NHK 2005 - Habath, Andreas
NHK 2005 - Habath, Andreas
NHK 2005 - Habath, Andreas
Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.
YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.
IMMOBILIENBEWERTUNG<br />
Die neuen Normalherstellungskosten<br />
(<strong>NHK</strong> <strong>2005</strong>) im Praxistest - Teil 2<br />
Von <strong>Andreas</strong> <strong>Habath</strong> und Christian Sauerborn<br />
Das Bundesamt für Bauwesen und<br />
Raumordnung BBR hat im Auftrag des<br />
Bundesministeriums für Verkehr, Bau<br />
und Stadtentwicklung (BMVBS) ein<br />
eigenes Forschungsprojekt „Aktuelle<br />
Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“<br />
zum Sachwertverfahren<br />
initiiert. Die Ausarbeitung erfolgte<br />
durch das Baukosteninformationszentrum<br />
Deutscher Architektenkammern<br />
BKI und mündete bislang in einem<br />
Abschlussbericht mit zahlreichen Änderungsvorschlägen<br />
(Stand: April 2008).<br />
Ein großes Ziel wird mit dem Forschungsprojekt<br />
formuliert: Die Eliminierung<br />
von Unzulänglichkeiten der<br />
Normalherstellungskosten 2000, flankiert<br />
durch die Überprüfung weiterer<br />
Komponenten des Sachwertverfahrens,<br />
soll zu einem in der Praxis anerkannten<br />
Verfahren - auf der Basis einer aktuellen<br />
Datengrundlage - führen. Der jetzige<br />
Abschlussbericht reicht noch nicht aus,<br />
um die Ziellinie mit Bravour zu überqueren.<br />
Doch die Chancen stehen gut,<br />
dass in circa einem Jahr das engagierte<br />
Projekt zum Erfolg geführt werden<br />
kann. Die geschaffenen Voraussetzungen<br />
verdienen bis hierher Anerkennung<br />
und werden hoffentlich durch das Engagement<br />
vieler Beteiligter weiter „veredelt“<br />
(s. a. Kasten S. 61).<br />
In der Ausgabe 6/2008 des AIZ-Immobilienmagazins<br />
haben die Autoren die<br />
wichtigsten Änderungsvorschläge des<br />
Forschungsprojekts dargestellt und<br />
Anregungen für die praktische Handhabung<br />
im Umgang mit den „<strong>NHK</strong> <strong>2005</strong>“<br />
gegeben. Nach der Theorie folgt nun<br />
die Praxis. Wie werden die neuen „<strong>NHK</strong><br />
<strong>2005</strong>“ im gutachterlichen Alltag tatsächlich<br />
angewandt Welcher Unterschied<br />
ergibt sich beim Gebäude(zeit)wert<br />
unter Verwendung der traditionellen<br />
Alterswertminderungsfunktion nach<br />
Ross, im Gegensatz zu dem vorgeschlagenen,<br />
neuen Modell des BKI Anhand<br />
eines einfachen Beispiels (Einfamilienhaus)<br />
sollen diese und andere Fragen<br />
beantwortet werden. Neben dem<br />
Rechengang wird auszugsweise das<br />
neue beziehungsweise veränderte<br />
„Bordwerkzeug“ vorgestellt:<br />
Beispiele von Ausführungen zu Grobelementen<br />
(ehemals Ausstattungsstandardtabellen)<br />
(Tabelle 1, S. 59)<br />
Arbeitsblatt Standardeinordnung<br />
(Neu) (Tabelle 2, S. 58)<br />
Gebäudeartenliste und Normalherstellungskosten<br />
<strong>2005</strong> (ehemals Gebäudetypenblätter)<br />
(Tabelle 3 + 4, S. 59 + 60)<br />
Restwerttabellen (Ross und neu BKI)<br />
(Tabelle 5 + 6, S. 60 + 61)<br />
Ohne Sachverstand geht es auch<br />
zukünftig nicht<br />
Die voluminösen Anlagen (172 Seiten)<br />
mit ihren zum Teil feinteiligen Untergliederungen<br />
können den Eindruck<br />
erwecken, dass sich zukünftig der<br />
(marktgerechte) Sachwert eines Gebäudes<br />
per se aus dem Tabellenwerk ergibt.<br />
Im „Dschungel“ der vielen Informationen<br />
ist Vorsicht geboten, dieser „Verlockung“<br />
zu erliegen, denn Ausnahmen bilden<br />
bekanntlich die Regel. Das Ziel, den<br />
Verkehrswert (Marktwert) und somit<br />
den wahrscheinlichsten Kaufpreis im<br />
nächsten Verkaufsfall zu bemessen,<br />
bleibt oberste Maxime für eine belastbare<br />
Wertermittlung und kann auch<br />
weiterhin nur unter fachkundiger<br />
Begleitung, das heißt einer genauen<br />
Auswertung und Würdigung des zur Verfügung<br />
stehenden Datenmaterials unter<br />
Berücksichtigung der grundstückswirtschaftlichen<br />
Rahmenbedingungen (Modell),<br />
gewährleistet werden. Eine bedenkenlose<br />
Übernahme von Zahlenwerken<br />
wird einer fundierten Wertermittlung<br />
nicht gerecht. Die mathematische<br />
Komponente in der Wertermittlungspraxis<br />
fungiert quasi als „Assistent"<br />
des Sachverständigen und nicht umgekehrt.<br />
27<br />
Tabelle 2<br />
58 AIZ | Das Immobilienmagazin 7-8/2008
Praxisbeispiel zu den <strong>NHK</strong> <strong>2005</strong><br />
Zu bewerten ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Keller, Erd- und ausgebautem Dachgeschoss. Die BGF beträgt 360 m2.<br />
Das Gebäude wurde im Jahr 1985 errichtet. Aus Vereinfachungsgründen wird <strong>2005</strong> als Bewertungsstichtag gewählt.<br />
Tabelle 1<br />
<strong>NHK</strong> <strong>2005</strong> / einfacher Standard<br />
300 Baukonstruktion = 500 Euro/m 2 400 Technische Anlagen = 85 Euro/m 2 Bauwerk = 585 Euro/m 2<br />
Baunebenkosten = 18 %<br />
Gesamtnutzungsdauer = 60 Jahre (einfacher Standard)<br />
Hinweis:<br />
Bereits 1 Punkt bei der Standardeinordnung entscheidet über den Ansatz der <strong>NHK</strong>. Bei dem Bewertungsobjekt überwiegt<br />
der mittlere Standard, daher wäre eine Interpolation zwischen den Punkten und den <strong>NHK</strong> einfacher Standard und mittlerer<br />
Standard empfehlenswert:<br />
Tabelle 3<br />
AIZ | Das Immobilienmagazin 7-8/2008 59
IMMOBILIENBEWERTUNG<br />
<strong>NHK</strong> <strong>2005</strong> / mittlerer Standard<br />
300 Baukonstruktion = 580 Euro/m 2 400 Technische Anlagen = 110 Euro/m 2 Bauwerk = 690 Euro/m 2<br />
Baunebenkosten = 17 %<br />
Gesamtnutzungsdauer = 80 Jahre (mittlerer Standard)<br />
Einordnung in den Standard des Bewertungsobjekts anhand der Punkte:<br />
26 Punkte = einfach = 585 Euro/m 2<br />
30 Punkte = mittel = 690 Euro/m 2<br />
27 Punkte = Objekt = 611 Euro/m 2<br />
Einordnung der Gesamtnutzungsdauer des Bewertungsobjekts anhand der Punkte:<br />
26 Punkte = einfach = 60 Jahre<br />
30 Punkte = mittel = 80 Jahre<br />
27 Punkte = Objekt = 65 Jahre<br />
Tabelle 4<br />
Alterswertminderung nach Ross<br />
65 Jahre Gesamtnutzungsdauer<br />
20 Jahre Gebäudealter<br />
45 Jahre Restnutzungsdauer<br />
Restwert nach Ross = 0,804 (interpoliert)<br />
Gebäudewert<br />
360 Euro/m 2 Brutto-Grundfläche (BGF)<br />
x 611 Euro/m 2 Normalherstellungskosten <strong>2005</strong> (<strong>NHK</strong>)<br />
x 1,00 Baupreisindex (BPI)<br />
x 1,17 Baunebenkosten (BNK) - pauschal<br />
x 0,804 Alterswertminderung (AWM)<br />
= 206.911,97 Euro (Gebäude(zeit)wert);<br />
rd. 207.000,00 Euro<br />
Tabelle 5<br />
60 AIZ | Das Immobilienmagazin 7-8/2008
Gebäudewert nach BKI Restwertmodell zum Vergleich<br />
<strong>NHK</strong> im Basisjahr <strong>2005</strong> (Bauwerk): 635 Euro/m 2 (einfacher Standard)<br />
<strong>NHK</strong> im Basisjahr <strong>2005</strong> (Bauwerk): 755 Euro/m 2 (mittlerer Standard)<br />
<strong>NHK</strong> im Basisjahr <strong>2005</strong> (Bauwerk): 655 Euro/m 2 (Objekt)<br />
Christian Sauerborn<br />
Gesamtnutzungsdauer (Objekt) = 65 Jahre<br />
Baunebenkosten = 17 %<br />
Christian Sauerborn ist Sachverständiger<br />
für Immobilienbewertung<br />
und betreut die Entwicklung<br />
des von Sprengnetter<br />
Immobilienbewertung herausgegebenen<br />
Programmsystems<br />
zur Sammlung und Auswertung<br />
von Immobilienpreisen.<br />
<strong>Andreas</strong> <strong>Habath</strong><br />
Alterswertminderung nach BKI<br />
Restwertfaktor nach BKI bei 65 Jahren GND = 0,66 (interpoliert)<br />
Gebäudewert<br />
360 Euro/m 2 Brutto-Grundfläche (BGF)<br />
x 655 Euro/m 2 Normalherstellungskosten <strong>2005</strong> (<strong>NHK</strong>)<br />
x 1,00 Baupreisindex (BPI)<br />
x 1,17 BNK<br />
x 0,66 Alterswertminderung<br />
(AWM)<br />
= 182.084,76 Euro (Gebäude(zeit)wert)<br />
rd. 182.000,00 Euro<br />
Tabelle 6<br />
<strong>Andreas</strong> <strong>Habath</strong> ist Zertifizierter<br />
Sachverständiger für Immobilienbewertung<br />
ZIS WF-Zert (TGA)<br />
und als Immobilienmakler und<br />
Sachverständiger tätig. Zudem<br />
leitet er die Berliner Dependance<br />
der Sprengnetter Immobilienbewertung.<br />
Der IVD macht mobil<br />
Um das ehrgeizige Ziel zu erreichen, ein von der Praxis akzeptiertes Sachwertverfahren zu schaffen, sind nach<br />
Ansicht des BMVBS und des Expertengremiums - neben einer aktuellen Datengrundlage - tief greifende Änderungen<br />
im Sachwertverfahren notwendig (vgl. AIZ 6/2008). Ob diese Änderungsvorschläge wirklich zielführend<br />
sind, soll nach einer „Probezeit“ von einem Jahr entschieden werden.<br />
Der IVD war beim Expertengremium vertreten und wird dem BMVBS Vorschläge zur Verbesserung des Forschungsprojekts<br />
unterbreiten. Alle Mitglieder können ab sofort ihre Erfahrungen im Umgang mit den neuen<br />
„<strong>NHK</strong> <strong>2005</strong>“ direkt an die eigens hierfür eingerichtete E-Mail-Adresse senden: nhk@ivd.net. Die Mitglieder<br />
haben somit die Möglichkeit, aktiv diese für die Wertermittlung wichtige Novellierung zu begleiten. Die eingegangenen<br />
Empfehlungen sollen den Änderungsvorschlag des IVD komplettieren.<br />
AIZ | Das Immobilienmagazin 7-8/2008 61