überschätzt werden sollte. Dies bedeutet für die
Sanierung wiederum, dass einer konsequenten Durchsetzung
der Ziele über das Instrument der Genehmigung
nach § 144 BauGB, den Grundstückserwerb von
Treuhändern und die Festsetzung von Bebauungsplänen
eine wichtige Rolle zukommt; aber auch, dass die
Möglichkeiten einer Stabilisierung nach Auslaufen der
Sanierung nicht sehr groß sind. Nicht intendierte
Wirkungen einer übermäßigen sozialen Aufwertung
lassen sich also schon vom Rechtsinstrumentarium her
nur schwer abwenden, sondern vor allem verzögern
und für die Ursprungsbevölkerung verträglich gestalten.
Allerdings wird das Instrument der Erhaltungssatzung
auch aktiv sanierungsbegleitend eingesetzt und
löst dann die Sanierung im Verlauf der Maßnahme als
Schutzinstrument ab. So wurden etwa in Ottensen die
vorhandenen Gewerbeeinheiten in den zum Teil stark
verdichteten Blockinnenhöfen geschützt durch die
blockweise Festlegung von Erhaltungsbereichen im
Bebauungsplan. Der Erhalt des Kleingewerbes war
dabei eines der Ziele der Sanierungsmaßnahme. Die aus
der Nachbarschaft von Wohn- und Gewerbenutzung
resultierenden Nutzungskonflikte wurden einzelfallweise
und dank einer hohen Akzeptanz des Gewerbes in
der Bevölkerung gelöst.
Informelle Ergänzungs- und Ersatzinstrumente für
formelle Instrumente finden sich – außer im Vorlauf zu
Sanierungen mit Stadt- oder Stadtteilentwicklungsplänen,
die sich allerdings in ihrer inhaltlichen Nähe zur
Kahlschlagsanierung und City-Erweiterung in den
1970er Jahren mancherorts offenbar als nicht quartiersbezogen
genug herausgestellt haben (vgl. etwa
München-Haidhausen, Programmpläne Hamburg-
Ottensen,) – zunehmend in der Ausarbeitung von
Rahmenplänen oder „Gebietstypenplänen“, die die
Sanierung steuern sollen. Diese finden in größeren
Quartieren eine Konkretisierung durch städtebauliche
Feinuntersuchungen, „Blockkonzepte“ oder gar
Teilblockkonzepte, welche die Sanierungsziele auf
Blockebene konkretisieren und für einzelne Grundstücke
Bebauungsstrukturen und Gebäudehöhen sowie
die Nutzung der Gebäude- und Freiflächen festlegen
(z. B. Berlin Spandauer Vorstadt, München-Haidhausen,
Neumarkt i.d. Oberpfalz). Koordinationsprobleme
innerhalb der Verwaltungen sind dabei nicht bekannt
geworden, zumal die wesentlichen Steuerungswirkungen
des Sanierungsrechts sich auf den Umgang mit
privaten Eigentümern beziehen. Die Gemeinden
verzichten in manchen Gebieten vor dem Hintergrund
ihrer Schwierigkeiten mit Sanierungsbebauungsplänen
interessanterweise sogar explizit auf deren Festsetzung
zur Sicherung der Sanierungsziele. Teilweise hat sich
diese Praxis erst im Laufe der Erfahrungen mit einer
komplexen Sanierung herausgebildet, bei der deutlich
wurde, dass im Sanierungsgebiet auftretende ständige
Veränderungen von Rahmenbedingungen nur schwer
mit einem Bebauungsplan sinnvoll aufgegriffen
werden können. Über die Einbettung in gesamtstädtische
Stadtentwicklungsprozesse kann dennoch eine
abgestimmte Entwicklung verfolgt werden, zu der eine
transparente Leitbildentwicklung und eine Fortschreibung
der planerischen Konzepte gehören (Biberach).
Außerdem bedeutet ein Verzicht auf Bebauungspläne
nicht, dass im Rahmen der Sanierung die Drohung mit
einer Anwendung von formellen Instrumenten wie der
Enteignung unterbleiben würde, um Sanierungsziele
gegenüber Privaten durchzusetzen (Köln-Severinsviertel).
Die informellen Regelungen können durch
ergänzende Stadtratsbeschlüsse zusätzlich unterstützt
werden. Dies betrifft vor allem den Umgang mit
sozialen Zielen, die eine besondere Bindung der
Akteure in der Sanierung auf die Sanierungsziele
bekräftigen und dazu beispielsweise Förder- und
Genehmigungsvoraussetzungen über Qualitätsstandards
festlegen (München, Jena). Weiterhin angewandt
werden bisweilen vielfältige Untersuchungen zum
öffentlichen Raum und dem Wohnumfeld und zum
Verkehr sowie Regelwerke für die Gestaltung, Gestaltungsfibeln
und Gestaltungsbeiräte als Ergänzungsoder
gar Ersatzinstrumente für Gestaltungssatzungen
in historischen Altstädten, wobei letztere teilweise in
Bebauungspläne integriert werden (Berlin Spandauer
Vorstadt, Biberach, Schwäbisch Hall, Neumarkt i.d.
Oberfalz), bis hin zu informellen Höhenzonierungsplänen
zur Sicherung der Stadtsilhouette (Neumarkt i.d.
Oberpalz). Zur Sicherung eines gestalterischen Zusammenhangs,
der gerade in kleineren historischen
Altstädten als wichtig angesehen wird, dient eine
Bindung bestimmter Architekten an die Sanierungs-
Langzeitwirkungen und Effektivierung der Städtebauförderung