biedermann - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG
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geänderter gesetzlicher Bestimmungen können zu Planungsänderungen führen und bleiben vorbehalten. 6. Sonderwünsche Änderungswünsche (Planung, Ausstattung) eines Käufers bezüglich des Sondereigentums sind möglich, soweit es der Bautenstand zulässt, sie technisch durchführbar sind und diese Änderungswünsche nicht gegen die Interessen der Gemeinschaft gerichtet sind. Die Änderungen sind mit dem Bauherrn bzw. Bauträger (Grundstücksverkäufer) im Einzelnen vorab zu besprechen. Dieser untersucht die Durchführungsmöglichkeit und veranlasst ggf. eine Kostenkalkulation durch den Generalunternehmer bzw. die Handwerksfirmen. Auf Grundlage dieser Kostenkalkulation wird ein Zusatzvertrag zwischen dem Käufer und dem Generalunternehmer bzw. den Handwerksfirmen über den Bauherrn bzw. Bauträger geschlossen. Die Leistungen sind darin direkt mit dem Generalunternehmer bzw. den Handwerksfirmen abzurechnen. Dasselbe Prinzip gilt auch bei der Abwahl einer Leistung. Mündliche Auskünfte bedürfen zu ihrer Gültigkeit immer der Schriftform. 7. Angabenvorbehalt Alle Angaben sind vom Ersteller der Baubeschreibung sorgfältig geprüft und zusammengestellt worden. Kein Vermittler, Anlageberater oder sonstiger Dritter ist berechtigt, Auskünfte zu erteilen oder Zusicherungen zu machen, die von diesen Angaben abweichen oder über sie hinausgehen. Solche Auskünfte und Zusicherungen sind im Übrigen nur wirksam, wenn sie schriftlich durch die Ersteller der Baubeschreibung erfolgen. Sämtliche Angaben entsprechen dem Stand der Planung im März 2007. Sie stehen unter dem Vorbehalt grundsätzlich unveränderter Planungs- und gleichbleibender rechtlicher Verhältnisse der Spruchpraxis der Gerichte, Verwaltungs- und Finanzbehörden. 8. Haftungsvorbehalt Die Haftung der gegenwärtigen und zukünftigen Vertragspartner für unrichtige oder unvollständige Angaben oder für Verletzung eventuell bestehender Aufklärungs- oder Hinweispflichten gegenüber dem Erwerber ist auf Vorsatz und auf grobe Fahrlässigkeit beschränkt. In Plänen eingezeichnete Möblierungen haben rein informativen Charakter und sind nicht im Kaufpreis enthalten. Die Maße in den Zeichnungen können sich in der Ausführungsplanung aus technischen Gründen ändern (z. B. wegen Vormauerungen, Lüftungsschächten, im Dachgeschoss statisch bedingter Stützen usw.). Änderungswünsche sind im Kaufvertrag schriftlich zu vereinbaren. Änderungen infolge behördlicher Auflagen und bautechnische Maßnahmen bleiben vorbehalten; desgleichen die Verwendung anderer Baustoffe, soweit diese keine Wertminderung herbeiführen. Stand: März 2007 42
Das Objekt Rechtliche Konzeption Das hier angebotene Immobilieninvestment ist mit dem Abschluss mehrerer Verträge verbunden. Bei den Verträgen handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot nebst einer Grundlagenurkunde des Notars Kukral mit Amtssitz in Leipzig. Ferner tritt der Erwerber als künftiges Mitglied in einen bereits abgeschlossenen WEG-Verwaltervertrag mit der Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH ein. Optional kann ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag geschlossen werden, in Verbindung mit nachfolgender Garantie ist der Abschluss zwingend. Daneben schließt der Erwerber einen Erstvermietungsgarantievertrag, dessen Kosten bereits im Kaufpreis enthalten sind. In der Grundlagenurkunde sind die Teilungserklärung gem. § 8 WEG, die Pläne, die Baubeschreibung sowie Planungs- und Änderungsvollmachten enthalten. Die wesentlichen Inhalte der Verträge werden im Folgenden kurz erläutert. Sämtliche Verträge werden dem Interessenten auf Wunsch im Volltext ausgehändigt. I. Kaufvertrag 1. Angebot Der Investor unterbreitet der Verkäuferin, der DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG ein notarielles Angebot zum Abschluss des nach beschriebenen Kaufvertrages über eine noch zu sanierende Altbauwohnung. An dieses Angebot ist der Investor 40 Tage ab Beurkundung unwiderruflich gebunden. Über diesen Zeitpunkt hinaus besteht das Angebot weiter fort. Es kann jedoch dann durch den Anbieter jederzeit widerrufen werden, es sei denn, die Annahme wurde vor Zugang des Widerrufs bereits erklärt. Die Annahme ist erfolgt, wenn die Annahmeerklärung vor einem deutschen Notar beurkundet worden ist. 2. Inhalt a) Grundstück Die Verkäuferin wird Eigentümerin des im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig von Connewitz, Blätter 1863 und 1864 verzeichneten Grundbesitzes, Flurstücke 93, 93a und 94, Gesamtgröße ca. 1020 qm, gelegen in Leipzig Connewitz. Das Grundeigentum wird bei Veräußerung wie folgt belastet sein: Abt. II: Auflassungsvormerkung für die Verkäuferin Abt. III: lastenfrei Derzeit in Abt. II und III eingetragene Belastungen sind zur Löschung zu bringen. Die Verkäuferin behält sich das Recht vor, zur Vorfinanzierung der Baukosten noch Grundpfandrechte in beliebiger Höhe eintragen zu lassen, was der Käufer ausdrücklich gestattet und duldet. Der Anspruch des Käufers auf Lastenfreistellung aufgrund dieses Vertrages bleibt unberührt. Ferner hat die Verkäuferin das Recht, vom Käufer zu übernehmende Dienstbarkeiten für Verund Entsorgung des Grundstückes, Rechte für Kabeldienstanbieter oder Baulasten in Abt. II des Grundbuchs einzutragen. b) WEG-Teilung und Kaufgegenstand Die Verkäuferin verpflichtet sich, den Kaufgegenstand nach Maßgabe der Grundlagenurkunde herzustellen und auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde noch nicht erteilt. Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher ist demnach noch nicht erfolgt. Der Kaufvertrag hat demnach den Kauf einer noch zu sanierenden bzw. noch auszubauenden Sondereigentumseinheit einschl. Kellerraum nebst Miteigentumsanteil am Grundstück sowie ggf. Sondernutzungsrechte an Garagen zum Inhalt. Der Kaufgegenstand wird dazu im Kaufvertrag exakt bezeichnet. c) Kaufpreis und Wohnfläche Die Immobilie einschließlich Sanierung wird zum Festpreis verkauft, wobei der Festpreis auf Grund und Boden, die Altbausubstanz, sowie die Sanierungsund Renovierungsarbeiten nach Erfahrungswerten ohne Übernahme einer Garantie und vorbehaltlich der Zustimmung der Behörden aufgeteilt ist. Der Festpreis kann sich im selben Verhältnis erhöhen wie die gesetzliche Mehrwertsteuer. Die angegebene Wohnfläche wurde nach der aktuellen Wohnflächenverordnung berechnet. Geringfügige Flächenabweichungen von bis zu 3% haben keinerlei Einfluss auf Vertrag oder Kaufpreis. Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten der Projektierung, des Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch die Innenprovision, die der Veräußerer an den Kapitalanlagenvertrieb bezahlt und die unter Umständen über dem marktüblichen Niveau liegen kann. Die Höhe kann je nach Wohnung unterschiedlich sein und bei Interesse bei der Verkäuferin erfragt werden. Im Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten von im Vertrag nicht vereinbarten Sonderwünschen, sowie Notar und Grundbuchgebühren, die notwendigen Kosten des Vertragsvollzuges, die vom Erwerber ggf. an den Vermittler zu zahlende Außenprovision, die Kosten von Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte des Käufers, die Beiträge zur Feuerversicherung ab Deckungszusage, die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer, Gebühren und Beiträge nach Übergang von Lasten und Gefahren sowie die Anschlussbeiträge für eine Mietantenne oder Breitbandkabel. Daneben hat der Käufer die Notarkosten, die Kosten der Grundschuldbestellung sowie die Grunderwerbsteuer zu übernehmen, was im allgemeinen ca. 6% des Kaufpreises ausmacht. Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt zu zahlen, wobei sich die Raten an den Vorgaben der erwerberschützenden Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren und im einzelnen dem Kaufvertragsentwurf zu entnehmen sind. Stellt die Verkäuferin eine dem § 7 (1) MaBV entsprechende Bürgschaft zur Sicherung eines etwaigen Rückzahlungsanspruches des Investors, sind Zahlungen gemäß Ratenplan und nach Baufortschritt unabhängig von der Eintragung der Auflassungsvormerkung sofort zur Zahlung fällig. Eine Aufrechnung gegenüber der Verkäuferin ist weitgehend ausgeschlossen. Da die Kaufpreisansprüche an die zwischenfinanzierende Bank abgetreten sind, kann der Kaufpreis nur an diese mit schuldbefreiender Wirkung gezahlt werden. d) Kaufpreisfinanzierungsnachweis und Grundstücksbelastungen Die Verkäuferin behält sich vor, vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung seines Kreditinstituts innerhalb von vier Wochen nach Angebotsabgabe zu verlangen. Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Eigenmittel zur Verfügung stehen und etwa eingeplante Fremdmittel zugesagt sind. Sofern der Käufer dieser Verpflichtung nicht rechtzeitig nachkommt, kann die Verkäuferin das Angebot ablehnen bzw. einen ggf. bereits wirksamen Kaufvertrag rückabwickeln und Schadenersatz verlangen. Die Verkäuferin verpflichtet sich, die zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen Darlehen erforderlichen dinglichen Rechte (insbesondere Grundschulden) zu bestellen. Entsprechende Belastungsvollmachten werden wechselseitig erteilt. Damit verbundene Kosten übernimmt der Käufer. Zur Sicherung der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht mit Bedingungen und Auflagen verbunden, die den Zweck haben, dass Auszahlungen der finanzierenden Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld tilgen. Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung ausschließlich Sache des Erwerbers. e) Sanierungsverpflichtung und Fertigstellung Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung ergibt sich aus der Grundlagenurkunde entsprechend der in der 43
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geänderter gesetzlicher Bestimmungen<br />
können zu Planungsänderungen führen<br />
und bleiben vorbehalten.<br />
6. Sonderwünsche<br />
Änderungswünsche (Planung, Ausstattung)<br />
eines Käufers bezüglich des Sondereigentums<br />
sind möglich, soweit es<br />
der Bautenstand zulässt, sie technisch<br />
durchführbar sind und diese Änderungswünsche<br />
nicht gegen die Interessen<br />
der Gemeinschaft gerichtet sind.<br />
Die Änderungen sind mit dem Bauherrn<br />
bzw. Bauträger (Grundstücksverkäufer)<br />
im Einzelnen vorab zu besprechen.<br />
Dieser untersucht die Durchführungsmöglichkeit<br />
und veranlasst ggf. eine<br />
Kostenkalkulation durch den Generalunternehmer<br />
bzw. die Handwerksfirmen.<br />
Auf Grundlage dieser Kostenkalkulation<br />
wird ein Zusatzvertrag zwischen dem<br />
Käufer und dem Generalunternehmer<br />
bzw. den Handwerksfirmen über den<br />
Bauherrn bzw. Bauträger geschlossen.<br />
Die Leistungen sind darin direkt mit<br />
dem Generalunternehmer bzw. den<br />
Handwerksfirmen abzurechnen. Dasselbe<br />
Prinzip gilt auch bei der Abwahl<br />
einer Leistung. Mündliche Auskünfte<br />
bedürfen zu ihrer Gültigkeit immer der<br />
Schriftform.<br />
7. Angabenvorbehalt<br />
Alle Angaben sind vom Ersteller der<br />
Baubeschreibung sorgfältig geprüft und<br />
zusammengestellt worden. Kein Vermittler,<br />
Anlageberater oder sonstiger<br />
Dritter ist berechtigt, Auskünfte zu erteilen<br />
oder Zusicherungen zu machen,<br />
die von diesen Angaben abweichen<br />
oder über sie hinausgehen. Solche<br />
Auskünfte und Zusicherungen sind im<br />
Übrigen nur wirksam, wenn sie schriftlich<br />
durch die Ersteller der Baubeschreibung<br />
erfolgen. Sämtliche Angaben<br />
entsprechen dem Stand der Planung<br />
im März 2007. Sie stehen unter dem<br />
Vorbehalt grundsätzlich unveränderter<br />
Planungs- und gleichbleibender rechtlicher<br />
Verhältnisse der Spruchpraxis der<br />
Gerichte, Verwaltungs- und Finanzbehörden.<br />
8. Haftungsvorbehalt<br />
Die Haftung der gegenwärtigen und<br />
zukünftigen Vertragspartner für unrichtige<br />
oder unvollständige Angaben oder<br />
für Verletzung eventuell bestehender<br />
Aufklärungs- oder Hinweispflichten<br />
gegenüber dem Erwerber ist auf Vorsatz<br />
und auf grobe Fahrlässigkeit beschränkt.<br />
In Plänen eingezeichnete Möblierungen<br />
haben rein informativen Charakter und<br />
sind nicht im Kaufpreis enthalten. Die<br />
Maße in den Zeichnungen können sich<br />
in der Ausführungsplanung aus technischen<br />
Gründen ändern (z. B. wegen<br />
Vormauerungen, Lüftungsschächten,<br />
im Dachgeschoss statisch bedingter<br />
Stützen usw.).<br />
Änderungswünsche sind im Kaufvertrag<br />
schriftlich zu vereinbaren. Änderungen<br />
infolge behördlicher Auflagen und bautechnische<br />
Maßnahmen bleiben vorbehalten;<br />
desgleichen die Verwendung<br />
anderer Baustoffe, soweit diese keine<br />
Wertminderung herbeiführen.<br />
Stand: März 2007<br />
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