Hochhäuser im Planungs- und Baugesetz - Walker Späh, Carmen

PBG
ZÜRCHER ZEITSCHRIFT FÜR
ÖFFENTLICHES BAURECHT
2/201 1
aktuell
Hochhäuser im Planungsund
Baugesetz
von Carmen Walker Späh

THEMA 5
Hochhäuser im Planungs- und
Baugesetz
Carmen
Walker Späh
I. Hochhäuser werden wieder gebaut
Hochhäuser gelten heute angesichts der drohenden flächendeckenden
Zersiedelung als eine mögliche Form
der effizienten Nutzung von teurem Bauland; noch in
den Sechziger- und Siebzigerjahren formierte sich gegen
sie breiter Widerstand. Hochhäuser symbolisieren heute
die urbane, fortschrittliche und selbstbewusste Schweiz,
die auch architektonisch konkurrenzfähig bleiben will.
Projekte und Ideen für Hochhausbauten gibt es deshalb
zur Zeit nicht nur in den Grossstädten, sondern auch in
kleineren städtischen Zentren. Allen gemeinsam ist
das grosse öffentliche Interesse und die jeweils ausgelösten
kontroversen Debatten über Standort, Volumen, Aussehen
und vor allem auch über den erzeugten Schattenwurf. Das
Thema ist daher aktuell, weshalb jetzt ein guter Zeitpunkt
ist, die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Bau von
Hochhäusern aufzuzeigen.
«Hochhäuser
gelten heute angesichts
der drohenden
flächendeckenden
Zersiedelung
als eine
mögliche Form
der effizienten
Nutzung von teurem
Bauland.»

6
THEMA
II. Nutzungsplanerische Voraussetzungen
«Soll der Bau
von Hochhäusern
möglich sein,
muss die entsprechende
Bau- und
Zonenordnung
dies ausdrücklich
zulassen.»
Soll der Bau von Hochhäusern möglich sein, muss die
entsprechende Bau- und Zonenordnung dies ausdrücklich
zulassen (§ 282 Planungs- und Baugesetz des Kantons
Zürich; PBG; LS 700.1). Dies kann entweder mittels Festlegung
von Hochhausgebieten im Zonenplan oder durch
Umschreibungen in den Zonenvorschriften geschehen,
wobei auch Festlegungen in Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplänen
oder Arealüberbauungen möglich sind 1 .
A. Bau- und Zonenordnung bzw. Zonenplan
«Hochhäuser
sind Gebäude mit
einer Höhe von
mehr als 25m.»
Das PBG bestimmt in § 278 Abs. 3 die höchstzulässige
Gebäudehöhe von Bauten und Anlagen unter Vorbehalt
der Bestimmungen über die Hochhäuser mit 25m. Damit
sind Hochhäuser – wie § 282 PBG besagt – Gebäude mit
einer Höhe von mehr als 25 m.
Viele Bau- und Zonenordnungen geben die maximale Gebäudehöhe
nicht in Metern an, sondern setzen lediglich
die Anzahl erlaubter Geschosse fest. Die maximale Gebäudehöhe
errechnet sich diesfalls gemäss § 279 Abs. 1 PBG
nach der Bruttogeschosshöhe von 3,3 m bzw. 4 m für
Zentrums- und Industriezonen sowie einer 1,5m hohen
Erhebung für das Erdgeschoss. Sind also in einer Zone 8
bzw. 6 Geschosse erlaubt, kann damit die höchstzulässige
Gebäudehöhe von 25m (8 x 3,3m + 1,5m = 27,9m bzw.
6 x 4m + 1,5m = 25,5m) überschritten werden und das
Gebäude ist nach § 282 PBG rechtlich als Hochhaus zu
qualifizieren.
Da jedoch eine Bau- und Zonenordnung den Bau von Hochhäusern
ausdrücklich zulassen muss (§ 282 PBG), ist die Überschreitung
der höchstzulässigen Gebäudehöhe von 25m trotz
der Anzahl erlaubter Geschosse nur dann möglich, wenn
das Wort «Hochhaus» explizit erwähnt wird. Ob dieses nun
in der Bau- und Zonenordnung in einem Gesetzesartikel
steht oder ob ein Ergänzungsplan für Hochhäuser zusätzlich
zum Zonenplan angefertigt wird, ist nicht relevant.

THEMA 7
B. Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan, Arealüberbauung
Im Rahmen von Sonderbauvorschriften (§ 79 ff. PBG) und
Gestaltungsplänen (§ 83 ff. PBG) kann für ein bestimmtes
Gebiet eine Spezialbauordnung aufgestellt werden, was die
Möglichkeit bringt, Hochhäuser in einem Gebiet zu erstellen,
in welchem nach Bau- und Zonenordnung eigentlich
keine Hochhäuser erlaubt wären. Beide Institute werden
durch das für Nutzungsplanungen zuständige Gemeindeorgan
festgesetzt und bedürfen der Genehmigung durch die
kantonale Baudirektion. Sonderbauvorschriften bewirken
im Gegensatz zu Gestaltungsplänen keinen Zwang, nach den
speziell aufgestellten Regeln zu bauen (§ 81 Abs. 1 PBG).
Auch Arealüberbauungen (§ 69 ff. PBG) können den Bau von
Hochhäusern ermöglichen, dies jedoch nur dann, wenn
die entsprechende Bau- und Zonenordnung Arealüberbauungen
zulässt und zusätzlich darin explizit Hochhäuser
erlaubt.
Da immer mindestens das für den Erlass von Nutzungsplanungen
zuständige Gemeindeorgan bestimmt, ob Hochhäuser
zulässig sind, wird gewährleistet, dass das Bauen
von sehr hohen Gebäuden genügend legitimiert ist. Alle
Nutzungspläne können nämlich von der Bevölkerung im
Anschluss an deren Erlass angefochten werden 2 .
C. Groberschliessung
Bei der Festlegung von Gebieten, welche für den Hochhausbau
geeignet sind, ist die Groberschliessung von immenser
Wichtigkeit. Nicht nur der Erschliessungsplan muss
beachtet werden, auch der allgemeine Verkehr und das Entwicklungspotenzial
eines Gebietes muss berücksichtigt
werden. Nur in Gebieten mit genügender Anbindung an den
öffentlichen Verkehr, sowie an das Autobahnnetz sind
Hochhäuser sinnvoll. Gemäss eines Arbeitsberichtes der Stadt
Zürich zur Herleitung von Hochhausgebieten beträgt
zum Beispiel der Radius für die nächste Tramhaltestelle
300m, für die nächste S-Bahnhaltestelle 600m und für
«Sonderbauvorschriften
bewirken
im Gegensatz
zu Gestaltungsplänen
keinen Zwang,
nach den speziell
aufgestellten Regeln
zu bauen.»
«Da immer mindestens
das für
den Erlass von
Nutzungsplanungen
zuständige
Gemeindeorgan
bestimmt, ob
Hochhäuser zulässig
sind, wird
gewährleistet,
dass das Bauen
von sehr hohen
Gebäuden genügend
legitimiert
ist.»
«Nicht nur der Erschliessungsplan
muss beachtet werden,
auch der allgemeine
Verkehr
und das Entwicklungspotenzial
eines Gebietes
muss berücksichtigt
werden.»

8
THEMA
«Es sollten – wenn
immer möglich –
genügend Parzellen
frei sein, um
eine mögliche Fortsetzung
dieser
Quartierentwicklung,
welche durch
den Bau von einem
oder mehreren
Hochhäusern ausgelöst
werden
könnte, aufzufangen.»
die nächste Autobahnausfahrt 1000m 1 . Der Bericht stammt
aus dem Jahr 2001 und betrifft eine Grossstadt. Da diese
Vorgaben gesetzlich nicht festgelegt sind, können die
Distanzen als Richtschnur dienen. Die Anbindung an den
öffentlichen Verkehr muss auf jeden Fall zum einen den
richtplanerischen Vorgaben entsprechen und zum anderen
die örtliche Situation im Einzelfall (städtisch oder ländlich)
und das Gebot einer zukunftsorientierten Planung berücksichtigen.
Zudem sollten – wenn immer möglich – genügend
Parzellen frei sein, um eine mögliche Fortsetzung
dieser Quartierentwicklung, welche durch den Bau von
einem oder mehreren Hochhäusern ausgelöst werden
könnte, aufzufangen.
III. Bauliche Vorschriften
A. Was ist ein Hochhaus?
«Das Zürcher
PBG macht es
den Bauherren
und Architekten
einfach, indem es
für die Umschreibung
des Hochhauses
lediglich
auf die Höhe
von über 25m
abstellt.»
Das Zürcher PBG macht es den Bauherren und Architekten
einfach, indem es für die Umschreibung des Hochhauses
lediglich auf die Höhe von über 25m abstellt (§ 282
PBG). Unwichtig ist demnach die Nutzweise des Gebäudes:
Ob Wohnhaus, Stadion, Büro- oder Industriegebäude,
Lagergebäude oder Lehranstalt, einzig die Höhe ist ausschlaggebend
für die Zuordnung.
Wenn nun aber keine Hochhäuser erlaubt sind, ein Gebäude
oder Teile von ihm durch ihre besondere Art oder ihre
Funktion die höchsterlaubte Höhe überschreiten, sind sie
gemäss § 19 Abs. 1 Besondere Bauverordnung II des Kantons
Zürich (BBV II; LS 700.22) dennoch erlaubt. Zu denken
ist etwa an Kirchtürme, Hochkamine, Silos für Landwirtschaftsbetriebe
und dergleichen.
B. Anforderungen an den Hochhausbau
§ 284 PBG umschreibt in relativ allgemeiner Ausdrucksweise
die Anforderungen an den Hochhausbau, weshalb
diese nachstehend zu präzisieren sind.

THEMA 9
1. Ortsbaulicher Gewinn
Gemäss § 284 Abs. 1 PBG müssen Hochhäuser, verglichen
mit einer gewöhnlichen Überbauung, ortsbaulich einen
Gewinn bringen, ausser die Höhe sei durch die Art und
Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt. Ein ortsbaulicher
Gewinn besteht dann, wenn die Baute von besonders
guter städtebaulicher Qualität zeugt. Was dies genau
heisst, hat das Hochbaudepartement der Stadt Zürich in
Richtlinien umschrieben 4 .
Je nach Standort des Hochhauses ist der Bezug zum öffentlichen
Raum und damit die Schaffung von Innen- und
Aussenräumen mit Öffentlichkeitscharakter von grosser Bedeutung.
Entsprechend soll eine mehr oder weniger intensive
Mischnutzung angestrebt werden. Im Erdgeschoss ist
immer mindestens ein öffentlicher oder halböffentlicher
Anteil zu planen, wenn möglich soll auch in einem der obersten
Geschosse ein halböffentlicher Anteil zur Verfügung
stehen. Dadurch entstehen beispielsweise neue Wohnkonzepte
mit Services, Wellness und Hoteldienstleistungen oder
Stadien und Büros mit Panoramarestaurants. Der Mehrwert
im Sockel des Hochhauses und die Art der Nutzung können
vertikale Stadtteile mit hoher Nutzungsdurchmischung
ergeben und damit den ortsbaulichen Gewinn bringen.
«Gemäss § 284
Abs. 1 PBG müssen
Hochhäuser, verglichen
mit einer
gewöhnlichen
Überbauung, ortsbaulich
einen Gewinn
bringen, ausser
die Höhe sei
durch die Art und
Zweckbestimmung
des Gebäudes bedingt.»
2. Architektur
Architektonisch ist die Planung eines Hochhauses eine
grosse Herausforderung. § 284 Abs. 2 PBG fordert eine besonders
sorgfältige architektonische Gestaltung, womit
auch die Anforderungen an die Einordnung in die Umgebung
mit einbezogen werden.
Ǥ 284 Abs. 2 PBG
fordert eine besonders
sorgfältige
architektonische
Gestaltung.»
Die Architektur soll insbesondere bezüglich Proportionen,
Gliederung, Erscheinungsbild Tag und Nacht, Fassadengestaltung
und Fernwirkung überzeugen. Auch
die städtebauliche Einordnung, d.h. die Einbindung des
Hochhauses in das bestehende Quartier, ist von grosser
Wichtigkeit. Das Verhältnis von Grundriss zur Höhe und das

10
THEMA
öffentliche Erdgeschoss als Bezugspunkt zwischen Innen-
und Aussenraum sind hier entscheidende Faktoren.
Im Gegensatz zur Regelbauweise überragt ein Hochhaus
naturgemäss seine Umgebung, so dass an die Einordnung
auch aufgrund der Solitärwirkung des Hochhauses besondere
Anforderungen gestellt werden
3. Ausnützung
«Grundsätzlich
soll ein Hochhaus
gemäss § 284
Abs. 3 PBG keine
grössere Ausnützung
erzielen können
als eine gewöhnliche
Überbauung.»
Ǥ 284 Abs. 4 PBG
will sicherstellen,
dass die Nachbarschaft
eines Hochhauses
durch
dieses nicht wesentlich
beeinträchtigt
wird.»
Grundsätzlich soll ein Hochhaus gemäss § 284 Abs. 3 PBG
keine grössere Ausnützung erzielen können als eine gewöhnliche
Überbauung. Vorbehalten sind natürlich die Bestimmungen
über Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften
und Gestaltungspläne, welche ein Abweichen
von den Regelbauvorschriften erlauben. Diese Vorschrift
stellt sicher, dass Hochhäuser nicht einfach der Verdichtung
dienen, sondern einen Mehrwert bieten 5 .
4. Nachbarschaftsschutz
§ 284 Abs. 4 PBG will schliesslich sicherstellen, dass die Nachbarschaft
eines Hochhauses durch dieses nicht wesentlich
beeinträchtigt wird. Hier ist insbesondere an den Schattenwurf
des hohen Gebäudes zu denken. § 30 der Allgemeinen
Bauverordnung des Kantons Zürich (ABV) präzisiert denn
die Anforderungen bezüglich Schattenwurf. Der Nachweis
des Ausmasses der Beeinträchtigung ist zwingender Bestandteil
der Baueingabe.
Die vom Zürcher Gesetz entwickelte sogenannte 2-Stunden-Schattenregel
besagt, dass der Schattenwurf eines
Hochhauses an mittleren Wintertagen nicht länger als
zwei Stunden ein Nachbargrundstück beeinträchtigen
darf. Die Berechnung ist komplex und wird zum Teil in
Frage gestellt. Zum einen würde bereits die Ausdehnung
der 2-Stunden-Regel um eine halbe Stunde viele jetzt nicht
gesetzeskonforme Projekte ermöglichen und zum anderen
ist nicht die Dauer des Schattens, sondern die Anwesenheit
der Sonne für die Gesundheit massgebend. Verlangt wird
deshalb immer wieder eine Besonnungsregel anstelle einer

THEMA
11
Schattenregel. Die Schattenregel bewirkt zudem, dass
die Hochhäuser kein Mittel für Verdichtungen darstellen,
wie André Odermatt, Zürichs Hochbauvorsteher, erklärt 6 .
Um eine Gruppe von Hochhäusern bauen zu können, um
damit eine deutliche Verdichtung zu erzielen, müsste die
Schattenregel revidiert werden.
Bei der Beurteilung, ob ein Hochhausprojekt ein Nachbargrundstück
übermässig beschattet, sind die bereits
bestehenden Gebäude und deren Schattenwurf auf jeden
Fall in die Beurteilung mit einzubeziehen 7 . Mit der heutigen
Digitalisierung sollten dreidimensionale Modelle,
welche sowohl die Beschattung als auch die Besonnung
aufzeigen eigentlich keinerlei Probleme mehr darstellen
und die Beurteilung eines Projektes bezüglich Beeinträchtigung
der Nachbarschaft ohne Weiteres ermöglichen.
«Bei der Beurteilung,
ob ein Hochhausprojekt
ein
Nachbargrundstück
übermässig
beschattet, sind
die bereits bestehenden
Gebäude
und deren Schattenwurf
auf jeden
Fall in die Beurteilung
mit einzubeziehen.»
5. Weitere Anforderungen
Bezüglich Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken
schreibt § 270 Abs. 2 PBG vor, dass ab 12 m über dem gewachsenen
Boden ein Mehrhöhenzuschlag zu berechnen
sei. Der Maximalabstand, welcher bei Hochhäusern zur
Anwendung kommt, beträgt 16,5m.
Auch beim Brandschutz erfordert ein Hochhaus besondere
Vorkehrungen (§ 56 i.V.m. § 5 Abs. 2 Verordnung über
den baulichen Brandschutz des Kantons Zürich; BBSV; LS
861.13).
Die Feinerschliessung eines Hochhauses muss durchdacht
sein. Nicht nur benötigen Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung
und elektrische Energie besondere technische
Vorrichtungen aufgrund der Höhe des Gebäudes, sondern
auch die Erschliessung für die Benutzer ist von grosser
Wichtigkeit. Zu denken ist hier an die motorisierte gewerbliche
An- und Ablieferung sowie an den motorisierten
Individualverkehr und an den Fussgänger und Veloverkehr.
Benötigt werden Plätze und innen liegende Hallen, welche
den Strom von Fahrzeugen, Waren und Personen abferti-
«Die Feinerschliessung
eines Hochhauses
muss
durchdacht sein.
Nicht nur benötigen
Wasserversorgung,
Abwasserbeseitigung
und
elektrische Energie
besondere
technische Vorrichtungen
aufgrund
der Höhe
des Gebäudes,
sondern auch die
Erschliessung für
die Benutzer ist
von grosser Wichtigkeit.»

12
THEMA
gen können, ohne den bereits bestehenden Verkehr im Quartier
zu beeinträchtigen.
IV. Baubewilligungsverfahren
«Abgesehen
von der gemäss
§ 285 PBG erforderlichen
Genehmigung
der baurechtlichen
Bewilligung
durch
die Baudirektion
des Kantons
Zürich gestaltet
sich das Verfahren
zum Bau eines
Hochhauses gleich
wie beim Bau
eines Gebäudes
nach Regelbauweise.»
«Das zuständige
Organ für Baubewilligungen
prüft
alle Voraussetzungen
und bewilligt
das Hochhausprojekt
schliesslich
unter Auflagen.
Die Baudirektion
eröffnet ihre Genehmigung
gleichzeitig
mit dem
kommunalen Entscheid.»
Abgesehen von der gemäss § 285 PBG erforderlichen Genehmigung
der baurechtlichen Bewilligung durch die Baudirektion
des Kantons Zürich gestaltet sich das Verfahren
zum Bau eines Hochhauses gleich wie beim Bau eines Gebäudes
nach Regelbauweise.
Da jedoch die planerischen Anforderungen an ein Hochhaus
besonders hoch sind, wird allgemein empfohlen, das zuständige
Organ für Baubewilligungen über eine Bauabsicht zu informieren
und das Projekt begleiten zu lassen. Weiter wird
ein Konkurrenzverfahren mit verschiedenen Projektideen
empfohlen, um eine hohe Planungssicherheit in Bezug auf
die Anwendung des § 284 PBG zu erzielen. Das hohe Interesse
der Öffentlichkeit an allen Hochhäusern sollte durch eine
offene Information über die beabsichtigten Planungs- und
Projektierungsschritte seitens des Projektierenden gestillt
werden.
Das zuständige Organ für Baubewilligungen prüft alle
Voraussetzungen und bewilligt das Hochhausprojekt
schliesslich unter Auflagen. Die Baudirektion eröffnet
ihre Genehmigung gleichzeitig mit dem kommunalen
Entscheid, wobei sich die Baudirektion bei der Prüfung
des Hochhausprojektes auf die Aspekte von § 284 PBG beschränken
muss 8 .
Im Rahmen einer Baueingabe müssen alle Projekte ausgesteckt
werden (§ 311 Abs. 1 PBG), um Dritte darauf Aufmerksam
zu machen, dass ein Bauprojekt öffentlich aufgelegt ist
und die Pläne von Interessierten eingesehen werden können.
Dies gilt insbesondere auch für Hochhausprojekte,
welche durch die Höhe die Interessen von Dritten beeinträchtigen
könnten. Es sollte deshalb nur in absoluten
Ausnahmefällen – etwa aus Sicherheitsgründen – auf eine

THEMA
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Profilierung in voller Höhe verzichtet werden 9 . Auch das
derzeit höchste bestehende Hochhaus der Schweiz, der
Prime-Tower in Zürich, wurde unter Zuhilfenahme eines
Pneu-Krans sowie eines Hubschraubers bis auf die gesamte
Höhe von 126 m ausgesteckt.
Immer wenn Hochhäuser oder andere sehr hohe Gebäudeteile
gebaut werden, könnte dadurch der Zivil- und Militärluftverkehr
behindert werden. Aus diesem Grund
besteht für Gebäude mit einer Höhe von 60 m in dicht besiedelten
Zonen und 25m in anderen Gebieten eine Meldepflicht
zu Handen des Verkehrsdienstes des Zürcher Flughafens
10 .
«Auch das derzeit
höchste bestehende
Hochhaus
der Schweiz, der
Prime Tower in
Zürich, wurde unter
Zuhilfenahme
eines Pneu-Krans
sowie eines Hubschraubers
bis auf
die gesamte Höhe
von 126 m ausgesteckt.»
V. Risiken
Ein gelungener Hochhausneubau fasst Wohn-, Geschäftsund
Freizeitnutzungen in einem Gebäude zusammen und
stellt ein mögliches Mittel zum nachhaltigen Bauen und zum
Erhalt von Grünzonen dar. Hochhausprojekte bergen aber
etliche Risiken, welche das Gelingen des Projektes stark erschweren
können 11 .
Hochhäuser sind in der Schweiz in der Regel Solitäre; ihre
Integration in das vorhandene bauliche Umfeld stellte
deshalb eine heikle Aufgabe dar. Zudem können sie das Mikroklima
durch Fallwinde, den Verschattungsgrad sowie
durch die Unterbrechung von Sichtachsen empfindlich
stören. Auch die bei der Projektierung versprochene Durchmischung
erfolgt oftmals nur funktional, d.h. durch die verschiedenen
Nutzungsarten, nicht jedoch sozial, indem
das Angebot auf wenige Nutzungsgruppen ausgerichtet ist.
Beispiele aus dem In- und Ausland zeigen die soziale und
architektonische Problematik der Grosswohnsiedlungen
(z.B. die Plattenbauten in der ehemaligen DDR, die wie künstliche
Trabantenstädte wirken). Hochhausbauten für den
reinen Wohnungsbau stellen daher eine besonders komplexe
Bauaufgabe dar.
«Hochhäuser sind
in der Schweiz
in der Regel Solitäre;
ihre Integration
in das vorhandene
bauliche
Umfeld stellte deshalb
eine heikle
Aufgabe dar.»

14
THEMA
«Die im Vergleich
zu einfachen Bauten
ähnlicher
Dichte sehr hohen
Baukosten bewirken,
dass nur
sehr wenige potenzielle
Investoren
die Möglichkeit
haben, Hochhausprojekte
überhaupt in Angriff
zu nehmen.»
Die im Vergleich zu einfachen Bauten ähnlicher Dichte
sehr hohen Baukosten bewirken, dass nur sehr wenige
potenzielle Investoren die Möglichkeit haben, Hochhausprojekte
überhaupt in Angriff zu nehmen. Die zusätzlich
hohen Realisierungsrisiken wegen hohen Anforderungen
an den Bau von Hochhäusern und die Projektverzögerungen
wegen Einsprachen und Rekursen treiben die
Kosten ebenfalls in die Höhe. Die Nutzfläche ist im Verhältnis
zu den Geschossflächen in einem Hochhaus eher tief,
da aufwändige vertikale Erschliessungen (mehrere Liftanlagen,
Treppenhäuser und Fluchtwege) viel Platz einnehmen.
Dies wiederum lässt die Kosten für Betrieb und
Unterhalt steigen.
«Ein Investor
sollte immer
gleichzeitig prüfen,
ob ein geplantes
Vorhaben auch
mit einer konventionellen,
nicht
überhohen Überbauung
erreicht
werden kann. Mittels
Sonderbauvorschriften,
Gestaltungsplan
oder Arealüberbauung
kann so
eventuell mehr erreicht
werden als
mit einem Hochhaus.»
Carmen Walker
Späh, Rechtsanwältin,
Zürich
VI. Fazit
Die Dauer bis zum Erlangen einer rechtskräftigen Baubewilligung
und Genehmigung für einen Hochhausneubau
ist aufgrund der speziellen Anforderungen an ein solches
Projekt deutlich höher. Nicht nur die Komplexität eines Hochhauses,
sondern vor allem auch die Anforderungen an die
Architektur und die Einordnung in das bestehende Quartier
erfordert eine minutiöse Planung in Absprache mit
den Baubehörden. Und obwohl ein Hochhausprojekt in der
Regel sowohl bautechnisch, ökologisch und städtebaulich
den höchsten Anforderungen entspricht und rechtlich einwandfrei
ist, sind Einsprachen und Baurekurse fast immer
garantiert und bewirken eine Verzögerung der Realisation
des Neubaus um Jahre. Die dadurch entstehenden hohen
Kosten lassen ein Hochhausneubauprojekt schnell ineffizient
werden. Ein Investor sollte deshalb immer gleichzeitig
prüfen, ob ein geplantes Vorhaben auch mit einer
konventionellen, nicht überhohen Überbauung erreicht
werden kann. Mittels Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan
oder Arealüberbauung kann so eventuell mehr erreicht
werden als mit einem Hochhaus. Dennoch bringen
Hochhäuser – wenn sie denn gelingen – Verdichtung,
Aufwertungs- impulse und Modernität.

THEMA
15
1 Fritzsche Christoph/Bösch Peter, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage,
Zürich 2003, Ziff. 13.4.1.1.
2 Haller Walter/Karlen Peter, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht,
2. Auflage, Zürich 1998, N 1066.
3 Hochbaudepartement der Stadt Zürich, Amt für Städtebau, Herleitung der Hochhausgebiete
in Zürich, Arbeitsbericht, November 2001, Ziff. 4.3.3.
4 Hochbaudepartement der Stadt Zürich, Amt für Städtebau, Hochhäuser in Zürich,
Richtlinien für die Planung und Beurteilung von Hochhausprojekten, November
2001.
5 NZZ, Hochhäuser müssen einen Mehrwert bieten, Interview mit dem Direktor
des Amts für Städtebau der Stadt Zürich, 11./12. April 2009, S. 47.
6 NZZ, Wie viele Hochhäuser für Zürich-West?, 7. Mai 2011, S. 21.
7 BGE 99 Ia 143 E. 6.
8 Fritzsche Christoph/Bösch Peter, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage,
Zürich 2003, Ziff. 13.4.1.3.
9 Fritzsche Christoph/Bösch Peter, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage,
Zürich 2003, Ziff. 20.7.4.1.
10 Fritzsche Christoph/Bösch Peter, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage,
Zürich 2003, Ziff. 21.5.11.1.
11 Wüest & Partner, Immo-Monitoring 2010/1, Hochhäuser in der Schweiz,
S. 72.