Muster 4 - Institut für Notarrecht - Humboldt-Universität zu Berlin

Institut für Notarrecht an der Humboldt-Universität zu Berlin • SoSe 2006
Immobilienerwerb und -errichtung in der Praxis
Notarin Dr. K.Brose-Preuß
Muster 4
Erbbaurechtsbestellungsvertrag
(Muster aus: Krauß, Immobilienkaufverträge ...,ZAP-Verlag)
URNr. _____/200_
Bestellung eines Erbbaurechtes
Heute, den _____zweitausend___
- __________ 200_ -
erschienen vor mir,
Notarin Dr. Katrin Brose-Preuß
in meinen Amtsräumen in 15806 Zossen:
1. Herr Paul S.
geboren am 25. Juli 1950,
wohnhaft in 15806 Zossen, Hauptstraße 25,
nach Angabe ledig,
mir, Notar, persönlich bekannt
- nachstehend auch als „Eigentümer” oder „Erbbaurechtsausgeber” bezeichnet -
2. Herr Andreas M.
geboren am 30. September 1975,
wohnhaft in 15806 Zossen, Lindenallee 12,
sowie dessen Ehefrau,
3. Frau Simone M.
geboren 08. August 1976,
ebendort wohnhaft,
nach Angabe verheiratet im gesetzlichen Güterstand,

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Notarin Dr. K.Brose-Preuß
- Die Ehegatten Andreas M. und Simone M., welche sich zu meiner, des Notars,
Gewissheit auswiesen durch Vorlage ihrer gültigen deutschen Personalausweise,
werden nachstehend auch als „Erbbauberechtigter” bezeichnet - .
Der Erbbauberechtigte bestätigt, dass ihm gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG mindestens
zwei Wochen vor der heutigen Beurkundung der beabsichtigte Text des
Vertrages zur Prüfung und Durchsicht zur Verfügung gestellt wurde, so dass er
ausreichend Gelegenheit hatte, sich mit dem Gegenstand der Urkunde auch durch
Rücksprache mit dem Notariat auseinanderzusetzen.
Der Notar fragte nach einer Vorbefassung i.S. des § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG; sie
wurde von den Beteiligten verneint.
Ihren bei gleichzeitiger Anwesenheit vor mir abgegebenen Erklärungen gemäß
beurkunde ich auf Ansuchen was folgt:
I. Vorbemerkung
Das Grundbuch des Amtsgerichts Zossen für Rangsdorf, Blatt 1200 wurde
am 20. Mai 2006 eingesehen.
Dort ist im Eigentum des Erbbaurechtsausgebers folgender Grundbesitz - nachstehend
auch als „Erbbaugrundstück” bezeichnet - eingetragen:
FlSt.Nr. 23, Flur 1, Gebäude- und Freifläche zu 800 qm.
Dieser Grundbesitz ist im Grundbuch vollständig unbelastet vorgetragen.
II. Erbbaurechtsbestellung
Der Erbbaurechtsausgeber bestellt hiermit an dem in Ziffer I. aufgeführten Grundbesitz
zugunsten der Erbbauberechtigten zur Berechtigung zu je ein Halb ein

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Erbbaurecht
mit dem in dieser Urkunde niedergelegten Inhalt und im Übrigen nach Maßgabe
der Erbbaurechtsverordnung.
III. Erbbaurechtsinhalt
Als Inhalt des Erbbaurechts werden die folgenden besonderen Vereinbarungen
getroffen:
§ 1 Verwendung
Die Erbbauberechtigten sind verpflichtet, innerhalb von fünf Jahren ab dem heutigen
Tage auf eigene Kosten auf dem Erbbaugrundstück ein Gebäude in Übereinstimmung
mit den maßgeblichen baurechtlichen Vorschriften zu errichten.
Das Gebäude ist ausschließlich für Wohnzwecke zu verwenden. Jede andere
Verwendungsart, insbesondere die Ausübung eines Gewerbes irgendwelcher Art
ist unzulässig. Ausnahmen hiervon im Einzelfall bedürfen der schriftlichen Zustimmung
des Grundstückseigentümers.
Das Erbbaurecht erstreckt sich auch auf den für das Bauwerk nicht erforderlichen
Teil des Grundstücks (§ 1 Abs. 2 ErbbauVO). Dieser steht als Hof- und Gartenfläche
zur Verfügung. Auch diese Fläche ist sachgemäß anzulegen.
§ 2 Dauer
Das Erbbaurecht wird auf die Dauer von __ - in Worten.: __________ - Jahren
bestellt.

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§ 3 Instandhaltung
Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, das Erbbaugebäude und (mit schuldrechtlicher
Wirkung) das gesamte Erbbaugelände stets in ordnungsgemäßem Zustand
zu erhalten. Er hat Ausbesserungen und Erneuerungen, die hierfür erforderlich
werden, jeweils unverzüglich vorzunehmen.
Der Grundstückseigentümer ist berechtigt, zu angemessener Tageszeit das Gebäude
und Gelände zu besichtigen oder durch Beauftragte besichtigen zu lassen.
Kommt der Erbbauberechtigte einer Aufforderung des Grundstückseigentümers
auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes nicht binnen angemessener
Frist nach, so ist der Grundstückseigentümer berechtigt, die entsprechenden Arbeiten
auf Kosten des Erbbauberechtigten durchführen zu lassen.
§ 4 Versicherungen, Wiederherstellung
Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, sämtliche Erbbaugebäude während der
Vertragsdauer zum höchstmöglichen Wert, soweit zulässig in der Neuwertversicherung
gegen Brandschäden zu versichern und die Prämien pünktlich zu bezahlen.
Auf Verlangen hat er dem Grundstückseigentümer Nachweise hierüber vorzulegen.
Verletzt er die vorstehenden Verpflichtungen, so kann der Grundstückseigentümer
für die Versicherung auf Kosten des Erbbauberechtigten sorgen. Werden Gebäude
- gleich aus welchem Grunde - ganz oder teilweise zerstört, so sind sie unverzüglich
vom Erbbauberechtigten auf dessen Kosten wiederherzustellen.
§ 5 Lasten
Der Erbbauberechtigte hat alle öffentlichen und privaten mit dem Grundstück und
dem Erbbaurecht zusammenhängenden Lasten, Steuern und Abgaben aller Art zu
tragen.

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Die Lastentragung beginnt mit dem Tag des in Abschnitt VIII. 1. dieser Urkunde
vereinbarten Besitzübergangs und gilt für die gesamte Dauer des Erbbaurechts.
§ 6 Zustimmung
In folgenden Fällen bedarf der Erbbauberechtigte der schriftlichen Zustimmung
des Grundstückseigentümers:
1. bei jeder Veräußerung des Erbbaurechts, außer in den Fällen der
a) Veräußerung an Angehörige i.S. von § 15 AO in seiner jeweils geltenden
Fassung
b) Zwangsversteigerung aus einem Grundpfandrecht, dessen Eintragung der
Grundstückseigentümer zugestimmt hat.
2. bei jeder Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld,
Reallast oder mit einem Dauerwohnrecht,
3. zur Änderung der Nutzungsart, zur Bildung von Wohnungserbbaurechten und
zur Ausübung eines Gewerbes irgendwelcher Art auf dem Erbbaugelände.
§ 7 Heimfall
In folgenden Fällen ist der Grundstückseigentümer berechtigt, die Übertragung
des Erbbaurechts auf sich oder auf einen von ihm bezeichneten Dritten zu verlangen:
1. wenn der Erbbauberechtigte gegen die Bestimmungen der §§ 1 bis 5 und § 6
Nr. 3 dieser Urkunde verstößt und nach einer auf die Geltendmachung des Heimfallanspruchs
hinweisenden Mahnung nicht binnen spätestens drei Monaten die
beanstandete Vertragsbestimmung ordnungsgemäß erfüllt;
2. wenn der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses in Höhe von
mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand ist;
3. wenn über das Vermögen des Erbbauberechtigten das Insolvenzverfahren eröffnet
wird oder wenn die Eröffnung mangels Masse abgelehnt wird;

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4. wenn die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet
wird.
§ 8 Entschädigung
Endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf oder macht der Grundstückseigentümer
von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so ist dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung
zu bezahlen und zwar in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrwertes,
den das Erbbaurecht zum Zeitpunkt des Erlöschens oder der Übertragung aufgrund
Heimfallanspruch hat.
Kommt eine gütliche Einigung über den Verkehrswert binnen vier Wochen nach
Aufforderung durch einen Teil nicht zustande, entscheidet ein durch den Präsidenten
der örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer zu bestellender
vereidigter Sachverständiger als Schiedsgutachter. Die Beteiligten unterwerfen
sich dem Ergebnis dieses Gutachtens als billiger Bestimmung des Betrages gemäß
§ 315 BGB und vereinbaren diesen noch zu beziffernden Betrag bereits
heute. Einwendungen gegen das Gutachten bleiben nur hinsichtlich etwaiger grober
Mängel in analoger Anwendung des § 1059 Abs. 2 ZPO (Aufhebung eines
Schiedsspruches) vorbehalten.
Die durch die Einschaltung des Gutachters entstehenden Kosten trägt derjenige
Teil, dessen Betragsvorschlag vom Schiedsergebnis weiter entfernt lag.
Die sich auf der Grundlage des Verkehrswertes ergebende Entschädigung in Höhe
von zwei Dritteln ist unverzüglich nach Erlöschen oder Übertragung des Erbbaurechts
an den Erbbauberechtigten auszuzahlen.
§ 9 Vorrecht
Der Erbbauberechtigte hat das Vorrecht auf Erneuerung des Erbbaurechts (vgl. §
31 ErbbauVO) nach dessen Ablauf. Die Ausübung des Vorrechts ist ausgeschlossen,
wenn der Erbbauberechtigte gegen Bestimmungen dieses Vertrages grob

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verstoßen hat, wenn er insbesondere seiner Instandhaltungs- und Erneuerungspflicht
nicht oder nicht genügend nachgekommen ist.
IV. Erbbauzins
Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, an den Grundstückseigentümer als laufendes
Entgelt auf die Dauer des Erbbaurechts einen Erbbauzins zu bezahlen. Der
Erbbauzins beträgt
jährlich __________ EUR
- in Worten ___ Euro.
Dieser wird als Belastung des Erbbaurechts (Reallast) im Grundbuch zugunsten
des jeweiligen Grundstückseigentümers eingetragen.
Der Erbbauzins ist jeweils am ersten eines jeden Jahres im Voraus zur Zahlung
fällig, erstmals am 1. __________ 200_
Für die Monate bis zum 1. _ .200_ ist ein pachtzinsähnliches Nutzungsentgelt in
Höhe von ___ EUR zu entrichten. Dieser Betrag ist sofort zur Zahlung fällig.
V. Wertsicherung
Bezüglich des Erbbauzinses sind sich die Beteiligten darüber einig, dass der Erbbauzins
wertbeständig sein soll. Er soll sich daher nach Maßgabe der nachstehenden
Vereinbarungen im gleichen prozentualen Verhältnis nach oben oder nach
unten ändern, wie der vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden festgestellte
Verbraucherpreisindex (VPI) auf der jeweils aktuellen Originalbasis. Derzeit ist
dies die Basis 2000 = 100 Punkte. Ab dem ersten auf eine Indexbasisneufestsetzung
folgenden Berechnungszeitpunkt wird für die Zukunft auf die neue Originalbasis
übergegangen.

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Ausgangspunkt ist der Preisindex, der jeweils dem Berechnungszeitpunkt um
sechs Monate vorausgeht. Derzeitiger Ausgangspunkt ist daher der Preisindex für
den Monat __________ mit __________ Punkten auf der Basis 2000 = 100
Punkte.
Alle fünf Jahre, gerechnet vom 1. _ .200_ an, wird der Erbbauzins für die folgenden
fünf Jahre neu festgesetzt, jedoch nur, wenn sich der obengenannte Preisindex
um mehr als zehn Prozent gegenüber dem Zeitpunkt der letzten Erbbauzinsfestlegung
geändert hat.
Der künftig geschuldete Betrag wird nach folgender Formel errechnet:
bisher geschuldete Erbbauzinsbetrag x Index 6 Monate vor Neufestsetzung
Index 6 Monate vor der letzten Erbbauzinsfestlegung
Voraussetzung einer Änderung der Zahlungspflicht aufgrund dieser dinglichen
Gleitklausel ist jedoch eine Aufforderung des durch die Änderung begünstigten
Teils. Diese ist spätestens vier Wochen vor dem Stichtag der Neufestsetzung per
Einwurf-Einschreiben an den anderen Teil unter Angabe der Indexzahlen und des
künftig zu zahlenden Betrages abzusenden. Erfolgt die Aufforderung erst zu einem
späteren Zeitpunkt, so gilt die Verpflichtung zur Zahlung des angepassten Erbbauzinses
erst ab dem übernächsten auf den Zeitpunkt der Absendung der Aufforderung
folgenden Monatsersten. Maßgeblich ist insoweit stets das Datum des
Poststempels des Aufforderungsschreibens. Erfolgt die Absendung der Aufforderung
verspätet, so führt dies gleichwohl nicht zu einer Verschiebung der Fünfjahresperiode.
alternativ:
Alle fünf Jahre, gerechnet vom ____ an, ändert sich der Erbbauzins, jedoch nur,
wenn sich der obengenannte Preisindex um mehr als zehn Prozent gegenüber
dem Zeitpunkt der letzten Erbbauzinsfestlegung geändert hat.
Der künftig geschuldete Betrag wird nach folgender Formel errechnet:
bisher geschuldeter Erbbauzinsbetrag x Index 6 Monate vor Neufestsetzung
Index 6 Monate vor der letzten Erbbauzinsfestlegung

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Ausdrücklich wird klargestellt, dass die Änderung der Zahlungspflicht aufgrund
dieser dinglichen Gleitklausel ab dem jeweiligen Stichtag ohne weiteres, d.h. insbesondere
ohne vorherige Aufforderung des durch die Änderung begünstigten
Teils, eintritt.
Diese vorstehende Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses wird in ihrer wertgesicherten
Form als Reallast am Erbbaurecht bestellt (§ 9 Abs. 1 ErbbauVO
i.V.m. § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.)
VI. Bestehenbleiben der Erbbauzinsreallast, § 9 Abs. 3 Satz 1 Ziffer 1 ErbbauVO
Als Inhalt des Erbbauzinses wird ferner gemäß § 9 Abs. 3 Satz 1 Ziffer 1 Erbbau-
VO vereinbart, dass die Reallast abweichend von § 52 Abs. 1 ZVG mit ihrem
Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn der Grundstückseigentümer aus der Reallast
oder der Inhaber eines im Range vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen
Rechtes die Zwangsversteigerung des Erbbaurechtes betreibt. Rangrücktritte
mit dem Erbbauzins sind damit wirtschaftlich vertretbar; eine Kapitalisierung
künftig fällig werdender Erbbauzinsen ist ausgeschlossen.
VII. Vorkaufsrechte
Der Grundstückseigentümer räumt dem jeweiligen Erbbauberechtigten an dem
Erbbaugrundstück, der Erbbauberechtigte dem jeweiligen Grundstückseigentümer
auf die Dauer des Erbbaurechts an dem Erbbaurecht jeweils ein dingliches
Vorkaufsrecht
für alle Verkaufsfälle ein.
Das jeweilige Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden bei einem Verkauf an
Angehörige i.S. von § 15 der AO in seiner jeweiligen Fassung.

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Im Übrigen gelten für das jeweilige Vorkaufsrecht die gesetzlichen Bestimmungen.
VIII. Grundbuchanträge
Die Beteiligten sind über die Bestellung des Erbbaurechts mit allen in dieser Urkunde
niedergelegten Bestimmungen einig; im Übrigen gelten die gesetzlichen
Vorschriften.
Es wird
bewilligt und beantragt,
im Grundbuch einzutragen:
1. An dem Grundstück gemäß Ziffer I:
a) das Erbbaurecht für den Erbbauberechtigten mit dem in Ziffer III. §§ 1 bis 9
(außer § 6 Nr. 3) niedergelegten dinglichen Inhalt an ausschließend erster Rangstelle,
b) im Rang nach dem Erbbaurecht das Vorkaufsrecht gemäß Ziffer VII. für den
jeweiligen Erbbauberechtigten;
2. Nach Anlegung des Erbbaugrundbuches an dem Erbbaurecht:
a) den Erbbauzins für den jeweiligen Grundstückseigentümer gemäß Ziffer IV. mit
dem wertgesicherten Inhalt und der Inhaltsbestimmung gemäß § 9 Abs. 1 i.V.m §
1105 Abs. 1 Satz 2 BGB und Abs. 3 Satz 1 Ziffer 1 ErbbauVO gemäß Ziffer V und
VI dieser Urkunde zur ersten Rangstelle (Reallast),
b) das Vorkaufsrecht für den jeweiligen Grundstückseigentümer gemäß Ziffer VII
im Rang nach dem Erbbauzins.

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Im Übrigen wird der Notar beauftragt, den grundbuchamtlichen Vollzug dieser Urkunde
durchzuführen, wobei er über § 15 GBO hinaus alle Anträge einzeln und
unabhängig voneinander stellen, einschränken oder zurücknehmen kann. Vollzugsmitteilung
wird für alle Beteiligten an den beurkundenden Notar erbeten.
IX. Besitzübergang, Rechts- und Sachmängel, Erschließungskosten
(1) Die Besitzübergabe des Erbbaugeländes an den Erbbauberechtigten erfolgt
mit Wirkung vom __________ Vom gleichen Tage an gehen Lasten, Abgaben und
Steuern, Haftung, Verkehrssicherungspflicht und Gefahr - und zwar sowohl bezüglich
des Grundstücks als auch bezüglich des Erbbaurechts - auf den Erbbauberechtigten
über.
(2) Der Grundstückseigentümer schuldet die ungehinderte Erbbaurechtsentstehung
und Freiheit von Rechten Dritter, soweit solche Rechte nicht ausdrücklich in
dieser Urkunde begründet oder übernommen werden.
Ansprüche des Erbbauberechtigten wegen eines Sachmangels des Grund und
Bodens sind ausgeschlossen; Ansprüche auf Schadensersatz jedoch nur, wenn
der Grundstückseigentümer nicht vorsätzlich gehandelt hat.
Hinsichtlich von Schadensersatzansprüchen bleibt die Haftung für vorsätzlich oder
grob fahrlässig verursachte Schäden und für Schäden aus der Verletzung des Lebens,
des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer auch leicht fahrlässigen
Pflichtverletzung des Grundstückseigentümers beruhen, unberührt. Einer vorsätzlichen
oder fahrlässigen Pflichtverletzung des Bestellers steht diejenige seines
gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.
Nach Hinweis auf § 444 BGB wird erklärt: Der Eigentümer versichert, er habe keine
ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig
verschwiegen, auf die der Erbbauberechtigte angesichts ihrer Bedeutung und
des sonstigen Zustandes des Objektes einen Hinweis erwarten durfte. Alle Garantien
und Beschaffenheitsvereinbarungen sind in dieser Urkunde aufgeführt.

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(3) Alle künftig anfallenden oder zur Festsetzung gelangenden Erschließungsbeiträge
und Anliegerleistungen für den Vertragsgrundbesitz, auch soweit sie bereits
ausgeführte bzw. abgerechnete Arbeiten betreffen, hat ausschließlich der Erbbauberechtigte
zu tragen.
X. Zwangsvollstreckung
Der Erbbauberechtigte unterwirft sich wegen der schuldrechtlichen Verpflichtung
zur Zahlung des Erbbauzinses sowie wegen des dinglichen und persönlichen Anspruchs
aus der bestellten Reallast jeweils in ihrer wertgesicherten Form der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.
Vollstreckbare Ausfertigung darf ohne weitere Nachweise erteilt werden. Eine Umkehr
der Beweislast ist damit nicht verbunden.
XI. Hinweise des Notars
Den Beteiligten ist bekannt, dass das Erbbaurecht erst mit der Eintragung im
Grundbuch entsteht. Diese kann erst erfolgen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes wegen der Grunderwerbsteuer vorliegt.
Eine währungsrechtliche Genehmigung zu der in dieser Urkunde vereinbarten
Wertsicherungsklausel ist gemäß § 1 Nr. 4 PrKV nicht erforderlich, da das Erbbaurecht
eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren hat.
XII. Kosten, Steuern
Der Erbbauberechtigte trägt sämtliche mit dieser Urkunde zusammenhängenden
Kosten und die des grundbuchamtlichen Vollzugs sowie die Grunderwerbsteuer.
Er trägt auch alle weiteren in der Folgezeit mit der Durchführung dieses Vertrages
zusammenhängende Kosten.
Der Erbbauberechtigte hat auch die ggf. mit der grundbuchlichen Bildung des erbbaubelasteten
Grundstücks und den Baumaßnahmen auf diesem zusammenhängenden
Vermessungs-, und Abmarkungskosten sowie alle sonstigen mit der Errichtung
des Erbbaugebäudes zusammenhängenden Kosten zu tragen. Soweit

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der Erbbaurechtsausgeber insoweit bereits in Vorlage getreten ist, sind diesem
entstandene Kosten unverzüglich gegen Nachweis zu erstatten.
XIII. Schlussbestimmungen
Soweit die Bestimmungen dieses Vertrages nur schuldrechtlich wirken, also nicht
kraft Gesetzes auf Rechtsnachfolger übergehen, verpflichten sich die Vertragsteile,
alle Vereinbarungen ihren Rechtsnachfolgern aufzuerlegen und diese wiederum
in gleicher Weise zu binden.
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so
wird dadurch der übrige Inhalt dieser Urkunde nicht berührt. Die Vertragsteile sind
aber verpflichtet, eine etwa unwirksame Bestimmung durch eine solche zu ersetzen,
die dem wirtschaftlich angestrebten Erfolg möglichst nahe kommt.
Sind mehrere Personen Erbbauberechtigte, so haften sie für alle in dieser Urkunde
eingegangenen Verbindlichkeiten - auch hinsichtlich der Vertragsstrafenversprechen
- als Gesamtschuldner.
XIV. Abschriften
Von dieser Urkunde erhalten:
Beglaubigte Abschriften:
- jeder Vertragsteil,
- etwaige Finanzierungsgläubiger auf Anforderung,
- das Grundbuchamt,
Einfache Abschriften:
- das Finanzamt - Grunderwerbsteuerstelle - ,
- der Gutachterausschuss.
Vorgelesen vom Notar, von den Beteiligten genehmigt, und eigenhändig unterschrieben: