(NÖV) 2/2006 - Bezirksregierung Köln

Wertermittlungsrichtlinien 2006 bekannt gegeben
Am 1. März 2006 gab das Bundesministerium
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung die
„Wertermittlungsrichtlinien 2006“ bekannt.
Schwerpunkte der Änderungen liegen in den
Regelungen zur Bewertung der Erbbaurechte
sowie der personenbezogenen Rechte. Die seit
1976 insbesondere im 4. Kapitel weitgehend
unverändert gebliebenen Richtlinien sind
durch die nunmehr vorgenommenen durchgreifenden
Änderungen, die den aktuellen
Stand der herrschenden Fachmeinung widerspiegeln,
als richtungsweisend zu bezeichnen.
Sie entstanden in enger Zusammenarbeit mit
Mitgliedern des Arbeitskreises Wertermittlung
des Deutschen Städtetags. Auch Stellungnahmen
z.B. anderer Fachressorts sowie der Sachverständigenverbände
wurden berücksichtigt.
Neben redaktionellen Änderungen und Klarstellungen
des Vorschriftenwortlauts wurde
nunmehr der Liegenschaftszinssatz als der in
der Regel zugrunde zu legende Zinssatz definiert.
Wegen der enthaltenen Öffnungsklausel
sind jedoch im Einzelfall auch andere Zinssätze
zugelassen.
Wesentliche Änderungen haben sich im vierten
Kapitel für Bewertungen im Zusammenhang
mit Erbbaurechten ergeben. Da das Vergleichswertverfahren
mangels geeigneter
Vergleichsfälle in der Praxis selten zur Durchführung
gelangt, wurde die sogenannte finanzmathematische
Methode grundlegend überarbeitet.
Im Mittelpunkt der bisherigen
Fassungen der WertR stand der Wertfaktor, mit
dem die kapitalisierte Differenz zwischen
erzielbarem und angemessenem Erbbauzins
multipliziert wird – er soll gleichzeitig u.a. die
Einschränkungen des jeweiligen Rechts erfassen.
An seine Stelle ist ein Marktanpassungsfaktor
getreten, der lokal aus dem Verhältnis
Kaufpreis zu finanzmathematischem Wert des
Erbbaurechts abgeleitet wird.
Konsequent an den Stand der Technik angepasst
richten sich die Regelungen zur Bewertung
der personenbezogenen Rechte „Wohnungsrecht“
und „Nießbrauch“ an der
Methodik der Leibrentenberechnungen aus.
Die Vor- und Nachteile für den Rechtsinhaber
und den Grundstückseigentümer werden mittels
der für die aktuellen Sterbetafeln des Statistischen
Bundesamts ermittelten Leibrentenbarwertfaktoren
kapitalisiert. Neu bei der
Ermittlung des Wertes eines durch Nießbrauch
belasteten Einfamilienhauses ist die Diskontierung
des Wertes der unbelasteten Immobilie
mit Hilfe des an die Lebenserwartung gebundenen
Abzinsungsfaktors über die Restlebenserwartung
der berechtigten Person. Erst
danach werden die kapitalisierten Vor- und
Nachteile berücksichtigt. Neu gefasst wurden
auch die Modelle zur Bewertung von Wegerechten
und Überbauten.
In Gänze überarbeitet wurden die insgesamt 24
Beispielrechnungen. Sie erhellen die ohnehin
klar gefassten textlichen Formulierungen und
verdeutlichen die Modellstrukturen. Hervorzuheben
ist die Tatsache, dass alle darin vorkommenden
Zahlen lediglich beispielhaft aufgeführt
sind und keineswegs Wertansätze
festschreiben wollen, die der Sachverständige
ohnehin aus dem örtlichen Immobilienmarkt
und seinem persönlichen Erfahrungsschatz
abzuleiten hat.
Hans-Wolfgang Schaar
Stadt Essen
: NÖV NRW 2/2006 101