biedermann - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

Das Objekt
Rechtliche
Konzeption
Das hier angebotene Immobilieninvestment
ist mit dem Abschluss mehrerer
Verträge verbunden. Bei den Verträgen
handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot
nebst einer Grundlagenurkunde
des Notars Kukral mit Amtssitz in Leipzig.
Ferner tritt der Erwerber als künftiges
Mitglied in einen bereits abgeschlossenen
WEG-Verwaltervertrag mit
der Sachsengrund Hausverwaltungs
GmbH ein. Optional kann ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag
geschlossen
werden, in Verbindung mit nachfolgender
Garantie ist der Abschluss
zwingend. Daneben schließt der Erwerber
einen Erstvermietungsgarantievertrag,
dessen Kosten bereits im Kaufpreis
enthalten sind.
In der Grundlagenurkunde sind die
Teilungserklärung gem. § 8 WEG, die
Pläne, die Baubeschreibung sowie Planungs-
und Änderungsvollmachten
enthalten. Die wesentlichen Inhalte der
Verträge werden im Folgenden kurz
erläutert. Sämtliche Verträge werden
dem Interessenten auf Wunsch im Volltext
ausgehändigt.
I. Kaufvertrag
1. Angebot
Der Investor unterbreitet der Verkäuferin,
der DGG Deutsche Gesellschaft für
Grundbesitz AG ein notarielles Angebot
zum Abschluss des nach beschriebenen
Kaufvertrages über eine noch zu sanierende
Altbauwohnung. An dieses Angebot
ist der Investor 40 Tage ab Beurkundung
unwiderruflich gebunden.
Über diesen Zeitpunkt hinaus besteht
das Angebot weiter fort. Es kann jedoch
dann durch den Anbieter jederzeit widerrufen
werden, es sei denn, die Annahme
wurde vor Zugang des Widerrufs
bereits erklärt. Die Annahme ist
erfolgt, wenn die Annahmeerklärung
vor einem deutschen Notar beurkundet
worden ist.
2. Inhalt
a) Grundstück
Die Verkäuferin wird Eigentümerin des
im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig
von Connewitz, Blätter 1863 und 1864
verzeichneten Grundbesitzes, Flurstücke
93, 93a und 94, Gesamtgröße ca. 1020
qm, gelegen in Leipzig Connewitz. Das
Grundeigentum wird bei Veräußerung
wie folgt belastet sein:
Abt. II: Auflassungsvormerkung für die
Verkäuferin
Abt. III: lastenfrei
Derzeit in Abt. II und III eingetragene
Belastungen sind zur Löschung zu bringen.
Die Verkäuferin behält sich das
Recht vor, zur Vorfinanzierung der Baukosten
noch Grundpfandrechte in beliebiger
Höhe eintragen zu lassen, was
der Käufer ausdrücklich gestattet und
duldet. Der Anspruch des Käufers auf
Lastenfreistellung aufgrund dieses Vertrages
bleibt unberührt. Ferner hat die
Verkäuferin das Recht, vom Käufer zu
übernehmende Dienstbarkeiten für Verund
Entsorgung des Grundstückes,
Rechte für Kabeldienstanbieter oder
Baulasten in Abt. II des Grundbuchs
einzutragen.
b) WEG-Teilung und
Kaufgegenstand
Die Verkäuferin verpflichtet sich, den
Kaufgegenstand nach Maßgabe der
Grundlagenurkunde herzustellen und
auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
wurde noch nicht erteilt.
Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher
ist demnach noch nicht erfolgt.
Der Kaufvertrag hat demnach den Kauf
einer noch zu sanierenden bzw. noch
auszubauenden Sondereigentumseinheit
einschl. Kellerraum nebst Miteigentumsanteil
am Grundstück sowie
ggf. Sondernutzungsrechte an Garagen
zum Inhalt. Der Kaufgegenstand wird
dazu im Kaufvertrag exakt bezeichnet.
c) Kaufpreis und Wohnfläche
Die Immobilie einschließlich Sanierung
wird zum Festpreis verkauft, wobei der
Festpreis auf Grund und Boden, die
Altbausubstanz, sowie die Sanierungsund
Renovierungsarbeiten nach Erfahrungswerten
ohne Übernahme einer
Garantie und vorbehaltlich der Zustimmung
der Behörden aufgeteilt ist. Der
Festpreis kann sich im selben Verhältnis
erhöhen wie die gesetzliche Mehrwertsteuer.
Die angegebene Wohnfläche
wurde nach der aktuellen Wohnflächenverordnung
berechnet. Geringfügige
Flächenabweichungen von bis zu 3%
haben keinerlei Einfluss auf Vertrag oder
Kaufpreis.
Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten
der Projektierung, des Marketings und
des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere
auch die Innenprovision, die der
Veräußerer an den Kapitalanlagenvertrieb
bezahlt und die unter Umständen
über dem marktüblichen Niveau liegen
kann. Die Höhe kann je nach Wohnung
unterschiedlich sein und bei Interesse
bei der Verkäuferin erfragt werden. Im
Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten
von im Vertrag nicht vereinbarten
Sonderwünschen, sowie Notar und
Grundbuchgebühren, die notwendigen
Kosten des Vertragsvollzuges, die vom
Erwerber ggf. an den Vermittler zu
zahlende Außenprovision, die Kosten
von Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte
des Käufers, die Beiträge
zur Feuerversicherung ab Deckungszusage,
die Grunderwerbsteuer,
die Grundsteuer, Gebühren und Beiträge
nach Übergang von Lasten und
Gefahren sowie die Anschlussbeiträge
für eine Mietantenne oder Breitbandkabel.
Daneben hat der Käufer die
Notarkosten, die Kosten der Grundschuldbestellung
sowie die Grunderwerbsteuer
zu übernehmen, was im
allgemeinen ca. 6% des Kaufpreises
ausmacht.
Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt
zu zahlen, wobei sich die Raten
an den Vorgaben der erwerberschützenden
Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV) orientieren und im einzelnen
dem Kaufvertragsentwurf zu
entnehmen sind. Stellt die Verkäuferin
eine dem § 7 (1) MaBV entsprechende
Bürgschaft zur Sicherung eines etwaigen
Rückzahlungsanspruches des Investors,
sind Zahlungen gemäß Ratenplan
und nach Baufortschritt unabhängig
von der Eintragung der Auflassungsvormerkung
sofort zur Zahlung fällig. Eine
Aufrechnung gegenüber der Verkäuferin
ist weitgehend ausgeschlossen. Da die
Kaufpreisansprüche an die zwischenfinanzierende
Bank abgetreten sind, kann
der Kaufpreis nur an diese mit schuldbefreiender
Wirkung gezahlt werden.
d) Kaufpreisfinanzierungsnachweis
und Grundstücksbelastungen
Die Verkäuferin behält sich vor, vom
Käufer eine Finanzierungsbestätigung
seines Kreditinstituts innerhalb von
vier Wochen nach Angebotsabgabe zu
verlangen. Aus dieser muss ersichtlich
sein, dass die Eigenmittel zur Verfügung
stehen und etwa eingeplante Fremdmittel
zugesagt sind. Sofern der Käufer
dieser Verpflichtung nicht rechtzeitig
nachkommt, kann die Verkäuferin das
Angebot ablehnen bzw. einen ggf.
bereits wirksamen Kaufvertrag rückabwickeln
und Schadenersatz verlangen.
Die Verkäuferin verpflichtet sich,
die zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen
Darlehen erforderlichen
dinglichen Rechte (insbesondere Grundschulden)
zu bestellen. Entsprechende
Belastungsvollmachten werden wechselseitig
erteilt. Damit verbundene Kosten
übernimmt der Käufer. Zur Sicherung
der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht
mit Bedingungen und
Auflagen verbunden, die den Zweck
haben, dass Auszahlungen der finanzierenden
Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld
tilgen. Im Übrigen ist die
Kaufpreisfinanzierung ausschließlich
Sache des Erwerbers.
e) Sanierungsverpflichtung und
Fertigstellung
Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung
ergibt sich aus der Grundlagenurkunde
entsprechend der in der
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