Geschäftsbericht 2011 - Baugenossenschaft Familienheim Mosbach ...

Baugenossenschaft
Familienheim
Mosbach.
Geschäftsbericht
2011

Baugenossenschaft
Familienheim
Mosbach.
Heidelberger Straße 12
D-74821 Mosbach
Postfach 21 71
D-74812 Mosbach
Telefon (0 62 61) 92 03-0
Telefax (0 62 61) 92 03-22
E-Mail: info@familienheim-mosbach.de
www.familienheim-mosbach.de
Geschäftsbericht
2011

Inhalt
Informationen auf einen Blick 3
Bericht des Vorstandes 4
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 4
Die Lage der Genossenschaft 8
Neubau- und Verkaufstätigkeit 8
Grundstücksbewirtschaftung 10
Miethausbewirtschaftung 10
Instandhaltung und Modernisierung 14
Verwaltung Wohnungseigentum 16
Mitglieder 16
Wirtschaftliche Verhältnisse 17
Vermögenslage 17
Ertragslage 18
Organisation 18
Chancen-/Risikobericht 19
Prognosebericht 22
Nachtragsbericht 23
Schlussbemerkungen 23
Bericht des Aufsichtsrates 23
Bilanz 26
Gewinn- und Verlustrechnung 28
Anhang Jahresabschluss 2011 29
2

Informationen auf einen Blick
Gründung 19. Januar 1947
Eingetragen im
Genossenschaftsregister Mannheim
Register-Nr. 440046
Mitgliedschaften vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Siedlungswerk Baden e. V., Karlsruhe
Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V., Köln
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V., Düsseldorf
Industrie- und Handelskammer Rhein-Neckar, Mannheim
Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V.
Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Rhein-Neckar
Geschäftsanteil € 160,00
31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011
Mitgliederstand 2.025 1.993 1.967 2.004
Insgesamt gezeichnete Geschäftsanteile 4.009 3.959 3.965 4.145
Gesamtbauleistung Wohnungen 4.252 4.260 4.265 4.273
T€ T€ T€ T€
Bilanzsumme 41.816 41.573 41.495 40.751
Anlagevermögen 35.726 35.689 36.106 36.396
Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten 6.090 5.884 5.388 4.355
Geschäftsguthaben 653 648 645 671
Rücklagen 12.836 12.902 12.904 12.910
Rückstellungen 1.380 1.283 1.253 1.272
Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten 26.852 26.642 26.611 25.796
Jahresüberschuss 180 100 16 58
Bilanzgewinn 95 98 80 102
3

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011
Vorbemerkung
Die Genossenschaft zählt nach den im Handelsgesetzbuch
(HGB) festgelegten Größenklassen zu den
„kleinen“ Genossenschaften. Sie muss daher keinen
Lagebericht nach § 289 HGB aufstellen, zumal auch
die Satzung der Genossenschaft in § 34 bestimmt,
dass ein Lagebericht nur dann zu erstellen ist, wenn
er nach HGB erforderlich ist. Bei dem Bericht des
Vorstandes über das Geschäftsjahr handelt es sich
daher nicht um einen Lagebericht im Sinne des HGB.
Die nachfolgenden Ausführungen sollen jedoch den
Geschäftsverlauf unserer Genossenschaft und alle
ihre Tätigkeiten im gesamten wirtschaftlichen Umfeld
erläutern. Chancen und Risiken im lokalen Marktgeschehen
werden dabei genauso beleuchtet wie die
Entwicklungen auf überregionaler Ebene. Aus der
Betrachtung des abgelaufenen Geschäftsjahres und
unter Berücksichtigung der aktuellen Situation soll
zu bestimmten Aspekten wiederum auch ein Ausblick
versucht werden.
Wirtschaftliche
Rahmenbedingungen
Der Blick zurück auf das Jahr 2011 zeigt einen
kräftigen wirtschaftlichen Aufschwung. Nach den Berechnungen
des Statistischen Bundesamtes setzte sich
nach der Rezession 2008 und 2009 im Jahr 2011 die
kräftige Erholung fort. Sie hatte der Weltwirtschaft
2010 und 2011 hohe Wachstumsraten beschert, die
sich voraussichtlich zwar 2012 deutlich abschwächen
werden. Sie erbrachte jedoch für das Wirtschaftsjahr
2011 eine Steigerung des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes
(BIP) um 3 % gegenüber dem Vorjahr.
Dieser wirtschaftliche Aufschwung fand allerdings
hauptsächlich in der ersten Jahreshälfte 2011 statt.
Im zweiten Halbjahr kühlte sich die Konjunktur
deutlich ab. So wird für das letzte Quartal 2011 möglicherweise
sogar mit einem leichten Rückgang der
Wirtschaftsleistung um 0,2 % gerechnet.
Auch für das Jahr 2012 trüben sich die konjunkturellen
Erwartungen deutlich ein. Es wird vorerst
nicht mit einer Fortsetzung des starken wirtschaftlichen
Aufschwungs gerechnet. Ursächlich hierfür
ist auch die Krise der Staatsfinanzen in einer Reihe
von Ländern der Europäischen Währungsunion. Die
hieraus resultierende Verunsicherung sowie die allgemeine
wirtschaftliche Abschwächung belasten die
4

Eckdaten zur Konjunkturentwicklung in Deutschland
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Veränderung in % gegenüber dem Vorjahr
(reale Entwicklung, Vorjahrespreise)
Reales Bruttoinlandsprodukt 3,7 3,3 1,1 –5,1 3,7 3,0 0,4
Privater Konsum* 1,5 –0,2 0,6 –0,2 0,5 1,5 1,2
Öffentlicher Konsum 0,9 1,4 3,1 3,3 1,7 1,2 1,2
Bauinvestitionen 5,3 –0,3 –0,7 –3,0 2,2 5,4 1,6
Wohnungsbauinvestitionen 6,0 –1,8 –3,5 –2,4 3,5 5,9 3,0
Exporte 13,1 8,0 2,7 –13,6 143,7 8,2 2,8
Arbeitsmarkt
Erwerbstätige in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 39.075 39.724 40.348 40.311 40.506 41.041 41.220
Veränderung in % gegenüber Vorjahr 0,6 1,7 1,6 0,0 0,5 1,3 0,4
Arbeitslose in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 4.487 3.776 3.258 3.415 3.238 2.975 2.835
Arbeitslosenquote** 10,8 8,7 7,8 8,1 7,7 7,1 6,9
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Reihe 1.1; 2011 erste vorläufige Ergebnisse; Schätzung 2012 nach Instituten Ende 2011/
Anfang 2012
*nur private Haushalte, ohne Konsumausgaben privater Organisationen ohne Erwerbszweck
**nationales Berechnungskonzept (Arbeitslose bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen)
deutsche Konjunktur. Die Weltwirtschaft insgesamt
dürfte 2012 ebenfalls deutlich schwächer expandieren.
Seitens der OECD sowie des IWF wird weltweit
von einer Abschwächung des gesamtwirtschaftlichen
Wachstums auf einen Wert zwischen 3,3 % und
3,8 % ausgegangen. Im Jahre 2011 betrug diese Zahl
noch 4,1 %. Aufgrund der Exportabhängigkeit kann
sich die deutsche Wirtschaft der Abschwächung der
Weltkonjunktur kaum entziehen. Belastend wirkt vor
allem die existierende Schuldenkrise im Euroraum.
Sie hatte zunächst nur Griechenland, dann aber auch
Irland, Portugal und schließlich auch Spanien und
Italien ergriffen.
An der preisbereinigten Steigerung der Bruttowertschöpfung
2011 um 3 % gegenüber dem Vorjahr
waren in der Bundesrepublik Deutschland nahezu
alle Wirtschaftsbereiche beteiligt. Der Kernbereich
der Immobilienwirtschaft, das Grundstücks- und
Wohnungswesen, erreichte dabei einen Beitrag von
267 Mrd. Euro, was 11,6 % der gesamten deutschen
Wirtschaftsleistung entspricht. Enthalten ist hierin
die Wertschöpfung aus Vermietung, Vermittlung und
Verwaltung von Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie
Grundstücken. Dieser Wert erhöhte sich im Vergleich
zum Vorjahr um 0,8 %. Der Beitrag der Wohnungsund
Immobilienwirtschaft war auch im Krisenjahr
2008 nicht gesunken und steuerte vielmehr einen positiven
Beitrag zur Minderung des konjunkturellen Abschwungs
bei. Der Dienstleistungssektor hat im Jahr
2011 durch Zuwächse bei den Unternehmensdienstleistungen
sowie in den Bereichen Handel, Verkehr
und Gastgewerbe die Wertschöpfung der Krisenjahre
bereits wieder überschritten. Das produzierende Gewerbe
bleibt jedoch noch unter dem Vorkrisenniveau.
Der private Konsum stützte 2011 die Konjunktur,
denn die Konsumausgaben machten den größten
Anteil am Wachstum des Bruttoinlandsproduktes aus.
Dabei zeigten sich vor allem die privaten Haushalte
konsumfreudig. Die realen Konsumausgaben privater
Haushalte stiegen um 1,5 % und damit so stark wie
zuletzt vor fünf Jahren. Gestützt wurde dieser private
Konsum zudem durch eine abnehmende Sparneigung,
wobei die anziehende Inflation den Zuwachs der verfügbaren
Einkommen deutlich schmälerte.
5
Der private Konsum stützte 2011 die Konjunktur.

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011
Die Ausgaben der Haushalte für Verkehr und
Kommunikation sind besonders stark gestiegen.
Hierzu zählen insbesondere auch die Investitionen in
Kraftfahrzeuge, die 2011 von privaten Haushalten
verstärkt gekauft wurden. Seit über zehn Jahren stieg
erstmals auch wieder der Konsum an Nahrungsmitteln,
Getränken und Tabakwaren gegenüber dem
Vorjahr. Die Ausgaben der Haushalte für das Wohnen,
also die Nettokaltmiete sowie die kalten und warmen
Betriebskosten, sind gestiegen. Bereinigt um die Preissteigerung,
die 2011 bei 2,3 % lag, ergibt sich jedoch
ein Rückgang um 0,6 %. Hier schlägt sich vor allem
der geringe Anstieg der Nettokaltmieten im deutschen
Wohnungsbestand nieder. Er liegt 2011 bei 1,2 % und
damit deutlich unterhalb der Inflationsrate. Die Energiepreise
für Haushaltsenergie weisen dagegen ein
Plus von 9,5 % auf.
Ein Rekordtief war bei der Arbeitslosenzahl
festzustellen. Die Zahl der registrierten Arbeitslosen
sank 2011 auf unter drei Millionen Personen. Parallel
hierzu lag die Durchschnittszahl der Erwerbstätigen
2011 bei rund 41,1 Millionen Erwerbstätigen,
535.000 Personen oder 1,3 % mehr als im Jahr zuvor.
Lag damals die Arbeitslosenquote noch bei 7,7 %,
so verringerte sie sich 2011 auf 7,1 % aller Erwerbspersonen.
Trotz wachsender Rezessionsängste waren
im vergangenen Jahr 2,976 Millionen Männer und
Frauen arbeitslos, so wenig wie zuletzt vor 20 Jahren.
In Baden-Württemberg folgte die Entwicklung diesem
positiven Trend. Der traditionell weit unter dem Bundesdurchschnitt
liegende Anteil an Arbeitslosen im
Südwesten sank im Jahresdurchschnitt auf 4,1 % und
strahlte auch auf die hiesige Region und den Neckar-
Odenwald-Kreis aus. Im für Mosbach zuständigen
Arbeitsamtsbezirk Tauberbischofsheim sank die Zahl
der arbeitslos gemeldeten Menschen gegenüber 2010
um 13,5 %. Fast 900 Männer und Frauen weniger
waren damit arbeitslos. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote
ging auf 3,8 % zurück (Vorjahr 4,4 %).
Regionale Unterschiede in den Bezirken der einzelnen
Dienststellen des Arbeitsamtes bestehen weiterhin.
Die Experten der Wirtschaftsforschungsinstitute rechnen
damit, dass sich die Erholung auf dem Arbeitsmarkt
2012 deutlich abgeschwächt fortsetzen wird.
Die Erwerbstätigkeit kann sich demnach noch einmal
um rund 0,4 % steigern.
Der Anteil der Bauinvestitionen am BIP hat
2011 um 5,4 % zugenommen. Ursächlich hierfür
waren insbesondere kräftige Zuwächse bei den Wohnbauten
von 5,9 %. Diese sind mit einem Anteil von
57 % an der Gesamtsumme der Investitionen zudem
die bedeutendste Bauart.
Voraussichtlich wird der Wohnungsbau im Jahr
2012 weiter zulegen. Angesichts der eingetrübten
6

Baugenehmigungen 2010 2011*
Januar bis
Dezember
Januar bis
Dezember
Veränderung
gegenüber Vorjahreszeitraum
Anzahl der genehmigten Wohnugen
Genehmigungen insgesamt (einschl. Bestandsmaßnahmen) 187.623 226.086 20,5 %
dar.: Wohnungen (Neubau) in Ein- und Zweifamilienhäusern 94.693 110.400 16,6 %
davon Einfamilienhäuser 78.557 93.247 18,7 %
davon Zweifamilienhäuser 16.136 17.153 6,3 %
dar.: Wohnungen (Neubau) in Mehrfamilienhäusern 66.912 83.779 25,2 %
davon Eigentumswohnungen 34.527 48.338 40,0 %
davon Mietwohnungen 32.385 35.462 9,5 %
Quelle: Statistisches Bundesamt, Bautätigkeitsstatistik; *2011 eigene Schätzung auf Grundlage der Statistik bis 10/2011
Konjunkturerwartungen wird der Gewerbebau jedoch
stagnieren. Mit Auslaufen der Konjunkturprogramme
werden auch die öffentlichen Haushalte ihre
Baumaßnahmen deutlich reduzieren. Fortsetzen wird
sich die Diskussion um die Nachfrage nach Wohnungsneubau
und angemessenem Wohnraum. Die
positive Konjunkturentwicklung sowie die Nachfrage
nach den Erfordernissen der demografischen Entwicklung
angepasstem Wohnraum bleiben bestehen. Sie
führten dazu, dass die Zahl der Baugenehmigungen
2011 um rund 1/5 über dem Vorjahresniveau lag. In
Deutschland wurden im vergangenen Jahr insgesamt
rund 226.000 Wohnungen genehmigt. Seit Anfang
der 90er Jahre gab es keinen derartigen Anstieg mehr
in der Bundesrepublik Deutschland. Regionale Unterschiede
werden sich in dieser Hinsicht besonders
gravierend auswirken. Von der erwähnten positiven
Entwicklung beim Wohnungsneubau werden in nennenswertem
Umfang die Städte und Ballungsräume
profitieren. Der ländliche Raum kann hieran genauso
wenig partizipieren wie Klein- oder Mittelzentren abseits
der Ballungsgebiete.
Die Nachfrage nach geeignetem Wohnraum
wird einerseits durch die demografischen Veränderungen
beeinflusst, andererseits jedoch auch durch
die bloße Bevölkerungszahl bzw. die Anzahl vorhandener
Haushalte. Bezogen auf das Gesamtgebiet der
Bundesrepublik Deutschland ist festzuhalten, dass
die Zahl der Geburten auf den niedrigsten Stand der
Geschichte der Bundesrepublik abgesunken ist. Im
vergangenen Jahr kamen 663.000 Kinder zur Welt.
Dies waren 2,2 % weniger als im Vorjahr. Aufgrund
der Zuwanderungen ist die Bevölkerungszahl dennoch
leicht gestiegen. 279.000 Menschen zogen mehr nach
Deutschland als abwanderten. Dramatischer sehen
die Entwicklungen jedoch in den ländlichen Räumen
aus. „Jedes Jahr fehlen im Kreis 500 Geburten“, war
in der Rhein-Neckar-Zeitung am 17.03.2012 zu lesen.
Die in diesem Artikel enthaltene Prognose bis zum
Jahr 2030 belegt für den Neckar-Odenwald-Kreis
einen Bevölkerungsrückgang um 6,4 %. Die Stadt
Mosbach wird mit 7,6 % noch stärker betroffen sein.
Neben der rückläufigen Geburtenquote wird die
Negativentwicklung seit dem Jahr 2004 durch einen
negativen Wanderungssaldo verschärft. Zogen in den
Jahren zuvor bis zu 1.000 Menschen mehr in den
Neckar-Odenwald-Kreis, als es Wegzüge gab, so weist
die Bilanz seither pro Jahr im Durchschnitt ein Minus
von 350 Bürgern auf.
Profitieren könnte der Wohnungsneubau davon,
dass Wohnimmobilien infolge der Finanzkrise als
weitgehend sichere und werterhaltende Kapitalanlage
gelten. Außerdem sind die Hypothekenzinsen weiterhin
sehr günstig. Erhebliche Nachfragepotenziale
werden allerdings nur in Ballungsräumen oder Universitätsstädten
gesehen.
7
Von der positiven Entwicklung beim Wohnungsneubau werden
in nennenswertem Umfang die Städte und Ballungsräume profitieren.

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011
Die Lage der Genossenschaft
Aufgabe der Genossenschaft ist es, Bauten in
allen Rechts- und Nutzungsformen zu errichten, zu
erwerben, zu veräußern, zu bewirtschaften, zu verwalten
und zu betreuen. Diesen Satzungsauftrag hat die
Genossenschaft auch im Geschäftsjahr 2011 erfüllt.
Sie erreichte trotz des gegenüber dem Vorjahr um rd.
160 T€ erneut gestiegenen Instandhaltungsaufwands
ein respektables positives Ergebnis, weit besser als
geplant. Die massive Erhöhung der Instandhaltungskosten
ist der Vermietungssituation geschuldet. Die
gesamten wohnungswirtschaftlichen Leistungen sind
praktisch gleichgeblieben und betragen wiederum
10,9 Millionen €.
großen Grundstück mit den Abschnitten Eisenbahnstraße
30/1 (Haus Nord) und Eisenbahnstraße 30
(Häuser Süd, Ost und West) erfolgte im Jahr 2011
der Verkauf von acht weiteren Wohnungen in der
Wohnanlage. Nachdem im Januar 2012 auch die
letzten beiden Eigentumswohnungen an die Käufer
übergeben wurden, ist die Maßnahme mittlerweile
abgeschlossen.
Veräußert wurden aus dem Anlagevermögen
der Genossenschaft eine Wohnung in der Anlage „In
der Heinrichsburg“ in Mosbach sowie ein Reihenhaus
in Elztal-Dallau. Diese Objekte waren von Anfang an
zum Verkauf vorgesehen, was nach Fertigstellung jedoch
nicht sofort gelang.
Die wohnungswirtschaftlichen Leistungen im
Geschäftsjahr 2011 lassen sich wie folgt darstellen:
2009 2010 2011
T€ T€ T€
Miethausbewirtschaftung
Neubautätigkeit 9 444 5
Modernisierungen 1.248 1.657 1.667
Verkauf Bestands-
94 636 288
wohnungen
Instandhaltungen 1.122 1.105 1.265
Umsatzerlöse (Mieten 5.845 5.944 6.017
und Nebenkosten)
Bauträgerbereich
Umsatzerlöse 1.348 882 1.384
Sonstige Tätigkeiten
Erstellung
0 90 112
Photovoltaikanlagen
Umsatzerlöse 134 101 118
Gesamtleistung 9.800 10.859 10.856
Im Mosbacher Neubaugebiet „Mittel“ zeichnete
sich 2011 kaum eine Nachfrage ab. Die genehmigte
Bauvoranfrage zur Errichtung von fünf Reihenhäusern
in Passivhaus-Standard wird deshalb erst umgesetzt,
wenn konkrete Anfragen vorliegen. Es ist dann auch
eine abschnittsweise Realisierung möglich. Veräußert
wurde in diesem Baugebiet jedoch die Restfläche eines
unbebauten Grundstückes.
Auf dem bisher für vier Stadthäuser vorgesehenen
Grundstück in Untereisesheim wurde 2011 eine
8
Neubau- und Verkaufstätigkeit
Maßnahmen im Bereich des Bauträgergeschäftes
wurden im abgelaufenen Jahr ausschließlich im
städtebaulichen Sanierungsgebiet „Eisenbahnstraße“
fortgeführt. Bei diesem Vorhaben auf dem 3.094 qm
Wohnanlage
Eisenbahnstraße

In der Heinrichsburg
Baugrundstück Untereisesheim
Derzeit bestehen jedoch noch Probleme bezüglich der
Baugenehmigung. Diese ist aufgrund angekündigter
Nachbareinwendungen noch nicht erteilt. Gemeinsam
mit der Gemeinde Untereisesheim wird versucht, den
Einsprüchen abzuhelfen.
Reihenhaus in Elztal-Dallau
Bebauung mit einem zeitgemäßen Mehrfamilienhaus
mit sechs Mietwohnungen im KfW-70-Standard der
Kreditanstalt für Wiederaufbau konzipiert. Nachdem
die endgültige Wirtschaftlichkeitsberechnung und
die Marktanalyse positiv ausfallen, ist mittlerweile
entschieden worden, dieses Projekt zu realisieren.
Hierzu wird dann auch die entsprechende Förderung
durch zinsverbilligte Baudarlehen der KfW und der
L-Bank Baden-Württemberg in Anspruch genommen.
Für die 2005 zusammen mit der Baugenossenschaft
Familienheim Heidelberg erworbene alte
Jugendherberge in Eberbach und das 3.631 m 2
große Grundstück gibt es noch immer keine konkrete
Lösung. Die zwischenzeitlich erfolgte Verpachtung
an den Verein Internatsherberge Eberbach zur Unterbringung
von Berufsschülern und Studenten wurde
mit einer Räumungsklage beendet. Gemeinsam mit
interessierten Eberbacher Bürgern und einem dort tätigen
Architekten werden aktuell erste Überlegungen
zur Umnutzung des gesamten Areals, evtl. unter teilweiser
Einbeziehung und Erhaltung der vorhandenen
Bausubstanz, angestellt. Inwieweit sich hier ein zu
realisierender Ansatz ergibt, ist abzuwarten.
Grundstück im Baugebiet „Mittel“
Jugendherberge in Eberbach
9

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011
10
Bauort
Die seit der Gründung unserer Genossenschaft im
Jahre 1947 erstellten 4.273 Wohnungen wurden in
folgenden Gemeinden errichtet:
Bei vier weiteren Wohnungen und zwei gewerblichen
Einheiten besitzt die Genossenschaft zur Hälfte, bei
einer anderen gewerblichen Einheit 4/10 Miteigentum.
208 Wohnungen (19,3 %) unterliegen der Mietpreisbindung.
Mietwohnungen
Wohnungen
in Eigenheimen/
Eigentumswohnungen
Baubetreuung
Wohnungen
Auerbach 13 2
Billigheim 11 8
Binau 2
Buchen 4 10
Dallau 3 19
Diedesheim 28 66 10
Eberbach 248 397 20
Fahrenbach 10
Haßmersheim 54 83 1
Heinsheim 150 4
Herbolzheim 23 2
Hüffenhardt 2
Katzental 1
Krumbach 2
Limbach 28
Lindach 2
Lohrbach 28
Mosbach 546 1.275 93
Muckental 28
Mülben 6
Neckarburken 17
Neckarelz 124 227 4
Neckargerach 7
Neckarzimmern 52 44
Neudenau 12 183 5
Neckarbischofsheim 14 8
Obrigheim 63 56 1
Oberdielbach 11
Rittersbach 2
Robern 2
Schefflenz 3 1
Schollbrunn 12
Stein 31 1
Strümpfelbrunn 147 2
Trienz 2 2
Untereisesheim 24 23
Wagenschwend 3
Zwingenberg u.a. 9 2
Daneben wurden zahlreiche Garagen, 30 Ladengeschäfte,
Büro- und Praxiseinheiten, zwei Kindergärten,
drei Pflegeheime, ein Gemeindehaus, zwei
Verwaltungs- und ein Werkstattgebäude erstellt.
Grundstücksbewirtschaftung
Der Bestand an Baugelände gliedert sich zum Jahresende
2011 wie folgt:
Mosbach, Baugebiet Mittel
Untereisesheim
Neckarbischofsheim
Sonstiges Gelände
Miethausbewirtschaftung
3.688 qm
356 qm
1.392 qm
3.273 qm
Am 31. Dezember 2011 beträgt der genossenschaftseigene
Bestand an Wohnungen und sonstigen
Einheiten
1.079 Wohnungen,
323 Garagen,
7 gewerbliche Einheiten,
1 Werkstattgebäude und
das eigene Verwaltungsgebäude.
1.172 2.941 160 Altersstruktur/Anzahl Wohnungen
bis 1960 erstellt
1961–1980 erstellt
1981–1990 erstellt
ab 1991 erstellt
59
98
373
549

Die Altersstruktur der Wohnungen ergibt sich wie folgt:
Baujahr bis 1960 373 Wohnungen 34,5 %
Baujahr 1961 bis 1980 549 Wohnungen 50,9 %
Baujahr 1981 bis 1990 59 Wohnungen 5,5 %
Baujahr ab 1991 98 Wohnungen 9,1 %
Von den bis 1990 erstellten 981 Wohnungen wurden
508 Wohnungen (51,8 %) durch nachträgliche Modernisierung
an die heute geforderten Standards angepasst.
In den zurückliegenden Jahren wurden bei 228
Wohnungen nachträglich Balkone angebaut. 89,4 %
der Wohnungen haben nunmehr einen Balkon oder
eine Terrasse. Bei 89,8 % der Wohnungen sind Wasseruhren
eingebaut, somit ist eine verbrauchsgerechte
Abrechnung der Wasserkosten möglich.
Nach den einzelnen Standorten und nach der Art der
Beheizung gliedert sich der Wohnungsbestand wie folgt:
Heizungsart/
Standort
Elektroheizung
Insgesamt
Zentrale Heizanlage mit
Öl Gas Fernwärme
Mosbach
Stadtlage 267 267
Waldstadt 226 226
Neckarelz 124 124
Diedesheim 18 18
Eberbach 81 154 235
Neckarzimmern 52 52
Obrigheim 14 32 17 63
Haßmersheim 46 46
Neckarbischofsheim
12 12
Neudenau 13 13
Untereisesheim
23 23
Insgesamt 66 616 380 17 1.079
Prozentual 6,1 57,1 35,2 1,6 100
Nach der Größe der Wohnungen gliedert sich der Wohnungsbestand
wie folgt:
Standort Gesamt Anzahl der Zimmer ohne Küche und Bad
1 Zi. 2 Zi. 3 Zi. 4 Zi. 5 Zi.
Mosbach
Stadtlage 267 6 117 110 32 2
Waldstadt 226 10 47 152 17
Neckarelz 124 2 31 57 26 8
Diedesheim 18 3 12 3
Eberbach 235 2 111 105 17
Neckarzimmern 52 7 30 10 5
Obrigheim 63 4 24 28 7
Haßmersheim 46 20 24 2
Neckarbischofsheim 12 12
Neudenau 13 2 5 5 1
Untereisesheim 23 11 9 3
Insgesamt 1.079 26 388 532 118 15
Prozentual 100,0 2,4 36,0 49,3 10,9 1,4
Wohnfläche qm 71.046 996 20.122 37.782 10.525 1.621
Prozentual 100,0 1,4 28,3 53,2 14,8 2,3
Die Wiedervermietung einer unrenovierten
Wohnung ist weiterhin schwierig. Auch 2011 war es
notwendig, vor Wiedervermietung der Wohnungen
umfangreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten
durchzuführen. Auch deswegen erhöhten sich
die Leerstandszeiten nochmals geringfügig auf 2,8 %
(Vorjahr 2,7 %) der Vermietungszeit von 1.081 Wohnungen
(einschließlich Wohnungen im Miteigentum
anteilig). Die Erlösschmälerungen sanken jedoch trotzdem
leicht auf rd. 105.600 €, das sind 2,4 % (Vorjahr
2,5 %) der Grundmieten.
Weiterhin große Schwierigkeiten gab es 2011
mit zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen
Mietern. Im Jahr 2011 mussten 26 (Vorjahr 19) Mietverhältnisse
fristlos gekündigt werden, wobei neun
(Vorjahr sechs) davon zu Räumungsklagen führten.
Eine Wohnung (Vorjahr eine Wohnung) wurde zwangsweise
geräumt.
Wohnungsbestand
48
63 46 Mosbach Stadtlage
Mosbach-Waldstadt
52
Neckarelz/Diedesheim
267
Eberbach
235
Neckarzimmern
Anzahl der Zimmer
15
26
118
388
1-Zi.-Wohnung
2-Zi.-Wohnung
3-Zi.-Wohnung
4-Zi.-Wohnung
5-Zi.-Wohnung
11
142
226
Obrigheim
Haßmersheim
Neudenau u. a.
532

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011
Bereits wertberichtigte Forderungen aus Vorjahren
mussten in Höhe von 15.095,01 € endgültig
abgeschrieben werden. Trotz des strengen Mahnverfahrens
betrugen 2011 die Forderungsausfälle einschl.
neuer Wertberichtigungen wieder 24.365,46 €
(0,41 % der Umsatzerlöse) und die Forderungen aus
Vermietung betrugen zum Jahresende vor Wertberichtigungen
64.250,84 € gegenüber 53.162,52 € Ende
2010.
Die Anzahl der Kündigungen stieg im Jahr 2011
auf ein Rekordhoch von 133 (Vorjahr 115) Mietverhältnissen.
Bei 27 Wohnungen wechselten die Mieter
in eine andere bedarfsgerechtere Genossenschaftswohnung.
106 (Vorjahr 95) Mieter verließen aus unterschiedlichen
Gründen die Genossenschaft. Die Fluktuationsquote
über den gesamten Wohnungsbestand
der Genossenschaft betrug 9,8 % im Jahr 2011 und
erreichte damit den höchsten Stand seit 1996.
Die durchschnittliche Mietdauer hat sich 2011
leicht vermindert und betrug bei den 105 gekündigten
Mietverhältnissen rd. 110 Monate gegenüber 114
Monaten im Jahr 2010.
Durchschnittliche Fluktuation: 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Fluktuationsrate % 7,2 8,3 7,1 6,3 8,8 9,8
Anzahl Wohnungswechsel 78 91 77 69 95 106
Im Jahre 2011 wurden 147 (Vorjahr 97) neue Mietverhältnisse
begründet.
Die Grundmieten erhöhten sich 2011 um
143.917,65 €, davon entfallen auf allgemeine
Mieterhöhungen 122.666,30 €, Mieterhöhungen
nach Modernisierungsmaßnahmen 24.900,35 €
und auf Mietanhebungen bei Anschlussvermietung
14.225,50 €. Gleichzeitig sank die Grundmiete um
17.874,50 €, im Wesentlichen aufgrund des Verkaufs
verschiedener Objekte. Die Durchschnittsmiete im
Dezember 2011 beträgt 4,57 € pro qm/Monat, das
ist gegenüber dem Vergleichsmonat des Vorjahres ein
Anstieg um 4,6 %.
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
(BBSR) hat ermittelt, dass etwa die Hälfte
der Bevölkerung Deutschlands in Städten und Kreisen
mit aktuellen Steigerungsraten der Angebotsmieten
von mindestens 2 % lebt. Im Bundesdurchschnitt sind
die Nettokaltmieten 2011 um ca. 2,9 % gestiegen.
In Westdeutschland war dabei ein Plus von 2,7 %, in
Ostdeutschland von 3,5 % zu verzeichnen. Allerdings
haben sich die Angebotsmieten besonders in den boomenden
Groß- und in den Universitätsstädten stark erhöht.
Diese verzeichneten teilweise ein Plus zwischen
5 % und 10 %. Die Schere zwischen günstigen und
teuren Städten, insbesondere aber auch zwischen den
Städten und dem ländlichen Raum geht immer weiter
auseinander. Der relativ hoch anmutende Anstieg der
Durchschnittsmieten von Wohnungen unserer Genossenschaft
von 4,6 % im Jahr 2011 resultiert aus der
Anpassung der Nettokaltmieten sämtlicher Wohnungen
unserer Genossenschaft nach mehreren Jahren,
Die Durchschnittsmieten ergeben sich Ende 2011 wie folgt:
Grundmiete Wohnungen 2010 Wohnungen 2011
€ Anzahl % € Anzahl % €
–3,49 16 1,5 3,02 14 1,3 3,19
3,50–3,99 171 15,8 3,83 22 2,0 3,82
4,00–4,49 408 37,7 4,21 429 39,8 4,28
4,50–4,99 414 38,3 4,65 475 44,0 4,74
5,00– 72 6,7 5,33 139 12,9 5,23
1.081 100,0 4,37 1.079 100,0 4,57
12
Wohnungen
Kündigungen insgesamt
%
Fluktuation
180
16
160
140
120
100
80
60
40
20
121
94
130
112
107 108
106
97
91
14
12
10
8
6
4
2
8,3
9,0
8,2
7,2
8,3
7,1
6,3
8,8
9,8
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

auf den 2011 durchgeführten energetischen und sonstigen
Modernisierungen sowie auf Erhöhungen nach
Neuvermietungen. Die gesetzlich möglichen Mieterhöhungen
nach Modernisierungen wurden dabei nur
teilweise in Anspruch genommen. In den Vorjahren
betrug die durchschnittliche Mietsteigerung der Nettokaltmieten
unseres Wohnungsbestandes 0,9 % im Jahr
2010 bzw. 0,7 % ein weiteres Jahr davor.
Die „zweite Miete“ entpuppte sich im vergangenen
Jahrzehnt als Preistreiber hinsichtlich der Wohnkosten
privater Haushalte. Während sich die „kalten“
Nebenkosten in den vergangenen Jahren in etwa im
Gleichschritt mit den Mieten und der allgemeinen
Teuerung erhöhten, gingen beachtliche Kostensteigerungen
vor allem vom Energiebereich aus. „Sprit
und Heizöl treiben die Inflation nach oben“ sind die
aus der Presse bekannten Überschriften und für eine
Inflationsrate von 2,3 % im Jahr 2011 verantwortlich.
Von dieser Entwicklung sind auch die Objekte unserer
Genossenschaft betroffen. War im vergangenen Jahr
bei den Gaspreisen noch ein Rückgang von 13,1 %,
geschuldet den fallenden Ölpreisen, zu beobachten,
so stieg der Preis für diese Energieart im Jahresdurchschnitt
2011 um 17,4 % an. Eine noch größere Steigerung
konnte durch einen Versorgerwechsel vermieden
werden. Dieser trat zum 01.10.2011 in Kraft, womit
sich die etwas günstigeren Preise jedoch nur noch in
einem Quartal auswirkten. Ohne diese Maßnahme
wäre eine Preissteigerung von ca. 25 % eingetreten.
Der jetzt vereinbarte etwas günstigere Preis hat Gültigkeit
bis zum 30.09.2012. Bei den Kosten für die
Fernwärme im Wohnbezirk Mosbach-Waldstadt war
nach dem Rückgang im Vorjahr um 3,9 % 2011 eine
Kostensteigerung von 5,9 % hinzunehmen.
Ausgesprochen schwierig gestaltet sich der
Preisvergleich in der Ausgabengruppe „Wasser/
Abwasser“. Blieben die Bezugspreise für Frischwasser
in unseren Wohngebieten in Mosbach, Eberbach,
Obrigheim, Neckarzimmern und Haßmersheim jeweils
konstant und betragen zwischen 2,65 €/m 3 in Eberbach
und 1,61 €/m 3 in Haßmersheim, so gab der
Wasserpreis in Neudenau um 0,25 € auf 1,93 €/je
m 3 nach. In Untereisesheim war ein leichter Anstieg
von 0,11 € auf 1,77 €/je m 3 festzuhalten.
Keinen Vergleich lassen derzeit die Abwassergebühren
zu. Aufgrund aktueller Rechtsprechung erfolgte
in Teilen unseres Geschäftsgebietes rückwirkend die
Korrektur der Abwassergebühren unter Einbeziehung
einer sogenannten „gesplitteten“ Gebühr. Diese berücksichtigt
für die Ermittlung der Klärkosten nicht
nur die bezogene Frischwassermenge, sondern auch
die auf dem Grundstück der Kanalisation zugeführte
Menge an Oberflächen- und Niederschlagswasser.
Hierdurch ergeben sich für die Abwassermenge, die
sich aus dem Bezug des Frischwassers errechnet,
Abschläge in einer Größenordnung von 18 % bis
25 % der ursprünglichen Abwassergebühr. Diese wird
jedoch teilweise wieder ausgeglichen durch Zuschläge
für Wassermengen, die der Kanalisation zugeführt
werden und von befestigten Flächen des jeweiligen
Grundstücks stammen. Im Wohnbezirk Mosbach wird
hier beispielsweise je m 2 befestigter Fläche ein Betrag
von 0,35 €/m 2 in Ansatz gebracht. Die Ermittlung
der zugrunde liegenden Flächen erfolgte in einem aufwändigen
Verfahren mittels Befliegung und Luftbildauswertung.
Diese Unterlagen waren vom jeweiligen
Gebäudeeigentümer auf Richtigkeit zu überprüfen,
insbesondere vor dem Hintergrund, ob auf dem Gelände
Flächenversickerungen stattfinden können, welche
die Abwassersysteme entlasten und den Beitrag somit
reduzieren können. Für den überwiegenden Bestand
unserer Wohnungen, der sich in Mehrfamilienhäusern
befindet, dürfte sich durch die Neuregelung durchweg
eine geringe Reduzierung der Abwassergebühren
ergeben.
Bezüglich der Preise für den Allgemeinstrom ergibt
sich an den unterschiedlichen Standorten unseres
Geschäftsgebietes kein einheitliches Erscheinungsbild.
Im Versorgungsgebiet der Stadtwerke Mosbach
und Eberbach trat 2011 keine Preisänderung ein.
Die vereinbarten Bezugspreise blieben konstant. Die
zwischen 2002 und 2010 eingetretenen erheblichen
13
Die „zweite Miete“ entpuppte sich im vergangenen Jahrzehnt
als Preistreiber hinsichtlich der Wohnkosten privater Haushalte.

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011
Erhöhungen hatten auf diese Bezirke 2011 keine Auswirkung.
Im bisherigen Versorgungsbereich der EnBW,
den Orten Obrigheim, Haßmersheim, Neckarzimmern,
Elztal und Neudenau, war dagegen eine Kostenerhöhung
festzustellen. Je nach Abnahmemenge liegt diese
aktuell zwischen 4,9 % und 14,9 %. Sie wäre noch
wesentlich höher ausgefallen, hätte zum 01.09.2011
nicht ein Versorgerwechsel stattgefunden. Vom neuen
Anbieter Süwag wird hier aktuell ein Verbrauchspreis
von 20,49 e-Cent inkl. Steuern sowie der erforderlichen
Abgaben berechnet.
Wichtig beim Zustandekommen der Mietnebenkosten
ist neben den Energie- und sonstigen Preisen
natürlich das individuelle Nutzerverhalten. Es beeinflusst
in entscheidendem Maße trotz der eingeleiteten
und durchgeführten Maßnahmen zur Energieeinsparung
und den konsequent geführten Verhandlungen
um möglichst günstige Bezugsbedingungen ganz
wesentlich die Höhe der Verbrauchskosten.
Im Durchschnitt ergaben sich in unseren drei
großen Wohngebieten folgende Betriebskosten:
Beim Betriebskostenvergleich schneidet unsere
Genossenschaft noch immer gut ab und liegt
unter den im Betriebskostenspiegel des Deutschen
Mieterbundes e. V. (DMB) genannten Kosten. Die
aktuelle Betriebskostentabelle listet die einzelnen
Bestandteile der sog. „zweiten Miete“ getrennt für
die Bundesländer Ost und West auf. Aus Gründen der
Vergleichbarkeit sind bei unserem Geschäftsbericht
nur die Faktoren aufgenommen, die auch in unseren
Betriebskosten enthalten sind. Anzumerken ist ferner,
dass die Statistik des DMB mit weit über einem Jahr
Zeitverzögerung veröffentlicht wird. Damit sind immer
nur die Vorjahreswerte, aktuell sogar nur die des Jahres
2009, zu vergleichen.
Betriebskosten insgesamt (€/m²/Jahr) BK-Spiegel/DMB
Genossenschaftswohnungen Bundesländer
Jahr Mosbach Waldstadt Eberbach Ost West
2009 1,87 1,91 2,03 2,09 2,37
2010 1,84 2,02 1,78
2011 1,70 1,88 1,79
14
Verbrauchsabhängige Betriebskosten
(Heiz- und Warmwasserkosten)
2009
€/m 2 /Monat
2010
€/m 2 /Monat
2011
€/m 2 /Monat
Mosbach (Zentralheizungen Gas) 0,97 0,85 0,85
Waldstadt (Fernwärme) 0,99 0,97 0,93
Eberbach (Zentralheizungen Gas) 0,97 0,78 0,82
Verbrauchsabhängige
Betriebskosten (Wasserkosten)
Mosbach 0,42 0,42 0,36
Waldstadt 0,42 0,44 0,38
Eberbach 0,55 0,55 0,54
Übrige Betriebskosten
(ohne Müllkosten)
Mosbach 0,48 0,57 0,49
Waldstadt 0,50 0,61 0,57
Eberbach 0,51 0,45 0,43
Betriebskosten insgesamt
Mosbach 1,87 1,84 1,70
Waldstadt 1,91 2,02 1,88
Eberbach 2,03 1,78 1,79
Müllgebühren (nur Eberbach) 0,18 0,18 0,18
Instandhaltung und Modernisierung
Für die Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes
wurden rd. 2,9 Millionen € (Vorjahr
2,8 Millionen €) investiert. Die Kosten verteilen sich
auf folgende Maßnahmen:
Laufende Instandsetzungskosten T€ 1.219,0
Grundrissänderungen T€ 727,2
Energetische Sanierung
T€ 416,5
Berliner Straße (Eberbach)
Energetische Sanierung
T€ 412,2
Odenwaldstraße (Mosbach)
Elektroerneuerungen T€ 46,0
Restkosten für Modernisierungsmaßnahmen
des Vorjahres
T€ 110,9
Die Kosten der Bestandserhaltung und -verbesserung betrugen
pro qm Wohnfläche 41,17 € (Vorjahr 38,78 €).
Bei den Betriebskosten schneidet unsere Genossenschaft gut ab.

Haus Benedikt in Eberbach vor ...
Dieser Durchschnittswert ergibt sich, wenn man
die Kosten sämtlicher durchgeführter Maßnahmen auf
die gesamte Wohnfläche aller Wohnungen umlegt,
gleichgültig, ob es sich um reine Instandhaltungen
oder aber um energetische Modernisierungen handelt.
Hierbei sind sowohl bei den Kosten als auch bei der
Fläche die anteiligen Werte der Wohnungen in den
Bauherrengemeinschaften enthalten.
Im Geschäftsjahr erfolgte die komplette energetische
Modernisierung des Hauses „Clemens“,
Mosbach, Odenwaldstraße 15 + 17 und des Hauses
„Benedikt“, Eberbach, Berliner Straße 13 – 15 sowie
jeweils die Ausstattung mit einer Photovoltaikanlage.
Hierbei wurden die Dächer komplett neu eingedeckt,
die Fassade und die Kellerdecke isoliert und neue
Fenster eingebaut, außerdem die vorhandenen kleinen
Balkone durch Anbau von neuen überdachten Stahlbalkonen
wesentlich vergrößert. Umgestaltet wurden
ebenfalls die die Häuser umgebenden Freiflächen bis
hin zur Anlage von PKW-Stellplätzen und Abstellplätzen
für Mülleimer an jedem Hauseingang.
Im Jahr 2012 werden wir unser Modernisierungsvolumen
nochmals steigern. Haus „Georg“, Alte Bergsteige
19 + 21 in Mosbach und das Objekt
Haus Clemens
in Mosbach vor ...
... und nach der Modernisierung
... und nach der
Modernisierung
15

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011
Aufbau einer
Photovoltaikanlage
am Drosselweg
Drosselweg 2 in Obrigheim werden grundlegend saniert.
Neben der energetischen Sanierung jeweils im
oben beschriebenen Umfang mit zusätzlichem Anbau
einer thermischen Solaranlage zur Brauchwassererwärmung,
wird im Drosselweg auch ein Personenaufzug
angebaut und die 14 Balkone durch Anbauten vergrößert.
Am Haus „Georg“ werden 16 neue überdachte
Stahlbalkone vorgebaut. Veranschlagt sind insgesamt
ca. 1.180 T€, wobei zur teilweisen Finanzierung dieser
Maßnahmen zinsverbilligte KfW-Mittel im Umfang von
653 T€ in Anspruch genommen werden. Der restliche
Betrag wird aus Eigenmitteln bestritten. Beschlossen
wurde auch, dass das Haus am Drosselweg mit einer
Photovoltaikanlage ausgestattet wird, um einen weiteren
Beitrag zur Einsparung fossiler Energieträger und
zum Umweltschutz zu leisten. Hinzu kommen die Instandhaltungsarbeiten,
die zur Aufrechterhaltung der
Vermietbarkeit unserer Wohnungen notwendig sind.
Bei allen Bau-, Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen
werden nach wie vor überwiegend
mittelständische Handwerksbetriebe aus unserer Region
berücksichtigt. Unsere Tätigkeit sichert damit auch
viele Arbeitsplätze.
Verwaltung Wohnungseigentum
Am 31. Dezember 2011 war die Genossenschaft
bei 16 Eigentümergemeinschaften mit 215 Wohnungen
und 17 gewerblichen Einheiten als Verwalter im
Sinne der §§ 20 ff. WEG bestellt. Von den genannten
Objekten befinden sich 49 Wohnungen und fünf gewerbliche
Einheiten im Eigentum der Genossenschaft.
Die Abrechnungen für das Jahr 2011 sind
erstellt und den Eigentümern zugegangen. Die Wohnungseigentümerversammlungen
für das Wirtschaftsjahr
2011 fanden statt. Das für die Eigentümergemeinschaften
am 31. Dezember 2011 treuhänderisch
verwaltete Geldvermögen betrug 669.037,40 €.
Mitglieder
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder
betragen am 31. Dezember 2011 642.200,96 €
und die Gesamtsumme aller gezeichneten Anteile
663.200,00 €. Die Mitglieder der Genossenschaft haften
lediglich mit ihrem Geschäftsguthaben.
Die rückständigen fälligen Mindestzahlungen
auf die Geschäftsanteile betragen am Schluss des Geschäftsjahres
21.279,54 €.
Die Mitgliederbewegung zum 31. Dezember 2011
stellt sich wie folgt dar:
Mitglieder Anteile
Stand am Beginn
1.967 3.965
des Geschäftsjahres
Zugang im Jahre 2011 durch
Beitritt 165 371
Zeichnung weiterer Anteile 33
2.132 4.369
Abgang im Jahre 2011 durch
Kündigung 79 133
Tod 29 53
Ausschluss 10 22
Übertragung 10 16
Stand am Ende des Geschäftsjahres 2.004 4.145
16
Anzahl
Mitglieder/Anteile
4.800
4.200
3.600
4.051
3.994
4.009
3.959
3.965
4.145
3.000
2.400
1.800
1.200
600
0
1.999 1.997 2.025 1.993 1.967 2.004
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Mitglieder
Anteile

Wirtschaftliche Verhältnisse
Vermögenslage
Die Vermögenslage und -struktur lässt sich zusammengefasst wie folgt darstellen:
31.12.2010 31.12.2011
T€ % T€ %
Anlagevermögen 36.106 87 36.397 89,3
Umlaufvermögen 5.216 12,6 4.200 10,3
Rechnungsabgrenzungsposten 172 0,4 154 0,4
Gesamtvermögen 41.494 100 40.751 100
Rückstellungen 1.253 3 1.272 3,1
Verbindlichkeiten
Langfristig (AV) 24.049 58 23.404 57,4
Sonstige Verbindlichkeiten
und auszuschüttende Dividende 2.593 6,2 2.423 5,9
Reinvermögen 13.599 32,8 13.652 33,6
Reinvermögen am Jahresanfang 13.617 13.599
Vermögensveränderung -18 -0,1 53 0,4
Aufgrund des gut gelaufenen Verkaufs von Grundstücken
und Wohnungen des Umlaufvermögens und
auch wegen entsprechender Verkäufe aus dem Anlagevermögen
sank das Gesamtvermögen trotz der weiterhin
hohen Investitionen in das Anlagevermögen um
743 T€. Nachdem für die Finanzierung dieser Investitionen
jedoch lediglich die Fördermittel der Kreditanstalt
für Wiederaufbau in Anspruch genommen
wurden und der überwiegende Teil durch Eigenmittel
finanziert werden konnte, sanken nach Berücksichtigung
der planmäßigen Tilgungen die langfristigen
Verbindlichkeiten um 0,6 Mio. €. Im Ergebnis stieg das
bilanzielle Eigenkapital um 53 T€ und beträgt jetzt
sogar 33,6 % der gesamten Vermögenswerte.
Das Kapital setzt sich wie folgt zusammen:
31.12.2010 31.12.2011
T€ % T€ %
Eigenkapital
Geschäftsguthaben 645 1,6 671 1,7
Rücklagen 12.954 31,2 12.981 31,9
Rückstellungen 1.253 3,0 1.272 3,1
Fremdkapital 26.642 64,2 25.827 63,3
Gesamtkapital 41.494 100 40.751 100
TE
Anlagevermögen
TE
Kapitalentwicklung
17
40.000
50.000
35.000
33.996
34.869 35.366 35.598 35.726 35.689 36.106 36.397
40.000
39.434
40.049
41.221
41.816
41.573
41.495
40.751
30.000
30.000
25.000
20.000
20.000
10.000
13.439
13.533
13.440
13.584
13.648
13.630
13.682
Eigenkapital
15.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Bilanzvolumen

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011
Ertragslage
Die einzelnen Geschäftsbereiche trugen 2011 wie
folgt zum Gesamtergebnis bei:
1.297 T€ im Vorjahr. Nach Abzug der planmäßigen
Tilgungen von 1.119 T€ verblieb im Jahr 2011 ein
Netto-Cashflow von 208 T€ (Vorjahr 269 T€).
18
2010 2011 Veränderung
T€ T€ T€
Hausbewirtschaftung 983 913 – 70
Bauträgertätigkeit/
Immobilienverkäufe 80 152 + 72
Betreuungstätigkeit 64 64 ± 0
Finanzwirtschaft 9 22 + 13
Deckungsbeiträge 1.136 1.151 + 15
Personal- und Sachaufwand
der Verwaltung 1.140 1.209 + 69
Betriebsergebnis – 4 – 58 – 54
Sonstiges Ergebnis 20 116 + 96
Gesamtergebnis 16 58 + 42
Körperschaftssteuer 0 0 ± 0
Jahresüberschuss 16 58 + 42
Die Ertragssituation im Jahr 2011 hat sich
durch die erhöhten Überschüsse aus der Bauträgertätigkeit
und der Finanzwirtschaft trotz eines Rückgangs
im Bereich Hausbewirtschaftung, zurückzuführen auf
erheblich gestiegene Instandhaltungskosten, etwas
verbessert. Nachdem aufgrund des zum 01.01.2011
wirksam werdenden Tarifabschlusses und erheblich
gestiegener Kosten für die Altersversorgung der
Sach- und Personalaufwand auch anstieg, konnte
dieser nicht vollständig aus dem operativen Ergebnis
abgedeckt werden. Unter Berücksichtigung der im
Sonstigen Ergebnis enthaltenen Erträge aus Tilgungszuschüssen
für Förderdarlehen der Kreditanstalt für
Wiederaufbau in Höhe von 76 T€, die sachlich durchaus
auch zur Hausbewirtschaftung gezählt werden
können, ergibt sich jedoch eine Kostendeckung. Vor
allem wurde auch wieder ein positives Gesamtergebnis
erreicht, sogar wesentlich besser als geplant.
Der Cashflow (Einnahmenüberschuss) nach
DVFA/SG beträgt 1.327 T€ im Jahr 2011 gegenüber
Die Genossenschaft war jederzeit in der Lage,
ihre Zahlungsverpflichtungen kurzfristig zu erfüllen.
Für Modernisierungen des Miethausbestandes erfolgte
die Aufnahme von Fremdfinanzierungsmitteln
(Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau)
in Höhe von 0,5 Mio. €. Girokredite wurden 2011
praktisch nicht in Anspruch genommen.
Organisation
Die Geschäfte der Genossenschaft wurden im
Berichtsjahr von einem hauptamtlichen und einem nebenamtlichen
Vorstandsmitglied geführt. Neben dem
geschäftsführenden Vorstand sind sechs weibliche
und sechs männliche Mitarbeiter im Unternehmen beschäftigt.
Von den genannten Mitarbeitern sind zwei
in unserem Gebäude- und Wohnungsunterhaltungsbetrieb
tätig, vier Mitarbeiterinnen sind teilzeitbeschäftigt.
Daneben werden weitere Kräfte aushilfs- bzw.
stundenweise beschäftigt.
Die Mitgliederversammlung für das Jahr 2010
fand am 25. Oktober 2011 statt. In Erledigung der Regularien
wurden der Jahresabschluss zum 31.12.2010
festgestellt, Vorstand und Aufsichtsrat entlastet, eine
Dividende in Höhe von 5 % beschlossen und das Ergebnis
der gesetzlichen Prüfung des Geschäftsjahres
2009 zur Kenntnis genommen.
Außerdem standen Wahlen zum Aufsichtsrat
an. Es endete die Amtszeit des Aufsichtsratsvorsitzenden
Thomas Flicker sowie des Aufsichtsratsmitglieds
Helmut Spohn. Beide hatten ihre Bereitschaft zu einer
erneuten Kandidatur erklärt und wurden einstimmig
für weitere sechs Jahre gewählt.
Da sich lt. Genossenschaftsgesetz und Satzung
der Aufsichtsrat nach jeder Wahl neu konstituieren
muss, auch wenn die Wahl keine Veränderung
Thomas Flicker und Helmut Spohn wurden erneut
in den Aufsichtsrat gewählt.

Geehrte zusammen mit Vorstand,
Aufsichtsratsvorsitzenden und OB Jann
erbrachte, bestimmte das Gremium bei seinem ersten
Zusammentreten nach der Mitgliederversammlung
Herrn Thomas Flicker erneut zu seinem Vorsitzenden.
Auch bzgl. der Besetzung des Prüfungsausschusses,
des Amtes von Schriftführer, stellvertretendem Schriftführer
und Stellvertreter des Aufsichtsratsvorsitzenden
gab es nach einstimmigen Beschlüssen keine Veränderungen.
Höhepunkt der Mitgliederversammlung war
auch in diesem Jahr wieder die Ehrung zahlreicher
Mitglieder für langjähriges Wohnen in einer Genossenschaftswohnung,
zeigt sich doch dadurch die Treue
und die Verbundenheit zu unserem Unternehmen.
17 Mitglieder konnten hier ausgezeichnet werden,
neun für 30-jähriges, sechs für 40-jähriges und zwei
sogar für 50-jähriges Wohnen bei der Familienheim
Mosbach eG. Vorab waren bereits die Urkunden für
zahlreiche Mitglieder nach 20-jähriger Wohndauer
schriftlich versandt worden.
Chancen-/Risikobericht
Jedes Unternehmen, das am Wirtschaftsprozess
teilnimmt, ist Risiken ausgesetzt. Grundvoraussetzung
ist deshalb, Entwicklungen und Risiken, die den wirtschaftlichen
Fortbestand gefährden oder nachhaltig
beeinträchtigen könnten, rechtzeitig zu erkennen.
Dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich
(KonTraG) muss Rechnung getragen
19
Wiederum konnten zahlreiche Mieter für langjähriges Wohnen
geehrt werden.

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011
werden. Die Analyse der wohnungswirtschaftlichen
Kennzahlen, lange Jahre geliefert durch den Unternehmensvergleich
des Siedlungswerks Baden,
mittlerweile eingegliedert in den Unternehmensvergleich
des vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs-und Immobilienunternehmen, hält hierfür
einen wichtigen Beitrag bereit. Zusätzlich wurde 2009
ein entsprechendes Risikomanagementhandbuch
eingeführt. Es resultiert aus den jährlich im Auftrag
des Aufsichtsrates durchgeführten Überwachungsprüfungen
der WTS, Wohnungswirtschaftliche Treuhand
Stuttgart GmbH. Inhalte dieses Handbuchs sind die
Risikodefinition, die Risikoanalyse, eine Liste der
Controllinginstrumente sowie die Dokumentation der
Risikoüberwachung. Diese ist jährlich zu bearbeiten.
Mittels entsprechender Checklisten erfolgt die Einordnung
der Risiken in die Kategorien „geringes, mittleres
oder hohes“ Risiko, wobei sämtliche Tätigkeitsfelder
des Unternehmens angesprochen werden. Bei der
Baugenossenschaft Familienheim Mosbach bestehen
meist „geringe“, in Ausnahmefällen „mittlere“ Risiken.
In die Klasse der mittleren Risiken fällt dabei das
unumstritten am risikobehaftetste Bauträgergeschäft.
Nach Abschluss der Baumaßnahme „Eisenbahnstraße“
hat dieses Themenfeld aktuell allerdings keine Bedeutung
mehr.
Bezüglich der Nachfrage nach Mietwohnungen
bestehen nach wie vor Unwägbarkeiten. Ein speziell
eingerichtetes Controllingsystem der Mietabteilung
analysiert ausschließlich diesen Sachverhalt. Hierzu
wird eine monatlich aktualisierte Statistik vorgelegt,
welche die Zahl der neu eingegangenen Kündigungen,
der aktuell leer stehenden Wohnungen oder der
zum Tausch vorgesehenen Einheiten genauso aufführt
wie die bereits vermieteten oder zur Weitervermietung
vorgesehenen Objekte. Bei längeren Leerständen
werden der Grund und ergriffene Maßnahmen dokumentiert.
Ebenfalls monatlich ausgewertet werden die
aus Leerständen resultierenden Erlösschmälerungen.
Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Leerstandszeiten
geringfügig von 2,7 % auf aktuell 2,8 % der
insgesamt 1.081 betrachteten Wohnungen. Hierdurch
entstanden Erlösschmälerungen in Höhe von 2,4 %
(Vorjahr 2,5 %) der Grundmieten. Leerstandszeiten
der Wohnungen werden zum einen ausgelöst durch
die notwendigen Modernisierungen und Instandsetzungen,
zum anderen durch die immer schwieriger
werdende Nachmietersuche in der hiesigen Region.
Oft muss auch im Sinne einer nachhaltigen Vermietung
und eines geordneten Zusammenlebens in der
Hausgemeinschaft vom Ziel einer möglichst schnellen
Neubelegung abgewichen werden. Eine zu der Thematik
der Vermietungssituation und des Vorgehens bei
der Neuvermietung beauftragte Überwachungsprüfung
im Auftrag des Aufsichtsrates erbrachte hierzu
wichtige Erkenntnisse, die bei der Intensivierung und
teilweisen Neuausrichtung der Öffentlichkeitsarbeit
Eingang finden werden.
Bestandteil des Risikomanagementhandbuchs
ist auch die Analyse der Abdeckung von Risiken durch
bestehende Versicherungen. Auch diese unterliegen
einer regelmäßigen Überprüfung. Schwerpunkte der
externen Überprüfung im Auftrag des Aufsichtsrates
werden in Absprache mit diesem getroffen und jährlich
neu festgelegt.
Ein weiteres wichtiges Steuerungs- und Controllinginstrument
ist der Instandhaltungs- und Modernisierungsplan.
Orientiert an den Rechnungsergebnissen
des Vorjahres und ausgerichtet auf die voraussichtlich
notwendigen Maßnahmen des aktuellen Wirtschaftsjahres
enthält er sämtliche Maßnahmen für laufende
Instandhaltungen sowie für die vorgesehenen Modernisierungen.
Ein monatlich durchgeführter Soll-Ist-
Vergleich sowie die Hochrechnung der Ergebnisse auf
das Jahresende zeigen die Entwicklungen im aktuell 2,8
Millionen Euro umfassenden Budget. Trotz der konsequenten
Überwachung besteht immer das Risiko einer
Überschreitung der Instandhaltungskosten. Dieses resultiert
vor allem aus der unkalkulierbaren Zahl an Kündigungen
sowie der dort erforderlichen Maßnahmen.
20
Ein weiteres wichtiges Steuerungs- und Controllinginstrument
ist der Instandhaltungs- und Modernisierungsplan.

Deren Verschiebung ist aufgrund der stets angestrebten
Vermietbarkeit des gesamten Wohnungsbestandes
unmöglich. Reagiert werden kann jedoch mit Umgruppierungen,
wenn nur in bestimmten Budgetgruppen
Überschreitungen eingetreten sind. Ziel ist und bleibt
die Bereitstellung und die Erhaltung von energetisch
und in Bezug auf ihre Ausstattung zeitgemäßen Mietwohnungsbeständen
zur sofortigen Vermietung.
Wichtiges Hilfs- und Steuerungsmittel ist die
2005 angefertigte unabhängige Bewertung des Gebäudezustandes
mit dem Programm AnalysSuite. Dieses
wird kontinuierlich gepflegt und fortgeschrieben
und ermöglicht damit die Ermittlung des langfristigen
Investitionsbedarf in unsere Gebäude. Ein solcher
Investitionsbedarf kann jedoch nicht mit einem sogenannten
„Instandhaltungsstau“ gleichgesetzt werden.
Zum einen werden seit 2007 technische Einrichtungen
wie Aufzüge oder Photovoltaikanlagen in die Bedarfsmitteilung
aufgenommen. Zum anderen besteht
ein großer Anteil in energetischen Modernisierungsmaßnahmen,
insbesondere der Wärmedämmung.
Durch die jährliche Fortschreibung erfolgt die Einbeziehung
der im aktuellen Wirtschaftsjahr durchgeführten
Modernisierungen. Das System berücksichtigt
jedoch gleichzeitig auch die fortschreitende Alterung
der Gebäude, die sich ändernden energetischen Voraussetzungen
und die damit verbundenen Kostensteigerungen.
Eingepflegt wird auch jede Veränderung
am Wohnungsbestand, aktuell etwa der Verkauf des
Mehrfamilienwohnhauses „Josef“ in Mosbach-Bergfeld,
Alte Bergsteige 119.
Nach Durchführung der für 2011 vorgesehenen
Modernisierungsmaßnahmen im Umfang von 1,67
Millionen Euro verbleibt aktuell für den gesamten
Wohnungsbestand unserer Genossenschaft ein Investitionsbedarf
von 4,69 Millionen Euro (Vorjahr 4,99
Millionen Euro). Zu berücksichtigen sind dabei die
oben skizzierten Faktoren, insbesondere die Verschärfung
der Energieeinsparverordnung sowie anderer
Bauvorschriften, welche in nicht unerheblichem Maße
zu Kostensteigerungen führen. 2,64 Millionen Euro
(56 %) hiervon betreffen wie beschrieben energetische
Modernisierungsmaßnahmen. Somit ist auch
aktuell festzuhalten, dass ein echter „Instandhaltungsstau“
nicht besteht. Um den Wohnungsbestand auch
zukünftig vermietbar zu halten, in einer verschärften
Konkurrenzsituation auf dem Wohnungsmarkt
bestehen zu können, vor allem aber auch, um die
Mietnebenkosten durch Verringerung des Verbrauchs
zu reduzieren, wird der Weg kontinuierlicher Modernisierungen
auch zukünftig beibehalten. Im Wohnungsverwaltungsbereich
wird auch weiterhin mit einem
konstanten Ergebnis gerechnet. Risiken, welche die
Ertragssituation wesentlich beeinflussen könnten, sind
hier nicht erkennbar.
Durch Instrumente der Finanzplanung und
-analyse wird die Liquidität unserer Genossenschaft
überwacht und gesteuert. Ein Liquiditätsplan mit
einem monatlichen Planungshorizont, wöchentlich
angepasst, dient als Entscheidungsgrundlage. Einund
Auszahlungen werden saldiert und dem Bestand
von Giro- und Tagesgeldguthaben gegenübergestellt.
Eventuell notwendige Refinanzierungen werden im
Falle einer Unterdeckung bei einer der Hausbanken
beantragt. Hierbei existieren bei allen Kreditinstituten,
mit denen eine Zusammenarbeit besteht, freie
Kreditrahmen. Sollten diese zukünftig nicht mehr
ausreichend sein, was derzeit nicht erwartet wird,
könnten weitere Grundschulden eingetragen werden,
Beleihungsreserven bestehen. Die Neuaufnahme von
Krediten, insbesondere für die beantragten und bewilligten
zinsverbilligten Mittel der Kreditanstalt für
Wiederaufbau (KFW), erfolgt nach entsprechenden
Konditionsanfragen. Am Konzept zur Vermeidung eines
möglichen Zinsänderungsrisikos wird nach wie vor
festgehalten, auch wenn die Zinsentwicklung aktuell
kaum vorhersehbar und auf niedrigem Niveau ist. Die
Prolongation der Darlehen unserer Genossenschaft
mit einem Auslauf bis 2014 ist bereits vereinbart. Teilweise
konnten solche Fortschreibungen schon für das
21
Im Wohnungsverwaltungsbereich wird weiterhin
mit einem konstanten Ergebnis gerechnet.

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011
Jahr 2015 erreicht werden. Der Durchschnittszinssatz
unserer Darlehen beträgt 3,94 % (Vorjahr 4,02 %).
Auch dieser Wert liegt im Durchschnitt, bezogen auf
den Vergleich mit anderen Genossenschaften des
Siedlungswerkes Baden oder vergleichbaren Unternehmen
im vbw. Diese Feststellung gilt für alle relevanten
wirtschaftlichen Kennzahlen.
Prognosebericht
Für das Jahr 2012 wird im Wirtschaftsplan
bei Zusammenfassung aller Leistungsbereiche
wiederum mit einem knappen Jahresüberschuss
gerechnet. Dabei werden erneut die Instandhaltungskosten
das Ergebnis wesentlich beeinflussen.
Sie auf sehr hohem Niveau beizubehalten, ist jedoch
der Sicherstellung der Vermietbarkeit unserer
Wohnungen geschuldet. Dabei wird genau zu überprüfen
sein, in welcher Form der Wohnungsbestand
unserer Genossenschaft weiterentwickelt werden
soll. Nicht alle Objekte sind für eine grundlegende
Modernisierung geeignet, nicht in allen Wohnungen
können Anpassungen des Grundrisses an die
heutigen Gegebenheiten durchgeführt werden.
Ob Umnutzung alter Bausubstanz oder die Errichtung
neuer Gebäude erforderlich und finanzierbar
werden, muss die jeweilige Analyse zeigen. Die
Mieteinnahmen sind vor diesem Hintergrund
realistisch prognostiziert. Die erhöhten Abschreibungen
tragen den aktivierten Modernisierungen
Rechnung. Berücksichtigung im Wirtschaftsplan
fanden die Verkaufserlöse für die letzten Wohnungen
im Bauträgerobjekt „Eisenbahnstraße“ sowie
aus Bestandsverkäufen von für die Genossenschaft
unwirtschaftlichen Objekten oder Restanten ehemaliger
Bauträgermaßnahmen.
Zur Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen
werden zinsverbilligte Mittel der KfW
in Anspruch genommen. Da die Tilgungen die
Kreditneuaufnahme jedoch überschreiten, gehen
die Kapitalkosten leicht zurück. Die Personal- und
Sachaufwendungen werden sich kaum verändern.
Verstärkter Bemühungen im Bereich der
Öffentlichkeitsarbeit wird es zukünftig bedürfen,
um bei der Vermarktung, gleichgültig ob im Mietoder
im Bauträgerbereich, erfolgreich zu sein. Teile
der hierfür erforderlichen Marketingmaßnahmen
übernimmt die Marketinginitiative der Wohnungswirtschaft
Rhein-Neckar, in der wir nach wie vor
Mitglied sind. Die dort ergriffenen Initiativen wie
Funkspots im Radio, Werbeplakate – sog. „Big
Poster“ – an den eigenen Baustellen, Werbung an
Bussen und Bahnen sowie ein eigener Internetauftritt
unter der Homepage freiheitdieichwohne.de
müssen durch zusätzliche Maßnahmen in den Un-
Big Poster der
Marketinginitiative
an der Baustelle
„Alte Bergsteige"
22

ternehmen vor Ort ergänzt werden. Dieser Aufgabenstellung
wird sich auch unsere Genossenschaft
zukünftig stärker stellen müssen, insbesondere zur
erfolgreichen Vermietung unseres Wohnungsbestandes
auf einem sich zunehmend entspannenden
Mietmarkt. Eine Reihe nützlicher Hinweise enthält
der Bericht der WTS, Wohnungswirtschaftliche
Treuhand Stuttgart GmbH, die im Auftrag des
Aufsichtsrates eine Überwachungsprüfung der
Vermietungssituation in unserem Unternehmen
durchführte.
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach
dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind,
haben sich bis zum Zeitpunkt dieser Berichterstattung
nicht ergeben.
Schlussbemerkungen
Am Ende des Berichts gilt es für den Vorstand, Dank
zu sagen: In erster Linie allen Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern für ihr engagiertes Wirken im abgelaufenen
Jahr. Nur dadurch war es möglich, das vorliegende
Ergebnis und die gesetzten Ziele zu erreichen. Engagement
und Kollegialität werden unserer Genossenschaft
auch zukünftig dabei helfen, erfolgreich am Markt zu
bestehen und den Auftrag der genossenschaftlichen
Wohnungsversorgung zu erfüllen. Diesem Ziel ist auch
unser Aufsichtsrat stets verpflichtet und unterstützt
den Vorstand bei der Verwirklichung vorbildlich. Für die
gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit danken wir
herzlich. Wir wissen, dass wir auf diese Tugenden auch
zukünftig vertrauen dürfen.
Allen Mitgliedern, Mieterinnen und Mietern, Käuferinnen
und Käufern danken wir für das entgegengebrachte
Vertrauen und für die Verbundenheit mit unserer
Genossenschaft. Genau wie für unsere Wohneigentümergemeinschaften
werden wir für sie auch zukünftig
Sorge dafür tragen, dass sie mit den von uns
betreuten Wohnungen und den daran geknüpften
Dienstleistungen zufrieden sind.
Unser Dank gilt den Geschäftspartnern unserer täglichen
Arbeit. Dies sind die Firmen und Handwerksbetriebe,
die für uns tätig sind, die Architekten, Fachingenieure
und Planer, die uns unterstützen. Dankbar sind
wir aber auch unseren Banken, den Vertretern der Städte
und Gemeinden in unserem Geschäftsgebiet sowie
den Begleitern aus dem Verband der baden-württembergischen
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft für
ihre wohlwollende und konstruktive Betreuung. Auf alle
positiven Partnerschaften vertrauen wir auch zukünftig.
Mosbach, im Juli 2011
Dr. Klaus-Dieter Roos
Peter Maurus
Vorstand
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat nach § 38 Genossenschaftsgesetz
„den Vorstand bei seiner Geschäftsführung in
allen Zweigen der Verwaltung zu überwachen und zu
dem Zweck sich von dem Gange der Angelegenheiten
der Genossenschaft zu unterrichten“.
Auch im Berichtsjahr 2011 informierte der Vorstand
das Gremium umfassend und vollständig über die
Lage der Genossenschaft sowie über alle wichtigen
Vorgänge und grundsätzlichen Fragen. In vier gemeinsamen
Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat
wurden die nach Gesetz und Satzung erforderlichen
Beschlüsse gefasst. Aussagekräftige Beratungsvorlagen
bildeten die hierfür erforderlichen Entscheidungsgrundlagen.
Am 9. Dezember fand außerdem eine Besichtigungsfahrt
statt, in deren Verlauf verschie dene
23
Der Vorstand bedankt sich für Engagement und Kollegialität.

Bericht des Aufsichtsrates über das Geschäftsjahr 2011
Objekte unserer Genossenschaft besichtigt und der
aktuelle Zustand vor Ort betrachtet werden konnte.
Ziele waren das 2011 modernisierte Haus „Clemens“
in Mosbach, Odenwaldstraße 15 +17, außerdem die
fertiggestellte Außenanlage am Haus „Leonhard“,
Mosbach-Waldstadt, Solbergallee 23. Im Baugebiet
„Mittel“ wurden die zwischenzeitlich veräußerten
sowie die noch im Besitz der Genossenschaft befindlichen
Grundstücke besichtigt. Danach erfolgten Erläuterungen
zu den 2012 vorgesehenen Baumaßnahmen
am Objekt „Drosselweg 2“ in Obrigheim sowie im
Außenbereich der Wohnanlage „Berliner Straße 13-15“
in Eberbach. Durch die Auskünfte des Vorstandes,
die vorgelegten Pläne und die entsprechenden statistischen
Daten erhielt der Aufsichtsrat einen guten
Überblick über die bereits durchgeführten und die
noch beabsichtigten Maßnahmen.
Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates tagte am
26.07.2011. Die von ihm vorgenommenen Prüfungen
führten zu keinerlei Beanstandungen. Dasselbe gilt
für die Untersuchungen des genossenschaftlichen Prüfungsverbandes,
der vom 7.11. bis 25.11.2011 in unserem
Unternehmen tätig war und die nach Genossenschaftsgesetz
bzw. Makler- und Bauträgerverordnung
vorgeschriebenen Prüfungen durchführte. Auch die im
Auftrag des Aufsichtsrates von der WTS, Wohnungswirtschaftliche
Treuhand Stuttgart, durchgeführte
Überwachungsprüfung ergab keine Beanstandungen.
Beauftragt war die Analyse der Einhaltung der Regeln
des „Compliance“, also dem Begegnen der Gefahr
unethischen Verhaltens im Unternehmen. Solche
Regeln sind bei der Baugenossenschaft Familienheim
Mosbach eG in ausreichendem Maße vorhanden und
werden entsprechend befolgt.
Aufsichtsrat und Vorstand nahmen an den im zweijährigen
Rhythmus stattfindenden Ettlinger Schlosstagen
teil. Diese vom Siedlungswerk Baden initiierte
und durchgeführte Veranstaltung stellt stets einen
Höhepunkt im gesellschaftlichen Bereich der Wohnungswirtschaft
dar und bietet die einmalige Chance
zu umfassender Information sowie zum ausführlichen
Gedankenaustausch mit anderen Unternehmen der
Familienheim Gruppe. Hauptredner 2011 war
Erzbischof Dr. Robert Zollitsch.
Bei der Mitgliederversammlung am 25.10.2011 wurden
die Aufsichtsräte Thomas Flicker und Helmut
Spohn nach Ablauf ihrer Amtszeit einstimmig wiedergewählt.
In der darauffolgenden Sitzung des
Aufsichtsrates konstituierte sich das Gremium in
seiner bisherigen Form: Vorsitzender ist Herr Thomas
Flicker, Stellvertreter Herr Albrecht Streng. Dem Prüfungsausschuss
gehören die Herren Thomas Flicker,
Albrecht Streng, Gerhard Hacker und Helmut Spohn
an. Schriftführer ist Herr Gerhard Hacker, Stellvertreter
Herr Helmut Spohn.
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011, das Inventar,
der Bericht des Vorstandes und sein Vorschlag
über die Verwendung des Bilanzgewinnes wurden
vom Aufsichtsrat geprüft. Dabei haben sich keine
Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss
gebilligt und empfiehlt der Mitgliederversammlung
dessen Feststellung.
Der Aufsichtsrat schließt sich dem Gewinnverteilungsvorschlag
des Vorstandes an und empfiehlt der
Mitgliederversammlung, der vorgeschlagenen Verwendung
des Bilanzgewinnes zuzustimmen.
Der Aufsichtsrat bedankt sich beim Vorstand sowie
bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Unternehmens
für die gute Zusammenarbeit und die
erfolgreich geleistete Arbeit, auf die er auch zukünftig
vertraut.
Mosbach, im Juli 2011
Thomas Flicker
Vorsitzender
24
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für die vertrauensvolle Zusammenarbeit
und spricht ihm sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
Dank und Anerkennung für die erfolgreich geleistete Arbeit aus.

Bilanz
Gewinn- und
Verlustrechnung
Anhang
Jahresabschluss
2011
25

Bilanz über das Geschäftsjahr 2011
Bilanz zum 31. Dezember 2011
Aktivseite Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 13.636,93 15.283,93
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten 30.031.691,00 29.502.009,00
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 5.881.656,00 6.205.983,00
Grundstücke ohne Bauten 3.609,00 3.609,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.373,00 8.373,00
Technische Anlagen und Maschinen 361.060,00 266.017,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 92.193,00 100.587,00
Anlagen im Bau 0,00 0,00
Bauvorbereitungskosten 3.000,00 36.381.582,00 3.000,00
Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen 1,00 1,00
Andere Finanzanlagen 1.350,00 1.351,00 1.350,00
Anlagevermögen insgesamt 36.396.569,93 36.106.212,93
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 663.102,12 735.004,43
Bauvorbereitungskosten 72.039,96 64.415,39
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
339.162,73 1.477.370,27
mit unfertigen Bauten
Unfertige Leistungen 1.510.790,06 1.606.940,02
Andere Vorräte 60.485,34 2.645.580,21 34.152,43
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 32.250,84 26.539,30
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 247,63 50.467,00
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.856,06 4.872,76
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 0,00 0,00
Sonstige Vermögensgegenstände 170.000,39 206.354,92 50.512,50
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Postbankguthaben und
Guthaben bei Kreditinstituten 1.348.483,34 1.165.664,78
Bausparguthaben 0,00 1.348.483,34 0,00
26
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten 65.618,00 76.251,00
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 88.721,49 154.339,49 96.168,49
Bilanzsumme 40.751.327,89 41.494.571,30

Passivseite Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 28.519,50 31.007,07
der verbleibenden Mitglieder 642.200,96 614.464,63
aus gekündigten Geschäftsanteilen 160,00 670.880,46 0,00
Rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile € 21.279,54 (Vorjahr € 20.768,30)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 1.545.000,00 1.539.000,00
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt: € 6.000,00 (Vorjahr € 2.000,00)
Freie Rücklagen 11.365.000,00 12.910.000,00 11.365.000,00
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
€ 0,00 (Vorjahr € 0,00)
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag 49.941,69 66.787,11
Jahresüberschuss 57.875,91 15.659,42
Einstellung in Ergebnisrücklagen 6.000,00 101.817,60 2.000,00
Eigenkapital insgesamt 13.682.698,06 13.629.918,23
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen 1.179.961,00 1.146.440,00
Sonstige Rückstellungen 92.000,00 1.271.961,00 107.000,00
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 22.577.446,02 23.206.746,93
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 870.116,95 887.387,74
Erhaltene Anzahlungen 2.138.098,87 2.053.634,66
Verbindlichkeiten aus Vermietung 9.843,41 7.802,27
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 1.074,99 1.321,07
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 155.543,37 404.277,46
Sonstige Verbindlichkeiten 24.633,96 25.776.757,57 29.004,96
davon aus Steuern € 10.659,30 (Vorjahr € 14.439,38)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 8.183,43
(Vorjahr € 9.726,14)
Rechnungsabgrenzungsposten
Vorausbezahlte Mieten 19.911,26 21.037,98
27
Bilanzsumme 40.751.327,89 41.494.571,30

Gewinn- und Verlustrechnung über das Geschäftsjahr 2011
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar Geschäftsjahr Vorjahr
bis 31. Dezember 2011 € € €
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 5.903.682,53 5.829.480,52
b) aus Verkauf von Grundstücken 1.506.125,57 882.497,35
c) aus Betreuungstätigkeit 36.908,40 36.584,74
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 80.662,95 7.527.379,45 64.793,82
Verminderung des Bestandes an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen
Bauten sowie unfertigen Leistungen
–1.226.732,93 –643.971,35
Andere aktivierte Eigenleistungen 0,00 0,00
Sonstige betriebliche Erträge 171.799,16 165.984,59
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 2.693.505,65 2.621.049,55
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 263.344,50 290.441,46
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 10.582,52 2.967.432,67 11.226,16
Rohergebnis 3.505.013,01 3.412.652,50
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 610.303,19 563.665,96
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und Unterstützung 224.473,25 834.776,44 173.804,72
davon für Altersversorgung:
€ 106.134,44 (Vorjahr € 60.990,26)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 1.269.712,97 1.236.768,33
Sonstige betriebliche Aufwendungen 221.205,53 234.364,26
Erträge aus Ausleihungen und anderen Finanzanlagen 69,00 69,00
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 20.847,65 20.916,65 8.285,87
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 997.854,14 1.052.154,34
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 202.380,58 160.249,76
Außerordentliche Aufwendungen 14.438,00 14.438,00
Steuern vom Einkommen und Ertrag 0,00 0,00
Sonstige Steuern 130.066,67 130.152,34
Jahresüberschuss 57.875,91 15.659,42
28
Gewinnvortrag 49.941,69 66.787,11
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss
6.000,00 2.000,00
in Ergebnisrücklagen
Bilanzgewinn 101.817,60 80.446,53

Anhang Jahresabschluss 2011
Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften
des Handelsgesetzbuches erstellt. Die Gliederung der
Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte
nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Für die Gewinn-
und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren
gewählt.
Angaben zu Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Bei der Position Geldbeschaffungskosten bestand ein
Bilanzierungswahlrecht. Eine Bilanzierung wurde vorgenommen.
Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden
zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet unter
Berücksichtigung linearer Abschreibungen von 20
Prozent.
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
bewertet. Die Herstellungskosten setzen sich aus
Fremdkosten und Eigenleistungen (technische Leistungen)
zusammen und enthalten keine allgemeinen Verwaltungskosten.
Fremdkapitalzinsen sind lediglich bei
den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten
enthalten, hierbei wurden für eine Anlage alle aktivierungsfähigen
Fremdkapitalzinsen einbezogen.
Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare
Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt
vorgenommen:
Grundstücke mit Wohnbauten sowie Grundstücke
mit Geschäfts- und anderen Bauten nach der Restnutzungsdauermethode
unter Zugrundelegung einer
Gesamtnutzungsdauer von 50 bis 90 Jahren (Wohnbauten
einschl. Garagen), von 25 bis 34 Jahren (Werkstattgebäude
einschl. Garagen sowie Geschäftsbauten
und Einzelgaragen). Aufgrund von Modernisierungen
wurde im Geschäftsjahr bei 2 Wohnbauten die Gesamtnutzungsdauer
um jeweils 10 Jahre erhöht.
Außenanlagen, Stellplätze und Carports werden getrennt
von den Gebäudekosten mit 6,67 Prozent der
Herstellungskosten abgeschrieben, Wasserspeicher mit
5 Prozent der Herstellungskosten, besondere Betriebseinrichtungen
mit 7,14 Prozent der Herstellungskosten,
Betriebsvorrichtungen mit 7,14, 9,09 und 10 Prozent
der Herstellungskosten, technische Anlagen und Maschinen
mit 5 Prozent der Herstellungskosten.
Die Abschreibung der am 31.12.2010 vorhandenen
Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde planmäßig
weitergeführt. 2011 angeschaffte Vermögensgegenstände
unter 150 € Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer
wurden sofort abgeschrieben und solche
zwischen 150 € und 1.000 € Anschaffungskosten
ohne Umsatzsteuer wurden auf eine Nutzungsdauer
von 5 Jahren abgeschrieben, höherwertige Vermögensgegenstände
wurden unter Berücksichtigung der
gewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.
Bei den Finanzanlagen wurden die sonstigen Ausleihungen
zu den Anschaffungskosten bewertet und in
früheren Jahren auf einen Erinnerungswert abgeschrieben.
Die Bewertung der anderen Finanzanlagen erfolgte
zu den Anschaffungskosten.
Grundstücke ohne Bauten wurden zu den Anschaffungskosten
bewertet. Einzelne Grundstücke wurden
in früheren Jahren auf einen Erinnerungswert abgeschrieben.
29

Anhang Jahresabschluss über das Geschäftsjahr 2011
Bauvorbereitungskosten, Grundstücke mit unfertigen
Bauten und unfertige Leistungen wurden zu Anschaffungs-
und Herstellungskosten bewertet. Allgemeine
Verwaltungskosten und Fremdkapitalzinsen wurden in
die Bewertung nicht einbezogen.
Heizmaterialien (Position „Andere Vorräte“) sind zu
Einstandspreisen bewertet.
Bei den Mietforderungen wurde eine Pauschalwertberichtigung
von € 32.000,00 aktiv abgesetzt. Bei den
übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen
bestehen keine erkennbaren Risiken.
Die Geldbeschaffungskosten wurden entsprechend des
Zeitraums der Zinsfestschreibung bzw. der Laufzeit des
Darlehens abgeschrieben.
Zur Bewertung der Pensionsrückstellungen siehe Erläuterungen
zur Bilanzposition.
IMMATERIELLE
VERMÖGENS-
GEGENSTÄNDE
SACHANLAGEN
Grundstücke
mit Wohnbauten
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten
Grundstücke
ohne Bauten
Grundstücke mit
Erbbaurechten Dritter
Technische Anlagen
und Maschinen
Andere Anlagen,
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
FINANZANLAGEN
Sonstige Ausleihungen
Andere Finanzanlagen
30

Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Entwicklung der einzelnen Positionen des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagegitter dargestellt.
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
€
Zugänge des
Geschäfts jahres
€
Abgänge des
Geschäfts jahres
€
Umbuchungen
(+/–)
€
Zuschreibungen
€
Abschreibungen
(kumulierte)
€
Buchwert am
31.12.2011
€
Abschreibungen
des Geschäftsjahres
€
96.234,53 0,00 0,00 0,00 0,00 82.597,60 13.636,93 1.647,00
48.401.771,84 1.666.520,33 290.415,21 0,00 0,00 19.746.185,96 30.031.691,00 888.557,50
9.196.894,10 7.681,06 0,00 0,00 0,00 3.322.919,16 5.881.656,00 332.008,06
8.725,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.116,00 3.609,00 0,00
8.373,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.373,00 0,00
298.706,01 112.363,65 0,00 0,00 0,00 50.009,66 361.060,00 17.320,65
375.375,74 21.786,76 11.601,47 0,00 0,00 293.368,03 92.193,00 30.179,76
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
3.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.000,00 0,00
58.292.845,69 1.808.351,80 302.016,68 0,00 0,00 23.417.598,81 36.381.582,00 1.268.065,97
2.249,68 0,00 0,00 0,00 2.248,68 1,00 0,00
1.350,00 0,00 0,00 1.350,00
3.599,68 0,00 0,00 2.248,68 1.351,00 0,00
0,00
58.392.679,90 1.808.351,80 302.016,68 0,00 0,00 23.502.445,09 36.396.569,93 1.269.712,97
In den unfertigen Leistungen (noch nicht abgerechnete Betriebskosten) sind € 30.294,20 Gemeinkosten enthalten.
In den anderen Vorräten sind ausschließlich Heizmaterialien enthalten.
31

Anhang Jahresabschluss über das Geschäftsjahr 2011
Die Forderungen stellen sich wie folgt dar:
Insgesamt davon mit einer Restlaufzeit
von mehr als einem Jahr
€ €
Forderungen aus Vermietung 32.250,84 1.022,52
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken 247,63 0,00
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.856,06 0,00
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 0,00 0,00
Sonstige Vermögensgegenstände 170.000,39 0,00
206.354,92 1.022,52
Vorjahreszahlen 132.391,56 485,31
Pensionsrückstellungen wurden gemäß Sachverständigengutachten
nach dem modifizierten Teilwertverfahren
unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgeltund
Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung
erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen
unter Anwendung der Richttafeln von Prof.
Dr. K. Heubeck (2005G) und dem von der Deutschen
Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung
vom 18.11.2009 ermittelten Abzinsungszinssatz
von 5,14 % (Stand am Monatsende
Dezember 2011, Restlaufzeit 15 Jahre). Basierend auf
den tariflichen Entgelterhöhungen der letzten 5 Jahre
und bereits bekannter zukünftiger tariflicher Entgelterhöhungen
wurde eine Rentendynamik von 1,5 %
p. a. angesetzt. Fluktuationswahrscheinlichkeiten wurden
nicht berücksichtigt, d. h. mit 0 % angesetzt.
Aufgrund der durch das BilMoG geänderten Bewertung
der Rückstellungen für Pensionen ergibt sich
auf den Erstanwendungszeitpunkt zum 01.01.2010
ein Zuführungsbetrag in Höhe von € 216.564. Dieser
wird entsprechend Art. 67 Abs. 1 S. 1 EGHGB ab dem
Geschäftsjahr 2010 bis zum Jahr 2024 zu mindestens
einem Fünfzehntel angesammelt (2011: € 14.438).
Die zum Bilanzstichtag aufgrund der Anwendung dieser
Vorschrift nicht in der Bilanz ausgewiesenen Rückstellungen
für Pensionen betragen € 187.688.
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
Rückstellungen für noch zu erwartende Baukosten veräußerter Objekte € 20.000,00
Rückstellungen für Jahresabschluss- und Prüfungskosten € 36.000,00
Rückstellungen für Urlaubsverpflichtungen € 36.000,00
€ 92.000,00
32

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten,
die durch Grundpfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, ergeben sich aus dem Verbindlichkeitsspiegel.
Verbindlichkeiten Insgesamt davon Restlaufzeit davon gesichert Art der
( ) Vergleichszahlen des Vorjahres unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Sicherung
€ € € € €
Verbindlichkeiten gegenüber 22.577.446,02 1.267.394,44 11.458.677,62 9.851.373,96 22.577.446,02 Grund-
Kreditinstituten (3.511.102,09) pfandrechte
Verbindlichkeiten gegenüber 870.116,95 18.201,33 69.986,11 781.929,51 870.116,95 Grundanderen
Kreditgebern (18.149,69) pfandrechte
Erhaltene Anzahlungen 2.138.098,87 2.138.098,87 0,00 0,00
(2.053.634,66)
Verbindlichkeiten aus 9.843,41 9.843,41 0,00 0,00
Vermietung (7.802,27)
Verbindlichkeiten aus 1.074,99 1.074,99 0,00 0,00
Betreuungstätigkeit (1.321,07)
Verbindlichkeiten aus 155.543,37 155.543,37 0,00 0,00
Lieferungen und Leistungen (392.852,46)
Sonstige Verbindlichkeiten 24.633,96 21.306,24 3.327,72 0,00
(23.826,52)
Gesamtbetrag 25.776.757,57 3.611.462,65 11.531.991,45 10.633.303,47 23.447.562,97 Grund-
(6.008.688,76) pfandrechte
In den erhaltenen Anzahlungen sind € 1.902.098,87
Betriebskostenvorauszahlungen enthalten.
Es bestehen keine Haftungsverhältnisse aus der
Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten.
Nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen,
die für die Beurteilung der Finanzlage von
Bedeutung sind, werden wie folgt angegeben:
Es bestehen Verbindlichkeiten aus Mietkautionen in
Höhe von € 100.448,94, die jedoch durch entsprechende
Geldanlage auf einem Treuhand-Bankkonto in
gleicher Höhe gesichert sind.
In den sonstigen Erträgen sind Erträge aus dem Verkauf
von bebauten Grundstücken des Anlagevermögens
in Höhe von € 39.781,43 und aus dem Verkauf
von sonstigen Anlagegegenständen in Höhe von
€ 999,00 enthalten.
Aus zwei Arbeitsgemeinschaften besteht die gesamtschuldnerische
Haftung für Verbindlichkeiten in Höhe
von € 2.174.959,70.
33

Anhang Jahresabschluss über das Geschäftsjahr 2011
Die Aufwendungen der Hausbewirtschaftung setzten
sich wie folgt zusammen:
2010 2011
€ €
Betriebskosten 1.512.305,02 1.420.071,29
Instand-
1.104.938,96 1.265.387,10
haltungskosten
Sonstige Kosten 3.805,57 8.047,26
2.621.049,55 2.693.505,65
Sonstige Angaben
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte
Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 4 4
Technische Mitarbeiter 2
Mitarbeiter im Regiebetrieb, 2,5 6,5
Hauswarte
8,5 10,5
Mitgliederbewegung
Anzahl der
Mitglieder
Geschäftsanteile
Ende 2010 1.967 3.965
Zugang 2011 165 404
Abgang 2011 128 224
Ende 2011 2.004 4.145
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder
haben sich im Geschäftsjahr um € 27.736,33 erhöht.
Die rückständigen fälligen Mindestzahlungen auf die
Geschäftsanteile betragen zum Schluss des Geschäftsjahres
€ 21.279,54. Die Mitglieder haften lediglich
mit ihren Geschäftsanteilen.
34

Name und Anschrift des Prüfungsverbandes
Verband Baden-Württembergischer Wohnungsund
Immobilienunternehmen e. V.
Herdweg 52, 70174 Stuttgart
Dr. Matthias Neureither,
öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Manfred Deschner,
Bezirksschornsteinfegermeister
Mitglieder des Vorstandes
Gewinnverteilungsvorschlag
Dr. Klaus-Dieter Roos,
Geschäftsführender Vorstand der Genossenschaft
Peter Maurus,
Geschäftsführer
Mitglieder des Aufsichtsrates
Thomas Flicker,
Sparkassen-Regionaldirektor
(Vorsitzender, Prüfungsausschuss)
Der Mitgliederversammlung wird vorgeschlagen, den
Bilanzgewinn 2011 von € 101.817,60 wie folgt zu
verwenden:
Ausschüttung von 5 %
Dividende auf die
dividendenberechtigten
€ 30.591,46
Geschäftsguthaben
Vortrag auf neue Rechnung € 71.226,14
€ 101.817,60
Mosbach, im Mai 2012
Albrecht Streng,
Verwaltungsbeamter a. D.
(stellv. Vorsitzender, Prüfungsausschuss)
Gerhard Hacker,
Elektro-Betriebsmeister i. R.
(Schriftführer, Prüfungsausschuss)
Der Vorstand
Dr. Roos Maurus
Helmut Spohn,
Elektromeister
(stellv. Schriftführer, Prüfungsausschuss)
35

Siedlungswerk
Baden e.V.
Vereinigung von Wohnungsunternehmen in der Erzdiözese Freiburg
Familienheim
Buchen-Tauberbischofsheim.
Familienheim
Rhein-Neckar. Mannheim
Familienheim
Heidelberg.
Familienheim
Karlsruhe.
Siedlungswerk
Baden e.V.
Familienheim
Rastatt.
Familienheim
Bruchsal.
Baugenossenschaft
ALBA Ettlingen.
Baugemeinschaft
Ettlingen.
Familienheim
Eppingen.
Familienheim
Pforzheim.
Familienheim
Mosbach.
Familienheim
Mittelbaden. Achern
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Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg.
Villingen-Schwenningen
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Freiburg.
Bauverein
Breisgau. Freiburg
Familienheim Hochschwarzwald.
Titisee-Neustadt
Baugenossenschaft Schwarzwald-Baar.
Donaueschingen
Familienheim
Markgräflerland. Müllheim
Familienheim
Bodensee. Radolfzell
Familienheim
Bodensee. GS Markdorf
Familienheim
Lörrach.
Familienheim
Bad Säckingen.
Baugenossenschaft
FÖFA Waldshut-Tiengen.
Siedlungswerk Baden e.V. · Karlstr. 8 · 76133 Karlsruhe
Tel. 07 21 / 2 12 12 · Fax 07 21 / 2 12 13
E-Mail: info@siedlungsbau-baden-ev.de · www.siedlungsbau-baden-ev.de