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컨설팅 이슈 l 부동산
포함돼 기존 주택이 있는 경우 1가구 다주택자 적용
및 이에 따른 양도소득세 중과를 하도록 돼 있어 주의
할 필요가 있다. 전용률도 반드시 확인해 봐야 한다.
아파트는 전용률에 차이가 거의 없으나 오피스텔은
전용률 차이가 커 분양면적만을 보고 투자하는 것은
위험하다. 임대료는 분양면적보다는 전용면적을 기준
으로 형성되므로 전용률이 낮은 오피스텔에 투자하게
되면 그 만큼 수익률이 떨어질 수 밖에 없다.
오피스텔 투자 꼼꼼히 체크해야 한다
오피스텔의 주 수요층이 젊은 직장인이므로 도심, 강
남, 여의도 등 오피스 밀집 지구와의 접근성이 뛰어난
지역에 위치한 오피스텔이 좋다. 이러한 곳에 위치한
오피스텔의 경우 주거용 수요는 물론 업무용 수요도
풍부해 공실 리스크가 낮고, 향후 임대료 상승도 다른
지역에 비해서 수월하게 할 수 있다는 장점이 있다.
또한 오피스텔 임차인의 경우 대중교통 사용자가 많
아 반드시 지하철역 가까이 위치해 있어야 한다. 준공
연도도 검토해야 한다. 오피스텔은 단기 임차인의 임
차 비중이 높은데 이들은 보다 좋은 시설 및 환경으로
쉽게 이동하는 특성이 있다. 그러므로 준공연도가 오
래된 노후화된 오피스텔은 공실 가능성도 높고 임대
료 인상 요인도 낮아, 현재의 임대수익률이 높다는 이
유만으로 투자하는 것은 피해야 한다. 뿐만 아니라 임
대인이 지불해야 하는 시설관리비용도 계속 증가해
실질 임대수익률은 떨어질 수 밖에 없는 점도 감안해
야 한다.
과열양상 띄고 있는 오피스텔 투자, 신중할 필요
저금리 기조가 지속되고 있고 아파트 투자를 통한 시
세차익 실현이 점점 어려워지고 있어 풍부한 수요를
기반으로 안정적인 임대수익 창출이 가능한 오피스
텔이 투자의 대안이 될 수는 있다. 하지만 지금과 같
이 과열된 시장 환경 속에서 지나치게 높은 가격에 오
피스텔 투자를 하게 되면 낮은 수익률로 인해 생각보
다 큰 리스크에 직면할 수 있다. 오피스텔은 수익용
부동산으로 시세차익이 아닌 수익률에 기반한 투자
를 해야 하는데 가격 급등으로 수익률이 크게 낮아져
있는 상황에서 오피스텔에 투자한다는 것은 오피스
텔의 현 가치보다 높은 가격을 지불하고 투자하는 것
이라 신중할 필요가 있다.
물론 은퇴 후 부족한 생활비를 마련한다는 차원에서
오피스텔 투자에 접근해 볼 수는 있다. 그러나 최근
가격 급등에 따라 낮아진 임대수익률 및 금리 인상의
가능성 등을 감안한다면 오피스텔 투자의 리스크는
점점 커지고 있다. 오피스텔 투자시점에서 원래 기대
했던 투자 목표수익률에 미치지 못하는 투자를 한다
면 가치에 비해 지나치게 높은 가격으로 오피스텔을
매입하게 되는 것이다. 수익용 부동산 투자가 인기가
있다는 이유만으로 흐름에
편승해 은행금리보다 조금
높은 수준의 임대 수입만을
기대하며 가격하락 위험까
지도 감수하는 공격적 투자
는 저금리 시대의 안정적
투자 대안으로는 효과적
이지 못한 선택이 될 수
있다.
수익용 부동산투자는 결
코 적정 가치보다 높은
가격을 지불하는 우를
범해서는 안 된다. 지금
적절한 투자 대상이 없다면 기다리는 것도 올바른 투
자 전략 중 하나이다. 시장이 과열된 상태라 가격이 가
치를 추월하고 있다면 조급하게 시장을 따라가기 보
다는 차라리 안정적 수익을 추구하는 금융 상품에 눈
을 돌리는 것도 현명한 투자의사 결정일 될 것이다. 수
익용 부동산 투자, 오피스텔 투자에는 삼진아웃이라
는 개념이 없다는 것을 마음에 새겨둬야 할 때이다.
부동산컨설팅본부 허혁재 차장
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Asset Allocation Portfolios 2010. 12
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