Bouwfonds European Residential - Catella Real Estate AG
Bouwfonds European Residential - Catella Real Estate AG
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<strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong><br />
Offener Immobilienfonds<br />
Jahresbericht zum 30. April 2010
Kennzahlen „Auf einen Blick“<br />
Fondsvermögen Stand 30.4.2010 Stand 30.4.2009<br />
Fondsvermögen netto 166.663 97.717 TEUR<br />
Fondsvermögen brutto (Fondsvermögen netto zzgl. Kredite) 188.963 97.717 TEUR<br />
Netto-Mittelzufluss 1 67.946 45.926 TEUR<br />
Finanzierungsquote 2 18,2 0,0 %<br />
Immobilienvermögen<br />
Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte) 141.647 83.669 TEUR<br />
davon direkt gehalten 118.095 80.410 TEUR<br />
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 23.552 3.259 TEUR<br />
Anzahl der Fondsobjekte gesamt 15 6<br />
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 3 1<br />
davon im Bau/Umbau 1 1<br />
Veränderungen im Immobilienportfolio<br />
Ankäufe von Objekten 9 4<br />
Verkäufe von Objekten 0 0<br />
Vermietungsquote 3 94,1 81,0 %<br />
Liquidität<br />
Brutto-Liquidität 50.994 14.584 TEUR<br />
Gebundene Mittel 4 18.384 10.340 TEUR<br />
Netto-Liquidität 5 32.610 4.243 TEUR<br />
Liquiditätsquote 6 19,566 4,342 %<br />
Wertentwicklung (BVI-Rendite) 7,8<br />
Geschäftsjahr 3,8 4,5 %<br />
seit Auflage 9 9,3 5,3 %<br />
Anteile<br />
Umlaufende Anteile 15.835.175 9.308.147 Stück<br />
Anteilwert 10 10,52 10,50 EUR<br />
Ausschüttung<br />
Tag der Ausschüttung 2.8.2010 3.8.2009<br />
Ausschüttung je Anteil 0,28 0,37 EUR<br />
Total Expense Ratio (TER) 0,72 0,70 %<br />
Auflage des Fonds: 27. 12. 2007<br />
ISIN: DE000A0M98N2<br />
WKN: A0M98N<br />
Internet: www.catella-realestate.de<br />
1 im Berichtszeitraum 1.5.2009 bis 30.4.2010, im Vorjahr 1.5.2008 bis 30.4.2009<br />
2 Summe Kredite bezogen auf Summe der Verkehrswerte aller direkt und indirekt gehaltenen Objekte<br />
3 auf Basis Jahres-Bruttosollmietertrag<br />
4 Gebundene Mittel: für die nächste Ausschüttung vorgesehene Mittel, für Ankäufe und Bauvorhaben reservierte Mittel, Bewirtschaftungskosten,<br />
Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben, Verbindlichkeiten aus anderen Gründen und kurzfristige Rückstellungen<br />
5 Brutto-Liquidität abzüglich gebundener Mittel<br />
6 Netto-Liquidität bezogen auf Fondsvermögen netto<br />
7 Berechnungsmethode nach Unterlagen des Bundesverbandes Investment und Asset Management e. V. (BVI):<br />
Berechnungsgrundlage: Anlage, Endbewertung und Ertragswiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage)<br />
8 Die jeweilige historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung.<br />
9 Angabe zum 30.4.2010 für den Zeitraum vom 27.12.2007 bis 30.04.2010, Angabe zum 30.4.2009 für den Zeitraum vom 27.12.2007 bis<br />
30.4.2009<br />
10 Abweichend zum Jahresbericht per 30.4.2009 wird auf einen Ausweis des Ausgabe- bzw. Rücknahmepreises verzichtet, da derzeit weder ein<br />
Ausgabeaufschlag noch ein Rücknahmeabschlag erhoben wird und somit sowohl der Ausgabe- als auch der Rücknahmepreis dem Anteilpreis<br />
entsprechen.<br />
5
Inhaltsverzeichnis<br />
05 Kennzahlen „Auf einen Blick“<br />
08 Bericht der Fondsverwaltung<br />
18 Übersicht Renditen, Bewertung, Vermietung<br />
20 Entwicklung des Fonds (Mehrjahresübersicht)<br />
20 Entwicklung der Renditen (Mehrjahresübersicht)<br />
22 Entwicklung des Fondsvermögens<br />
24 Vermögensaufstellung zum 30. April 2009<br />
28 Immobilienverzeichnis<br />
32 Übersicht Verkehrswerte und Mieten<br />
36 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe<br />
37 Bestand der Liquidität<br />
38 Ertrags- und Aufwandsrechnung<br />
42 Berechnung der Ausschüttung<br />
43 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers<br />
44 Steuerliche Hinweise<br />
56 Steuerliche Hinweise für in Österreich ansässige Anleger<br />
60 Gremien<br />
Die Objekte in diesem Jahresbericht wurden fotografiert von Herrn Werner Popp<br />
(ausgenommen Pilestredet 57, Oslo)<br />
7
Bericht der Fondsverwaltung<br />
Bericht des Fondsmanagements<br />
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen<br />
Die Volkswirtschaften der Eurozone befinden sich in einer<br />
schwierigen Phase. Wurde in den letzten Monaten immer<br />
wieder eine beginnende Erholung aus der schweren Rezession<br />
Ende 2008 und Beginn 2009 herbeigesehnt, kann eine<br />
Trendumkehr noch nicht beobachtet werden. Das bescheidene<br />
BIP Wachstum in der EU im dritten Quartal 2009 von<br />
0,4% konnte im vierten Quartal bereits nicht mehr gehalten<br />
werden. Mit -4.2% realem BIP- Rückgang erwirtschaftete die<br />
EU 2009 ein Negativrekord, auch der Welthandel verbuchte<br />
mit einem Minus von 9.4% die größte Kontraktion seit dem<br />
Zweiten Weltkrieg. 1<br />
Aktuelle BIP-Zahlen für Deutschland im ersten Quartalsbericht<br />
2010 2 und Klimaindikatoren wie der Economic Sentiment<br />
Indicator von Eurostat 3 oder der Ifo Geschäftsklimaindex<br />
4 weisen zwar positive Vorzeichen auf, sind aber vor<br />
dem Hintergrund des enormen Wirtschaftseinbruches durch<br />
die Finanzkrise vorsichtig zu interpretieren.<br />
Zwar konnte die EU-Industrieproduktion in den letzten neun<br />
Monaten kontinuierlich gesteigert werden, befindet sich aber<br />
noch 12% unter dem Mittel von 2007. 5 Der Eurostat-Index<br />
für die Kapazitätsauslastung im verarbeitenden Gewerbe lag<br />
im September 2009 mit 69,5 auf dem niedrigsten Niveau seit<br />
Aufzeichnungsbeginn 1986, aktuell erreicht der Indikator<br />
75,5. 6 Die Inflationsrate, die 2009 aufgrund eingebrochener<br />
Rohstoffpreise noch nahe der Null-Prozent Marke verweilte,<br />
ist gegenwärtig wieder leicht gestiegen, preistreibende Faktoren<br />
sind noch unkritisch.<br />
Mittelfristprognosen von Consensus Economics und Rabobank<br />
für die Eurozone fassen wir kurz tabellarisch zusammen<br />
(alle Angaben 7 in %):<br />
8<br />
2009 2010 2011<br />
Rabobank 8 BIP -4 1,2 1,6<br />
CPI 0,3 1,2 1,3<br />
AL-Quote 9,4 10,2 10,0<br />
Consensus 9 BIP -4 1,1 1,5<br />
CPI 0,3 1,3 1,4<br />
AL-Quote 9,4 10,3 10,3<br />
1 Economist Intelligence Unit, Country Report <strong>European</strong> Union<br />
March 2010<br />
2 0,2%, Rabobank Monthly Outlook May 2010<br />
3 Eurostat, Business and Consumer Surveys April 2010<br />
4 Ifo Konjunkturtest April 2010<br />
5 Rabobank Monthly Outlook May 2010<br />
2010 werden weitere Herausforderungen auf die Europäische<br />
Union und die Eurozone zukommen. Insbesondere Staaten<br />
mit einem ausgeglichenen Haushalt wie Schweden und exportorientierte<br />
Ökonomien wie die Niederlande und<br />
Deutschland können in einem schwierigen wirtschaftlichen<br />
Umfeld ihre Wettbewerbsvorteile zu weiterem Wachstum<br />
nutzen. Auch das ressourcenreiche Norwegen ist bei nachhaltiger<br />
Verfolgung der Sparziele gut aufgestellt, aus der<br />
Krise kam das Land mit -1,5% BIP-Wachstum vergleichsweise<br />
glimpflich.<br />
Die Ausrichtung des <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong><br />
spiegelt hinsichtlich der regionalen Schwerpunktsetzung als<br />
auch der Produktkombination, die auf hohe Ertragsstabilität<br />
ausgerichtete Strategie wider. Die taktische Allokation in<br />
Ländern mit einer hohen direkten Rendite wie Deutschland<br />
und Schweden ist Ergebnis eines Cashflow präferierenden<br />
Investmentansatzes.<br />
Immobilieninvestmentmärkte<br />
Ein gesunder Kreditsektor ist für die Immobilienbranche entscheidend.<br />
Die Stabilisierung der Kreditmärkte im Verlauf<br />
des Jahres 2009 führte zu einer deutlichen Reduktion der<br />
Marktvolatilität, die Ende 2008 ihren Höhepunkt erreichte.<br />
Entsprechend waren deutliche Rückgänge bei den Risikoaufschlägen<br />
im Berichtszeitraum zu verzeichnen gewesen.<br />
Ein prominentes Beispiel ist der Spread der US Fed zum<br />
Libor (TED Spread), der 2008 zeitweise über 450 Basispunkte<br />
aufwies, aktuell aber wieder um ein „Normalniveau“ von<br />
20 bis 30 Basispunkten schwankt. 10<br />
Aktuelle Renditen und Prognosen für wichtige Zinsinstrumente<br />
geben wir im Folgenden tabellarisch wieder (alle Angaben in %): 8<br />
Apr. 2010 +3 M +6 M +12 M<br />
EZB-Refi 1,00 1,00 1,0 1,25<br />
3-M. EURIBOR 0,65 0,72 1,15 1,58<br />
10-J. SWAP 3,17 3,18 3,35 3,50<br />
30-J. SWAP 3,49 3,48 3,57 3,79<br />
Das Investmentumfeld im Segment der Wohnimmobilien ist<br />
europaweit durchaus als stabil zu bezeichnen. Eingangsfaktoren<br />
etwa sind im Gegensatz zu Büroimmobilien nicht<br />
signifikant nach oben gegangen. In den meisten europäi-<br />
6 Eurostat, Current level of capacity utilization in manufacturing industry<br />
7 BIP Bruttoinlandsprodukt, CPI consumer price index, AL Arbeitslosen<br />
8 Rabobank Research 2010<br />
9 Consensus Economics, Consensus Forecast May 2010<br />
10 Bloomberg Preview Mai 2010
schen Ländern verharren sie auf einem Niveau leicht oberhalb<br />
der „vor Lehman“ Periode, teilweise sogar unverändert.<br />
Die relative Stabilität der Wohninvestmentmärkte erklärt sich<br />
zu einem Großteil aus der Nicht-Substituierbarkeit des<br />
Gutes „Wohnen“. Es gibt keine Alternative zum essenziell<br />
wichtigen Wohnraum, auch in Zeiten steigender Arbeitslosigkeit.<br />
Diese Sicherheit führt auf der anderen Seite dazu, dass europäische<br />
institutionelle Investoren ihre Wohnbestände meist<br />
im Portfolio belassen und folglich die Liquidität in diesem<br />
Investmentsegment aktuell niedriger ist als vor der Finanzkrise.<br />
Schätzungen der INREV 1 zufolge suchen Wohnimmobilienfonds<br />
mit einem Volumen von ca. 5,1 Mrd. EUR 2010<br />
den Exit. 2<br />
Hypothekenzinsen sind europaweit aktuell auf historisch<br />
niedrigem Niveau. Das verleitet Eigentümer von Wohnungsbeständen<br />
ihre Wohnungen mittels Einzelprivatisierungen<br />
zu veräußern, um so eine höhere Gesamtrendite zu erzielen.<br />
Dieses Phänomen wirkt sich entsprechend positiv auf Multiplikatoren<br />
von Wohnbeständen am Investmentmarkt aus. Es<br />
ist aber zu erwarten, dass diese Marktteilnehmer bei einem<br />
Zinsanstieg das Marktsegment verlassen werden.<br />
Das Anlageprodukt „Wohnen-zur-Miete“ ist charakteristisch<br />
ein Core-Produkt und bringt Stabilität auch in den größten<br />
Rezessionen seit 1929. Wohninvestments sind zwar nicht<br />
vollständig immun gegen schwere Krisen, sie bringen aber<br />
gerade in solchen volatilen Perioden Stabilität in ein Investmentportfolio<br />
aus z. B. Aktien, Anleihen und Gewerbeimmobilien.<br />
Insbesondere in Deutschland ist aktuell eine Vielzahl<br />
von neuen Wohnungsfonds am Markt, die dieses<br />
attraktive Risiko-Rendite Profil anstreben. Auch ist Wohnen<br />
wieder stärker in den Investmentfokus von „HNWI“ und Family<br />
Offices gerückt, die am Investmentmarkt aktiv sind, vor<br />
allem in Deutschland, Frankreich, den Niederlanden und<br />
Schweden.<br />
Immobilienmärkte<br />
Die Zielländer wiesen für das Jahr 2009 ein durchschnittliches<br />
Wirtschaftswachstum von ca. -5% (Deutschland),<br />
-4% (Niederlande), -2,2% (Frankreich) und -3,1% (Belgien)<br />
auf. 3<br />
1 INREV ist die <strong>European</strong> Association for Investors in Non-listed<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Vehicles.<br />
2 Fund Termination Study 2009, INREV Sept. 2009<br />
3 Eurostat, Selected Principal <strong>European</strong> Economic Indicators<br />
4 IVD, Wohnpreisspiegel 2009/2010<br />
5 IPD Multinational Index 2009 – Update IV 2010, TR: Total Return,<br />
DR: Direct Return, TR-Index Total Return Index 2009<br />
Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen ist jedoch<br />
deutlich positiver, da oftmals auch ein antizyklisches Investment<br />
in Wohnmärkte seitens des Staates wie etwa in Frankreich<br />
zu beobachten ist. Mieten hingegen werden kaum vom<br />
Wirtschaftswachstum beeinflusst, dafür aber umso mehr von<br />
politischen Rahmenbedingungen. Im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien<br />
ist daher im Wohnbereich ein Rückgang von<br />
Mietpreisen nicht zu beobachten.<br />
Als Langfristindikator im Wohnimmobiliensegment ist die<br />
Entwicklung der Haushaltszahlen von besonderem strategischem<br />
Interesse. Tendenziell weist dieser Indikator eine<br />
Zunahme in den Zielländern des BER auf. Diesem Nachfragemoment<br />
ist aufgrund wachsender Haushaltszahlen das<br />
Wohnungsangebot gegenüberzustellen. Eine grobe nationale<br />
Betrachtung reicht hier aber nicht aus, so dass eine granular<br />
regionale Analyse auf europäischer Ebene vonnöten ist:<br />
Denn in Regionen mit einem hohen Haushaltswachstum<br />
und einem geringen Angebot wird nachhaltig ein Druck auf<br />
Mieten und Preise entstehen, welcher einen langfristigen<br />
positiven Einfluss auf das Risiko-Rendite Profil hat.<br />
2009 haben sich die Preise für Wohnimmobilien in unseren<br />
Zielländern folgendermaßen entwickelt:<br />
Deutschland Bundesweit war ein leichter Preisrückgang zu<br />
verspüren, der sich aber innerhalb üblicher Preisschwankungen<br />
bewegte. Für Bestandsimmobilien wurden durchschnittliche<br />
Preisabschläge von 1% bis 2% verzeichnet, während<br />
Wohnneubauten im Preisgefüge stagnierten. In beiden<br />
Bereichen sind aber deutliche regionale Unterschiede zu<br />
beobachten. Für die Großstädte wurden mitunter Preisanstiege<br />
von bis zu 4% erfasst.<br />
Die Mietpreisentwicklung zeigt sich im gesamtdeutschen<br />
Vergleich mit einem Plus von 0,9% als relativ konstant. Die<br />
Großstädte verzeichnen sogar einen durchschnittlichen Anstieg<br />
von 1,9%, der auf die geringe Bautätigkeit bei gleichzeitigem<br />
Zuzug in die Ballungsräume zurückzuführen ist.<br />
Strukturschwache ländliche Regionen hingegen erleben steigenden<br />
Leerstand und leichten Mietpreisrückgang. 4<br />
IPD: 5,3% TR, 4,2% DR, 178 TR-Index 5<br />
Frankreich Der Preisanstieg für Bestandswohn immobilien<br />
verlief mit durchschnittlich 4% positiv. Dabei konnten aber<br />
durchaus beträchtliche regionale Unterschiede verzeichnet<br />
werden (z. B. Toulon -3,6%, Nizza -1,2% vs. Paris +10,8%).<br />
9
Bericht der Fondsverwaltung<br />
Bericht des Fondsmanagements<br />
Entsprechend stellt sich die Preisentwicklung französischer<br />
Wohnungsmieten dar. Der leichte Anstieg von 0,9% verteilt<br />
sich ungleichmäßig auf die Städte und Regionen. Während<br />
beispielsweise Paris, Montpelliers und Lyon eine Entwicklung<br />
von plus 1,1% bis 2,9% zeigen, stagnieren die Mieten in<br />
Grenoble (-0,1%) und Toulouse (+0,3%) .1<br />
IPD: 0,1% TR, 3,7% DR, 160 TR-Index 2<br />
Niederlande Die Preise für Wohnimmobilien haben sich aktuell<br />
nach einem turbulenten Jahr 2009 wieder erholt. Im Vergleich<br />
zum selben Zeitraum des Vorjahres wurde in allen<br />
Quartalen 2009 eine Preissenkung festgestellt, wobei im<br />
zweiten Quartal mit ca. -5% der höchste Rückgang verzeichnet<br />
wurde. Im Vergleich erstes Quartal 2010 zu erstes Quartal<br />
2009 ist der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien in<br />
den Niederlanden jedoch wieder um 1,7% gestiegen. 3 Der<br />
Mietmarkt kann im Jahresmittel ein Preiswachstum von<br />
2,8% verbuchen. 4<br />
IPD: -2,2% TR, 3,7% DR, 435 TR-Index 2<br />
Norwegen Wohnimmobilien erfuhren in Norwegen 2009<br />
einen Preisaufschwung von 1,9%. Während frei stehende<br />
Ein- und Zweifamilienhäuser 1,2% und Reihenhäuser 1,6%<br />
zulegen konnten, waren es bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern<br />
sogar 4,2%. Insbesondere die Region Oslo und<br />
Westnorwegen (exkl. Bergen) registrierten überdurchschnittliche<br />
Preisanstiege. 5 Im Quartalsvergleich des Jahres<br />
2009 stiegen die Mieten in nahezu allen Großstädten an. In<br />
Oslo stieg die durchschnittliche Monatsmiete um 1,3% an,<br />
in Bergen, Trondheim, Stavanger und Tromsø ließen sich<br />
1,1% realisieren. 6<br />
IPD: 3,8% TR, 5,3% DR, 104 TR-Index 2<br />
Schweden Das Land verzeichnet derzeit einen konstanten<br />
Preisanstieg: Der Kaufpreis von Ein- und Zweifamilienhäusern<br />
liegt im Dreimonatszeitraum Dezember 2009 bis<br />
Februar 2010 im gesamten Land 9% höher, als im Vorjahreszeitraum.<br />
Die höchsten Anstiege finden sich in den Metropolen<br />
Göteborg, Malmö und Stockholm sowie dem Stockholmer<br />
Umland mit Anstiegen von bis zu 16%. 7 Mietpreise<br />
haben nach einer Steigerung um 2,7% im Jahr 2008 auch im<br />
Folgejahr nochmals angezogen und liegen in 2009 um 3,3%<br />
höher. 8<br />
IPD: 13,9% TR, 3,5% DR, 436 TR-Index 2<br />
10<br />
1 FNAIM, Clameur<br />
2 IPD Multinational Index 2009 – Update IV 2010, TR: Total Return,<br />
DR: Direct Return, TR-Index 2009<br />
3 Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen<br />
NVM, NVM-cijfers van het 1 kwartaal 2010 voor heel Nederland;<br />
Transactiecijfers Nederland 1 kwartaal 2010<br />
Strategische Ausrichtung des<br />
<strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong><br />
Bei Auflage des Fonds im April 2008 wurde die folgende<br />
Länderallokation für die ersten drei Jahre angestrebt:<br />
Deutschland (30-50%)<br />
Frankreich (30-50%)<br />
Benelux (10-40%)<br />
Aktuell erreicht der Fonds folgende Allokation:<br />
Deutschland (82%)<br />
Skandinavien (12%)<br />
Frankreich (6%).<br />
Diese leichte „Kursänderung“ ist Ergebnis unseres aktiven<br />
Investment Managements vor dem Hintergrund des „Lehman-Kollaps“<br />
und der daraufhin eintretenden Finanzkrise.<br />
Die Präferenz für hohe Cashflow Renditen über Wertsteigerung<br />
führen zu einer taktischen Überallokation in Deutschland<br />
und Skandinavien. Die Core-Investmentstrategie des<br />
Fonds bleibt unverändert.<br />
Zusätzlich kann der Fonds bis zu 10% des Fondsvermögens<br />
in anderen Ländern des Europäischen Wirtschaftsraums<br />
sowie der Schweiz investieren. Da der Fonds jedoch grundsätzlich<br />
eine regionale Strategie verfolgt, bei der gezielt in<br />
Regionen mit einem überdurchschnittlichen Wachstum investiert<br />
werden soll, ist es ebenso wichtig, die regionale<br />
Allokation zu betrachten. Bei Auflage des Fonds im April<br />
2008 wurde die folgende ökonomische Diversifikation für<br />
die ersten drei Jahre angestrebt:<br />
Dienstleistungs-Regionen (40-60%)<br />
High-Tech-Regionen (20-30%)<br />
Finanzdienstleistungs-Regionen (20-30%)<br />
Regierungs- und Verwaltungsstandorte (10-20%).<br />
Die aktuelle Ökonomische Diversifikation des <strong>Bouwfonds</strong><br />
<strong>European</strong> <strong>Residential</strong> ist folgendermaßen:<br />
Dienstleistungs-Regionen (22%)<br />
Finanzdienstleistungs-Regionen (55%)<br />
Regierungs- und Verwaltungsstandorte (15%)<br />
Regionen, in denen kein Sektor die Wertschöpfung dominiert<br />
(8%).<br />
4 Centraal Bureau voor de Statistiek, Consumentenprijzen;<br />
de gemiddelde verhoging woninghuur in Nederland<br />
5 Statistisk Sentralbyrå: Boligprisindeksen 2010<br />
6 Statistisk Sentralbyrå: Leiemarkedsundersøkelsen, 4. kvartal 2009<br />
7 SCB – Statistica Centralbyrån: Småhusbarometern t.o.m. februari 2010<br />
8 SCB – Statistica Centralbyrån
Wir werden auch vor dem Hintergrund anhaltender Unsicherheit<br />
die Allokation auf Core–Cluster wie Regierungsund<br />
Verwaltungsstandorte und diversifizierte Regionen<br />
taktisch erhöhen.<br />
Seitens der Produktstrategie investiert der Fonds in Mietwohnungen<br />
(80-90%) sowie in Nischenmärkte wie z.B.<br />
Seniorenwohnungen, „Serviced Apartments“ und Studentenwohnungen<br />
(10-20%). Um den Investoren ein zusätzliches Renditepotential<br />
zu bieten, erlaubt der Fonds auch Privatisierungen.<br />
Diese sind jedoch auf 20% begrenzt. Schließlich erlaubt der<br />
Fonds auch eine Investition in Entwicklungsprojekte bis maximal<br />
20% (ohne Projektentwicklungsrisiko).<br />
Die aktuelle Produkt-Diversifikation stellt sich wie folgt dar:<br />
Serviced Apartments 4,91%<br />
Mietwohnungen 95,09%<br />
Der Fonds wird in anhaltenden Krisenzeiten Studentenwohnungen<br />
und Senioren Wohnungen taktisch übergewichten.<br />
Entwicklung zur Hälfte des Geschäftsjahres<br />
Die Joint Venture Partner <strong>Bouwfonds</strong> und <strong>Catella</strong> haben<br />
weiterhin die Zusammenarbeit optimiert. Wohnimmo bilienfonds<br />
wie der <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong>, die aktiv<br />
gemanagt werden, verursachen mehr Aufwand als Gewerbeimmobilien.<br />
Dies betrifft sowohl das Performance<br />
Management, wofür <strong>Bouwfonds</strong> zuständig ist, als auch die<br />
Fondsadministration, für die <strong>Catella</strong> verantwortlich ist. Beiden<br />
Partnern gelingt es jedoch in ihrem Kooperationsmodell<br />
die Kosten für die Investoren auf ein Niveau vergleichbar mit<br />
Gewerbefonds zu bringen. Außerdem sind die Akquisitionen<br />
des <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong> in Skandinavien<br />
durch Einbindung des Akquisitionsteams von <strong>Catella</strong> <strong>Real</strong><br />
<strong>Estate</strong> Kapitalanlagegesellschaft umgesetzt worden.<br />
Die Vertriebskooperation mit Robeco (wie <strong>Bouwfonds</strong> eine<br />
100% Tochter der Rabobank) hat sich auf das eingesammelte<br />
Eigenkapital äußerst positiv ausgewirkt. Anfänglich wurde<br />
im Rahmen dieser Kooperation mit einer Warteliste gearbeitet,<br />
jedoch wurde am 10.2.2010 ein „Cash Stopp“ (Aussetzung<br />
der Ausgabe von Anteilsscheinen) vollzogen. Seitdem<br />
wird auf Eigenkapitalseite mit einer Reservierungsliste gearbeitet.<br />
Am Ende des Geschäftsjahres belief sich das Volumen<br />
dieser Reservierungsliste auf 127 Mio. EUR.<br />
Zur Vermeidung von Überliquidität und dem damit einhergehenden<br />
Performanceverlust hat <strong>Bouwfonds</strong> vor dem „Cash<br />
Stopp“ den Anteil als Seed Investor reduziert. <strong>Bouwfonds</strong><br />
wird im kommenden Geschäftsjahr diese Position in Abstimmung<br />
mit den Fondsanlegern wieder aufbauen.<br />
Performance und Liquidität<br />
Das Geschäftsjahr wurde mit einer Gesamtrendite (gemäß<br />
BVI-Methode) von 3,8% abgeschlossen. Somit ist der<br />
<strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong> einer der erfolgreichsten<br />
Fonds in der Offenen Immobilienfondswelt. In einem durchaus<br />
volatilen Kapitalmarktumfeld bewies der Fonds in den<br />
ersten fünf Monaten Stabilität und konnte dann durch neue<br />
Mittelzuflüsse und neue Akquisitionen in sechs Immobilien-<br />
Portfolien ein Wachstum des Fondsvolumens von 98 Mio. EUR<br />
auf 167 Mio. EUR verzeichnen. Vom Oktober 2009 bis zum<br />
„Cash Stopp“ am 10.2.2010 war der Fonds aufgrund hoher<br />
Investorennachfrage von Überliquidität geprägt. Ohne diese<br />
zeitweilige Überliquidität wäre die Performance um etwa<br />
60 Basispunkte höher.<br />
Fondsperformance – Einfluss der Überliquidität auf BVI<br />
Rendite<br />
BVI<br />
Cashflowrendite - Bestandsportfolio 5,3%<br />
Zinseinkünfte 0,4%<br />
Gebühren und Fondskosten -0,9%<br />
Fremdkapitalkosten -0,8%<br />
Wertsteigerung (Gutachten) 1,0%<br />
Strategische Liquidität -0,6%<br />
Überliquidität -0,6%<br />
BVI Performance 2009/2010 3,8%<br />
11
Bericht der Fondsverwaltung<br />
Bericht des Fondsmanagements<br />
Neuakquisitionen<br />
Der Schwerpunkt bei Neuakquisitionen (sechs Projekte, Verkehrswertvolumen<br />
61,9 Mio. EUR) lag mit vier Ankäufen in<br />
Deutschland (Verkehrswertvolumen 46,2 Mio. EUR). Grund<br />
dafür war die Möglichkeit des Erwerbs von qualitativ<br />
neuwertigen Objekten zu attraktiven Cashflow Renditen.<br />
Darüber hinaus konnte mit dem Erwerb von Immobilien in<br />
Oslo (Verkehrswert 10,2 Mio. EUR) und Stockholm (Verkehrswert<br />
6,9 Mio. EUR) die Diversifikation des Portfolios<br />
weiter erhöht werden. Mit dem Ankauf eines Boardinghouse<br />
und einer Studentenwohnanlage wurde die Investitionsstrategie<br />
des <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong>, kleinteilig auch<br />
in Nischenprodukte des europäischen Wohnungsmarktes zu<br />
investieren, umgesetzt.<br />
Berlin: Es handelt sich um drei Objekte mit insgesamt<br />
73 Wohn- und drei Gewerbeeinheiten, die im Zeitraum 1987<br />
bis 1988 unter der Regie des bekannten Architekten Prof.<br />
Hans Kollhoff errichtet worden sind. Das Gebäudeensemble<br />
liegt im Berliner Bezirk Charlottenburg in unmittelbarer<br />
Nachbarschaft zum Schloss Charlottenburg mit dem angrenzenden<br />
Schlossgarten.<br />
Karben (Frankfurt am Main): Karben ist hinter Friedberg,<br />
Bad Vilbel und Bad Nauheim die viertgrößte Stadt des<br />
Wetteraukreises, der Teil des unmittelbaren Speckgürtels der<br />
Stadt Frankfurt ist. Bei der Wohnanlage handelt es sich um<br />
126 Wohneinheiten verteilt auf 14 Gebäude, die in drei Bauabschnitten<br />
in den Jahren 1997 bis 2002 errichtet wurden. Die<br />
Objekte wurden aus einem Insolvenzverfahren erworben.<br />
Hannover: Bei dem aus fünf Objekten bestehenden Portfolio<br />
aus den Baujahren 1982, 1991 (2x), 1994 und 1998 handelt<br />
es sich um Wohnobjekte mit insgesamt 252 Wohneinheiten<br />
in zentralen und bevorzugten Wohnlagen in den Hannoveraner<br />
Stadtteilen Bemerode und Stöcken sowie in den<br />
unmittelbar an die Stadtgrenze angrenzenden Städten<br />
Langenhagen und Laatzen.<br />
Marburg: Insgesamt verteilen sich 352 Studentenzimmer auf<br />
161 Wohnungen in drei Objekten an zwei verschiedenen<br />
Mikrostandorten in der Universitätsstadt Marburg. Sämtliche<br />
Wohnungen verfügen über separate Badezimmer und<br />
Küchen. Mittels einer Verwaltungseinheit im Objekt sind<br />
einzelne Mietverträge mit den Studenten geschlossen (kein<br />
Betreiberkonzept). Die Objekte wurden 1936 als Kasernen<br />
errichtet. Die Kernsanierung und Umnutzung der Objekte<br />
12<br />
erfolgte 1996. Der Übergang Nutzen Lasten erfolgt erst im<br />
neuen Geschäftsjahr.<br />
Oslo: Das 2009 sanierte Objekt in der Pilestredet (attraktive<br />
Lage im Diplomatenviertel) in Oslo wird mit 30 Appartements<br />
als Boardinghouse betrieben. Mit dem Betreiber der<br />
Immobilie ist ein Vertrag mit einer Laufzeit von 15 Jahren<br />
abgeschlossen.<br />
Stockholm: Die drei im Jahr 2007 errichteten Gebäude<br />
verfügen über insgesamt 53 Wohneinheiten. Das Projekt<br />
wurde mit Erbbaurecht erworben. Die Objekte befinden sich<br />
im Stockholmer Stadtteil Tensta, der in den 1950er bis 1960er<br />
Jahren errichtet wurde. Im Rahmen der laufenden Stadtteilentwicklung<br />
werden ältere Gebäude rückgebaut und neue<br />
Mehr- und Einfamilienhäuser errichtet.<br />
Leerstandsituation und Entwicklung der Bestandsobjekte<br />
Rückblick<br />
Das in Deutschland gehaltene direkte Immobilienvermögen<br />
des Fonds konnte von 56,6 Mio. EUR bei Jahresanfang auf<br />
ein Volumen von 122,8 Mio. EUR gebracht werden. Zusätzlich<br />
hat der Fonds ein Immobilienvermögen i.H.v. 6,9 Mio. EUR<br />
in Schweden und 10,1 Mio. EUR in Norwegen aufgebaut.<br />
Die Bruttomieteinnahmen konnten entsprechend in Deutschland<br />
von ca. 4,05 Mio. EUR auf 5,07 Mio. EUR gesteigert<br />
werden. Die durchschnittliche Leerstandsquote wurde durch<br />
den Abschluss des Nutzungs- und Überlassungsvertrags für<br />
Markt Schwaben von 18,4% bei Jahresanfang auf durchschnittlich<br />
3% reduziert.<br />
Kiel, Grot Steenbusch<br />
In dem Objekt mit 16 Wohnungen, drei Büroflächen und<br />
einer Gewerbeeinheit konnte unter den Wohnflächen eine<br />
Vollvermietung verzeichnet werden. Ein von den Verkäufern<br />
vermittelter Mieter in der EG-Ladenfläche hat sich nicht als<br />
nachhaltig solvent erwiesen und wurde zum 1.9.2009<br />
gekündigt. Der Mietausfall ist mit einer einmaligen Kompensation<br />
i.H.v. 250.000 EUR durch den Verkäufer ausgeglichen<br />
worden. Mit Ablauf des Vermietungsrechts des<br />
Verkäufers wurde die Fläche im März 2010 wieder in die<br />
aktive Vermarktung genommen. Für die vakante Bürofläche<br />
im 1. OG wurde ein Mietvertrag ab August 2010 mit einer<br />
Physiotherapiepraxis abgeschlossen. Mit etwa 18% der brutto<br />
Mieteinnahmen war die Kostenentwicklung stabil. Unter der
Annahme, dass im nächsten Jahr eine Vollvermietung erzielt<br />
werden kann, wird die Kostenentwicklung positiv für das<br />
Objekt ausfallen.<br />
Frankfurt am Main, Voltastraße<br />
Die durchschnittliche Leerstandsquote in dem Objekt mit 121<br />
Wohnungen und einer Gewerbeeinheit lag bei 3,4% und<br />
somit leicht über den am Jahresanfang geplanten 3%. Als<br />
Grund kann ein nachlassender Vermietungserfolg im<br />
vierten Quartal genannt werden. Durch einige Fertigstellungen<br />
von vergleichbaren und nahe gelegenen Wohngebäuden<br />
hat sich die Konkurrenzsituation verschärft. Das hohe Angebot<br />
an hochwertigen Mietwohnungen in Frankfurt hat<br />
ebenfalls dazu geführt, dass das Objekt leicht an Wert verloren<br />
hat. Die Leerstandsentwicklung wird durch Umstellung<br />
auf eine Neuvermietung zu konkurrenzfähigen Preisen, mit<br />
einer Staffelung über fünf Jahre auf die Durchschnittsmiethöhe<br />
im Haus, aufgefangen. Durch Erhöhung der Kosteneffizienz<br />
wird zudem eine Optimierung des Bewirtschaftungsergebnisses<br />
erreicht.<br />
Markt Schwaben, Burgerfeld<br />
Die Privatisierungsstrategie wurde ab September 2009 einhergehend<br />
mit dem Nutzungs- und Überlassungsvertrag mit<br />
<strong>Bouwfonds</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Management GmbH fortgeführt.<br />
Gemäß diesem übernimmt <strong>Bouwfonds</strong> bis zum 30.10.2011 die<br />
Miete für die leer stehenden Häuser, im Gegenzug kann sich<br />
<strong>Bouwfonds</strong> aus den Verkaufserlösen refinanzieren, wobei<br />
diese auf die Höhe der geleisteten Mietzahlungen gedeckelt<br />
ist. Nach anfangs unbefriedigenden Ergebnissen konnten ab<br />
Februar 2010 deutlich bessere Verkaufsresultate verbucht<br />
werden. Momentan sind von den 48 Einheiten sieben Häuser<br />
verkauft, für zwei weitere sind Notartermine angesetzt.<br />
Von den neun verbindlich reservierten Wohnungen sind<br />
bereits drei in Besitz der Käufer übergegangen. Wir erwarten<br />
zum Auslauf des Nutzungs- und Überlassungsvertrages<br />
am 30.10.2011 einen vollständigen Verkauf aller Wohnungen.<br />
Berlin - Steglitz West, Gelieustraße<br />
Für das Objekt mit 235 Wohnungen ist 2009 mit der Ausführung<br />
der Ausbesserungs- und Instandhaltungsmaßnahmen<br />
begonnen worden, wobei Dachflächen und Parkgaragen<br />
erneuert bzw. ausgebessert wurden. Dieses hat dazu<br />
geführt, dass dem Objekt für eine Ausgabe von ca. 236.000 EUR<br />
eine Wertsteigerung von ca. 430.000 EUR gutgeschrieben<br />
werden konnte. Die Leerstandsituation verlief mit durchschnittlich<br />
2,9% stabil. Das Objekt unterliegt bis zum<br />
31.12.2014 einer Mietbindung, aktuell können daher leer s tehende<br />
Wohnungen nur gegen ein Mietzins von ca. 5,00 EUR/m²<br />
im Monat vermietet werden, obwohl im Umfeld Mieten von<br />
durchschnittlich 7,00 bis 8,00 EUR/m² erzielt werden. Durch<br />
weitere planmäßige technische Verbesserungen sowie Wohnungs-<br />
und Badsanierungen wird das Objekt bis Ende 2014<br />
auf eine neuen besseren Vermietungsstandard aufgewertet.<br />
Das Objekt hat das Fondsjahr mit einer durchschnittlichen<br />
Mietrendite von 5,03% abgeschlossen.<br />
Hamburg-Harburg, Hanhoopsfeld und Schneverdinger Weg<br />
In diesem Objekt mit 245 Wohnungen konnte die Leerstandsquote<br />
von 3,9% am Jahresanfang auf aktuell 1,9%<br />
reduziert werden, die Mietrendite stieg somit von 3,19% auf<br />
4,73%. Vor dem Hintergrund positiver Mietentwicklungen<br />
in Hamburg-Harburg kann die Cashflow Rendite im nächsten<br />
Jahr weiter in Richtung 5% angehoben werden.<br />
Oslo, Pilestredet<br />
Das Objekt, zentral in einem gehobenen Viertel von Oslo<br />
gelegen, mit einem Immobilienvermögen von 10,1 Mio. EUR<br />
ist zum 3.12.2009 in den Fonds aufgenommen worden. Die<br />
Immobilie wird indirekt über die norwegische Gesellschaft<br />
BF Pilestredet 57 AS gehalten. Alle 30 Wohnungen und die<br />
Gewerbeeinheit sind in einem Mietvertrag mit einem Generalmieter<br />
auf Basis eines 15-Jahresvertrags vermietet. Der<br />
Mieter betreibt das Haus auf Basis eines sog. Boardinghouse-<br />
Konzeptes mit möblierten Wohnungen. Die Gewerbefläche<br />
im Erdgeschoss ist zusätzlich an ein Kaffeehaus vermietet<br />
(Wayne’s Coffee). Es fallen keine Kosten für den Vermieter<br />
an. Auf Basis der Mieteinnahmen steht dem Fonds einen direkte<br />
Rendite i.H.v. ca. 6,4% zu. Der Mieter zahlt die Mieten<br />
drei Monate im Voraus.<br />
Berlin – Charlottenburg, Wohnen Am Schloss<br />
Die zum 1.1.2010 im Fonds aufgenommene Anlage besteht<br />
aus drei Gebäuden mit 73 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten,<br />
die als ein architektonisches Ensemble vom Architekten<br />
Prof. Hans Kollhoff entworfen wurden. In direkter<br />
Umgebung zu dem Bau befindet sich das Charlottenburger<br />
Schloss und der Schlossgarten. Die Objekte wurden aus einer<br />
Insolvenzmasse erworben und befinden sich in einem<br />
unterschiedlichen technischen Zustand. Nachdem im kommenden<br />
Fondsjahr verschiedene technische Ausbesserungen<br />
ausgeführt worden sind, werden die Objekte eine stabile<br />
direkte Rendite von 5,3% bis 5,7% erwirtschaften können.<br />
Seit Übernahme sind die Objekte voll vermietet.<br />
13
Bericht der Fondsverwaltung<br />
Bericht des Fondsmanagements<br />
Karben (Frankfurt am Main), Hessenring<br />
Der Standort wurde ebenfalls zum 1. Januar 2010 aus einer<br />
Insolvenzmasse übernommen. Die Häuser befinden sich in<br />
einem durchschnittlichen guten technischen Zustand. Seit<br />
Übernahme wurde in dem Objekt mit 126 Wohnungen eine<br />
Leerstandsquote von durchschnittlich 1,8% aufgezeichnet.<br />
Nach Abschluss der Instandsetzungsmaßnahmen wird in<br />
dem Objekt eine direkte Rendite von ca. 5,5% erwartet.<br />
Stockholm Tensta, Järingegrand<br />
Das Objekt mit 53 Wohneinheiten und einem Immobilienwert<br />
i.H.v. 6,9 Mio. EUR befindet sich in einem Außenbezirk<br />
von Stockholm. Die Immobilie wird indirekt über die schwedische<br />
Gesellschaft BF BER Sweden 01 AB gehalten. Die<br />
Immobilie wurde mit einem Gesellschafterdarlehen i.H.v.<br />
14.355.000 SEK und einer Fremdfinanzierung i.H.v.<br />
33.670.000 SEK (SBAB Bank) erworben.<br />
Hannover, diverse Standorte<br />
Kurz vor Jahresabschluss zum 1. April 2010 konnte ein Portfolio<br />
mit einem Wertvolumen von ca. 18 Mio. EUR akquiriert<br />
werden. Das Portfolio besteht aus 252 Wohnungen verteilt<br />
über fünf Standorte in Hannover und direkter Umgebung.<br />
Die Objekte befinden sich, mit Ausnahme einer Immobilie,<br />
in einem guten technischen Zustand. Für eine Immobilie<br />
sind Instandsetzungsmaßnahmen i.H.v. 250.000 EUR<br />
geplant, für welche der Verkäufer ein Baukostenzuschuss<br />
i.H.v. 100.000 EUR geleistet hat. Die Instandsetzungsmaßnahmen<br />
werden im folgenden Fondsjahr durchgeführt, hiernach<br />
wird eine Mietrendite von ca. 4,5% bis 5,5% erwartet. Die Objekte<br />
weisen momentan ein Leerstand von 0% bis 3% auf.<br />
Personal und Organisation<br />
Es haben sich im Geschäftsjahr keine Veränderungen ergeben.<br />
Ausblick<br />
Das Fondsmanagement erwartet trotz Finanzkrise ein<br />
weiteres Wachstum des Fonds.<br />
14<br />
Als Reaktion auf die Lehmann-Krise präferiert das Fondsmanagement<br />
in seinen Investitionsentscheidungen aus<br />
taktischen Gründen Mietrendite vor Wertsteigerung. Daher<br />
wird vorzugsweise in voll vermietete Objekte mit guter Netto-<br />
Cash-Flow-Rendite investiert werden. Die aktuellen Marktumstände<br />
ermöglichen dies aktuell in Deutschland und<br />
Skandinavien eher als in den anderen Zielländern.<br />
Auf Basis der Budgetplanungen auf Objektebene für das<br />
kommende Geschäftsjahr (Mai 2010 bis April 2011) und der<br />
Akquise-Pipeline erwartet das Fondsmanagement eine Mietrendite<br />
nach BVI-Methode von 3,8%. Darüber hinaus erwartet<br />
das Fondsmanagement als Folge der Finanzkrise eine<br />
Wertsteigerung unterhalb der Inflationsebene in einem<br />
Bereich von 0,5% bis 1% nach BVI-Methode. Aufgrund<br />
dessen rechnet das Fondsmanagement für das kommende<br />
Geschäftsjahr mit einer Gesamtrendite von 4,3% bis 4,8%<br />
nach BVI-Methode.<br />
Aufgrund aktuell gesunkener Liquidität im Wohninvestmentmarkt,<br />
wurde die jährliche Wachstumsprognose für den<br />
Fonds von 300 Mio. EUR auf 200 bis 250 Mio. EUR Fondvolumen<br />
korrigiert. Positiv für die weitere Entwicklung des<br />
Fondsvolumens ist ein nach wie vor anhaltend großes Interesse<br />
von Investoren am Fonds. Das Fondsmanagement<br />
erwartet dem entsprechend ein Wachstum der „Assets under<br />
Management“ auf 360 bis 410 Mio. EUR.<br />
Überliquidität soll zukünftig vermieden werden und nicht<br />
die 20%-Grenze übersteigen, daher wird schneller auf die<br />
Reservierungsliste und einen möglichen „Cash Stopp“<br />
zugegriffen werden, statt wie im vergangenen Jahr eine für<br />
den Fonds unverbindliche Warteliste einzuführen.<br />
Zeitgleich gehen weitere neue Wohnimmobilienfonds an den<br />
Markt. Hier wird sich der <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong><br />
verstärkt in Kooperation mit Feri und IPD im Benchmarking<br />
engagieren. Ziel ist es, den BER als den führenden offenen<br />
Wohnimmobilienfonds am Markt zu etablieren.
Bericht der Fondsverwaltung<br />
Geografische Verteilung der Fondsimmobilien<br />
(Basis Verkehrswert)<br />
Deutschland 82%<br />
Norwegen 7,0%<br />
Frankreich 6,0%<br />
Schweden 5,0%<br />
Nutzungsarten der Fondsimmobilien<br />
Wohnen 91,0%<br />
Stellplätze 4,0%<br />
Gewerbe 3,0%<br />
Büro 1,0%<br />
Andere 1,0%<br />
1<br />
(Berechnung anhand der Nettosollmieten)<br />
Größenklassen der Fondsimmobilien<br />
bis zu 10 Mio. EUR 63,0%<br />
10 ≤ 25 Mio. EUR 31,0 %<br />
25 ≤ 50 Mio. EUR 6,0 %<br />
1<br />
(Basis Verkehrswert)<br />
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien 1<br />
(auf Basis der im Sachverständigengutachten angegebenen Restnutzungsdauern)<br />
≤ 15 Jahre 36,0 %<br />
5 ≤ 10 Jahre 11,0 %<br />
10 ≤ 20 Jahre 11,0 %<br />
mehr als 20 Jahre 42,0 %<br />
Anlegerstruktur 2<br />
(Basis Anzahl Anteile)<br />
Sonstige 40,0 %<br />
Dachfonds 28,0 %<br />
Finanzdienstleister 14,0%<br />
Pensionskasse 9,0%<br />
Versicherungen 4,0%<br />
Stiftungen 3,0%<br />
Privatbank 2,0%<br />
1 ohne im Bau befindliche Immobilien<br />
2 Die Richtigkeit der Angabe der Anleger kann nicht garantiert werden.<br />
15
Bericht der Fondsverwaltung<br />
Übersicht Kredite<br />
Übersicht Währungsrisiken<br />
Übersicht Zinsänderungsrisiko<br />
16<br />
Kreditvolumen<br />
(direkt)<br />
in TEUR<br />
In % des Verkehrswertes<br />
aller Fondsimmobilien<br />
Kreditvolumen (indirekt über<br />
Beteiligungsgesellschaften)<br />
in TEUR<br />
In % des Verkehrswertes<br />
aller Fondsimmobilien<br />
Euro-Kredite 22.300 15,7 % 0 0,00 %<br />
NOK 0 0,0 % 0 0,00 %<br />
SEK 0 0,0 % 3.494 2,50 %<br />
GESAMT 22.300 15,7 % 3.494 2,50 %<br />
Offene Währungspositionen<br />
zum Berichtsstichtag<br />
in TEUR<br />
In % des Fondsvolumens<br />
(netto) pro Währungsraum<br />
NOK 1.458 0,9 %<br />
SEK 164 0,1 %<br />
GESAMT 1.622 1,0 %<br />
in TEUR in %<br />
unter 1 Jahr 0 0,0 %<br />
1-2 Jahre 0 0,0 %<br />
2-5 Jahre 25.794 100,0 %<br />
5-10 Jahre 0 0,0 %<br />
über 10 Jahre 0 0,0 %<br />
GESAMT 25.794 100,0 %
Ende der Laufzeit der Kredite<br />
In % des Kreditvolumens 1 (Basis: Kalenderjahr)<br />
25.000 EUR<br />
20.000 EUR<br />
15.000 EUR<br />
10.000 EUR<br />
5.000 EUR<br />
0 EUR<br />
Ende der Zinsfestschreibung<br />
In % des Kreditvolumens 1 (Basis: Kalenderjahr)<br />
25.000 EUR<br />
20.000 EUR<br />
15.000 EUR<br />
10.000 EUR<br />
5.000 EUR<br />
0 EUR<br />
1 Kreditvolumen gesamt 26 TEUR<br />
0 0 0 0<br />
2010 2011 2012 2013 2014 2015<br />
22,3<br />
2010 2011 2012 2013 2014 2015<br />
22,3<br />
0 0 0 0<br />
3,5<br />
3,5<br />
17
Übersicht Renditen, Bewertung, Vermietung<br />
Renditen<br />
18<br />
Renditekennzahlen in % 1 DE<br />
direkt<br />
I. Immobilien<br />
Gesamt<br />
direkt<br />
FR<br />
indirekt 2<br />
NO<br />
indirekt<br />
SE<br />
indirekt<br />
Ausland<br />
indirekt<br />
Gesamt<br />
indirekt<br />
Gesamt<br />
direkt und<br />
indirekt<br />
Bruttoertrag 3 5,8 5,8 0,0 6,8 6,6 3,2 3,2 5,5<br />
Bewirtschaftungsaufwand 3 -1,0 -1,0 -0,5 -0,4 -2,2 -0,7 -0,7 - 0,9<br />
Nettoertrag 3 4,8 4,8 -0,5 6,4 4,4 2,5 2,5 4,6<br />
Wertänderungen 3 1,1 1,1 0,0 -0,5 7,9 0,9 0,9 1,1<br />
Ausländische Ertragsteuern 3 0,0 0,0 1,3 -0,3 -0,1 0,5 0,5 0,1<br />
Ausländische latente Steuern 3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0<br />
Ergebnis vor Darlehensaufwand 3 6,0 6,0 0,8 5,5 12,2 4,0 4,0 5,7<br />
Ergebnis nach Darlehensaufwand<br />
in Währung 4 6,2 6,2 0,8 5,5 20,4 3,9 3,9 5,9<br />
Währungsänderungen 4 0,0 0,0 0,0 8,5 -3,9 2,8 2,8 0,4<br />
Gesamtergebnis in Fondswährung 4 6,2 6,2 0,8 14,0 16,5 6,7 6,7 6,3<br />
II. Liquidität 5 0,9<br />
III. Ergebnis gesamter Fonds<br />
vor Fondskosten 6<br />
4,5<br />
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 3,8<br />
Kapitalinformationen<br />
(Durchschnittszahlen in TEUR) 7<br />
DE<br />
direkt<br />
Ausland<br />
direkt<br />
Gesamt<br />
direkt<br />
DE<br />
indirekt<br />
Ausland<br />
indirekt<br />
Gesamt<br />
indirekt<br />
Gesamt<br />
direkt und<br />
indirekt<br />
Direkt gehaltene Immobilien 87.957 0 87.957 0 0 0 87.957<br />
Über Beteiligungen gehaltene<br />
Immobilien<br />
0 0 0 0 11.338 11.338 11.338<br />
Immobilien gesamt 87.957 0 87.957 0 11.338 11.338 99.295<br />
Liquidität 39.160<br />
Kreditvolumen 16.238<br />
Fondsvolumen (netto) 123.177<br />
1 Die jeweilige historische Wertentwicklung des Sondervermögens<br />
ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung.<br />
2 Objekt im Zustand der Bebauung<br />
3 bezogen auf das durchschnittliche direkt bzw. indirekt gehaltene<br />
Immobilienvermögen im jeweiligen Land im Zeitraum 30.4.2009<br />
bis 30.4.2010<br />
4 bezogen auf das durchschnittliche direkt bzw. indirekt gehaltene<br />
eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds im Zeit-<br />
raum 30.4.2009 bis 30.4.2010<br />
5 bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds<br />
im Zeitraum 30.4.2009 bis 30.4.2010<br />
6 bezogen auf das durchschnittliche Liquiditäts- und eigenkapitalfinanzierte<br />
Immobilienvermögen des Fonds im Zeitraum 30.4.2009<br />
bis 30.4.2010<br />
7 Durchschnittszahlen werden anhand von 13 Monatsendwerten<br />
ermittelt (30.4.2009 bis 30.4.2010)
Bewertung<br />
Informationen zu Wertänderungen<br />
(stichtagsbezogen in TEUR)<br />
DE<br />
direkt<br />
Ausland<br />
direkt<br />
Gesamt<br />
direkt<br />
DE<br />
indirekt<br />
Ausland<br />
indirekt<br />
Gesamt<br />
indirekt<br />
Gesamt<br />
direkt und<br />
indirekt<br />
Gutachterliche Verkehrswerte<br />
Portfolio 1 118.095 0 118.095 0 23.552 23.552 141.647<br />
Gutachterliche Bewertungsmieten<br />
Portfolio 2 7.600 0 7.600 1.070 0 1.070 8.670<br />
Positive Wertänderungen<br />
lt. Gutachten<br />
815 0 815 0 0 0 815<br />
Sonstige positive<br />
Wertänderungen<br />
984 0 984 0 125 125 1.109<br />
Negative Wertänderungen<br />
lt. Gutachten<br />
40 0 40 0 0 0 40<br />
Sonstige negative<br />
Wertänderungen<br />
769 0 769 0 20 20 789<br />
Wertänderungen<br />
lt. Gutachten insgesamt<br />
775 0 775 0 0 0 775<br />
Sonstige Wertänderungen<br />
insgesamt<br />
215 0 215 0 105 105 320<br />
Vermietung 2<br />
Vermietungsinformationen<br />
Vermietungsinformationen 3<br />
in %<br />
DE<br />
direkt<br />
Gesamt<br />
direkt<br />
FR<br />
indirekt<br />
NO<br />
indirekt<br />
SE<br />
indirekt<br />
Gesamt<br />
indirekt<br />
Gesamt<br />
direkt und<br />
indirekt<br />
Jahresmietertrag<br />
Büro<br />
0,6 0,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5<br />
Jahresmietertrag Handel/<br />
Gastronomie<br />
3,3 3,3 0,0 100,0 0,0 100,0 12,5<br />
Jahresmietertrag Hotel 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0<br />
Jahresmietertrag<br />
Industrie (Lager, Hallen)<br />
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0<br />
Jahresmietertrag Wohnen 91,0 91,0 0,0 0,0 100,0 100,0 82,8<br />
Jahresmietertrag Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0<br />
Jahresmietertrag Kfz 4,5 4,5 0,0 0,0 0,0 0,0 3,7<br />
Jahresmietertrag Andere 0,6 0,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5<br />
Leerstand Büro 0,2 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2<br />
Leerstand Handel/Gastronomie 0,4 0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2<br />
Leerstand Hotel 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0<br />
Leerstand Industrie (Lager/Hallen) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0<br />
Leerstand Wohnen 5,9 5,9 0,0 0,0 0,0 0,0 4,9<br />
Leerstand Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0<br />
Leerstand Kfz 0,7 0,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6<br />
Leerstand Andere 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0<br />
Vermietungsquote 92,9 92,9 0,0 100,0 100,0 100,0 94,1<br />
1 bei im Bau befindlichen Immobilien Angabe nach Baufortschritt<br />
2 ohne im Bau befindliche Immobilien<br />
3 Berechnung der Jahresmieterträge auf Basis der Nettosollmieten;<br />
Berechung der Leerstände und Vermietungsquote auf Basis der Bruttosollmieten<br />
19
Entwicklung des Fonds<br />
(Mehrjahresübersicht)<br />
20<br />
Alle Angaben in TEUR 30.4.2010 30.4.2009 30.4.2008<br />
Immobilien 118.095 80.410 30.230<br />
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 12.252 72 0<br />
Wertpapiere 0 0 0<br />
Bankguthaben 50.994 14.584 19.606<br />
Sonstige Vermögensgegenstände<br />
11.803<br />
4.174<br />
16.321<br />
./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen<br />
26.481<br />
1.523<br />
17.257<br />
Fondsvermögen 166.663 97.717 48.900<br />
Anzahl umlaufende Anteile 15.835.175 9.308.147 4.851.244<br />
Anteilwert (EUR) 10,52 10,50 10,08<br />
Ausschüttung je Anteil (EUR) 0,28 0,37 0,03<br />
Tag der Ausschüttung 2.8.2010 3.8.2009 1.8.2008<br />
Entwicklung der Renditen<br />
(Mehrjahresübersicht) 1<br />
Renditekennzahlen in %<br />
I. Immobilien<br />
Geschäftsjahr<br />
2009/2010<br />
Geschäftsjahr<br />
2008/2009<br />
Geschäftsjahr<br />
2007/2008 2<br />
Bruttoertrag 5,5 5,3 3,3<br />
Bewirtschaftungsaufwand -0,9 -0,7 0,0<br />
Nettoertrag 4,6 4,6 3,3<br />
Wertänderungen 1,1 1,3 8,0<br />
Ausländische Ertragsteuern 0,1 0,0 0,0<br />
Ausländische latente Steuern 0,0 0,0 0,0<br />
Ergebnis vor Darlehensaufwand 5,7 5,9 11,3<br />
Ergebnis nach Darlehensaufwand in Währung 5,9 5,7 11,3<br />
Gesamtergebnis in Währung 5,9 5,7 11,3<br />
Währungsänderungen 0,4 0,0 0,0<br />
Gesamtergebnis in Fondswährung 6,3 5,7 11,3<br />
II. Liquidität 0,9 3,7 3,0<br />
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten 3 3,8 4,5 0,8<br />
1 Die jeweilige historische Wertentwicklung des Sondervermögens<br />
ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung.<br />
2 für das Rumpfgeschäftsjahr vom 27.12.2007 bis 30.4.2008<br />
3 nach BVI-Methode
Karben, Hessenring<br />
21
Entwicklung des Fondsvermögens<br />
22<br />
EUR EUR EUR<br />
Fondsvermögen am Beginn des<br />
97.717.136,14<br />
Geschäftsjahres<br />
Ausschüttung für das Vorjahr -3.444.014,39<br />
Ausgleichsposten für bis zum<br />
Ausschüttungstag ausgegebene bzw.<br />
zurückgegebene Anteile -279.683,74<br />
Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen<br />
Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen<br />
Mittelzufluss/-abfluss (netto)<br />
139.413.973,35<br />
-71.467.466,70<br />
45.925.801,32 67.946.506,65<br />
Ertragsausgleich -1.117.179,67<br />
Ordentlicher Nettoertrag 4.450.148,52<br />
<strong>Real</strong>isierte Gewinne<br />
abzügl. nicht realisierter Wertveränderungen<br />
der Vorjahre<br />
bei Immobilien<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
bei Liquiditätsanlagen<br />
0,00<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
<strong>Real</strong>isierte Verluste<br />
abzügl. nicht realisierter Wertveränderungen<br />
der Vorjahre<br />
bei Immobilien<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
bei Liquiditätsanlagen<br />
0,00<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
Wertveränderung der nicht realisierten<br />
Gewinne<br />
bei Immobilien<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
bei Liquiditätsanlagen<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
Wertveränderung der nicht realisierten<br />
Verluste<br />
bei Immobilien<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
bei Liquiditätsanlagen<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
Währungskursveränderungen<br />
bei Immobilien<br />
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
bei Bewertung sonstige Vermögensgegenstände<br />
bei Liquiditätsanlagen<br />
Fondsvermögen am Ende des<br />
Geschäftsjahres<br />
1.467.835,00<br />
270.742,79<br />
270.742,79<br />
-502.310,49<br />
-139.183,08<br />
-36.395,25<br />
321.739,01<br />
1.738.577,79<br />
-641.493,57<br />
8.118,95 293.462,71<br />
166.663.460,44
Erläuterung zur Entwicklung des Fondsvermögens<br />
Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche<br />
Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem in der<br />
Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen Vermögen<br />
geführt haben. Es handelt sich um eine Aufgliederung der<br />
Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und am Ende<br />
des Geschäftsjahres.<br />
Bei der Ausschüttung für das Vorjahr handelt es sich um den<br />
Ausschüttungsbetrag laut Jahresbericht des Vorjahres<br />
(vergleiche dort „Berechnung der Ausschüttung“).<br />
Der Ausgleichsposten dient der Berücksichtigung von<br />
Anteilaus- und -rückgaben zwischen Geschäftsjahresende<br />
und Ausschüttungstermin. Anleger, die zwischen diesen beiden<br />
Terminen Anteile erwerben, partizipieren an der Ausschüttung,<br />
obwohl ihre Anteilkäufe nicht als Mittelzufluss<br />
im Vorjahresberichtszeitraum berücksichtigt wurden. Umgekehrt<br />
nehmen Anleger, die ihren Anteil zwischen diesen<br />
beiden Terminen verkaufen, nicht an der Ausschüttung teil,<br />
obwohl ihre Anteilrückgabe nicht als Mittelabfluss im<br />
Vorjahresberichtszeitraum berücksichtigt wurde.<br />
Die Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen und die Mittelabflüsse<br />
aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen<br />
Anteil-/Rücknahmepreis multipliziert mit der Anzahl der<br />
ausgegebenen bzw. der zurückgenommenen Anteile. Im<br />
Anteil-/Rücknahmepreis sind die aufgelaufenen Erträge pro<br />
Anteil enthalten (Ertragsausgleich).<br />
Die Mittelzu- und -abflüsse werden daher um Ertragsausgleichsbeträge<br />
gekürzt (bzw. erhöht) und damit auf die<br />
Vermögensänderung reduziert. Im Ergebnis führt der<br />
Ertragsausgleich dazu, dass der ausschüttungsfähige Betrag<br />
pro Anteil nicht durch Veränderungen bei den ausgegebenen<br />
Anteilen beeinflusst wird.<br />
Der ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung<br />
ersichtlich.<br />
Die Wertveränderungen der nicht realisierten Gewinne bzw.<br />
Verluste ergeben sich bei den Immobilien und Beteiligungen<br />
an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfortschreibungen<br />
und Veränderungen der Buchwerte im Geschäftsjahr. Erfasst<br />
werden hier Verkehrswertänderungen aufgrund von Neubewertungen,<br />
Einwertungsgewinnen sowie alle sonstigen<br />
Änderungen im Buchwert der Immobilien bzw. Beteiligungen.<br />
Diese können z. B. aus der Bildung oder Auflösung von<br />
Rückstellungen, nachträglichen Kaufpreisanpassungen oder<br />
Kostenerstattungen stammen.<br />
Bei Währungskursveränderungen ist die Differenz der<br />
Bewertung der Vermögensgegenstände in Fremdwährung<br />
zum Beginn und – ohne das Ergebnis der Wertfortschreibung<br />
– zum Kurs am Ende der Berichtsperiode angegeben.<br />
Bei im Berichtsjahr erworbenen Vermögensgegenständen ist<br />
die Differenz aus der Bewertung mit dem Kurs zum Zeitpunkt<br />
der Aktivierung und dem Kurs zum Ende der<br />
Berichtsperiode angegeben. Des Weiteren werden hier Wertveränderungen<br />
der Derivatgeschäfte innerhalb der Berichtsperiode<br />
berücksichtigt.<br />
23
Vermögensaufstellung zum 30. April 2010<br />
I. Immobilien<br />
24<br />
1. Mietwohngrundstücke<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
2. Geschäftsgrundstücke<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
3. gemischtgenutzte Grundstücke<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
Summe der Immobilien<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
1. Mehrheitsbeteiligungen<br />
(davon in Fremdwährung) (8.658.293,26)<br />
2. Minderheitsbeteiligungen<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
(davon in Fremdwährung) (8.658.293,26)<br />
III. Liquiditätsanlagen<br />
1. Bankguthaben<br />
(davon in Fremdwährung) (236.016,37)<br />
2. Investmentanteile<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
Summe der Liquiditätsanlagen<br />
(davon in Fremdwährung) (236.016,37)<br />
IV. Sonstige Vermögensgegenstände<br />
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
(davon in Fremdwährung) (5.728.045,24)<br />
3. Zinsansprüche<br />
(davon in Fremdwährung) (36.566,58)<br />
4. Andere<br />
(davon in Fremdwährung) (4,67)<br />
Summe der Sonstigen Vermögensgegenstände<br />
(davon in Fremdwährung) (5.764.616,49)<br />
Summe I. – IV.<br />
(davon in Fremdwährung) (14.658.926,12)<br />
EUR EUR<br />
Anteil am<br />
Fondsvermögen<br />
in %<br />
114.095.000,00 68,46<br />
0,00<br />
4.000.000,00 2,40<br />
118.095.000,00 70,86<br />
12.252.468,25 7,35<br />
0,00<br />
12.252.468,25 7,35<br />
50.993.691,29 30,60<br />
0,00<br />
50.993.691,29 30,60<br />
2.156.103,84<br />
8.986.686,11<br />
194.025,79<br />
466.151,36<br />
11.802.967,10 7,08<br />
193.144.126,64 115,89
V. Verbindlichkeiten aus<br />
1. Krediten<br />
davon besicherte Kredite (§ 82 Abs. 3 InvG)<br />
(insgesamt in Fremdwährung)<br />
Devisenkurse per 29.4.2010<br />
Norwegische Krone 1 Euro = 7,85702 NOK<br />
Schwedische Krone 1 Euro = 9,63554 SEK<br />
EUR EUR<br />
22.300.000,00<br />
(0,00)<br />
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben<br />
(davon in Fremdwährung) (168.387,83)<br />
3. Grundstücksbewirtschaftung<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
4. anderen Gründen<br />
(davon in Fremdwährung) (30.492,75)<br />
Summe der Verbindlichkeiten<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
VI. Rückstellungen<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
Summe V. – VI.<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
22.300.000,00<br />
766.624,50<br />
1.929.571,05<br />
1.386.278,93<br />
Anteil am<br />
Fondsvermögen<br />
in %<br />
26.382.474,48 15,83<br />
Fondsvermögen 166.663.460,44 100,00<br />
Anteilwert (EUR)<br />
Umlaufende Anteile (Stück)<br />
98.191,72 0,06<br />
26.480.666,20 15,89<br />
10,52<br />
15.835.175<br />
Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen.<br />
Auf Fremdwährung lautende Positionen werden zu den von Reuters <strong>AG</strong> um 13.30 Uhr ermittelten Devisenmittelkursen vom<br />
29.4.2010 in Euro umgerechnet.<br />
25
Erläuterungen zur Vermögensaufstellung<br />
Fondsvermögen<br />
Zum Stichtag 30.4.2010 beträgt das Fondsvermögen<br />
166.663 TEUR. Dies entspricht bei 15.835.175 Anteilen zum<br />
Geschäftsjahresende einem Anteilpreis von 10,52 EUR.<br />
Im Berichtszeitraum wurden 13.420.031 Anteile ausgegeben<br />
und 6.893.003 Anteile zurückgenommen. Dies entspricht<br />
einem Netto-Mittelzufluss von 67.947 TEUR. 1<br />
12 in Deutschland befindliche, direkt gehaltene Objekte, eine<br />
Beteiligung in Norwegen, eine Beteiligung in Schwe den und<br />
ein im Bau befindliches Objekt, das über eine Immobilien-<br />
Gesellschaft in Frankreich gehalten wird, zählen am<br />
30.4.2010 zum Portfolio des <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong>.<br />
Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung<br />
des Immobilienvermögens sind im ’Immobilienverzeichnis’<br />
dargestellt.<br />
Immobilien<br />
Das Immobilienvermögen der direkt gehaltenen Liegenschaften<br />
beläuft sich zum Berichtsstichtag auf insgesamt<br />
118.095 TEUR. Es setzt sich aus 11 Wohnimmobilien und einer<br />
gemischt genutzten Immobilie in Deutschland zusammen.<br />
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
Der Fonds hält zum Stichtag drei 100% Beteiligungen an<br />
einer französischen, schwedischen und norwegischen<br />
Immobilien-Gesellschaft.<br />
Im Geschäftsjahr 2009/2010 erwarb der <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong><br />
<strong>Residential</strong> jeweils eine Mehrheitsbeteiligung an<br />
Immobilien-Gesellschaften in Schweden und Norwegen.<br />
Im Dezember 2009 erwarb der Fonds das Objekt<br />
„Pilestredet 57“ in Oslo über eine 100% Beteiligung an der<br />
Immobilien-Gesellschaft „BF Pilestredet 57 AS“. Zum<br />
Berichtsstichtag beläuft sich der Wert der Beteiligung auf<br />
6.645 TEUR.<br />
In Schweden wurde das Objekt „Järinge 2“ über die Beteilung<br />
an der Immobilien-Gesellschaft „BF BER SWEDEN 01 AB“<br />
im Februar erworben. Der Wert dieser Beteiligung beträgt<br />
zum Stichtag 2.013 TEUR.<br />
26<br />
1 Im Zeitraum vom 1.5.2008 bis 30.4.2009 wurden 4.464.508 Anteile<br />
ausgegeben und 7.605 Anteile zurückgenommen.<br />
Liquiditätsanlagen<br />
Die Liquiditätsanlagen belaufen sich zum Stichtag auf<br />
50.994 TEUR (Stand 30.4.2009: 14.584 TEUR) und werden<br />
allesamt auf laufenden Bankkonten gehalten. Detaillierte<br />
Informationen zur Zusammensetzung der Liquiditätsanlagen<br />
sind in der Übersicht ’Bestand Liquidität’ dargestellt.<br />
Von der Gesamtliquidität von 50.994 TEUR sind 8.333 TEUR<br />
zur Einhaltung der gesetzlichen Mindestliquidität vorgesehen.<br />
Zur Erfüllung von Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung<br />
sind 1.930 TEUR, für Verbindlichkeiten<br />
aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben 767 TEUR<br />
sowie 4.434 TEUR für die Ertragsausschüttung reserviert.<br />
Für Bauverpflichtungen und bereits beurkundete Verträge für<br />
noch nicht bezahlte Liegenschaften sind insgesamt<br />
11.926 TEUR reserviert. Für noch zu beurkundende Verträge<br />
werden 20.782 TEUR reserviert.<br />
Sonstige Vermögensgegenstände<br />
Die sonstigen Vermögensgegenstände betragen zum<br />
Berichtsstichtag 11.803 TEUR.<br />
Die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften ergeben<br />
sich aus gewährten Gesellschafterdarlehen (8.987 TEUR).<br />
Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung<br />
(2.156 TEUR) setzen sich zusammen aus Mietforderungen<br />
in Höhe von 310 TEUR sowie Forderungen aus umlagefähigen<br />
Betriebskosten in Höhe von 1.846 TEUR. Die Zinsansprüche in<br />
Höhe von 194 TEUR resultieren aus den Gesellschafterdarlehen<br />
an die französische Immobilien-Gesellschaft<br />
(64 TEUR), die norwegische Immobilien-Gesellschaft<br />
(26 TEUR) und die schwedische Immobilien-Gesellschaft<br />
(11 TEUR) sowie aus Bankzinsen (93 TEUR). In den anderen<br />
Forderungen (466 TEUR) sind unter anderem neutralisierte<br />
Anschaffungsnebenkosten aus dem Kauf von Liegenschaften<br />
(338 TEUR), Forderungen aus dem Verkauf von Liegenschaften<br />
(115 TEUR) sowie USt-Forderungen gegenüber der<br />
K<strong>AG</strong> (4 TEUR) enthalten. Der Restbetrag von 9 TEUR betrifft<br />
die sonstigen Forderungen (7 TEUR) und Forderungen an<br />
Dritte (2 TEUR) bezüglich einer Restzahlung eines Sicherheitseinbehalts.
Verbindlichkeiten<br />
Die Summe der Verbindlichkeiten beträgt zum Stichtag<br />
26.382 TEUR. In den Verbindlichkeiten aus Krediten wird<br />
ein Darlehen i. H. v. 22.300 TEUR zur Finanzierung der<br />
Objekte in Frankfurt und in Hamburg ausgewiesen (Stand<br />
30.4.2009: 0 TEUR). Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen<br />
und Bauvorhaben betragen 767 TEUR. Unter<br />
den Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung<br />
in Höhe von 1.930 TEUR werden mit 1.748 TEUR insbesondere<br />
die Vorauszahlungen auf Betriebskosten ausgewiesen.<br />
Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen über<br />
1.386 TEUR enthalten Verbindlichkeiten aus der Absicherung<br />
der Währungsrisiken aus dem ausländischen Immobilienvermögen<br />
durch Devisentermingeschäfte in Höhe von<br />
566 TEUR, Verbindlichkeiten aus Verwaltungskosten in<br />
Höhe von 89 TEUR, Verbindlichkeiten für Darlehenszinsen<br />
in Höhe von 64 TEUR sowie Verbindlichkeiten wegen Mehrwertsteuern<br />
in Höhe von 7 TEUR. Des Weiteren werden<br />
sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 660 TEUR ausgewiesen.<br />
Hierin sind im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus<br />
dem Verkauf von Liegenschaften für bezahlte Kaufpreisraten<br />
von zwei verkauften Objekten der Liegenschaft in Markt<br />
Schwaben in Höhe von 605 TEUR enthalten, deren Nutzen-<br />
Lasten Wechsel im nächsten Geschäftsjahr erfolgen wird.<br />
Rückstellungen<br />
Zum Stichtag wurden Rückstellungen für Prüfungs- und<br />
Veröffentlichungskosten in Höhe von 98 TEUR gebildet.<br />
Rudolf-Breitcheid-Straße, Marburg<br />
27
Immobilienverzeichnis 1<br />
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung 2<br />
28<br />
Lfd.<br />
Nr.<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
7<br />
8<br />
9<br />
10<br />
11<br />
12<br />
Art des Grundstücks<br />
G Geschäftsgrundstück<br />
G/W Gemischtgenutztes Grundstück<br />
E Erbbaurecht<br />
W Mietwohngrundstücke<br />
GB Grundstück im Zustand<br />
der Bebauung<br />
So Sonstiges<br />
Lage des<br />
Grundstücks<br />
Grot Steenbusch<br />
DE – 24145 Kiel<br />
Grot Steenbusch 30-40<br />
Voltastraße<br />
DE – 60486 Frankfurt / Main<br />
Voltastraße 63-65<br />
Burgerfeld<br />
DE – 85570 Markt Schwaben<br />
Burgerfeld<br />
Wilstorf<br />
DE – 21079 Hamburg<br />
Hanhoopsfeld 2a-11, Schneverdingerweg 1,3<br />
Gelieustraße<br />
DE – 12203 Berlin<br />
Gelieustr. 5-6g<br />
Charlottenburg<br />
DE – 10587 Berlin<br />
Charlottenburger Ufer 1, Eosanderstraße 18, 18a-c und 21, 21a-e<br />
Otto-Suhr-Allee 144 und 144a<br />
Karben<br />
DE – 61184 Karben<br />
Hessenring 54-76a<br />
Hannover-Stöcken<br />
DE – 30419 Hannover-Stöcken<br />
Alte Ziegelei 8-18 (gerade)<br />
Laatzen-Mitte<br />
DE – 30880 Laatzen-Mitte<br />
Marktstr. 44-52 (gerade), Händelweg 1 und 3<br />
Hannover-Bemerode<br />
DE – 30539 Hannover-Bemerode<br />
Ellernbuschfeld 15 und 17<br />
Hannover-Groß Buchholz<br />
DE – 30655 Hannover-Groß Buchholz<br />
Sibeliusweg 24, 26 und 28<br />
Langenhagen<br />
DE - 30853 Langenhagen<br />
Konrad-Adenauer-Str. 28-36 (gerade)<br />
Art der Nutzung<br />
B Büro<br />
G/H Gastronomie, Handel<br />
I Industrie (Lager, Hallen)<br />
W Wohnen<br />
Ho Hotel<br />
F Freizeit<br />
K Kfz-Stellplätze<br />
A Andere<br />
Ausstattungsmerkmale<br />
A Außenstellplätze<br />
E Einzel-/Etagenheizung<br />
F Fernwärme, -kälte<br />
G Garage<br />
K Klimaanlage<br />
LA Lastenaufzug<br />
PA Personenaufzug<br />
E Einzel-/Etagenheizung<br />
Art des<br />
Grundstücks<br />
G/W<br />
W<br />
W<br />
W, E<br />
W<br />
W<br />
W<br />
W<br />
W<br />
Art der Nutzung<br />
in % 3<br />
11% B<br />
52% G/H<br />
33% W<br />
4% K<br />
1% G/H<br />
92% W<br />
7% K<br />
97% W<br />
3% K<br />
99% W<br />
1% K<br />
91% W<br />
7% K<br />
2% A<br />
8% G/H<br />
89% W<br />
3% K<br />
93% W<br />
7% K<br />
96% W<br />
4% K<br />
97% W<br />
3% K<br />
W 100% W<br />
W<br />
W<br />
96% W<br />
4% K<br />
96% W<br />
4% K
Erwerbsdatum 4 RND 5 Baujahr/<br />
Umbaujahr<br />
Grundstücksgröße<br />
in m 2<br />
Nutzfläche<br />
Gewerbe<br />
in m 2<br />
Nutzfläche<br />
Wohnen<br />
in m 2<br />
Ausstattungsmerkmale<br />
03/2008 63 2003 3.375 1.351 1.197 A, F, PA<br />
04/2008 78 2008 4.698 101 9.846 F, G, PA<br />
2/2009 79 2008/2009 6.735 - 7.759 E, G<br />
11/2008 49<br />
1960-1962<br />
1994<br />
2007-2008<br />
(Modernisierung)<br />
24.129 - 16.605 A, F, PA<br />
12/2008 42 1971 16.963 - 16.440 A, F, G, PA<br />
01/2010 58<br />
01/2010 71<br />
1987<br />
2008 (Dach)<br />
1997<br />
2000-2002<br />
2000 (fiktiv)<br />
2.689 362 5.601 A, F, G, PA<br />
15.193 - 7.813 A, G, PA<br />
04/2010 64 1994 4.297 - 3.751 G<br />
04/2010 61 1991 6.722 - 6.213 G<br />
04/2010 68 1998 1.845 - 1.397 A, F<br />
04/2010 61 1991 1.956 - 2.140 A, G<br />
04/2010 52 1982 5.575 - 3.688 A, G<br />
1 Die Immobilien wurden innerhalb der einzelnen Kategorien in Abweichung vom Leitfaden des BVI nicht nach Ort,<br />
sondern nach dem Datum des Erwerbes angeordnet.<br />
2 sämtliche Angaben lt. Gutachten der Sachverständigen, sofern nicht anders angegeben<br />
3 Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietertrages.<br />
4 Übergang von Nutzen und Lasten.<br />
5 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Sachverständigengutachten in Jahren<br />
29
Immobilienverzeichnis 1<br />
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung<br />
Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.<br />
1, 2<br />
III. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung<br />
Lfd.<br />
Nr.<br />
1, 2<br />
IV. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung<br />
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.<br />
Lfd.<br />
Nr.<br />
30<br />
13<br />
14<br />
15<br />
Art des Grundstücks<br />
G Geschäftsgrundstück<br />
G/W Gemischtgenutztes Grundstück<br />
E Erbbaurecht<br />
W Mietwohngrundstücke<br />
GB Grundstück im Zustand<br />
der Bebauung<br />
Lage des<br />
Grundstücks<br />
Ville-la-Grand<br />
F – 74100 Ville-la-Grand<br />
Rue Léon Burgeois,<br />
Rue des Voirons<br />
Lage des<br />
Grundstücks<br />
NO – 0168 Oslo<br />
Pilestredet 57<br />
Järinge 2<br />
SE – 163 63 Stockholm-<br />
Spånga-Tensta<br />
Järingegränd 2-8<br />
Art der Nutzung<br />
B Büro<br />
G/H Gastronomie, Handel<br />
I Industrie (Lager, Hallen)<br />
W Wohnen<br />
Ho Hotel<br />
F Freizeit<br />
K Kfz-Stellplätze<br />
A Andere<br />
Informationen zur<br />
Beteiligung<br />
BERF France I SAS, Paris<br />
Beteiligungsquote: 100%<br />
Gesellschafterdarlehen: 3.259 TEUR<br />
Informationen zur<br />
Beteiligung<br />
BF Pilestredet 57 AS<br />
Beteiligungsquote: 100%<br />
Gesellschafterdarlehen:<br />
33.300 TNOK<br />
BF BER Sweden 01 AB<br />
Beteiligungsquote: 100%<br />
Gesellschafterdarlehen:<br />
14.355 TSEK<br />
Ausstattungsmerkmale<br />
A Außenstellplätze<br />
F Fernwärme, -kälte<br />
G Garage<br />
K Klimaanlage<br />
LA Lastenaufzug<br />
PA Personenaufzug<br />
Art des<br />
Grundstücks<br />
GB -<br />
Art des<br />
Grundstücks<br />
Art der Nutzung<br />
in % 3<br />
Art der Nutzung<br />
in % 3<br />
G 100% G/H<br />
W, E 100% W
Erwerbsdatum 4 RND 5 Baujahr/<br />
Umbaujahr<br />
- -<br />
Erwerbsdatum 4 RND 5 Baujahr/<br />
Umbaujahr<br />
12/2009 50<br />
Geplante<br />
Fertigstellung<br />
ca. Mitte 2010<br />
Um 1890<br />
1979 fiktiv<br />
2008/2007<br />
Grundstücksgröße<br />
in m 2<br />
Grundstücksgröße<br />
in m 2<br />
Nutzfläche<br />
Gewerbe<br />
in m 2<br />
Nutzfläche<br />
Gewerbe<br />
in m 2<br />
Nutzfläche<br />
Wohnen<br />
in m 2<br />
Nutzfläche<br />
Wohnen<br />
in m 2<br />
Ausstattungsmerkmale<br />
2.428 - 2.752 6 -<br />
Ausstattungsmerkmale<br />
575 246 1.282 PA<br />
02/2010 57 2006/2007 2.207 - 3.342 F, PA<br />
1 sämtliche Angaben lt. Gutachten der Sachverständigen, sofern nicht anders angegeben<br />
2 Bei Immobilien, die über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, beziehen sich alle Angaben,<br />
unabhängig von der Höhe der Beteiligungsquote, auf die ganze Immobilie.<br />
3 Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietertrages.<br />
4 Übergang Nutzen und Lasten<br />
5 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Sachverständigengutachten in Jahren<br />
6 geplante Nutzfläche nach Fertigstellung<br />
31
Übersicht Verkehrswerte und Mieten<br />
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung<br />
Lfd.<br />
Nr.<br />
32<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
7<br />
8<br />
9<br />
10<br />
11<br />
12<br />
Immobilie Vermietungsstand (gemessen<br />
am Netto-Mietertrag)<br />
per 30.4.2010 in %<br />
Grot Steenbusch<br />
DE – 24145 Kiel<br />
Voltastraße<br />
DE – 60486<br />
Frankfurt / Main<br />
Burgerfeld<br />
DE – 85570<br />
Markt Schwaben<br />
Hamburg-Wilstorf<br />
DE – 21079 Hamburg<br />
Gelieustraße<br />
DE – 12203 Berlin<br />
Charlottenburg<br />
DE – 10587 Berlin<br />
Karben<br />
DE – 61184 Karben<br />
Hannover-Stöcken<br />
DE – 30419<br />
Hannover-Stöcken<br />
Laatzen-Mitte<br />
DE – 30880<br />
Laatzen-Mitte<br />
Hannover-Bemerode<br />
DE – 30539<br />
Hannover-Bemerode<br />
Hannover-Groß Buchholz<br />
DE – 30655<br />
Hannover-Groß Buchholz<br />
Langenhagen<br />
DE – 30853 Langenhagen<br />
1 Eine Ermittlung ist nicht möglich, da der Fokus auf Wohnimmobilien liegt.<br />
2 Werte per 30.4.2010<br />
3 (annualisiert) bezogen auf die Anschaffungskosten<br />
4 p.a. lt. Gutachten<br />
5 Aufteilung des Darlehens bezogen auf die Verkehrswerte (stichtagsbezogen)<br />
Branche des<br />
Hauptmieters 1<br />
Auslaufende Mietverträge<br />
(gemessen am Mietertrag)<br />
in % 1<br />
Nettosollmiete 2<br />
annualisiert<br />
in TEUR<br />
84,2% - - 242<br />
98,3% - - 1.405<br />
100% - - 806<br />
98,2% - - 1.237<br />
97,5% - - 1.072<br />
98,0% - - 484<br />
96,1% - - 756<br />
100% - - 258<br />
100% - - 421<br />
100% - - 100<br />
100% - - 155<br />
100% - - 261
Kaufpreis bzw.<br />
Baukosten der<br />
Immobilie in TEUR<br />
Anschaffungsnebenkosten<br />
der<br />
Immobilie in TEUR<br />
Nettosollmiete 3<br />
Anschaffungskosten in %<br />
Bewertungsmiete 4<br />
in TEUR<br />
Aktueller Verkehrswert<br />
It. Gutachten<br />
in TEUR<br />
Fremdfinanzierungsquote<br />
5<br />
in %<br />
3.325,0 259,1 8,0% 286,3 4.000,0 -<br />
24.707,0 1.501,7 5,7% 1.486,1 26.420,0 49,3%<br />
15.258,9 1.284,1 4,6% 759,0 15.358,0 -<br />
17.629,6 1.085,8 7,5% 1.401,9 20.100,0 60,6%<br />
13.039,0 1.615,7 7,8% 1.150,3 15.307,0 -<br />
6.535,0 762,8 6,7% 488,6 7.600,0 -<br />
10.366,0 882,5 7,0% 785,5 11.300,0 -<br />
3.950,0 260,6 6,7% 282,5 4.320,0 -<br />
5.730,0 374,6 7,0% 425,6 6.310,0 -<br />
1.250,0 303,2 6,1% 95,0 1.370,0 -<br />
2.170,0 154,4 6,8% 157,7 2.390,0 -<br />
3.550,0 253,8 7,4% 281,8 3.620,0 -<br />
33
Übersicht Verkehrswerte und Mieten<br />
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung<br />
Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.<br />
III. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung<br />
Lfd.<br />
Nr.<br />
IV. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung<br />
34<br />
13<br />
Lfd.<br />
Nr.<br />
14<br />
15<br />
Immobilie Vermietungsstand (gemessen<br />
am Netto-Mietertrag)<br />
per 30.4.2010 in %<br />
Rue Léon Burgeois,<br />
Rue des Voirons<br />
F – 74100 Ville-la-Grand<br />
Immobilie Vermietungsstand (gemessen<br />
am Netto-Mietertrag)<br />
per 30.4.2010 in %<br />
NO – 0168 Oslo<br />
Pilestredet 57<br />
Järinge 2<br />
SE – 163 63 Stockholm-<br />
Spånga-Tensta<br />
Järingegränd 2-8<br />
1 Eine Ermittlung ist nicht möglich, da der Fokus auf Wohnimmobilien liegt.<br />
2 Werte per 30.4.2010<br />
3 (annualisiert) bezogen auf die Verkehrswerte<br />
4 p.a. lt. Gutachten<br />
5 Aufteilung des Darlehens bezogen auf die Verkehrswerte (stichtagsbezogen)<br />
6 Angabe der bisher bezahlten Anschaffungskosten<br />
Branche des<br />
Hauptmieters 1<br />
Auslaufende Mietverträge<br />
(gemessen am Mietertrag)<br />
in %<br />
Nettosollmiete 2<br />
annualisiert<br />
in TEUR<br />
- - - -<br />
Branche des<br />
Hauptmieters 1<br />
Auslaufende Mietverträge<br />
(gemessen am Mietertrag)<br />
in %<br />
Nettosollmiete 2<br />
annualisiert<br />
in TEUR<br />
100% - - 682<br />
100% - - 415
Kaufpreis bzw.<br />
Baukosten der<br />
Immobilie in TEUR<br />
Anschaffungsnebenkosten<br />
der<br />
Immobilie in TEUR<br />
Kaufpreis der<br />
Beteiligung<br />
in TEUR<br />
Anschaffungsnebenkosten<br />
der<br />
Beteiligung in TEUR<br />
Nettosollmiete 3<br />
in %<br />
Bewertungsmiete<br />
4<br />
in TEUR<br />
Aktueller Verkehrswert<br />
It. Gutachten<br />
in TEUR<br />
Fremdfinanzierungsquote<br />
5<br />
in %<br />
6.437,3 4 0,0 3.772,7 6 0,0 - - 6.437,3 -<br />
Kaufpreis bzw.<br />
Baukosten der<br />
Immobilie in TEUR<br />
Anschaffungsnebenkosten<br />
der<br />
Immobilie in TEUR<br />
Kaufpreis der<br />
Beteiligung<br />
in TEUR<br />
Anschaffungsnebenkosten<br />
der<br />
Beteiligung in TEUR<br />
Nettosollmiete 3<br />
in %<br />
Bewertungsmiete<br />
4<br />
in TEUR<br />
Aktueller Verkehrswert<br />
It. Gutachten<br />
in TEUR<br />
Fremdfinanzierungsquote<br />
5<br />
in %<br />
9.418,3 539,7 5.840,9 225,4 5,7% 582,8 10.182,0 -<br />
6.434,5 0,0 1.462,1 363,2 7,0% 487,9 6.932,7 50,4%<br />
35
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe<br />
Käufe<br />
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung<br />
Land Lage des Grundstücks Art des<br />
Grundstücks<br />
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung<br />
Ankäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.<br />
III. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung<br />
Ankäufe von indirekt gehaltenen Immobilien in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.<br />
Verkäufe<br />
Verkäufe fanden im Berichtszeitraum nicht statt.<br />
36<br />
Deutschland<br />
10587 Berlin, Charlottenburger Ufer 1, Eosanderstraße 18, 18a-c<br />
und 21, 21a-e, Otto-Suhr-Allee 144 und 144a<br />
Übergang von<br />
Nutzen und<br />
Lasten<br />
Mietwohngrundstück 01/2010<br />
Deutschland 61184 Karben, Hessenring 54-76a Mietwohngrundstück 01/2010<br />
Deutschland 30419 Hannover-Stöcken, Alte Ziegelei 8-18 (gerade) Mietwohngrundstück 04/2010<br />
Deutschland 30880 Laatzen-Mitte, Marktstr. 44-52 (gerade), Händelweg 1 und 3 Mietwohngrundstück 04/2010<br />
Deutschland 30539 Hannover-Bemerode, Ellernbuschfeld 15 und 17 Mietwohngrundstück 04/2010<br />
Deutschland 30655 Hannover-Groß Buchholz, Sibeliusweg 24, 26 und 28 Mietwohngrundstück 04/2010<br />
Deutschland 30853 Langenhagen, Konrad-Adenauer-Str. 28-36 (gerade) Mietwohngrundstück 04/2010<br />
IV. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung<br />
Land Name der Immobilien-Gesellschaft Sitz der<br />
Immobiliengesellschaft<br />
Beteiligungsquote<br />
Übergang von<br />
Nutzen und<br />
Lasten<br />
Norwegen BF Pilestredet 57 AS Oslo 100% 12/2009<br />
Schweden BF BER Sweden 01 AB Stockholm 100% 02/2010
Bestand der Liquidität<br />
Bei den Liquiditätsanlagen mit einem Gesamtvolumen von<br />
50.994 TEUR (30,6% des Fondsvermögens) handelt es sich<br />
um Bankguthaben.<br />
Auf dem laufenden Konto des Fonds („Sperrkonto“) bei der<br />
Depotbank werden zum Stichtag 810 TEUR gehalten. Die<br />
Verzinsung beträgt zum 22.4.2010 0,189%. Des Weiteren<br />
befinden sich 26.107 TEUR auf einem Konto bei der Kreissparkasse<br />
München Starnberg mit einer Verzinsung von<br />
0,9% zum 30.4.2010, 119 TEUR auf einem Konto der<br />
Landesbank Berlin mit einer Verzinsung von 0,5% per<br />
30.4.2010, 1 TEUR bei der SEB mit einer Verzinsung von<br />
I. Geldmarktinstrumente Stand 30.4.2010<br />
Geldmarktinstrumente liegen zum Stichtag nicht vor.<br />
II. Investmentanteile Stand 30.4.2010<br />
Investmentanteile liegen zum Stichtag nicht vor.<br />
III. Wertpapiere Stand 30.4.2010<br />
Wertpapiere liegen zum Stichtag nicht vor. 1<br />
IV. Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehensgeschäfte Stand 30.4.2010<br />
Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehensgeschäfte liegen zum Stichtag nicht vor.<br />
V. Sicherungsgeschäfte Stand 30.4.2010<br />
1. Devisentermingeschäfte<br />
2. Zins-Swaps<br />
Lagen im Berichtszeitraum nicht vor.<br />
0,188% (per 26.4.2010) und 23.000 TEUR bei der ING-<br />
Niederlande mit einer Durchschnittsverzinsung von 1,6%<br />
per 30.4.2010. Die Mieteingangs- und Betriebskostenkonten<br />
weisen einen Endbestand von insgesamt 957 TEUR aus.<br />
Die Geldanlagen werden bei Drittinstituten gehalten. Es<br />
bestehen keine Konzernverbindungen mit der <strong>Catella</strong> <strong>Real</strong><br />
<strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> Kapitalanlagegesellschaft.<br />
Zur Absicherung gegen Währungsrisiken in Norwegen und<br />
Schweden bestehen zum Stichtag Devisentermingeschäfte<br />
mit einem Gegenwert von 12.271 TEUR.<br />
a) Käufe und Verkäufe von Devisentermingeschäften, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden und nicht<br />
mehr in der Vermögensaufstellung erscheinen:<br />
Nominalwert<br />
Lagen im Berichtszeitraum nicht vor.<br />
b) Offene Positionen<br />
Nominalwert<br />
Kurswert Verkauf<br />
in TEUR<br />
Kurswert Verkauf<br />
in TEUR<br />
Kurswert Kauf<br />
in TEUR<br />
Kurswert Stichtag<br />
in TEUR<br />
<strong>Real</strong>isiertes<br />
Ergebnis in TEUR<br />
Vorläufiges<br />
Ergebnis in TEUR<br />
EUR–NOK 80.000 TNOK 9.053 9.490 -437<br />
EUR–SEK 33.000 TSEK 3.218 3.348 -129<br />
1 Wertpapiere lagen auch zum Stichtag 30.4.2009 nicht vor.<br />
37
Ertrags- und Aufwandsrechnung<br />
für den Zeitraum vom 1. Mai 2009 bis zum 30. April 2010<br />
I. Erträge<br />
38<br />
1. Erträge aus Immobilien<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
2. Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
3. Erträge aus Liquiditätsanlagen<br />
3.1 Erträge aus Bankguthaben<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
3.2 Erträge aus Geldmarktinstrumenten<br />
(107,42)<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
3.3 Erträge aus Investmentanteilen<br />
(0,00)<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
3.4 Erträge aus Wertpapieren<br />
(0,00)<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
(0,00)<br />
4. Eigengeldverzinsung (Bauzinsen)<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
5. Sonstige Erträge<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
Summe der Erträge<br />
(141.893,33)<br />
(davon in Fremdwährung) (142.000,75)<br />
II. Aufwendungen<br />
1. Bewirtschaftungskosten<br />
1.1 Betriebskosten<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
1.2 Instandhaltungskosten<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
1.3 Kosten der Immobilienverwaltung<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
1.4 Sonstige Kosten<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
EUR EUR EUR<br />
(0,00)<br />
(0,00)<br />
(119,65)<br />
(0,00)<br />
2. Erbbauzinsen, Leib- und Zeitrenten<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
3. Zinsaufwendungen<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
4. Ausländische Steuern<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
5. Kosten der Verwaltung des Sondervermögens<br />
5.1 Vergütung an die Fondsverwaltung<br />
5.2 Depotbankvergütung<br />
5.3 Sachverständigenkosten<br />
5.4 Sonstige Aufwendungen gem. § 13 Abs. 5 BVB<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
Summe der Aufwendungen<br />
(davon in Fremdwährung) (119,65)<br />
362.837,23<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
164.947,32<br />
282.125,96<br />
200.765,47<br />
165.437,28<br />
603.615,21<br />
53.550,00<br />
98.503,26<br />
122.949,52<br />
5.075.614,51<br />
0,00<br />
362.837,23<br />
0,00<br />
369.557,34<br />
5.808.009,08<br />
813.276,03<br />
41.574,36<br />
741.571,85<br />
0,00<br />
878.617,99<br />
2.475.040,23<br />
III. Ertragsausgleich 1.117.179,67<br />
Ordentlicher Nettoertrag 4.450.148,52
IV. <strong>Real</strong>isierte Gewinne<br />
abzüglich nicht realisierter Wertveränderungen Vorjahre<br />
und im Ausland gezahlter Gewinnstuern<br />
1. bei Immobilien<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
(0,00)<br />
2. bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
(0,00)<br />
3. bei Liquiditätsanlagen<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
(0,00)<br />
Summe der realisierten Gewinne<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
V. <strong>Real</strong>isierte Verluste<br />
abzüglich nicht realisierter Wertveränderungen Vorjahre<br />
1. bei Immobilien<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
(0,00)<br />
2. bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
(0,00)<br />
3. bei Liquiditätsanlagen<br />
(davon in Fremdwährung)<br />
(0,00)<br />
Summe der ralisierten Verluste<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
EUR EUR EUR<br />
VI. Veräußerungsergebnis 0,00<br />
(davon in Fremdwährung) (0,00)<br />
Total Expense Ratio (TER) 0,72%<br />
Erfolgsabhängige Vergütung n/a<br />
Transaktionsabhängige Vergütung 0,69%<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
39
Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung<br />
Erträge<br />
Die Erträge im Berichtszeitraum betragen insgesamt 5.808 TEUR.<br />
Die Erträge aus Immobilien in Höhe von 5.076 TEUR sind<br />
die erwirtschafteten Mieterträge der Immobilien.<br />
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Erträge aus Liquiditätsanlagen<br />
in Höhe von 363 TEUR erzielt. Diese resultieren<br />
aus Zinsen für Bankkonten (356 TEUR) sowie Zinsen aus<br />
einer Kaufpreiserstattung (7 TEUR).<br />
Die Position sonstige Erträge in Höhe von insgesamt 370 TEUR<br />
resultiert aus Zinserträgen aus den gewährten Gesellschafterdarlehen<br />
an die Beteiligungen in Frankreich, Schweden und<br />
Norwegen (338 TEUR) sowie aus übrigen Erträgen (32 TEUR).<br />
Aufwendungen<br />
Die Aufwendungen in Höhe von 2.475 TEUR beinhalten im<br />
Wesentlichen Kosten der Verwaltung des Sondervermögens<br />
sowie Bewirtschaftungskosten.<br />
Die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 813 TEUR setzen<br />
sich aus Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Kosten der<br />
Immobilienverwaltung und sonstigen Kosten zusammen.<br />
Die Betriebskosten in Höhe von 165 TEUR betreffen die auf<br />
Mieter nicht umlegbaren Nebenkosten. Die Position Instandhaltungskosten<br />
in Höhe von 282 TEUR bezieht sich auf die<br />
Maßnahmen zur langfristigen Werterhaltung. Bei den Kosten<br />
der Immobilienverwaltung in Höhe von 201 TEUR handelt es<br />
sich im Wesentlichen um Kosten der Hausverwaltung.<br />
In den sonstigen Kosten (165 TEUR) sind 88 TEUR Kosten<br />
für Erst- und Neuvermietung der Objekte, 53 TEUR frustrierte<br />
Aufwendungen aus nicht realisierten Objektkäufen<br />
und 24 TEUR übrige Aufwendungen enthalten.<br />
Im Berichtszeitraum wurden in Höhe von 42 TEUR Erbbauzinsen<br />
für die Immobilie „Hamburg-Harburg“ verbucht.<br />
Die Position Zinsaufwendungen (742 TEUR) beinhaltet Darlehenszinsen<br />
für die Objekte „Voltastraße“ (318 TEUR) und<br />
„Hamburg-Wilstorf“ (227 TEUR) sowie Bereitstellungsgebühren<br />
für das Darlehen dieser zwei Objekte (197 TEUR).<br />
Die Kosten der Verwaltung des Sondervermögens über<br />
879 TEUR umfassen im Wesentlichen die laufende Vergü-<br />
40<br />
tung an die Fondsverwaltung (604 TEUR), die Kosten für<br />
Prüfung und Veröffentlichung (123 TEUR) und Aufwendungen<br />
für Sachverständige (98 TEUR), sowie die Depotbankgebühren<br />
(54 TEUR)<br />
Ankaufgebühren für die Objekte sind hier nicht enthalten,<br />
da diese nicht als Aufwand verbucht werden, sondern als<br />
Anschaffungsnebenkosten des jeweiligen Objektes zu<br />
berücksichtigen sind.<br />
Ertragsausgleich<br />
Der Ertragsausgleich in Höhe von 1.117 TEUR ist der Saldo<br />
der von Anteilserwerbern im Berichtszeitraum als Ausgleich<br />
für aufgelaufene Erträge gezahlten Beträge bzw. vom Fonds<br />
bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergüteten Erträge.<br />
Ordentlicher Nettoertrag<br />
In Summe ergibt sich für das abgelaufene Jahr ein ordentlicher<br />
Nettoertrag in Höhe von 4.450 TEUR.<br />
Total Expense Ratio (TER)<br />
Die Total Expense Ratio (0,72%) zeigt als Gesamtkostenquote<br />
die Summe der Kosten und Gebühren als Prozentsatz<br />
des durchschnittlichen Fondsvermögens des Geschäftsjahres.<br />
Die Gesamtkosten beinhalten die Vergütung der Fondsverwaltung,<br />
die Depotbankvergütung, die Sachverständigenkosten<br />
sowie sonstige Aufwendungen gemäß § 13 Abs. 5<br />
BVB (mit Ausnahme der Transaktionskosten).<br />
Transaktionsabhängige Vergütung<br />
Die transaktionsabhängige Vergütung stellt die Summe der<br />
Ankauf- und Verkaufgebühren gem. § 13 Abs. 2 und 3 BVB<br />
als Prozentsatz zum durchschnittlichen Fondsvermögen<br />
innerhalb des Geschäftsjahres dar. Die Quote ist über die<br />
Lebensdauer des Fonds stark schwankend und lässt deshalb<br />
keine Rückschlüsse auf die Performance des Fonds zu.<br />
Im Geschäftsjahr sind 0,69% transaktionsabhängige Vergütungen<br />
angefallen.
Vermittlungsprovisionen<br />
Der Kapitalanlagegesellschaft fließen keine Rückvergütungen<br />
der aus dem Sondervermögen an die Depotbank und an<br />
Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen<br />
zu. Die Kapitalanlagegesellschaft gewährt aus der an sie<br />
gezahlten Vergütung an Vermittler, z.B. Kreditinstitute,<br />
wiederkehrend Vermittlungsentgelte als so genannte Vermittlungserfolgsprovisionen.<br />
Otto-Suhr-Alless, Berlin<br />
41
Berechnung der Ausschüttung<br />
Ordentliches Nettoergebnis<br />
Der ordentliche Nettoertrag zum 30.4.2010<br />
beträgt 4.450.148,52 EUR.<br />
<strong>Real</strong>isierte Gewinne<br />
<strong>Real</strong>isierte Gewinne sind zum Stichtag nicht vorhanden.<br />
Vortrag aus dem Vorjahr<br />
Der Vortrag aus dem Vorjahr beträgt 40.858,36 EUR.<br />
42<br />
insgesamt je Anteil<br />
Ordentlicher Nettoertrag EUR 4.450.148,52 0,281<br />
<strong>Real</strong>isierte Gewinne abzüglich im Ausland gezahlter<br />
Gewinnsteuern<br />
- bei Immobilien<br />
- bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften<br />
- bei Liquiditätsanlagen<br />
EUR<br />
EUR<br />
EUR<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,000<br />
0,000<br />
0,000<br />
Vortrag aus dem Vorjahr EUR 40.858,36 0,003<br />
Einbehalt von Überschüssen gemäß § 14 Abs. 2 BVB EUR 0,00 0,000<br />
für Ausschüttung verfügbar EUR 4.491.006,88 0,284<br />
Der Wiederanlage gemäß § 14 Abs. 5 BVB zugeführt EUR 0,00 0,000<br />
Vortrag auf neue Rechnung EUR 57.157,88 0,004<br />
Vorabausschüttung EUR 0,00 0,000<br />
Gesamtausschüttung auf 15.835.175 ausgegebene Anteile EUR 4.433.849,00 0,28<br />
<strong>Catella</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> Kapitalanlagegesellschaft<br />
Einbehalte<br />
Aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres wurden keine<br />
Einbehalte vorgenommen.<br />
Vortrag auf neue Rechnung<br />
Es werden Erträge in Höhe von 57.157,88 EUR auf neue<br />
Rechnung vorgetragen.<br />
Für Ausschüttung vorgesehene Erträge<br />
Bei 15.835.175 umlaufenden Anteilen beträgt die Ausschüttung<br />
am 2.8.2010 insgesamt 4.433.849,00 EUR.<br />
Somit werden pro Anteil 0,28 EUR ausgeschüttet.<br />
Dr. A. Kneip B. Fachtner H. Fillibeck J. Werner<br />
Vorstandssprecher Vorstand Vorstand Vorstand<br />
München, im Juli 2010
Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers<br />
Wir haben gemäß § 44 Abs. 5 des Investmentgesetzes (InvG) den Jahresbericht des Sondervermögens <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong><br />
<strong>Residential</strong> für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2009 bis 30. April 2010 geprüft. Die Aufstellung des Jahresberichts nach den<br />
Vorschriften des InvG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Unsere Aufgabe<br />
ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht abzugeben.<br />
Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Abs. 5 InvG unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten<br />
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und<br />
durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender<br />
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des<br />
Sondervermögens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit<br />
des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben im Jahresbericht<br />
überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze<br />
für den Jahresbericht und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft.<br />
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung<br />
bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.<br />
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht den gesetzlichen<br />
Vorschriften.<br />
München, den 9. Juli 2010<br />
PricewaterhouseCoopers<br />
Aktiengesellschaft<br />
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft<br />
Jürgen Breisch ppa. Arndt Herdzina<br />
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer<br />
43
Steuerliche Hinweise<br />
Ertragsteuerliche Behandlung der Ausschüttung und Thesaurierung<br />
44<br />
§ 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 InvStG Privatanleger<br />
Sonstiger<br />
betrieblicher<br />
Anleger<br />
Kapitalgesellschaft<br />
a) Betrag der Ausschüttung vom 2.8.2010 0,2800 1 0,2800 1 0,2800 1<br />
- In der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche<br />
Erträge der Vorjahre, getrennt nach<br />
einzelnen Geschäftsjahren<br />
Nachrichtlich: Die Ausschüttung vom 2.8.2010<br />
bezieht sich auf folgende Barausschüttung:<br />
0,0000 0,0000 0,0000<br />
0,2800 0,2800 0,2800<br />
b) Betrag der ausgeschütteten Erträge 0,1923 2 0,1923 2 0,1923 2<br />
- davon nicht abzugsfähige Werbungskosten im<br />
Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 InvStG<br />
0,0000 0,0000 0,0000<br />
Ausschüttungsgleiche Erträge 0,0074 0,0074 0,0074<br />
- davon nicht abzugsfähige Werbungskosten im<br />
Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 InvStG<br />
0,0064 0,0064 0,0064<br />
c) in den ausgeschütteten / ausschüttungsgleichen<br />
Erträgen enthaltene<br />
aa) - (aufgehoben) - - -<br />
bb) - steuerfreie Veräußerungsgewinne i.S.d. § 2 Abs.<br />
3 Nr.1 Satz 1 InvStG in der am 31.12.2008<br />
anzuwendenden Fassung<br />
0,0000 - -<br />
cc) - Erträge gem. § 3 Nr. 40 EStG; 100 % - 0,0000 -<br />
dd) - Erträge gem. § 8b Abs. 1 KStG; 100 % - - 0,0000<br />
ee) - Veräußerungsgewinne gem. § 3 Nr. 40 EStG; 100 % - 0,0000 -<br />
ff ) - Veräußerungsgewinne gem. § 8b Abs. 2 KStG; 100 % - - 0,0000<br />
gg) - Erträge i.S.d. § 2 Abs. 3 Nr.1 S. 2 InvStG in der<br />
am 31.12.2008 anzuwendenden Fassung, soweit<br />
die Erträge nicht Kapitalerträge im Sinne des<br />
§ 20 EStG sind (steuerfreie Veräußerungsgewinne<br />
von Bezugsrechten auf Freianteile)<br />
0,0000 - -<br />
hh) - steuerfreie Veräußerungsgewinne aus<br />
Immobilien i.S.d. § 2 Abs. 3 Nr. 2 InvStG<br />
0,0000 - -<br />
ii) - Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 1 InvStG<br />
(DBA-befreite ausländische Einkünfte)<br />
0,0000 0,0000 0,0000<br />
jj) - Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 2 InvStG, für die kein<br />
Abzug nach Absatz 4 vorgenommen wurde<br />
kk) - Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 2 InvStG, die nach<br />
einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung<br />
zur Anrechnung einer als gezahlt<br />
geltenden Steuer auf die Einkommensteuer oder<br />
Körperschaftsteuer berechtigen<br />
0,0000 0,0000 0,0000<br />
0,0000 0,0000 0,0000<br />
ll) - Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2a InvStG - 0,0396 0,0396
§ 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 InvStG Privatanleger<br />
Sonstiger<br />
betrieblicher<br />
Anleger<br />
Kapitalgesellschaft<br />
d) Bemessungsgrundlage der anzurechnenden /<br />
zu erstattenden<br />
- Kapitalertragsteuer i.S.d. § 7 Abs. 1 bis 3 InvStG 0,1998 3 0,1998 3 0,1998 3<br />
e) Betrag der anzurechnenden / zu erstattenden<br />
Kapitalertragsteuer i.S.d. § 7 Abs. 1 bis 3 InvStG 0,0499 4 0,0499 4 0,0499 4<br />
f ) Ausländische Steuern, die auf die in den ausgeschütteten<br />
Erträgen enthaltenen Einkünfte im<br />
Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG entfallen<br />
aa) - anrechenbare ausländische Quellensteuer auf<br />
Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 2 InvStG<br />
0,0000 0,0000 0,0000<br />
- davon auf Erträge Nicht-Teileinkünfteverfahren 0,0000 0,0000 0,0000<br />
bb) - abziehbare ausländische Steuern (§ 34c Abs. 3<br />
EStG) auf Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 2 InvStG<br />
0,0000 0,0000 0,0000<br />
cc) - fiktive ausländische Quellensteuer auf<br />
Einkünfte i.S.d. § 4 Abs. 2 InvStG<br />
0,0000 0,0000 0,0000<br />
- davon auf Erträge Nicht-Teileinkünfteverfahren 0,0000 0,0000 0,0000<br />
g) Betrag der Absetzung für Abnutzung /<br />
Substanzverringerung nach § 3 Abs. 3 S. 1 InvStG<br />
0,0891 0,0891 0,0891<br />
h) (aufgehoben) - - -<br />
1 Die ausgeschütteten Erträge sowie die ausschüttungsgleichen Erträge gelten am jeweiligen Ausschüttungstag bzw. mit Fassung des<br />
Ausschüttungsbeschlusses als zugeflossen. Der Ausschüttungsbeschluss wurde gefasst am 02.08.2010.<br />
2 Der angegebene Betrag enthält die im Sinne des § 3 InvStG ermittelten steuerlichen Erträge des Sondervermögens. In diesem Betrag<br />
sind bei den Anlegern voll steuerpflichtige sowie unter § 2 Abs. 2 und 3 InvStG und unter § 4 Abs. 1 und 2 InvStG fallende Erträge<br />
enthalten. In der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre sind hingegen nicht einbezogen.<br />
3 Die angegebenen Beträge entsprechen der grundsätzlich anzuwendenden Bemessungsgrundlage der Kapitalertragsteuer.<br />
Im Einzelfall könne sich z. B. aufgrund von NV-Bescheinigungen, anlegerspezifische Abweichungen ergeben.<br />
4 Bei Depotverwahrung. Die deutsche Quellensteuer ist ohne Solidaritätszuschlag ausgewiesen.<br />
45
Steuerliche Hinweise<br />
Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr zum 30.4.2010 in<br />
Höhe von EUR 0,28 je Anteil erfolgt am 2.8.2010.<br />
Besteuerung auf der Fondsebene<br />
Der Gesetzgeber hat inländische Sondervermögen von allen<br />
Ertragsteuern befreit. Die Besteuerung der Erträge erfolgt<br />
jeweils bei den Anlegern.<br />
Besteuerung auf der Ebene eines Privatanlegers<br />
Werden die Anteile im Privatvermögen gehalten, handelt es<br />
sich bei den steuerpflichtigen Erträgen des Fonds um<br />
Einkünfte aus Kapitalvermögen. Sie beinhalten die vom<br />
Sondervermögen ausgeschütteten Erträge, die ausschüttungsgleichen<br />
Erträge, den Zwischengewinn sowie den<br />
Gewinn aus dem An- und Verkauf von Fondsanteilen, wenn<br />
diese nach dem 31.12.2008 erworben wurden bzw. werden.<br />
Diese Erträge sind grundsätzlich im Jahr des Zuflusses zu<br />
versteuern.<br />
Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich<br />
einem Steuerabzug von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag<br />
und ggf. Kirchensteuer). Der Steuerabzug hat grundsätzlich<br />
Abgeltungswirkung (sog. Abgeltungsteuer), so dass die<br />
Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der<br />
Einkommensteuererklärung anzugeben sind. Bei der Vornahme<br />
des Steuerabzugs werden durch die depotführende<br />
Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrechnungen vorgenommen<br />
und ausländische Quellensteuern angerechnet.<br />
Der Steuerabzug hat u.a. aber dann keine Abgeltungswirkung,<br />
wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der<br />
Abgeltungssatz von 25%. In diesem Fall können die<br />
Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung<br />
angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den<br />
niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die<br />
persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuerabzug<br />
an (sog. Günstigerprüfung).<br />
Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug<br />
unterlegen haben (weil z.B. ein Gewinn aus der Veräußerung<br />
von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt<br />
wird), sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im<br />
Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte aus<br />
Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von<br />
25% oder dem niedrigeren persönlichen Steuersatz.<br />
46<br />
Trotz Steuerabzug und höherem persönlichen Steuersatz<br />
können Angaben zu den Einkünften aus Kapitalvermögen<br />
erforderlich sein, wenn im Rahmen der Einkommensteuererklärung<br />
außergewöhnliche Belastungen oder Sonderausgaben<br />
(z.B. Spenden) geltend gemacht werden.<br />
Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn<br />
der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag<br />
vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile<br />
801,00 EUR bei Einzelveranlagung bzw. 1.602,00 EUR bei<br />
Zusammenveranlagung von Ehegatten nicht übersteigen.<br />
Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer NV-Bescheinigung<br />
und bei ausländischen Anlegern bei Nachweis der<br />
steuerlichen Ausländereigenschaft.<br />
Verwahrt der inländische Anleger die Anteile eines steuerrechtlich<br />
ausschüttenden Sondervermögens in einem inländischen<br />
Depot bei der Kapitalanlagegesellschaft oder einem<br />
Kreditinstitut (Depotfall), so nimmt die depotführende Stelle<br />
als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem<br />
festgelegten Ausschüttungstermin ein in ausreichender<br />
Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem<br />
Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für<br />
die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt<br />
wird. In diesem Fall erhält der Anleger die gesamte Ausschüttung<br />
ungekürzt gutgeschrieben.<br />
Ausgeschüttete oder thesaurierte inländische Mieterträge,<br />
Zinsen, sonstige Erträge, ausländische Dividenden sowie Gewinne<br />
aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb<br />
von 10 Jahren seit Anschaffung des Sondervermögens unterliegen<br />
bei Inlandsverwahrung dem Steuerabzug von 25%<br />
(zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).<br />
Handelt es sich um ein steuerrechtlich thesaurierendes<br />
Sondervermögen, so wird der Steuerabzug auf die thesaurierten,<br />
dem Steuerabzug unterliegenden Erträge des<br />
Sondervermögens in Höhe von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag)<br />
durch die Kapitalanlagegesellschaft selbst<br />
abgeführt. Der Ausgabe- und Rücknahmepreis der Fondsanteile<br />
ermäßigt sich insoweit um den Steuerabzug zum<br />
Ablauf des Geschäftsjahres. Da die Anleger der Kapitalanlagegesellschaft<br />
regelmäßig nicht bekannt sind, kann in<br />
diesem Fall kein Kirchensteuereinbehalt erfolgen, so dass<br />
kirchensteuerpflichtige Anleger insoweit Angaben in der<br />
Einkommensteuererklärung zu machen haben.<br />
Sofern der Freistellungsauftrag oder die NV-Bescheinigung<br />
nicht bzw. nicht rechtzeitig vorgelegt wird, erhält der Anleger<br />
auf Antrag von der depotführenden Stelle eine Steuerbescheinigung<br />
über den einbehaltenen und abgeführten Steuerabzug und<br />
den Solidaritätszuschlag. Der Anleger hat dann die Möglichkeit,<br />
den Steuerabzug im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung<br />
auf seine persönliche Steuerschuld anrechnen zu lassen.
Alte Ziegelei, Hannover<br />
47
Steuerliche Hinweise<br />
Werden Anteile ausschüttender Sondervermögen nicht in<br />
einem Depot verwahrt und Ertragsscheine einem inlän -<br />
dischen Kreditinstitut vorgelegt (Eigenverwahrung), wird der<br />
Steuerabzug in Höhe von 25% zzgl. Solidaritätszuschlag<br />
vorgenommen.<br />
Dividenden von ausländischen (Immobilien-) Kapitalgesellschaften<br />
als so genannte Schachteldividenden können nach<br />
Auffassung der Finanzverwaltung nicht steuerfrei sein.<br />
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien<br />
nach Ablauf von 10 Jahren seit der Anschaffung<br />
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer<br />
Immobilien außerhalb der 10-Jahresfrist, die auf der Ebene<br />
des Sondervermögens erzielt werden, sind beim Anleger<br />
stets steuerfrei.<br />
Ausländische Mieterträge und Gewinne aus dem Verkauf<br />
ausländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit der<br />
Anschaffung<br />
Steuerfrei bleiben ausländische Mieterträge und Gewinne<br />
aus dem Verkauf ausländischer Immobilien, auf deren<br />
Besteuerung Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens<br />
(Freistellungsmethode) verzichtet hat<br />
(Regelfall). Die steuerfreien Erträge wirken sich auch nicht<br />
auf den anzuwendenden Steuersatz aus (kein Progressionsvorbehalt).<br />
Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise<br />
die Anrechnungs-Methode vereinbart oder kein<br />
Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, gelten<br />
die Aussagen zur Behandlung von Gewinnen aus dem Verkauf<br />
inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit<br />
Anschaffung analog. Die in den Herkunftsländern gezahlten<br />
Steuern können ggf. auf die deutsche Einkommensteuer<br />
angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht<br />
bereits auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten<br />
berücksichtigt wurden.<br />
Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren, Gewinne aus<br />
Termingeschäften und Erträge aus Stillhalterprämien<br />
Gewinne aus der Veräußerung von Aktien, eigenkapitalähnlichen<br />
Genussrechten und Investmentanteilen, Gewinne aus<br />
Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien, die<br />
auf der Ebene des Sondervermögens erzielt werden, werden<br />
beim Anleger grundsätzlich nicht erfasst, solange sie nicht<br />
ausgeschüttet werden. Zudem werden die Gewinne aus der<br />
Veräußerung der in § 1 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis<br />
f ) InvStG genannten Kapitalforderungen beim Anleger nicht<br />
erfasst, wenn sie nicht ausgeschüttet werden.<br />
48<br />
Hierunter fallen folgende Kapitalforderungen:<br />
a) Kapitalforderungen, die eine Emissionsrendite haben,<br />
b) „normale“ Anleihen und unverbriefte Forderungen mit<br />
festem Kupon sowie Down-Rating-Anleihen, Floater und<br />
Reverse-Floater,<br />
c) Risiko-Zertifikate, die den Kurs einer Aktie oder eines<br />
veröffentlichten Index für eine Mehrzahl von Aktien im<br />
Verhältnis 1:1 abbilden,<br />
d) Aktienanleihen, Umtauschanleihen und Wandelanleihen,<br />
e) ohne gesonderten Stückzinsausweis (flat) gehandelte<br />
Gewinnobligationen und Fremd kapital-Genussrechte und<br />
f ) „cum“-erworbene Optionsanleihen.<br />
Werden Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren<br />
ausgeschüttet, sind sie grundsätzlich steuerpflichtig<br />
und unterliegen bei Verwahrung der Anteile im Inland<br />
dem Steuerabzug von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag<br />
und ggf. Kirchensteuer). Ausgeschüttete Gewinne<br />
aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne aus<br />
Termingeschäften sind jedoch steuerfrei, wenn die Wertpapiere<br />
auf Ebene des Sondervermögens vor dem<br />
1.1.2009 erworben bzw. die Termingeschäfte vor dem<br />
1.1.2009 eingegangen wurden.<br />
Gewinne aus der Veräußerung von Kapitalforderungen,<br />
die nicht in der o.g. Aufzählung enthalten sind, sind steuerlich<br />
wie Zinsen zu behandeln (s.o.).<br />
Inländische Dividenden (insbesondere aus Immobilienkapitalgesellschaften)<br />
Inländische Dividenden der (Immobilien-)Kapitalgesellschaften,<br />
die vom Sondervermögen ausgeschüttet oder<br />
thesauriert werden, sind beim Anleger grundsätzlich steuerpflichtig.<br />
Bei Ausschüttung oder Thesaurierung wird von der inländischen<br />
Dividende ein Steuerabzug in Höhe von 25% (zuzüglich<br />
Solidaritätszuschlag) von der Kapitalanlagegesellschaft<br />
vorgenommen. Die depotführende Stelle berücksichtigt bei<br />
Ausschüttungen zudem einen ggf. vorliegenden Antrag auf<br />
Kirchensteuereinbehalt.<br />
Der Anleger erhält den Steuerabzug von 25% (zuzüglich<br />
Solidaritätszuschlag) in voller Höhe sofort erstattet, sofern<br />
die Anteile bei der Kapitalanlagegesellschaft oder einem<br />
inländischen Kreditinstitut verwahrt werden und dort ein<br />
Freistellungs auftrag in ausreichender Höhe oder eine NV-<br />
Bescheinigung vorliegt. Anderenfalls kann er den Steuerabzug<br />
von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag) unter Beifügung<br />
der steuerlichen Bescheinigung der depotführenden<br />
Stelle auf seine persönliche Einkom mensteuerschuld<br />
anrechnen.
Negative steuerliche Erträge<br />
Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleichartigen<br />
positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens,<br />
werden diese auf Ebene des Sondervermögens steuerlich vorgetragen.<br />
Diese können auf Ebene des Sondervermögens mit<br />
künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen Erträgen<br />
der Folgejahre verrechnet werden. Eine direkte Zurechnung<br />
der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht<br />
möglich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim<br />
Anleger einkommensteuerlich erst in dem Veranlagungszeitraum<br />
(Steuerjahr) aus, in dem das Geschäftsjahr des<br />
Sondervermögens endet, bzw. die Ausschüttung für das<br />
Geschäftsjahr des Sondervermögens erfolgt, für das die negativen<br />
steuerlichen Erträge auf Ebene des Sondervermögens<br />
verrechnet werden. Eine frühere Geltendmachung bei der<br />
Einkommensteuer des Anlegers ist nicht möglich.<br />
Substanzauskehrungen<br />
Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind<br />
nicht steuerbar.<br />
Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene<br />
Werden Anteile an einem Sondervermögen, die nach dem<br />
31.12.2008 erworben wurden, von einem Privatanleger<br />
veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem<br />
Abgeltungssatz von 25%. Sofern die Anteile in einem inländischen<br />
Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende<br />
Stelle den Steuerabzug vor. Der Steuerabzug von 25% (zuzüglich<br />
Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) kann<br />
durch die Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrags<br />
bzw. einer NV-Bescheinigung vermieden werden.<br />
Werden Anteile an einem Sondervermögen, die vor dem<br />
1.1.2009 erworben wurden, von einem Privatanleger<br />
innerhalb eines Jahres nach Anschaffung (Spekulationsfrist)<br />
wieder veräußert, sind Veräußerungsgewinne als Einkünfte<br />
aus privaten Veräußerungsgeschäften grundsätzlich steuerpflichtig.<br />
Beträgt der aus ”privaten Veräußerungsgeschäften”<br />
erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als<br />
600,00 EUR, ist er steuerfrei (Freigrenze). Wird die Freigrenze<br />
überschritten, ist der gesamte private Veräußerungsgewinn<br />
steuerpflichtig.<br />
Bei einer Veräußerung der vor dem 1.1.2009 erworbenen<br />
Anteile außerhalb der Spekulationsfrist ist der Gewinn bei<br />
Privatanlegern steuerfrei.<br />
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns sind die<br />
Anschaffungskosten um den Zwischengewinn im Zeitpunkt<br />
der Anschaffung und der Veräußerungspreis um den Zwischengewinn<br />
im Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen,<br />
damit es nicht zu einer doppelten einkommensteuerlichen<br />
1 Die zu versteuernden Zinsen sind gemäß § 2 Abs. 2a InvStG im Rahmen<br />
derZinsschrankenregelung nach § 4h EStG zu berücksichtigen.<br />
Erfassung von Zwischengewinnen (siehe unten) kommen<br />
kann. Zudem ist der Veräußerungspreis um die thesaurierten<br />
Erträge zu kürzen, die der Anleger bereits versteuert hat,<br />
damit es auch insoweit nicht zu einer Doppelbesteuerung<br />
kommt.<br />
Der Gewinn aus der Veräußerung nach dem 31.12.2008<br />
erworbener Fondsanteile ist insoweit steuerfrei, als er auf die<br />
während der Besitzzeit im Fonds entstandenen, noch nicht<br />
auf der Anlegerebene erfassten, DBA-steuerfreien Erträge<br />
zurückzuführen ist (sogenannter besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn).<br />
Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Immobiliengewinn<br />
bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes<br />
des Investmentanteils.<br />
Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer)<br />
Inländische Mieterträge und Zinserträge<br />
sowie zinsähnliche Erträge<br />
Inländische Mieterträge, Zinsen und sonstige Erträge sind<br />
beim Anleger grundsätzlich steuerpflichtig. 1 Dies gilt<br />
unabhängig davon, ob diese Erträge thesauriert oder ausgeschüttet<br />
werden.<br />
Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung<br />
des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden<br />
NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der<br />
Anleger eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des<br />
Steuerabzugs.<br />
Ausländische Mieterträge<br />
Bei Mieterträgen aus ausländischen Immobilien verzichtet<br />
Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung<br />
aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens). Bei Anlegern,<br />
die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der<br />
Progressionsvorbehalt zu beachten.<br />
Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise<br />
die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein<br />
Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, können<br />
die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf<br />
die deutsche Einkommen- oder Körperschaftsteuer angerechnet<br />
werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits<br />
auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten<br />
berücksichtigt wurden.<br />
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer<br />
Immobilien<br />
Thesaurierte Gewinne aus der Veräußerung inländischer und<br />
ausländischer Immobilien sind beim Anleger steuerlich<br />
49
Steuerliche Hinweise<br />
unbeachtlich, soweit sie nach Ablauf von 10 Jahren seit der<br />
Anschaffung der Immobilie auf Fondsebene erzielt werden.<br />
Die Gewinne werden erst bei ihrer Ausschüttung steuerpflichtig,<br />
wobei Deutschland in der Regel auf die Besteuerung<br />
ausländischer Gewinne (Freistellung aufgrund Doppelbesteuerungsabkommens)<br />
verzichtet.<br />
Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländischer<br />
Immobilien innerhalb der 10-Jahresfrist sind bei Thesaurierung<br />
bzw. Ausschüttung steuerlich auf Anlegerebene<br />
zu berücksichtigen. Dabei sind die Gewinne aus dem Verkauf<br />
inländischer Immobilien in vollem Umfang steuerpflichtig.<br />
Bei Gewinnen aus dem Verkauf ausländischer Immobilien<br />
verzichtet Deutschland in der Regel auf die Besteuerung<br />
(Freistellung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens).<br />
Bei Anlegern, die nicht Kapitalgesellschaften sind,<br />
ist jedoch der Progressionsvorbehalt zu beachten.<br />
Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise<br />
die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein<br />
Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, können<br />
die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf<br />
die deutsche Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer angerechnet<br />
werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits<br />
auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten<br />
berücksichtigt wurden.<br />
Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung<br />
des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden<br />
NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger<br />
eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs.<br />
Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren, Gewinne<br />
aus Termingeschäften und Erträge aus Stillhalterprämien<br />
Gewinne aus der Veräußerung von Aktien, eigenkapitalähnlichen<br />
Genussrechten und Investmentfondsanteilen, Gewinne<br />
aus Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien<br />
sind beim Anleger steuerlich unbeachtlich, wenn<br />
sie thesauriert werden. Zudem werden die Gewinne aus der<br />
Veräußerung der nachfolgend genannten Kapitalforderungen<br />
beim Anleger nicht erfasst, wenn sie nicht ausgeschüttet werden:<br />
a) Kapitalforderungen, die eine Emissionsrendite haben,<br />
b) „normale“ Anleihen und unverbriefte Forderungen mit<br />
festem Kupon sowie Down-Rating-Anleihen, Floater und<br />
Reverse-Floater,<br />
c) Risiko-Zertifikate, die den Kurs einer Aktie oder eines<br />
veröffentlichten Index für eine Mehrzahl von Aktien im<br />
Verhältnis 1:1 abbilden<br />
d) Aktienanleihen, Umtauschanleihen und Wandelanleihen,<br />
e) ohne gesonderten Stückzinsausweis (flat) gehandelte<br />
Gewinnobligationen und Fremd kapital-Genussrechte und<br />
f ) „cum“-erworbene Optionsanleihen.<br />
50<br />
1 5 % der Veräußerungsgewinne aus Aktien gelten bei Körperschaften als<br />
nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig.<br />
Werden diese Gewinne ausgeschüttet, so sind sie steuerlich<br />
auf Anlegerebene zu berücksichtigen. Dabei sind Veräußerungsgewinne<br />
aus Aktien ganz 1 (bei Anlegern, die Körperschaften<br />
sind und für die die Regelung des § 8b Abs. 1 KStG<br />
gilt) oder zu 40% (bei sonstigen betrieblichen Anlegern, z.B.<br />
Einzelunternehmern) steuerfrei (Teileinkünfteverfahren).<br />
Veräußerungsgewinne aus Renten/Kapitalforderungen,<br />
Gewinne aus Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien<br />
sind hingegen in voller Höhe steuerpflichtig.<br />
Ergebnisse aus der Veräußerung von Kapitalforderungen,<br />
die nicht in der o.g. Aufzählung enthalten sind, sind steuerlich<br />
wie Zinsen zu behandeln (s.o.).<br />
Ausgeschüttete Wertpapierveräußerungsgewinne, ausgeschüttete<br />
Termingeschäftsgewinne sowie ausgeschüttete<br />
Erträge aus Stillhalterprämien unterliegen grundsätzlich<br />
dem Steuerabzug (Kapitalertragsteuer 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag).<br />
Dies gilt nicht für Gewinne aus der Veräußerung<br />
von vor dem 1.1.2009 erworbenen Wertpapieren<br />
und für Gewinne aus vor dem 1.1.2009 eingegangenen<br />
Termingeschäften. Die auszahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere<br />
dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger<br />
eine unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist oder<br />
diese Kapitalerträge Betriebseinnahmen eines inländischen<br />
Betriebs sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger<br />
der Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenen<br />
Vordruck erklärt wird.<br />
In- und ausländische Dividenden<br />
(insbesondere aus Immobilienkapitalgesellschaften)<br />
Dividenden in- und ausländischer Immobilien-Kapitalgesellschaften,<br />
die auf Anteile im Betriebsvermögen ausgeschüttet<br />
oder thesauriert werden, sind mit Ausnahme von Dividenden<br />
nach dem REITG bei Körperschaften (sofern für diese die<br />
Regelung des § 8b Abs. 1 KStG anwendbar ist) steuerfrei 2 . Von<br />
Einzelunternehmern sind diese Erträge zu 60% zu versteuern<br />
(Teileinkünfteverfahren).<br />
Inländische Dividenden unterliegen dem Steuerabzug<br />
(Kapitalertragsteuer 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag).<br />
Ausländische Dividenden unterliegen grundsätzlich dem<br />
Steuerabzug (Kapitalertragsteuer 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag).<br />
Die auszahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere<br />
dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine<br />
unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist (wobei von<br />
Körperschaften i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 4 und 5 KStG der auszahlenden<br />
Stelle eine Bescheinigung des für sie zuständigen<br />
Finanzamtes vorliegen muss) oder die ausländischen Dividenden<br />
Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs sind<br />
und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der Kapitalerträge<br />
nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck erklärt wird.<br />
2 5 % der Dividenden gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige<br />
Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig.
Bei gewerbesteuerpflichtigen Anlegern sind die zum Teil einkommensteuerfreien<br />
bzw. körperschaftsteuerfreien Dividendenerträge<br />
für Zwecke der Ermittlung des Gewerbeertrags<br />
nach derzeitiger Auffassung der Finanzverwaltung<br />
wieder hinzuzurechnen, nicht aber wieder zu kürzen.<br />
Nach Auffassung der Finanzverwaltung können Dividenden<br />
von ausländischen (Immobilien-) Kapitalgesellschaften als<br />
so genannte Schachteldividenden in vollem Umfang nur<br />
dann steuerfrei sein, wenn der Anleger eine (Kapital-)<br />
Gesellschaft i.S.d. entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommens<br />
ist und auf ihn durchgerechnet eine genügend<br />
hohe (Schachtel-) Beteiligung entfällt.<br />
Negative steuerliche Erträge<br />
Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleichartigen<br />
positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens,<br />
werden diese steuerlich auf Ebene des Sondervermögens vorgetragen.<br />
Diese können auf Ebene des Sondervermögens mit<br />
künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen Erträgen<br />
der Folgejahre verrechnet werden. Eine direkte Zurechnung<br />
der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht<br />
möglich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim<br />
Anleger bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer<br />
erst in dem Veranlagungszeitraum (Steuerjahr) aus, in dem<br />
das Geschäftsjahr des Sondervermögens endet bzw. die Ausschüttung<br />
für das Geschäftsjahr des Sondervermögens<br />
erfolgt, für das die negativen steuerlichen Erträge auf Ebene<br />
des Sondervermögens verrechnet werden. Eine frühere<br />
Geltendmachung bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer<br />
des Anlegers ist nicht möglich.<br />
Substanzauskehrungen<br />
Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind<br />
nicht steuerbar.<br />
Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene<br />
Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen<br />
sind für betriebliche Anleger steuerfrei, soweit es sich<br />
um noch nicht zugeflossene oder noch nicht als zugeflossen<br />
geltende ausländische Mieten und realisierte und nicht<br />
realisierte Gewinne des Sondervermögens aus ausländischen<br />
Immobilien handelt, sofern Deutschland auf die Besteuerung<br />
verzichtet hat (so genannter Immobiliengewinn).<br />
Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Immobiliengewinn<br />
bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes<br />
des Investmentanteils.<br />
Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen<br />
sind für Körperschaften (soweit für sie die Regelungen des<br />
§ 8b Abs. 1 und Abs. 2 KStG gelten) zudem steuerfrei 1 , soweit<br />
1 5 % des steuerfreien Veräußerungsgewinns gelten bei<br />
Körperschaften als nicht abzugsfähige Betriebsausgabe<br />
und sind somit steuerpflichtig.<br />
die Gewinne aus noch nicht zugeflossenen oder noch nicht<br />
als zugeflossen geltenden Dividenden und aus realisierten<br />
und nicht realisierten Gewinnen des Sondervermögens aus inund<br />
ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften herrühren<br />
(so genannter Aktiengewinn). Von Einzelunternehmen<br />
sind diese Veräußerungsgewinne zu 60% zu versteuern.<br />
Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Aktiengewinn<br />
bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des<br />
Investmentanteils.<br />
Steuerausländer<br />
Verwahrt ein Steuerausländer Anteile an ausschüttenden<br />
Sondervermögen im Depot bei einer inländischen depotführenden<br />
Stelle (Depotfall), wird vom Steuerabzug auf Zinsen,<br />
sonstige Erträge, Wertpapierveräußerungsgewinne, Termingeschäftsgewinne<br />
und ausländische Dividenden Abstand<br />
genommen, sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft<br />
nachweist. Inwieweit eine Anrechnung oder Erstattung des<br />
Steuerabzugs auf inländische Dividenden für den ausländischen<br />
Anleger möglich ist, hängt von dem zwischen dem<br />
Sitzstaat des Anlegers und der Bundesrepublik Deutschland<br />
bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen ab. Sofern die<br />
Ausländer eigenschaft der depotführenden Stelle nicht<br />
bekannt bzw. nicht rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der<br />
ausländische Anleger gezwungen, die Erstattung des Steuerabzugs<br />
gemäß § 37 Abs. 2 AO zu beantragen. Zuständig ist<br />
das Betriebsstättenfinanzamt der depotführenden Stelle.<br />
Hat ein ausländischer Anleger Anteile thesaurierender<br />
Sondervermögen im Depot bei einer inländischen depotführenden<br />
Stelle, wird ihm bei Nachweis seiner steuerlichen<br />
Ausländer eigenschaft der Steuerabzug in Höhe von 25%<br />
zuzüglich Solidaritätszuschlag, soweit dieser nicht auf inländische<br />
Dividenden entfällt, erstattet. Erfolgt der Antrag<br />
auf Erstattung verspätet, kann - wie bei verspätetem Nachweis<br />
der Ausländereigenschaft bei ausschüttenden Fonds – eine<br />
Erstattung gemäß § 37 Abs. 2 AO auch nach dem Thesaurierungszeitpunkt<br />
beantragt werden.<br />
Solidaritätszuschlag<br />
Auf den bei Ausschüttungen oder Thesaurierungen abzuführenden<br />
Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe<br />
von 5,5% zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der<br />
Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar.<br />
Fällt kein Steuerabzug an bzw. erfolgt bei Thesaurierung die<br />
Vergütung des Steuerabzugs – beispielsweise bei ausrei-<br />
51
Steuerliche Hinweise<br />
chendem Freistellungsauftrag, Vorlage einer NV-Bescheinigung<br />
oder Nachweis der Steuerausländereigenschaft –, ist<br />
kein Solidaritätszuschlag abzuführen bzw. wird dieser bei<br />
einer Thesaurierung vergütet.<br />
Kirchensteuer<br />
Auf den bei Ausschüttungen oder Thesaurierungen abzuführenden<br />
Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe<br />
von 5,5% zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der<br />
Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar.<br />
Fällt kein Steuerabzug an bzw. erfolgt bei Thesaurierung die<br />
Vergütung des Steuerabzugs – beispielsweise bei ausreichendem<br />
Freistellungsauftrag, Vorlage einer NV-Bescheinigung<br />
oder Nachweis der Steuerausländereigenschaft –, ist<br />
kein Solidaritätszuschlag abzuführen bzw. wird dieser bei<br />
einer Thesaurierung vergütet.<br />
Ausländische Quellensteuer<br />
Auf die ausländischen Erträge des Sondervermögens wird<br />
teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten.<br />
Die Kapitalanlagegesellschaft kann die anrechenbare Quellensteuer<br />
auf der Ebene des Sondervermögens wie Werbungskosten<br />
abziehen. In diesem Fall ist die ausländische Quellensteuer<br />
auf Anlegerebene weder anrechenbar noch<br />
abzugsfähig.<br />
Übt die Kapitalanlagegesellschaft ihr Wahlrecht zum Abzug<br />
der ausländischen Quellensteuer auf Fondsebene nicht aus,<br />
dann wird die anrechenbare Quellensteuer bereits beim Steuerabzug<br />
mindernd berücksichtigt.<br />
Zwischengewinnbesteuerung<br />
Zwischengewinne sind die im Verkaufs- oder Rückgabepreis<br />
enthaltenen Entgelte für vereinnahmte oder aufgelaufene<br />
Zinsen sowie Gewinne aus der Veräußerung von nicht in<br />
§ 1 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f ) InvStG genannten<br />
Kapitalforderungen, die vom Fonds noch nicht ausgeschüttet<br />
oder thesauriert und infolgedessen beim Anleger noch nicht<br />
steuerpflichtig wurden (etwa Stückzinsen aus festverzinslichen<br />
Wertpapieren vergleichbar). Der vom Sondervermögen<br />
erwirtschaftete Zwischengewinn ist bei Rückgabe oder Verkauf<br />
der Anteile durch Steuerinländer einkommen steuer-<br />
52<br />
pflichtig. Der Steuerabzug auf den Zwischengewinn beträgt<br />
25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).<br />
Der bei Erwerb von Anteilen gezahlte Zwischengewinn kann<br />
im Jahr der Zahlung einkommensteuerlich als negative Einnahme<br />
abgesetzt werden. Er wird bereits beim Steuerabzug<br />
steuermindernd berücksichtigt. Wird der Zwischengewinn<br />
nicht veröffentlicht, sind jährlich 6% des Entgelts für die<br />
Rückgabe oder Veräußerung des Investmentanteils als<br />
Zwischengewinn anzusetzen.<br />
Die Zwischengewinne können regelmäßig auch den Abrechnungen<br />
sowie den Erträgnis aufstellungen der Banken<br />
entnommen werden.<br />
EU-Zinsrichtlinie / Zinsinformationsverordnung<br />
Die Zinsinformationsverordnung (kurz ZIV), mit der die<br />
Richtlinie 2003/48/EG des Rates vom 3. Juni 2003, ABL. EU<br />
Nr. L 157 S. 38 umgesetzt wird, soll grenzüberschreitend die<br />
effektive Besteuerung von Zinserträgen natürlicher Personen<br />
im Gebiet der EU sicherstellen. Mit einigen Drittstaaten (insbesondere<br />
mit der Schweiz, Liechtenstein, Channel Islands,<br />
Monaco und Andorra) hat die EU Abkommen abgeschlossen,<br />
die der EU-Zinsrichtlinie weitgehend entsprechen.<br />
Dazu werden grundsätzlich Zinserträge, die eine im europäischen<br />
Ausland oder bestimmten Drittstaaten ansässige<br />
natürliche Person von einem deutschen Kreditinstitut (das<br />
insoweit als Zahlstelle handelt) gutgeschrieben erhält, von<br />
dem deutschen Kreditinstitut an das Bundeszentralamt für<br />
Steuern und von dort aus letztlich an die ausländischen<br />
Wohnsitzfinanzämter gemeldet.<br />
Konkret betroffen sind folglich die innerhalb der Europäischen<br />
Union bzw. in den beigetretenen Drittstaaten ansässigen<br />
Privatanleger, die grenzüberschreitend in einem anderen<br />
EU-Land ihr Depot oder Konto führen und Zinserträge<br />
erwirtschaften.<br />
U. a. Luxemburg und die Schweiz haben sich verpflichtet,<br />
von den Zinserträgen eine Quellensteuer i.H.v. 20%<br />
(ab 1.7.2011: 35%) einzubehalten. Der Anleger erhält im<br />
Rahmen der steuerlichen Dokumentation eine Bescheinigung,<br />
mit der er sich die abgezogenen Quellensteuern im<br />
Rahmen seiner Einkommensteuererklärung anrechnen<br />
lassen kann.<br />
Alternativ hat der Privatanleger die Möglichkeit, sich vom<br />
Steuerabzug im Ausland befreien zu lassen, indem er eine<br />
Ermächtigung zur freiwilligen Offenlegung seiner Zinserträge<br />
gegenüber dem ausländischen Kreditinstitut abgibt,<br />
die es dem Institut gestattet, auf den Steuerabzug zu
John-Schehr-Straße, Berlin<br />
53
Steuerliche Hinweise<br />
verzichten und stattdessen die Erträge an die gesetzlich vorgegebenen<br />
Finanzbehörden zu melden.<br />
Nach der ZIV ist von der Kapitalanlagegesellschaft für jeden<br />
in– und ausländischen Fonds anzugeben, ob er der ZIV<br />
unterliegt (in scope) oder nicht (out of scope).<br />
Für diese Beurteilung enthält die ZIV zwei wesentliche Anlagegrenzen.<br />
Wenn das Vermögen eines Fonds aus höchstens 15% Forderungen<br />
im Sinne der ZIV besteht, haben die Zahlstellen, die<br />
letztendlich auf die von der Kapitalanlagegesellschaft<br />
gemeldeten Daten zurückgreifen, keine Meldungen an das<br />
Bundeszentralamt für Steuern zu versenden. Ansonsten löst<br />
die Überschreitung der 15%-Grenze eine Meldepflicht der<br />
Zahlstellen an das Bundeszentralamt für Steuern über den in<br />
der Ausschüttung enthaltenen Zinsanteil aus.<br />
Bei Überschreiten der 40%-Grenze ist der in der Rückgabe<br />
oder Veräußerung der Fondsanteile enthaltene Zinsanteil zu<br />
melden. Handelt es sich um einen ausschüttenden Fonds, so<br />
ist zusätzlich im Falle der Ausschüttung der darin enthaltene<br />
Zinsanteil an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden.<br />
Handelt es sich um einen thesaurierenden Fonds, erfolgt<br />
eine Meldung konsequenterweise nur im Falle der Rückgabe<br />
oder Veräußerung des Fondsanteils.<br />
Maßgeblich für die Prozentanteile ist die in den Vertragsbedingungen<br />
dargelegte Anlagepolitik (§ 6 Abs. 7 ZIV), sofern<br />
die Vertragsbedingungen hierzu Angaben enthalten.<br />
Grunderwerbsteuer<br />
Der Verkauf von Anteilen an dem Sondervermögen löst keine<br />
Grunderwerbsteuer aus.<br />
Hinweis:<br />
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit<br />
bekannten Rechtslage aus. Sie richten sich an in Deutschland<br />
unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt<br />
körperschaftsteuerpflichtige Personen. Es kann<br />
jedoch keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich<br />
die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung<br />
oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert.<br />
54<br />
Rechtliches und steuerliches Risiko<br />
Eine Änderung fehlerhaft festgestellter Besteuerungsgrundlagen<br />
des Fonds für vorangegangene Geschäftsjahre (z.B.<br />
aufgrund von steuerlichen Außenprüfungen) kann für den<br />
Fall einer für den Anleger steuerlich grundsätzlich nachteiligen<br />
Korrektur zur Folge haben, dass der Anleger die Steuerlast aus<br />
der Korrektur für vorangegangene Geschäftsjahre zu tragen<br />
hat, obwohl er unter Umständen zu diesem Zeitpunkt nicht<br />
in dem Sondervermögen investiert war. Umgekehrt kann für<br />
den Anleger der Fall eintreten, dass ihm eine steuerlich<br />
grundsätzlich vorteilhafte Korrektur für das aktuelle und für<br />
vorangegangene Geschäftsjahre, in denen er an dem<br />
Sondervermögen beteiligt war, durch die Rückgabe oder<br />
Veräußerung der Anteile vor Umsetzung der entsprechenden<br />
Korrektur nicht mehr zugute kommt.<br />
Zudem kann eine Korrektur von Steuerdaten dazu führen,<br />
dass steuerpflichtige Erträge bzw. steuerliche Vorteile in<br />
einem anderen als eigentlich zutreffenden Veranlagungszeitraum<br />
tatsächlich steuerlich veranlagt werden und sich<br />
dies beim einzelnen Anleger negativ auswirkt
Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz<br />
(InvStG) über die Ermittlung der<br />
steuerlichen Angaben<br />
An die <strong>Catella</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> Kapitalanlagegesellschaft (nachfolgend die Gesellschaft).<br />
Die Gesellschaft hat uns beauftragt, auf der Grundlage der von einem Abschlussprüfer nach § 44 Abs. 5 InvG geprüften<br />
Rechnungslegung und des geprüften Jahresberichtes für das Investmentvermögen <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong> für<br />
den Zeitraum vom 1. Mai 2009 bis 30. April 2010 die steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 Investmentsteuergesetz<br />
(InvStG) zu ermitteln und gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG eine Bescheinigung darüber abzugeben, ob die<br />
steuerlichen Angaben mit den Regeln des deutschen Steuerrechts übereinstimmen.<br />
Unsere Aufgabe ist es, ausgehend von der Rechnungslegung und den sonstigen Unterlagen der Gesellschaft für das<br />
<strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong> die Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen<br />
Steuerrechts zu ermitteln. Eine Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit dieser Unterlagen und der Angaben des Unternehmens<br />
war nicht Gegenstand unseres Auftrags.<br />
Im Rahmen der Überleitungsrechnung werden die Kapitalanlagen, die Erträge und Aufwendungen sowie deren Zuordnung<br />
als Werbungskosten steuerlich qualifiziert. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an Zielfonds investiert hat, beschränkt<br />
sich unsere Tätigkeit ausschließlich auf die korrekte Übernahme der für diese Zielfonds zur Verfügung gestellten steuerlichen<br />
Angaben nach Maßgabe vorliegender Bescheinigungen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG. Die entsprechenden steuerlichen<br />
Angaben wurden von uns nicht geprüft.<br />
Die Ermittlung der steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG beruht auf der Auslegung der anzuwendenden<br />
Steuergesetze. Soweit mehrere Auslegungsmöglichkeiten bestehen, oblag die Entscheidung hierüber den gesetzlichen<br />
Vertretern der Gesellschaft. Wir haben uns bei der Erstellung davon überzeugt, dass die jeweils getroffene Entscheidung in<br />
vertretbarer Weise auf Gesetzesbegründungen, Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur und veröffentlichte Auffassungen<br />
der Finanzverwaltung gestützt wurde. Wir weisen darauf hin, dass eine künftige Rechtsentwicklung und insbesondere neue<br />
Erkenntnisse aus der Rechtsprechung eine andere Beurteilung der gewählten Auslegung notwendig machen können.<br />
Im vorliegenden Geschäftsjahr wurde ein Ertragsausgleich auf die ordentlichen Nettoerträge gerechnet.<br />
Auf dieser Grundlage haben wir die steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des<br />
deutschen Steuerrechts ermittelt.<br />
München, den 19. Juli 2010<br />
Deloitte & Touche GmbH<br />
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft<br />
Schulz gez. Dr. Thalmeier<br />
(Rechtsanwalt/Steuerberater) (Steuerberater)<br />
55
Steuerliche Hinweise für in Österreich ansässige Anleger<br />
Allgemeine Anmerkungen<br />
<strong>Catella</strong> <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong> wurde mit<br />
24.10.2009 zum öffentlichen Vertrieb in Österreich zugelassen.<br />
Ein steuerlicher Vertreter wurde bestellt und dem österreichischen<br />
BMF gegenüber namhaft gemacht.<br />
<strong>Catella</strong> <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong> ist als ausländischer<br />
Immobilienfonds im Sinne des § 42 Abs. 1 Immobilieninvestmentfondsgesetz<br />
(ImmoInvFG) zu qualifizieren.<br />
Als solcher gilt, ungeachtet der Rechtsform, jede einem ausländischen<br />
Recht unterstehende Veranlagungsgemeinschaft<br />
in Immobilien, die nach Gesetz, Satzung oder tatsächlicher<br />
Übung nach den Grundsätzen der Risikostreuung im Sinne<br />
des ImmoInvFG errichtet ist.<br />
<strong>Catella</strong> <strong>Bouwfonds</strong> <strong>European</strong> <strong>Residential</strong> ist aus österreichischer<br />
Sicht als weißer Immobilienfonds zu qualifizieren,<br />
weil dessen Anteile im Rahmen eines öffentlichen Angebots<br />
in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht vertrieben werden<br />
und die tatsächlichen Erträge des Immobilienfonds dem BMF<br />
gegenüber nachgewiesen werden sollen. In Ermangelung der<br />
täglichen und der periodischen Lieferung bestimmter Daten<br />
an die Österreichische Kontrollbank liegt jedoch kein Meldefonds<br />
nach § 42 Abs. 1 in Verbindung mit § 40 Abs. 2 Ziffer 2<br />
ImmoInvFG vor.<br />
Folge der Qualifikation als weißer ausländischer Immobilienfonds<br />
im Sinne des § 42 Abs. 1 ImmoInvFG ist, dass der<br />
Immobilienfonds für steuerliche Zwecke als transparentes<br />
56<br />
Gebilde gilt. Auf Fondsebene erfolgt daher keine Besteuerung<br />
in Österreich, vielmehr unterliegen die Anleger mit<br />
ihren anteiligen Erträgen der Einkommens- oder der Körperschaftsbesteuerung.<br />
Werden die Anteile im Privatvermögen<br />
gehalten, erzielt der Anleger Einkünfte aus Kapitalvermögen,<br />
die im Jahr des Zuflusses zu versteuern sind. Werden die<br />
Anteile im Betriebsvermögen gehalten, sind die anteiligen<br />
Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich zu erfassen.<br />
Ausschüttung und ausschüttungsgleicher Ertrag<br />
Grundsätzlich unterliegen der Besteuerung die tatsächliche<br />
Ausschüttung und die ausschüttungsgleichen Erträge,<br />
die am 30.8.2010 als zugeflossen gelten. Sofern die Ausschüttung<br />
vor dem Zufluss der ausschüttungsgleichen<br />
Erträge erfolgt, ist diese im Rahmen der Ermittlung der<br />
ausschüttungs-gleichen Erträge als Abzugsposten zu<br />
berücksichtigen. Ebenso sind im Rahmen der ausschüttungsgleichen<br />
Erträge die nationalen Begünstigungsvorschriften<br />
(insbesondere die Befreiung für 20% der<br />
Aufwertungsgewinne) sowie die Bestimmungen der<br />
Doppelbesteuerungsabkommen zu berücksichtigen. Die<br />
ausschüttungsgleichen Erträge werden vom steuerlichen<br />
Vertreter bis zum 30.8.2010 dem BMF gegenüber nachgewiesen<br />
und können auf der Website des BMF<br />
(https://www.bmf.gv.at) abgerufen werden. Dem Anleger<br />
wird jedenfalls empfohlen, vor dem Ansatz der ausschüttungsgleichen<br />
Erträge die Datenbanken des BMF zu<br />
konsultieren.
Die steuerpflichtigen Grundlagen lassen sich wie folgt zusammenfassen:<br />
Bezeichnung Zuflussdatum Betrag in EUR<br />
Natürliche Personen (Privatvermögen)<br />
Ausschüttung (A) 2.8.2010 0,2800<br />
ausschüttungsgleicher Ertrag (B) 30.8.2010 -0,2630<br />
steuerpflichtiger Ertrag (Summe aus (A) und (B)) -0,0170<br />
anrechenbare ausländische Ertragsteuern<br />
Progressionsvorbehalt bei Option nach § 97 Abs. 4 EStG<br />
0,0000<br />
(einschließlich Ausschüttung)<br />
Natürliche Personen (Betriebsvermögen)<br />
0,3042<br />
Ausschüttung (A) 2.8.2010 0,2800<br />
ausschüttungsgleicher Ertrag (B) 30.8.2010 -0,2630<br />
steuerpflichtiger Ertrag (Summe aus (A) und (B)) -0,0170<br />
anrechenbare ausländische Ertragsteuern<br />
Progressionsvorbehalt bei Option nach § 97 Abs. 4 EStG<br />
0,0000<br />
(einschließlich Ausschüttung)<br />
Kapitalgesellschaften<br />
0,3042<br />
Ausschüttung (A) 2.8.2010 0,2800<br />
ausschüttungsgleicher Ertrag (B) 30.8.2010 -0,2630<br />
steuerpflichtiger Ertrag (Summe aus (A) und (B)) -0,0170<br />
anrechenbare ausländische Ertragsteuern<br />
Privatstiftungen<br />
0,0000<br />
Ausschüttung (A) 2.8.2010 0,2800<br />
ausschüttungsgleicher Ertrag (B) 30.8.2010 -0,2630<br />
steuerpflichtiger Ertrag (Summe aus (A) und (B)) -0,0170<br />
anrechenbare ausländische Ertragsteuern 0,0000<br />
Am Weinberg, Hamburg<br />
57
Steuerliche Hinweise für in Österreich ansässige Anleger<br />
Da die ausschüttungsgleichen Erträge grundsätzlich nach<br />
österreichischen Vorschriften zu ermitteln sind, können die<br />
in Österreich steuerpflichtigen Beträge daher von den in<br />
Deutschland steuerpflichtigen Beträgen abweichen.<br />
Modalitäten der Besteuerung<br />
Bei Verwahrung der Anteile auf einem österreichischen Depot<br />
(Inlandsverwahrung) unterliegt die Ausschüttung (A) der österreichischen<br />
Kapitalertragsteuer von 25%. Mit der Erhebung der<br />
Kapitalertragsteuer ist bei einer natürlichen Person (Privatvermögen,<br />
Betriebsvermögen) grundsätzlich Endbesteuerungswirkung<br />
verbunden. Die Aufnahme der Ausschüttung in die jährliche Steuererklärung<br />
ist somit nicht notwendig, außer der Anleger übt die<br />
Option zur Besteuerung zum Normalsteuersatz gemäß § 97<br />
Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) aus. Der Anleger hat<br />
jedoch den ausschüttungsgleichen Ertrag (B) im Rahmen seiner<br />
jährlichen Steuererklärung (Veranlagung) zu besteuern. Bei<br />
natürlichen Personen unterliegt der ausschüttungsgleiche Ertrag<br />
dem besonderen Steuersatz und bei Kapitalgesellschaften dem<br />
Körperschaftsteuersatz jeweils in Höhe von 25%. Bei Privatstiftungen<br />
unterliegt der ausschüttungsgleiche Ertrag grundsätzlich<br />
der Zwischenbesteuerung in Höhe von 12,5%.<br />
Bei Verwahrung der Anteile auf einem ausländischen Depot<br />
(Auslandsverwahrung) unterliegt die Summe aus der Ausschüttung<br />
und dem ausschüttungsgleichen Ertrag bei einer<br />
natürlichen Person (Privatvermögen, Betriebsvermögen)<br />
dem besonderen Steuersatz von 25% (Veranlagungsendbesteuerung),<br />
außer der Anleger übt die Option zur Besteuerung<br />
zum Normalsteuersatz gemäß § 97 Abs. 4 EStG aus.<br />
Die Summe aus der Ausschüttung und dem ausschüttungsgleichen<br />
Ertrag sind im Rahmen der jährlichen Steuererklärung<br />
(Veranlagung) zu erfassen.<br />
Beim institutionellen Anleger (Kapitalgesellschaft, Privatstiftung)<br />
unterliegt die Summe aus der Ausschüttung und<br />
dem ausschüttungsgleichen Ertrag der Besteuerung im Rahmen<br />
der jährlichen Veranlagung. Es ist der Körperschaftsteuersatz<br />
von 25% (Kapitalgesellschaften) oder von 12,5% (Privatstiftungen)<br />
anzuwenden. Eine allenfalls erhobene Kapitalertragsteuer<br />
gilt als Vorauszahlung auf die Körperschaftsteuer.<br />
Sicherungssteuer<br />
Bei Verwahrung der Anteile auf einem österreichischen<br />
Depot wird zum Kalenderjahresende oder im Fall des vorhe-<br />
58<br />
rigen Verkaufs oder der Depotentnahme im Zeitpunkt des<br />
Verkaufs bzw. der Entnahme grundsätzlich die Sicherungssteuer<br />
von 25% einbehalten. Die Bemessungsgrundlage beträgt<br />
6% (jährlich) oder 0,5% (monatlich) des Rücknahmewertes<br />
der Anteilscheine. Die Höhe der Sicherungssteuer ist<br />
somit 1,5% (jährlich) oder 0,125% (monatlich) des Rücknahmewertes<br />
der Anteilscheine. Die Sicherungssteuer ist im<br />
Rahmen der jährlichen Veranlagung auf die Steuerschuld des<br />
Anlegers anzurechnen oder im Rahmen eines Antrages nach<br />
§ 240 Abs. 3 Bundesabgabenordnung (BAO) dem Anleger<br />
zurück zu erstatten.<br />
Der Abzug der Sicherungssteuer unterbleibt, wenn der<br />
Anleger seiner Offenlegungsverpflichtung nachgekommen<br />
ist oder eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer anzuwenden<br />
ist (Befreiungserklärung nach § 94 Ziffer 5 EStG für<br />
Kapitalgesellschaften, Befreiung für Privatstiftungen nach §<br />
94 Ziffer 11 EStG).<br />
Ausländische Steuern<br />
Ausländische Ertragsteuern können – bei Vorliegen der<br />
Voraussetzungen der Doppelbesteuerungsabkommen –<br />
grundsätzlich auf die Einkommen- oder Körperschaftsteuerschuld<br />
des Anlegers im Rahmen der jährlichen Veranlagung<br />
oder eines Antrags nach § 240 Abs. 3 BAO angerechnet werden.<br />
Für das Fondsgeschäftsjahr, das am 30.4.2010 geendet<br />
hat, können jedoch keine Steuern angerechnet werden.<br />
Veräußerung der Anteile<br />
Bei unterjähriger Veräußerung oder Rückgabe von Anteilen<br />
fließen dem Anleger ausschüttungsgleiche Erträge zu, die<br />
grundsätzlich nach den oben genannten Grundsätzen –<br />
Stichwort: Qualifikation der Einkünfte, Steuersatz, Sicherungssteuer<br />
– zu versteuern sind. Davon abweichend sind<br />
jedoch die ausschüttungsgleichen Erträge grundsätzlich pauschal<br />
zu ermitteln. Gemäß § 42 Abs. 1 ImmoInvFG in<br />
Verbindung mit § 42 Abs. 2 Investmentfondsgesetz (InvFG)<br />
ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Rücknahmepreis<br />
im Zeitpunkt der Veräußerung (Rücknahme) und dem letzten<br />
– im vorangegangen Kalenderjahr festgestellten – Rücknahmepreis,<br />
mindestens jedoch 0,8% des Rücknahmepreises<br />
im Zeitpunkt der Veräußerung (Rücknahme) für jeden<br />
angefangenen Behaltemonat steuerpflichtig. In Anlehnung<br />
an die Verwaltungspraxis ist jedoch der Ansatz der – auf<br />
einen späteren Zeitpunkt (z.B. Ende des Fondsgeschäftsjah-
es, in dem die Veräußerung erfolgt) nachgewiesenen –<br />
ausschüttungsgleichen Erträge ohne Aliquotierung möglich.<br />
Eine – über die ausschüttungsgleichen Erträge hinaus<br />
gehende – Wertsteigerung gilt im Privatvermögen als steuerpflichtiger<br />
Spekulationsgewinn, sofern die Anteile innerhalb<br />
eines Jahres seit deren Anschaffung veräußert oder zurückgegeben<br />
werden. Bei im Betriebsvermögen gehaltenen<br />
Anteilen ist die Wertsteigerung unabhängig von der Behaltedauer<br />
steuerpflichtig. In beiden Fällen ist der Normalsteuersatz<br />
anzuwenden.<br />
Beschränkte Steuerpflicht<br />
Mangels österreichischer Immobilien unterliegen beschränkt<br />
steuerpflichtige Anleger grundsätzlich keiner<br />
österreichischen Ertragsbesteuerung. Davon ausgenommen<br />
kann jedoch der Erwerb der Anteile im Rahmen des inländischen<br />
Betriebsvermögens – Stichwort: österreichische<br />
Betriebsstätte – sein.<br />
Unentgeltliche Übertragung der Anteile<br />
Es wird keine Erbschafts- und Schenkungssteuer erhoben.<br />
Zu beachten sind jedoch die Vorschriften über die Meldung<br />
der Schenkungen nach § 121a BAO bzw. die Stiftungseingangsbesteuerung<br />
bei unentgeltlicher Übertragung der Anteile<br />
an eine Privatstiftung oder vergleichbare Rechtsmasse.<br />
Zinsenrichtlinie<br />
Mit Inkrafttreten der Richtlinie 2003/48/EG am 1.7.2005 unterliegen<br />
auch österreichische Anleger deren Bestimmungen. Sofern<br />
daher die Anteile auf einem ausländischen Depot verwahrt<br />
werden, kann es zu einem Informationsaustausch oder der<br />
Einbehaltung der EU-Quellensteuer kommen. Hinsichtlich<br />
weiterer Ausführungen wird auf die steuerlichen Hinweise für<br />
deutsche Anleger zur Zinsinformationsverordnung verwiesen.<br />
Hinweis<br />
Die vorstehenden Ausführungen stellen eine komprimierte Zusammenfassung<br />
der steuerlichen Konsequenzen für österreichische<br />
Anleger dar. Den Ausführungen liegt die Rechtslage<br />
zum 30.4.2010 zugrunde. Zusätzlich ist darauf hinzuweisen,<br />
dass es zur steuerlichen Beurteilung von Anteilen an ausländischen<br />
Immobilienfonds noch keine höchstgerichtlichen Urteile<br />
und auch noch keine gesicherte Verwaltungspraxis gibt. In den<br />
Investmentfondsrichtlinien 2008 bleiben viele Fragen hinsichtlich<br />
der Besteuerung der Immobilienfonds, einschließlich der<br />
Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge, ungeklärt. Es<br />
kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass eine Änderung<br />
hinsichtlich der Ermittlung der steuerpflichtigen Erträge aus<br />
der Beteiligung an einem ausländischen Immobilienfonds<br />
infolge der Änderung der Gesetzgebung, der Rechtsprechung<br />
oder der Verwaltungspraxis eintritt. Die Folgen aus einer<br />
solchen abweichenden Auffassung der Finanzverwaltung sind<br />
daher ausschließlich vom Anleger zu tragen.<br />
59
Gremien<br />
Kapitalanlagegesellschaft<br />
<strong>Catella</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
Kapitalanlagegesellschaft<br />
Alter Hof 5<br />
D-80331 München<br />
Telefon +49-89-189 16 65-0<br />
Telefax +49-89-189 16 65-66<br />
Handelsregister: Amtsgericht München<br />
Handelsregisternummer: HRB 169 051<br />
Gründung<br />
18.1.2007<br />
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital am 30.4.2010<br />
2.500 TEUR<br />
Haftendes Eigenkapital am 30.4.2010<br />
2.435 TEUR<br />
Aufsichtsrat<br />
Johan Ericsson (Vorsitzender)<br />
<strong>Catella</strong> Financial Advisory AB, Schweden<br />
Group Chief Executive<br />
Ando Wikström (stellvertretender Vorsitzender)<br />
<strong>Catella</strong> Financial Advisory AB, Schweden<br />
Deputy Chief Executive/CFO<br />
Anders Ek<br />
Selbständiger Berater (Senior Advisor)<br />
Heimo Leopold<br />
Vermögensverwalter<br />
Lennart Schuss<br />
<strong>Catella</strong> Corporate Finance AB, Schweden<br />
Chief Executive Officer<br />
Paul Vismans<br />
Selbständiger Berater<br />
60<br />
Vorstand<br />
Dr. Andreas Kneip (Vorstandssprecher)<br />
Bernhard Fachtner<br />
Henrik Fillibeck (seit 1.1.2010)<br />
Jürgen Werner (seit 1.1.2010)<br />
Gesellschafter<br />
<strong>Catella</strong> Property Fund Management AB, Schweden (94,5%)<br />
Tellaca Sweden under avveckling AB, Schweden (5,5%)<br />
Depotbank<br />
CACEIS Bank Deutschland GmbH<br />
Lilienthalallee 34-36<br />
D-80939 München<br />
Gezeichnetes Kapital am 31.12.2009<br />
5.113 TEUR<br />
Haftendes Eigenkapital am 31.12.2009<br />
182.018 TEUR<br />
Abschlussprüfer<br />
PricewaterhouseCoopers <strong>AG</strong><br />
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft<br />
Elsenheimerstraße 33<br />
80687 München
Sachverständigenausschuss<br />
Stefan Brönner<br />
Dipl.-Kfm. / MRICS / Chartered Surveyor<br />
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die<br />
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.<br />
Gutachter für die Fonds Focus Nordic Cities, <strong>Bouwfonds</strong><br />
<strong>European</strong> <strong>Residential</strong>, Focus HealthCare und <strong>Catella</strong> MAX.<br />
Klaus-Peter Keunecke<br />
Dr.-Ing.<br />
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die<br />
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.<br />
Vorsitzender des Sachverständigenausschusses.<br />
Anlageausschuss<br />
Frank Menz<br />
Dominik Schlarmann<br />
Michael Tröller<br />
Florian Lehn<br />
Dipl.-Ing. (FH)<br />
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die<br />
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.<br />
Gutachter für die Fonds Focus Nordic Cities, <strong>Bouwfonds</strong><br />
<strong>European</strong> <strong>Residential</strong>, Focus HealthCare und <strong>Catella</strong> MAX –<br />
stellvertretender Vorsitzender.<br />
Stefan Wicht<br />
Dipl.-Ing., Architekt<br />
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die<br />
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.<br />
Gutachter für die Fonds Focus Nordic Cities, <strong>Bouwfonds</strong><br />
<strong>European</strong> <strong>Residential</strong>, Focus HealthCare und <strong>Catella</strong> MAX.<br />
61
<strong>Catella</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> Kapitalanlagegesellschaft<br />
Alter Hof 5<br />
D-80331 München<br />
Deutschland<br />
Tel: +49 (0)89 189 16 65 - 0<br />
Fax: +49 (0)89 189 16 65 - 66<br />
<strong>Bouwfonds</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Investment Management Deutschland GmbH<br />
Potsdammer Straße 58<br />
10785 Berlin<br />
Deutschland<br />
Tel: +49 (0)30 59 00 97 - 60<br />
Fax: +49 (0)30 59 00 97 - 89