biedermann - DGG - Deutsche Gesellschaft fÃ¼r Grundbesitz AG

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Teilungserklärung enthaltenen Baubeschreibung und den Plänen. Die Baubeschreibung wird damit zum Gegenstand des Grundstückskaufvertrages gemacht. Änderungen in der Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und vorgesehenen Einrichtungsgegenständen (soweit überhaupt geschuldet) behält sich die Verkäuferin vor, soweit sich diese technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erweisen oder auf behördlichen Auflagen beruhen und nicht wert- und gebrauchsmindernd sowie dem Käufer zumutbar sind. Auch geringfügige Änderungen der Wohnfläche und der Raumaufteilung haben keinen Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt. Flächenabweichungen sind nur beachtlich, sofern sie 3 % bezogen auf die Gesamtfläche der Einheit übersteigen. Hinsichtlich der Berechnung der Wohnfläche gilt die aktuelle Wohnflächenverordnung. Das Vorhaben wird in zwei Bauabschnitten realisiert. Die Verkäuferin plant die Bezugsfertigkeit des Sondereigentums, vorbehaltlich einer Verzögerung durch Schlechtwetter, höhere Gewalt, Sonderwünsche oder Verzug des Erwerbers mit der Kaufpreiszahlung für den 31.12. 2007 (BA I Hildebrandstraße 28 und Biedermannstraße 79), bzw. für den 31.12.2008 (BA II Biedermannstraße 81). Sonderwünsche und Eigenleistungen des Erwerbers bei der Bauausführung können nur bezüglich des Innenausbaus und mit Zustimmung der Verkäuferin berücksichtigt werden, da sie die Bauzeit verlängern. Architekt und Handwerker sind direkt zu beauftragen, die Kosten sind nicht im Kaufpreis enthalten und müssen direkt mit den Beauftragten abgerechnet werden. Es handelt sich um eine Mehrhausanlage. Die Herstellungsverpflichtung der Verkäuferin bezieht sich daher ausschließlich auf den Bauabschnitt bzw. Hauseingang, in welchem die jeweils angebotene Einheit belegen ist. f) Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt bei Bezugsfertigkeit und Zahlung der bis dahin fälligen Raten, wobei der Investor hierzu mit einer Frist von zwei Wochen zu einem Abnahmetermin geladen wird. Bei Besichtigung wird ein Abnahmeprotokoll gefertigt, in welches Restarbeiten oder Mängel aufgenommen werden. Ein Anerkenntnis seitens Verkäuferin ist damit nicht verbunden. Erscheint der Investor zum Abnahmetermin nicht, oder bezieht oder benutzt der Investor oder ein Dritter mit dessen Duldung das Vertragsobjekt vor Abnahme, gilt es als mangelfrei abgenommen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt nach vollständiger Fertigstellung der Anlage. Zur Abnahme bevollmächtigt ist in jedem Fall, auch bei Erscheinen des Investors, ein vom Hausverwalter zu bestellender Sachverständiger, dessen Kosten die WEG trägt. Aufgrund des Vorliegens einer Mehrhausanlage kann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für jeden Bauabschnitt gesondert erfolgen. Die jeweilige Abnahme ist maßgeblich für den Verjährungsbeginn. g) Übergang des Vertragsbesitzes sowie der Rechte und Pflichten Besitz/Nutzen/Lasten und Verkehrssicherungspflichten gehen mit Abnahme des Sondereigentums Zug um Zug gegen Zahlung der dann fälligen Kaufpreisrate auf den Investor über. Damit erhält der Investor auch alle Rechte und Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich nach der Teilungserklärung der Gemeinschaftsordnung und dem unter II. beschriebenen WEG-Verwaltungsvertrag bestimmen. Ferner tritt er in bestehende Versicherungsverträge ein und hat die Kosten für diese zu tragen. Daneben haftet der Investor für Erschließungsund Anliegerbeiträge nach dem BauGB sowie den landes- und kommunalrechtlichen Vorschriften sowie Straßenausbaugebühren bereits ab dem Tag des Kaufvertrages, sofern die Maßnahmen nach diesem Tag begonnen werden. h) Gewährleistung Hinsichtlich der Gewährleistung wird im Vertrag unterschieden. Hinsichtlich des Grund und Bodens sowie der Altbausubstanz sind Gewährleistungsansprüche des Investors ausgeschlossen, sofern nicht § 309 Ziffer 7 BGB diesem Ausschluss entgegensteht. Für die erbrachten Sanierungs- und Modernisierungsleistungen gilt das Werkvertragsrecht des BGB, wobei der Investor einen Anspruch auf Nacherfüllung oder Minderungsrechte geltend machen und bei gravierenden Mängeln vom Vertrag zurücktreten oder Schadenersatz verlangen kann. Es gelten die gesetzlichen Verjährungsfristen, wobei man sich darüber einig ist, dass die Verjährungsfristen im Bereich des Sondereigentums mit der Abnahme des Sondereigentums und im Bereich des Gemeinschaftseigentums mit dessen Abnahme beginnen. Unter gewissen Voraussetzungen werden dem Erwerber darüber hinaus Ansprüche gegenüber den am Bauvorhaben beteiligten Handwerkern und Unternehmen abgetreten. i) Vollstreckungsunterwerfung Wegen des Kaufpreises und der vertraglichen Nebenleistungen (auch Verzugszinsen) unterwirft sich der Investor der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dem Notarvertrag in sein gesamtes Vermögen, d. h. zur Vollstreckung des Kaufpreises ist ggf. kein Gerichtsverfahren nötig. j) Vollmachten Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten enthalten. Zunächst werden die Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung nötigen Umfang bevollmächtigt wobei die Vollmacht über den Tod hinaus gilt. Daneben ist der Notar mit einer Empfangsvollmacht ausgestattet, sofern ein Verzug des Käufers ins Ausland erfolgt und kein Zustellungsbevollmächtigter im Inland benannt wird. Der Investor erhält eine Belastungsvollmacht für das Vertragsobjekt zur Darlehensbeschaffung. Die Verkäuferin wiederum ist bevollmächtigt, Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen in Größe und Anzahl zu verändern, sowie umzuwandeln, ohne dass dem Investor hieraus Ansprüche erwachsen, sofern nicht seine eigenen Rechte hierdurch negativ berührt werden. k) Rücktritt Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nach dem die Verkäuferin das unterbreitete Angebot des Investors angenommen hat, nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen möglich. Grundsätzlich ist der hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt und ist nur bei gravierenden Gründen gegeben. Generell gilt die Rechtsregel, dass einmal geschlossene Verträge von beiden Parteien eingehalten werden müssen. l) Voraussetzungen und Folgen der Eigentumsübertragung Eigentum erwirbt der Investor erst mit seiner Eintragung im Grundbuch u. a. nach Vollzug der Teilungserklärung sowie vollständiger Zahlung der Grunderwerbssteuer und grundsätzlich des Kaufpreises. Zur Sicherung dieses Anspruchs wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, welche mit Eintragung als Eigentümer gelöscht wird. II. Verwaltungsvertrag für das Gemeinschaftseigentum Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH bestellt, beauftragt und bevollmächtigt. Der Verwaltungsvertrag wird zunächst für die Dauer von fünf Jahren ab Übergabe der ersten Wohneinheit an einen 44
Das Objekt Erwerber fest geschlossen und kann nur aus wichtigem Grund vorzeitig beendet werden. In diesen, in der Anlage als Muster beiliegenden, Vertrag tritt der Erwerber mit Übergang von Besitz/Nutzen und Lasten, spätestens mit Eintragung als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch nach den Regelungen des WEG ein. Die einzelnen Aufgaben und Befugnisse ergeben sich aus § 3 des Verwaltervertrages. Die Vergütung des Verwalters beträgt je Wohnungseigentumseinheit EUR 20,53 inkl. MwSt. und EUR 2,55 inkl. MwSt. pro Garage und Stellplatz. Zusatzleistungen sind entsprechend dem Verwaltervertrag gesondert zu vergüten. Die Haftung des Verwalters beschränkt sich im Wesentlichen auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Die gleichzeitig mit dem Vertrag erteilte Verwaltervollmacht erlaubt es dem Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft umfassend gegenüber Dritten zu vertreten. III. Sondereigentumsverwaltung Grundsätzlich kann der Investor wählen, ob er seine Sondereigentumseinheit selbst verwaltet oder hiermit eine Hausverwaltung beauftragt. In Verbindung mit der unter IV. beschriebenen Erstvermietungsgarantie ist die Beauftragung allerdings zwingend notwendig. Für den Fall, dass der Investor die bereits mit der Gemeinschaftseigentumsverwaltung beauftragte Hausverwaltung beauftragt, wird ein Verwaltungsvertrag gemäß dem beigefügten Muster geschlossen. Der Vertrag hat eine Mindestlaufzeit von 2 Jahren. Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht unter einer Einhaltung einer Frist von 3 Monaten gekündigt wird. Durch die separat zu erteilende Verwaltungsvollmacht wird die Hausverwaltung umfassend bevollmächtigt, u. a. zum Einzug der Mietzinsen, der Mietkaution, zum Abschluss von Mietverträgen und zu deren Kündigung, sowie notfalls zur gerichtlichen Geltendmachung von Mietrückständen. Die einzelnen Leistungen sind in § 3 des Vertragsformulars beschrieben. Die Kosten der Verwaltung des Sondereigentums betragen EUR 18,25 je Wohneigentumseinheit pro Monat inkl. MwSt. sowie 2,98 EUR inkl. MwSt. pro Garage/Stellplatz. Gesondert zu ver-gütende Sonderleistungen sind in § 3 B) des Musters aufgeführt. Die Haftung des Verwalters ist im Wesentlichen auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt. IV. Erstvermietungsgarantie Auf Wunsch des Investors kann mit der Verkäuferin als Garantiegeberin ein Erstvermietungsgarantievertrag abgeschlossen werden. Der Erstvermietungsgarantievertrag macht für den Erwerber aber nur Sinn, wenn er seine Eigentumseinheit vermieten, d. h. nicht selbst nutzen will. Voraussetzung für die Garantieleistung ist darüber hinaus, dass sich Erwerber und Veräußerer wechselseitig vertragstreu verhalten und keine in ihrer Sphäre liegenden Beeinträchtigungen der Vermietbarkeit begründen, die zu Lasten der Vermietbarkeit gehen. Dies trifft insbesondere auch auf die für die Vermietung zwingend erforderliche enge und reibungslose Zusammenarbeit bei üblicherweise während des Beginns und der Laufzeit des Garantievertrages auftretenden Nachbesserungs- und Gewährleistungsarbeiten zu, da diese einen direkten Einfluss auf den Vermietungserfolg haben. Mit dem Erstvermietungsgarantievertrag garantiert die Garantiegeberin für insgesamt 12 Monate einen Mietzins in prospektierter Höhe gemäß den vertraglichen Bedingungen, beginnend mit dem dritten Monat nachdem die Eigentumseinheit bezugsfertig ist und das Sondereigentum abgenommen wurde. Erfolgt die Erstvermietung zu einem niedrigeren als dem prospektierten Mietzins, zahlt die Garantiegeberin die Differenz, jedoch höchstens für die Dauer von 12 Monaten. Erfolgt die Erstvermietung zu einer Miete, welche über der garantierten Miete liegt, steht die Differenz für eine Laufzeit von bis zu 12 Monaten dem Garantiegeber zu. Als Voraussetzung für die Durchführung des Garantievertrages beauftragt der Investor die eingesetzte Hausverwaltung obligatorisch mit der Verwaltung des Sondereigentums und erteilt der Investor der Garantiegeberin eine Vollmacht zur Vermietung in seinem Namen sowie zum Mietinkasso. Erzielte Minder- oder Mehreinnahmen aus der Vermietung gehen zu Lasten oder zu Gunsten der Garantiegeberin. Daneben bleibt der Investor verpflichtet, Betriebs- und Nebenkosten sowie die Instandhaltungsrücklage (Hausgeld) an den Verwalter zu zahlen. Im Gegenzug zahlt die Mietgarantin die vom Mieter tatsächlich geleistete Nebenkostenvorauszahlung an den Investor aus. Um die Durchführung des Vertrages zu ermöglichen, tritt der Investor seinen Mietzinszahlungsanspruch nebst weiteren Vermieter- und Eigentümerrechten für die Dauer der Garantiezeit an die Garantiegeberin ab. Unter bestimmten Voraussetzungen wird die Garantiegeberin von der Garantiezahlung (ggf. auch anteilig) befreit. Dies ist z.B. der Fall, wenn notwendige Vollmachten, Wohnungsschlüssel oder Revisionsunterlagen vom Investor nicht ausgehändigt werden, der Mieter die Miete mindert, ohne dass dies von der Garantiegeberin zu vertreten ist oder der Investor mit der Zahlung einer Kaufpreisrate im Verzug ist. Die Einzelheiten sind in dem der Vertragsmappe beigefügten Erstvermietungsgarantievertrag beschrieben. 45
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