biedermann - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

Angebotes (Kaufvertrag, WEG- Verwaltungsvertrag)
sowie den weiteren Vertragsoptionen
(Sondereigentumsverwaltung,
Erstvermietungsgarantie) verweisen
wir auf die Ausführungen in
diesem Prospekt zum rechtlichen Konzept.
III.
Standort
Der Wert einer Immobilie bestimmt
sich zu einem großen Teil nach dem
Standort. Hierbei wird unterschieden
zwischen Aktivräumen (es ziehen mehr
Leute in die Gegend) und Passivräumen
(es ziehen aus der Gegend mehr Leute
weg). Gleichzeitig ist noch einmal weiter
zu unterscheiden in den sogenannten
Makrostandort (Stadt, in welcher
sich die Investition befindet) und in
den sogenannten Mikrostandort (Stadtteil/Gegend,
in dem sich die Immobilie
befindet). Der angebotene Standort ist
im Prospekt eingehend beschrieben.
Das Umfeld der Wohnanlage, in der
sich die erworbene Eigentumswohnung
befindet, sowie die Entwicklung der
Mieten und Immobilienpreise können
sich – auch in Abhängigkeit von konjunkturellen
Schwankungen – nachteilig
verändern, was erhebliche Auswirkungen
auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung
haben kann.
IV.
Qualität der Baumaßnahme
Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich
vom nachfrageorientierten und
modernen Wohnverhältnissen angepassten
Zuschnitt sowie den üblicherweise
gewünschten Ausstattungsmerkmalen
ab. Daneben ist selbstverständlich
auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit
des Investments entscheidend.
Vorliegend wird die Bauqualität,
insbesondere die vertragsgemäße Umsetzung
der im Prospekt enthaltenen
und versprochenen Baubeschreibung
sowie Ausstattung durch den TÜV
Süddeutschland im Rahmen des baubegleitenden
Qualitätscontrollings
geprüft. Dennoch ist nicht auszuschließen,
dass beim Bau offensichtliche oder
verdeckte Mängel auftreten. Insbesondere
bei der hier vorliegenden Altbausanierung
ist darauf hinzuweisen, dass
konstruktions- und insbesondere von
der Altbausubstanz her bedingte negative
Abweichungen von bspw. DIN-
Soll-Normen für Neubauten zur tatsächlichen
Ist-Ausführung auftreten
(bspw. Deckenbelastung, Schallschutz
etc.). Daneben ist zu beachten, dass
verschiedene Bauteile (insbesondere
die Treppenhäuser) nur im Bestand
aufgearbeitet werden. Die Einzelheiten
sind der Baubeschreibung zu entnehmen.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass die
angegebene Wohnfläche nach der neuen
Wohnflächenverordnung berechnet
wurde. Zum Ausgleich von etwaigen
Minderflächen wird auf die Ausführungen
zum „Rechtlichen Konzept“
verwiesen. Zur individuellen Beschreibung
des Anlageobjektes, den konkreten
Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung
sowie den Leistungen
des TÜV verweisen wir auf die Ausführungen
in diesem Prospekt.
V. Nutzungskonzept
Die angebotene Eigentumswohnung
eignet sich sowohl zur Selbstnutzung
als auch zur Vermietung. Bei der Selbstnutzung
investiert der Erwerber sozusagen
in den eigenen Lebensmittelpunkt.
Entscheidet sich der Erwerber
für die Vermietung, kommt es für seine
Kapitalanlage ganz entscheidend auf
die Vermietbarkeit der Eigentumswohnung
an.
Vermietete Eigentumswohnungen haben
gegenüber der sogenannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung
im Verkaufsfall
den Nachteil, dass diese – wenn sie
nicht wieder entmietet sind – für die
Käufergruppe Selbstnutzer i. d. R. ausfallen.
Deshalb kommen vermietete
Eigentumswohnungen in erster Linie
für andere Kapitalanleger in Betracht,
die dann einen Rentabilitätsvergleich
mit alternativen Kapitalanlagen anstellen,
was bei nicht ausreichend langer
Haltedauer zur deutlichen Absenkung
des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber
der investierten Gesamtsumme
(Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten
etc.) führen kann. Da bei einer
Weiterveräußerung für den Zweiterwerber
Sonderabschreibungen entfallen,
ist der zu erzielende Verkaufspreis
zudem gewöhnlich niedriger als der
hier angebotene Erwerbspreis. Aufgrund
des Standortes, der marktgerecht
kalkulierten Mieten und der Wohnungsgrößen
sowie der Architektur geht die
Prospektherausgeberin von einer guten
Vermietbarkeit der Eigentumswohnung
aus. Der Investor als Vermieter trägt
jedoch das Risiko, dass seine Wohnung
ganz oder zeitweise nicht vermietet
werden kann und dass es aufgrund
mangelnder Bonität des Mieters zu
Mietausfällen und weiteren finanziellen
Belastungen des Vermieters (z. B. Kosten
etwaiger Rechtsstreite) kommen kann.
Gleichzeitig ist in die Rentabilitätsberechnung
einzustellen, dass nicht alle
Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
(z.B. Verwaltungsgebühren) auf den
Mieter umgelegt werden können.
Daneben ist zu beachten, dass die Wohnungseigentümer
als Gemeinschaft
meist gegenüber Dritten als Gesamtschuldner
haften, was dem Vertragspartner
u.U. die persönliche Inanspruchnahme
einzelner Eigentümer für
Verbindlichkeiten der Gemeinschaft
gestattet. Sollte ein Miteigentümer für
die anteiligen Bewirtschaftungskosten
nicht mehr aufkommen können,
müssen diese ggf. auf die anderen
Miteigentümer verteilt werden.
Etwaige Leerstände oder Mietausfälle
zum Beginn der Vermietungsphase können
unter gewissen Voraussetzungen
(kein Kaufpreiszahlungsverzug, keine
berechtigten Minderungen) zunächst
durch die angebotene Erstvermietungsgarantie
überbrückt werden. Diese wird
erstmals im 3. auf den Besitz/Nutzen/
Lastenübergang folgenden Monat gezahlt
und beträgt 5,80 EUR je qm
Wohnfläche. Die Garantiezeit beträgt
1 Jahr. Im Fall der Insolvenz des Mietgaranten
ist diese Sicherheit jedoch
nicht bzw. nur eingeschränkt gegeben.
Der Investor als Vermieter trägt ungeachtet
dessen ab Übergang von Besitz,
Nutzen und Lasten das Risiko dafür,
dass er von einem nicht solventen Mieter
keine Erstattung von ihm verauslagter
Umlagen und Betriebskosten erlangen
kann, da diese Kosten von der
Mietgarantie nicht umfasst sind. Während
der Erstvermietungsgarantie übernimmt
der Mietgarant die Vermietungsaktivitäten.
Eine Gewähr, dass auch
nach der Erstvermietungsgarantielaufzeit
der Mietprognosewert erreicht
wird, besteht nicht. Es besteht das
Risiko, dass ggf. unterhalb des Prognosewertes
geschlossene Mietverträge
vom Vermieter nicht oder nicht frühzeitig
gekündigt werden können und
er an dieses Mietzinsniveau gebunden
bleibt. Die Bonität der Mieter wird anhand
marktüblicher Kriterien überprüft
(Selbstauskunft), wobei sich selbstverständlich
auch die Bonität des Mieters
im Laufe der Zeit (bspw. durch Verlust
des Arbeitsplatzes) nachteilig verändern
kann. Schließt der Erwerber den Erstvermietungsgarantievertrag
nicht ab,
muss die Vermietung durch den Erwerber
selbst oder durch Dritte erfolgen,
was mit Kosten für den Erwerber verbunden
ist.
Im Falle des Ausfalls des Mietgaranten
durch Inaktivität, Insolvenz etc., spätestens
bei Ablauf der Erstvermietungsgarantie,
bzw. des damit einhergehenden
Verwaltervertrages für das Sondereigentum,
muss der Investor selbst
alle Aufgaben übernehmen, die sich
im Zusammenhang mit der Vermietung
und Betreuung des Mieters ergeben,
wie z. B.:
– Überwachung der Mieteingänge
– Einforderung rückständiger Mieten
– ggf. Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen
– Durchführung der Anschlussvermietungen
Dazu kommen von Anfang an der Besuch
der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung
zur Wahrung der
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