Ballei- Event – Location

Amt für Stadtentwicklung
Ballei - Event – Location
DER GASTRO-STANDORT MIT PERSPEKTIVE
Die Lage
Neckarsulm liegt im Ballungsraum des Landkreises Heilbronn. Verkehrlich ist die
Stadt bestens erreichbar. Das Weinsberger Kreuz als Schnittpunkt der frequentiertesten
Verkehrsachsen Europas ist nur wenige Kilometer entfernt. Der Standort ist in
nur wenigen Minuten über die B 27 bestens erreichbar. Neckarsulm hat ca. 26.000
Einwohner und verfügt über ca. 28.000 Arbeitsplätze.

Infrastruktur
In direkter Anbindung zur Ballei befinden sich die Audi AG und die Kolbenschmidt
Pierburg AG. Neckarsulm ist Standort reputierter IT-Unternehmen wie z. B. die
Bechtle AG und TDS AG. Ferner haben sich die Firmenzentralen der Kaufland- und
Lidl Gruppe und die Hyundai Motor Deutschland GmbH sowie die KACO new energie
GmbH in Neckarsulm mit vielen Arbeitsplätzen im gehobenen Segment angesiedelt.
Die Kaufkraft in Neckarsulm ist aufgrund des Lohnniveaus dieser Weltunternehmen
eher positiv zu werten.
Image
Neckarsulm hat sich durch seine Aktivitäten im Bereich regenerativer Energieen einen
bundesweit beachteten Ruf erworben. Der Freizeitwert der Stadt ist hoch. In den
letzten Jahren wurde die Infrastruktur in der Innenstadt durch die Verkehrsberuhigung
der Innenstadt, die Errichtung der Mediathek und der Volkshochschule erheblich
aufgewertet. Neckarsulm zeichnet sich aus durch eine Vielzahl öffentlicher Veranstaltungen
und einem lebendigen Vereinswesen, welches auf die Ballei als zentrale
Event-Location reflektiert.
Lage des Zentrums in der Stadt
Die Ballei befindet sich am Rand der Innenstadt im Bereich der neu geschaffenen
Erschließungsachse, welche Drehpunkt des öffentlichen Personennahverkehrs ist.
Dieser Standort ist der zentrale Verteiler in der Stadt und bindet unter anderem die
Industriestandorte Audi AG und Kolbenschmidt-Pierburg AG direkt an. Über die
K 2000 wird der Autobahnanschluss in wenigen Minuten erreicht. Neckarsulm verfügt
über einen Bahnanschluss und bis Ende 2013 soll die Stadtbahnverbindung bereitstehen.
Die S-Bahn Haltestelle Stadtmitte ist in unmittelbarer Anbindung zur Ballei
verbindlich konzipiert.
Parkierungsflächen sind im angrenzenden Parkhaus mit ca. 350 öffentlichen Stellplätzen
in ausreichender Zahl vorhanden.
Sowohl die überörtliche Anbindung als auch die lokale Verknüpfung
des Standortes ist überdurchschnittlich gut und bietet enorme
Potentiale.
Foyer Ballei – zentraler Erschließungsbereich

Ballei – das Konzept
Der Begriff stammt aus der Deutschordenszeit und beschreibt den Verwaltungsbezirk
des Deutschen Ordens, der ehemals in Neckarsulm den Sitz einer Ballei betrieben
hat. Das Veranstaltungszentrum wurde im Jahr 1979 errichtet. Es beinhaltet folgende
Nutzungen
- Sporthalle mit einer Fläche von ca. 1600 qm
Nutzung durch Schul- und Vereinssport, größere Veranstaltungen und Messen
- Kultursaal mit ca. 560 qm und 480 Sitzplätzen, Bühne mit 100 qm
Nutzung – Festveranstaltungen, Vorträge, Versammlungen, Theater- und
Musikaufführungen (die Bewirtung wird ausschließlich dem Pächter der Ballei
übertragen).
- Restaurantbereich 220 qm mit Terrasse und 2 Salons für bis 20 bzw. bis
120 Personen (der größere Salon ist teilbar), zentraler Küchenbereich mit
Lagerflächen und Sozialräumen im Untergeschoss
- Zentraler Erschließungsbereich mit ca. 450 qm, Foyer – Theke (Betreibung
durch den Pächter)
- Bowlingbahn – sep. Vermietung an bestehenden Betreiber
Kultursaal
Ein Center-Management koordiniert die Belegung der Flächen und akquiriert
entsprechende Veranstaltungen. Allein durch periodisch wiederkehrende Veranstaltungen
entsteht eine gute Auslastung. Der Pächter der Gastronomie ist
berechtigt, diese Veranstaltungen zu bewirten. Durch eigene Akquisition ist der
Pächter daher in der Lage, die Auslastung des Saals in engem Einvernehmen
mit dem Center-Management zu verbessern und somit auch seine Ertragssituation
zu erhöhen.

Ansicht Hallenbereich
In der Symbiose zwischen der Kreativität und Kompetenz des zukünftigen
Betreibers und der Arbeit des Center-Managements soll die Event-Location
Ballei weiter entwickelt und zukunftsfähig werden.
Ausstattung
Das Zentrum wird laufend modernisiert und instandgesetzt. 2010 erhielt die Anlage
eine neue Heiztechnik. Großflächige Solaranlagen sind auf dem Dach installiert.
Im Jahr 1999/2000 wurde das Restaurant neu möbliert, der Tresenbereich neu gestaltet.
Im Jahr 2004 wurde im Nebenzimmer (Decke, Wände, Boden, Möbel) erneuert.
Der Küchenblock wurde im Jahr 2000 mit der Lüftungshaube erneuert. 2009 wurde eine
neue Spülmaschine und eine Kühlzelle, 2010 ein neuer Konvektomat angeschafft. Nach
Einschätzung des jetzigen Pächters ist die Küchentechnik auf dem Stand der Zeit.
In Abhängigkeit mit dem Konzept des zukünftigen Betreibers und dessen Qualifikaton
besteht grundsätzliche Bereitschaft der Entscheidungsträger, in das Outfit des Objekts
maßstäblich zu investieren. Voraussetzung ist die Basis einer längerfristigen Zusammenarbeit.
Ansicht Küche
Im Zuge des Bewerbungsverfahrens hat der zukünfige Partner ein Konzept zu
beschreiben und u. a. Angaben zu möglichen Investitionen zu tätigen.

Profil des gastronomischen Konzepts
Das bisherige Konzept setzt eine große Bandbreite an gastronomischen Angeboten
voraus
- Restaurant - gut bürgerlicher- gehobener Anspruch, Ausrichtung deutsche/ internationale
Küche ,
- Kultursaal - Bandbreite von einfacher Bewirtung bis zur gehobenen Küche –
Bankett
- Foyer Foyer-Theke - Getränke, Fingerfood
- Sporthalle - wenn erforderlich einfache, rustikale Versorgung
Überlegungen des Gemeinderats
Großzügiger Empfang…..
Nach den bisherigen Konzeptionen ist die Ballei als „Gute Stube“ der Stadt Neckarsulm
verankert. Auch das Ambiente des Lokals gibt eine solche Nutzung vor. Ein Cateringkonzept
sollte daher nicht priorisiert werden, da eine entsprechende Küche
frisch betrieben werden soll. Daraus leitet sich das Profil des Betreibers ab.
Profil des zukünftigen Betreibers
- Küchenmeister mit Erfahrung in größeren Betrieben/Hotels/Restaurants
- Erfahrung als selbständiger Betreiber von Betrieben vorteilhaft oder Kostenverantwortung
im Betrieb von gastr. Einrichtungen
- Betreiberehepaar ist anzustreben – Erfahrung im Service

Modalitäten Pachtvertrag
Pachtgegenstand:
Erdgeschoss
Ausschank - Tresen
Restaurant (220 m²), Nebenzimmer (35m²),teilbares Nebenzimmer (220 m²), Küchenbereich,
Abstellr. (142,5m²), Büro (7,5m²), Aufzug (6m²), insges. 638 m².
Untergeschoss
Lagerräume, Kühlräume, Personalräume, insges. 139,5 m²
(Die Flächenangaben sind überschlägig – Abweichungen können sich ergeben)
Übernahmetermin - angestrebt 1. 7. 2011
Mit dem bestehenden Pächter besteht die Vereinbarung, dass dieser die Bewirtung
bis zum 30. 6. 2011 Aufrecht erhalten wird. Ein nahtloser Übergang ist angestrebt.
Der bestehende Pächter wird sich einem neuen Engagement – Bewirtung einer
Sportgaststätte in einer Nachbarstadt - stellen.
Salon Tagungen, Gesellschaften

Überleitung und langfristige Zusammenarbeit
In einer Probezeit über eine Dauer von 18 Monaten soll eine Kündigung von beiden
Vertragsparteien mit einer Frist von 6 Monaten zum Quartalsende möglich sein.
Daran soll sich eine weitere Mindestdauer von 3 Jahren anschließen Grundlage
von weiteren zwei Optionen grundsätzlich nur über jeweils 3 Jahre. Somit Gesamtlaufzeit
10,5 Jahre incl. Probezeit. Die Option ist ein Jahr vor Ablauf zu erklären.
Pachtzins:
Fester Pachtvertrag – mon. € 3.400,00 Erleichterung der Anfangsphase durch stufenweise
Anhebung der Pachtzahlung ab Übernahme zum 30. 6. 2011
1. Jahr bis. 30.6. 2012 € 2.000,00 als Anreiz
2. Jahr bis 30.6. 2013 € 2.500,00
3. Jahr bis 30.6. 2015 € 3.000,00
4. und 5 Jahr bis 2016 € 3.400,00
Danach Neufestsetzung anhand der Umsätze der letzten 2 Jahre
mindestens jedoch € 3.400,00
Die Risiken in der Anlaufphase werden durch geringe monatliche Pachten reduziert.
Der Pächter hat somit – bezogen auf die Gesamtfläche – eine gute wirtschaftliche
Grundlage.
Umfang der Bewirtschaftung
Restaurant und Nebenräume ganzjährig als Tages- und Abendrestaurant.
Kultursaal und Foyer-Theke– Bewirtung durch den Pächter. Dieser ist – mit geringen
Ausnahmen bei Sportveranstaltungen der Vereine und der Faschingsveranstaltung des
Sportvereins berechtigt, die Bewirtung vorzunehmen. Er hat sich gegenüber der Stadt zu
verpflichten, die Bewirtung in entsprechender Qualität sicherzustellen.
Bewirt. Sporthalle - Bewirtschaftung nur mit Ausnahmegen. der Stadt
Hinweis: Die Bewirtung der Großveranstaltungen in der Halle ist durch Dritte möglich. Bei
größeren Veranstaltungen, welche das Foyer und den Saal einbeziehen, ist die Bewirtung
durch Dritte auch im Saal möglich.
Betriebspflicht:
Persönliche Führungspflicht mit ausreichend Personal, Ausschluss Unterverpachtung
Zustimmungspflicht bei der Beteiligung von Teilhabern, Beschränkung ein Ruhetag
pro Woche und jährlich 3 Wochen Betriebsferien in den Sommermonaten

Inventar:
Das bestehende Inventar, einschließlich der Möblierung, der Kücheneinrichtung wird von
der Stadt Neckarsulm gestellt. Die vorhandenen Küchenwerkzeuge sowie Teller, Bestecke
und Tischwäsche können von der Stadt übernommen werden.
Der zukünftige Pächter stellt Teller, Tischwäsche und Bestecke sowie die erforderlichen
Kleinwerkzeuge in der Küche, wenn seinerseits Ersatzbedarf besteht.
Lediglich Möblierung und Kücheneinrichtungen stellt die Stadt und erneuert diese im Ver-
schleißfalle. Die Kosten der Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung/Reparatur hat
der Pächter zu tragen. Die Ersatzpficht der Stadt tritt erst ein, wenn Instandsetzung nicht
mehr möglich oder unwirtschaftlich ist.
Sicherheitsleistung: Kaution Umfang € 15.000,00
Füllen Füllen Füllen Füllen Sie Sie Sie Sie diesen diesen diesen diesen Raum Raum Raum Raum mit mit mit mit vielen vv
vielen
ielen ielen Gästen Gästen Gästen Gästen ………
Anhang:
Imagebroschüre Stadt Neckarsulm
Info Veranstaltungszentrum Ballei
Plan Innenstadt mit Parkierung
Pläne Restaurant EG + UG
Gesamtübersicht Ballei
STADT NECKARSULM – AMT FÜR STADTENTWICKLUNG
MARKTSTRASSE 18 - 74172 NECKARSULM
Ansprechpartner: Roland Beck – Tel. Nr. 07132-35440
e-mail: roland.beck@neckarsulm.de