Bouwfonds European Residential - Catella Real Estate AG

Bouwfonds European Residential
Offener Immobilienfonds
Jahresbericht zum 30. April 2010

Kennzahlen „Auf einen Blick“
Fondsvermögen Stand 30.4.2010 Stand 30.4.2009
Fondsvermögen netto 166.663 97.717 TEUR
Fondsvermögen brutto (Fondsvermögen netto zzgl. Kredite) 188.963 97.717 TEUR
Netto-Mittelzufluss 1 67.946 45.926 TEUR
Finanzierungsquote 2 18,2 0,0 %
Immobilienvermögen
Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte) 141.647 83.669 TEUR
davon direkt gehalten 118.095 80.410 TEUR
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 23.552 3.259 TEUR
Anzahl der Fondsobjekte gesamt 15 6
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 3 1
davon im Bau/Umbau 1 1
Veränderungen im Immobilienportfolio
Ankäufe von Objekten 9 4
Verkäufe von Objekten 0 0
Vermietungsquote 3 94,1 81,0 %
Liquidität
Brutto-Liquidität 50.994 14.584 TEUR
Gebundene Mittel 4 18.384 10.340 TEUR
Netto-Liquidität 5 32.610 4.243 TEUR
Liquiditätsquote 6 19,566 4,342 %
Wertentwicklung (BVI-Rendite) 7,8
Geschäftsjahr 3,8 4,5 %
seit Auflage 9 9,3 5,3 %
Anteile
Umlaufende Anteile 15.835.175 9.308.147 Stück
Anteilwert 10 10,52 10,50 EUR
Ausschüttung
Tag der Ausschüttung 2.8.2010 3.8.2009
Ausschüttung je Anteil 0,28 0,37 EUR
Total Expense Ratio (TER) 0,72 0,70 %
Auflage des Fonds: 27. 12. 2007
ISIN: DE000A0M98N2
WKN: A0M98N
Internet: www.catella-realestate.de
1 im Berichtszeitraum 1.5.2009 bis 30.4.2010, im Vorjahr 1.5.2008 bis 30.4.2009
2 Summe Kredite bezogen auf Summe der Verkehrswerte aller direkt und indirekt gehaltenen Objekte
3 auf Basis Jahres-Bruttosollmietertrag
4 Gebundene Mittel: für die nächste Ausschüttung vorgesehene Mittel, für Ankäufe und Bauvorhaben reservierte Mittel, Bewirtschaftungskosten,
Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben, Verbindlichkeiten aus anderen Gründen und kurzfristige Rückstellungen
5 Brutto-Liquidität abzüglich gebundener Mittel
6 Netto-Liquidität bezogen auf Fondsvermögen netto
7 Berechnungsmethode nach Unterlagen des Bundesverbandes Investment und Asset Management e. V. (BVI):
Berechnungsgrundlage: Anlage, Endbewertung und Ertragswiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage)
8 Die jeweilige historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung.
9 Angabe zum 30.4.2010 für den Zeitraum vom 27.12.2007 bis 30.04.2010, Angabe zum 30.4.2009 für den Zeitraum vom 27.12.2007 bis
30.4.2009
10 Abweichend zum Jahresbericht per 30.4.2009 wird auf einen Ausweis des Ausgabe- bzw. Rücknahmepreises verzichtet, da derzeit weder ein
Ausgabeaufschlag noch ein Rücknahmeabschlag erhoben wird und somit sowohl der Ausgabe- als auch der Rücknahmepreis dem Anteilpreis
entsprechen.
5

Inhaltsverzeichnis
05 Kennzahlen „Auf einen Blick“
08 Bericht der Fondsverwaltung
18 Übersicht Renditen, Bewertung, Vermietung
20 Entwicklung des Fonds (Mehrjahresübersicht)
20 Entwicklung der Renditen (Mehrjahresübersicht)
22 Entwicklung des Fondsvermögens
24 Vermögensaufstellung zum 30. April 2009
28 Immobilienverzeichnis
32 Übersicht Verkehrswerte und Mieten
36 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
37 Bestand der Liquidität
38 Ertrags- und Aufwandsrechnung
42 Berechnung der Ausschüttung
43 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers
44 Steuerliche Hinweise
56 Steuerliche Hinweise für in Österreich ansässige Anleger
60 Gremien
Die Objekte in diesem Jahresbericht wurden fotografiert von Herrn Werner Popp
(ausgenommen Pilestredet 57, Oslo)
7

Bericht der Fondsverwaltung
Bericht des Fondsmanagements
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Volkswirtschaften der Eurozone befinden sich in einer
schwierigen Phase. Wurde in den letzten Monaten immer
wieder eine beginnende Erholung aus der schweren Rezession
Ende 2008 und Beginn 2009 herbeigesehnt, kann eine
Trendumkehr noch nicht beobachtet werden. Das bescheidene
BIP Wachstum in der EU im dritten Quartal 2009 von
0,4% konnte im vierten Quartal bereits nicht mehr gehalten
werden. Mit -4.2% realem BIP- Rückgang erwirtschaftete die
EU 2009 ein Negativrekord, auch der Welthandel verbuchte
mit einem Minus von 9.4% die größte Kontraktion seit dem
Zweiten Weltkrieg. 1
Aktuelle BIP-Zahlen für Deutschland im ersten Quartalsbericht
2010 2 und Klimaindikatoren wie der Economic Sentiment
Indicator von Eurostat 3 oder der Ifo Geschäftsklimaindex
4 weisen zwar positive Vorzeichen auf, sind aber vor
dem Hintergrund des enormen Wirtschaftseinbruches durch
die Finanzkrise vorsichtig zu interpretieren.
Zwar konnte die EU-Industrieproduktion in den letzten neun
Monaten kontinuierlich gesteigert werden, befindet sich aber
noch 12% unter dem Mittel von 2007. 5 Der Eurostat-Index
für die Kapazitätsauslastung im verarbeitenden Gewerbe lag
im September 2009 mit 69,5 auf dem niedrigsten Niveau seit
Aufzeichnungsbeginn 1986, aktuell erreicht der Indikator
75,5. 6 Die Inflationsrate, die 2009 aufgrund eingebrochener
Rohstoffpreise noch nahe der Null-Prozent Marke verweilte,
ist gegenwärtig wieder leicht gestiegen, preistreibende Faktoren
sind noch unkritisch.
Mittelfristprognosen von Consensus Economics und Rabobank
für die Eurozone fassen wir kurz tabellarisch zusammen
(alle Angaben 7 in %):
8
2009 2010 2011
Rabobank 8 BIP -4 1,2 1,6
CPI 0,3 1,2 1,3
AL-Quote 9,4 10,2 10,0
Consensus 9 BIP -4 1,1 1,5
CPI 0,3 1,3 1,4
AL-Quote 9,4 10,3 10,3
1 Economist Intelligence Unit, Country Report European Union
March 2010
2 0,2%, Rabobank Monthly Outlook May 2010
3 Eurostat, Business and Consumer Surveys April 2010
4 Ifo Konjunkturtest April 2010
5 Rabobank Monthly Outlook May 2010
2010 werden weitere Herausforderungen auf die Europäische
Union und die Eurozone zukommen. Insbesondere Staaten
mit einem ausgeglichenen Haushalt wie Schweden und exportorientierte
Ökonomien wie die Niederlande und
Deutschland können in einem schwierigen wirtschaftlichen
Umfeld ihre Wettbewerbsvorteile zu weiterem Wachstum
nutzen. Auch das ressourcenreiche Norwegen ist bei nachhaltiger
Verfolgung der Sparziele gut aufgestellt, aus der
Krise kam das Land mit -1,5% BIP-Wachstum vergleichsweise
glimpflich.
Die Ausrichtung des Bouwfonds European Residential
spiegelt hinsichtlich der regionalen Schwerpunktsetzung als
auch der Produktkombination, die auf hohe Ertragsstabilität
ausgerichtete Strategie wider. Die taktische Allokation in
Ländern mit einer hohen direkten Rendite wie Deutschland
und Schweden ist Ergebnis eines Cashflow präferierenden
Investmentansatzes.
Immobilieninvestmentmärkte
Ein gesunder Kreditsektor ist für die Immobilienbranche entscheidend.
Die Stabilisierung der Kreditmärkte im Verlauf
des Jahres 2009 führte zu einer deutlichen Reduktion der
Marktvolatilität, die Ende 2008 ihren Höhepunkt erreichte.
Entsprechend waren deutliche Rückgänge bei den Risikoaufschlägen
im Berichtszeitraum zu verzeichnen gewesen.
Ein prominentes Beispiel ist der Spread der US Fed zum
Libor (TED Spread), der 2008 zeitweise über 450 Basispunkte
aufwies, aktuell aber wieder um ein „Normalniveau“ von
20 bis 30 Basispunkten schwankt. 10
Aktuelle Renditen und Prognosen für wichtige Zinsinstrumente
geben wir im Folgenden tabellarisch wieder (alle Angaben in %): 8
Apr. 2010 +3 M +6 M +12 M
EZB-Refi 1,00 1,00 1,0 1,25
3-M. EURIBOR 0,65 0,72 1,15 1,58
10-J. SWAP 3,17 3,18 3,35 3,50
30-J. SWAP 3,49 3,48 3,57 3,79
Das Investmentumfeld im Segment der Wohnimmobilien ist
europaweit durchaus als stabil zu bezeichnen. Eingangsfaktoren
etwa sind im Gegensatz zu Büroimmobilien nicht
signifikant nach oben gegangen. In den meisten europäi-
6 Eurostat, Current level of capacity utilization in manufacturing industry
7 BIP Bruttoinlandsprodukt, CPI consumer price index, AL Arbeitslosen
8 Rabobank Research 2010
9 Consensus Economics, Consensus Forecast May 2010
10 Bloomberg Preview Mai 2010

schen Ländern verharren sie auf einem Niveau leicht oberhalb
der „vor Lehman“ Periode, teilweise sogar unverändert.
Die relative Stabilität der Wohninvestmentmärkte erklärt sich
zu einem Großteil aus der Nicht-Substituierbarkeit des
Gutes „Wohnen“. Es gibt keine Alternative zum essenziell
wichtigen Wohnraum, auch in Zeiten steigender Arbeitslosigkeit.
Diese Sicherheit führt auf der anderen Seite dazu, dass europäische
institutionelle Investoren ihre Wohnbestände meist
im Portfolio belassen und folglich die Liquidität in diesem
Investmentsegment aktuell niedriger ist als vor der Finanzkrise.
Schätzungen der INREV 1 zufolge suchen Wohnimmobilienfonds
mit einem Volumen von ca. 5,1 Mrd. EUR 2010
den Exit. 2
Hypothekenzinsen sind europaweit aktuell auf historisch
niedrigem Niveau. Das verleitet Eigentümer von Wohnungsbeständen
ihre Wohnungen mittels Einzelprivatisierungen
zu veräußern, um so eine höhere Gesamtrendite zu erzielen.
Dieses Phänomen wirkt sich entsprechend positiv auf Multiplikatoren
von Wohnbeständen am Investmentmarkt aus. Es
ist aber zu erwarten, dass diese Marktteilnehmer bei einem
Zinsanstieg das Marktsegment verlassen werden.
Das Anlageprodukt „Wohnen-zur-Miete“ ist charakteristisch
ein Core-Produkt und bringt Stabilität auch in den größten
Rezessionen seit 1929. Wohninvestments sind zwar nicht
vollständig immun gegen schwere Krisen, sie bringen aber
gerade in solchen volatilen Perioden Stabilität in ein Investmentportfolio
aus z. B. Aktien, Anleihen und Gewerbeimmobilien.
Insbesondere in Deutschland ist aktuell eine Vielzahl
von neuen Wohnungsfonds am Markt, die dieses
attraktive Risiko-Rendite Profil anstreben. Auch ist Wohnen
wieder stärker in den Investmentfokus von „HNWI“ und Family
Offices gerückt, die am Investmentmarkt aktiv sind, vor
allem in Deutschland, Frankreich, den Niederlanden und
Schweden.
Immobilienmärkte
Die Zielländer wiesen für das Jahr 2009 ein durchschnittliches
Wirtschaftswachstum von ca. -5% (Deutschland),
-4% (Niederlande), -2,2% (Frankreich) und -3,1% (Belgien)
auf. 3
1 INREV ist die European Association for Investors in Non-listed
Real Estate Vehicles.
2 Fund Termination Study 2009, INREV Sept. 2009
3 Eurostat, Selected Principal European Economic Indicators
4 IVD, Wohnpreisspiegel 2009/2010
5 IPD Multinational Index 2009 – Update IV 2010, TR: Total Return,
DR: Direct Return, TR-Index Total Return Index 2009
Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen ist jedoch
deutlich positiver, da oftmals auch ein antizyklisches Investment
in Wohnmärkte seitens des Staates wie etwa in Frankreich
zu beobachten ist. Mieten hingegen werden kaum vom
Wirtschaftswachstum beeinflusst, dafür aber umso mehr von
politischen Rahmenbedingungen. Im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien
ist daher im Wohnbereich ein Rückgang von
Mietpreisen nicht zu beobachten.
Als Langfristindikator im Wohnimmobiliensegment ist die
Entwicklung der Haushaltszahlen von besonderem strategischem
Interesse. Tendenziell weist dieser Indikator eine
Zunahme in den Zielländern des BER auf. Diesem Nachfragemoment
ist aufgrund wachsender Haushaltszahlen das
Wohnungsangebot gegenüberzustellen. Eine grobe nationale
Betrachtung reicht hier aber nicht aus, so dass eine granular
regionale Analyse auf europäischer Ebene vonnöten ist:
Denn in Regionen mit einem hohen Haushaltswachstum
und einem geringen Angebot wird nachhaltig ein Druck auf
Mieten und Preise entstehen, welcher einen langfristigen
positiven Einfluss auf das Risiko-Rendite Profil hat.
2009 haben sich die Preise für Wohnimmobilien in unseren
Zielländern folgendermaßen entwickelt:
Deutschland Bundesweit war ein leichter Preisrückgang zu
verspüren, der sich aber innerhalb üblicher Preisschwankungen
bewegte. Für Bestandsimmobilien wurden durchschnittliche
Preisabschläge von 1% bis 2% verzeichnet, während
Wohnneubauten im Preisgefüge stagnierten. In beiden
Bereichen sind aber deutliche regionale Unterschiede zu
beobachten. Für die Großstädte wurden mitunter Preisanstiege
von bis zu 4% erfasst.
Die Mietpreisentwicklung zeigt sich im gesamtdeutschen
Vergleich mit einem Plus von 0,9% als relativ konstant. Die
Großstädte verzeichnen sogar einen durchschnittlichen Anstieg
von 1,9%, der auf die geringe Bautätigkeit bei gleichzeitigem
Zuzug in die Ballungsräume zurückzuführen ist.
Strukturschwache ländliche Regionen hingegen erleben steigenden
Leerstand und leichten Mietpreisrückgang. 4
IPD: 5,3% TR, 4,2% DR, 178 TR-Index 5
Frankreich Der Preisanstieg für Bestandswohn immobilien
verlief mit durchschnittlich 4% positiv. Dabei konnten aber
durchaus beträchtliche regionale Unterschiede verzeichnet
werden (z. B. Toulon -3,6%, Nizza -1,2% vs. Paris +10,8%).
9

Bericht der Fondsverwaltung
Bericht des Fondsmanagements
Entsprechend stellt sich die Preisentwicklung französischer
Wohnungsmieten dar. Der leichte Anstieg von 0,9% verteilt
sich ungleichmäßig auf die Städte und Regionen. Während
beispielsweise Paris, Montpelliers und Lyon eine Entwicklung
von plus 1,1% bis 2,9% zeigen, stagnieren die Mieten in
Grenoble (-0,1%) und Toulouse (+0,3%) .1
IPD: 0,1% TR, 3,7% DR, 160 TR-Index 2
Niederlande Die Preise für Wohnimmobilien haben sich aktuell
nach einem turbulenten Jahr 2009 wieder erholt. Im Vergleich
zum selben Zeitraum des Vorjahres wurde in allen
Quartalen 2009 eine Preissenkung festgestellt, wobei im
zweiten Quartal mit ca. -5% der höchste Rückgang verzeichnet
wurde. Im Vergleich erstes Quartal 2010 zu erstes Quartal
2009 ist der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien in
den Niederlanden jedoch wieder um 1,7% gestiegen. 3 Der
Mietmarkt kann im Jahresmittel ein Preiswachstum von
2,8% verbuchen. 4
IPD: -2,2% TR, 3,7% DR, 435 TR-Index 2
Norwegen Wohnimmobilien erfuhren in Norwegen 2009
einen Preisaufschwung von 1,9%. Während frei stehende
Ein- und Zweifamilienhäuser 1,2% und Reihenhäuser 1,6%
zulegen konnten, waren es bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
sogar 4,2%. Insbesondere die Region Oslo und
Westnorwegen (exkl. Bergen) registrierten überdurchschnittliche
Preisanstiege. 5 Im Quartalsvergleich des Jahres
2009 stiegen die Mieten in nahezu allen Großstädten an. In
Oslo stieg die durchschnittliche Monatsmiete um 1,3% an,
in Bergen, Trondheim, Stavanger und Tromsø ließen sich
1,1% realisieren. 6
IPD: 3,8% TR, 5,3% DR, 104 TR-Index 2
Schweden Das Land verzeichnet derzeit einen konstanten
Preisanstieg: Der Kaufpreis von Ein- und Zweifamilienhäusern
liegt im Dreimonatszeitraum Dezember 2009 bis
Februar 2010 im gesamten Land 9% höher, als im Vorjahreszeitraum.
Die höchsten Anstiege finden sich in den Metropolen
Göteborg, Malmö und Stockholm sowie dem Stockholmer
Umland mit Anstiegen von bis zu 16%. 7 Mietpreise
haben nach einer Steigerung um 2,7% im Jahr 2008 auch im
Folgejahr nochmals angezogen und liegen in 2009 um 3,3%
höher. 8
IPD: 13,9% TR, 3,5% DR, 436 TR-Index 2
10
1 FNAIM, Clameur
2 IPD Multinational Index 2009 – Update IV 2010, TR: Total Return,
DR: Direct Return, TR-Index 2009
3 Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen
NVM, NVM-cijfers van het 1 kwartaal 2010 voor heel Nederland;
Transactiecijfers Nederland 1 kwartaal 2010
Strategische Ausrichtung des
Bouwfonds European Residential
Bei Auflage des Fonds im April 2008 wurde die folgende
Länderallokation für die ersten drei Jahre angestrebt:
Deutschland (30-50%)
Frankreich (30-50%)
Benelux (10-40%)
Aktuell erreicht der Fonds folgende Allokation:
Deutschland (82%)
Skandinavien (12%)
Frankreich (6%).
Diese leichte „Kursänderung“ ist Ergebnis unseres aktiven
Investment Managements vor dem Hintergrund des „Lehman-Kollaps“
und der daraufhin eintretenden Finanzkrise.
Die Präferenz für hohe Cashflow Renditen über Wertsteigerung
führen zu einer taktischen Überallokation in Deutschland
und Skandinavien. Die Core-Investmentstrategie des
Fonds bleibt unverändert.
Zusätzlich kann der Fonds bis zu 10% des Fondsvermögens
in anderen Ländern des Europäischen Wirtschaftsraums
sowie der Schweiz investieren. Da der Fonds jedoch grundsätzlich
eine regionale Strategie verfolgt, bei der gezielt in
Regionen mit einem überdurchschnittlichen Wachstum investiert
werden soll, ist es ebenso wichtig, die regionale
Allokation zu betrachten. Bei Auflage des Fonds im April
2008 wurde die folgende ökonomische Diversifikation für
die ersten drei Jahre angestrebt:
Dienstleistungs-Regionen (40-60%)
High-Tech-Regionen (20-30%)
Finanzdienstleistungs-Regionen (20-30%)
Regierungs- und Verwaltungsstandorte (10-20%).
Die aktuelle Ökonomische Diversifikation des Bouwfonds
European Residential ist folgendermaßen:
Dienstleistungs-Regionen (22%)
Finanzdienstleistungs-Regionen (55%)
Regierungs- und Verwaltungsstandorte (15%)
Regionen, in denen kein Sektor die Wertschöpfung dominiert
(8%).
4 Centraal Bureau voor de Statistiek, Consumentenprijzen;
de gemiddelde verhoging woninghuur in Nederland
5 Statistisk Sentralbyrå: Boligprisindeksen 2010
6 Statistisk Sentralbyrå: Leiemarkedsundersøkelsen, 4. kvartal 2009
7 SCB – Statistica Centralbyrån: Småhusbarometern t.o.m. februari 2010
8 SCB – Statistica Centralbyrån

Wir werden auch vor dem Hintergrund anhaltender Unsicherheit
die Allokation auf Core–Cluster wie Regierungsund
Verwaltungsstandorte und diversifizierte Regionen
taktisch erhöhen.
Seitens der Produktstrategie investiert der Fonds in Mietwohnungen
(80-90%) sowie in Nischenmärkte wie z.B.
Seniorenwohnungen, „Serviced Apartments“ und Studentenwohnungen
(10-20%). Um den Investoren ein zusätzliches Renditepotential
zu bieten, erlaubt der Fonds auch Privatisierungen.
Diese sind jedoch auf 20% begrenzt. Schließlich erlaubt der
Fonds auch eine Investition in Entwicklungsprojekte bis maximal
20% (ohne Projektentwicklungsrisiko).
Die aktuelle Produkt-Diversifikation stellt sich wie folgt dar:
Serviced Apartments 4,91%
Mietwohnungen 95,09%
Der Fonds wird in anhaltenden Krisenzeiten Studentenwohnungen
und Senioren Wohnungen taktisch übergewichten.
Entwicklung zur Hälfte des Geschäftsjahres
Die Joint Venture Partner Bouwfonds und Catella haben
weiterhin die Zusammenarbeit optimiert. Wohnimmo bilienfonds
wie der Bouwfonds European Residential, die aktiv
gemanagt werden, verursachen mehr Aufwand als Gewerbeimmobilien.
Dies betrifft sowohl das Performance
Management, wofür Bouwfonds zuständig ist, als auch die
Fondsadministration, für die Catella verantwortlich ist. Beiden
Partnern gelingt es jedoch in ihrem Kooperationsmodell
die Kosten für die Investoren auf ein Niveau vergleichbar mit
Gewerbefonds zu bringen. Außerdem sind die Akquisitionen
des Bouwfonds European Residential in Skandinavien
durch Einbindung des Akquisitionsteams von Catella Real
Estate Kapitalanlagegesellschaft umgesetzt worden.
Die Vertriebskooperation mit Robeco (wie Bouwfonds eine
100% Tochter der Rabobank) hat sich auf das eingesammelte
Eigenkapital äußerst positiv ausgewirkt. Anfänglich wurde
im Rahmen dieser Kooperation mit einer Warteliste gearbeitet,
jedoch wurde am 10.2.2010 ein „Cash Stopp“ (Aussetzung
der Ausgabe von Anteilsscheinen) vollzogen. Seitdem
wird auf Eigenkapitalseite mit einer Reservierungsliste gearbeitet.
Am Ende des Geschäftsjahres belief sich das Volumen
dieser Reservierungsliste auf 127 Mio. EUR.
Zur Vermeidung von Überliquidität und dem damit einhergehenden
Performanceverlust hat Bouwfonds vor dem „Cash
Stopp“ den Anteil als Seed Investor reduziert. Bouwfonds
wird im kommenden Geschäftsjahr diese Position in Abstimmung
mit den Fondsanlegern wieder aufbauen.
Performance und Liquidität
Das Geschäftsjahr wurde mit einer Gesamtrendite (gemäß
BVI-Methode) von 3,8% abgeschlossen. Somit ist der
Bouwfonds European Residential einer der erfolgreichsten
Fonds in der Offenen Immobilienfondswelt. In einem durchaus
volatilen Kapitalmarktumfeld bewies der Fonds in den
ersten fünf Monaten Stabilität und konnte dann durch neue
Mittelzuflüsse und neue Akquisitionen in sechs Immobilien-
Portfolien ein Wachstum des Fondsvolumens von 98 Mio. EUR
auf 167 Mio. EUR verzeichnen. Vom Oktober 2009 bis zum
„Cash Stopp“ am 10.2.2010 war der Fonds aufgrund hoher
Investorennachfrage von Überliquidität geprägt. Ohne diese
zeitweilige Überliquidität wäre die Performance um etwa
60 Basispunkte höher.
Fondsperformance – Einfluss der Überliquidität auf BVI
Rendite
BVI
Cashflowrendite - Bestandsportfolio 5,3%
Zinseinkünfte 0,4%
Gebühren und Fondskosten -0,9%
Fremdkapitalkosten -0,8%
Wertsteigerung (Gutachten) 1,0%
Strategische Liquidität -0,6%
Überliquidität -0,6%
BVI Performance 2009/2010 3,8%
11

Bericht der Fondsverwaltung
Bericht des Fondsmanagements
Neuakquisitionen
Der Schwerpunkt bei Neuakquisitionen (sechs Projekte, Verkehrswertvolumen
61,9 Mio. EUR) lag mit vier Ankäufen in
Deutschland (Verkehrswertvolumen 46,2 Mio. EUR). Grund
dafür war die Möglichkeit des Erwerbs von qualitativ
neuwertigen Objekten zu attraktiven Cashflow Renditen.
Darüber hinaus konnte mit dem Erwerb von Immobilien in
Oslo (Verkehrswert 10,2 Mio. EUR) und Stockholm (Verkehrswert
6,9 Mio. EUR) die Diversifikation des Portfolios
weiter erhöht werden. Mit dem Ankauf eines Boardinghouse
und einer Studentenwohnanlage wurde die Investitionsstrategie
des Bouwfonds European Residential, kleinteilig auch
in Nischenprodukte des europäischen Wohnungsmarktes zu
investieren, umgesetzt.
Berlin: Es handelt sich um drei Objekte mit insgesamt
73 Wohn- und drei Gewerbeeinheiten, die im Zeitraum 1987
bis 1988 unter der Regie des bekannten Architekten Prof.
Hans Kollhoff errichtet worden sind. Das Gebäudeensemble
liegt im Berliner Bezirk Charlottenburg in unmittelbarer
Nachbarschaft zum Schloss Charlottenburg mit dem angrenzenden
Schlossgarten.
Karben (Frankfurt am Main): Karben ist hinter Friedberg,
Bad Vilbel und Bad Nauheim die viertgrößte Stadt des
Wetteraukreises, der Teil des unmittelbaren Speckgürtels der
Stadt Frankfurt ist. Bei der Wohnanlage handelt es sich um
126 Wohneinheiten verteilt auf 14 Gebäude, die in drei Bauabschnitten
in den Jahren 1997 bis 2002 errichtet wurden. Die
Objekte wurden aus einem Insolvenzverfahren erworben.
Hannover: Bei dem aus fünf Objekten bestehenden Portfolio
aus den Baujahren 1982, 1991 (2x), 1994 und 1998 handelt
es sich um Wohnobjekte mit insgesamt 252 Wohneinheiten
in zentralen und bevorzugten Wohnlagen in den Hannoveraner
Stadtteilen Bemerode und Stöcken sowie in den
unmittelbar an die Stadtgrenze angrenzenden Städten
Langenhagen und Laatzen.
Marburg: Insgesamt verteilen sich 352 Studentenzimmer auf
161 Wohnungen in drei Objekten an zwei verschiedenen
Mikrostandorten in der Universitätsstadt Marburg. Sämtliche
Wohnungen verfügen über separate Badezimmer und
Küchen. Mittels einer Verwaltungseinheit im Objekt sind
einzelne Mietverträge mit den Studenten geschlossen (kein
Betreiberkonzept). Die Objekte wurden 1936 als Kasernen
errichtet. Die Kernsanierung und Umnutzung der Objekte
12
erfolgte 1996. Der Übergang Nutzen Lasten erfolgt erst im
neuen Geschäftsjahr.
Oslo: Das 2009 sanierte Objekt in der Pilestredet (attraktive
Lage im Diplomatenviertel) in Oslo wird mit 30 Appartements
als Boardinghouse betrieben. Mit dem Betreiber der
Immobilie ist ein Vertrag mit einer Laufzeit von 15 Jahren
abgeschlossen.
Stockholm: Die drei im Jahr 2007 errichteten Gebäude
verfügen über insgesamt 53 Wohneinheiten. Das Projekt
wurde mit Erbbaurecht erworben. Die Objekte befinden sich
im Stockholmer Stadtteil Tensta, der in den 1950er bis 1960er
Jahren errichtet wurde. Im Rahmen der laufenden Stadtteilentwicklung
werden ältere Gebäude rückgebaut und neue
Mehr- und Einfamilienhäuser errichtet.
Leerstandsituation und Entwicklung der Bestandsobjekte
Rückblick
Das in Deutschland gehaltene direkte Immobilienvermögen
des Fonds konnte von 56,6 Mio. EUR bei Jahresanfang auf
ein Volumen von 122,8 Mio. EUR gebracht werden. Zusätzlich
hat der Fonds ein Immobilienvermögen i.H.v. 6,9 Mio. EUR
in Schweden und 10,1 Mio. EUR in Norwegen aufgebaut.
Die Bruttomieteinnahmen konnten entsprechend in Deutschland
von ca. 4,05 Mio. EUR auf 5,07 Mio. EUR gesteigert
werden. Die durchschnittliche Leerstandsquote wurde durch
den Abschluss des Nutzungs- und Überlassungsvertrags für
Markt Schwaben von 18,4% bei Jahresanfang auf durchschnittlich
3% reduziert.
Kiel, Grot Steenbusch
In dem Objekt mit 16 Wohnungen, drei Büroflächen und
einer Gewerbeeinheit konnte unter den Wohnflächen eine
Vollvermietung verzeichnet werden. Ein von den Verkäufern
vermittelter Mieter in der EG-Ladenfläche hat sich nicht als
nachhaltig solvent erwiesen und wurde zum 1.9.2009
gekündigt. Der Mietausfall ist mit einer einmaligen Kompensation
i.H.v. 250.000 EUR durch den Verkäufer ausgeglichen
worden. Mit Ablauf des Vermietungsrechts des
Verkäufers wurde die Fläche im März 2010 wieder in die
aktive Vermarktung genommen. Für die vakante Bürofläche
im 1. OG wurde ein Mietvertrag ab August 2010 mit einer
Physiotherapiepraxis abgeschlossen. Mit etwa 18% der brutto
Mieteinnahmen war die Kostenentwicklung stabil. Unter der

Annahme, dass im nächsten Jahr eine Vollvermietung erzielt
werden kann, wird die Kostenentwicklung positiv für das
Objekt ausfallen.
Frankfurt am Main, Voltastraße
Die durchschnittliche Leerstandsquote in dem Objekt mit 121
Wohnungen und einer Gewerbeeinheit lag bei 3,4% und
somit leicht über den am Jahresanfang geplanten 3%. Als
Grund kann ein nachlassender Vermietungserfolg im
vierten Quartal genannt werden. Durch einige Fertigstellungen
von vergleichbaren und nahe gelegenen Wohngebäuden
hat sich die Konkurrenzsituation verschärft. Das hohe Angebot
an hochwertigen Mietwohnungen in Frankfurt hat
ebenfalls dazu geführt, dass das Objekt leicht an Wert verloren
hat. Die Leerstandsentwicklung wird durch Umstellung
auf eine Neuvermietung zu konkurrenzfähigen Preisen, mit
einer Staffelung über fünf Jahre auf die Durchschnittsmiethöhe
im Haus, aufgefangen. Durch Erhöhung der Kosteneffizienz
wird zudem eine Optimierung des Bewirtschaftungsergebnisses
erreicht.
Markt Schwaben, Burgerfeld
Die Privatisierungsstrategie wurde ab September 2009 einhergehend
mit dem Nutzungs- und Überlassungsvertrag mit
Bouwfonds Real Estate Management GmbH fortgeführt.
Gemäß diesem übernimmt Bouwfonds bis zum 30.10.2011 die
Miete für die leer stehenden Häuser, im Gegenzug kann sich
Bouwfonds aus den Verkaufserlösen refinanzieren, wobei
diese auf die Höhe der geleisteten Mietzahlungen gedeckelt
ist. Nach anfangs unbefriedigenden Ergebnissen konnten ab
Februar 2010 deutlich bessere Verkaufsresultate verbucht
werden. Momentan sind von den 48 Einheiten sieben Häuser
verkauft, für zwei weitere sind Notartermine angesetzt.
Von den neun verbindlich reservierten Wohnungen sind
bereits drei in Besitz der Käufer übergegangen. Wir erwarten
zum Auslauf des Nutzungs- und Überlassungsvertrages
am 30.10.2011 einen vollständigen Verkauf aller Wohnungen.
Berlin - Steglitz West, Gelieustraße
Für das Objekt mit 235 Wohnungen ist 2009 mit der Ausführung
der Ausbesserungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
begonnen worden, wobei Dachflächen und Parkgaragen
erneuert bzw. ausgebessert wurden. Dieses hat dazu
geführt, dass dem Objekt für eine Ausgabe von ca. 236.000 EUR
eine Wertsteigerung von ca. 430.000 EUR gutgeschrieben
werden konnte. Die Leerstandsituation verlief mit durchschnittlich
2,9% stabil. Das Objekt unterliegt bis zum
31.12.2014 einer Mietbindung, aktuell können daher leer s tehende
Wohnungen nur gegen ein Mietzins von ca. 5,00 EUR/m²
im Monat vermietet werden, obwohl im Umfeld Mieten von
durchschnittlich 7,00 bis 8,00 EUR/m² erzielt werden. Durch
weitere planmäßige technische Verbesserungen sowie Wohnungs-
und Badsanierungen wird das Objekt bis Ende 2014
auf eine neuen besseren Vermietungsstandard aufgewertet.
Das Objekt hat das Fondsjahr mit einer durchschnittlichen
Mietrendite von 5,03% abgeschlossen.
Hamburg-Harburg, Hanhoopsfeld und Schneverdinger Weg
In diesem Objekt mit 245 Wohnungen konnte die Leerstandsquote
von 3,9% am Jahresanfang auf aktuell 1,9%
reduziert werden, die Mietrendite stieg somit von 3,19% auf
4,73%. Vor dem Hintergrund positiver Mietentwicklungen
in Hamburg-Harburg kann die Cashflow Rendite im nächsten
Jahr weiter in Richtung 5% angehoben werden.
Oslo, Pilestredet
Das Objekt, zentral in einem gehobenen Viertel von Oslo
gelegen, mit einem Immobilienvermögen von 10,1 Mio. EUR
ist zum 3.12.2009 in den Fonds aufgenommen worden. Die
Immobilie wird indirekt über die norwegische Gesellschaft
BF Pilestredet 57 AS gehalten. Alle 30 Wohnungen und die
Gewerbeeinheit sind in einem Mietvertrag mit einem Generalmieter
auf Basis eines 15-Jahresvertrags vermietet. Der
Mieter betreibt das Haus auf Basis eines sog. Boardinghouse-
Konzeptes mit möblierten Wohnungen. Die Gewerbefläche
im Erdgeschoss ist zusätzlich an ein Kaffeehaus vermietet
(Wayne’s Coffee). Es fallen keine Kosten für den Vermieter
an. Auf Basis der Mieteinnahmen steht dem Fonds einen direkte
Rendite i.H.v. ca. 6,4% zu. Der Mieter zahlt die Mieten
drei Monate im Voraus.
Berlin – Charlottenburg, Wohnen Am Schloss
Die zum 1.1.2010 im Fonds aufgenommene Anlage besteht
aus drei Gebäuden mit 73 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten,
die als ein architektonisches Ensemble vom Architekten
Prof. Hans Kollhoff entworfen wurden. In direkter
Umgebung zu dem Bau befindet sich das Charlottenburger
Schloss und der Schlossgarten. Die Objekte wurden aus einer
Insolvenzmasse erworben und befinden sich in einem
unterschiedlichen technischen Zustand. Nachdem im kommenden
Fondsjahr verschiedene technische Ausbesserungen
ausgeführt worden sind, werden die Objekte eine stabile
direkte Rendite von 5,3% bis 5,7% erwirtschaften können.
Seit Übernahme sind die Objekte voll vermietet.
13

Bericht der Fondsverwaltung
Bericht des Fondsmanagements
Karben (Frankfurt am Main), Hessenring
Der Standort wurde ebenfalls zum 1. Januar 2010 aus einer
Insolvenzmasse übernommen. Die Häuser befinden sich in
einem durchschnittlichen guten technischen Zustand. Seit
Übernahme wurde in dem Objekt mit 126 Wohnungen eine
Leerstandsquote von durchschnittlich 1,8% aufgezeichnet.
Nach Abschluss der Instandsetzungsmaßnahmen wird in
dem Objekt eine direkte Rendite von ca. 5,5% erwartet.
Stockholm Tensta, Järingegrand
Das Objekt mit 53 Wohneinheiten und einem Immobilienwert
i.H.v. 6,9 Mio. EUR befindet sich in einem Außenbezirk
von Stockholm. Die Immobilie wird indirekt über die schwedische
Gesellschaft BF BER Sweden 01 AB gehalten. Die
Immobilie wurde mit einem Gesellschafterdarlehen i.H.v.
14.355.000 SEK und einer Fremdfinanzierung i.H.v.
33.670.000 SEK (SBAB Bank) erworben.
Hannover, diverse Standorte
Kurz vor Jahresabschluss zum 1. April 2010 konnte ein Portfolio
mit einem Wertvolumen von ca. 18 Mio. EUR akquiriert
werden. Das Portfolio besteht aus 252 Wohnungen verteilt
über fünf Standorte in Hannover und direkter Umgebung.
Die Objekte befinden sich, mit Ausnahme einer Immobilie,
in einem guten technischen Zustand. Für eine Immobilie
sind Instandsetzungsmaßnahmen i.H.v. 250.000 EUR
geplant, für welche der Verkäufer ein Baukostenzuschuss
i.H.v. 100.000 EUR geleistet hat. Die Instandsetzungsmaßnahmen
werden im folgenden Fondsjahr durchgeführt, hiernach
wird eine Mietrendite von ca. 4,5% bis 5,5% erwartet. Die Objekte
weisen momentan ein Leerstand von 0% bis 3% auf.
Personal und Organisation
Es haben sich im Geschäftsjahr keine Veränderungen ergeben.
Ausblick
Das Fondsmanagement erwartet trotz Finanzkrise ein
weiteres Wachstum des Fonds.
14
Als Reaktion auf die Lehmann-Krise präferiert das Fondsmanagement
in seinen Investitionsentscheidungen aus
taktischen Gründen Mietrendite vor Wertsteigerung. Daher
wird vorzugsweise in voll vermietete Objekte mit guter Netto-
Cash-Flow-Rendite investiert werden. Die aktuellen Marktumstände
ermöglichen dies aktuell in Deutschland und
Skandinavien eher als in den anderen Zielländern.
Auf Basis der Budgetplanungen auf Objektebene für das
kommende Geschäftsjahr (Mai 2010 bis April 2011) und der
Akquise-Pipeline erwartet das Fondsmanagement eine Mietrendite
nach BVI-Methode von 3,8%. Darüber hinaus erwartet
das Fondsmanagement als Folge der Finanzkrise eine
Wertsteigerung unterhalb der Inflationsebene in einem
Bereich von 0,5% bis 1% nach BVI-Methode. Aufgrund
dessen rechnet das Fondsmanagement für das kommende
Geschäftsjahr mit einer Gesamtrendite von 4,3% bis 4,8%
nach BVI-Methode.
Aufgrund aktuell gesunkener Liquidität im Wohninvestmentmarkt,
wurde die jährliche Wachstumsprognose für den
Fonds von 300 Mio. EUR auf 200 bis 250 Mio. EUR Fondvolumen
korrigiert. Positiv für die weitere Entwicklung des
Fondsvolumens ist ein nach wie vor anhaltend großes Interesse
von Investoren am Fonds. Das Fondsmanagement
erwartet dem entsprechend ein Wachstum der „Assets under
Management“ auf 360 bis 410 Mio. EUR.
Überliquidität soll zukünftig vermieden werden und nicht
die 20%-Grenze übersteigen, daher wird schneller auf die
Reservierungsliste und einen möglichen „Cash Stopp“
zugegriffen werden, statt wie im vergangenen Jahr eine für
den Fonds unverbindliche Warteliste einzuführen.
Zeitgleich gehen weitere neue Wohnimmobilienfonds an den
Markt. Hier wird sich der Bouwfonds European Residential
verstärkt in Kooperation mit Feri und IPD im Benchmarking
engagieren. Ziel ist es, den BER als den führenden offenen
Wohnimmobilienfonds am Markt zu etablieren.

Bericht der Fondsverwaltung
Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
(Basis Verkehrswert)
Deutschland 82%
Norwegen 7,0%
Frankreich 6,0%
Schweden 5,0%
Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Wohnen 91,0%
Stellplätze 4,0%
Gewerbe 3,0%
Büro 1,0%
Andere 1,0%
1
(Berechnung anhand der Nettosollmieten)
Größenklassen der Fondsimmobilien
bis zu 10 Mio. EUR 63,0%
10 ≤ 25 Mio. EUR 31,0 %
25 ≤ 50 Mio. EUR 6,0 %
1
(Basis Verkehrswert)
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien 1
(auf Basis der im Sachverständigengutachten angegebenen Restnutzungsdauern)
≤ 15 Jahre 36,0 %
5 ≤ 10 Jahre 11,0 %
10 ≤ 20 Jahre 11,0 %
mehr als 20 Jahre 42,0 %
Anlegerstruktur 2
(Basis Anzahl Anteile)
Sonstige 40,0 %
Dachfonds 28,0 %
Finanzdienstleister 14,0%
Pensionskasse 9,0%
Versicherungen 4,0%
Stiftungen 3,0%
Privatbank 2,0%
1 ohne im Bau befindliche Immobilien
2 Die Richtigkeit der Angabe der Anleger kann nicht garantiert werden.
15

Bericht der Fondsverwaltung
Übersicht Kredite
Übersicht Währungsrisiken
Übersicht Zinsänderungsrisiko
16
Kreditvolumen
(direkt)
in TEUR
In % des Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
Kreditvolumen (indirekt über
Beteiligungsgesellschaften)
in TEUR
In % des Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
Euro-Kredite 22.300 15,7 % 0 0,00 %
NOK 0 0,0 % 0 0,00 %
SEK 0 0,0 % 3.494 2,50 %
GESAMT 22.300 15,7 % 3.494 2,50 %
Offene Währungspositionen
zum Berichtsstichtag
in TEUR
In % des Fondsvolumens
(netto) pro Währungsraum
NOK 1.458 0,9 %
SEK 164 0,1 %
GESAMT 1.622 1,0 %
in TEUR in %
unter 1 Jahr 0 0,0 %
1-2 Jahre 0 0,0 %
2-5 Jahre 25.794 100,0 %
5-10 Jahre 0 0,0 %
über 10 Jahre 0 0,0 %
GESAMT 25.794 100,0 %

Ende der Laufzeit der Kredite
In % des Kreditvolumens 1 (Basis: Kalenderjahr)
25.000 EUR
20.000 EUR
15.000 EUR
10.000 EUR
5.000 EUR
0 EUR
Ende der Zinsfestschreibung
In % des Kreditvolumens 1 (Basis: Kalenderjahr)
25.000 EUR
20.000 EUR
15.000 EUR
10.000 EUR
5.000 EUR
0 EUR
1 Kreditvolumen gesamt 26 TEUR
0 0 0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015
22,3
2010 2011 2012 2013 2014 2015
22,3
0 0 0 0
3,5
3,5
17

Übersicht Renditen, Bewertung, Vermietung
Renditen
18
Renditekennzahlen in % 1 DE
direkt
I. Immobilien
Gesamt
direkt
FR
indirekt 2
NO
indirekt
SE
indirekt
Ausland
indirekt
Gesamt
indirekt
Gesamt
direkt und
indirekt
Bruttoertrag 3 5,8 5,8 0,0 6,8 6,6 3,2 3,2 5,5
Bewirtschaftungsaufwand 3 -1,0 -1,0 -0,5 -0,4 -2,2 -0,7 -0,7 - 0,9
Nettoertrag 3 4,8 4,8 -0,5 6,4 4,4 2,5 2,5 4,6
Wertänderungen 3 1,1 1,1 0,0 -0,5 7,9 0,9 0,9 1,1
Ausländische Ertragsteuern 3 0,0 0,0 1,3 -0,3 -0,1 0,5 0,5 0,1
Ausländische latente Steuern 3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Ergebnis vor Darlehensaufwand 3 6,0 6,0 0,8 5,5 12,2 4,0 4,0 5,7
Ergebnis nach Darlehensaufwand
in Währung 4 6,2 6,2 0,8 5,5 20,4 3,9 3,9 5,9
Währungsänderungen 4 0,0 0,0 0,0 8,5 -3,9 2,8 2,8 0,4
Gesamtergebnis in Fondswährung 4 6,2 6,2 0,8 14,0 16,5 6,7 6,7 6,3
II. Liquidität 5 0,9
III. Ergebnis gesamter Fonds
vor Fondskosten 6
4,5
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 3,8
Kapitalinformationen
(Durchschnittszahlen in TEUR) 7
DE
direkt
Ausland
direkt
Gesamt
direkt
DE
indirekt
Ausland
indirekt
Gesamt
indirekt
Gesamt
direkt und
indirekt
Direkt gehaltene Immobilien 87.957 0 87.957 0 0 0 87.957
Über Beteiligungen gehaltene
Immobilien
0 0 0 0 11.338 11.338 11.338
Immobilien gesamt 87.957 0 87.957 0 11.338 11.338 99.295
Liquidität 39.160
Kreditvolumen 16.238
Fondsvolumen (netto) 123.177
1 Die jeweilige historische Wertentwicklung des Sondervermögens
ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung.
2 Objekt im Zustand der Bebauung
3 bezogen auf das durchschnittliche direkt bzw. indirekt gehaltene
Immobilienvermögen im jeweiligen Land im Zeitraum 30.4.2009
bis 30.4.2010
4 bezogen auf das durchschnittliche direkt bzw. indirekt gehaltene
eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds im Zeit-
raum 30.4.2009 bis 30.4.2010
5 bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds
im Zeitraum 30.4.2009 bis 30.4.2010
6 bezogen auf das durchschnittliche Liquiditäts- und eigenkapitalfinanzierte
Immobilienvermögen des Fonds im Zeitraum 30.4.2009
bis 30.4.2010
7 Durchschnittszahlen werden anhand von 13 Monatsendwerten
ermittelt (30.4.2009 bis 30.4.2010)

Bewertung
Informationen zu Wertänderungen
(stichtagsbezogen in TEUR)
DE
direkt
Ausland
direkt
Gesamt
direkt
DE
indirekt
Ausland
indirekt
Gesamt
indirekt
Gesamt
direkt und
indirekt
Gutachterliche Verkehrswerte
Portfolio 1 118.095 0 118.095 0 23.552 23.552 141.647
Gutachterliche Bewertungsmieten
Portfolio 2 7.600 0 7.600 1.070 0 1.070 8.670
Positive Wertänderungen
lt. Gutachten
815 0 815 0 0 0 815
Sonstige positive
Wertänderungen
984 0 984 0 125 125 1.109
Negative Wertänderungen
lt. Gutachten
40 0 40 0 0 0 40
Sonstige negative
Wertänderungen
769 0 769 0 20 20 789
Wertänderungen
lt. Gutachten insgesamt
775 0 775 0 0 0 775
Sonstige Wertänderungen
insgesamt
215 0 215 0 105 105 320
Vermietung 2
Vermietungsinformationen
Vermietungsinformationen 3
in %
DE
direkt
Gesamt
direkt
FR
indirekt
NO
indirekt
SE
indirekt
Gesamt
indirekt
Gesamt
direkt und
indirekt
Jahresmietertrag
Büro
0,6 0,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5
Jahresmietertrag Handel/
Gastronomie
3,3 3,3 0,0 100,0 0,0 100,0 12,5
Jahresmietertrag Hotel 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Jahresmietertrag
Industrie (Lager, Hallen)
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Jahresmietertrag Wohnen 91,0 91,0 0,0 0,0 100,0 100,0 82,8
Jahresmietertrag Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Jahresmietertrag Kfz 4,5 4,5 0,0 0,0 0,0 0,0 3,7
Jahresmietertrag Andere 0,6 0,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5
Leerstand Büro 0,2 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2
Leerstand Handel/Gastronomie 0,4 0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2
Leerstand Hotel 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Leerstand Industrie (Lager/Hallen) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Leerstand Wohnen 5,9 5,9 0,0 0,0 0,0 0,0 4,9
Leerstand Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Leerstand Kfz 0,7 0,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6
Leerstand Andere 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Vermietungsquote 92,9 92,9 0,0 100,0 100,0 100,0 94,1
1 bei im Bau befindlichen Immobilien Angabe nach Baufortschritt
2 ohne im Bau befindliche Immobilien
3 Berechnung der Jahresmieterträge auf Basis der Nettosollmieten;
Berechung der Leerstände und Vermietungsquote auf Basis der Bruttosollmieten
19

Entwicklung des Fonds
(Mehrjahresübersicht)
20
Alle Angaben in TEUR 30.4.2010 30.4.2009 30.4.2008
Immobilien 118.095 80.410 30.230
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 12.252 72 0
Wertpapiere 0 0 0
Bankguthaben 50.994 14.584 19.606
Sonstige Vermögensgegenstände
11.803
4.174
16.321
./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen
26.481
1.523
17.257
Fondsvermögen 166.663 97.717 48.900
Anzahl umlaufende Anteile 15.835.175 9.308.147 4.851.244
Anteilwert (EUR) 10,52 10,50 10,08
Ausschüttung je Anteil (EUR) 0,28 0,37 0,03
Tag der Ausschüttung 2.8.2010 3.8.2009 1.8.2008
Entwicklung der Renditen
(Mehrjahresübersicht) 1
Renditekennzahlen in %
I. Immobilien
Geschäftsjahr
2009/2010
Geschäftsjahr
2008/2009
Geschäftsjahr
2007/2008 2
Bruttoertrag 5,5 5,3 3,3
Bewirtschaftungsaufwand -0,9 -0,7 0,0
Nettoertrag 4,6 4,6 3,3
Wertänderungen 1,1 1,3 8,0
Ausländische Ertragsteuern 0,1 0,0 0,0
Ausländische latente Steuern 0,0 0,0 0,0
Ergebnis vor Darlehensaufwand 5,7 5,9 11,3
Ergebnis nach Darlehensaufwand in Währung 5,9 5,7 11,3
Gesamtergebnis in Währung 5,9 5,7 11,3
Währungsänderungen 0,4 0,0 0,0
Gesamtergebnis in Fondswährung 6,3 5,7 11,3
II. Liquidität 0,9 3,7 3,0
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten 3 3,8 4,5 0,8
1 Die jeweilige historische Wertentwicklung des Sondervermögens
ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung.
2 für das Rumpfgeschäftsjahr vom 27.12.2007 bis 30.4.2008
3 nach BVI-Methode

Karben, Hessenring
21

Entwicklung des Fondsvermögens
22
EUR EUR EUR
Fondsvermögen am Beginn des
97.717.136,14
Geschäftsjahres
Ausschüttung für das Vorjahr -3.444.014,39
Ausgleichsposten für bis zum
Ausschüttungstag ausgegebene bzw.
zurückgegebene Anteile -279.683,74
Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen
Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen
Mittelzufluss/-abfluss (netto)
139.413.973,35
-71.467.466,70
45.925.801,32 67.946.506,65
Ertragsausgleich -1.117.179,67
Ordentlicher Nettoertrag 4.450.148,52
Realisierte Gewinne
abzügl. nicht realisierter Wertveränderungen
der Vorjahre
bei Immobilien
(davon in Fremdwährung)
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung)
bei Liquiditätsanlagen
0,00
(davon in Fremdwährung)
Realisierte Verluste
abzügl. nicht realisierter Wertveränderungen
der Vorjahre
bei Immobilien
(davon in Fremdwährung)
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung)
bei Liquiditätsanlagen
0,00
(davon in Fremdwährung)
Wertveränderung der nicht realisierten
Gewinne
bei Immobilien
(davon in Fremdwährung)
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung)
bei Liquiditätsanlagen
(davon in Fremdwährung)
Wertveränderung der nicht realisierten
Verluste
bei Immobilien
(davon in Fremdwährung)
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung)
bei Liquiditätsanlagen
(davon in Fremdwährung)
Währungskursveränderungen
bei Immobilien
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
bei Bewertung sonstige Vermögensgegenstände
bei Liquiditätsanlagen
Fondsvermögen am Ende des
Geschäftsjahres
1.467.835,00
270.742,79
270.742,79
-502.310,49
-139.183,08
-36.395,25
321.739,01
1.738.577,79
-641.493,57
8.118,95 293.462,71
166.663.460,44

Erläuterung zur Entwicklung des Fondsvermögens
Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche
Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem in der
Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen Vermögen
geführt haben. Es handelt sich um eine Aufgliederung der
Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und am Ende
des Geschäftsjahres.
Bei der Ausschüttung für das Vorjahr handelt es sich um den
Ausschüttungsbetrag laut Jahresbericht des Vorjahres
(vergleiche dort „Berechnung der Ausschüttung“).
Der Ausgleichsposten dient der Berücksichtigung von
Anteilaus- und -rückgaben zwischen Geschäftsjahresende
und Ausschüttungstermin. Anleger, die zwischen diesen beiden
Terminen Anteile erwerben, partizipieren an der Ausschüttung,
obwohl ihre Anteilkäufe nicht als Mittelzufluss
im Vorjahresberichtszeitraum berücksichtigt wurden. Umgekehrt
nehmen Anleger, die ihren Anteil zwischen diesen
beiden Terminen verkaufen, nicht an der Ausschüttung teil,
obwohl ihre Anteilrückgabe nicht als Mittelabfluss im
Vorjahresberichtszeitraum berücksichtigt wurde.
Die Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen und die Mittelabflüsse
aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen
Anteil-/Rücknahmepreis multipliziert mit der Anzahl der
ausgegebenen bzw. der zurückgenommenen Anteile. Im
Anteil-/Rücknahmepreis sind die aufgelaufenen Erträge pro
Anteil enthalten (Ertragsausgleich).
Die Mittelzu- und -abflüsse werden daher um Ertragsausgleichsbeträge
gekürzt (bzw. erhöht) und damit auf die
Vermögensänderung reduziert. Im Ergebnis führt der
Ertragsausgleich dazu, dass der ausschüttungsfähige Betrag
pro Anteil nicht durch Veränderungen bei den ausgegebenen
Anteilen beeinflusst wird.
Der ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung
ersichtlich.
Die Wertveränderungen der nicht realisierten Gewinne bzw.
Verluste ergeben sich bei den Immobilien und Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfortschreibungen
und Veränderungen der Buchwerte im Geschäftsjahr. Erfasst
werden hier Verkehrswertänderungen aufgrund von Neubewertungen,
Einwertungsgewinnen sowie alle sonstigen
Änderungen im Buchwert der Immobilien bzw. Beteiligungen.
Diese können z. B. aus der Bildung oder Auflösung von
Rückstellungen, nachträglichen Kaufpreisanpassungen oder
Kostenerstattungen stammen.
Bei Währungskursveränderungen ist die Differenz der
Bewertung der Vermögensgegenstände in Fremdwährung
zum Beginn und – ohne das Ergebnis der Wertfortschreibung
– zum Kurs am Ende der Berichtsperiode angegeben.
Bei im Berichtsjahr erworbenen Vermögensgegenständen ist
die Differenz aus der Bewertung mit dem Kurs zum Zeitpunkt
der Aktivierung und dem Kurs zum Ende der
Berichtsperiode angegeben. Des Weiteren werden hier Wertveränderungen
der Derivatgeschäfte innerhalb der Berichtsperiode
berücksichtigt.
23

Vermögensaufstellung zum 30. April 2010
I. Immobilien
24
1. Mietwohngrundstücke
(davon in Fremdwährung) (0,00)
2. Geschäftsgrundstücke
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. gemischtgenutzte Grundstücke
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der Immobilien
(davon in Fremdwährung) (0,00)
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
1. Mehrheitsbeteiligungen
(davon in Fremdwährung) (8.658.293,26)
2. Minderheitsbeteiligungen
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung) (8.658.293,26)
III. Liquiditätsanlagen
1. Bankguthaben
(davon in Fremdwährung) (236.016,37)
2. Investmentanteile
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der Liquiditätsanlagen
(davon in Fremdwährung) (236.016,37)
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
(davon in Fremdwährung) (0,00)
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung) (5.728.045,24)
3. Zinsansprüche
(davon in Fremdwährung) (36.566,58)
4. Andere
(davon in Fremdwährung) (4,67)
Summe der Sonstigen Vermögensgegenstände
(davon in Fremdwährung) (5.764.616,49)
Summe I. – IV.
(davon in Fremdwährung) (14.658.926,12)
EUR EUR
Anteil am
Fondsvermögen
in %
114.095.000,00 68,46
0,00
4.000.000,00 2,40
118.095.000,00 70,86
12.252.468,25 7,35
0,00
12.252.468,25 7,35
50.993.691,29 30,60
0,00
50.993.691,29 30,60
2.156.103,84
8.986.686,11
194.025,79
466.151,36
11.802.967,10 7,08
193.144.126,64 115,89

V. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten
davon besicherte Kredite (§ 82 Abs. 3 InvG)
(insgesamt in Fremdwährung)
Devisenkurse per 29.4.2010
Norwegische Krone 1 Euro = 7,85702 NOK
Schwedische Krone 1 Euro = 9,63554 SEK
EUR EUR
22.300.000,00
(0,00)
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben
(davon in Fremdwährung) (168.387,83)
3. Grundstücksbewirtschaftung
(davon in Fremdwährung) (0,00)
4. anderen Gründen
(davon in Fremdwährung) (30.492,75)
Summe der Verbindlichkeiten
(davon in Fremdwährung)
VI. Rückstellungen
(davon in Fremdwährung)
Summe V. – VI.
(davon in Fremdwährung)
22.300.000,00
766.624,50
1.929.571,05
1.386.278,93
Anteil am
Fondsvermögen
in %
26.382.474,48 15,83
Fondsvermögen 166.663.460,44 100,00
Anteilwert (EUR)
Umlaufende Anteile (Stück)
98.191,72 0,06
26.480.666,20 15,89
10,52
15.835.175
Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen.
Auf Fremdwährung lautende Positionen werden zu den von Reuters AG um 13.30 Uhr ermittelten Devisenmittelkursen vom
29.4.2010 in Euro umgerechnet.
25

Erläuterungen zur Vermögensaufstellung
Fondsvermögen
Zum Stichtag 30.4.2010 beträgt das Fondsvermögen
166.663 TEUR. Dies entspricht bei 15.835.175 Anteilen zum
Geschäftsjahresende einem Anteilpreis von 10,52 EUR.
Im Berichtszeitraum wurden 13.420.031 Anteile ausgegeben
und 6.893.003 Anteile zurückgenommen. Dies entspricht
einem Netto-Mittelzufluss von 67.947 TEUR. 1
12 in Deutschland befindliche, direkt gehaltene Objekte, eine
Beteiligung in Norwegen, eine Beteiligung in Schwe den und
ein im Bau befindliches Objekt, das über eine Immobilien-
Gesellschaft in Frankreich gehalten wird, zählen am
30.4.2010 zum Portfolio des Bouwfonds European Residential.
Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung
des Immobilienvermögens sind im ’Immobilienverzeichnis’
dargestellt.
Immobilien
Das Immobilienvermögen der direkt gehaltenen Liegenschaften
beläuft sich zum Berichtsstichtag auf insgesamt
118.095 TEUR. Es setzt sich aus 11 Wohnimmobilien und einer
gemischt genutzten Immobilie in Deutschland zusammen.
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Der Fonds hält zum Stichtag drei 100% Beteiligungen an
einer französischen, schwedischen und norwegischen
Immobilien-Gesellschaft.
Im Geschäftsjahr 2009/2010 erwarb der Bouwfonds European
Residential jeweils eine Mehrheitsbeteiligung an
Immobilien-Gesellschaften in Schweden und Norwegen.
Im Dezember 2009 erwarb der Fonds das Objekt
„Pilestredet 57“ in Oslo über eine 100% Beteiligung an der
Immobilien-Gesellschaft „BF Pilestredet 57 AS“. Zum
Berichtsstichtag beläuft sich der Wert der Beteiligung auf
6.645 TEUR.
In Schweden wurde das Objekt „Järinge 2“ über die Beteilung
an der Immobilien-Gesellschaft „BF BER SWEDEN 01 AB“
im Februar erworben. Der Wert dieser Beteiligung beträgt
zum Stichtag 2.013 TEUR.
26
1 Im Zeitraum vom 1.5.2008 bis 30.4.2009 wurden 4.464.508 Anteile
ausgegeben und 7.605 Anteile zurückgenommen.
Liquiditätsanlagen
Die Liquiditätsanlagen belaufen sich zum Stichtag auf
50.994 TEUR (Stand 30.4.2009: 14.584 TEUR) und werden
allesamt auf laufenden Bankkonten gehalten. Detaillierte
Informationen zur Zusammensetzung der Liquiditätsanlagen
sind in der Übersicht ’Bestand Liquidität’ dargestellt.
Von der Gesamtliquidität von 50.994 TEUR sind 8.333 TEUR
zur Einhaltung der gesetzlichen Mindestliquidität vorgesehen.
Zur Erfüllung von Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung
sind 1.930 TEUR, für Verbindlichkeiten
aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben 767 TEUR
sowie 4.434 TEUR für die Ertragsausschüttung reserviert.
Für Bauverpflichtungen und bereits beurkundete Verträge für
noch nicht bezahlte Liegenschaften sind insgesamt
11.926 TEUR reserviert. Für noch zu beurkundende Verträge
werden 20.782 TEUR reserviert.
Sonstige Vermögensgegenstände
Die sonstigen Vermögensgegenstände betragen zum
Berichtsstichtag 11.803 TEUR.
Die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften ergeben
sich aus gewährten Gesellschafterdarlehen (8.987 TEUR).
Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
(2.156 TEUR) setzen sich zusammen aus Mietforderungen
in Höhe von 310 TEUR sowie Forderungen aus umlagefähigen
Betriebskosten in Höhe von 1.846 TEUR. Die Zinsansprüche in
Höhe von 194 TEUR resultieren aus den Gesellschafterdarlehen
an die französische Immobilien-Gesellschaft
(64 TEUR), die norwegische Immobilien-Gesellschaft
(26 TEUR) und die schwedische Immobilien-Gesellschaft
(11 TEUR) sowie aus Bankzinsen (93 TEUR). In den anderen
Forderungen (466 TEUR) sind unter anderem neutralisierte
Anschaffungsnebenkosten aus dem Kauf von Liegenschaften
(338 TEUR), Forderungen aus dem Verkauf von Liegenschaften
(115 TEUR) sowie USt-Forderungen gegenüber der
KAG (4 TEUR) enthalten. Der Restbetrag von 9 TEUR betrifft
die sonstigen Forderungen (7 TEUR) und Forderungen an
Dritte (2 TEUR) bezüglich einer Restzahlung eines Sicherheitseinbehalts.

Verbindlichkeiten
Die Summe der Verbindlichkeiten beträgt zum Stichtag
26.382 TEUR. In den Verbindlichkeiten aus Krediten wird
ein Darlehen i. H. v. 22.300 TEUR zur Finanzierung der
Objekte in Frankfurt und in Hamburg ausgewiesen (Stand
30.4.2009: 0 TEUR). Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen
und Bauvorhaben betragen 767 TEUR. Unter
den Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung
in Höhe von 1.930 TEUR werden mit 1.748 TEUR insbesondere
die Vorauszahlungen auf Betriebskosten ausgewiesen.
Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen über
1.386 TEUR enthalten Verbindlichkeiten aus der Absicherung
der Währungsrisiken aus dem ausländischen Immobilienvermögen
durch Devisentermingeschäfte in Höhe von
566 TEUR, Verbindlichkeiten aus Verwaltungskosten in
Höhe von 89 TEUR, Verbindlichkeiten für Darlehenszinsen
in Höhe von 64 TEUR sowie Verbindlichkeiten wegen Mehrwertsteuern
in Höhe von 7 TEUR. Des Weiteren werden
sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 660 TEUR ausgewiesen.
Hierin sind im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus
dem Verkauf von Liegenschaften für bezahlte Kaufpreisraten
von zwei verkauften Objekten der Liegenschaft in Markt
Schwaben in Höhe von 605 TEUR enthalten, deren Nutzen-
Lasten Wechsel im nächsten Geschäftsjahr erfolgen wird.
Rückstellungen
Zum Stichtag wurden Rückstellungen für Prüfungs- und
Veröffentlichungskosten in Höhe von 98 TEUR gebildet.
Rudolf-Breitcheid-Straße, Marburg
27

Immobilienverzeichnis 1
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung 2
28
Lfd.
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Art des Grundstücks
G Geschäftsgrundstück
G/W Gemischtgenutztes Grundstück
E Erbbaurecht
W Mietwohngrundstücke
GB Grundstück im Zustand
der Bebauung
So Sonstiges
Lage des
Grundstücks
Grot Steenbusch
DE – 24145 Kiel
Grot Steenbusch 30-40
Voltastraße
DE – 60486 Frankfurt / Main
Voltastraße 63-65
Burgerfeld
DE – 85570 Markt Schwaben
Burgerfeld
Wilstorf
DE – 21079 Hamburg
Hanhoopsfeld 2a-11, Schneverdingerweg 1,3
Gelieustraße
DE – 12203 Berlin
Gelieustr. 5-6g
Charlottenburg
DE – 10587 Berlin
Charlottenburger Ufer 1, Eosanderstraße 18, 18a-c und 21, 21a-e
Otto-Suhr-Allee 144 und 144a
Karben
DE – 61184 Karben
Hessenring 54-76a
Hannover-Stöcken
DE – 30419 Hannover-Stöcken
Alte Ziegelei 8-18 (gerade)
Laatzen-Mitte
DE – 30880 Laatzen-Mitte
Marktstr. 44-52 (gerade), Händelweg 1 und 3
Hannover-Bemerode
DE – 30539 Hannover-Bemerode
Ellernbuschfeld 15 und 17
Hannover-Groß Buchholz
DE – 30655 Hannover-Groß Buchholz
Sibeliusweg 24, 26 und 28
Langenhagen
DE - 30853 Langenhagen
Konrad-Adenauer-Str. 28-36 (gerade)
Art der Nutzung
B Büro
G/H Gastronomie, Handel
I Industrie (Lager, Hallen)
W Wohnen
Ho Hotel
F Freizeit
K Kfz-Stellplätze
A Andere
Ausstattungsmerkmale
A Außenstellplätze
E Einzel-/Etagenheizung
F Fernwärme, -kälte
G Garage
K Klimaanlage
LA Lastenaufzug
PA Personenaufzug
E Einzel-/Etagenheizung
Art des
Grundstücks
G/W
W
W
W, E
W
W
W
W
W
Art der Nutzung
in % 3
11% B
52% G/H
33% W
4% K
1% G/H
92% W
7% K
97% W
3% K
99% W
1% K
91% W
7% K
2% A
8% G/H
89% W
3% K
93% W
7% K
96% W
4% K
97% W
3% K
W 100% W
W
W
96% W
4% K
96% W
4% K

Erwerbsdatum 4 RND 5 Baujahr/
Umbaujahr
Grundstücksgröße
in m 2
Nutzfläche
Gewerbe
in m 2
Nutzfläche
Wohnen
in m 2
Ausstattungsmerkmale
03/2008 63 2003 3.375 1.351 1.197 A, F, PA
04/2008 78 2008 4.698 101 9.846 F, G, PA
2/2009 79 2008/2009 6.735 - 7.759 E, G
11/2008 49
1960-1962
1994
2007-2008
(Modernisierung)
24.129 - 16.605 A, F, PA
12/2008 42 1971 16.963 - 16.440 A, F, G, PA
01/2010 58
01/2010 71
1987
2008 (Dach)
1997
2000-2002
2000 (fiktiv)
2.689 362 5.601 A, F, G, PA
15.193 - 7.813 A, G, PA
04/2010 64 1994 4.297 - 3.751 G
04/2010 61 1991 6.722 - 6.213 G
04/2010 68 1998 1.845 - 1.397 A, F
04/2010 61 1991 1.956 - 2.140 A, G
04/2010 52 1982 5.575 - 3.688 A, G
1 Die Immobilien wurden innerhalb der einzelnen Kategorien in Abweichung vom Leitfaden des BVI nicht nach Ort,
sondern nach dem Datum des Erwerbes angeordnet.
2 sämtliche Angaben lt. Gutachten der Sachverständigen, sofern nicht anders angegeben
3 Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietertrages.
4 Übergang von Nutzen und Lasten.
5 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Sachverständigengutachten in Jahren
29

Immobilienverzeichnis 1
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.
1, 2
III. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung
Lfd.
Nr.
1, 2
IV. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.
Lfd.
Nr.
30
13
14
15
Art des Grundstücks
G Geschäftsgrundstück
G/W Gemischtgenutztes Grundstück
E Erbbaurecht
W Mietwohngrundstücke
GB Grundstück im Zustand
der Bebauung
Lage des
Grundstücks
Ville-la-Grand
F – 74100 Ville-la-Grand
Rue Léon Burgeois,
Rue des Voirons
Lage des
Grundstücks
NO – 0168 Oslo
Pilestredet 57
Järinge 2
SE – 163 63 Stockholm-
Spånga-Tensta
Järingegränd 2-8
Art der Nutzung
B Büro
G/H Gastronomie, Handel
I Industrie (Lager, Hallen)
W Wohnen
Ho Hotel
F Freizeit
K Kfz-Stellplätze
A Andere
Informationen zur
Beteiligung
BERF France I SAS, Paris
Beteiligungsquote: 100%
Gesellschafterdarlehen: 3.259 TEUR
Informationen zur
Beteiligung
BF Pilestredet 57 AS
Beteiligungsquote: 100%
Gesellschafterdarlehen:
33.300 TNOK
BF BER Sweden 01 AB
Beteiligungsquote: 100%
Gesellschafterdarlehen:
14.355 TSEK
Ausstattungsmerkmale
A Außenstellplätze
F Fernwärme, -kälte
G Garage
K Klimaanlage
LA Lastenaufzug
PA Personenaufzug
Art des
Grundstücks
GB -
Art des
Grundstücks
Art der Nutzung
in % 3
Art der Nutzung
in % 3
G 100% G/H
W, E 100% W

Erwerbsdatum 4 RND 5 Baujahr/
Umbaujahr
- -
Erwerbsdatum 4 RND 5 Baujahr/
Umbaujahr
12/2009 50
Geplante
Fertigstellung
ca. Mitte 2010
Um 1890
1979 fiktiv
2008/2007
Grundstücksgröße
in m 2
Grundstücksgröße
in m 2
Nutzfläche
Gewerbe
in m 2
Nutzfläche
Gewerbe
in m 2
Nutzfläche
Wohnen
in m 2
Nutzfläche
Wohnen
in m 2
Ausstattungsmerkmale
2.428 - 2.752 6 -
Ausstattungsmerkmale
575 246 1.282 PA
02/2010 57 2006/2007 2.207 - 3.342 F, PA
1 sämtliche Angaben lt. Gutachten der Sachverständigen, sofern nicht anders angegeben
2 Bei Immobilien, die über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, beziehen sich alle Angaben,
unabhängig von der Höhe der Beteiligungsquote, auf die ganze Immobilie.
3 Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietertrages.
4 Übergang Nutzen und Lasten
5 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Sachverständigengutachten in Jahren
6 geplante Nutzfläche nach Fertigstellung
31

Übersicht Verkehrswerte und Mieten
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung
Lfd.
Nr.
32
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Immobilie Vermietungsstand (gemessen
am Netto-Mietertrag)
per 30.4.2010 in %
Grot Steenbusch
DE – 24145 Kiel
Voltastraße
DE – 60486
Frankfurt / Main
Burgerfeld
DE – 85570
Markt Schwaben
Hamburg-Wilstorf
DE – 21079 Hamburg
Gelieustraße
DE – 12203 Berlin
Charlottenburg
DE – 10587 Berlin
Karben
DE – 61184 Karben
Hannover-Stöcken
DE – 30419
Hannover-Stöcken
Laatzen-Mitte
DE – 30880
Laatzen-Mitte
Hannover-Bemerode
DE – 30539
Hannover-Bemerode
Hannover-Groß Buchholz
DE – 30655
Hannover-Groß Buchholz
Langenhagen
DE – 30853 Langenhagen
1 Eine Ermittlung ist nicht möglich, da der Fokus auf Wohnimmobilien liegt.
2 Werte per 30.4.2010
3 (annualisiert) bezogen auf die Anschaffungskosten
4 p.a. lt. Gutachten
5 Aufteilung des Darlehens bezogen auf die Verkehrswerte (stichtagsbezogen)
Branche des
Hauptmieters 1
Auslaufende Mietverträge
(gemessen am Mietertrag)
in % 1
Nettosollmiete 2
annualisiert
in TEUR
84,2% - - 242
98,3% - - 1.405
100% - - 806
98,2% - - 1.237
97,5% - - 1.072
98,0% - - 484
96,1% - - 756
100% - - 258
100% - - 421
100% - - 100
100% - - 155
100% - - 261

Kaufpreis bzw.
Baukosten der
Immobilie in TEUR
Anschaffungsnebenkosten
der
Immobilie in TEUR
Nettosollmiete 3
Anschaffungskosten in %
Bewertungsmiete 4
in TEUR
Aktueller Verkehrswert
It. Gutachten
in TEUR
Fremdfinanzierungsquote
5
in %
3.325,0 259,1 8,0% 286,3 4.000,0 -
24.707,0 1.501,7 5,7% 1.486,1 26.420,0 49,3%
15.258,9 1.284,1 4,6% 759,0 15.358,0 -
17.629,6 1.085,8 7,5% 1.401,9 20.100,0 60,6%
13.039,0 1.615,7 7,8% 1.150,3 15.307,0 -
6.535,0 762,8 6,7% 488,6 7.600,0 -
10.366,0 882,5 7,0% 785,5 11.300,0 -
3.950,0 260,6 6,7% 282,5 4.320,0 -
5.730,0 374,6 7,0% 425,6 6.310,0 -
1.250,0 303,2 6,1% 95,0 1.370,0 -
2.170,0 154,4 6,8% 157,7 2.390,0 -
3.550,0 253,8 7,4% 281,8 3.620,0 -
33

Übersicht Verkehrswerte und Mieten
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.
III. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung
Lfd.
Nr.
IV. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung
34
13
Lfd.
Nr.
14
15
Immobilie Vermietungsstand (gemessen
am Netto-Mietertrag)
per 30.4.2010 in %
Rue Léon Burgeois,
Rue des Voirons
F – 74100 Ville-la-Grand
Immobilie Vermietungsstand (gemessen
am Netto-Mietertrag)
per 30.4.2010 in %
NO – 0168 Oslo
Pilestredet 57
Järinge 2
SE – 163 63 Stockholm-
Spånga-Tensta
Järingegränd 2-8
1 Eine Ermittlung ist nicht möglich, da der Fokus auf Wohnimmobilien liegt.
2 Werte per 30.4.2010
3 (annualisiert) bezogen auf die Verkehrswerte
4 p.a. lt. Gutachten
5 Aufteilung des Darlehens bezogen auf die Verkehrswerte (stichtagsbezogen)
6 Angabe der bisher bezahlten Anschaffungskosten
Branche des
Hauptmieters 1
Auslaufende Mietverträge
(gemessen am Mietertrag)
in %
Nettosollmiete 2
annualisiert
in TEUR
- - - -
Branche des
Hauptmieters 1
Auslaufende Mietverträge
(gemessen am Mietertrag)
in %
Nettosollmiete 2
annualisiert
in TEUR
100% - - 682
100% - - 415

Kaufpreis bzw.
Baukosten der
Immobilie in TEUR
Anschaffungsnebenkosten
der
Immobilie in TEUR
Kaufpreis der
Beteiligung
in TEUR
Anschaffungsnebenkosten
der
Beteiligung in TEUR
Nettosollmiete 3
in %
Bewertungsmiete
4
in TEUR
Aktueller Verkehrswert
It. Gutachten
in TEUR
Fremdfinanzierungsquote
5
in %
6.437,3 4 0,0 3.772,7 6 0,0 - - 6.437,3 -
Kaufpreis bzw.
Baukosten der
Immobilie in TEUR
Anschaffungsnebenkosten
der
Immobilie in TEUR
Kaufpreis der
Beteiligung
in TEUR
Anschaffungsnebenkosten
der
Beteiligung in TEUR
Nettosollmiete 3
in %
Bewertungsmiete
4
in TEUR
Aktueller Verkehrswert
It. Gutachten
in TEUR
Fremdfinanzierungsquote
5
in %
9.418,3 539,7 5.840,9 225,4 5,7% 582,8 10.182,0 -
6.434,5 0,0 1.462,1 363,2 7,0% 487,9 6.932,7 50,4%
35

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
Käufe
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung
Land Lage des Grundstücks Art des
Grundstücks
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Ankäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.
III. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung
Ankäufe von indirekt gehaltenen Immobilien in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.
Verkäufe
Verkäufe fanden im Berichtszeitraum nicht statt.
36
Deutschland
10587 Berlin, Charlottenburger Ufer 1, Eosanderstraße 18, 18a-c
und 21, 21a-e, Otto-Suhr-Allee 144 und 144a
Übergang von
Nutzen und
Lasten
Mietwohngrundstück 01/2010
Deutschland 61184 Karben, Hessenring 54-76a Mietwohngrundstück 01/2010
Deutschland 30419 Hannover-Stöcken, Alte Ziegelei 8-18 (gerade) Mietwohngrundstück 04/2010
Deutschland 30880 Laatzen-Mitte, Marktstr. 44-52 (gerade), Händelweg 1 und 3 Mietwohngrundstück 04/2010
Deutschland 30539 Hannover-Bemerode, Ellernbuschfeld 15 und 17 Mietwohngrundstück 04/2010
Deutschland 30655 Hannover-Groß Buchholz, Sibeliusweg 24, 26 und 28 Mietwohngrundstück 04/2010
Deutschland 30853 Langenhagen, Konrad-Adenauer-Str. 28-36 (gerade) Mietwohngrundstück 04/2010
IV. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung
Land Name der Immobilien-Gesellschaft Sitz der
Immobiliengesellschaft
Beteiligungsquote
Übergang von
Nutzen und
Lasten
Norwegen BF Pilestredet 57 AS Oslo 100% 12/2009
Schweden BF BER Sweden 01 AB Stockholm 100% 02/2010

Bestand der Liquidität
Bei den Liquiditätsanlagen mit einem Gesamtvolumen von
50.994 TEUR (30,6% des Fondsvermögens) handelt es sich
um Bankguthaben.
Auf dem laufenden Konto des Fonds („Sperrkonto“) bei der
Depotbank werden zum Stichtag 810 TEUR gehalten. Die
Verzinsung beträgt zum 22.4.2010 0,189%. Des Weiteren
befinden sich 26.107 TEUR auf einem Konto bei der Kreissparkasse
München Starnberg mit einer Verzinsung von
0,9% zum 30.4.2010, 119 TEUR auf einem Konto der
Landesbank Berlin mit einer Verzinsung von 0,5% per
30.4.2010, 1 TEUR bei der SEB mit einer Verzinsung von
I. Geldmarktinstrumente Stand 30.4.2010
Geldmarktinstrumente liegen zum Stichtag nicht vor.
II. Investmentanteile Stand 30.4.2010
Investmentanteile liegen zum Stichtag nicht vor.
III. Wertpapiere Stand 30.4.2010
Wertpapiere liegen zum Stichtag nicht vor. 1
IV. Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehensgeschäfte Stand 30.4.2010
Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehensgeschäfte liegen zum Stichtag nicht vor.
V. Sicherungsgeschäfte Stand 30.4.2010
1. Devisentermingeschäfte
2. Zins-Swaps
Lagen im Berichtszeitraum nicht vor.
0,188% (per 26.4.2010) und 23.000 TEUR bei der ING-
Niederlande mit einer Durchschnittsverzinsung von 1,6%
per 30.4.2010. Die Mieteingangs- und Betriebskostenkonten
weisen einen Endbestand von insgesamt 957 TEUR aus.
Die Geldanlagen werden bei Drittinstituten gehalten. Es
bestehen keine Konzernverbindungen mit der Catella Real
Estate AG Kapitalanlagegesellschaft.
Zur Absicherung gegen Währungsrisiken in Norwegen und
Schweden bestehen zum Stichtag Devisentermingeschäfte
mit einem Gegenwert von 12.271 TEUR.
a) Käufe und Verkäufe von Devisentermingeschäften, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden und nicht
mehr in der Vermögensaufstellung erscheinen:
Nominalwert
Lagen im Berichtszeitraum nicht vor.
b) Offene Positionen
Nominalwert
Kurswert Verkauf
in TEUR
Kurswert Verkauf
in TEUR
Kurswert Kauf
in TEUR
Kurswert Stichtag
in TEUR
Realisiertes
Ergebnis in TEUR
Vorläufiges
Ergebnis in TEUR
EUR–NOK 80.000 TNOK 9.053 9.490 -437
EUR–SEK 33.000 TSEK 3.218 3.348 -129
1 Wertpapiere lagen auch zum Stichtag 30.4.2009 nicht vor.
37

Ertrags- und Aufwandsrechnung
für den Zeitraum vom 1. Mai 2009 bis zum 30. April 2010
I. Erträge
38
1. Erträge aus Immobilien
(davon in Fremdwährung) (0,00)
2. Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. Erträge aus Liquiditätsanlagen
3.1 Erträge aus Bankguthaben
(davon in Fremdwährung)
3.2 Erträge aus Geldmarktinstrumenten
(107,42)
(davon in Fremdwährung)
3.3 Erträge aus Investmentanteilen
(0,00)
(davon in Fremdwährung)
3.4 Erträge aus Wertpapieren
(0,00)
(davon in Fremdwährung)
(0,00)
4. Eigengeldverzinsung (Bauzinsen)
(davon in Fremdwährung) (0,00)
5. Sonstige Erträge
(davon in Fremdwährung)
Summe der Erträge
(141.893,33)
(davon in Fremdwährung) (142.000,75)
II. Aufwendungen
1. Bewirtschaftungskosten
1.1 Betriebskosten
(davon in Fremdwährung)
1.2 Instandhaltungskosten
(davon in Fremdwährung)
1.3 Kosten der Immobilienverwaltung
(davon in Fremdwährung)
1.4 Sonstige Kosten
(davon in Fremdwährung)
EUR EUR EUR
(0,00)
(0,00)
(119,65)
(0,00)
2. Erbbauzinsen, Leib- und Zeitrenten
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. Zinsaufwendungen
(davon in Fremdwährung) (0,00)
4. Ausländische Steuern
(davon in Fremdwährung) (0,00)
5. Kosten der Verwaltung des Sondervermögens
5.1 Vergütung an die Fondsverwaltung
5.2 Depotbankvergütung
5.3 Sachverständigenkosten
5.4 Sonstige Aufwendungen gem. § 13 Abs. 5 BVB
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der Aufwendungen
(davon in Fremdwährung) (119,65)
362.837,23
0,00
0,00
0,00
164.947,32
282.125,96
200.765,47
165.437,28
603.615,21
53.550,00
98.503,26
122.949,52
5.075.614,51
0,00
362.837,23
0,00
369.557,34
5.808.009,08
813.276,03
41.574,36
741.571,85
0,00
878.617,99
2.475.040,23
III. Ertragsausgleich 1.117.179,67
Ordentlicher Nettoertrag 4.450.148,52

IV. Realisierte Gewinne
abzüglich nicht realisierter Wertveränderungen Vorjahre
und im Ausland gezahlter Gewinnstuern
1. bei Immobilien
(davon in Fremdwährung)
(0,00)
2. bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung)
(0,00)
3. bei Liquiditätsanlagen
(davon in Fremdwährung)
(0,00)
Summe der realisierten Gewinne
(davon in Fremdwährung) (0,00)
V. Realisierte Verluste
abzüglich nicht realisierter Wertveränderungen Vorjahre
1. bei Immobilien
(davon in Fremdwährung)
(0,00)
2. bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(davon in Fremdwährung)
(0,00)
3. bei Liquiditätsanlagen
(davon in Fremdwährung)
(0,00)
Summe der ralisierten Verluste
(davon in Fremdwährung) (0,00)
EUR EUR EUR
VI. Veräußerungsergebnis 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Total Expense Ratio (TER) 0,72%
Erfolgsabhängige Vergütung n/a
Transaktionsabhängige Vergütung 0,69%
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
39

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung
Erträge
Die Erträge im Berichtszeitraum betragen insgesamt 5.808 TEUR.
Die Erträge aus Immobilien in Höhe von 5.076 TEUR sind
die erwirtschafteten Mieterträge der Immobilien.
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Erträge aus Liquiditätsanlagen
in Höhe von 363 TEUR erzielt. Diese resultieren
aus Zinsen für Bankkonten (356 TEUR) sowie Zinsen aus
einer Kaufpreiserstattung (7 TEUR).
Die Position sonstige Erträge in Höhe von insgesamt 370 TEUR
resultiert aus Zinserträgen aus den gewährten Gesellschafterdarlehen
an die Beteiligungen in Frankreich, Schweden und
Norwegen (338 TEUR) sowie aus übrigen Erträgen (32 TEUR).
Aufwendungen
Die Aufwendungen in Höhe von 2.475 TEUR beinhalten im
Wesentlichen Kosten der Verwaltung des Sondervermögens
sowie Bewirtschaftungskosten.
Die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 813 TEUR setzen
sich aus Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Kosten der
Immobilienverwaltung und sonstigen Kosten zusammen.
Die Betriebskosten in Höhe von 165 TEUR betreffen die auf
Mieter nicht umlegbaren Nebenkosten. Die Position Instandhaltungskosten
in Höhe von 282 TEUR bezieht sich auf die
Maßnahmen zur langfristigen Werterhaltung. Bei den Kosten
der Immobilienverwaltung in Höhe von 201 TEUR handelt es
sich im Wesentlichen um Kosten der Hausverwaltung.
In den sonstigen Kosten (165 TEUR) sind 88 TEUR Kosten
für Erst- und Neuvermietung der Objekte, 53 TEUR frustrierte
Aufwendungen aus nicht realisierten Objektkäufen
und 24 TEUR übrige Aufwendungen enthalten.
Im Berichtszeitraum wurden in Höhe von 42 TEUR Erbbauzinsen
für die Immobilie „Hamburg-Harburg“ verbucht.
Die Position Zinsaufwendungen (742 TEUR) beinhaltet Darlehenszinsen
für die Objekte „Voltastraße“ (318 TEUR) und
„Hamburg-Wilstorf“ (227 TEUR) sowie Bereitstellungsgebühren
für das Darlehen dieser zwei Objekte (197 TEUR).
Die Kosten der Verwaltung des Sondervermögens über
879 TEUR umfassen im Wesentlichen die laufende Vergü-
40
tung an die Fondsverwaltung (604 TEUR), die Kosten für
Prüfung und Veröffentlichung (123 TEUR) und Aufwendungen
für Sachverständige (98 TEUR), sowie die Depotbankgebühren
(54 TEUR)
Ankaufgebühren für die Objekte sind hier nicht enthalten,
da diese nicht als Aufwand verbucht werden, sondern als
Anschaffungsnebenkosten des jeweiligen Objektes zu
berücksichtigen sind.
Ertragsausgleich
Der Ertragsausgleich in Höhe von 1.117 TEUR ist der Saldo
der von Anteilserwerbern im Berichtszeitraum als Ausgleich
für aufgelaufene Erträge gezahlten Beträge bzw. vom Fonds
bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergüteten Erträge.
Ordentlicher Nettoertrag
In Summe ergibt sich für das abgelaufene Jahr ein ordentlicher
Nettoertrag in Höhe von 4.450 TEUR.
Total Expense Ratio (TER)
Die Total Expense Ratio (0,72%) zeigt als Gesamtkostenquote
die Summe der Kosten und Gebühren als Prozentsatz
des durchschnittlichen Fondsvermögens des Geschäftsjahres.
Die Gesamtkosten beinhalten die Vergütung der Fondsverwaltung,
die Depotbankvergütung, die Sachverständigenkosten
sowie sonstige Aufwendungen gemäß § 13 Abs. 5
BVB (mit Ausnahme der Transaktionskosten).
Transaktionsabhängige Vergütung
Die transaktionsabhängige Vergütung stellt die Summe der
Ankauf- und Verkaufgebühren gem. § 13 Abs. 2 und 3 BVB
als Prozentsatz zum durchschnittlichen Fondsvermögen
innerhalb des Geschäftsjahres dar. Die Quote ist über die
Lebensdauer des Fonds stark schwankend und lässt deshalb
keine Rückschlüsse auf die Performance des Fonds zu.
Im Geschäftsjahr sind 0,69% transaktionsabhängige Vergütungen
angefallen.

Vermittlungsprovisionen
Der Kapitalanlagegesellschaft fließen keine Rückvergütungen
der aus dem Sondervermögen an die Depotbank und an
Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen
zu. Die Kapitalanlagegesellschaft gewährt aus der an sie
gezahlten Vergütung an Vermittler, z.B. Kreditinstitute,
wiederkehrend Vermittlungsentgelte als so genannte Vermittlungserfolgsprovisionen.
Otto-Suhr-Alless, Berlin
41

Berechnung der Ausschüttung
Ordentliches Nettoergebnis
Der ordentliche Nettoertrag zum 30.4.2010
beträgt 4.450.148,52 EUR.
Realisierte Gewinne
Realisierte Gewinne sind zum Stichtag nicht vorhanden.
Vortrag aus dem Vorjahr
Der Vortrag aus dem Vorjahr beträgt 40.858,36 EUR.
42
insgesamt je Anteil
Ordentlicher Nettoertrag EUR 4.450.148,52 0,281
Realisierte Gewinne abzüglich im Ausland gezahlter
Gewinnsteuern
- bei Immobilien
- bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
- bei Liquiditätsanlagen
EUR
EUR
EUR
0,00
0,00
0,00
0,000
0,000
0,000
Vortrag aus dem Vorjahr EUR 40.858,36 0,003
Einbehalt von Überschüssen gemäß § 14 Abs. 2 BVB EUR 0,00 0,000
für Ausschüttung verfügbar EUR 4.491.006,88 0,284
Der Wiederanlage gemäß § 14 Abs. 5 BVB zugeführt EUR 0,00 0,000
Vortrag auf neue Rechnung EUR 57.157,88 0,004
Vorabausschüttung EUR 0,00 0,000
Gesamtausschüttung auf 15.835.175 ausgegebene Anteile EUR 4.433.849,00 0,28
Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft
Einbehalte
Aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres wurden keine
Einbehalte vorgenommen.
Vortrag auf neue Rechnung
Es werden Erträge in Höhe von 57.157,88 EUR auf neue
Rechnung vorgetragen.
Für Ausschüttung vorgesehene Erträge
Bei 15.835.175 umlaufenden Anteilen beträgt die Ausschüttung
am 2.8.2010 insgesamt 4.433.849,00 EUR.
Somit werden pro Anteil 0,28 EUR ausgeschüttet.
Dr. A. Kneip B. Fachtner H. Fillibeck J. Werner
Vorstandssprecher Vorstand Vorstand Vorstand
München, im Juli 2010

Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers
Wir haben gemäß § 44 Abs. 5 des Investmentgesetzes (InvG) den Jahresbericht des Sondervermögens Bouwfonds European
Residential für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2009 bis 30. April 2010 geprüft. Die Aufstellung des Jahresberichts nach den
Vorschriften des InvG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Unsere Aufgabe
ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht abzugeben.
Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Abs. 5 InvG unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und
durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des
Sondervermögens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit
des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben im Jahresbericht
überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze
für den Jahresbericht und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung
bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht den gesetzlichen
Vorschriften.
München, den 9. Juli 2010
PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Jürgen Breisch ppa. Arndt Herdzina
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
43

Steuerliche Hinweise
Ertragsteuerliche Behandlung der Ausschüttung und Thesaurierung
44
§ 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 InvStG Privatanleger
Sonstiger
betrieblicher
Anleger
Kapitalgesellschaft
a) Betrag der Ausschüttung vom 2.8.2010 0,2800 1 0,2800 1 0,2800 1
- In der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche
Erträge der Vorjahre, getrennt nach
einzelnen Geschäftsjahren
Nachrichtlich: Die Ausschüttung vom 2.8.2010
bezieht sich auf folgende Barausschüttung:
0,0000 0,0000 0,0000
0,2800 0,2800 0,2800
b) Betrag der ausgeschütteten Erträge 0,1923 2 0,1923 2 0,1923 2
- davon nicht abzugsfähige Werbungskosten im
Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 InvStG
0,0000 0,0000 0,0000
Ausschüttungsgleiche Erträge 0,0074 0,0074 0,0074
- davon nicht abzugsfähige Werbungskosten im
Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 InvStG
0,0064 0,0064 0,0064
c) in den ausgeschütteten / ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltene
aa) - (aufgehoben) - - -
bb) - steuerfreie Veräußerungsgewinne i.S.d. § 2 Abs.
3 Nr.1 Satz 1 InvStG in der am 31.12.2008
anzuwendenden Fassung
0,0000 - -
cc) - Erträge gem. § 3 Nr. 40 EStG; 100 % - 0,0000 -
dd) - Erträge gem. § 8b Abs. 1 KStG; 100 % - - 0,0000
ee) - Veräußerungsgewinne gem. § 3 Nr. 40 EStG; 100 % - 0,0000 -
ff ) - Veräußerungsgewinne gem. § 8b Abs. 2 KStG; 100 % - - 0,0000
gg) - Erträge i.S.d. § 2 Abs. 3 Nr.1 S. 2 InvStG in der
am 31.12.2008 anzuwendenden Fassung, soweit
die Erträge nicht Kapitalerträge im Sinne des
§ 20 EStG sind (steuerfreie Veräußerungsgewinne
von Bezugsrechten auf Freianteile)
0,0000 - -
hh) - steuerfreie Veräußerungsgewinne aus
Immobilien i.S.d. § 2 Abs. 3 Nr. 2 InvStG
0,0000 - -
ii) - Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 1 InvStG
(DBA-befreite ausländische Einkünfte)
0,0000 0,0000 0,0000
jj) - Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 2 InvStG, für die kein
Abzug nach Absatz 4 vorgenommen wurde
kk) - Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 2 InvStG, die nach
einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
zur Anrechnung einer als gezahlt
geltenden Steuer auf die Einkommensteuer oder
Körperschaftsteuer berechtigen
0,0000 0,0000 0,0000
0,0000 0,0000 0,0000
ll) - Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2a InvStG - 0,0396 0,0396

§ 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 InvStG Privatanleger
Sonstiger
betrieblicher
Anleger
Kapitalgesellschaft
d) Bemessungsgrundlage der anzurechnenden /
zu erstattenden
- Kapitalertragsteuer i.S.d. § 7 Abs. 1 bis 3 InvStG 0,1998 3 0,1998 3 0,1998 3
e) Betrag der anzurechnenden / zu erstattenden
Kapitalertragsteuer i.S.d. § 7 Abs. 1 bis 3 InvStG 0,0499 4 0,0499 4 0,0499 4
f ) Ausländische Steuern, die auf die in den ausgeschütteten
Erträgen enthaltenen Einkünfte im
Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG entfallen
aa) - anrechenbare ausländische Quellensteuer auf
Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 2 InvStG
0,0000 0,0000 0,0000
- davon auf Erträge Nicht-Teileinkünfteverfahren 0,0000 0,0000 0,0000
bb) - abziehbare ausländische Steuern (§ 34c Abs. 3
EStG) auf Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 2 InvStG
0,0000 0,0000 0,0000
cc) - fiktive ausländische Quellensteuer auf
Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 2 InvStG
0,0000 0,0000 0,0000
- davon auf Erträge Nicht-Teileinkünfteverfahren 0,0000 0,0000 0,0000
g) Betrag der Absetzung für Abnutzung /
Substanzverringerung nach § 3 Abs. 3 S. 1 InvStG
0,0891 0,0891 0,0891
h) (aufgehoben) - - -
1 Die ausgeschütteten Erträge sowie die ausschüttungsgleichen Erträge gelten am jeweiligen Ausschüttungstag bzw. mit Fassung des
Ausschüttungsbeschlusses als zugeflossen. Der Ausschüttungsbeschluss wurde gefasst am 02.08.2010.
2 Der angegebene Betrag enthält die im Sinne des § 3 InvStG ermittelten steuerlichen Erträge des Sondervermögens. In diesem Betrag
sind bei den Anlegern voll steuerpflichtige sowie unter § 2 Abs. 2 und 3 InvStG und unter § 4 Abs. 1 und 2 InvStG fallende Erträge
enthalten. In der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre sind hingegen nicht einbezogen.
3 Die angegebenen Beträge entsprechen der grundsätzlich anzuwendenden Bemessungsgrundlage der Kapitalertragsteuer.
Im Einzelfall könne sich z. B. aufgrund von NV-Bescheinigungen, anlegerspezifische Abweichungen ergeben.
4 Bei Depotverwahrung. Die deutsche Quellensteuer ist ohne Solidaritätszuschlag ausgewiesen.
45

Steuerliche Hinweise
Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr zum 30.4.2010 in
Höhe von EUR 0,28 je Anteil erfolgt am 2.8.2010.
Besteuerung auf der Fondsebene
Der Gesetzgeber hat inländische Sondervermögen von allen
Ertragsteuern befreit. Die Besteuerung der Erträge erfolgt
jeweils bei den Anlegern.
Besteuerung auf der Ebene eines Privatanlegers
Werden die Anteile im Privatvermögen gehalten, handelt es
sich bei den steuerpflichtigen Erträgen des Fonds um
Einkünfte aus Kapitalvermögen. Sie beinhalten die vom
Sondervermögen ausgeschütteten Erträge, die ausschüttungsgleichen
Erträge, den Zwischengewinn sowie den
Gewinn aus dem An- und Verkauf von Fondsanteilen, wenn
diese nach dem 31.12.2008 erworben wurden bzw. werden.
Diese Erträge sind grundsätzlich im Jahr des Zuflusses zu
versteuern.
Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich
einem Steuerabzug von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag
und ggf. Kirchensteuer). Der Steuerabzug hat grundsätzlich
Abgeltungswirkung (sog. Abgeltungsteuer), so dass die
Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der
Einkommensteuererklärung anzugeben sind. Bei der Vornahme
des Steuerabzugs werden durch die depotführende
Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrechnungen vorgenommen
und ausländische Quellensteuern angerechnet.
Der Steuerabzug hat u.a. aber dann keine Abgeltungswirkung,
wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der
Abgeltungssatz von 25%. In diesem Fall können die
Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung
angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den
niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die
persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuerabzug
an (sog. Günstigerprüfung).
Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug
unterlegen haben (weil z.B. ein Gewinn aus der Veräußerung
von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt
wird), sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im
Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte aus
Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von
25% oder dem niedrigeren persönlichen Steuersatz.
46
Trotz Steuerabzug und höherem persönlichen Steuersatz
können Angaben zu den Einkünften aus Kapitalvermögen
erforderlich sein, wenn im Rahmen der Einkommensteuererklärung
außergewöhnliche Belastungen oder Sonderausgaben
(z.B. Spenden) geltend gemacht werden.
Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn
der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag
vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile
801,00 EUR bei Einzelveranlagung bzw. 1.602,00 EUR bei
Zusammenveranlagung von Ehegatten nicht übersteigen.
Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer NV-Bescheinigung
und bei ausländischen Anlegern bei Nachweis der
steuerlichen Ausländereigenschaft.
Verwahrt der inländische Anleger die Anteile eines steuerrechtlich
ausschüttenden Sondervermögens in einem inländischen
Depot bei der Kapitalanlagegesellschaft oder einem
Kreditinstitut (Depotfall), so nimmt die depotführende Stelle
als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem
festgelegten Ausschüttungstermin ein in ausreichender
Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem
Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für
die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt
wird. In diesem Fall erhält der Anleger die gesamte Ausschüttung
ungekürzt gutgeschrieben.
Ausgeschüttete oder thesaurierte inländische Mieterträge,
Zinsen, sonstige Erträge, ausländische Dividenden sowie Gewinne
aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb
von 10 Jahren seit Anschaffung des Sondervermögens unterliegen
bei Inlandsverwahrung dem Steuerabzug von 25%
(zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).
Handelt es sich um ein steuerrechtlich thesaurierendes
Sondervermögen, so wird der Steuerabzug auf die thesaurierten,
dem Steuerabzug unterliegenden Erträge des
Sondervermögens in Höhe von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag)
durch die Kapitalanlagegesellschaft selbst
abgeführt. Der Ausgabe- und Rücknahmepreis der Fondsanteile
ermäßigt sich insoweit um den Steuerabzug zum
Ablauf des Geschäftsjahres. Da die Anleger der Kapitalanlagegesellschaft
regelmäßig nicht bekannt sind, kann in
diesem Fall kein Kirchensteuereinbehalt erfolgen, so dass
kirchensteuerpflichtige Anleger insoweit Angaben in der
Einkommensteuererklärung zu machen haben.
Sofern der Freistellungsauftrag oder die NV-Bescheinigung
nicht bzw. nicht rechtzeitig vorgelegt wird, erhält der Anleger
auf Antrag von der depotführenden Stelle eine Steuerbescheinigung
über den einbehaltenen und abgeführten Steuerabzug und
den Solidaritätszuschlag. Der Anleger hat dann die Möglichkeit,
den Steuerabzug im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung
auf seine persönliche Steuerschuld anrechnen zu lassen.

Alte Ziegelei, Hannover
47

Steuerliche Hinweise
Werden Anteile ausschüttender Sondervermögen nicht in
einem Depot verwahrt und Ertragsscheine einem inlän -
dischen Kreditinstitut vorgelegt (Eigenverwahrung), wird der
Steuerabzug in Höhe von 25% zzgl. Solidaritätszuschlag
vorgenommen.
Dividenden von ausländischen (Immobilien-) Kapitalgesellschaften
als so genannte Schachteldividenden können nach
Auffassung der Finanzverwaltung nicht steuerfrei sein.
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien
nach Ablauf von 10 Jahren seit der Anschaffung
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer
Immobilien außerhalb der 10-Jahresfrist, die auf der Ebene
des Sondervermögens erzielt werden, sind beim Anleger
stets steuerfrei.
Ausländische Mieterträge und Gewinne aus dem Verkauf
ausländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit der
Anschaffung
Steuerfrei bleiben ausländische Mieterträge und Gewinne
aus dem Verkauf ausländischer Immobilien, auf deren
Besteuerung Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens
(Freistellungsmethode) verzichtet hat
(Regelfall). Die steuerfreien Erträge wirken sich auch nicht
auf den anzuwendenden Steuersatz aus (kein Progressionsvorbehalt).
Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise
die Anrechnungs-Methode vereinbart oder kein
Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, gelten
die Aussagen zur Behandlung von Gewinnen aus dem Verkauf
inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit
Anschaffung analog. Die in den Herkunftsländern gezahlten
Steuern können ggf. auf die deutsche Einkommensteuer
angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht
bereits auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten
berücksichtigt wurden.
Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren, Gewinne aus
Termingeschäften und Erträge aus Stillhalterprämien
Gewinne aus der Veräußerung von Aktien, eigenkapitalähnlichen
Genussrechten und Investmentanteilen, Gewinne aus
Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien, die
auf der Ebene des Sondervermögens erzielt werden, werden
beim Anleger grundsätzlich nicht erfasst, solange sie nicht
ausgeschüttet werden. Zudem werden die Gewinne aus der
Veräußerung der in § 1 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis
f ) InvStG genannten Kapitalforderungen beim Anleger nicht
erfasst, wenn sie nicht ausgeschüttet werden.
48
Hierunter fallen folgende Kapitalforderungen:
a) Kapitalforderungen, die eine Emissionsrendite haben,
b) „normale“ Anleihen und unverbriefte Forderungen mit
festem Kupon sowie Down-Rating-Anleihen, Floater und
Reverse-Floater,
c) Risiko-Zertifikate, die den Kurs einer Aktie oder eines
veröffentlichten Index für eine Mehrzahl von Aktien im
Verhältnis 1:1 abbilden,
d) Aktienanleihen, Umtauschanleihen und Wandelanleihen,
e) ohne gesonderten Stückzinsausweis (flat) gehandelte
Gewinnobligationen und Fremd kapital-Genussrechte und
f ) „cum“-erworbene Optionsanleihen.
Werden Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren
ausgeschüttet, sind sie grundsätzlich steuerpflichtig
und unterliegen bei Verwahrung der Anteile im Inland
dem Steuerabzug von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag
und ggf. Kirchensteuer). Ausgeschüttete Gewinne
aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne aus
Termingeschäften sind jedoch steuerfrei, wenn die Wertpapiere
auf Ebene des Sondervermögens vor dem
1.1.2009 erworben bzw. die Termingeschäfte vor dem
1.1.2009 eingegangen wurden.
Gewinne aus der Veräußerung von Kapitalforderungen,
die nicht in der o.g. Aufzählung enthalten sind, sind steuerlich
wie Zinsen zu behandeln (s.o.).
Inländische Dividenden (insbesondere aus Immobilienkapitalgesellschaften)
Inländische Dividenden der (Immobilien-)Kapitalgesellschaften,
die vom Sondervermögen ausgeschüttet oder
thesauriert werden, sind beim Anleger grundsätzlich steuerpflichtig.
Bei Ausschüttung oder Thesaurierung wird von der inländischen
Dividende ein Steuerabzug in Höhe von 25% (zuzüglich
Solidaritätszuschlag) von der Kapitalanlagegesellschaft
vorgenommen. Die depotführende Stelle berücksichtigt bei
Ausschüttungen zudem einen ggf. vorliegenden Antrag auf
Kirchensteuereinbehalt.
Der Anleger erhält den Steuerabzug von 25% (zuzüglich
Solidaritätszuschlag) in voller Höhe sofort erstattet, sofern
die Anteile bei der Kapitalanlagegesellschaft oder einem
inländischen Kreditinstitut verwahrt werden und dort ein
Freistellungs auftrag in ausreichender Höhe oder eine NV-
Bescheinigung vorliegt. Anderenfalls kann er den Steuerabzug
von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag) unter Beifügung
der steuerlichen Bescheinigung der depotführenden
Stelle auf seine persönliche Einkom mensteuerschuld
anrechnen.

Negative steuerliche Erträge
Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleichartigen
positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens,
werden diese auf Ebene des Sondervermögens steuerlich vorgetragen.
Diese können auf Ebene des Sondervermögens mit
künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen Erträgen
der Folgejahre verrechnet werden. Eine direkte Zurechnung
der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht
möglich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim
Anleger einkommensteuerlich erst in dem Veranlagungszeitraum
(Steuerjahr) aus, in dem das Geschäftsjahr des
Sondervermögens endet, bzw. die Ausschüttung für das
Geschäftsjahr des Sondervermögens erfolgt, für das die negativen
steuerlichen Erträge auf Ebene des Sondervermögens
verrechnet werden. Eine frühere Geltendmachung bei der
Einkommensteuer des Anlegers ist nicht möglich.
Substanzauskehrungen
Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind
nicht steuerbar.
Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene
Werden Anteile an einem Sondervermögen, die nach dem
31.12.2008 erworben wurden, von einem Privatanleger
veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem
Abgeltungssatz von 25%. Sofern die Anteile in einem inländischen
Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende
Stelle den Steuerabzug vor. Der Steuerabzug von 25% (zuzüglich
Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) kann
durch die Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrags
bzw. einer NV-Bescheinigung vermieden werden.
Werden Anteile an einem Sondervermögen, die vor dem
1.1.2009 erworben wurden, von einem Privatanleger
innerhalb eines Jahres nach Anschaffung (Spekulationsfrist)
wieder veräußert, sind Veräußerungsgewinne als Einkünfte
aus privaten Veräußerungsgeschäften grundsätzlich steuerpflichtig.
Beträgt der aus ”privaten Veräußerungsgeschäften”
erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als
600,00 EUR, ist er steuerfrei (Freigrenze). Wird die Freigrenze
überschritten, ist der gesamte private Veräußerungsgewinn
steuerpflichtig.
Bei einer Veräußerung der vor dem 1.1.2009 erworbenen
Anteile außerhalb der Spekulationsfrist ist der Gewinn bei
Privatanlegern steuerfrei.
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns sind die
Anschaffungskosten um den Zwischengewinn im Zeitpunkt
der Anschaffung und der Veräußerungspreis um den Zwischengewinn
im Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen,
damit es nicht zu einer doppelten einkommensteuerlichen
1 Die zu versteuernden Zinsen sind gemäß § 2 Abs. 2a InvStG im Rahmen
derZinsschrankenregelung nach § 4h EStG zu berücksichtigen.
Erfassung von Zwischengewinnen (siehe unten) kommen
kann. Zudem ist der Veräußerungspreis um die thesaurierten
Erträge zu kürzen, die der Anleger bereits versteuert hat,
damit es auch insoweit nicht zu einer Doppelbesteuerung
kommt.
Der Gewinn aus der Veräußerung nach dem 31.12.2008
erworbener Fondsanteile ist insoweit steuerfrei, als er auf die
während der Besitzzeit im Fonds entstandenen, noch nicht
auf der Anlegerebene erfassten, DBA-steuerfreien Erträge
zurückzuführen ist (sogenannter besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn).
Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Immobiliengewinn
bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes
des Investmentanteils.
Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer)
Inländische Mieterträge und Zinserträge
sowie zinsähnliche Erträge
Inländische Mieterträge, Zinsen und sonstige Erträge sind
beim Anleger grundsätzlich steuerpflichtig. 1 Dies gilt
unabhängig davon, ob diese Erträge thesauriert oder ausgeschüttet
werden.
Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung
des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden
NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der
Anleger eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des
Steuerabzugs.
Ausländische Mieterträge
Bei Mieterträgen aus ausländischen Immobilien verzichtet
Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung
aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens). Bei Anlegern,
die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der
Progressionsvorbehalt zu beachten.
Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise
die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein
Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, können
die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf
die deutsche Einkommen- oder Körperschaftsteuer angerechnet
werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits
auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten
berücksichtigt wurden.
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer
Immobilien
Thesaurierte Gewinne aus der Veräußerung inländischer und
ausländischer Immobilien sind beim Anleger steuerlich
49

Steuerliche Hinweise
unbeachtlich, soweit sie nach Ablauf von 10 Jahren seit der
Anschaffung der Immobilie auf Fondsebene erzielt werden.
Die Gewinne werden erst bei ihrer Ausschüttung steuerpflichtig,
wobei Deutschland in der Regel auf die Besteuerung
ausländischer Gewinne (Freistellung aufgrund Doppelbesteuerungsabkommens)
verzichtet.
Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländischer
Immobilien innerhalb der 10-Jahresfrist sind bei Thesaurierung
bzw. Ausschüttung steuerlich auf Anlegerebene
zu berücksichtigen. Dabei sind die Gewinne aus dem Verkauf
inländischer Immobilien in vollem Umfang steuerpflichtig.
Bei Gewinnen aus dem Verkauf ausländischer Immobilien
verzichtet Deutschland in der Regel auf die Besteuerung
(Freistellung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens).
Bei Anlegern, die nicht Kapitalgesellschaften sind,
ist jedoch der Progressionsvorbehalt zu beachten.
Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise
die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein
Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, können
die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf
die deutsche Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer angerechnet
werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits
auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten
berücksichtigt wurden.
Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung
des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden
NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger
eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs.
Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren, Gewinne
aus Termingeschäften und Erträge aus Stillhalterprämien
Gewinne aus der Veräußerung von Aktien, eigenkapitalähnlichen
Genussrechten und Investmentfondsanteilen, Gewinne
aus Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien
sind beim Anleger steuerlich unbeachtlich, wenn
sie thesauriert werden. Zudem werden die Gewinne aus der
Veräußerung der nachfolgend genannten Kapitalforderungen
beim Anleger nicht erfasst, wenn sie nicht ausgeschüttet werden:
a) Kapitalforderungen, die eine Emissionsrendite haben,
b) „normale“ Anleihen und unverbriefte Forderungen mit
festem Kupon sowie Down-Rating-Anleihen, Floater und
Reverse-Floater,
c) Risiko-Zertifikate, die den Kurs einer Aktie oder eines
veröffentlichten Index für eine Mehrzahl von Aktien im
Verhältnis 1:1 abbilden
d) Aktienanleihen, Umtauschanleihen und Wandelanleihen,
e) ohne gesonderten Stückzinsausweis (flat) gehandelte
Gewinnobligationen und Fremd kapital-Genussrechte und
f ) „cum“-erworbene Optionsanleihen.
50
1 5 % der Veräußerungsgewinne aus Aktien gelten bei Körperschaften als
nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig.
Werden diese Gewinne ausgeschüttet, so sind sie steuerlich
auf Anlegerebene zu berücksichtigen. Dabei sind Veräußerungsgewinne
aus Aktien ganz 1 (bei Anlegern, die Körperschaften
sind und für die die Regelung des § 8b Abs. 1 KStG
gilt) oder zu 40% (bei sonstigen betrieblichen Anlegern, z.B.
Einzelunternehmern) steuerfrei (Teileinkünfteverfahren).
Veräußerungsgewinne aus Renten/Kapitalforderungen,
Gewinne aus Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien
sind hingegen in voller Höhe steuerpflichtig.
Ergebnisse aus der Veräußerung von Kapitalforderungen,
die nicht in der o.g. Aufzählung enthalten sind, sind steuerlich
wie Zinsen zu behandeln (s.o.).
Ausgeschüttete Wertpapierveräußerungsgewinne, ausgeschüttete
Termingeschäftsgewinne sowie ausgeschüttete
Erträge aus Stillhalterprämien unterliegen grundsätzlich
dem Steuerabzug (Kapitalertragsteuer 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag).
Dies gilt nicht für Gewinne aus der Veräußerung
von vor dem 1.1.2009 erworbenen Wertpapieren
und für Gewinne aus vor dem 1.1.2009 eingegangenen
Termingeschäften. Die auszahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere
dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger
eine unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist oder
diese Kapitalerträge Betriebseinnahmen eines inländischen
Betriebs sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger
der Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenen
Vordruck erklärt wird.
In- und ausländische Dividenden
(insbesondere aus Immobilienkapitalgesellschaften)
Dividenden in- und ausländischer Immobilien-Kapitalgesellschaften,
die auf Anteile im Betriebsvermögen ausgeschüttet
oder thesauriert werden, sind mit Ausnahme von Dividenden
nach dem REITG bei Körperschaften (sofern für diese die
Regelung des § 8b Abs. 1 KStG anwendbar ist) steuerfrei 2 . Von
Einzelunternehmern sind diese Erträge zu 60% zu versteuern
(Teileinkünfteverfahren).
Inländische Dividenden unterliegen dem Steuerabzug
(Kapitalertragsteuer 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag).
Ausländische Dividenden unterliegen grundsätzlich dem
Steuerabzug (Kapitalertragsteuer 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag).
Die auszahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere
dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine
unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist (wobei von
Körperschaften i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 4 und 5 KStG der auszahlenden
Stelle eine Bescheinigung des für sie zuständigen
Finanzamtes vorliegen muss) oder die ausländischen Dividenden
Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs sind
und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der Kapitalerträge
nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck erklärt wird.
2 5 % der Dividenden gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige
Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig.

Bei gewerbesteuerpflichtigen Anlegern sind die zum Teil einkommensteuerfreien
bzw. körperschaftsteuerfreien Dividendenerträge
für Zwecke der Ermittlung des Gewerbeertrags
nach derzeitiger Auffassung der Finanzverwaltung
wieder hinzuzurechnen, nicht aber wieder zu kürzen.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung können Dividenden
von ausländischen (Immobilien-) Kapitalgesellschaften als
so genannte Schachteldividenden in vollem Umfang nur
dann steuerfrei sein, wenn der Anleger eine (Kapital-)
Gesellschaft i.S.d. entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommens
ist und auf ihn durchgerechnet eine genügend
hohe (Schachtel-) Beteiligung entfällt.
Negative steuerliche Erträge
Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleichartigen
positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens,
werden diese steuerlich auf Ebene des Sondervermögens vorgetragen.
Diese können auf Ebene des Sondervermögens mit
künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen Erträgen
der Folgejahre verrechnet werden. Eine direkte Zurechnung
der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht
möglich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim
Anleger bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer
erst in dem Veranlagungszeitraum (Steuerjahr) aus, in dem
das Geschäftsjahr des Sondervermögens endet bzw. die Ausschüttung
für das Geschäftsjahr des Sondervermögens
erfolgt, für das die negativen steuerlichen Erträge auf Ebene
des Sondervermögens verrechnet werden. Eine frühere
Geltendmachung bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer
des Anlegers ist nicht möglich.
Substanzauskehrungen
Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind
nicht steuerbar.
Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene
Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen
sind für betriebliche Anleger steuerfrei, soweit es sich
um noch nicht zugeflossene oder noch nicht als zugeflossen
geltende ausländische Mieten und realisierte und nicht
realisierte Gewinne des Sondervermögens aus ausländischen
Immobilien handelt, sofern Deutschland auf die Besteuerung
verzichtet hat (so genannter Immobiliengewinn).
Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Immobiliengewinn
bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes
des Investmentanteils.
Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen
sind für Körperschaften (soweit für sie die Regelungen des
§ 8b Abs. 1 und Abs. 2 KStG gelten) zudem steuerfrei 1 , soweit
1 5 % des steuerfreien Veräußerungsgewinns gelten bei
Körperschaften als nicht abzugsfähige Betriebsausgabe
und sind somit steuerpflichtig.
die Gewinne aus noch nicht zugeflossenen oder noch nicht
als zugeflossen geltenden Dividenden und aus realisierten
und nicht realisierten Gewinnen des Sondervermögens aus inund
ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften herrühren
(so genannter Aktiengewinn). Von Einzelunternehmen
sind diese Veräußerungsgewinne zu 60% zu versteuern.
Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Aktiengewinn
bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des
Investmentanteils.
Steuerausländer
Verwahrt ein Steuerausländer Anteile an ausschüttenden
Sondervermögen im Depot bei einer inländischen depotführenden
Stelle (Depotfall), wird vom Steuerabzug auf Zinsen,
sonstige Erträge, Wertpapierveräußerungsgewinne, Termingeschäftsgewinne
und ausländische Dividenden Abstand
genommen, sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft
nachweist. Inwieweit eine Anrechnung oder Erstattung des
Steuerabzugs auf inländische Dividenden für den ausländischen
Anleger möglich ist, hängt von dem zwischen dem
Sitzstaat des Anlegers und der Bundesrepublik Deutschland
bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen ab. Sofern die
Ausländer eigenschaft der depotführenden Stelle nicht
bekannt bzw. nicht rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der
ausländische Anleger gezwungen, die Erstattung des Steuerabzugs
gemäß § 37 Abs. 2 AO zu beantragen. Zuständig ist
das Betriebsstättenfinanzamt der depotführenden Stelle.
Hat ein ausländischer Anleger Anteile thesaurierender
Sondervermögen im Depot bei einer inländischen depotführenden
Stelle, wird ihm bei Nachweis seiner steuerlichen
Ausländer eigenschaft der Steuerabzug in Höhe von 25%
zuzüglich Solidaritätszuschlag, soweit dieser nicht auf inländische
Dividenden entfällt, erstattet. Erfolgt der Antrag
auf Erstattung verspätet, kann - wie bei verspätetem Nachweis
der Ausländereigenschaft bei ausschüttenden Fonds – eine
Erstattung gemäß § 37 Abs. 2 AO auch nach dem Thesaurierungszeitpunkt
beantragt werden.
Solidaritätszuschlag
Auf den bei Ausschüttungen oder Thesaurierungen abzuführenden
Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe
von 5,5% zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der
Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar.
Fällt kein Steuerabzug an bzw. erfolgt bei Thesaurierung die
Vergütung des Steuerabzugs – beispielsweise bei ausrei-
51

Steuerliche Hinweise
chendem Freistellungsauftrag, Vorlage einer NV-Bescheinigung
oder Nachweis der Steuerausländereigenschaft –, ist
kein Solidaritätszuschlag abzuführen bzw. wird dieser bei
einer Thesaurierung vergütet.
Kirchensteuer
Auf den bei Ausschüttungen oder Thesaurierungen abzuführenden
Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe
von 5,5% zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der
Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar.
Fällt kein Steuerabzug an bzw. erfolgt bei Thesaurierung die
Vergütung des Steuerabzugs – beispielsweise bei ausreichendem
Freistellungsauftrag, Vorlage einer NV-Bescheinigung
oder Nachweis der Steuerausländereigenschaft –, ist
kein Solidaritätszuschlag abzuführen bzw. wird dieser bei
einer Thesaurierung vergütet.
Ausländische Quellensteuer
Auf die ausländischen Erträge des Sondervermögens wird
teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten.
Die Kapitalanlagegesellschaft kann die anrechenbare Quellensteuer
auf der Ebene des Sondervermögens wie Werbungskosten
abziehen. In diesem Fall ist die ausländische Quellensteuer
auf Anlegerebene weder anrechenbar noch
abzugsfähig.
Übt die Kapitalanlagegesellschaft ihr Wahlrecht zum Abzug
der ausländischen Quellensteuer auf Fondsebene nicht aus,
dann wird die anrechenbare Quellensteuer bereits beim Steuerabzug
mindernd berücksichtigt.
Zwischengewinnbesteuerung
Zwischengewinne sind die im Verkaufs- oder Rückgabepreis
enthaltenen Entgelte für vereinnahmte oder aufgelaufene
Zinsen sowie Gewinne aus der Veräußerung von nicht in
§ 1 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f ) InvStG genannten
Kapitalforderungen, die vom Fonds noch nicht ausgeschüttet
oder thesauriert und infolgedessen beim Anleger noch nicht
steuerpflichtig wurden (etwa Stückzinsen aus festverzinslichen
Wertpapieren vergleichbar). Der vom Sondervermögen
erwirtschaftete Zwischengewinn ist bei Rückgabe oder Verkauf
der Anteile durch Steuerinländer einkommen steuer-
52
pflichtig. Der Steuerabzug auf den Zwischengewinn beträgt
25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).
Der bei Erwerb von Anteilen gezahlte Zwischengewinn kann
im Jahr der Zahlung einkommensteuerlich als negative Einnahme
abgesetzt werden. Er wird bereits beim Steuerabzug
steuermindernd berücksichtigt. Wird der Zwischengewinn
nicht veröffentlicht, sind jährlich 6% des Entgelts für die
Rückgabe oder Veräußerung des Investmentanteils als
Zwischengewinn anzusetzen.
Die Zwischengewinne können regelmäßig auch den Abrechnungen
sowie den Erträgnis aufstellungen der Banken
entnommen werden.
EU-Zinsrichtlinie / Zinsinformationsverordnung
Die Zinsinformationsverordnung (kurz ZIV), mit der die
Richtlinie 2003/48/EG des Rates vom 3. Juni 2003, ABL. EU
Nr. L 157 S. 38 umgesetzt wird, soll grenzüberschreitend die
effektive Besteuerung von Zinserträgen natürlicher Personen
im Gebiet der EU sicherstellen. Mit einigen Drittstaaten (insbesondere
mit der Schweiz, Liechtenstein, Channel Islands,
Monaco und Andorra) hat die EU Abkommen abgeschlossen,
die der EU-Zinsrichtlinie weitgehend entsprechen.
Dazu werden grundsätzlich Zinserträge, die eine im europäischen
Ausland oder bestimmten Drittstaaten ansässige
natürliche Person von einem deutschen Kreditinstitut (das
insoweit als Zahlstelle handelt) gutgeschrieben erhält, von
dem deutschen Kreditinstitut an das Bundeszentralamt für
Steuern und von dort aus letztlich an die ausländischen
Wohnsitzfinanzämter gemeldet.
Konkret betroffen sind folglich die innerhalb der Europäischen
Union bzw. in den beigetretenen Drittstaaten ansässigen
Privatanleger, die grenzüberschreitend in einem anderen
EU-Land ihr Depot oder Konto führen und Zinserträge
erwirtschaften.
U. a. Luxemburg und die Schweiz haben sich verpflichtet,
von den Zinserträgen eine Quellensteuer i.H.v. 20%
(ab 1.7.2011: 35%) einzubehalten. Der Anleger erhält im
Rahmen der steuerlichen Dokumentation eine Bescheinigung,
mit der er sich die abgezogenen Quellensteuern im
Rahmen seiner Einkommensteuererklärung anrechnen
lassen kann.
Alternativ hat der Privatanleger die Möglichkeit, sich vom
Steuerabzug im Ausland befreien zu lassen, indem er eine
Ermächtigung zur freiwilligen Offenlegung seiner Zinserträge
gegenüber dem ausländischen Kreditinstitut abgibt,
die es dem Institut gestattet, auf den Steuerabzug zu

John-Schehr-Straße, Berlin
53

Steuerliche Hinweise
verzichten und stattdessen die Erträge an die gesetzlich vorgegebenen
Finanzbehörden zu melden.
Nach der ZIV ist von der Kapitalanlagegesellschaft für jeden
in– und ausländischen Fonds anzugeben, ob er der ZIV
unterliegt (in scope) oder nicht (out of scope).
Für diese Beurteilung enthält die ZIV zwei wesentliche Anlagegrenzen.
Wenn das Vermögen eines Fonds aus höchstens 15% Forderungen
im Sinne der ZIV besteht, haben die Zahlstellen, die
letztendlich auf die von der Kapitalanlagegesellschaft
gemeldeten Daten zurückgreifen, keine Meldungen an das
Bundeszentralamt für Steuern zu versenden. Ansonsten löst
die Überschreitung der 15%-Grenze eine Meldepflicht der
Zahlstellen an das Bundeszentralamt für Steuern über den in
der Ausschüttung enthaltenen Zinsanteil aus.
Bei Überschreiten der 40%-Grenze ist der in der Rückgabe
oder Veräußerung der Fondsanteile enthaltene Zinsanteil zu
melden. Handelt es sich um einen ausschüttenden Fonds, so
ist zusätzlich im Falle der Ausschüttung der darin enthaltene
Zinsanteil an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden.
Handelt es sich um einen thesaurierenden Fonds, erfolgt
eine Meldung konsequenterweise nur im Falle der Rückgabe
oder Veräußerung des Fondsanteils.
Maßgeblich für die Prozentanteile ist die in den Vertragsbedingungen
dargelegte Anlagepolitik (§ 6 Abs. 7 ZIV), sofern
die Vertragsbedingungen hierzu Angaben enthalten.
Grunderwerbsteuer
Der Verkauf von Anteilen an dem Sondervermögen löst keine
Grunderwerbsteuer aus.
Hinweis:
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit
bekannten Rechtslage aus. Sie richten sich an in Deutschland
unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt
körperschaftsteuerpflichtige Personen. Es kann
jedoch keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich
die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung
oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert.
54
Rechtliches und steuerliches Risiko
Eine Änderung fehlerhaft festgestellter Besteuerungsgrundlagen
des Fonds für vorangegangene Geschäftsjahre (z.B.
aufgrund von steuerlichen Außenprüfungen) kann für den
Fall einer für den Anleger steuerlich grundsätzlich nachteiligen
Korrektur zur Folge haben, dass der Anleger die Steuerlast aus
der Korrektur für vorangegangene Geschäftsjahre zu tragen
hat, obwohl er unter Umständen zu diesem Zeitpunkt nicht
in dem Sondervermögen investiert war. Umgekehrt kann für
den Anleger der Fall eintreten, dass ihm eine steuerlich
grundsätzlich vorteilhafte Korrektur für das aktuelle und für
vorangegangene Geschäftsjahre, in denen er an dem
Sondervermögen beteiligt war, durch die Rückgabe oder
Veräußerung der Anteile vor Umsetzung der entsprechenden
Korrektur nicht mehr zugute kommt.
Zudem kann eine Korrektur von Steuerdaten dazu führen,
dass steuerpflichtige Erträge bzw. steuerliche Vorteile in
einem anderen als eigentlich zutreffenden Veranlagungszeitraum
tatsächlich steuerlich veranlagt werden und sich
dies beim einzelnen Anleger negativ auswirkt

Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz
(InvStG) über die Ermittlung der
steuerlichen Angaben
An die Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft (nachfolgend die Gesellschaft).
Die Gesellschaft hat uns beauftragt, auf der Grundlage der von einem Abschlussprüfer nach § 44 Abs. 5 InvG geprüften
Rechnungslegung und des geprüften Jahresberichtes für das Investmentvermögen Bouwfonds European Residential für
den Zeitraum vom 1. Mai 2009 bis 30. April 2010 die steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 Investmentsteuergesetz
(InvStG) zu ermitteln und gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG eine Bescheinigung darüber abzugeben, ob die
steuerlichen Angaben mit den Regeln des deutschen Steuerrechts übereinstimmen.
Unsere Aufgabe ist es, ausgehend von der Rechnungslegung und den sonstigen Unterlagen der Gesellschaft für das
Bouwfonds European Residential die Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen
Steuerrechts zu ermitteln. Eine Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit dieser Unterlagen und der Angaben des Unternehmens
war nicht Gegenstand unseres Auftrags.
Im Rahmen der Überleitungsrechnung werden die Kapitalanlagen, die Erträge und Aufwendungen sowie deren Zuordnung
als Werbungskosten steuerlich qualifiziert. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an Zielfonds investiert hat, beschränkt
sich unsere Tätigkeit ausschließlich auf die korrekte Übernahme der für diese Zielfonds zur Verfügung gestellten steuerlichen
Angaben nach Maßgabe vorliegender Bescheinigungen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG. Die entsprechenden steuerlichen
Angaben wurden von uns nicht geprüft.
Die Ermittlung der steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG beruht auf der Auslegung der anzuwendenden
Steuergesetze. Soweit mehrere Auslegungsmöglichkeiten bestehen, oblag die Entscheidung hierüber den gesetzlichen
Vertretern der Gesellschaft. Wir haben uns bei der Erstellung davon überzeugt, dass die jeweils getroffene Entscheidung in
vertretbarer Weise auf Gesetzesbegründungen, Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur und veröffentlichte Auffassungen
der Finanzverwaltung gestützt wurde. Wir weisen darauf hin, dass eine künftige Rechtsentwicklung und insbesondere neue
Erkenntnisse aus der Rechtsprechung eine andere Beurteilung der gewählten Auslegung notwendig machen können.
Im vorliegenden Geschäftsjahr wurde ein Ertragsausgleich auf die ordentlichen Nettoerträge gerechnet.
Auf dieser Grundlage haben wir die steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des
deutschen Steuerrechts ermittelt.
München, den 19. Juli 2010
Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Schulz gez. Dr. Thalmeier
(Rechtsanwalt/Steuerberater) (Steuerberater)
55

Steuerliche Hinweise für in Österreich ansässige Anleger
Allgemeine Anmerkungen
Catella Bouwfonds European Residential wurde mit
24.10.2009 zum öffentlichen Vertrieb in Österreich zugelassen.
Ein steuerlicher Vertreter wurde bestellt und dem österreichischen
BMF gegenüber namhaft gemacht.
Catella Bouwfonds European Residential ist als ausländischer
Immobilienfonds im Sinne des § 42 Abs. 1 Immobilieninvestmentfondsgesetz
(ImmoInvFG) zu qualifizieren.
Als solcher gilt, ungeachtet der Rechtsform, jede einem ausländischen
Recht unterstehende Veranlagungsgemeinschaft
in Immobilien, die nach Gesetz, Satzung oder tatsächlicher
Übung nach den Grundsätzen der Risikostreuung im Sinne
des ImmoInvFG errichtet ist.
Catella Bouwfonds European Residential ist aus österreichischer
Sicht als weißer Immobilienfonds zu qualifizieren,
weil dessen Anteile im Rahmen eines öffentlichen Angebots
in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht vertrieben werden
und die tatsächlichen Erträge des Immobilienfonds dem BMF
gegenüber nachgewiesen werden sollen. In Ermangelung der
täglichen und der periodischen Lieferung bestimmter Daten
an die Österreichische Kontrollbank liegt jedoch kein Meldefonds
nach § 42 Abs. 1 in Verbindung mit § 40 Abs. 2 Ziffer 2
ImmoInvFG vor.
Folge der Qualifikation als weißer ausländischer Immobilienfonds
im Sinne des § 42 Abs. 1 ImmoInvFG ist, dass der
Immobilienfonds für steuerliche Zwecke als transparentes
56
Gebilde gilt. Auf Fondsebene erfolgt daher keine Besteuerung
in Österreich, vielmehr unterliegen die Anleger mit
ihren anteiligen Erträgen der Einkommens- oder der Körperschaftsbesteuerung.
Werden die Anteile im Privatvermögen
gehalten, erzielt der Anleger Einkünfte aus Kapitalvermögen,
die im Jahr des Zuflusses zu versteuern sind. Werden die
Anteile im Betriebsvermögen gehalten, sind die anteiligen
Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich zu erfassen.
Ausschüttung und ausschüttungsgleicher Ertrag
Grundsätzlich unterliegen der Besteuerung die tatsächliche
Ausschüttung und die ausschüttungsgleichen Erträge,
die am 30.8.2010 als zugeflossen gelten. Sofern die Ausschüttung
vor dem Zufluss der ausschüttungsgleichen
Erträge erfolgt, ist diese im Rahmen der Ermittlung der
ausschüttungs-gleichen Erträge als Abzugsposten zu
berücksichtigen. Ebenso sind im Rahmen der ausschüttungsgleichen
Erträge die nationalen Begünstigungsvorschriften
(insbesondere die Befreiung für 20% der
Aufwertungsgewinne) sowie die Bestimmungen der
Doppelbesteuerungsabkommen zu berücksichtigen. Die
ausschüttungsgleichen Erträge werden vom steuerlichen
Vertreter bis zum 30.8.2010 dem BMF gegenüber nachgewiesen
und können auf der Website des BMF
(https://www.bmf.gv.at) abgerufen werden. Dem Anleger
wird jedenfalls empfohlen, vor dem Ansatz der ausschüttungsgleichen
Erträge die Datenbanken des BMF zu
konsultieren.

Die steuerpflichtigen Grundlagen lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Bezeichnung Zuflussdatum Betrag in EUR
Natürliche Personen (Privatvermögen)
Ausschüttung (A) 2.8.2010 0,2800
ausschüttungsgleicher Ertrag (B) 30.8.2010 -0,2630
steuerpflichtiger Ertrag (Summe aus (A) und (B)) -0,0170
anrechenbare ausländische Ertragsteuern
Progressionsvorbehalt bei Option nach § 97 Abs. 4 EStG
0,0000
(einschließlich Ausschüttung)
Natürliche Personen (Betriebsvermögen)
0,3042
Ausschüttung (A) 2.8.2010 0,2800
ausschüttungsgleicher Ertrag (B) 30.8.2010 -0,2630
steuerpflichtiger Ertrag (Summe aus (A) und (B)) -0,0170
anrechenbare ausländische Ertragsteuern
Progressionsvorbehalt bei Option nach § 97 Abs. 4 EStG
0,0000
(einschließlich Ausschüttung)
Kapitalgesellschaften
0,3042
Ausschüttung (A) 2.8.2010 0,2800
ausschüttungsgleicher Ertrag (B) 30.8.2010 -0,2630
steuerpflichtiger Ertrag (Summe aus (A) und (B)) -0,0170
anrechenbare ausländische Ertragsteuern
Privatstiftungen
0,0000
Ausschüttung (A) 2.8.2010 0,2800
ausschüttungsgleicher Ertrag (B) 30.8.2010 -0,2630
steuerpflichtiger Ertrag (Summe aus (A) und (B)) -0,0170
anrechenbare ausländische Ertragsteuern 0,0000
Am Weinberg, Hamburg
57

Steuerliche Hinweise für in Österreich ansässige Anleger
Da die ausschüttungsgleichen Erträge grundsätzlich nach
österreichischen Vorschriften zu ermitteln sind, können die
in Österreich steuerpflichtigen Beträge daher von den in
Deutschland steuerpflichtigen Beträgen abweichen.
Modalitäten der Besteuerung
Bei Verwahrung der Anteile auf einem österreichischen Depot
(Inlandsverwahrung) unterliegt die Ausschüttung (A) der österreichischen
Kapitalertragsteuer von 25%. Mit der Erhebung der
Kapitalertragsteuer ist bei einer natürlichen Person (Privatvermögen,
Betriebsvermögen) grundsätzlich Endbesteuerungswirkung
verbunden. Die Aufnahme der Ausschüttung in die jährliche Steuererklärung
ist somit nicht notwendig, außer der Anleger übt die
Option zur Besteuerung zum Normalsteuersatz gemäß § 97
Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) aus. Der Anleger hat
jedoch den ausschüttungsgleichen Ertrag (B) im Rahmen seiner
jährlichen Steuererklärung (Veranlagung) zu besteuern. Bei
natürlichen Personen unterliegt der ausschüttungsgleiche Ertrag
dem besonderen Steuersatz und bei Kapitalgesellschaften dem
Körperschaftsteuersatz jeweils in Höhe von 25%. Bei Privatstiftungen
unterliegt der ausschüttungsgleiche Ertrag grundsätzlich
der Zwischenbesteuerung in Höhe von 12,5%.
Bei Verwahrung der Anteile auf einem ausländischen Depot
(Auslandsverwahrung) unterliegt die Summe aus der Ausschüttung
und dem ausschüttungsgleichen Ertrag bei einer
natürlichen Person (Privatvermögen, Betriebsvermögen)
dem besonderen Steuersatz von 25% (Veranlagungsendbesteuerung),
außer der Anleger übt die Option zur Besteuerung
zum Normalsteuersatz gemäß § 97 Abs. 4 EStG aus.
Die Summe aus der Ausschüttung und dem ausschüttungsgleichen
Ertrag sind im Rahmen der jährlichen Steuererklärung
(Veranlagung) zu erfassen.
Beim institutionellen Anleger (Kapitalgesellschaft, Privatstiftung)
unterliegt die Summe aus der Ausschüttung und
dem ausschüttungsgleichen Ertrag der Besteuerung im Rahmen
der jährlichen Veranlagung. Es ist der Körperschaftsteuersatz
von 25% (Kapitalgesellschaften) oder von 12,5% (Privatstiftungen)
anzuwenden. Eine allenfalls erhobene Kapitalertragsteuer
gilt als Vorauszahlung auf die Körperschaftsteuer.
Sicherungssteuer
Bei Verwahrung der Anteile auf einem österreichischen
Depot wird zum Kalenderjahresende oder im Fall des vorhe-
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rigen Verkaufs oder der Depotentnahme im Zeitpunkt des
Verkaufs bzw. der Entnahme grundsätzlich die Sicherungssteuer
von 25% einbehalten. Die Bemessungsgrundlage beträgt
6% (jährlich) oder 0,5% (monatlich) des Rücknahmewertes
der Anteilscheine. Die Höhe der Sicherungssteuer ist
somit 1,5% (jährlich) oder 0,125% (monatlich) des Rücknahmewertes
der Anteilscheine. Die Sicherungssteuer ist im
Rahmen der jährlichen Veranlagung auf die Steuerschuld des
Anlegers anzurechnen oder im Rahmen eines Antrages nach
§ 240 Abs. 3 Bundesabgabenordnung (BAO) dem Anleger
zurück zu erstatten.
Der Abzug der Sicherungssteuer unterbleibt, wenn der
Anleger seiner Offenlegungsverpflichtung nachgekommen
ist oder eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer anzuwenden
ist (Befreiungserklärung nach § 94 Ziffer 5 EStG für
Kapitalgesellschaften, Befreiung für Privatstiftungen nach §
94 Ziffer 11 EStG).
Ausländische Steuern
Ausländische Ertragsteuern können – bei Vorliegen der
Voraussetzungen der Doppelbesteuerungsabkommen –
grundsätzlich auf die Einkommen- oder Körperschaftsteuerschuld
des Anlegers im Rahmen der jährlichen Veranlagung
oder eines Antrags nach § 240 Abs. 3 BAO angerechnet werden.
Für das Fondsgeschäftsjahr, das am 30.4.2010 geendet
hat, können jedoch keine Steuern angerechnet werden.
Veräußerung der Anteile
Bei unterjähriger Veräußerung oder Rückgabe von Anteilen
fließen dem Anleger ausschüttungsgleiche Erträge zu, die
grundsätzlich nach den oben genannten Grundsätzen –
Stichwort: Qualifikation der Einkünfte, Steuersatz, Sicherungssteuer
– zu versteuern sind. Davon abweichend sind
jedoch die ausschüttungsgleichen Erträge grundsätzlich pauschal
zu ermitteln. Gemäß § 42 Abs. 1 ImmoInvFG in
Verbindung mit § 42 Abs. 2 Investmentfondsgesetz (InvFG)
ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Rücknahmepreis
im Zeitpunkt der Veräußerung (Rücknahme) und dem letzten
– im vorangegangen Kalenderjahr festgestellten – Rücknahmepreis,
mindestens jedoch 0,8% des Rücknahmepreises
im Zeitpunkt der Veräußerung (Rücknahme) für jeden
angefangenen Behaltemonat steuerpflichtig. In Anlehnung
an die Verwaltungspraxis ist jedoch der Ansatz der – auf
einen späteren Zeitpunkt (z.B. Ende des Fondsgeschäftsjah-

es, in dem die Veräußerung erfolgt) nachgewiesenen –
ausschüttungsgleichen Erträge ohne Aliquotierung möglich.
Eine – über die ausschüttungsgleichen Erträge hinaus
gehende – Wertsteigerung gilt im Privatvermögen als steuerpflichtiger
Spekulationsgewinn, sofern die Anteile innerhalb
eines Jahres seit deren Anschaffung veräußert oder zurückgegeben
werden. Bei im Betriebsvermögen gehaltenen
Anteilen ist die Wertsteigerung unabhängig von der Behaltedauer
steuerpflichtig. In beiden Fällen ist der Normalsteuersatz
anzuwenden.
Beschränkte Steuerpflicht
Mangels österreichischer Immobilien unterliegen beschränkt
steuerpflichtige Anleger grundsätzlich keiner
österreichischen Ertragsbesteuerung. Davon ausgenommen
kann jedoch der Erwerb der Anteile im Rahmen des inländischen
Betriebsvermögens – Stichwort: österreichische
Betriebsstätte – sein.
Unentgeltliche Übertragung der Anteile
Es wird keine Erbschafts- und Schenkungssteuer erhoben.
Zu beachten sind jedoch die Vorschriften über die Meldung
der Schenkungen nach § 121a BAO bzw. die Stiftungseingangsbesteuerung
bei unentgeltlicher Übertragung der Anteile
an eine Privatstiftung oder vergleichbare Rechtsmasse.
Zinsenrichtlinie
Mit Inkrafttreten der Richtlinie 2003/48/EG am 1.7.2005 unterliegen
auch österreichische Anleger deren Bestimmungen. Sofern
daher die Anteile auf einem ausländischen Depot verwahrt
werden, kann es zu einem Informationsaustausch oder der
Einbehaltung der EU-Quellensteuer kommen. Hinsichtlich
weiterer Ausführungen wird auf die steuerlichen Hinweise für
deutsche Anleger zur Zinsinformationsverordnung verwiesen.
Hinweis
Die vorstehenden Ausführungen stellen eine komprimierte Zusammenfassung
der steuerlichen Konsequenzen für österreichische
Anleger dar. Den Ausführungen liegt die Rechtslage
zum 30.4.2010 zugrunde. Zusätzlich ist darauf hinzuweisen,
dass es zur steuerlichen Beurteilung von Anteilen an ausländischen
Immobilienfonds noch keine höchstgerichtlichen Urteile
und auch noch keine gesicherte Verwaltungspraxis gibt. In den
Investmentfondsrichtlinien 2008 bleiben viele Fragen hinsichtlich
der Besteuerung der Immobilienfonds, einschließlich der
Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge, ungeklärt. Es
kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass eine Änderung
hinsichtlich der Ermittlung der steuerpflichtigen Erträge aus
der Beteiligung an einem ausländischen Immobilienfonds
infolge der Änderung der Gesetzgebung, der Rechtsprechung
oder der Verwaltungspraxis eintritt. Die Folgen aus einer
solchen abweichenden Auffassung der Finanzverwaltung sind
daher ausschließlich vom Anleger zu tragen.
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Gremien
Kapitalanlagegesellschaft
Catella Real Estate AG
Kapitalanlagegesellschaft
Alter Hof 5
D-80331 München
Telefon +49-89-189 16 65-0
Telefax +49-89-189 16 65-66
Handelsregister: Amtsgericht München
Handelsregisternummer: HRB 169 051
Gründung
18.1.2007
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital am 30.4.2010
2.500 TEUR
Haftendes Eigenkapital am 30.4.2010
2.435 TEUR
Aufsichtsrat
Johan Ericsson (Vorsitzender)
Catella Financial Advisory AB, Schweden
Group Chief Executive
Ando Wikström (stellvertretender Vorsitzender)
Catella Financial Advisory AB, Schweden
Deputy Chief Executive/CFO
Anders Ek
Selbständiger Berater (Senior Advisor)
Heimo Leopold
Vermögensverwalter
Lennart Schuss
Catella Corporate Finance AB, Schweden
Chief Executive Officer
Paul Vismans
Selbständiger Berater
60
Vorstand
Dr. Andreas Kneip (Vorstandssprecher)
Bernhard Fachtner
Henrik Fillibeck (seit 1.1.2010)
Jürgen Werner (seit 1.1.2010)
Gesellschafter
Catella Property Fund Management AB, Schweden (94,5%)
Tellaca Sweden under avveckling AB, Schweden (5,5%)
Depotbank
CACEIS Bank Deutschland GmbH
Lilienthalallee 34-36
D-80939 München
Gezeichnetes Kapital am 31.12.2009
5.113 TEUR
Haftendes Eigenkapital am 31.12.2009
182.018 TEUR
Abschlussprüfer
PricewaterhouseCoopers AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Elsenheimerstraße 33
80687 München

Sachverständigenausschuss
Stefan Brönner
Dipl.-Kfm. / MRICS / Chartered Surveyor
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Gutachter für die Fonds Focus Nordic Cities, Bouwfonds
European Residential, Focus HealthCare und Catella MAX.
Klaus-Peter Keunecke
Dr.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Vorsitzender des Sachverständigenausschusses.
Anlageausschuss
Frank Menz
Dominik Schlarmann
Michael Tröller
Florian Lehn
Dipl.-Ing. (FH)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Gutachter für die Fonds Focus Nordic Cities, Bouwfonds
European Residential, Focus HealthCare und Catella MAX –
stellvertretender Vorsitzender.
Stefan Wicht
Dipl.-Ing., Architekt
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Gutachter für die Fonds Focus Nordic Cities, Bouwfonds
European Residential, Focus HealthCare und Catella MAX.
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Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft
Alter Hof 5
D-80331 München
Deutschland
Tel: +49 (0)89 189 16 65 - 0
Fax: +49 (0)89 189 16 65 - 66
Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH
Potsdammer Straße 58
10785 Berlin
Deutschland
Tel: +49 (0)30 59 00 97 - 60
Fax: +49 (0)30 59 00 97 - 89