PDF-Datei Wohnungsmarktbericht Bielefeld 2008

STADT BIELEFELD WOHNUNGSMARKTBERICHT 2008 1 

Inhalt 

Impressum 2 

Vorwort 3 

Bielefeld auf einen Blick 5 

1 Zusammenfassung 6 

2 Masterplan Wohnen 8 

3 Rahmenbedingungen 10 

3.1 Demographie, Haushalte 10 

3.2 Schwerpunktthema Armut - 

Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen 11 

3.3 Stadt - Umland - Wanderung 12 

3.4 Seniorengerechtes Wohnen in Bielefeld 14 

3.5 Behindertengerechtes Wohnen in Bielefeld 17 

3.6 Wohnungsmarktbeobachtung in den Stadtbezirken 18 

4 Wohnungsangebot 30 

4.1 Die aktuelle Lage am Wohnungsmarkt 30 

4.2 Bautätigkeit 31 

4.2.1 Geschosswohnungsbau / Eigenheime 33 

4.2.2 Frei finanzierter Wohnungsbau 35 

4.2.3 Öffentlich geförderter Wohnungsbau 35 

4.2.4 Eigenheime 38 

4.2.5 Eigentumswohnungen 40 

4.3 Wohnungsbestand 42 

4.3.1 Energetisch optimierter Wohnungsbestand 43 

4.4 Leerstand von Wohnungen 44 

5 Wohnungsnachfrage 46 

5.1 Einkommensentwicklung 46 

5.2 Preis- und Zinsentwicklung 47 

5.3 Wohnungssuchende Haushalte / Arbeitslosengeld II 

(HARTZ IV) in Bielefeld 49 

5.3.1 Klimabonus im Rahmen der Kosten der Unterkunft 51 

6 Mieten / Nebenkosten 53 

6.1 Internet- und Zeitungsanalyse 55 

6.2 Probleme am Mietwohnungsmarkt 57 

6.3 Mietspiegel 57 

7 Grundstücksmarkt 59 

7.1 Kauffälle 59 

7.2 Bodenrichtwerte 60 

7.3 Aktuelle Wohnbauflächen 63 

8 Expertenkreis 64 

Anhang 66 

Verzeichnis der Abbildungen 70 

Verzeichnis der Tabellen 71

2 WOHNUNGSMARKTBERICHT 2008 STADT BIELEFELD 

Impressum 

Herausgeber 

Stadt Bielefeld 

Bauamt 

Niederwall 23 

33602 Bielefeld 

Redaktion, Gestaltung, Titelfoto 

Jens Hagedorn 

Tel.: 0521 / 51-2748 

Fax: 0521 / 51-3192 

E-Mail: jens.hagedorn@bielefeld.de 

Auflage: 600 

Bielefeld, November 2008 

Bielefeld ist eine von rund 30 Städten aus NRW, die den lokalen Wohnungsmarkt 

regelmäßig dokumentieren und ist im Initiativkreis Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung 

der Wfa vertreten. 

Die Wohnungsmarktbeobachtung basiert auf dem politischen Auftrag, Bedarfsanalysen 

für weitere wohnungspolitische Entscheidungen zu erstellen und richtet 

sich mit seinen umfassenden Informationen vor allem an kommunale Entscheidungsträger, 

potentielle Investoren, Architekten und Stadtplaner, Wohnungsunternehmen, 

Eigentümer- und Mieterverbände sowie die verschiedenen Fachdezernate 

innerhalb der Stadtverwaltung. 

Die im Wohnungsmarktbericht 2008 veröffentlichten Zahlen beziehen sich weitgehend 

auf den Stichtag 31.12.2007. Vor der Veröffentlichung wurde der Bericht 

in einem Expertenkreis diskutiert, in dem die Wohnungswirtschaft, die Kreditwirtschaft, 

der Immobilienverband Deutschland, der Mieterbund OWL sowie Haus 

und Grund vertreten sind. Das Ergebnis der Diskussion ist in Kapitel 8 (S. 64f) 

zusammengefasst. 

Die professionelle Gestaltung des Berichts wurde durch die freundliche Unterstützung 

der Unternehmen und Verbände, die sich im Bericht präsentieren, ermöglicht.


Vorwort 

Der Wohnungsmarktbericht 2008 erscheint in bewegten Zeiten. Die globale 

Finanzmarktkrise und die drohende weltweite Rezession verunsichern 

die Bevölkerung und die Marktakteure gleichermaßen. 

Gerade in solchen Zeiten sind möglichst genaue und umfassende Informationen 

zur Entwicklung der verschiedenen Märkte sowie kurze Entscheidungswege 

unerlässlich. 

In Bielefeld sind wir, was den Wohnungsmarkt angeht, mit der kontinuierlichen 

Marktbeobachtung und dem wohnungspolitischen Netzwerk, das 

mit dem Masterplan Wohnen entstanden ist, sehr gut aufgestellt. 

Im neuen Wohnungsmarktbericht 2008 haben wir aktuelle Themen aufgegriffen: 

• Vor dem Hintergrund der gesellschaftlichen Entwicklung gibt es 

einen Schwerpunkt zum Thema Armut - Wohnraum für Menschen 

mit geringem Einkommen. 

• Das seniorengerechte Wohnen wird auf vielfachen Wunsch differenzierter 

dargestellt. 

• Erstmals wird der energetisch optimierte Wohnungsbestand dokumentiert. 

• Die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Stadtbezirken 

werden anhand von diversen aktualisierten Kennzahlen 

abgebildet. 

Bielefeld bietet eine Vielzahl von ganz unterschiedlichen attraktiven 

Wohnquartieren. Wir müssen gerade den jungen Leuten auch konkrete 

Perspektiven bieten, um sie in Bielefeld zu halten. Vor diesem Hintergrund 

freue ich mich besonders über positive Signale aus Düsseldorf 

zum geplanten Hochschulcampus „Lange Lage“. 

Wenn es uns gelingt, mehr Menschen, die hier studieren oder eine Ausbildung 

machen, emotional an Bielefeld zu binden, ihnen konkrete Arbeitsmarktperspektiven 

aufzuzeigen und attraktive Wohnmöglichkeiten zu 

bieten, wird Bielefeld im regionalen Wettbewerb der Oberzentren auch in 

Zukunft gut dastehen. 

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen eine interessante Lektüre mit dem 

Wohnungsmarktbericht 2008. 

Gregor Moss 

Beigeordneter 

Dezernat Bauen / Planen

Ich bin Bielefelderin 

und wohne 

gern in der Scholle 

Aktuelle 

Wohnungsangebote 

unter 

www.freie-scholle.de 

weil man hier nicht 

nur wohnt, sondern 

auch zu Hause ist. 

Sarah Austenfeld 

Sicher wohnen 

ein Leben lang


Bielefeld auf einen Blick 

Tab. 1 

Wohnungsmarktbeobachtung in Bielefeld 

Ausgewählte Daten und Trends 2003 2004 2005 2006 2007 

Bevölkerung 

am Ort der Hauptwohnung 

329.692 329.679 328.673 328.086 327.401 

Wohnungsbestand 155.016 156.194 157.053 157.837 158.622 

Bestand öffentlich geförderter 

Wohneinheiten 

19.620 19.175 18.492 17.719 16.844 

Baufertigstellungen 1 (WE) davon: 

Ein- und Zweifamilienhäuser (WE) 

828 

544 

1.189 

770 

906 

431 

825 

482 

785 

423 

 

 

Baugenehmigungen 1 (WE) davon: 

Ein- und Zweifamilienhäuser (WE) 

1.074 

714 

1.221 

589 

1.120 

526 

954 

471 

678 

308 

 

 

Wohnungsbauförderung (WE) 

davon: Eigentumsmaßnahmen (WE) 

594 

332 

488 

345 

536 

283 

353 

237 

340 

212 

 

 

Fertiggestellte Wohnungen 

(je 1.000 Einwohner) 

2,5 3,5 2,7 2,5 2,4 

Stadt Bielefeld, Amt für Stadtforschung, Statistik und Wahlen, Bauamt 

Tab. 2 

Bielefeld 2007 im Städtevergleich 

Einwohner 

Ausgewählte Fläche 

Strukturdaten 

in km² 

je km² 

am Ort der 

Hauptwohnung 

Arbeitslosenquote 

2 

(%) 

Wohneinheiten (WE) 

fertig gestellt 

öff. 

Bestand 

gef. 3 

absolut 

je 

1.000 

E. 

Aachen 161 1.609 259.030 11,1 128.345 153 332 1,3 

Bielefeld 258 1.269 327.401 9,9 158.622 340 785 2,4 

Bochum 145 2.631 381.542 10,2 191.961 100 448 1,2 

Bonn 141 2.244 316.416 7,8 159.332 280 955 3,0 

Gelsenkirchen 105 2.522 264.765 15,4 142.069 136 198 0,7 

Mönchengladbach 170 1.530 260.018 11,6 126.790 212 253 1,0 

Münster 303 901 272.951 6,6 140.520 342 1.451 5,3 

Wuppertal 168 2.122 356.420 11,8 192.482 190 654 1,8 

LDS; Bundesagentur für Arbeit; Wfa; eigene Berechnungen 

1 

2 

3 

Bei den Baufertigstellungs- und Baugenehmigungszahlen der Stadt Bielefeld ergeben sich Differenzen zu den entsprechenden 

Statistiken des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik des Landes NRW (LDS) aufgrund von 

unterschiedlichen Meldefristen. 

Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen. Stand: Juli 2008 

Anzahl der bewilligten öffentlich geförderten Wohneinheiten in sämtlichen Kategorien (Wfa).


1 Zusammenfassung 

Bevölkerungsentwicklung 

Neuaufstellung des 

Flächennutzungsplanes 

Seniorengerechtes 

Wohnen 

Die Bevölkerungszahl in Bielefeld ist weiter rückläufig und liegt aktuell 

unter 326.000. Die Wanderungsgewinne der letzten Jahre reichen nicht 

aus, um das Geburtendefizit zu kompensieren. 

Die Stadt Bielefeld beabsichtigt, ihren Flächennutzungsplan neu aufzustellen. 

Die in diesem Zusammenhang beim GEWOS-Institut in Auftrag 

gegebene Wohnbauflächenbedarfsprognose prognostiziert für Bielefeld 

einen Rückgang der wohnungsmarktrelevanten Bevölkerung von 

320.000 im Jahr 2003 auf 315.000 im Jahr 2020. Für den gleichen Zeitraum 

wird eine Zunahme der für die Beurteilung der Wohnungsnachfrage 

wichtigeren Größe der Zahl der wohnungsmarktrelevanten Haushalte 

von 150.000 auf gut 154.000 prognostiziert. Diese Entwicklung basiert 

vor allem auf der Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte. 

Der Bedarf an Alten- und Pflegeheimplätzen ist in Bielefeld durch die 

vorhandenen Einrichtungen abgedeckt. Zukünftige Angebote werden 

eher in dezentralen kleineren Seniorenwohnprojekten und pflegerischen 

Dienstleistungen gesehen als in großen stationären Einrichtungen. Bestandsmaßnahmen 

und Wohnumfeldoptimierungen sind zusätzlich wichtige 

Elemente, um altengerechtes Wohnen zu realisieren. 

Stadtbezirke Stieghorst hat aktuell den niedrigsten strukturellen Wohnungsleerstand 

vor Jöllenbeck, Dornberg und Sennestadt. Mitte, Stieghorst und Heepen 

haben weiterhin einen überdurchschnittlich hohen Anteil an ALG II- 

Bedarfsgemeinschaften. Fast ein Viertel der rund 400 fertig gestellten 

Einfamilienhäuser entsteht weiterhin in Heepen. Die meisten Geschosswohnungen 

sind 2007 in Dornberg und Mitte entstanden. 

Diese Beispiele verdeutlichen die unterschiedlichen Strukturen mit den 

entsprechenden Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte in den einzelnen 

Stadtbezirken. 

Bautätigkeit Der Wohnungsbau in NRW ist weiter eingebrochen: 45.000 WE werden 

2007 fertig gestellt, nur noch 38.600 WE genehmigt. Das entspricht etwa 

dem Niveau vor zwanzig Jahren. In Bielefeld ist die Wohnungsbautätigkeit 

ebenfalls weiter rückläufig (Fertigstellungen: -5%). Fast 30% weniger 

genehmigte WE verstärken diesen Trend. Im Vergleich zu anderen 

Großstädten aus NRW stellt sich die Bautätigkeit in Bielefeld trotz rückläufiger 

Zahlen noch relativ positiv dar. 

Die Wohnungsbautätigkeit sowie die genehmigten Wohneinheiten verteilen 

sich 2007 ausgewogen auf den Eigenheim- und den Geschosswohnungsbereich. 

Über die Hälfte der fertig gestellten Wohneinheiten (542) sind 2007 öffentlich 

gefördert, 388 WE sind frei finanziert. 

Der Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen ist mit rund 

14.500 WE dabei weiter rückläufig. Auch 2007 konnte die Zahl der geförderten 

Wohneinheiten im Mietwohnungsbau die wegfallenden Bindungen 

im Bestand nicht annähernd kompensieren. 

Der gesamte Wohnungsbestand in Bielefeld ist 2007 auf 158.622 angewachsen. 

Rund 22.000 WE bzw. 14% des Bestandes sind energetisch 

optimiert. Die strukturelle Leerstandsquote liegt mit 1,2% vom Gesamtbestand 

im unproblematischen Bereich. 

Monetäre Faktoren Löhne und Gehälter haben 2007/2008 brutto wie netto spürbar zugenommen, 

die Sparquote steigt auf über 11%. Die Wohnkosten sind aufgrund 

von steigenden Energiekosten stärker gestiegen als die allgemeinen 

Lebenshaltungskosten. 

Die durchschnittlichen Baukosten für Wohngebäude haben 2007/2008 

spürbar zugenommen. Die Hypothekenzinsen sind bis zum Sommer 

2008 auf über 5% angestiegen. Mit der globalen Finanzmarktkrise dürften 

voraussichtlich niedrigere Hypothekenzinssätze einher gehen.


Die Zahl der bei der Stadt Bielefeld gemeldeten Wohnungsnotstandsfälle 

ist 2007 um 10% gestiegen, ebenso wie die Zahl der von Wohnungslosigkeit 

bedrohten Haushalte. Der Versorgungsgrad mit Sozialwohnungen 

liegt dabei - nur leicht rückläufig - bei 47,8%. 

Annähernd 11% aller Bielefelder bzw. rund 37.300 Personen erhalten 

Arbeitslosengeld II. Die Anteile entsprechender Bedarfsgemeinschaften 

schwanken in den einzelnen Stadtbezirken zwischen 6 und 14%. In Mitte, 

Stieghorst und Heepen finden sich die höchsten Anteile. Der neu eingeführte 

Klimabonus im Bereich der Kosten der Unterkunft belohnt 

Hauseigentümer, die ihren Wohnungsbestand energetisch sanieren und 

erschließt ALG II-Empfängern neue Marktsegmente. 

Die Arbeitslosenquote ist seit Umsetzung der Arbeitsmarktreformen in 

Bielefeld von 16,8% auf 9,5% gefallen. 

Die Steigerungsrate der Nettomieten liegt 2007/2008 in NRW, wie schon 

in den Vorjahren, deutlich unter der Steigerungsrate der Lebenshaltungskosten. 

Aufgrund stark gestiegener Energiepreise sind die Wohnkosten 

insgesamt jedoch stärker gestiegen als die allgemeinen Kosten 

der Lebenshaltung. 

Die Internet- und Zeitungsanalyse der Mietwohnungsanzeigen für Bielefeld 

2007/2008 dokumentiert ein umfassendes Angebot in sämtlichen 

Marktsegmenten sowie ein insgesamt rückläufiges Mietniveau. 

Die Mietspiegelmieten in Bielefeld insgesamt liegen im Vergleich zu anderen 

Großstädten in NRW im unteren Mittelfeld. 

Die Gesamtanzahl der Kauffälle ist 2007 gegenüber dem Vorjahr um 9% 

gestiegen. Das aktuelle Ergebnis liegt bei 2.684 Kauffällen, der Geldumsatz 

bei insgesamt 709 Mio. €. Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke 

für den individuellen Wohnungsbau hat 2007 wieder deutlich zugenommen 

(+ 28%). Der Geldumsatz ist parallel um 29% gestiegen. Die 

Quadratmeterpreise liegen 2% höher als im Vorjahr. Im Vergleich zu anderen 

Großstädten in NRW hat Bielefeld weiterhin ein günstiges Preisniveau. 

Die Anzahl der Verkäufe von bebauten Grundstücken ist 2007 gegenüber 

dem Vorjahr um 43% angewachsen. Der Bereich der Eigentumswohnungen 

stellt sich 2007 ebenfalls positiver dar: Kauffälle + 8%, 

Geldumsatz + 10%. 

Aufgrund der vielfältigen und umfangreichen Ausweisung von Baulandflächen 

gibt es z. Z. in Bielefeld ein attraktives Grundstücksangebot für 

Bauwillige. 

Der Expertenkreis bestätigt die zentralen Aussagen des Wohnungsmarktberichtes 

2008 und thematisiert darüber hinaus die rückläufige Neubautätigkeit, 

den energetisch optimierten Wohnungsbestand, das urbane 

Wohnen sowie die Wohnstandortvermarktung: 

• Gerade im Einfamilienhaussektor wird die Neubautätigkeit in den 

kommenden Jahren nicht zuletzt durch die globale Finanzmarktkrise 

stark zurück gehen. 

• Bei Mietobjekten mit vier bis sechs Wohneinheiten wird die zukünftige 

Neubautätigkeit positiver eingeschätzt als bei größeren Objekten, 

da diese Immobilien als Anlageform für mittelständische Investoren 

wieder attraktiver werden. 

• Der errechnete Anteil von 14% energetisch optimierter Wohneinheiten 

am gesamten Wohnungsbestand wird als realistisch eingeschätzt. 

Gleichzeitig zeigt dieser Wert den Bedarf bei vielen Häusern 

auf, die noch nicht oder nur unzureichend energetisch saniert sind. 

• Bestandsobjekte in attraktiven innerstädtischen Wohnlagen werden 

weiterhin stark nachgefragt. 

• Wohnraum und Wohnquartiere sollten zukünftig emotionalisierter 

vermarktet werden. Wohnquartiere wie Wohnungsunternehmen 

brauchen ein klares Profil, mit dem sich die Bewohnerinnen und 

Bewohner identifizieren können, um attraktiv und zukunftsfähig zu 

sein. 

Soziale Faktoren 

Mieten 

Grundstücksmarkt 

Expertenkreis


2 Masterplan Wohnen 

Der Masterplan Wohnen ist in Bielefeld als kooperativer Prozess angelegt, 

in dem sich mehr als 50 Wohnungsmarktakteure engagieren. In 

diesem Zusammenhang werden private und öffentliche Aktivitäten mit 

dem gemeinsamen Ziel gebündelt, den Wohnungsmarkt in Bielefeld auf 

die Herausforderungen der Zukunft auszurichten. 

Abb. 1 Prozessübersicht Masterplan Wohnen 

Arbeitsgruppen 

Die Ergebnisdokumentation 4 der 

Arbeitsgruppen „Attraktive Wohnquartiere“ 

und „Zukunftsweisende 

Wohnformen“ bietet 

mit ihren Handlungsempfehlungen 

die Basis für 

künftige wohnungspolitische 

Entscheidungen. 

Leitlinien 

Der Rat der Stadt Bielefeld 

hat am 13.12.2007 wohnungspolitische 

Leitlinien bis 

2020 5 beschlossen, die im 

Rahmen des Masterplans 

Wohnen entwickelt und abgestimmt 

wurden (s.S.9). 

Grafik: Bauamt 

Forum Masterplan Wohnen 

Im Herbst 2007 wird das „Forum Masterplan Wohnen“ als Plattform für 

das wohnungspolitische Netzwerk ins Leben gerufen, das in der ersten 

Phase des Masterplans Wohnen entstanden ist. In dem zweimal jährlich 

stattfindenden Forum diskutieren die Bielefelder Wohnungsmarktakteure 

aktuelle Fragen rund um das Thema Wohnen, tauschen Erfahrungen aus 

und reflektieren die Umsetzung der Masterplan-Ergebnisse am Beispiel 

von konkreten Projekten. 

Das I. Forum Masterplan Wohnen findet am 30.10.2007 im Alten Rathaus 

der Stadt Bielefeld mit 35 Teilnehmern statt. Inhaltlicher Schwerpunkt 

sind die o.g. wohnungspolitischen Leitlinien, die auf Basis der Masterplan-Ergebnisse 

entwickelt wurden. 

Das II. Forum Masterplan Wohnen am 22.04.2008 in Sennestadt hat das 

Thema „Wohnen und Klimaschutz - eine Herausforderung für alle Akteure“. 

Zum Auftakt des II. Forums besichtigen rund 45 Teilnehmer energetisch 

optimierte Mietwohnungsbestände. 

Das III. Forum Masterplan Wohnen am 24.09.2008 beschäftigt sich mit 

der Sicherung und Weiterentwicklung sozialer Infrastruktur in älteren 

Wohnungsbeständen. 

Umsetzung 

Neben einzelnen Wohnprojekten, in die Ideen aus dem Masterplan Wohnen 

eingeflossen sind, wurden durch die Verwaltung „Qualitätskriterien 

für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau“ auf Basis der Masterplan-Ergebnisse 

definiert, die im Sommer 2008 von den Fachausschüssen 

und entsprechenden Beiräten des Rates der Stadt Bielefeld einstimmig 

verabschiedet werden. 

4 

5 

www.bielefeld.de/ftp/dokumente/Masterplan_2007_5.pdf 

www.bielefeld.de/ftp/dokumente/MasterLeitlinien.pdf


WOHNUNGSPOLITISCHE LEITLINIEN FÜR BIELEFELD BIS 2020 

- auf der Grundlage der Ergebnisse und Handlungsempfehlungen 

aus dem kooperativen Prozess zum Masterplan Wohnen - 

Die Wohnungspolitik hat in Bielefeld einen hohen Stellenwert und ist ein 

wesentlicher Teil der Stadtentwicklung. Unter stark veränderten 

Rahmenbedingungen erfordert die zunehmende Ausdifferenzierung der 

Wohnungsmärkte ein abgestimmtes und gemeinsames Vorgehen aller 

Akteure. Die zentrale Zielsetzung „Wir steigern die Attraktivität von 

Bielefeld als Wohnstandort“ dient vor diesem Hintergrund als Richtschnur 

für die wohnungspolitischen Leitlinien für Bielefeld bis 2020. 

BIELEFELD IST VIELFÄLTIG | ZIELGRUPPENGERECHTES WOHNEN 

Bielefeld stellt sich den neuen Anforderungen der verschiedenen 

Nachfragergruppen am Wohnungsmarkt, die der demographische und 

der wirtschaftsstrukturelle Wandel, die Integration von Menschen in 

benachteiligten Lebenssituationen aber auch die Pluralisierung der 

Lebensstile mit sich bringt. 

BIELEFELD IST ZUKUNFTSFÄHIG | NACHHALTIGE WOHNSTANDORTE 

Bielefeld bietet Entwicklungschancen für zukunftsfähige Wohnstandorte. 

Der Wohnungsbestand wird den sozialen, ökologischen und 

gesellschaftlichen Herausforderungen bedarfsgerecht angepasst. Neue 

Wohnstandorte stehen im Einklang mit einer nachhaltigen und 

integrierten Siedlungs- und Stadtentwicklung. 

BIELEFELD IST INNOVATIV | NEUES WOHNEN 

Bielefeld bietet Raum für innovative und experimentelle Wohnformen und 

-standorte. Entsprechende Projekte und Maßnahmen werden 

bauplanungsrechtlich und - soweit möglich - durch eine abgestimmte 

Grundstückspolitik sowie durch gebietsbezogene Handlungsprogramme 

(z. B. im Rahmen von Stadtumbau-West, Soziale Stadt, Stadtteile des 

sozialen Ausgleichs, Quartiers- bzw. Stadtteilentwicklungskonzepte) 

unterstützt. Innovative Mietwohnprojekte finden zusätzlich im Rahmen 

der öffentlichen Förderung des Landes NRW Unterstützung. 

BIELEFELD IST ATTRAKTIV | FUNKTIONIERENDE WOHNQUARTIERE 

Bielefeld gestaltet Wohnquartiere attraktiv. Wohnquartiere sind 

Lebensmittelpunkt ihrer Bewohnerschaft, sie sollen kultur-, lebensformund 

generationsübergreifend sein und über kommunikationsfördernde 

und identitätsstiftende Zentren verfügen. Öffentliche und halböffentliche 

Räume werden bewusst strukturiert, um eine Aufenthaltsqualität für die 

Bewohner zu gewährleisten. Soziale und kriminalpräventive Aspekte 

werden ebenfalls schon bei der Planung und Umsetzung von 

Bauprojekten berücksichtigt. Wohnquartiere brauchen zudem attraktive 

Grün- und Freiflächen, die sich an dem vorhandenen innerstädtischen 

Netz aus Grünzügen und Parkanlagen orientieren. Zu funktionierenden 

Wohnquartieren gehören ferner neben der Barrierefreiheit eine 

entsprechende soziale Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und eine 

adäquate Anbindung an den ÖPNV. Neben der Bereitstellung von 

Wohnraum sollten Vermieter mit Anbietern sozialer Dienstleistungen 

kooperieren, damit bedarfsgerechte und wohnbegleitende 

Dienstleistungen im Quartier angeboten werden. 

BIELEFELD IST KOOPERATIV | PARTIZIPATIVE QUARTIERSENTWICKLUNG 

In Bielefeld wird die Weiterentwicklung von Wohnquartieren als 

kooperativer Prozess aller Akteure verstanden. Besonderer Förderung 

und Unterstützung bedürfen dabei Wohnquartiere, in denen hohe 

Integrationsleistungen erbracht werden oder Handlungsbedarf infolge der 

demographischen Entwicklung und des Strukturwandels bestehen. Eine 

partizipative Quartiersentwicklung nutzt die frühzeitige Einbindung der 

Bewohner/innen und der lokalen Akteure im Quartier.


3 Rahmenbedingungen 

3.1 Demographie, Haushalte 

Die Bevölkerungszahl ist in Bielefeld auch im fünften Jahre nach Einführung 

der Zweitwohnungssteuer weiterhin rückläufig: Sie sinkt von annähernd 

330.000 in den Jahren 2003/2004 auf rund 327.400 Personen Ende 

2007. Im August 2008 sind nur noch 325.900 Personen mit Hauptwohnsitz 

in Bielefeld gemeldet, 1.400 weniger als ein Jahr zuvor. Das aktuelle 

Geburtendefizit wird nicht durch die Wanderungsgewinne kompensiert. 

Abb. 2 Bevölkerung mit Hauptwohnsitz in Bielefeld 1998 – 8/2008 

332.000 

328.000 

324.000 

320.000 

316.000 

312.000 

308.000 

304.000 

300.000 

Einführung Zweitwohnungssteuer 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 8/08 

Stadt Bielefeld, Daten: Amt für Stadtforschung, Statistik und Wahlen, Grafik: Bauamt 

Nach der aktuellen Bevölkerungsprognose der Universität Bielefeld 6 machen 

sich außerdem die Auswirkungen der demographischen Alterung 

bereits in den nächsten zehn Jahren bemerkbar: die Zahl der unter 20- 

jährigen wird durchschnittlich um 4,8% zurückgehen, die der über 80- 

jährigen wird um ca. 14,3% steigen. „Dieser bereits kurzfristig wirksame 

Prozess […] wird in den folgenden Jahrzehnten noch erheblich an Dynamik 

gewinnen“. Das macht umfangreiche Wohnraumanpassungen 

notwendig und schafft einen zunehmenden Markt für wohnbegleitende 

Dienstleistungen. Zusätzlich ergeben sich grundlegende Anpassungsaufgaben 

und umfassende strukturelle Veränderungen für die Gestaltung 

von Wohnquartieren. 

Die Bevölkerungsprognose 7 des von der Stadt Bielefeld beauftragten 

GEWOS Institutes prognostiziert für Bielefeld einen Rückgang der wohnungsmarktrelevanten 

Bevölkerung um 2% auf unter 315.000 Einwohner 

im Jahr 2020. Für die Zahl der wohnungsmarktrelevanten Haushalte 

prognostiziert GEWOS dagegen eine Steigerung um 3% für die nächsten 

Jahre. Diese gegenläufige Entwicklung basiert hauptsächlich auf der zunehmenden 

Verkleinerung der Haushalte als Folge der Singularisierung. 

Zum einen bilden sich zunehmend verschiedene Lebensmodelle mit unterschiedlichen 

Haushalts- und Familienbildungsverhalten heraus, zum 

anderen steigt die Anzahl der kleineren Seniorenhaushalte aufgrund der 

zunehmenden demographischen Alterung. 

Die Gesamtzahl der Haushalte wird jedoch spätestens ab 2016 als rückläufig 

prognostiziert. In den kommenden Jahren wird der Anteil der Einund 

Zwei-Personenhaushalte kontinuierlich zunehmen, gleichzeitig gehen 

die Drei- und Mehrpersonenhaushalte zurück. Der gesellschaftliche 

Trend zur Singularisierung sowie geänderte Wohnpräferenzen und Ausstattungswünsche 

führen auch in Zukunft zu einem weiter wachsenden 

individuellen Wohnflächenkonsum. 

6 

7 

„Bevölkerungsvorausberechnung für die kreisfreie Stadt Bielefeld bis zum Jahr 2050“, Birg, Flöthmann u.a., Interdisziplinäre 

Forschungsgruppe für Bevölkerungswissenschaft / Demographie, Universität Bielefeld, 2006 

„Bielefeld 2020, Wohnflächenbedarfsprognose im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes“, 

GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung, Hamburg 2005


3.2 Schwerpunktthema Armut - 

Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen 

Deutschland gehört nach wie vor zu den reichsten Ländern der Welt. Armut 

in Deutschland meint nicht die existenzielle Armut, unter der Menschen 

in Entwicklungsländern leiden sondern die relative Armut, die von 

der EU 1984 folgendermaßen definiert wurde: 

"Als verarmt sind jene Einzelpersonen, Familien und Personengruppen 

anzusehen, die über so geringe (materielle, kulturelle und soziale) Mittel 

verfügen, dass sie von der Lebensweise ausgeschlossen sind, die in dem 

Mitgliedstaat, in dem sie leben, als Minimum annehmbar sind." 

Nach wie vor sind viele Menschen wegen ihres geringen Einkommens 

auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen. Zu diesen Personenkreisen 

gehören z. T. Familien mit mehreren Kindern, Alleinerziehende, ältere 

Menschen oder Menschen mit Migrationshintergrund. 

Die Zahl der Alleinerziehenden (meistens Mütter) mit zwei und mehr Kindern 

beispielsweise ist 2007 in Bielefeld um 11% auf über 2.200 Haushalte 

gestiegen 8 . 

Der EU-Studie „Leben in Europa“ zufolge sind in Deutschland außerdem 

besonders Menschen über 65 Jahre in den alten Bundesländern zunehmend 

von Armut bedroht. Rund 14% dieser Altersgruppe waren demnach 

im Jahr 2005 von Armut gefährdet, weil sie mit weniger als 60 Prozent 

des mittleren Einkommens der Gesamtbevölkerung auskommen mussten. 

Diese zwei Beispiele machen deutlich, dass ganz verschiedene einkommensschwache 

Zielgruppen entsprechend günstigen Wohnraum am 

Markt nachfragen. 

Im 3. Armuts- und Reichtumsbericht der Bundesregierung aus dem Jahr 

2008 wird deutlich, dass armutsgefährdete Personen in ihrem Wohnumfeld 

wesentlich stärkeren Belastungen ausgesetzt sind als nicht armutsgefährdete. 

„Straßenverkehr, Lärm durch hohes Verkehrsaufkommen 

und verkehrsbedingte Luftschadstoffe sind belastende Faktoren, die insbesondere 

hohe Gefährdungen gerade für Kinder bedeuten. Darüber 

hinaus gibt es in vielen deutschen Städten Quartiere mit einer Konzentration 

von städtebaulichen, wirtschaftlichen und sozialen Problemen“. 

Der Bericht benennt die Auseinandersetzung mit dieser sozialräumlichen 

Segregation in den Städten als eine zentrale wohnungs- und sozialpolitische 

Herausforderung. Neben einer angemessen ausgestatteten und bezahlbaren 

Wohnung wird an dieser Stelle als elementare Voraussetzungen 

für gesellschaftliche Teilhabe ein Wohnumfeld beschrieben, das die 

Gesundheit der Bewohner und die Entwicklungschancen, insbesondere 

für Kinder garantiert. 

In Bielefeld leben Ende 2007 41.513 Personen von Transferleistungen, 

darunter rund 11.000 Kinder und Jugendliche unter 15 Jahren 9 . Das bedeutet, 

dass annähernd jedes vierte Kind in armen Verhältnissen lebt. 

Trotz sinkender Arbeitslosenzahlen gibt es 2007 400 Menschen mehr, 

die auf Transferleistungen angewiesen sind. Die meisten Betroffenen erhalten 

Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch (SGB) II. 

Von den gut 18.000 Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II hatte fast 

jeder Dritte Haushalt 2007 eigenes Einkommen, das jeweils jedoch nicht 

ausreicht, damit den Lebensunterhalt für die Familie zu bestreiten. Die 

Zahl dieser sogenannten „Aufstocker“ ist 2007 gegenüber den Vorjahren 

deutlich angestiegen. Der Aufschwung am Arbeitsmarkt hat sich nicht auf 

kinderreiche Bedarfgemeinschaften ausgewirkt. 

8 

9 

vgl. Bericht Lebenslagen und soziale Leistungen 2007, Stadt Bielefeld, Dezernat Jugend, Soziales, Wohnen 

ebd.


Parallel dazu ist die Zahl der von Wohnungslosigkeit bedrohten Haushalte 

2007 auf 1.642 gestiegen (vgl. Kap. 5.3 Wohnungssuchende Haushalte). 

Gleichzeitig thematisieren 46% der zum Wohnungsmarktbarometer 2008 

befragten Bielefelder Akteure weiterhin das Fehlen großer und bezahlbarer 

Wohnungen als aktuelles Problem am Mietwohnungsmarkt. 

Die Marktlage für günstige und öffentlich geförderte Mietwohnungen wird 

in der Umfrage für die kommenden drei Jahre angespannter beurteilt als 

2008. 

Angebotene Wohnungen im unteren Preissegment 

Das untere Preissegment bewegt sich laut aktuellen Mietspiegel 2007 in 

Bielefeld je nach Baujahresklasse zwischen 3,54 €/m² und 5,- €/m² Nettokaltmiete. 

Eine Analyse der in Zeitungsanzeigen und diversen Internetplattformen 

angebotenen Mietwohnungen in Bielefeld (vgl. Kap. 6.1 Internet- und Zeitungsanalyse) 

ergibt für den Zeitraum Juli 2007 bis Juni 2008 folgende 

Ergebnisse für das untere Mietpreissegment: 

Rund 1.300 Wohnungen bzw. 16% aller angebotenen Mietwohnungen 

lagen bei einer Nettokaltmiete von max. 4,64 €/m² 10 und somit innerhalb 

der Grenzwerte für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und XII. 

Diese Wohnungen können von Beziehern von Leistungen nach SGB II 

und XII angemietet werden, allerdings gibt es auch andere Nachfragergruppen, 

wie z.B. Studentinnen/Studenten, Auszubildende u. a. Geringverdienende, 

die auf dieses günstige Marktsegment angewiesen sind. 

3.3 Stadt - Umland - Wanderung 

Bielefeld verliert, wie viele andere Großstädte auch, Einwohner an das direkte 

Umland. 

Der Verlust an die angrenzenden Kommunen liegt jedoch 2007 per Saldo 

mit nur noch 447 Personen auf dem niedrigsten Stand der letzten 10 Jahre. 

Das entspricht einem Rückgang um über 40% innerhalb von zwei 

Jahren. Der Trend „Zurück in die Stadt“ scheint sich an dieser Stelle zu 

bestätigen. 

Abb. 3 Wanderungssaldo zwischen Bielefeld und Umlandgemeinden 

1998 – 2007 

-1.500 

-1.000 

-500 

0 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Stadt Bielefeld, Daten: Amt für Stadtforschung, 

Statistik und Wahlen, Grafik: Bauamt 

10 

bzw. 5,46 €/m² bei max. 45 m² für Einpersonenhaushalte, Berechnungsgrundlage: 4,64 €/m² x 53 m² / 45 m² = 5,46 

€/m²


Abb. 4 Wanderungsbewegungen zwischen Bielefeld und Umlandgemeinden 

1998 – 2007 

4.500 

4.000 

3.500 

3.000 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

0 

Zuzüge 

Fortzüge 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Stadt Bielefeld, Daten: Amt für Stadtforschung, 


Die Zahl der Fortzüge in das Umland ist 2007 um 7%, die Zahl der Zuzüge 

aus den angrenzenden Kommunen um 12% gestiegen. 

Insgesamt bleibt weiterhin festzustellen, dass der Trend zur „Stadtflucht“, 

der noch in den Neunziger Jahren vorherrschte, durch die Bereitstellung 

eines ausreichenden Angebotes an Bauland und durch die Aufbereitung 

von innerstädtischen Brachflächen zu qualitativ hochwertigen Wohnstandorten 

spürbar eingedämmt werden konnte. 

Die größten Wanderungsverluste an das direkte Umland hat Bielefeld 

2007 gegenüber Herford, Leopoldshöhe, Enger und Gütersloh. Wanderungsgewinne 

aus den angrenzenden Gemeinden gibt es aus Oerlinghausen 

und Halle. 


2007 

Halle 

209 

164 

Werther 

199 

230 

Steinhagen 

289 

343 

Gütersloh 

428 

499 

Spenge 

136 

161 

Enger 

141 

218 

Bielefeld 

Verl 

111 

103 

Herford 

373 

501 

Oerlinghausen 

294 

236 

Schloss Holte- 

Stukenbrock 

272 

325 

Bad Salzuflen 

235 

258 

Leopoldshöhe 

196 

292 

Zuzüge nach BI 

Fortzüge aus BI 

Daten: LDS NRW, Kartografie: Stadt Bielefeld, 

Vermessungs- und Katasteramt, Grafik: Bauamt


3.4 Seniorengerechtes Wohnen in Bielefeld 

Seniorengerechter Wohnraum zeichnet sich durch verschiedene Qualitätskriterien 

aus, die neben einer möglichst barrierefreien Wohnung auch 

vielfältige Dienstleistungen und Vernetzungsmöglichkeiten im Wohnquartier 

beinhalten. 

Der Seniorenrat der Stadt Bielefeld hat 2006 „Mindestanforderungen an 

Wohnen mit Service“ 11 entwickelt, die hier in Auszügen dargestellt werden: 

Wohnanlage 

• Herstellung / letzte Modernisierung: nicht vor 10 Jahren 

• Zahl der Wohnungen: unter 100 

• Vorhaltung von Gemeinschaftsräumen 

• Barrierefreie Gestaltung der Außenanlagen gemäß DIN 18024, Teil 1 

• Barrierefreie Gestaltung der Flure und Gemeinschaftsräume gemäß 

DIN 18024, Teil 2 

• … 

Wohnung 

• Abgeschlossene Wohneinheit 

• Wohnfläche ab 49 m² für Einzelpersonen und ab 60 m² für Paare 

(möglichst getrennte Schlafzimmer) 

• Barrierefreie Gestaltung gemäß DIN 18025, Teil 2 

• Separater Wohn- und Schlafraum 

• … 

Wohngemeinschaft 

• Mitwirkung, z. B. bei einer Änderung vertraglich zugesicherter Leistungen 

und der Gestaltung von Gemeinschaftsräumen und der Gartenanlage 

• … 

Betreuungsleistungen 

• Grundleistungen 

- Hausnotruf 

+ … 

- Dienstleistungen durch qualifizierte Ansprechpartner/-innen 

+ Organisation von Hilfeleistungen im akuten Krankheitsfall 

+ Vermittlung von Leistungserbringern bei Pflegebedürftigkeit 

+ … 

- Haustechnischer Dienst / Hausmeister 

+ Erreichbarkeit auch außerhalb der Dienstzeiten (über Hausnotruf) 

+ … 

• Wahlleistungen 

- Wäsche-, Reinigungs-, Essensdienste u. a. 

Vertragliche Regelungen 

• Vertragsgestaltung 

- Getrennte Verträge für Miete und Betreuungsleistungen 

(Betreuungsvertrag) 

- … 

Sonstiges 

• Möglichkeit der Wohnungsanpassung an den individuellen Hilfebedarf 

• … 

11 

Die ungekürzte Fassung der „Mindestanforderungen an Wohnen mit Service“ ist beim Seniorenrat der Stadt Bielefeld 

erhältlich: Tel. 0521 / 51-3307, eMail: seniorenrat@bielefeld.de.


In Bielefeld ist bereits eine Vielzahl zukunftsweisender Wohnprojekte 

entstanden, die ein seniorengerechtes Wohnen in unterschiedlichen Facetten 

ermöglichen. 

Neben einer barrierefreien Ausstattung werden in diesen Projekten in 

Kooperation mit unterschiedlichen Trägern verschiedene Grundleistungen 

der Betreuung sowie frei wählbare Dienstleistungen angeboten, auf 

die die Mieter bzw. Wohnungseigentümer im Bedarfsfall zurückgreifen 

können. Ein Beispiel in diesem Zusammenhang ist das „Bielefelder Modell“ 

der BGW 12 , bei dem die Versorgungssicherheit der Bewohner rund 

um die Uhr ohne Betreuungspauschale realisiert wird. 

In den letzten Jahren werden auch zunehmend Projekte mit einer Mischung 

aus öffentlich geförderten und frei finanzierten Wohnungen erstellt. 

Ein anderes Konzept stellt das „Lebensgerechte Wohnen“ 13 der Wohnungsbaugenossenschaft 

Freie Scholle eG dar. Ziel dieser Konzeption ist 

es, innerhalb einer Siedlung Wohnungen, Wohnumfeld und wohnbegleitende 

Dienstleistungen für alle Altersgruppen anzubieten und so das Zusammenleben 

von Jung und Alt zu fördern. 

Abb. 6 Öffentlich geförderte / frei finanzierte 

seniorengerechte barrierefreie Wohnungen 

(WE), Alten- und Pflegeheimplätze (AP), 

Tagespflegeplätze (TP) 2007 

Jöllenbeck 

23 / 34 WE 

106 AP 

Insgesamt gibt es in Bielefeld über 1.100 

seniorengerechte barrierefreie 

Wohnungen 14 . Diese Wohnungen sind 

jeweils zur Hälfte öffentlich gefördert 

bzw. frei finanziert. In der Regel steht für 

diese Wohnungen ein optionales 

Betreuungsangebot zur Verfügung. 

Außerdem existieren weitere rund 1.400 

Wohnungen, die vor 1997 als öffentlich 

geförderte „Altenwohnungen“ fertig gestellt 

wurden. Da viele dieser Wohnungen nicht 

barrierefrei sind, besteht hier ein 

großer Bedarf für 

Anpassungsmaßnahmen 

nach heutigen 

Ausstattungsstandards. 

Dornberg 

62 / - 

76 AP 

Brackwede 

94 / 71 WE 

371 AP 

12 TP 

Schildesche 

11 / 42 WE 

573 AP 

Gadderbaum 

- / - 

218 AP 

Mitte 

99 / 356 WE 

573 AP 

40 TP 

Senne 

50 / 8 WE 

125 AP 

In Abbildung 6 ist die aktuelle Anzahl von 

öffentlich geförderten und frei finanzierten 

seniorengerechten barrierefreien Wohnungen, der Altenund 

Pflegeheimplätze sowie der Tagespflegeplätze in den 

einzelnen Stadtbezirken 

dokumentiert. 

Kartografie: Vermessungs- und Katasteramt 

Daten: Sozialamt, Bauamt 

Heepen 

128 / 39 WE 

235 AP 

36 TP 

Stieghorst 

30 / - WE 

284 AP 

Sennestadt 

68 / 12 WE 

407 AP 

12 TP 

12 

13 

14 

Bielefelder Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH 

Die Wohnungsbaugenossenschaft Freie Scholle eG hat 2005 im Rahmen dieses Konzeptes mit dem „Nachbarschaftszentrum 

Meinolfstraße“ den ersten Preis des „Werkstatt-Wettbewerbs Quartier“ der Bertelsmannstiftung und 

des Kuratoriums Deutsche Altenhilfe (KDA) gewonnen. 

Bei freifinanzierten Wohnungen basieren die Angaben zur Barrierefreiheit auf Daten der Wohnungseigentümer.


Außerdem wird der Verbleib älterer Menschen in den eigenen vier Wänden 

in Bielefeld durch ein breites Angebot von komplementären Dienstleistungen 

wie mobile soziale Dienste, Mahlzeitendienste, Hausnotruf 

und diverse Beratungsangebote unterstützt. Neben einer Vielzahl von 

ambulanten Pflegediensten ermöglichen zudem acht Tagespflegeeinrichtungen 

mit insgesamt 100 Plätzen den Verbleib in der häuslichen Umgebung. 

Tab. 3 

Öffentlich geförderte / frei finanzierte seniorengerechte barrierefreie 

Wohnungen und prozentuale Anteile in den Stadtbezirken 2007 

2007 

Mitte 

Schildesche 

Gadderbaum 15 

Brackwede 

Dornberg 

Jöllenbeck 

Heepen 

Stieghorst 

Sennestadt 

Senne 


insgesamt 

Wohnungsbestand gesamt 40.629 20.741 4.676 17.892 8.820 9.143 19.620 14.288 9.022 8.585 158.622 

seniorengerechte 

barrierefreie WE 

öffentlich gefördert 99 11 - 94 62 23 128 30 68 50 565 

frei finanziert 356 42 - 71 - 34 39 - 12 8 562 

Summe 455 53 - 165 62 57 167 30 80 58 1.127 

Prozentanteil 1,1% 0,3% - 0,9% 0,7% 0,6% 0,9% 0,2% 0,9% 0,7% 0,7% 

Stadt Bielefeld, Daten: Amt für Stadtforschung, Statistik und Wahlen, Bauamt 

Vergleicht man den Anteil seniorengerechter barrierefreier Wohnungen 

am Gesamtwohnungsbestand in den einzelnen Stadtbezirken, so ergibt 

sich ein heterogenes Bild. Der Stadtbezirk Mitte hat prozentual den 

höchsten Anteil und mit 455 WE auch die größte absolute Anzahl entsprechender 

Wohnungen. Brackwede, Heepen und Sennestadt erreichen 

mit 0,9% ähnlich hohe Anteile von seniorengerecht ausgestatteten Wohnungen. 

In Stieghorst und Schildesche gibt es bisher geringe Anteile entsprechender 

Wohnobjekte. Im Stadtbezirk Gadderbaum existieren im Bereich 

der von Bodelschwinghschen Anstalten Bethel verschiedene barrierefreie 

Wohnangebote, die jedoch nicht dem freien Markt zur Verfügung 

stehen. 

In Alten- und Pflegeheimen gibt es in Bielefeld über 3.000 Plätze, die alten, 

pflegebedürftigen Menschen ein neues Zuhause für ihre letzte Lebensphase 

bieten. Der Bedarf an Alten- und Pflegeheimplätzen ist in Bielefeld 

nach gegenwärtiger Einschätzung durch die vorhandenen Einrichtungen 

weitestgehend gedeckt. 

Größere Marktchancen werden z. Zt. dezentralen kleineren Seniorenwohnprojekten 

und sozialen Dienstleistungen eingeräumt. Bestandsmaßnahmen 


Elemente, um der prognostizierten demographischen Alterung gerecht zu 

werden. 

Als Folge der demographischen Entwicklung prognostizieren Modellrechnungen 

des Landesamtes für Statistik Nordrhein-Westfalen, dass sich die 

Zahl der Pflegebedürftigen bis zum Jahr 2050 etwa verdoppeln wird. Diese 

Entwicklung beginnt bereits in den nächsten Jahren. Besonders stark 

wird der Anstieg der Pflegebedürftigen in der Altersgruppe der über 80- 

Jährigen sein. Diese Entwicklung muss bei den städtischen Planungen 

berücksichtigt werden. 

15 

Im Stadtbezirk Gadderbaum gibt es im Ortsteil Bethel diverse barrierefreie Wohnangebote für unterschiedliche Zielgruppen, 

die jedoch den BewohnerInnen und MitarbeiterInnen der von Bodelschwinghschen Anstalten Bethel vorbehalten 

sind.


3.5 Behindertengerechtes Wohnen in Bielefeld 

Die meisten öffentlich geförderten rollstuhlgerechten Wohnungen (85) 

liegen im Stadtbezirk Mitte. Hier gibt es mit 43 offenen Anträgen auch die 

größte Nachfrage nach entsprechenden Wohnungen. Daneben liegen mit 

50 bzw. 37 WE überdurchschnittlich viele öffentlich geförderte rollstuhlgerechte 

Wohnungen in Stieghorst und in Heepen, gefolgt von Dornberg 

(18 WE) und Gadderbaum mit 16 Wohnungen. 

Tab. 4 Barrierefreie Wohnungen, rollstuhlgerechte Wohnungen und Vermittlungen 

bzw. offene Anträge in den Stadtbezirken 2007 

2007 

Mitte 

Schildesche 

Gadderbaum 

Brackwede 

Dornberg 

Jöllenbeck 

Heepen 

Stieghorst 

Sennestadt 

Senne 


insgesamt 

öffentlich geförderte seniorengerechte 


frei finanzierte seniorengerechte 


öffentlich geförderte rollstuhlgerechte 

WE 

vermittelte rollstuhlgerechte 

WE 

offene Anträge für rollstuhlgerechte 

WE 

99 11 - 94 62 23 128 30 68 50 565 

356 42 - 71 - 34 39 - 12 8 562 

85 11 16 14 18 6 37 50 6 12 255 

9 - - 2 - - 9 4 - - 24 

43 18 3 8 3 1 7 7 2 2 94 

Daten: Stadt Bielefeld, Pflege- und Wohnberatung, Bauamt 

In Mitte und in Heepen konnten 2007 jeweils 9, in Stieghorst 4 und in 

Brackwede 2 rollstuhlgerechte Wohnungen vermittelt werden. Neben 

dem Stadtbezirk Mitte mit 43 Anfragen ist die Nachfrage nach rollstuhlgerechten 

Wohnungen aktuell in Schildesche mit 18 offenen Anträgen deutlich 

größer als in anderen Bezirken. 

Aktuell sind über die Hälfte aller Nachfrager Ein-Personen-Haushalte und 

suchen rollstuhlgerechte Wohnungen bis max. 60 m². 

Die Wohnberatung der Stadt Bielefeld informiert und berät Seniorinnen 

und Senioren sowie Menschen mit Behinderungen in allen Angelegenheiten, 

die mit dem Thema „Wohnen“ verbunden sind. Die Unterstützung 

umfasst ein breites Hilfespektrum: 

• Wohnungsanpassung (bauliche Veränderungen der bestehenden 

Wohnung) auch für Menschen mit Demenz 

• Beratung bei der Finanzierung 

• Information über seniorengerechte Hilfsmittel 

• Vermittlung von rollstuhlgerechten Sozialwohnungen 

• Hilfen durch den Handwerkerdienst "Von Senioren für Senioren" 

der Arbeiterwohlfahrt 

• Beratung für Projekte zum Thema „Barrierefreies Bauen und 

Wohnen“ und "Neue Wohnformen im Alter" 

Wohnberatung 

Niederwall 23 


Tel. 0521/51 3423 

Fax 0521/51 6687 

E-Mail: Wohnberatung@bielefeld.de


3.6 Wohnungsmarktbeobachtung in den Stadtbezirken 

Dornberg 

Brackwede 

Jöllenbeck 

Gadderbaum 

Schildesche 


Senne 

Mitte 

Sennestadt 

Heepen 

Stieghorst 

Die Lage am Wohnungsmarkt ist in den einzelnen 

Stadtbezirken sehr unterschiedlich zu 

beurteilen. Aus diesem Grund werden an dieser 

Stelle diverse wohnungsmarktrelevante 

Kennzahlen stadtbezirksweise dokumentiert. 

Neben Basisdaten wie Fläche und Einwohnerzahl 

werden auch die Anzahl der Haushalte 

dargestellt. Die Haushalte werden mittels 

eines Generierungsverfahrens aus den Einwohnermeldedaten 

auf Grund bestimmter Annahmen 

errechnet. Dieses Verfahren beinhaltet 

einige Unsicherheitsfaktoren, die eine gewisse 

Schwankungsbreite der einzelnen 

Stadtbezirksergebnisse mit sich bringen. 

Die Bedarfsgemeinschaften, die Arbeitslosengeld II erhalten, werden absolut 

und prozentual dokumentiert, hinzu kommen die absoluten Zahlen 

der betroffenen Personen. Außerdem ist der Anteil von Personen mit 

Migrationshintergrund sowie der Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit 

abgebildet. 

Demographische Indikatoren erläutern die Bevölkerungsstruktur der einzelnen 

Stadtbezirke. Sie spiegeln ein Bild der Altersstruktur wieder, von 

der man auf den unterschiedlichen Wohnungsbedarf einzelner Bevölkerungsgruppen 

schließen kann: 

• Prognostizierter Bevölkerungs- und Haushaltstrend bis 2030 

Die Werte entsprechen dem arithmetischen Mittel der unteren und 

oberen Variante aus den Endberichten zur Bevölkerungsprognose 16 

sowie der Prognose der Haushaltszahlen 17 der Universität Bielefeld. 

• Altenquotient: 

Die Zahl der älteren Menschen (60 Jahre und älter) bezogen auf 100 

Personen im erwerbsfähigen Alter (20-59 Jahre). 

• Jugendquotient: 

Die Zahl der Kinder und Jugendlichen unter 20 Jahre bezogen auf 

100 Personen im erwerbsfähigen Alter (20-59 Jahre). 

• Altenpflegequotient: 

Die Zahl von Personen im potentiell pflegebedürftigen Alter (75 Jahre 

und älter), die auf 100 „pflegende“ Personen (40-60 Jahre) entfallen. 

Zusätzlich sind die Gesamtzahl der Wohnungen und die Anzahl sowie 

der jeweilige prozentuale Anteil öffentlich geförderter Mietwohnungen abgebildet 

sowie die Leerstandsquote für dauerhaft leerstehende WE. 

Der Bestand an öffentlich geförderten seniorengerechten Wohnungen, 

inkl. der ehemals als „Altenwohnung“ geförderten, die nicht generell barrierefrei 

sind, ist pro Stadtbezirk abgebildet. Die nach heutigen Maßstäben 

seniorengerecht und barrierefrei ausgestatteten Wohnungen sind in 

den Kategorien öffentlich gefördert / freifinanziert und in der Summe sowie 

prozentual explizit erwähnt. 

Ebenso der Bestand und die Vermittlungen von rollstuhlgerechten Wohnungen 

sowie die Zahl der noch offenen Anträge auf entsprechende 

Wohnungen. 

Außerdem sind die jeweiligen Bodenrichtwerte, die Anzahl der verschiedenen 

Kauffälle sowie die Bautätigkeit im Bereich von 1- / 2-Familienhäusern 

und im Geschosswohnungsbau dargestellt. In Tabelle 11 im Anhang 

befindet sich eine komplette Übersicht aller Stadtbezirke. 

16 

17 

„Bevölkerungsvorausberechnung für die kreisfreie Stadt Bielefeld bis zum Jahr 2050“, Birg, Flöthmann u.a., Interdisziplinäre 

Forschungsgruppe für Bevölkerungswissenschaft / Demographie, Universität Bielefeld, 2006 

„Vorausberechnung der Anzahl der Haushalte für die Stadt Bielefeld und ihre 10 Stadtbezirke“, Birg, Flöthmann u.a., 

Interdisziplinäre Forschungsgruppe für Bevölkerungswissenschaft / Demographie iFoB, Universität Bielefeld, 2007


Jöllenbeck 

Dornberg 

Schildesche 

Mitte 

Heepen 

Stadtbezirk Mitte 

2007 

Mitte 


insgesamt 

Gadderbaum 

Brackwede 

Stieghorst 

Fläche in km² 18,5 257,8 

Senne 

Sennestadt 

Bevölkerungsdichte 4.137 1.272 

Im Stadtbezirk Mitte leben aktuell 76.523 Einwohner 

in rund 45.000 Haushalten. Das sind rund 

130 Personen weniger als 2006. Der 

Bevölkerungsrückgang bis 2030 wird in Mitte mit 

7% prognostiziert. Die Haushalte könnten im 

selben Zeitraum um 6% abnehmen. Es bleibt 

abzuwarten, in wie weit der heutige Trend „Zurück 

in die Stadt“ die Bevölkerungsentwicklung in Mitte 

positiv beeinflussen wird. 

Jeder vierte Einwohner in Mitte hat einen Migrationshintergrund, 

16,7% eine ausländische Staatsangehörigkeit, 

gut 5% mehr als im Bielefelder 

Durchschnitt. 

11.282 Menschen leben im Stadtbezirk Mitte vom 

ALG II, fast 250 weniger als 2006. Die Zahl der 

ALG II Bedarfsgemeinschaften liegt 2007 bei 

6.218 (2006: 6.384), das entspricht einem Anteil 

von 14% der Haushalte und ist weiterhin der 

höchste Wert aller Stadtbezirke Bielefelds. 

Der Stadtbezirk Mitte hat einen Bestand von 

40.629 Wohnungen (2006: 40.513). Die Leerstandsquote 

liegt mit 1,7% deutlich über dem 

Bielefelder Durchschnitt von 1,2%. 

Es gibt in Mitte 2.581 öffentlich geförderte 

Mietwohnungen, das entspricht einem Anteil von 

6% aller WE im Stadtbezirk. 

455 Wohnungen sind seniorengerecht und 

barrierefrei ausgestattet, darunter der Großteil frei 

finanziert. Mitte erreicht in dieser Kategorie den 

höchsten Wert aller Stadtbezirke. Auch 

prozentual belegt Mitte hier mit 1,1% aller WE 

den höchsten Anteil. 

Die Bautätigkeit ist im Stadtbezirk Mitte sowohl 

bei 1-/2-Familienhäusern als auch im Geschosswohnungsbau 

2007 deutlich rückläufig gegenüber 

dem Vorjahr. 

Die Bodenrichtwerte unterliegen hier naturgemäß 

der größten Schwankungsbreite: 160 - 355 €/m². 

Die Zahl der Kauffälle ist 2007 im Vergleich zu 

2006 sowohl bei bebauten (223 auf 264) und 

unbebauten (45 auf 79) Grundstücken als auch 

bei Wohnungs- und Teileigentum (300 auf 347) 

deutlich gestiegen. 

Bevölkerung 76.523 327.401 

Bevölkerungstrend 2030 - 7% - 4% 

Haushalte 45.095 166.235 

Haushaltstrend 2030 - 6% - 2% 

Personen m. ausländ. St aat sangehörigkeit 16,7% 11,5% 

Personen m. M igrant ionshint ergrund 26,1% 22,3% 

ALG II Bedarfsgemeinschaften 

absolut 


prozentual 

6.218 18.195 

14% 11% 

ALG II Personen 11.282 37.335 

ALG II Personen prozentual 14,7% 11,4% 

ALG II Personen/Bedarfsgemeinschaft 1,8 2,1 

Altenquotient 

(Pers. 60+ je 100 Pers. im Alter von 21-59) 

Altenpflegequotient 

(Pers. 75+ je 100 Pers. Im Alter von 40-60) 

Jugendquotient 

(Pers. 0-20 je 100 Pers. im Alter von 21-59) 

35,0 47,0 

32,4 34,0 

28,8 38,6 

Altersdurchschnitt 40,9 42,3 

Wohnungen 40.629 158.622 

öff.gef. MietWE m. Bindung 2.581 14.563 

Anteil öff.gef. MietWE m. Bindung 6% 9% 

Leerstandsquote bez. auf alle WE 1,7% 1,2% 

öff. gef. seniorengerechte WE 397 1.965 

öff. gef. seniorengerechte WE 

barrierefrei 

frei finanz. seniorengerechte WE 

barrierefrei 

99 565 

356 562 

Summen Senioren WE barrierefrei 455 1.127 

Anteil Senioren WE barrierefrei 1,1% 0,7% 

öff. gef. rollstuhlgerechte WE 85 255 

vermittelte rollstuhl. WE 9 24 

offene Anträge rollstuhl. WE 43 94 

Bautätigkeit 

1- / 2-Familienhäuser 

(Fert igst ellungen in WE/ 1.000 Einwohner) 


(Fert igst ellungen in WE) 

Geschosswohnungsbau 




Bodenrichtwert (in €/m²): 

individueller Wohnungsbau 


0,2 1,2 

19 392 

1,1 1,2 

85 384 

16 0 - 

355 

215 - 

310 

13 5 - 

355 

15 5 - 

310 

Kauffälle: 

Daten: 

Amt für Stadtforschung, 

Statistik und Wahlen 

Universität Bielefeld 

Grundstücksmarktbericht 2008 

Bauamt 

nicht bebaute Grundstücke 79 480 

bebaute Grundstücke 264 1.139 

Wohnungs- u. Teileigentum 347 935


2007 

Schildesche 


insgesamt 

Schildesche 

Jöllenbeck 

Dornberg 

Schildesche 

Mitte 

Gadderbaum 

Heepen 


Brackwede 

Stieghorst 



Senne 

Sennestadt 


Haushalte 21.500 166.235 


Personen m. ausländ. St aatsangehörigkeit 12,0% 11,5% 

Personen m. M igrantionshint ergrund 21,6% 22,3% 


absolut 


prozentual 

2.233 18.195 

10% 11% 




Altenquotient 






48,9 47,0 

40,6 34,0 

33,6 38,6 


Wohnungen 20.741 158.622 






barrierefrei 


barrierefrei 

11 565 

42 562 




vermittelte rollstuhl. WE - 24 


Bautätigkeit 










Kauffälle: 



0,3 1,2 

11 392 

1,9 1,2 

76 384 

245 - 

265 

215 - 

265 

135 - 

355 

155 - 

310 



Wohnungs- u. Teileigentum 166 935 

Insgesamt zählt Schildesche 40.643 Einwohner 

und 21.500 Haushalte. Die Prognosen bis 2030 

weisen in Schildesche einen Rückgang der 

Bevölkerung um 5% und der Haushalte um 4% 

aus. 

Die Anteile an Personen mit ausländischer 

Staatsangehörigkeit bzw. Migrationshintergrund 

sowie von ALG II-Bedarfsgemeinschaften entsprechen 

in Schildesche annähernd dem gesamtstädtischen 

Durchschnitt. 

Der Altenquotient liegt in Schildesche etwas über 

dem Bielefelder Wert, der Jugendquotient dagegen 

deutlich darunter. Beide Quotienten sind gegenüber 

2006 gestiegen. 

Der Bestand an Wohnungen beträgt in Schildesche 

20.741. Die Leerstandsquote ist 2007 

rückläufig und liegt mit 1,3% nur knapp über dem 

Durchschnitt für ganz Bielefeld. Nur noch 8% 

(1.741) sind öffentlich geförderte Mietwohnungen, 

da in den letzten Jahren für viele Wohnungen die 

Bindungen ausgelaufen sind. 

Es gibt in Schildesche 53 seniorengerechte barrierefreie 

Wohnungen, darunter sind 42 frei 

finanzierte und 11 öffentlich geförderte Wohnungen. 

Das entspricht einem Anteil von 0,3% des 

gesamten Wohnungsbestandes. 

18 Rollstuhlfahrer/innen warten in Schildesche 

auf eine entsprechend ausgestattete Wohnung. 

Die Bautätigkeit hat sich in Schildesche in Richtung 

Geschosswohnungsbau verschoben (2007: 

76, 2006: 66 WE). Ein- und Zweifamilienhäuser 

werden hier deutlich weniger fertig gestellt (2007: 

11, 2006: 28 WE). 

Die Bodenrichtwerte liegen insgesamt im Bereich 

von 215 - 265 €/m². 

114 Kauffälle bei bebauten (2006: 113) und 34 

bei unbebauten Grundstücken (2006: 37) entsprechen 

annähernd den Vorjahreswerten. 

Eigentumswohnungen und Teileigentum (166 

Kauffälle) werden 2007 in Schildesche deutlich 

häufiger verkauft als im Vorjahr (103). 

Daten: 





Bauamt


Jöllenbeck 

Dornberg 

Schildesche 

Mitte 

Heepen 

Gadderbaum 

2007 

Gadderbaum 


insgesamt 

Gadderbaum 

Brackwede 

Stieghorst 


Senne 

Sennestadt 



Der Stadtbezirk Gadderbaum nimmt durch die 

zahlreichen Einrichtungen der von Bodelschwinghschen 

Anstalten eine Sonderstellung 

unter den Stadtbezirken Bielefelds ein. Ein 

direkter Vergleich mit den anderen Stadtbezirken 

ist somit nur bedingt möglich. 

Mit einer Fläche von 8,7 km² und einer 

Einwohnerzahl von 10.534 bzw. 5.334 Haushalten 

ist Gadderbaum der kleinste Stadtbezirk in 

Bielefeld. 

Lediglich 6% der Haushalte sind ALG II Bedarfsgemeinschaften, 

rund halb so viele wie im 

Bielefelder Durchschnitt. 

Der Rückgang der Bevölkerungszahl wird bis 

2030 mit 6%, der der Haushalte mit 3% prognostiziert. 

Der Altenquotient liegt in Gadderbaum über dem 

Bielefelder Durchschnitt, der Jugendquotient 

deutlich darunter. 

Im Stadtbezirk Gadderbaum gibt es 4.676 

Wohneinheiten. Mit einem Anteil von 3% an 

öffentlich geförderten Mietwohnungen verfügt 

dieser Stadtbezirk über den niedrigsten Sozialwohnungsbestand 

in Bielefeld. Die Leerstandsquote 

ist mit 1,4% zwar etwas höher als im 

gesamtstädtischen Durchschnitt allerdings deutlich 

niedriger als 2006 (1,8%). 

Die Wohnbautätigkeit ist in Gadderbaum 2007 

stark rückläufig: 

• 1-/2-Familienhäuser 

von 25 WE (2006) auf 9 WE 2007 

• Geschosswohnungsbau 

von 44 WE (2006) auf 11 WE 2007. 

Die Bodenrichtwerte für den individuellen 

Wohnungsbau liegen mit einem Preis von 220 - 

325 €/m² im oberen Drittel von Bielefeld. 


Haushalte 5.334 166.235 


Personen m. ausländ. St aat sangehörigkeit 8,4% 11,5% 

Personen m. Migrantionshintergrund 13,4% 22,3% 


absolut 


prozentual 

334 18.195 

6% 11% 

ALG II Personen 611 37.335 



Altenquotient 






51,8 47,0 

34,6 34,0 

34,4 38,6 


Wohnungen 4.676 158.622 

öff.gef. MietWE m. Bindung 121 14.563 





barrierefrei 


barrierefrei 

- 565 

- 562 






Bautätigkeit 









0,9 1,2 

9 392 

1,0 1,2 

11 384 

Die Kauffälle verteilen sich in Gadderbaum 2007 

auf 32 bebaute (2006: 28) und 10 nicht bebaute 

Grundstücke (2006: 8) sowie 17 Eigentumswohnungen 

bzw. Teileigentum (2006: 23) und 

liegen somit etwa auf Vorjahresniveau. 


Kauffälle: 


220 - 

325 

Geschosswohnungsbau 260 

13 5 - 

355 

15 5 - 

310 

Daten: 





Bauamt 





2007 

Brackwede 


insgesamt 

Brackwede 

Jöllenbeck 

Dornberg 

Schildesche 

Mitte 

Heepen 

Gadderbaum 


Brackwede 

Stieghorst 



Senne 

Sennestadt 


Haushalte 19.046 166.235 

Haushaltstrend 2030 1% - 2% 

Personen m. ausländ. Staatsangehörigkeit 14,9% 11,5% 

Personen m. M igrantionshintergrund 23,6% 22,3% 


absolut 


prozent ual 

2.044 18.195 

10,7% 11% 




Altenquotient 






52,1 47,0 

35,1 34,0 

41,5 38,6 


Wohnungen 17.892 158.622 






barrierefrei 


barrierefrei 

94 565 

71 562 






Bautätigkeit 









1,2 1,2 

45 392 

0,4 1,2 

17 384 

Im Stadtbezirk Brackwede leben aktuell 38.829 

Einwohner in rund 19.000 Haushalten. Die 

Prognosen für 2030 weisen sowohl bei der 

Bevölkerungszahl als auch bei der Zahl der 

Haushalte nur sehr geringe Veränderungen auf. 

Mit 14,9% hat Brackwede nach Mitte den 

höchsten Anteil an Personen mit ausländischer 

Staatsangehörigkeit in Bielefeld. Der Anteil an 

Personen mit Migrationshintergrund liegt etwas 

über dem Bielefelder Durchschnitt. 

Der Anteil an der Personen im ALG II liegt 

dagegen mit 10,7% etwas unter dem Durchschnitt. 

Insgesamt gibt es einen Bestand von 17.892 

Wohnungen im Stadtbezirk. Die Leerstandsquote 

liegt mit 1,1% knapp unter dem Bielefelder 

Durchschnitt und ist gegenüber 2006 (1,4%) 

leicht rückläufig. Nur noch 9% der Wohnungen 

sind öffentlich geförderte Mietwohnungen, da für 

viele Sozialwohnungen in den letzten Jahren die 

Bindung ausgelaufen ist. 

Es gibt 165 seniorengerechte barrierefreie 

Wohnungen, darunter sind 94 öffentlich 

gefördert. 0,9% des Wohnungsbestandes ist 

somit nach heutigen Kriterien seniorengerecht. 

Das ist der höchste Wert aller Stadtbezirke. 

Die Zahl der fertig gestellten Ein- und 

Zweifamilienhäuser hat sich 2007 in Brackwede 

mit 45 WE im Vergleich zum Vorjahr halbiert 

(2006: 91 WE). Relativ gesehen liegt Brackwede 

jedoch mit 1,2 WE/1.000 Einwohnern in diesem 

Marktsegment genau im gesamtstädtischen 

Durchschnitt. 

Der Geschosswohnungsbau ist dagegen mit 17 

fertig gestellten WE 2007 nur leicht rückläufig 

gegenüber 2006 (22 WE). 


Wohnungsbau bewegen sich in Brackwede 

aktuell zwischen 135 und 285 €/m². 




Kauffälle: 

135 - 

285 

165 - 

280 

13 5 - 

355 

15 5 - 

310 

181 bebaute (2006: 152) und 64 nicht bebaute 

Grundstücke (2006: 62) werden 2007 verkauft. 

Hinzu kommen 85 Kauffälle im Bereich 

Wohnungs- und Teileigentum (2006: 93). 




Daten: 





Bauamt


Jöllenbeck 

Dornberg 

Schildesche 

Mitte 

Heepen 

Dornberg 

2007 

Dornberg 


insgesamt 

Gadderbaum 

Brackwede 

Stieghorst 


Senne 

Sennestadt 

Bevölkerungsdichte 664 1.272 


Im Stadtbezirk Dornberg leben zurzeit 19.281 

Einwohner in rund 10.000 Haushalten. Hier findet 

sich mit 5% die geringste Quote an ALG II- 

Bedarfsgemeinschaften von ganz Bielefeld. 

Der Anteil an Personen mit ausländischer 

Staatsangehörigkeit bzw. Migrationshintergrund 

ist in Dornberg nur halb so hoch wie im 

Bielefelder Durchschnitt. 

Der Altenquotient in Dornberg liegt mit 54,1 

deutlich über, der Jugendquotient mit 36,4 unter 

dem Bielefelder Wert. 

Für Dornberg wird bis 2030 mit -11% der größte 

Bevölkerungsrückgang und mit -9% auch die 

größte Abnahme der Haushaltszahlen aller 

Stadtbezirke in Bielefeld prognostiziert. 

Der Stadtbezirk weist einen Wohnungsbestand 

von 8.820 Wohnungen auf, das sind 148 WE 

mehr als 2006. 

Die Leerstandsquote liegt mit 0,9% deutlich unter 

dem Durchschnitt der Gesamtstadt, ist jedoch 

gegenüber 2006 (0,7%) leicht gestiegen. 

6% der Wohnungen sind öffentlich gefördert, 

darunter 62 seniorengerechte barrierefreie 

Wohnungen und 18 rollstuhlgerechte Wohnungen. 

Die Wohnungsbautätigkeit hat sich 2007 in 

Dornberg annähernd verdoppelt: 

• Ein- und Zweifamilienhäuser 

von 33 WE 2006 auf 60 WE 2007 


von 48 WE 2006 auf 88 WE 2007. 

Die Bodenrichtwerte liegen im individuellen 

Wohnungsbau zwischen 205 und 340 €/m². 

Die Kauffälle liegen in Dornberg etwa auf 

Vorjahresniveau: 

67 bebaute (2006: 75) und 21 unbebaute Grundstücke 

(2006: 36) werden 2007 in Dornberg 

verkauft, gefolgt von 61 Kauffällen im Bereich 

Wohnungs- und Teileigentum (2006: 57). 


Haushalte 10.101 166.235 

Haushaltstrend 2030 -9% - 2% 




absolut 


prozentual 

529 18.195 

5% 11% 




Altenquotient 






54,1 47,0 

33,7 34,0 

36,4 38,6 


Wohnungen 8.820 158.622 






barrierefrei 


barrierefrei 

62 565 

- 562 






Bautätigkeit 











3,1 1,2 

60 392 

4,6 1,2 

88 384 

205 - 

340 

Geschosswohnungsbau 19 0 

13 5 - 

355 

15 5 - 

310 

Kauffälle: 

Daten: 





Bauamt 





2007 

Jöllenbeck 


insgesamt 

Jöllenbeck 

Jöllenbeck 

Dornberg 

Schildesche 

Mitte 

Gadderbaum 

Heepen 


Brackwede 

Stieghorst 



Senne 

Sennestadt 


Haushalte 10.028 166.235 





absolut 


prozentual 

689 18.195 

7% 11% 




Altenquotient 






47,2 47,0 

26,1 34,0 

43,2 38,6 


Wohnungen 9.143 158.622 






barrierefrei 


barrierefrei 

23 565 

34 562 






In Jöllenbeck leben derzeit 21.704 Einwohner in 

rund 10.000 Haushalten. Die Prognosen für 2030 

zeigen relativ geringe Bevölkerungsverluste 

(-3%) und sogar Zuwächse (2%) bei den 

Haushaltszahlen auf. 

Sowohl der Anteil an ALG II Bedarfsgemeinschaften 

als auch der Anteil von Personen mit 

Migrationshintergrund liegen weit unter dem 

gesamtstädtischen Durchschnitt. 

Der Altenquotient liegt im Bielefelder 

Durchschnitt, der Jugendquotient dagegen 

deutlich darüber. Der Altersdurchschnitt 

entspricht in Jöllenbeck exakt dem Bielefelder 

Wert. 

Von 9.080 Wohnungen im Stadtbezirk sind 8% 

öffentlich geförderte Mietwohnungen. Die 

Leerstandsquote liegt mit 0,8% auf Vorjahresniveau 

und deutlich unter dem Durchschnitt der 

Gesamtstadt. 

Rund 57 Wohnungen sind seniorengerecht und 

barrierefrei, darunter 34 frei finanziert. Das 

entspricht 0,6% des Wohnungsbestandes in 

Jöllenbeck. 

Die Bautätigkeit in Jöllenbeck liegt 2007 bei Einund 

Zweifamilienhäusern deutlich über dem 

Bielefelder Durchschnitt, im Geschosswohnungsbau 

deutlich darunter. 

Im Vergleich zum Vorjahr ist das Ein- und 

Zweifamilienhaussegment deutlich rückläufig 

(2006: 77 WE, 2007: 46 WE). 

Der Geschosswohnungsbau stellt sich dagegen 

etwas positiver dar (2006: 10, 2007: 18). 

Bautätigkeit 










Kauffälle: 



2,1 1,2 

46 392 

0,8 1,2 

18 384 

210 - 

235 

170 - 

18 5 

135 - 

355 

155 - 

310 


Wohnungsbau variieren in Jöllenbeck zwischen 

210 und 235 €/m². 

Die Anzahl der verkauften bebauten 

Grundstücke liegt 2007 mit 66 etwa auf 

Vorjahresniveau (2006: 72). Nicht bebaute 

Grundstücke (2006: 43, 2007: 21) sowie 

Eigentumswohnungen bzw. Teileigentum (2006: 

41, 2007: 12) werden 2007 in Jöllenbeck deutlich 

weniger verkauft als 2006. 




Daten: 





Bauamt


Jöllenbeck 

Dornberg 

Schildesche 

Mitte 

Gadderbaum 

Heepen 

Heepen 

2007 

Heepen 


insgesamt 

Brackwede 

Stieghorst 


Senne 

Sennestadt 


Mit einer Fläche von 38 km² gehört der Stadtbezirk 

Heepen zu einem der größten Bezirke 

Bielefelds. Die 46.534 Einwohner verteilen sich 

auf annähernd 21.000 Haushalte. 

Die Prognosen für 2030 gehen für Heepen von 

einem Bevölkerungswachstum (+ 3%) und einer 

Zunahme der Haushaltszahlen (+ 6%) aus. 

Die Anteile von ALG II-Bedarfsgemeinschaften 

liegen etwas höher als in der Gesamtstadt. 8% 

der Bevölkerung hat eine ausländische Staatsangehörigkeit, 

23,5% einen Migrationshintergrund. 


Bevölkerungstrend 2030 + 3% - 4% 

Haushalte 20.966 166.235 





absolut 


prozentual 

2.467 18.195 

12% 11% 




Der Altenquotient von 49,5 liegt im Mittelfeld aller 

Stadtbezirke, der Jugendquotient von 48,5 ist 

nach Sennestadt (48,7) der zweithöchste der 

Stadt. 

Altenquotient 






49,5 47,0 

31,9 34,0 

48,5 38,6 

Heepen verfügt über einen Bestand von 19.620 

Wohnungen. Die Leerstandsquote liegt mit 1,2% 

im Bielefelder Durchschnitt. 

19% der Wohnungen sind öffentlich geförderte 

Mietwohnungen. Das entspricht dem höchsten 

Bestand an Sozialwohnungen in Bielefeld. Trotzdem 

liegt der Wert unter dem Vorjahresniveau 

von 22%, da für viele Sozialwohnungen die 


Es gibt in Heepen 167 seniorengerechte barrierefreie 

Wohnungen, der Großteil davon öffentlich 

gefördert. Außerdem wurden 37 rollstuhlgerechte 

Wohnungen öffentlich gefördert. 

Die Wohnungsbautätigkeit hat sich in Heepen 

2007 nahezu halbiert: 

• Ein- und Zweifamilienhäuser 

von 155 WE (2006) auf 88 WE (2007) 


von 69 WE (2006) auf 37 WE (2007). 

Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau 

bewegen sich zwischen 200 - 225 

€/m². 

130 bebaute (2006: 132) und 105 unbebaute 

Grundstücke (2006: 80) sowie 87 Eigentumswohnungen 

(2006: 112) werden 2007 im Stadtbezirk 

Heepen verkauft. 

Daten: 





Bauamt 


Wohnungen 19.620 158.622 






barrierefrei 


barrierefrei 

128 565 

39 562 






Bautätigkeit 










Kauffälle: 



1,9 1,2 

88 392 

0,8 1,2 

37 384 

200 - 

225 

210 - 

235 

135 - 

355 

155 - 

310 





Jöllenbeck 

2007 

Stieghorst 


insgesamt 

Stieghorst 

Dornberg 

Schildesche 

Mitte 

Gadderbaum 

Heepen 


Brackwede 

Senne 

Stieghorst 


Sennestadt 


Bevölkerungstrend 2030 + 2% - 4% 

Haushalte 15.109 166.235 





absolut 


prozentual 

1.901 18.195 

13% 11% 




Altenquotient 






48,7 47,0 

32,8 34,0 

44,4 38,6 


Wohnungen 14.288 158.622 






barrierefrei 


barrierefrei 

30 565 

- 562 






Bautätigkeit 










Kauffälle: 



0,9 1,2 

29 392 

1,2 1,2 

39 384 

160 - 

205 

185 - 

19 5 

135 - 

355 

155 - 

310 




Im Stadtbezirk Stieghorst leben rund 32.000 Personen 

in 15.109 Haushalten. Die Prognosen für 

2030 weisen einen Bevölkerungszuwachs um 

2% und einen Anstieg der Haushaltszahlen um 

5% aus. 

25,9% der Bevölkerung hat einen 

Migrationshintergrund, 10,4% eine ausländische 

Staatsangehörigkeit, rund ein Prozentpunkt 

weniger als im Bielefelder Durchschnitt. 

Der Anteil von ALG II-Bedarfsgemeinschaften an 

den Haushalten in Stieghorst liegt mit 13% auf 

Vorjahresniveau und damit weiterhin über dem 

Durchschnittswert der Gesamtstadt. 

Das Durchschnittsalter unterscheidet sich in 

Stieghorst kaum von dem Bielefelder Durchschnittswert. 

Der Altenquotient ist zwar etwas 

höher als der von ganz Bielefeld, wird jedoch 

von einem überdurchschnittlichen Jugendquotienten 

kompensiert. 

Stieghorst hat einen Bestand von 14.288 

Wohnungen. Die Leerstandsquote liegt mit 0,7% 

deutlich unter dem Bielefelder Durchschnitt. 


Mietwohnungen. Das sind weniger als in den 

Vorjahren, da für viele dieser Wohnungen die 


In Stieghorst gibt es 30 seniorengerechte 

barrierefreie Wohnungen. 

Die Bodenrichtwerte liegen in Stieghorst zwischen 

160 und 205 €/m². 

Die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau liegt 

mit 1,2 WE/1.000 Einwohner auf gesamtstädtischem 

Niveau. Im Bereich der Ein- und 

Zweifamilienhäuser werden 2007 mit 29 WE in 

Stieghorst 50 WE weniger fertig gestellt als 

2006. 

107 bebaute und 57 nicht bebaute Grundstücke 

werden 2007 in Stieghorst verkauft, außerdem 

78 Eigentumswohnungen bzw. Teileigentum. Die 

Zahl der verkauften gebrauchten Häuser ist 

damit gegenüber 2006 um 25% gestiegen. 

Daten: 





Bauamt


Jöllenbeck 

Dornberg 

Schildesche 

Mitte 

Heepen 

Sennestadt 

2007 

Sennestadt 


insgesamt 

Gadderbaum 

Brackwede 

Stieghorst 


Senne 

Sennestadt 



In Sennestadt leben 2007 21.395 Menschen in 

9.833 Haushalten. Der Bevölkerungsrückgang 

bis 2030 wird hier mit 6% prognostiziert. Die 

Zahl der Haushalte könnte im selben Zeitraum 

um 3% abnehmen. Beide Werte liegen damit 

über dem Bielefelder Durchschnitt. 

Über ein Viertel der Bevölkerung hat einen 

Migrationshintergrund, 9,5% eine ausländische 

Staatsangehörigkeit, das sind 2% Prozentpunkte 

weniger als im gesamtstädtischen Durchschnitt. 

Der Anteil von ALG II-Bedarfsgemeinschaften an 

den Haushalten in Sennestadt liegt dagegen mit 

11% exakt auf dem Bielefelder Niveau. 

Sennestadt hat weiterhin den mit Abstand 

höchsten Altenquotienten (64,7) in Bielefeld. 

Gleichzeitig ist hier der höchste Jugendquotient 

(48,7) der Stadt zu finden, der gegenüber dem 

Vorjahr noch einmal deutlich gestiegen ist. 

Es gibt über 9.000 Wohnungen in Sennestadt 

von denen nur 0,9% leer stehen. Der Anteil an 

Sozialwohnungen liegt bei 10% und ist damit 

stark rückläufig gegenüber den Vorjahren, da für 

viele öffentlich geförderte Mietwohnungen die 

Bindung abgelaufen ist. 

In Sennestadt gibt es 80 barrierefrei 

ausgestattete seniorengerechte Wohnungen. Mit 

0,9% des Wohnungsbestandes erreicht 

Sennestadt damit den zweithöchsten Wert aller 

Stadtbezirke. 

Die Bautätigkeit bei Ein- und Zweifamilienhäusern 

liegt relativ gesehen mit 1,0 WE/1.000 

Einwohner etwas unter dem Bielefelder Durchschnitt. 

Gegenüber 2006 ist die Zahl der fertig 

gestellten Ein- und Zweifamilienhäuser 2007 um 

zwei Drittel zurück gegangen. 

Der Geschosswohnungsbau ist mit nur zwei 

fertig gestellten WE 2007 fast völlig zum 

Erliegen gekommen (2006: 43 WE). 

Die Bodenrichtwerte liegen in diesem 

Stadtbezirk zwischen 180 und 195 €/m². Die 

Kauffälle verteilen sich 2007 auf 71 bebaute und 

29 nicht bebaute Grundstücke sowie 9 

Eigentumswohnungen bzw. Teileigentum. 

Daten: 





Bauamt 


Haushalte 9.833 166.235 


Personen m. ausländ. St aatsangehörigkeit 9,5% 11,5% 



absolut 


prozentual 

1.054 18.195 

11% 11% 




Altenquotient 






64,7 47,0 

43,7 34,0 

48,7 38,6 


Wohnungen 9.022 158.622 






barrierefrei 


barrierefrei 

68 565 

12 562 






Bautätigkeit 










Kauffälle: 

individueller Wohnungsbau 18 0 


1,0 1,2 

21 392 

0,1 1,2 

2 384 

18 5 - 

19 5 

135 - 

355 

155 - 

310 





2007 

Senne 


insgesamt 

Senne 

Jöllenbeck 

Dornberg 

Schildesche 

Mitte 

Heepen 

Gadderbaum 


Brackwede 

Stieghorst 



Senne 

Sennestadt 


Haushalte 9.223 166.235 



Personen m. M igrant ionshintergrund 19,1% 22,3% 


absolut 


prozentual 

726 18.195 

8% 11% 




Altenquotient 






51,6 47,0 

32,1 34,0 

45,6 38,6 


Wohnungen 8.585 158.622 






barrierefrei 


barrierefrei 

50 565 

8 562 






Bautätigkeit 










Kauffälle: 



3,2 1,2 

64 392 

0,6 1,2 

11 384 

15 5 - 

275 

15 5 - 

19 0 

13 5 - 

355 

15 5 - 

310 




Der Stadtbezirk Senne ist mit einer Fläche von 

32,2 km² der drittgrößte Bezirk Bielefelds. Insgesamt 

leben hier rund 20.000 Personen in 9.200 

Haushalten. Die Prognosen bis 2030 weisen in 

Senne einen Rückgang der Bevölkerung um 9% 

und der Haushalte um 4% aus. 

19,1% der Bevölkerung hat einen Migrationshintergrund, 

9,2% eine ausländische Staatsangehörigkeit. 

Beide Werte liegen genauso wie der 

Anteil von ALG II-Bedarfsgemeinschaften unter 

dem Bielefelder Durchschnitt. 

Senne weist im Vergleich zu Bielefeld sowohl 

beim Altenquotienten als auch bei dem 

Jugendquotienten höhere Werte als der 

gesamtstädtische Durchschnitt auf. 

Der Stadtbezirk weist einen Bestand von 8.585 

Wohnungen auf. Die Leerstandsquote von 2,1% 

ist die Höchste aller Stadtbezirke und liegt 

deutlich über dem Bielefelder Durchschnitt von 

1,2%. 


Mietwohnungen, deutlich weniger als in den 

Vorjahren. Ähnlich wie in Sennestadt ist der 

Anteil an Sozialwohnungen stark rückläufig 

gegenüber, da für viele Wohnungen die Bindung 

abgelaufen ist. Es gibt 58 seniorengerechte 

barrierefreie Wohnungen, von denen der 

Großteil öffentlich gefördert wurde. 

Die Bodenrichtwerte variieren im individuellen 

Wohnungsbau zwischen 155 und 275 €/m². Die 

Bautätigkeit ist im Bereich von Ein- und Zweifamilienhäusern 

relativ gesehen mit 3,2 

WE/1.000 Einwohner mehr als doppelt so hoch 

als im Bielefelder Durchschnitt. 

Der Geschosswohnungsbau ist 2007 dagegen 

rückläufig und liegt mit nur 11 fertig gestellten 

Wohnungen deutlich unter dem Durchschnittswert. 

102 bebaute und 65 nicht bebaute Grundstücke 

werden 2007 in Senne verkauft, außerdem 76 

Eigentumswohnungen bzw. Teileigentum. Die 

Zahl der verkauften gebrauchten Häuser und 

Eigentumswohnungen hat sich somit gegenüber 

2006 verdoppelt. 

Daten: 





Bauamt


Ergebnis: 

Die Bevölkerungszahl in Bielefeld ist weiter rückläufig und liegt aktuell unter 

326.000. Die Wanderungsgewinne der letzten Jahre reichen nicht 

aus, um das Geburtendefizit zu kompensieren. 

Der Bedarf an Alten- und Pflegeheimplätzen ist in Bielefeld durch die 

vorhandenen Einrichtungen abgedeckt. Zukünftige Angebote werden 

eher in dezentralen kleineren Seniorenwohnprojekten und pflegerischen 

Dienstleistungen gesehen als in großen stationären Einrichtungen. Bestandsmaßnahmen 


Elemente, um altengerechtes Wohnen zu realisieren. 

Stieghorst hat aktuell den niedrigsten strukturellen Wohnungsleerstand 

vor Jöllenbeck, Dornberg und Sennestadt. Mitte, Stieghorst und Heepen 

haben weiterhin einen überdurchschnittlich hohen Anteil an ALG II- 

Bedarfsgemeinschaften. Fast ein Viertel der rund 400 fertig gestellten 

Einfamilienhäuser entsteht weiterhin in Heepen. Die meisten Geschosswohnungen 

sind 2007 in Dornberg und Mitte entstanden. 

Diese Beispiele verdeutlichen die unterschiedlichen Strukturen mit den 

entsprechenden Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte in den einzelnen 

Stadtbezirken.


4 Wohnungsangebot 

4.1 Die aktuelle Lage am Wohnungsmarkt 

Die aktuelle Lage am Bielefelder Wohnungsmarkt stellt sich nach einer 

Befragung der lokalen Akteure im Frühjahr 2008 wie folgt dar: 

Der Bielefelder Wohnungsmarkt entwickelt sich weiterhin uneinheitlich. 

Der Markt für Eigenheime wird 2008 entspannter beurteilt als in den Vorjahren. 

Die Prognose für die kommenden drei Jahre liegt wieder deutlich 

im ausgewogenen Bereich. 

Im Bereich der Eigentumswohnungen wird das Überangebot aktuell etwas 

geringer eingeschätzt als 2007. Dieser Trend setzt sich in den kommenden 

drei Jahren fort. 

entspannt (Überangebot) 

Abb. 7 Einschätzung der Marktlage 

ausgewogen 

angespannt (geringes Angebot) 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009-2011 

Eigenheime Eigentumswohnungen oberes M ietpreissegment 

mittleres M ietpreissegment unteres M ietpreissegment gebundenes M ietpreissegment 

Stadt Bielefeld, Wohnungsmarktbarometer 2008 

Das mittlere sowie das obere Mietpreissegment werden aktuell und für 

die kommenden drei Jahre weitestgehend ausgewogen bewertet. 

Dagegen stellt sich das untere Mietpreissegment 2008 ausgewogener 

dar als im Vorjahr. Mittelfristig wird jedoch erneut ein deutlich geringeres 

Angebot an günstigen Mietwohnungen prognostiziert. 

Das Angebot für öffentlich geförderte Wohnungen wird weiterhin eher gering 

eingeschätzt. Dieser Trend stellt sich für die nächsten drei Jahre 

noch deutlicher dar.


4.2 Bautätigkeit 

Die Wohnungsbautätigkeit ist in NRW 2007 um weitere 4% zurückgegangen. 

Landesweit werden weniger als 45.000 Wohneinheiten fertig gestellt. 

Sehr viel deutlicher ist der Rückgang der genehmigten Wohneinheiten: 

sie brechen 2007 um 23% regelrecht ein und liegen aktuell bei rd. 

38.600 WE. 

Dieses Niveau entspricht etwa dem vor 20 Jahren. 1987 gibt es in NRW 

rd. 45.800 fertig gestellte und 36.300 genehmigte Wohneinheiten. 

Abb. 8 Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in NRW 1987 – 2007 

125.000 

100.000 

Fertig gestellte WE 

Genehmigte WE 

75.000 

50.000 

25.000 

0 

1987 

1989 

1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

Daten: LDS NRW, Grafik: Stadt Bielefeld, Bauamt 

In Bielefeld ist aktuell ebenfalls eine rückläufige Entwicklung zu beobachten. 

Die Zahl der per Saldo fertig gestellten Wohnungen ist 2007 auf 785 

WE gesunken. 

Die Bautätigkeit stellt sich in Bielefeld im Vergleich mit ähnlichen Großstädten 

aus NRW (s. S. 5 Tab. 2) weiterhin relativ positiv dar. Lediglich in 

Münster und in Bonn werden 2007 deutlich mehr Wohneinheiten fertig 

gestellt. 

Die Zahl der genehmigten Wohneinheiten ist 2007 in Bielefeld um fast 

30% zurückgegangen und liegt mit 678 WE auf dem zweitniedrigsten 

Wert der letzten 10 Jahre. 

Abb. 9 Fertig gestellte und genehmigte Wohneinheiten in Bielefeld 1998 - 

2007 

1.250 

1.000 

750 

500 

1.013 

763 

852 

737 

777 

565 

702 

934 

770 

889 

828 

1.074 

1.189 

1.221 

906 

1.120 

825 

954 

785 

678 

250 

0 

Fertig gestellte WE 

Genehmigte WE 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Stadt Bielefeld, Daten: Amt für Stadtforschung, Statistik und Wahlen, Grafik: Bauamt


In den Nachbarkreisen Herford, Lippe und Gütersloh stellt sich die 

Wohnbautätigkeit 2007 stabil dar (s. Tab. 24/25 im Anhang). In Lippe 

werden 2007 sogar mehr Wohnungen fertig gestellt als 2006. Die Zahl 

der genehmigten WE ist dagegen in allen Kreisen wie auch in Bielefeld 

deutlich rückläufig. Der Kreis Gütersloh hat dabei mit 959 WE immer 

noch die höchsten Genehmigungszahlen, allerdings mit einem Minus von 

37% auch den stärksten Rückgang in diesem Bereich. 

Abb. 10 Fertig gestellte WE in Bielefeld und Nachbarkreisen 1998 - 2007 

3.000 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

0 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Kreis Gütersloh 

Kreis Herford 

Kreis Lippe 


3.000 

Daten: LDS NRW, Stadt Bielefeld, Bauamt 


Abb. 11 Genehmigte WE in Bielefeld und Nachbarkreisen 1998 - 2007 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

0 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 


Kreis Herford 

Kreis Lippe 


Daten: LDS NRW, Stadt Bielefeld, Bauamt 


Die beste Adresse für beste Adressen: 

Ihre Ansprechpartner: Michael und Thomas Fredebeul 

FALKSTR. 11 • 33602 Bielefeld • TEL. 0521/6 22 28 • FAX 0521/6 22 06 

info@fredebeul-immobilien.de • www.fredebeul-immobilien.de


4.2.1 Geschosswohnungsbau / Eigenheime 

Die Wohnungsbautätigkeit verteilt sich 2007 in Bielefeld ausgeglichener 

auf die verschiedenen Marktsegmente. Erstmals seit acht Jahren sind 

wieder mehr Geschosswohnungen (494 WE) fertig gestellt worden als 

Ein- und Zweifamilienhäuser (423 WE). 

Abb. 12 Prozentuale Verteilung fertig gestellter WE im Eigenheim- und 

Geschosswohnungsbereich 1998 - 2007 

100% 

90% 

WE in 1 bis 2-Familienhäusern 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

WE in Mehrfamilienhäusern 

0% 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 


Die prozentuale Verteilung der Genehmigungen stellt sich 2007 ähnlich 

dar wie die der Fertigstellungen. Auch hier überwiegen die Geschosswohnungen 

(368 WE) im Vergleich mit Ein- und Zweifamilienhäusern 

(308 WE), allerdings insgesamt auf deutlich niedrigerem Niveau. 

Abb. 13 Prozentuale Verteilung genehmigter WE im Eigenheim- und 

Geschosswohnungsbereich 1998 - 2007 

100% 

90% 

WE in 1 bis 2-Familienhäusern 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

WE in Mehrfamilienhäusern 

0% 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Stadt Bielefeld, Daten: Amt für Stadtforschung, Statistik und Wahlen, Grafik: Bauamt


Im Wohnungsmarktbarometer 2008 wird 

erstmals die Nachfrage nach Mietwohnungen 

und Eigentum bei den Bielefelder Wohnungsmarktakteuren 

in verschiedenen Preiskategorien 

differenziert abgefragt: 

Fast jeder Zweite der Befragten sieht eine 

Nachfrage nach energetisch sanierten 

Mietwohnungen mittlerer Größe im mittleren 

Preisniveau. Je 43% sehen außerdem einen 

Markt für energetisch sanierte kleine Wohnungen 

und seniorengerechte Mietwohnungen 

im mittleren Preisniveau. Energetisch nicht 

sanierte Mietwohnungen werden hauptsächlich 

im unteren Preisniveau nachgefragt. 

Innerstädtisch sind schwerpunktmäßig kleine Mietwohnungen gesucht. 

Große und mittelgroße Mietwohnungen werden überwiegend in den 

Stadtteilen nachgefragt. Für seniorengerechte Mietobjekte wird der Markt 

in den Stadtteilen und in der Innenstadt etwa gleich groß eingeschätzt. 

Abb. 14 Nachfrage in einzelnen Preiskategorien nach Mietwohnungen 

50% 

unteres Preisniveau mittleres Preisniveau oberes Preisniveau 

25% 

0% 

nicht energetisch 

saniert 

energetisch 

saniert 


saniert 

energetisch 

saniert 


saniert 

energetisch 

saniert 

seniorengerechte 

große M ietwohnungen mittelgroße M ietwohnungen kleine M ietwohnungen M ietwohnungen 


Im Eigentumsmarktsegment wird die größte Nachfrage (jeweils 45% der 

Befragten) bei energetisch sanierten Eigenheimen und Eigentumswohnungen 

im mittleren Preissegment gesehen. Jeder Vierte gibt für diese Kategorien 

zusätzlich eine Nachfrage im oberen Preissegment an. Energetisch 

nicht sanierte Eigenheime werden schwerpunktmäßig im unteren Preissegment 

nachgefragt. 

Im innerstädtischen Bereich ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen 

am größten. Eigenheime werden dagegen eher in den Stadtteilen 

gesucht. Für seniorengerechte Eigentumswohnungen im oberen und 

mittleren Preissegment wird jeweils von einem guten Viertel der Befragten 

eine Nachfrage gesehen. Die räumliche Nachfrage nach entsprechenden 

Projekten ist in der Innenstadt mit 35% etwas stärker als in den 

Stadtteilen (29%). 

Abb. 15 Nachfrage in einzelnen Preiskategorien nach Eigenheimen und 

Eigentumswohnungen 

unteres Preisniveau mittleres Preisniveau oberes Preisniveau 

50% 

25% 

0% 

nicht energetisch saniert energetisch saniert nicht energetisch saniert energetisch saniert seniorengerechte 

Eigenheime Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen 

Stadt Bielefeld, Wohnungsmarktbarometer 2008


4.2.2 Frei finanzierter Wohnungsbau 

Von den 2007 per Saldo fertig gestellten 785 Wohneinheiten ist lediglich 

rund ein Drittel (243 WE) frei finanziert. Das entspricht einem Rückgang 

um 46% gegenüber 2006. Der Großteil der 2007 fertig gestellten Wohneinheiten 

ist öffentlich gefördert (Mietwohnungen und Eigentumsmaßnahmen). 

Die großen Schwankungen in diesem Bereich in den Jahren 2004/2005 

basieren vermutlich auf vorgezogenen Bauvorhaben auf Grund der Abschaffung 

der Eigenheimzulage. 

Abb. 16 Frei finanzierte 18 und öffentlich geförderte fertig gestellte WE 

1998 - 2007 

1.500 

1.250 

1.000 

750 

500 

250 

0 

434 

579 

383 

469 

604 

537 

173 165 

305 

465 

379 

449 

546 

643 

669 

237 

Geförderte WE 

Frei finanzierte WE 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

375 

450 

542 

243 


4.2.3 Öffentlich geförderter Wohnungsbau 

Der Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen ist 2007 erneut 

deutlich rückläufig und liegt aktuell bei rund 14.500 WE. Der Bestand an 

geförderten Wohneinheiten im Eigentumsbereich ist mit 2.352 WE erstmals 

seit vier Jahren rückläufig. 

Der Anteil der öffentlich geförderten Mietwohnungen am gesamten Mietwohnungsbestand 

liegt bei rund 15%. Noch Anfang der 90er Jahre war 

etwa jede dritte Mietwohnung öffentlich gefördert. 

Abb. 17 Bestand öffentlich geförderter Wohnungen 1998 – 2007 

22.500 

20.000 

17.500 

15.000 

12.500 

10.000 

7.500 

5.000 

2.500 

0 

1.9 51 

19.000 

1.9 0 3 1.8 8 9 1.70 9 

18.263 

18.367 

18.499 

1.6 79 1.8 6 2 

18.291 

Wohnungen in Eigentumsmaßnahmen 

M ietwohnungen 

17.758 

2.108 

17.067 

2.404 

16.088 

2.551 

15.168 

2.352 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

14.492 

Daten + Grafik: Stadt Bielefeld, Bauamt 

18 

Diese Zahlen errechnen sich aus der Differenz der Gesamtzahl der im Berichtsjahr fertig gestellten Wohnungen und 

der Zahl der bezugsfertig gemeldeten öffentlich geförderten Wohnungen.


Der Neubau öffentlich geförderter Mietwohnungen konnte wie in den Vorjahren 

den Wegfall der Bindungen nicht kompensieren. 

Die Zahl der öffentlich geförderten Mietwohnungen ist 2007 nochmals um 

annähernd 700 Wohneinheiten zurückgegangen. Damit verbundenen ist 

ein Auslaufen von Mietpreis- und Belegungsbindungen. Die Bestandsmieten 

in den aus der öffentlichen Bindung fallenden Wohnungen steigen 

zwar an, bewegen sich jedoch aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen 

für Mieterhöhungen weitgehend noch im unteren Bereich der ortsüblichen 

Vergleichsmiete. 

Abb. 18 Veränderungsraten des sozialen Mietwohnungsbestandes 

im 1. Förderweg 1998 – 2007 

500 

Differenz aus 

Zu- und Abgängen 

0 

-500 

-1.000 

-1.500 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Daten + Grafik: Stadt Bielefeld, Bauamt


Der Rückgang des Sozialwohnungsbestandes wird nach Auswertung der 

Bindungsfristen ab 2010 deutlich geringer ausfallen. Außerplanmäßige 

Rückzahlungen lassen die Bestände zusätzlich sinken, sind jedoch nicht 

kalkulierbar. 

Abb. 19 Zukünftige Entwicklung des geförderten Mietwohnungsbestandes 

15.000 

12.500 

10.000 

2008 - 2020 19 Daten + Grafik: Stadt Bielefeld, Bauamt 

14.492 

14.000 

13.386 

13.237 

13.085 

13.017 

12.996 

12.938 

12.888 

12.869 

12.822 

12.803 

12.763 

7.500 

5.000 

2.500 

0 

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 

Für eine ausreichende quantitative und qualitative Versorgung der Wohnungssuchenden 

in dem Marktsegment der preiswerten Wohnungen ist 

die Förderung von Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau weiter 

dringend erforderlich. 

Die Zahl der neu geförderten Mietwohnungen in Bielefeld (128 WE) hat 

2007 leicht zugenommen. Trotzdem bewegt sich dieser Wert aufgrund 

von weniger umfangreichen Projekten weiterhin auf niedrigem Niveau. 

Gleichzeitig ist die Zahl der geförderten Eigentumsmaßnahmen (212 WE) 

um rund 10% zurückgegangen. Die hohen Förderzahlen aus den Jahren 

2003/2004 basieren vermutlich auf Vorzieheffekten im Rahmen der Diskussion 

um die Eigenheimzulage. Die Steigerung der Mehrwertsteuer 

sowie die allgemeine wirtschaftliche Verunsicherung werden als Gründe 

für die aktuelle Entwicklung gesehen. 

Abb. 20 Entwicklung der Wohnungsbauförderung 1998 - 2007 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

108 

514 

155 

228 

188 

218 

223 

98 

244 

127 

332 

262 

geförderte Eigentumsmaßnahmen 

geförderte Mietwohnungen 

345 

142 

283 

253 

237 212 

116 128 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 


Dabei spielen Bestandsobjekte bei den geförderten Eigentumsmaßnahmen 

eine immer größere Rolle: 2007 werden in Bielefeld mit 113 WE 

erstmals mehr Bestandsobjekte als Neubauvorhaben (99 WE) gefördert. 

Die Zahl der geförderten neu errichteten Eigenheime hat sich in zwei 

Jahren mehr als halbiert. 

Dieser auch in anderen Städten zu beobachtende Trend zur gebrauchten 

Immobilie wird in Zukunft vermutlich noch weiter zunehmen. Viele 

Schwellenhaushalte greifen auf günstigere Gebrauchtimmobilien zurück 

die oft auch zentraler gelegen sind. Die meisten Objekte werden vor dem 

19 

ohne geförderten Zubau und ohne weitere außerplanmäßige Rückzahlungen


Bezug umfassend modernisiert und energetisch saniert, was sich positiv 

auf den Gebäudebestand und die lokale Wirtschaft auswirkt. 

Abb. 21 Entwicklung der geförderten Eigentumsmaßnahmen 1998 - 2007 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

9 

97 

B est and Eig ent umsw o hnung en 

B est and Eig enheime 

N eub au Eig ent umsw o hnung en 

N eub au Eig enheime 

8 

5 

21 

21 

14 7 14 1 

6 

33 

19 

16 5 

35 

46 

10 

15 3 

43 

61 

19 

209 

28 

55 

20 

242 

21 

57 

13 

19 2 

25 

55 

6 

15 1 

39 

74 

11 

88 

0 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 


4.2.4 Eigenheime 

Die Anzahl der Fertigstellungen im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser 

ist 2007 um über 10% auf 423 WE gesunken. Die hohen 

Schwankungen seit 2003 basieren auf vorgezogenen Bauvorhaben aufgrund 

der Diskussion um die Abschaffung der Eigenheimzulage. Alle anderen 

wesentlichen Rahmenbedingungen sind in Bielefeld weiterhin positiv 

zu bewerten: Ausreichende Baulandreserven sind vorhanden, das 

Zinsniveau ist weiterhin günstig, hinzu kommen vereinfachte Planungsverfahren 

und die attraktive Wohnungsbauförderung (mit einem auf 

30.000 € angehobenen Stadtbonus) des Landes NRW. Einen zusätzlichen 

Anreiz bietet die sogenannte „Wohn-Riester“-Förderung auf Basis 

des 2008 verabschiedeten Eigenheimrentengesetzes. Für die förderberechtigten 

Personen stellt „Wohn-Riester“ eine Kompensation der abgeschafften 

Eigenheimzulage dar. 

Die Genehmigungszahlen liegen 2007 mit nur noch 308 WE dennoch auf 

dem niedrigsten Stand der letzten 10 Jahre. Die Zahl der bauwilligen 

Haushalte reduziert sich vermutlich auf Grund der demographischen sowie 

der wirtschaftlichen Entwicklung. 

Abb. 22 Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in 1-/2-Familienhäusern 

1998 – 2007 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

fertig gestellte WE 

genehmigte WE 

382 

376 383 

340 

338 

320 

426 

531 

550 

522 

544 

714 

770 

589 

431 

526 

482 471 

423 

308 

100 

0 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 


2007 werden zwei von drei neu gebauten Eigenheimen frei finanziert, jedes 

dritte ist öffentlich gefördert. Die Zahl der bezugsfertigen öffentlich 

geförderten neuen Ein- und Zweifamilienhäuser ist damit deutlich 

rückläufig.


Bielefeld gilt in diesem Zusammenhang weiterhin als solitäres Verdichtungsgebiet, 

in dem zur Eindämmung der Stadt-Umland-Wanderung die 

öffentlichen Förderdarlehen mit dem Stadtbonus um 30.000 € aufgestockt 

werden, was einen zusätzlichen Anreiz darstellt. 

Abb. 23 Fertigstellungen von geförderten und frei finanzierten Ein- und 

Zwei-Familienhäusern 1998 - 2007 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

bezugsfertige geförderte WE 

288 

frei finanzierte WE 

154 

242 

482 

179 

142 

203 

145 

129 

124 

368 

118 

253 

259 

284 

302 

303 

278 

222 

228 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 


Im Wohnungsmarktbarometer 2008 gaben über 

90% der Befragten die Einkommensentwicklung 

der Nachfrager als Hemmnis für das Investitionsverhalten 

bei Eigenheimen an. Zwei Drittel 

sehen das Steuer- und Abschreibungsrecht und 

mehr als die Hälfte die Baukosten sowie die 

Kosten und die Verfügbarkeit von Bauland als 

weitere Hemmnisse. 

Die derzeitigen Finanzierungsbedingungen und 

die öffentliche Förderung des Landes NRW 

werden von fast der Hälfte der Befragten als 

Anreiz gesehen. Die kommunale Planungs- und 

Genehmigungspraxis hat nur einen geringen 

Einfluss auf das Investitionsverhalten bei Eigenheimen. 

Abb. 24 Investitionsverhalten bei Eigenheimen 

Einkommensent wicklung der 

Nachf rager 

St euer- / 

Abschreibungsrecht 

Renditeerwartung 

Baukosten 

Bauland (Kosten / 

Verfügbarkeit) 

Hemmnis 

wenig Einfluss 

Anreiz 

Planungs- / 

Genehmigungspraxis 

Finanzierungsbedingungen 

öf f entliche Förderung 

0% 25% 50% 75% 100% 

Anteil der Antworten 



4.2.5 Eigentumswohnungen 

Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen ist 2007 um 8% auf insgesamt 

705 auswertbare Fälle gestiegen. Die Preise stagnieren dabei auf 

dem niedrigen Vorjahresniveau. 

Das Marktsegment der gebrauchten Eigentumswohnungen (601 Verkäufe) 

hat im Vergleich zum Vorjahr um 12% zugenommen. Die Zahl der 

Erstverkäufe nach Umwandlung (65) hat sich mehr als verdoppelt, Erstverkäufe 

nach Neubau haben sich mehr als halbiert (39 Fälle). 

Abb. 25 Kauffälle beim Wohnungseigentum 1998 – 2007 

1.250 

1.000 

750 

500 

250 

0 

137 

785 

235 

38 

854 

294 

74 

633 

234 

63 59 

673 

151 

651 

190 

58 

654 

124 

Erstverkauf nach Umwandlung 

Weiterverkauf 

Erstverkauf nach Neubau 

80 

518 

107 

43 

683 

144 

28 65 

537 601 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

85 

39 

Stadt Bielefeld, Daten: Grundstücksmarktbericht 2008, Grafik: Bauamt 

Neben dem Neubau von Eigentumswohnungen trägt auch die Umwandlung 

bisheriger Mietwohnungen zur Erhöhung der Eigentumsquote bei. 

Insgesamt ist die Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitserklärungen im 

Vergleich zum Vorjahr um 46% gestiegen. Die Zahl der umgewandelten 

Mietwohnungen hat sich dabei 2007 mit 341 im Vergleich zum sehr niedrigen 

Vorjahreswert (174) annähernd verdoppelt. Trotzdem liegt dieser 

Wert ca. 20% unter dem Niveau der Jahre 2002 - 2005. Der Neubaubereich 

stagniert mit 190 WE auf dem ebenfalls sehr niedrigen Vorjahresniveau. 

Abb. 26 Erteilte Abgeschlossenheitserklärungen 20 (WE) zur Umwandlung 

von Miet- in Eigentumswohnungen bzw. Neubau von Eigentumswohnungen 

2000 – 2007 

1.400 

1.200 

1.000 

1.176 

Neubau 

Umgewandelte 

Mietwohnungen 

800 

873 

600 

400 

200 

0 

299 358 

273 

184 

190 

454 

420 441 

413 

189 341 

174 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 


20 

Korrigierte Werte für die Jahre 2000 - 2006 aufgrund einer optimierten Datenanalyse.


Das Investitionsverhalten im Segment der Eigentumswohnungen 

wird im Wohnungsmarktbarometer 

2008 weitgehend negativ 

eingeschätzt. 

Während die Finanzierungsbedingungen mit 

45% der Nennungen den größten Anreiz 

darstellen, gelten die Einkommensentwicklung 

der Nachfrager mit 82% und das 

Steuer- und Abschreibungsrecht sowie die 

Renditeerwartungen bei rund zwei Drittel der 

Befragten als größte Hemmnisse in diesem 

Segment. 

Die kommunale Planungs- und Genehmigungspraxis 

hat wenig Einfluss auf das 

Investitionsverhalten bei Eigentumswohnungen. 

Abb. 27 Investitionsverhalten Eigentumswohnungen 

Einkommensentwicklung 

der Nachfrager 

Steuer- / 

Abschreibungsrecht 

Renditeerwartung 

Baukosten 

Bauland (Kosten / 

Verfügbarkeit) 

Hemmnis 


Anreiz 

Finanzierungsbedingungen 

Planungs- / 

Genehmigungspraxis 

öffentliche Förderung 

0% 25% 50% 75% 100% 




4.3 Wohnungsbestand 

Das Geschehen am Wohnungsmarkt wird überwiegend durch den Wohnungsbestand 

bestimmt, da der Neubau eines Jahres weniger als ein 

halbes Prozent des Wohnungsbestandes beträgt. Die Anzahl der Wohngebäude 

hat in den letzten zehn Jahren stärker zugenommen (+ 6,1%) 

als die Anzahl der Wohnungen (+ 4,2%). Insgesamt gibt es aktuell 

158.622 Wohnungen in Bielefeld. Die Anzahl der Gebäude hat sich im 

selben Zeitraum von 53.672 auf 57.176 erhöht. 

Abb. 28 Bestand an Wohngebäuden und Wohneinheiten 1998 – 2007 

60.000 

58.000 

56.000 

54.000 

Wohneinheiten 

166.000 

160.000 

154.000 

148.000 

WE 

52.000 

Wohngebäude 

50.000 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

142.000 

136.000 

Stadt Bielefeld, Daten: Amt für Stadtforschung, Statistik und Wahlen 


Rund zwei von drei Wohnungen in Bielefeld sind vermietet, fast jede dritte 

Wohnung wird vom Eigentümer selbst genutzt. 8.500 Wohnungen befinden 

sich im genossenschaftlichen Eigentum. 

Dabei haben die Bielefelder mit 37,2 m² je Person durchschnittlich etwas 

weniger Wohnfläche zur Verfügung als der Landesdurchschnitt (39,4 

m²/Pers.) 21 . 

Abb. 29 Zusammensetzung des Bielefelder Wohnungsmarktes 

Mietsegment 

Eigent um 

Genossenschaf 

ts-WE 

Stadt Bielefeld, Bauamt 

Der Bielefelder Wohnungsbestand entspricht aufgrund vielfältiger Modernisierungsmaßnahmen 

zum großen Teil den heutigen Wohn- und Lebensbedürfnissen. 

Das Investitionsvolumen dieser Maßnahmen für den 

Bielefelder Wohnungsbestand liegt bei rund 50 Millionen €/a. 

21 

LDS 2007.


Künftige Modernisierungsmaßnahmen liegen nach heutiger Einschätzung 

weiterhin in den Bereichen 

• energetische Nach- und Umrüstung von Wohngebäuden, 

• Anpassung durch Umbau aufgrund veränderter Haushaltsstrukturen, 

• Anpassung der Wohnungen an die älter werdende Gesellschaft, 

• Anpassung der Wohnungen an die neuen technischen Entwicklungen 

der Medien- und Telekommunikation, 

• Attraktivierung von Wohnungen z. B. durch Anbau von Balkonen, 

• Verbesserung des unmittelbaren Wohnumfeldes und 

• im Extremfall Abriss und Neubau von Wohngebäuden. 

4.3.1 Energetisch optimierter Wohnungsbestand 

Rund 14% des Bielefelder Wohnungsbestandes gilt als energetisch optimiert: 

Es gibt etwa 16.000 Wohnungen im Geschosswohnungsbau, die 

laut Energieausweis unter 160 kWh/m²a Energieverbrauch (ohne Warmwasser) 

liegen und somit den Kriterien des Bielefelder Klimabonus (vgl. 

Kap. 5.3.1, S. 52) entsprechen. Hierbei handelt es sich um 7.900 WE, die 

seit 1996 fertig gestellt werden, sowie rund 8.000 energetisch sanierte 

WE im älteren Wohnungsbestand nach Auswertungen der Wohnungswirtschaft 

und verschiedener Förderprogramme. Hinzu kommen rund 

6.000 WE im Ein- und Zweifamilienhausbereich, die seit 1996 fertig gestellt 

bzw. energetisch saniert werden und ähnliche Energieverbräuche 

erreichen. 

Eine Auswertung der KfW-Bankengruppe zeigt eine sprunghafte Entwicklung 

der Inanspruchnahme verschiedener KfW-Programme zur energetischen 

Sanierung von Wohngebäuden in den letzten 10 Jahren in Bielefeld. 

Insgesamt werden in diesem Zeitraum für über 16.000 WE entsprechend 

KfW-Darlehen in Anspruch genommen. Da jedoch pro Wohneinheit 

mehrere Förderprogramme in Frage kommen können, kann diese 

Zahl nicht direkt auf den Wohnungsbestand übertragen werden. 

Abb. 30 Anzahl energetisch sanierter Wohneinheiten, die mit verschiedenen 

KfW-Programmen finanziert wurden (Dopplungen sind möglich) 

4.000 

3.500 

3.000 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

0 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Daten: KfW-Bankengruppe, Auswertung + Grafik: Bauamt 

Im Wohnungsmarktbarometer 2008 wird erstmals das Investitionsklima 

für energetische Bestandssanierungen abgefragt: Fast alle befragten Akteure 

sehen in den steigenden Energiekosten einen Anreiz bzw. hohen 

Anreiz für energetische Maßnahmen am Gebäudebestand.


Daneben werden die finanziellen Förderprogramme der KfW und zu einem 

etwas geringeren Anteil auch die des Landes NRW von den meisten 

Akteuren als Investitionsanreize positiv eingeschätzt. 

Die Beratungsangebote und Informationen zum Thema sowie die rechtliche 

Umlagemöglichkeit der Kosten haben weniger Einfluss - trotzdem 

sehen ein Drittel der Befragten auch hier Anreize für Investitionen in diesem 

Bereich. 

Abb. 31 Anreize und Hemmnisse für energetische Maßnahmen im Wohnungsbestand 

steigende Energiekosten 

Förderung durch KfW- 

Mittel 

Förderung des Landes 

NRW 

Qualität der 

Beratungsangebote / 

Infos 

rechtliche 

Umlagemöglichkeit der 

Kosten 

Anreiz 


Hemmnis 

0% 25% 50% 75% 100% 



4.4 Leerstand von Wohnungen 

Die Wohnungsunternehmen und –genossenschaften, die in Bielefeld am 

Markt aktiv sind, werden im Wohnungsmarktbarometer 2008 zu Leerständen 

und zur Fluktuation in ihrem Wohnungsbestand befragt. Der 

Wohnungsbestand der befragten Unternehmen und Genossenschaften 

beläuft sich auf ca. 30.000 Wohneinheiten (WE). Für ca. 9.000 dieser 

Wohnungen bestehen öffentliche Bindungen. Die Leerstandsquote (struktureller 

Leerstand, d.h. länger als 3 Monate leer stehend, kein strategischer 

Leerstand) in dem abgefragten Bielefelder Wohnungsbestand liegt 

mit 0,9% auf Vorjahresniveau. 

Einzelne Unternehmen melden räumliche Schwerpunkte bei den Leerständen 

in Brackwede, Sennestadt, Baumheide, Altenhagen und im 

Ortsteil Windflöte. Als Hauptursache wird mehrfach die „nicht modernisierte 

Wohnung“ in der Baujahrsklasse von 1950 - 1960 angegeben. 

Die durchschnittliche Fluktuation im Bestand der befragten Bielefelder 

Unternehmen liegt mit 9,7% deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 

11,1% (Wfa, 2008) bei Wohnungsunternehmen. 

Im September 2008 hat die Stadtwerke Bielefeld GmbH in Kooperation 

mit der Stadt Bielefeld eine anonymisierte Stromzähleranalyse zur Ermittlung 

von Wohnungsleerständen im gesamten Stadtgebiet erstellt.


Abb. 32 Wohnungsleerstandsquote 

in den Stadtbezirken 2008 

In diesem Rahmen werden einerseits 

vertraglose Wohnungen und andererseits 

Wohnungen mit einem Jahresverbrauch 22 

von weniger als 150 kWh/a ausgewertet. 

Dieses Verfahren wird NRW-weit von verschiedenen 

Städten zusammen mit 

lokalen Energieversorgern praktiziert, um 

Wohnungsleerstände zu ermitteln. Mit 

dieser Methode wird der strukturelle 

und der strategische Leerstand 

erfasst, da kürzere fluktuationsbedingte 

Wohnungsleerstände i.d.R. 

höhere Verbräuche p. a. verursachen. 

Danach stehen in Bielefeld aktuell rund 

2.000 Wohnungen leer, das sind 1,2% 

des gesamten Wohnungsbestandes. 

Die durchschnittlichen 

Leerstandsquoten 

der einzelnen 

Stadtbezirke bewegen sich 

zwischen 0,7 und 2,1% und liegen 

damit weitgehend im unproblematischen 

Bereich. In der Hälfte aller 92 statistischen Bezirke 

liegt die Leerstandsquote unter 1%. 

Dornberg 

0,9 % 

Brackwede 

1,1 % 

Gadderbaum 

1,4 % 

Jöllenbeck 

0,8 % 

Schildesche 

1,3 % 

Mitte 

1,7 % 

Senne 

2,1 % 

Stieghorst 

0,7 % 

Sennestadt 

0,9 % 

Heepen 

1,2 % 

Daten: Stadtwerke Bielefeld GmbH, Amt für Stadtforschung, 


Trotzdem gibt es in bestimmten Siedlungen punktuelle Bereiche, in denen 

deutlich höhere Leerstandsquoten Realität sind. So stehen beispielsweise 

in einzelnen statistischen Bezirken in Senne, Mitte und 

Schildesche 3 bis 5% der Wohnungen leer. 

Ergebnis: 

Der Wohnungsbau in NRW ist weiter eingebrochen: 45.000 WE werden 

2007 fertig gestellt, nur noch 38.600 WE genehmigt. Das entspricht etwa 

dem Niveau vor zwanzig Jahren. In Bielefeld ist der Wohnungsbautätigkeit 

ebenfalls weiter rückläufig (Fertigstellungen: -5%). Fast 30% weniger 

genehmigte WE verstärken diesen Trend. Im Vergleich zu anderen 

Großstädten aus NRW stellt sich die Bautätigkeit in Bielefeld trotz rückläufiger 

Zahlen noch relativ positiv dar. 

Die Wohnungsbautätigkeit sowie die genehmigten Wohneinheiten verteilen 

sich 2007 ausgewogen auf den Eigenheim- und den Geschosswohnungsbereich. 

Über die Hälfte der fertig gestellten Wohneinheiten (542) sind 2007 öffentlich 

gefördert, 388 WE sind frei finanziert. 

Der Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen ist mit rund 14.500 

WE dabei weiter rückläufig. Auch 2007 konnte die Zahl der geförderten 

Wohneinheiten im Mietwohnungsbau die wegfallenden Bindungen im Bestand 

nicht annähernd kompensieren. 

Der gesamte Wohnungsbestand in Bielefeld ist 2007 auf 158.622 angewachsen. 

Rund 22.000 WE bzw. 14% des Bestandes sind energetisch 

optimiert. Die strukturelle Leerstandsquote liegt mit 1,2% vom Gesamtbestand 

im unproblematischen Bereich. 

22 

Aufgrund des rollierenden Ableseverfahrens der Stadtwerke Bielefeld sind die Daten teilweise bis zu 10 Monate alt, 

da für die Wohnungen der jeweils letzte einjährige Ablesezeitraum zugrunde gelegt wird.


5 Wohnungsnachfrage 

Der Wohnungsbedarf leitet sich hauptsächlich aus der Bevölkerungs- und 

der Haushaltsentwicklung ab. Die Wohnungsnachfrage wird außerdem 

durch die Einkommensentwicklung, die Baukosten und verschiedene soziale 

Faktoren beeinflusst. 

5.1 Einkommensentwicklung 

Ein wichtiger Faktor, der die Neubildung von Haushalten beeinflusst, ist 

die Entwicklung der verfügbaren Einkommen. Hier zeigt sich 2007/2008 

ein etwas positiveres Bild als 2005 und 2006: 

Die Löhne und Gehälter sind 2007 im Bundesdurchschnitt brutto wie netto 

um 0,9% gestiegen. In der ersten Jahreshälfte 2008 haben die Löhne 

und Gehälter brutto um 1,3% und netto um 0,8% zugenommen. 

Abb. 33 Entwicklung der Einkommen und der Sparquote der privaten Haushalte 

1998 - 6/2008 

(bei Löhnen und Gehältern Änderungsraten gegenüber dem Vorjahr) 

12 

11 

10 

9 

8 

7 

Sparquote 

Bruttolöhne und -gehälter 

Nettolöhne und -gehälter 

% 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

-1 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Jun 08 

Daten: Deutsche Bundesbank, Grafik: Bauamt 

Die Sparquote ist in Deutschland in der ersten Jahreshälfte 2008 auf 

11,3% angestiegen. Damit kann Deutschland im Vergleich zu vielen Ländern 

als sparfreudig bezeichnet werden. Nur die Franzosen übertrafen 

2007 mit einer Sparquote von 13,1 % die Sparanstrengungen der Deutschen. 

Ein wichtiges Sparmotiv für die Deutschen ist die private Altersvorsorge. 

Für Bielefeld wird diese Entwicklung ähnlich eingeschätzt. 

Zur Ermittlung der Sparquote werden die Ersparnisse ins Verhältnis zum 

verfügbaren Einkommen gesetzt. Sparquoten sind damit sowohl abhängig 

von der Einkommensentwicklung als auch von Erwartungen über die 

Zukunft und schwanken im Zeitablauf.


5.2 Preis- und Zinsentwicklung 

Die Preisentwicklung wird zunehmend vom Energiepreis beeinflusst. Die 

folgende Grafik verdeutlicht die enormen Energiepreissteigerungen (für 

Strom, Gas und andere Brennstoffe) im Vergleich mit der Entwicklung 

des Verbraucherpreisindex ohne Haushaltsenergien. 

Abb. 34 Vergleich der Verbraucherpreise ohne Haushaltsenergien 23 und der 

Preise für Haushaltsenergien 24 in NRW 2000 – 9/2008 (2005 = 100) 

Index (2005 = 100) 

140 

130 

120 

110 

100 

90 

80 

70 

Verbraucherpreisindex ohne Haushaltsenergien 

Haushaltsnenergien (Strom, Gas u. a. Brennstoffe) 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Sep 08 

Daten: LDS NRW, Grafik: Bauamt 

Die Preise der Bauleistungen für Wohngebäude in NRW sind 2007/2008 

ebenfalls spürbar gestiegen. Seit 2006 haben die Baukosten um etwa 

10% zugenommen. Die Preissteigerungen in diesem Bereich basieren 

neben der Mehrwertsteuererhöhung zum 01.01.2007 insbesondere auf 

hohen Kostensteigerungen bei Baustoffen. 

Abb. 35 Preisindex der Bauleistungen für Wohngebäude NRW 2000 – 

08/2008 (2005 = 100) 

115 

110 

105 

100 

95 

90 

85 

80 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Aug 08 


Die Hypothekenzinsen sind seit dem historischen Tiefstand Ende 2005 

bis 2008 wieder über 5% angestiegen. Im langfristigen Vergleich liegen 

die Zinsen jedoch auf niedrigem Niveau und stellen somit weiterhin einen 

Anreiz zum Erwerb von Eigentum dar. Mit der globalen Finanzmarktkrise 

dürften voraussichtlich niedrigere Hypothekenzinssätze einher gehen. 

Abb. 36 Effektivzinssätze (Banken DE, Neugeschäft, Wohnungsbaukredite 

an private Haushalte, Zinsbindung über 10 Jahre) 01/2003 – 09/2008 

5,6 

5,4 

5,2 

5,0 

4,8 

% 4,6 

4,4 

4,2 

4,0 

2003 

01 

2003 

09 

2004 

05 

2005 

01 

2005 

09 

2006 

05 

2007 

01 

2007 

09 

2008 

05 

Daten: Deutsche Bundesbank, Grafik: Bauamt 

23 

24 

Wägungsanteil am gesamten Verbraucherpreisindex rd. 94%. 

Wägungsanteil am gesamten Verbraucherpreisindex rd. 6%.


Das Bielefelder Preisniveau für neuere Reihenhäuser und Doppelhaushälften 

liegt wie schon 2006 durchschnittlich bei 1.300 €/m² ohne Bodenwert. 

Die Preise für Eigentumswohnungen stagnieren ebenfalls 2007 bei 

rund 1.550 €/m² 25 . Für neuere freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 

werden 2007 im Schnitt 1.450 €/m² gezahlt. Das sind fast 10% weniger 

als 2006. In der folgenden Tabelle sind die Preisspannen für Objekte in 

mittlerer Wohnlage im Vergleich zum Vorjahr dargestellt 26 : 

Tab. 5 Preise für Immobilien (Baujahresklasse ab 2000) in Bielefeld 

2006/2007 

Gebäudeart 

2006 

2007 

Preis/m² Wohnfläche 

(Durchschnitt, Häuser ohne Bodenwert) 

Preis/m² Wohnfläche 

(Durchschnitt, Häuser ohne Bodenwert) 

Freistehende Ein- und 

Zweifamilienhäuser 

1.500 – 1.700 € 1.300 - 1.600 € 

Doppelhaushälften 

Reihenhäuser 

1.250 – 1.350 € 1.100 – 1.500 € 

Eigentumswohnungen 

(80 – 99 m² mit Bodenwert) 

1.400 – 1.600 € 1.300 – 1.800 € 

Grundstücksmarktberichte 2007 und 2008 des Gutachterausschusses in der Stadt Bielefeld 

Die durchschnittlichen Gesamtbaukosten für öffentlich geförderte Mietwohnungen 

sind in Bielefeld 2007 gegenüber dem Vorjahr deutlich rückläufig. 

Bielefeld gehört mit 1.612 €/m² Wohnfläche zu den Städten mit 

den niedrigsten Gesamtbaukosten in diesem Segment. 

Tab. 6 Gesamtbaukosten in €/m 2 Wohnfläche für öffentlich geförderte 

Mietwohnungen 2003 – 2007 

2003 2004 2005 2006 2007 

Aachen 1.712 1.960 2.334 1.736 2.004 

Bielefeld 1.684 1.588 1.669 1.739 1.612 

Bochum 2.057 1.562 1.743 - 1.553 

Bonn 1.884 1.962 2.042 2.004 2.213 

Gelsenkirchen 1.589 1.432 1.525 1.884 1.722 

Mönchengladbach 2.097 2.034 2.166 2.061 1.879 

Münster 1.706 - 2.221 1.801 2.076 

Wuppertal 1.918 1.750 1.832 1.755 2.109 

Daten: Wfa 

Die Gesamtbaukosten für Eigenheime liegen in vielen Städten wie in Bielefeld 

bei +/- 2.000 €/m². Nur in Aachen, Gelsenkirchen und Münster wird 

dieser Wert 2007 zum Teil deutlich unterschritten. 

Tab. 7 Gesamtbaukosten in €/m 2 Wohnfläche für öffentlich geförderte 

Eigenheime 2003 – 2007 

Einkommensgruppe A 2003 2004 2005 2006 2007 

Aachen 1.831 1.808 1.750 1.867 1.689 

Bielefeld 2.244 2.037 1.949 2.035 2.063 

Bochum 2.017 2.017 1.921 1.972 2.024 

Bonn 2.035 1.888 1.951 1.900 1.983 

Gelsenkirchen 1.922 2.007 1.933 1.781 1.810 

Mönchengladbach 2.226 2.131 2.016 2.071 2.020 

Münster 1.988 1.787 1.809 1.859 1.841 

Wuppertal 2.118 2.058 1.977 2.034 1.936 

Daten: Wfa 

Die Aussagen zu den Baukosten erfolgen aufgrund der Auswertungen 

von öffentlich geförderten Bauvorhaben durch die Wfa. Diese Erkenntnisse 

sind nicht direkt auf den frei finanzierten Sektor übertragbar, gleichwohl 

dürften sie in der Tendenz auch hier zutreffen. 

25 

26 

Mittelwert für Eigentumswohnungen von 80 – 99 m² ab Baujahr 2000. 

Weitere Informationen gibt es im Internet unter www.bielefeld.de/bodenrichtwerte/.


5.3 Wohnungssuchende Haushalte / Arbeitslosengeld II 

(HARTZ IV) in Bielefeld 

2007 ist die Gesamtzahl der bei der Stadt Bielefeld registrierten wohnungssuchenden 

Haushalte, die einen Wohnberechtigungsschein erhalten 

haben, um 20% auf 3.706 zurückgegangen. Der Anteil der dringlichen 

und vordringlichen Wohnungsnotstandsfälle 27 hat allerdings um rund 10% 

zugenommen und liegt aktuell bei 2.239 Fällen. 

Abb. 37 Wohnungssuchende Haushalte 28 und Wohnungsnotstandsfälle 

1998 – 2007 29 Stadt Bielefeld, Daten: Sozialdezernat, Grafik: Bauamt 

8.000 

6.000 

4.000 

2.000 

0 

6.005 

5.175 

4.991 

2.929 

2.157 

2.004 

4.867 

1.905 

4.859 

Wohnungsuchende Haushalte insgesamt (inkl. WBS) 

davon dringliche u. vordringl. Wohnungsnotstandsfälle 

1.917 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

4.976 

1.949 

4.247 

1.307 

4.860 

2.281 

4.612 

2.036 

3.706 

2.239 

Die Zahl der von Wohnungslosigkeit bedrohten Haushalte aufgrund von 

fristlosen Kündigungen oder Räumungsklagen bzw. Räumungsterminen 

hat 2007 nach zwei Jahren rückläufiger Fallzahlen deutlich zugenommen. 

Obwohl diesen Personen akut der Wohnungsverlust droht, gehören sie 

nicht zwangsläufig auch zum Personenkreis der o.g. Wohnungssuchenden. 

Die Fachstelle für Wohnungserhalt und Wohnungssicherung der Stadt 

Bielefeld berät und unterstützt betroffene Haushalte beim dauerhaften 

Erhalt ihrer vorhandenen Wohnung. Im Einzelfall können zur Verhinderung 

des Wohnungsverlustes Mietschulden übernommen werden. 

Abb. 38 Von Wohnungslosigkeit bedrohte Haushalte 1998 – 2007 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

283 

830 

Räumungstermin 

Räumungsklage 

Fristlose Kündigung 

298 365 333 

957 

843 

910 

25 

343 

1.248 

56 48 

340 356 

1.350 1.363 

42 

319 

1.200 

50 

277 

1.110 

47 

248 

1.347 

0 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Stadt Bielefeld, Daten: Sozialdezernat, Grafik: Bauamt 

27 

28 

29 

Haushalte ohne Wohnung und Haushalte mit Wohnung, aber in unzureichenden Wohnverhältnissen lebend. 

Bei der Stadt Bielefeld registrierte wohnungssuchende Haushalte und Wohnungsnotstandsfälle. 

Der Rückgang im Jahr 2004 basiert schwerpunktmäßig auf Erfassungsproblemen im Rahmen der Einführung einer 

neuen Datenbanksoftware.


Die Zahl der Erst- und Wiederbezüge von öffentlich geförderten Mietwohnungen 

ist 2007 um 20% zurückgegangen. Aufgrund geringerer Zahlen 

wohnungssuchender Haushalte (s.o.) liegt der Versorgungsgrad mit 

47,8% annähernd auf Vorjahresniveau. Der fortschreitende Rückgang 

des Bestandes an Sozialwohnungen (vgl. Kap. 4.2.3) wird mittelfristig die 

Zahl der Erst- und Wiederbezüge weiter reduzieren. 

Abb. 39 Versorgte Haushalte mit einer öff. gef. Mietwohnung 1998 - 2007 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

2.000 

1.000 

0 

Wohnungssuchende Haushalte 

Erst- und Wiederbezüge 

Versorgungsgrad (in %) 

6.005 

5.175 

4.991 

4.867 

4.859 

4.976 

4.247 

4.860 

4.612 

3.706 

2.622 

2.284 

2.501 

2.652 

2.309 

2.356 

2.266 

2.396 

2.232 

1.771 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

Stadt Bielefeld, Daten: Sozialdezernat, Grafik: Bauamt 

Abb. 40 Bedarfsgemeinschaften (BG) nach SGB II und XII / 

Personen je BG / prozentualer Anteil BG 

an Haushalten, Stand: 12/2007 

2007 sind die Arbeitsmarktreformen (SGB II 

und XII) in Bielefeld weiterhin erfolgreich 

umgesetzt worden. Die Stadt Bielefeld trägt 

für Bezieher des Arbeitslosengeldes II die 

angemessenen Kosten für Unterkunft 

und Heizung. Der aktuelle Grenzwert 

liegt netto bei 4,64 €/m²/Monat zzgl. 

eines evtl. zu gewährenden 

Klimabonus (s.u.). Insgesamt gab 

es Ende 2007 rund 18.000 Bedarfsgemeinschaften 

mit 37.400 

erwerbsfähigen hilfebedürftigen 

Personen. In der nebenstehenden Grafik 

sind die derzeitigen Zahlen von 

Bedarfsgemeinschaften (BG), die 

durchschnittliche Personenanzahl 

pro BG sowie der jeweilige 

Anteil an den Haushalten 

je Stadtbezirk dokumentiert. 

Dornberg 

529 BG/1,9 

6% 

Brackwede 

2.044 BG/2,0 

11% 

Jöllenbeck 

689 BG/2,3 

7% 

Schildesche 

2.233 BG/2,0 

11% 

Mitte 

6.218 BG/1,8 

14% 

Gadderbaum 

334 BG/1,8 

9% 

Senne 

726 BG/2,4 

8% 

Sennestadt 

1.054 BG/2,3 

11% 

Heepen 

2.467 BG/2,4 

13% 

Stieghorst 

1.901 BG/2,3 

13% 

Daten: Amt für Stadtforschung, Statistik 

und Wahlen, Grafik: Bauamt 

In Bielefeld gibt es mindestens 19.000 Wohnungen, darunter etwa 10.000 

öffentlich geförderte WE, deren Miete unter dem Grenzwert von 4,64 

€/m²/Monat liegt. Im Rahmen der Fluktuation (10 - 13%) in diesem Mietpreissegment 

ist eine Versorgung des Personenkreises ohne größere 

Engpässe und ohne räumliche Konzentration auf ganz bestimmte Wohngebiete 

möglich.


Mit der Einführung der Sozialreformen stieg die Arbeitslosenquote für die 

Stadt Bielefeld auf ein hohes Niveau. Seit Februar 2005 ist jedoch eine 

deutlich rückläufige Tendenz zu beobachten. 

Die Arbeitslosenquote der abhängigen zivilen Erwerbspersonen ist im 

Herbst 2008 auf 10,5% gesunken. Im Bezug auf alle Erwerbspersonen 

liegt die Arbeitslosenquote im selben Zeitraum bei 9,5%. 

Abb. 41 Arbeitslosenquoten 30 in der Stadt Bielefeld 01/2005 – 09/2008 

% 

18 

AL-Quot e (bez. auf alle Erwerbspersonen) 

AL-Quot e (bez. auf abhängige Erwerbspersonen) 

16 

14 

12 

10 

8 

J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S 

2005 2006 2007 2008 

Daten: BA Kreisreport, Grafik: Bauamt 

5.3.1 Klimabonus im Rahmen der Kosten der Unterkunft 

Mit Beschluss des Sozial- und Gesundheitsausschuss des Rates der 

Stadt Bielefeld vom 11.09.07 werden die Richtlinien für die Werte angemessener 

Kosten der Unterkunft (KdU) nach energetischen Gebäudekriterien 

angepasst. Dieser „Klimabonus“ ist ein aktiver Beitrag zum Klimaschutz. 

Die Mehrkosten im Bereich der Kaltmiete werden dabei voraussichtlich 

durch Einsparungen bei den Heizkosten kompensiert. Der Klimabonus 

belohnt somit Hauseigentümer, die ihren Wohnungsbestand 

energetisch sanieren und erschließt ALG II-Empfängern neue Marktsegmente. 

Dabei werden folgende Vorgaben berücksichtigt: 

Tab. 8 

Klimabonus-Grenzwerte 

Klimabonus bei KdU Grenzwerten für Hartz IV-Haushalte 

Klimabonus 

Nettokaltmiete 

max. Energieverbrauch 

pro m² pro m² inkl. Warmwasser ohne Warmwasser 

- 4,64 € - - 

0,35 € 4,99 € 175 kWh/m²a 160 kWh/m²a 

0,50 € 5,14 € 125 kWh/m²a 110 kWh/m²a 

0,65 € 5,29 € 75 kWh/m²a 60 kWh/m²a 

Die Unterschreitung der Grenzwerte ist durch einen Energieausweis nachzuweisen. 

Stadt Bielefeld, Bauamt 

Der Basiswert für die Berechnung angemessener KdU nach der Produktmethode 

beträgt weiterhin 4,64 €/m². Wird der Endenergieverbrauch 

anhand eines Gebäudeenergieausweises nachgewiesen, gelten die entsprechenden 

Werte der Tabelle. 

Aufgrund zu geringer Fallzahlen ist eine monetäre Auswertung dieses 

neuen Instrumentes z.Zt. noch nicht möglich. 

30 

Aufgrund von unterschiedlichen Darstellungen in verschiedenen Medien werden an dieser Stelle sowohl die Arbeitslosenquote 

bezogen auf die abhängigen zivilen Erwerbspersonen als auch die Quote im Bezug auf sämtliche Erwerbspersonen 

dokumentiert.


Ergebnis: 

Löhne und Gehälter haben 2007/2008 brutto wie netto spürbar zugenommen, 

die Sparquote steigt auf über 11%. Die Wohnkosten sind aufgrund 

von steigenden Energiekosten stärker gestiegen als die allgemeinen 

Lebenshaltungskosten. 

Die durchschnittlichen Baukosten für Wohngebäude haben 2007/2008 

spürbar zugenommen. Die Hypothekenzinsen sind bis zum Sommer 

2008 über 5% angestiegen. Mit der globalen Finanzmarktkrise dürften 

voraussichtlich niedrigere Hypothekenzinssätze einher gehen. 

Die Zahl der bei der Stadt Bielefeld gemeldeten Wohnungsnotstandsfälle 

ist 2007 um 10% gestiegen, ebenso wie die Zahl der von Wohnungslosigkeit 

bedrohten Haushalte. Der Versorgungsgrad mit Sozialwohnungen 

liegt dabei - nur leicht rückläufig - bei 47,8%. 

Annähernd 11% aller Bielefelder bzw. rund 37.300 Personen erhalten Arbeitslosengeld 

II. Die Anteile entsprechender Bedarfsgemeinschaften 

schwanken in den einzelnen Stadtbezirken zwischen 6 und 14%. In Mitte, 

Stieghorst und Heepen finden sich die höchsten Anteile. Der neu eingeführte 

Klimabonus im Bereich der Kosten der Unterkunft belohnt Hauseigentümer, 

die ihren Wohnungsbestand energetisch sanieren und erschließt 

ALG II-Empfängern neue Marktsegmente. 

Die Arbeitslosenquote ist seit Umsetzung der Arbeitsmarktreformen in 

Bielefeld von 16,8% auf 9,5% gefallen.


6 Mieten / Nebenkosten 

Die Entwicklung der Wohnungsmieten in NRW spiegelt die Situation von 

Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt wieder. Die allgemeinen 

Lebenshaltungskosten sind bis September 2008 deutlich stärker gestiegen 

als die Nettomieten und Wohnnebenkosten. 

Abb. 42 Jährliche Steigerungsraten für Nettomieten, Nebenkosten 31 , Haushaltsenergien 

und Wohnungsgesamtkosten in NRW im Vergleich zu 

den allgemeinen Lebenshaltungskosten in NRW 2000 – 9/2008 

14% 

12% 

Lebenshaltung 

Nettomieten 

Wohnnebenkosten 

Haushaltsenergien 

10% 

8% 

6% 

4% 

2% 

0% 

-2% 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Sep 08 


Trotzdem haben die Wohnkosten insgesamt aufgrund der starken Energiepreissteigerungen 

deutlich zugenommen. Die Preissteigerungen für 

Strom, Gas und andere Brennstoffe liegen im September 2008 bei 14% 

gegenüber dem Vorjahr (2007: + 4,1% im Durchschnitt). Diese landesweiten 

Trends finden sich auch in der Entwicklung der Bielefelder Mieten, 

Neben- und Energiekosten wieder. 

Tab. 9 

Jahr 

Indexreihen Mieten, Nebenkosten, Haushaltsenergien und Wohnung 

(inkl. Wasser + Energien) 2000 - 9/2008 (2005 = 100) 

Bruttomieten 

(inkl. Nebenkosten 

ohne Energie) 

Nettomieten 

Nebenkosten 

(Trink-/ Abwasser, 

Müllabfuhr, Straßenreinigung, 

Schornsteinfeger, 

Gartenpflege, 

Grundsteuer) 

Haushaltsenergien 

(Strom, Gas u. a. 

Brennstoffe) 

Wohnung 

(inkl. Wasser, 

Strom, Brennstoffe) 

2000 94,0 95 88,0 76,7 90,5 

2001 95,4 96,1 91,6 83,7 93,2 

2002 96,7 97,3 93,1 82,9 94,1 

2003 97,9 98,2 96,2 86,1 95,6 

2004 98,9 99,0 98,3 89,7 97,1 

2005 100 100 100 100 100 

2006 101,0 101,0 100,8 110,4 102,8 

2007 102,1 102,0 102,6 115,4 104,9 

9/2008 103,2 103,0 104,5 131,6 109,0 

Daten: LDS NRW 

31 

Trinkwasser, Müllabfuhr, Abwasser, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Gartenpflege, Grundsteuer


Mit mehr als 19.000 Mitgliedern die größte organisierte 

Interessenvertretung der Mieter in Ostwestfalen-Lippe 

Kostenlose Angebote an Mitglieder: 

• Beratung – in allen Miet- und Pachtangelegenheiten 

• Schriftwechsel 

• Mietrechtsschutz im Prozess 

(DMB-Rechtsschutzversicherung – ARB – Gruppenvertrag) 

bei geringer Selbstbeteiligung 

• außergerichtliche Streitschlichtung 

- gem. § 15a EG ZPO 

• Mieterzeitung 

• Feuchtigkeitsmesser (Hygrometer) - Verleih 

• tägliche Rechtsberatungs-Hotline 

• Wohnungsübergaben 

• Wohnflächenberechnung vor Ort 

Marktstraße 5 


Telefon: 05 21/5 60 55-0 

Telefax: 05 21/5 60 55-11 

E-Mail: verein@mieterbund-owl.de 

Internet: www.mieterbund-owl.de


6.1 Internet- und Zeitungsanalyse 

Seit 2005 werden im Rahmen der empirica-Preisdatenbank Immobilieninserate 

am Bielefelder Wohnungsmarkt aus diversen Internetplattformen 

erfasst. Ab 2007 ergänzen die wöchentlichen Immobilienanzeigen aus 

der Tageszeitung „Neue Westfälische“ diese Datenbasis. Für die aktuelle 

Analyse vom Juli 2007 bis Juni 2008 wurden rund 8.200 angebotene 

Wohnungsanzeigen ausgewertet. Mehrfachanzeigen mit gleichem Textinhalt 

wurden herausgefiltert. 

Die bisherige Zeitungsanalyse der Wfa, in der jeweils eine Wochenendausgabe 

der „Neuen Westfälischen“ im Frühjahr und im Herbst für Bielefeld 

ausgewertet wurde, wird durch diese neue umfassendere Analyse 

ersetzt, die von der Sparkasse Bielefeld jährlich in Auftrag gegeben wird. 

Abb. 43 Angebotsmietenentwicklung in Bielefeld 2005 - 6/2008 

€/m² 

6,00 

5,90 

5,80 

5,70 

5,60 

5,50 

Internet- u. Zeitungsanalyse, Median aller Angebote 

2005 2006 2007 2008 

Daten: empirica-Preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH), Grafik: Bauamt 

Die Angebotsmietenentwicklung ist aktuell auf dem Bielefelder Wohnungsmarkt 

rückläufig. Der Median aller angebotenen Mietinserate ist 

von 5,76 €/m² (2006/2007) auf 5,63 €/m² (2007/2008) gefallen. 

Abb. 44 Angebotsmietenentwicklung in Bielefeld nach Wohnungssegmenten 

(Mediane) 2005 - 6/2008 

8,00 

7,50 

1-Zimmer-Whg. 

2-Zimmer-Whg. 

3-Zimmer-Whg. 

4-Zimmer u. mehr 

7,00 

€/m² 

6,50 

6,00 

5,50 

5,00 

2005 2006 2007 2008 


Die einzelnen Angebotssegmente des Mietwohnungsmarktes in Bielefeld 

entwickeln sich weiterhin sehr differenziert: 

• Die Angebotsmiete für 1-Zimmer-Wohnungen ist seit 2005 von rund 

7,42 €/m² (Median) auf 6,95 €/m² gefallen. 

• Für 2-Zimmer-Wohnungen sind die Angebotsmieten aktuell ebenfalls 

gesunken (5,95 €/m² auf 5,78 €/m²). 

• 3-Zimmer-Wohnungen liegen im Medianwert relativ stabil bei 5,50 

€/m². 

• Die Mieten für 4-und-mehr-Zimmer-Wohnungen sind ebenfalls rückläufig: 

von 5,49 €/m² auf 5,38 €/m² (Median).


Abb. 45 Prozentuale Verteilung der angebotenen Mietwohnungskategorien 

mit Medianen der Gesamtmieten und Mieten/m² 7/2007-6/2008 

Der größte Teil (37%) der 

2007/2008 angebotenen 

Mietwohnungen hat drei 

Zimmer und kostet 

monatlich im Median 420,- 

€ bzw. 5,50 €/m². 

33% sind 2-Zimmer-Wohnungen, 

die Miete liegt hier 

im Median bei 330,- € bzw. 

5,78 €/m². 

Mieteinfamilienhäuser 

machen 5% der Angebote 

aus, die Miete liegt im 

Median bei 720,- € bzw. 

6,- €/m². 

4-Zimmer-Whg. 

550 € 5,38 €/m² 

14% 

3-Zimmer-Whg. 

420 € 5,50 €/m² 

37% 

Miet-EFH 

720 € 

6,00 €/m² 

5% 

1-Zimmer-Whg. 

245 € 6,95 €/m² 

11% 

2-Zimmer-Whg. 

330 € 5,78 €/m² 

33% 


Abb. 46 Prozentuale Verteilung der Wohnungsgrößen bei Mietangeboten 

mit Medianen der Mieten/m² 7/2007-6/2008 

Jede vierte angebotene 

Wohnung ist 60 – 75 m² 

groß, im Median liegen 

diese Wohnungen bei 

5,37 €/m². 20% aller 

Wohnungen haben 75 – 

90 m² bei einer Miete von 

5,48 €/m². 

Die Wohnungen von 45 - 

60 m² machen ebenfalls 

20% des Angebotes aus, 

genauso die Wohnungen 

die größer als 90 m² sind. 

75 bis < 90m² 

5,48 €/m² 

20% 

90 bis < 105m² 

5,52 €/m² 

11% 

> 105m² 

5,52 €/m² 

9% 

< 35m² 

7,96 €/m² 

6% 

60 bis < 75m² 

5,37 €/m² 

26% 

35 bis < 45m² 

6,45 €/m² 

8% 

45 bis < 60m² 

5,64 €/m² 

20% 


Abb. 47 Prozentuale Verteilung der Preisklassen bei Mietangeboten 7/2007- 

6/2008 

Mehr als jede vierte 

Wohnung wird für weniger 

als 5 €/m² angeboten. 

35% der ausgewerteten 

Wohnungen liegen 

zwischen 5 und 6 €/m². 

Jede fünfte Wohnung 

liegt zwischen 6 und 7 

€/m². Die anderen Wohnungen 

verteilen sich 

relativ gleichmäßig auf 

die Segmente zwischen 

7 und 8 €/m² und über 8 

€/m². 

6 bis < 7 € 

20% 

7 bis < 8 € 

9% 

> 8 € 

8% 

5 bis < 6 € 

35% 

< 5 € 

28% 

Daten: empirica-Preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH), Grafik: Bauamt


6.2 Probleme am Mietwohnungsmarkt 

Im Wohnungsmarktbarometer 2008 

werden aktuelle Probleme am Mietwohnungsmarkt 

abgefragt: 

Drei von vier Befragten sehen weiterhin 

steigende Nebenkosten als aktuelles 

Problem am Mietwohnungsmarkt. 71% 

(+11%) benennen auch die Einkommenssituation 

von Wohnungssuchenden bzw. 

Mietern. Zusätzlich werden von über der 

Hälfte der Akteure „schwierige Mieter“ (in 

Bezug auf ihr Verhalten als Mieter bzw. 

Mitbewohner) problematisiert. Das Fehlen 

großer und bezahlbarer Mietwohnungen 

sehen 46% als Problem im Mietwohnungssektor, 

die geringe Bautätigkeit thematisieren 

44%. 

Soziale Probleme durch Segregation werden wieder mehr benannt 

(2008: 38%, 2007: 23%). Schwierigkeiten von Migranten bei der Wohnungssuche 

werden weiterhin eher selten als Problem gesehen (2008: 

15%, 2007: 13%). 

6.3 Mietspiegel 

Der qualifizierte Bielefelder Mietspiegel 32 ist eine wichtige Grundlage zur 

Dokumentation des aktuellen Mietniveaus. Er wird z. Zt. fortgeschrieben 

und soll Anfang 2009 in Kraft treten. 

Im Vergleich mit Großstädten ähnlicher Größe in NRW liegen die Bielefelder 

Mietspiegelmieten weiterhin im unteren Mittelfeld. Nur in Aachen 

und in Gelsenkirchen liegen die Mieten durchschnittlich niedriger als in 

Bielefeld. 

Abb. 48 Mietspiegelvergleich Großstädte in NRW 

115 

110 

105 

100 

Index 

95 

90 

85 

80 

75 

Bonn Münster W uppertal Bochum Mönchengladbach 

Bielefeld Aachen G elsenkirchen 

Daten: Mieten in Deutschland 2006, F+B Mietspiegelindex, Grafik: Bauamt 

32 

Der Bielefelder Mietspiegel wird seit 2003 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen als qualifizierter Mietspiegel 

gem. § 558d BGB erstellt. Weitere Informationen hierzu gibt es im Internet unter 

www.bielefeld.de/de/pbw/muw/mumiet/


Ergebnis: 

Die Steigerungsrate der Nettomieten liegt 2007/2008 in NRW, wie schon 

in den Vorjahren, deutlich unter der Steigerungsrate der Lebenshaltungskosten. 

Aufgrund stark gestiegener Energiepreise sind die Wohnkosten 

insgesamt jedoch stärker gestiegen als die allgemeinen Kosten der Lebenshaltung. 

Die Internet- und Zeitungsanalyse der Mietwohnungsanzeigen für Bielefeld 

2007/2008 dokumentiert ein umfassendes Angebot in sämtlichen 

Marktsegmenten sowie ein insgesamt rückläufiges Mietniveau. 

Die Mietspiegelmieten in Bielefeld insgesamt liegen im Vergleich zu anderen 

Großstädten in NRW im unteren Mittelfeld.


7 Grundstücksmarkt 

Die genaue Kenntnis der Umsatz- und Preisentwicklung in den verschiedenen 

Marktsegmenten ermöglicht eine bedarfsgerechte Ausweisung 

bebaubarer Grundstücke. Seit 1999 veröffentlicht der Gutachterausschuss 

für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld jährlich einen Grundstücksmarktbericht 

zur regionalen Preis- und Umsatzentwicklung am Immobilienmarkt. 

Hier sind die wichtigsten Ergebnisse zu Kauffällen und 

Bodenrichtwerten aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2008 

(www.bielefeld.de/bodenrichtwerte/) zusammengefasst: 

7.1 Kauffälle 

Nach dem starken Rückgang der Kauffälle in 2006 (-21%) ist die Gesamtanzahl 

der Kauffälle (inkl. Zwangsversteigerungen, Schenkungen, 

Übertragungen etc.) 2007 gegenüber dem Vorjahr um 9% gestiegen. Das 

aktuelle Ergebnis liegt bei 2684 Kauffällen, der Geldumsatz bei insgesamt 

709 Mio. €. 

Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau 

hat 2007 wieder deutlich zugenommen (+28%). Der Geldumsatz 

ist parallel um 29% gestiegen. Die Quadratmeterpreise liegen 2% 

höher als im Vorjahr. 


dem Vorjahr um 43% gestiegen. Der Geldumsatz hat in diesem Segment 

sogar um 57% zugenommen. Das Preisniveau gestaltet sich dabei sehr 

uneinheitlich. 

Der Bereich der Eigentumswohnungen stellt sich 2007 ebenfalls positiver 

dar: Kauffälle +8%, Geldumsatz +10%. Die Preise für Eigentumswohnungen 

sind nicht weiter gefallen. 

Tab. 10 Anzahl der Kauffälle und Aufgliederung nach Teilmärkten 

2003 – 2007 

2003 2004 2005 2006 2007 

Gesamtzahl der 

Kaufverträge 

(Ohne Erbbaurechtsverträge) 

3.045 2.668 3.128 2.467 2.684 

Teilmärkte 

Wohnungseigentum 

im Bestand 

836 739 867 650 935 

bebaute 

Grundstücke 

davon 

Ein- und Zweifamilienhäuser 

Mehrfamilienhäuser 

unbebaute 

Grundstücke 

davon individueller 

Wohnungsbau 

791 766 900 598 853 

585 467 685 431 550 

71 50 49 108 187 

655 573 551 460 480 

329 298 370 141 222 

Daten: Grundstückmarktbericht 2008 des Gutachterausschusses in der Stadt Bielefeld


7.2 Bodenrichtwerte 

Abb. 49 Bodenrichtwertkarte Bielefeld 2008 

Die aktuellen Bodenrichtwerte 

(in €/m²) für die einzelnen 

Stadtbezirke Bielefelds sind in 

der nebenstehenden Karte 

getrennt nach individuellem 

Wohnungsbau und Geschosswohnungsbau 

dargestellt. 

Die Werte sind zum Stichtag 

01.01.08 beschlossen und 

gelten nur für altlastenfreie 

Grundstücke. 

Die Werte für Bielefeld liegen 

im Vergleich zu anderen 

nordrhein-westfälischen 

Großstädten im unteren 

Bereich (s. Abb. 58). 

Daten + Grafik: Grundstücksmarktbericht 2008 des Gutachterausschusses in der Stadt Bielefeld


Abb. 50 Bodenrichtwerte 2007 in Bielefeld und Nachbarkommunen 

Die durchschnittlichen Bodenrichtwerte 

für baureife Grundstücke des 

individuellen Wohnungsbaus 

(bezogen auf mittlere Wohnlagen) 

sind 2007 in Bielefeld und Verl 

höher als in den meisten 

Nachbarkommunen. 

Gütersloh liegt auf 

ähnlichem Preisniveau 

wie Bielefeld, gefolgt von 

Werther, Schloß Holte- 

Stukenbrock und 

Oerlinghausen. 

Halle 

140 

Werther 

160 

Steinhagen 

135 

Spenge 

90 

Gütersloh 

195 

Enger 

90 


205 

(160 - 280) 

Verl 

210 

Herford 

110 

Leopoldshöhe 

120 

Oerlinghausen 

135 

Schloß Holte- 

Stukenbrock 

150 

Bad Salzuflen 

105 

Daten: Grundstücksmarktbericht 2008 NRW, Grafik: Stadt Bielefeld, Bauamt 

Die folgenden zwei Abbildungen zeigen das entsprechende Preisniveau 

sowie die Grundstückspreisentwicklung in NRW. 

Abb. 51 Preisniveau 2007 in NRW (Gemeindegliederung) 

MS 

BI 

PB 

DU 

E 

DO 

AC 

D 

K 

Preisniveau 2007 

in Euro/m² 

325 bis 460 (3) 

300 bis 324 (4) 

275 bis 299 (4) 

250 bis 274 (17) 

225 bis 249 (15) 

200 bis 224 (18) 

175 bis 199 (29) 

150 bis 174 (54) 

125 bis 149 (48) 

100 bis 124 (78) 

75 bis 99 (63) 

50 bis 74 (46) 

0 bis 49 (17) 

Daten + Grafik: Grundstücksmarktbericht 2008 NRW


Abb. 52 Entwicklung der Grundstückspreise für den individuellen 

Wohnungsbau (Berichtszeitraum 01.01.2007 - 31.12.2007) 

MS 

BI 

PB 

DO 

DU 

E 

D 

K 

AC 

Preisentwicklung 

in Prozent 

2 bis 10 (6) 

0 bis 1,9 (24) 

0 bis 0 (29) 

-2 bis -0,1 (13) 

-10 bis -2,1 (4) 

keine Angabe (2) 

Daten + Grafik: Grundstücksmarktbericht 2008 NRW 

Im Geschosswohnungsbau haben sich die durchschnittlichen Bodenrichtwerte 

für Bauland 2007 kaum verändert. Lediglich in Bielefeld und in 

Bonn haben sich die Werte leicht nach oben entwickelt. 

Tab. 11 Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke 

für den Geschosswohnungsbau 

Stadt 

2006 2007 

Grundstückswert in €/m 2 

erschließungsbeitragsfrei 

Grundstückswert in €/m 2 


Lage 

Lage 

gut mittel mäßig gut mittel mäßig 

Aachen 330 295 135 330 295 135 

Bielefeld 255 200 175 260 205 180 

Bochum 245 210 165 245 210 165 

Bonn 355 270 230 360 270 230 

Gelsenkirchen 205 170 155 205 170 155 

Mönchengladbach 260 220 160 250 220 160 

Münster 300 250 200 300 250 200 

Wuppertal 245 205 155 245 205 155 

Daten: Grundstücksmarktbericht NRW 2007/2008


7.3 Aktuelle Wohnbauflächen 

In den letzten Jahren werden in Bielefeld verstärkt Wohnbauflächen planungsrechtlich 

bereitgestellt, um der weiteren „Stadtflucht“ entgegen zu 

wirken. Ein Großteil dieser Flächen ist für den Bau von Eigenheimen vorgesehen. 

Obwohl bereits zahlreiche Bauvorhaben realisiert werden konnten, sind 

derzeit über 400 erschlossene Baugrundstücke in verschiedenen Baugebieten 

vorhanden. Hinzu kommt eine große Anzahl von Einzelgrundstücken 

und Baulücken. 

Potentielle Bauherren haben 

somit in Bielefeld weiterhin eine 

große Auswahl in den einzelnen 

Marktsegmenten. Mit diesem 

umfangreichen Angebot stellt sich 

Bielefeld weiter erfolgreich dem 

Wettbewerb mit den Umlandgemeinden. 

Die Schwerpunkte des Angebotes 

liegen aktuell in Senne, Jöllenbeck, 

Heepen und Stieghorst. 

Aber auch im innerstädtischen 

Bereich und den anderen Stadtbezirken 

finden sich attraktive 

Grundstücke für Eigenheime. 

Foto: Bauamt 

Weitere Baugebiete sind in Planung, so in Brackwede (ehemaliger Verkehrserziehungsgarten), 

in Dornberg (Bereich Puntheide), in Brake (Brake-West 

und Wefelshof) oder im Stadtbezirk Mitte (Jöllheide). Weitere Informationen 

zu einzelnen Gebieten und den entsprechenden Ansprechpartnern 

gibt es in der Bauberatung der Stadt Bielefeld. 

Ergebnis: 

Die Gesamtanzahl der Kauffälle ist 2007 gegenüber dem Vorjahr um 9% 

gestiegen. Das aktuelle Ergebnis liegt bei 2.684 Kauffällen, der Geldumsatz 

bei insgesamt 709 Mio. €. Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke 

für den individuellen Wohnungsbau hat 2007 wieder deutlich zugenommen 

(+ 28%). Der Geldumsatz ist parallel um 29% gestiegen. Die 

Quadratmeterpreise liegen 2% höher als im Vorjahr. Im Vergleich zu anderen 

Großstädten in NRW hat Bielefeld weiterhin ein günstiges Preisniveau. 


dem Vorjahr um 43% angewachsen. Der Bereich der Eigentumswohnungen 

stellt sich 2007 ebenfalls positiver dar: Kauffälle + 8%, Geldumsatz + 

10%. 

Aufgrund der vielfältigen und umfangreichen Ausweisung von Baulandflächen 

gibt es z. Z. in Bielefeld ein attraktives Grundstücksangebot für 

Bauwillige.


8 Expertenkreis 

Der Wohnungsmarktbericht 2008 wird im Herbst 2008 wichtigen Akteuren 

am Bielefelder Wohnungsmarkt präsentiert. In diesem Rahmen werden 

die Ergebnisse diskutiert und aus Expertensicht bewertet. 

Der Kreis der Akteure setzt sich wie folgt zusammen: 

Horst Donnermann 

Joachim Knollmann 

Leiter des Bereiches Privatkundenkredite und 

Immobilien bei der Sparkasse Bielefeld 

Geschäftsführer des Mieterbundes Ostwestfalen- 

Lippe e. V. im Deutschen Mieterbund 

Thomas Möller Prokurist bei der Baugenossenschaft Freie 

Scholle eG 

Norbert Müller 

Brigitte Scheele 

Jürgen Upmeyer 

Gregor Moss 

Geschäftsführer der Bielefelder Gemeinnützigen 

Wohnungsgesellschaft mbH, BGW 

Vertreterin des IVD West e. V., Immobilienverband 

Deutschland 

Geschäftsführer des Haus-, Wohnungs- und 

Grundeigentümervereins Bielefeld e. V. und der 

Haus und Grund GmbH Bielefeld 

Dezernent für Bauen und Planen bei der Stadt 


Stephan Blankemeyer Leiter des Bauamtes der Stadt Bielefeld 

Der Expertenkreis bestätigt die zentralen Aussagen des Wohnungsmarktberichtes 

2008 und thematisiert vor dem Hintergrund der globalen 

Finanzmarktkrise darüber hinaus folgende Schwerpunkte: 

Rückläufige Neubautätigkeit bei Eigenheimen 

• Gerade im Einfamilienhaussektor wird die Neubautätigkeit in den 

kommenden Jahren nicht zuletzt durch die globale Finanzmarktkrise 

stark zurück gehen. 

• Der Kauf von Gebrauchtimmobilien, die in großer Zahl angeboten 

werden, ist besonders für Familien eine Alternative zum Neubau. 

Dieses Marktsegment sollte in Zukunft differenzierter und kleinräumiger 

analysiert werden. 

• In Neubaugebieten sollten Bauherren nicht mit zu vielen Reglementierungen 

konfrontiert werden. 

• Das niedrige Preisniveau von Eigentumswohnungen basiert u. a. auf 

der aktuellen Erbschaftswelle. Inzwischen haben sich die Verkaufszahlen 

in diesem Marktsegment wieder „normalisiert“. 

• Das neue Förderinstrument „Wohn-Riester“ stellt grundsätzlich einen 

Anreiz zum Eigentumserwerb als Altersvorsorge dar.



• Im Geschosswohnungsbau entstehen z. Zt. primär Projekte für bestimmte 

Zielgruppen, wie studentisches oder seniorengerechtes 

Wohnen. 

• Bei Mietobjekten mit vier bis sechs Wohneinheiten wird die zukünftige 

Neubautätigkeit positiver eingeschätzt als bei größeren Objekten, 

da diese Immobilien als Anlageform für mittelständische Investoren 

wieder attraktiver werden. 

• Das Mietrecht und das Vermietungsgeschäft werden von vielen Privatanlegern 

subjektiv als problematisch und schwierig eingeschätzt. 

An dieser Stelle ergeben sich neue Chancen und Tätigkeitsfelder für 

entsprechende Dienstleister, mit denen die Kapitalanlagen im Geschosswohnungsbau 

wieder interessanter gemacht werden können. 

• Das Mietniveau wird insgesamt bis auf einzelne kleinere Marktsegmente 

stabil eingeschätzt. 

Energetisch optimierter Wohnungsbestand 

• Der errechnete Anteil von 14% energetisch optimierter Wohneinheiten 

am gesamten Wohnungsbestand wird als realistisch eingeschätzt. 

Gleichzeitig zeigt dieser Wert den Bedarf bei vielen Häusern 

auf, die noch nicht oder nur unzureichend energetisch saniert sind. 

• Die erwartete Energiekostenentwicklung sowie die gesteigerte Nachfrage 

nach energetisch sanierten Wohnungen werden den Handlungsdruck 

auf die Vermieter weiter erhöhen. 

Urbanes Wohnen bleibt attraktiv 

• Bestandsobjekte in attraktiven innerstädtischen Wohnlagen werden 

weiterhin stark nachgefragt, obwohl viele einen hohen Modernisierungsbedarf 

aufweisen. 

• Innenstadtnahe Neubaugebiete werden ebenfalls aktuell sehr schnell 

vermarktet. 

Wohnstandortvermarktung 

• Wohnraum und Wohnquartiere sollten zukünftig emotionalisierter vermarktet 

werden. 

• Wohnquartiere wie Wohnungsunternehmen brauchen ein klares Profil, 

mit dem sich die Bewohnerinnen und Bewohner identifizieren können, 

um attraktiv und zukunftsfähig zu sein. 

• Internetbasierte Wohnstandortinformationssysteme können diesen 

Prozess unterstützen, indem sie auf Qualitäten der verschiedenen 

Stadtteile hinweisen und Wohnungssuchenden konkrete Vorschläge 

für Wohnstandorte in den einzelnen Marktsegmenten unterbreiten. 

Mobilitätskostenrechner, interaktive Stadtpläne und Kontaktlisten ergänzen 

diese Informationen.


Anhang 

Tab. 12 Kennzahlenvergleich Stadtbezirke 

2007 

Mitte 

Schildesche 

Gadderbaum 

Brackwede 

Dornberg 

Jöllenbeck 

Heepen 

Stieghorst 

Sennestadt 

Senne 


insgesamt 

Bemerkung 

Fläche in km² 18,5 11,0 8,7 38,2 29,1 29,7 38,0 27,9 24,7 32,2 257,8 

Bevölkerungsdichte 4.137 3.722 1.242 1.021 664 731 1.221 1.149 873 620 1.272 

Bevölkerung 76.523 40.643 10.534 38.829 19.281 21.704 46.534 31.964 21.395 19.994 327.401 vgl. Kapitel 3.1 

Bevölkerungstrend 2030 - 7% - 5% - 6% - 1% - 11% - 3% + 3% + 2% - 6% - 9% - 4% 

Haushalte 45.095 21.500 5.334 19.046 10.101 10.028 20.966 15.109 9.833 9.223 166.235 

Haushaltstrend 2030 - 6% - 4% - 3% 1% -9% 2% 6% 5% - 3% - 4% - 2% 

Personen m. ausländ. Staatsangehörigkeit 16,7% 12,0% 8,4% 14,9% 5,4% 6,0% 8,0% 10,4% 9,5% 9,2% 11,5% 

Arithmetisches Mittel aus 

unterer u. oberer Variante 

gemäß Haushaltegenerierungsverfahren 

Arithmetisches Mittel aus 

unterer u. oberer Variante 

Personen m. M igrantionshintergrund 26,1% 21,6% 13,4% 23,6% 10,7% 13,1% 23,5% 25,9% 26,3% 19,1% 22,3% 


absolut 


prozentual 

6.218 2.233 334 2.044 529 689 2.467 1.901 1.054 726 18.195 vgl. Kapitel 5.3 

13,8% 10,4% 6,3% 10,7% 5,2% 6,9% 11,8% 12,6% 10,7% 7,9% 10,9% vgl. Kapitel 5.3 

ALG II Personen 11.282 4.370 611 4.168 1.005 1.583 5.889 4.341 2.378 1.708 37.335 vgl. Kapitel 5.3 

ALG II Personen prozentual 14,7% 10,8% 5,8% 10,7% 5,2% 7,3% 12,7% 13,6% 11,1% 8,5% 11,4% vgl. Kapitel 5.3 

ALG II Personen/Bedarfsgemeinschaft 1,8 2,0 1,8 2,0 1,9 2,3 2,4 2,3 2,3 2,4 2,1 vgl. Kapitel 5.3 

Altenquotient 






35,0 48,9 51,8 52,1 54,1 47,2 49,5 48,7 64,7 51,6 47,0 

32,4 40,6 34,6 35,1 33,7 26,1 31,9 32,8 43,7 32,1 34,0 

28,8 33,6 34,4 41,5 36,4 43,2 48,5 44,4 48,7 45,6 38,6 

Altersdurchschnitt 40,9 43,0 44,6 43,0 44,2 42,3 41,5 42,1 44,1 42,7 42,3 

Wohnungen 40.629 20.741 4.676 17.892 8.820 9.143 19.620 14.288 9.022 8.585 158.622 

öff.gef. MietWE m. Bindung 2.581 1.741 121 1.569 519 763 3.798 1.900 944 627 14.563 

Anteil öff.gef. MietWE m. Bindung 6,4% 8,4% 2,6% 8,8% 5,9% 8,3% 19,4% 13,3% 10,5% 7,3% 9,2% 

Leerstandsquote bez. auf alle WE 1,7% 1,3% 1,4% 1,1% 0,9% 0,8% 1,2% 0,7% 0,9% 2,1% 1,2% vgl. Kapitel 4.4 

öff. gef. seniorengerechte WE 397 161 40 411 170 144 380 110 102 50 1.965 vgl. Kapitel 3.4 


barrierefrei 


barrierefrei 

99 11 - 94 62 23 128 30 68 50 565 vgl. Kapitel 3.4 

356 42 - 71 - 34 39 - 12 8 562 vgl. Kapitel 3.4 

Summen Senioren WE barrierefrei 455 53 0 165 62 57 167 30 80 58 1.127 vgl. Kapitel 3.4 

Anteil Senioren WE barrierefrei 1,1% 0,3% 0,0% 0,9% 0,7% 0,6% 0,9% 0,2% 0,9% 0,7% 0,7% vgl. Kapitel 3.4 

öff. gef. rollstuhlgerechte WE 85 11 16 14 18 6 37 50 6 12 255 vgl. Kapitel 3.5 

vermittelte rollstuhl. WE 9 - - 2 - - 9 4 - - 24 vgl. Kapitel 3.5 

offene Anträge rollstuhl. WE 43 18 3 8 3 1 7 7 2 2 94 vgl. Kapitel 3.5 

Bautätigkeit 












Kauffälle: 

0,2 0,3 0,9 1,2 3,1 2,1 1,9 0,9 1,0 3,2 1,2 

19 11 9 45 60 46 88 29 21 64 392 

1,1 1,9 1,0 0,4 4,6 0,8 0,8 1,2 0,1 0,6 1,2 

85 76 11 17 88 18 37 39 2 11 384 

160 - 

355 

215 - 

310 

245 - 

265 

215 - 

265 

220 - 

325 

260 

135 - 

285 

165 - 

280 

205 - 

340 

190 

210 - 

235 

170 - 

185 

200 - 

225 

210 - 

235 

160 - 

205 

185 - 

195 

180 

185 - 

195 

155 - 

275 

155 - 

190 

135 - 

355 

155 - 

310 

vgl. Kapitel 7.2 

vgl. Kapitel 7.2 

nicht bebaute Grundstücke 79 34 10 64 21 21 105 57 29 65 480 vgl. Kapitel 7.1 

bebaute Grundstücke 264 114 32 181 67 66 130 107 71 102 1.139 vgl. Kapitel 7.1 

Wohnungs- u. Teileigentum 347 166 17 85 61 12 87 78 9 76 935 vgl. Kapitel 7.1 

Stadt Bielefeld, Amt für Stadtforschung, Statistik und Wahlen; Universität Bielefeld; Grundstücksmarktbericht 2008


Tab. 13 Stadt-/ Umlandwanderung in die angrenzenden Kommunen aus 

Bielefelder Sicht 2003 - 2007 

2003 2004 2005 2006 2007 Summe 03-07 

Bad Salzuflen 

Enger 

Gütersloh 

Halle 

Herford 

Leopoldshöhe 

Oerlinghausen 

Schloß Holte - 

Stukenbrock 

Spenge 

Steinhagen 

Verl 

Werther 

Zuzüge 191 208 181 229 235 1.044 

Fortzüge 243 198 234 235 258 1.168 

Saldo -52 10 -53 -6 -23 -124 

Zuzüge 179 158 125 117 141 720 

Fortzüge 259 207 230 203 218 1.117 

Saldo -80 -49 -105 -86 -77 -397 

Zuzüge 463 457 402 410 428 2.160 

Fortzüge 469 507 501 441 499 2.417 

Saldo -6 -50 -99 -31 -71 -257 

Zuzüge 170 148 154 134 209 815 

Fortzüge 254 215 195 156 164 984 

Saldo -84 -67 -41 -22 45 -169 

Zuzüge 325 322 368 337 373 1.725 

Fortzüge 432 478 470 456 501 2.337 

Saldo -107 -156 -102 -119 -128 -612 

Zuzüge 244 219 180 199 196 1.038 

Fortzüge 281 228 274 217 292 1.292 

Saldo -37 -9 -94 -18 -96 -254 

Zuzüge 295 295 279 247 294 1.410 

Fortzüge 366 379 292 320 236 1.593 

Saldo -71 -84 -13 -73 58 -183 

Zuzüge 351 261 280 287 272 1.451 

Fortzüge 342 352 312 308 325 1.639 

Saldo 9 -91 -32 -21 -53 -188 

Zuzüge 152 138 133 115 136 674 

Fortzüge 209 156 190 163 161 879 

Saldo -57 -18 -57 -48 -25 -205 

Zuzüge 273 249 254 225 289 1.290 

Fortzüge 386 327 370 251 343 1.677 

Saldo -113 -78 -116 -26 -54 -387 

Zuzüge 115 90 104 94 111 514 

Fortzüge 118 139 105 108 103 573 

Saldo -3 -49 -1 -14 8 -59 

Zuzüge 207 218 228 187 199 1.039 

Fortzüge 275 184 238 262 230 1.189 

Saldo -68 34 -10 -75 -31 -150 

LDS NRW 

Tab. 14 Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2008 in Bielefeld 


Stadtbezirke 

Wohnbauflächen 

für Eigentumsmaßnahmen 

Grundstückswert in €/m² 


Wohnbauflächen 

für Geschosswohnungsbau 

Grundstückswert in €/m² 


Lage 

Lage 


Mitte 355 205 160 310 220 215 

Brackwede 285 205 135 280 195 165 

Dornberg 340 205 190 

Gadderbaum 325 220 260 

Heepen 225 200 235 210 

Jöllenbeck 235 210 185 170 

Schildesche 265 245 265 215 

Senne 275 195 155 190 155 

Sennestadt 180 195 185 

Stieghorst 205 185 160 195 185 

Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2008, Orientierungswerte für Stadtbezirke – nicht für Einzelgrundstücke


Tab. 15 Fertig gestellte Wohnungen in Bielefeld / Nachbarkreisen 

1998 – 2007 

Jahr 


Fertiggestellte Wohnungen 

(in Wohn- und Nichtwohngebäude) 33 

Kreis 

Gütersloh 

Kreis 

Herford 

Kreis 

Lippe 

Reg.Bez. 

Detmold 

1998 1.013 2.812 1.130 1.800 10.933 

1999 852 2.422 1.554 1.670 13.101 

2000 777 1.898 1.382 1.803 10.248 

2001 702 34 2.341 1.148 1.164 8.632 

2002 770 1.734 843 924 6.665 

2003 828 2.013 826 965 6.779 

2004 1.165 35 1.959 809 938 7.910 

2005 906 1.652 860 950 8.171 

2006 825 1.440 799 681 6.200 

2007 930 1.416 720 765 5.956 

LDS NRW, Bauamt Bielefeld 

Tab. 16 Genehmigte Wohnungen in Bielefeld / Nachbarkreisen 1998 – 2007 

Genehmigte Wohnungen 

(in Wohn- und Nichtwohngebäude) 36 

Jahr 


Kreis 

Gütersloh 

Kreis 

Herford 

Kreis 

Lippe 

Reg.Bez. 

Detmold 

1998 763 2.808 1.265 1.778 11.570 

1999 737 2.090 1.180 1.317 10.176 

2000 565 2.119 971 1.013 7.543 

2001 934 1.699 865 923 6.702 

2002 889 1.874 893 946 7.364 

2003 1.074 1.957 952 944 8.002 

2004 1.190 1.852 797 792 7.091 

2005 1.120 1.598 738 796 7.851 

2006 954 1.531 719 844 6.614 

2007 678 959 575 639 4.293 

LDS NRW, Bauamt Bielefeld 

33 

34 

35 

36 

einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 

niedrigster Wert gelb hinterlegt 

höchster Wert grün hinterlegt 

einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden


Tab. 17 Baulandpreise für baureife Grundstücke in mittleren Wohnlagen in 

Ostwestfalen-Lippe (Ein- und Zweifamilienhäuser) 

Stadt/Kreis 

Wohnbauflächen für Eigentumsmaßnahmen 

Grundstückswert in €/m 2 (erschließungsbeitragsfrei) 

2006 2007 

Bielefeld 205 205 


Gütersloh 200 195 

Halle (Westf.) 140 140 

Rheda-Wiedenbrück 160 160 

Rietberg 130 130 

Schloß Holte-Stukenbrock 150 150 

Steinhagen 135 135 

Verl 200 210 

Werther (Westf.) 160 160 

Kreis Herford 

Bünde 95 95 

Enger 90 90 

Herford 110 110 

Spenge 90 90 

Kreis Lippe 

Bad Salzuflen 110 105 

Detmold 120 115 

Lage 105 105 

Leopoldshöhe 115 120 

Oerlinghausen 150 135 

Kreis Paderborn 

Delbrück 195 195 

Hövelhof 180 180 

Paderborn 215 210 

Grundstücksmarktbericht NRW 2007/2008 

Tab. 18 Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den individuellen 

Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) 

Wohnbauflächen für Eigentumsmaßnahmen 

Grundstückswert in €/m 2 (erschließungsbeitragsfrei) 

Stadt/Kreis 

2006 2007 

Lage 

Lage 


Bielefeld 275 205 160 280 205 160 

Zum Vergleich 

Aachen 440 265 175 440 265 175 

Bochum 300 245 210 300 245 210 

Bonn 315 270 225 325 275 230 

Gelsenkirchen 290 175 135 290 175 135 

Mönchengladbach 320 225 150 310 225 150 

Münster 350 280 220 350 280 220 

Wuppertal 335 250 - 335 250 - 

Nachbarstädte 

Stadt Gütersloh 255 200 150 250 195 150 

Stadt Herford 175 110 80 175 110 80 

Stadt Detmold 145 120 100 140 115 100 

Stadt Minden 170 100 60 170 100 60 

Stadt Paderborn 190 215 170 285 210 165 

Nachbarkreise 37 

Gütersloh 110 - 240 100 - 200 75 - 120 110 - 240 100 - 210 70 - 120 

Herford 75 - 120 70 - 95 60 – 80 75 - 120 60 - 95 55 - 80 

Lippe 50 - 170 45 - 150 33 – 115 50 - 175 42 - 135 32 - 105 

Minden - Lübbecke 50 - 140 34 - 100 17 – 60 50 - 140 34 - 100 17 - 60 

Paderborn 80 - 245 60 - 195 60 - 170 80 - 245 60 - 195 60 - 170 

Grundstücksmarktbericht NRW 2007/2008 

37 

ohne die kreisangehörigen Städte Detmold, Gütersloh, Herford, Minden und Paderborn


Verzeichnis der Abbildungen 

Abb. 1 Prozessübersicht Masterplan Wohnen 8 

Abb. 2 Bevölkerung mit Hauptwohnsitz in Bielefeld 1998 – 8/2008 10 

Abb. 3 Wanderungssaldo zwischen Bielefeld und Umlandgemeinden 1998 – 2007 12 


1998 – 2007 13 

Abb. 5 Wanderungsbewegungen zwischen Bielefeld und Umlandgemeinden 2007 13 

Abb. 6 Öffentlich geförderte / frei finanzierte seniorengerechte barrierefreie Wohnungen 

(WE), Alten- und Pflegeheimplätze (AP), Tagespflegeplätze (TP) 2007 15 

Abb. 7 Einschätzung der Marktlage 30 

Abb. 8 Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in NRW 1987 – 2007 31 

Abb. 9 Fertig gestellte und genehmigte Wohneinheiten in Bielefeld 1998 - 2007 31 

Abb. 10 Fertig gestellte WE in Bielefeld und Nachbarkreisen 1998 - 2007 32 

Abb. 11 Genehmigte WE in Bielefeld und Nachbarkreisen 1998 - 2007 32 

Abb. 12 Prozentuale Verteilung fertig gestellter WE im Eigenheim- und 

Geschosswohnungsbereich 1998 - 2007 33 

Abb. 13 Prozentuale Verteilung genehmigter WE im Eigenheim- und 

Geschosswohnungsbereich 1998 - 2007 33 

Abb. 14 Nachfrage in einzelnen Preiskategorien nach Mietwohnungen 34 

Abb. 15 Nachfrage in einzelnen Preiskategorien nach Eigenheimen und 

Eigentumswohnungen 34 

Abb. 16 Frei finanzierte und öffentlich geförderte fertig gestellte WE 1998 - 2007 35 

Abb. 17 Bestand öffentlich geförderter Wohnungen 1998 – 2007 35 

Abb. 18 Veränderungsraten des sozialen Mietwohnungsbestandes 

im 1. Förderweg 1998 – 2007 36 

Abb. 19 Zukünftige Entwicklung des geförderten Mietwohnungsbestandes 2008 - 2020 37 

Abb. 20 Entwicklung der Wohnungsbauförderung 1998 - 2007 37 

Abb. 21 Entwicklung der geförderten Eigentumsmaßnahmen 1998 - 2007 38 

Abb. 22 Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in 1-/2-Familienhäusern 

1998 – 2007 38 

Abb. 23 Fertigstellungen von geförderten und frei finanzierten Ein- und Zwei- 

Familienhäusern 1998 - 2007 39 

Abb. 24 Investitionsverhalten bei Eigenheimen 39 

Abb. 25 Kauffälle beim Wohnungseigentum 1998 – 2007 40 

Abb. 26 Erteilte Abgeschlossenheitserklärungen (WE) zur Umwandlung von Miet- in 

Eigentumswohnungen bzw. Neubau von Eigentumswohnungen 2000 – 2007 40 

Abb. 27 Investitionsverhalten Eigentumswohnungen 41 

Abb. 28 Bestand an Wohngebäuden und Wohneinheiten 1998 – 2007 42 

Abb. 29 Zusammensetzung des Bielefelder Wohnungsmarktes 42 

Abb. 30 Anzahl energetisch sanierter Wohneinheiten, die mit verschiedenen KfW- 

Programmen finanziert wurden (Dopplungen sind möglich) 43 

Abb. 31 Anreize und Hemmnisse für energetische Maßnahmen im Wohnungsbestand 44 

Abb. 32 Wohnungsleerstandsquote in den Stadtbezirken 2008 45 

Abb. 33 Entwicklung der Einkommen und der Sparquote der privaten Haushalte 1998 - 

6/2008 (bei Löhnen und Gehältern Änderungsraten gegenüber dem Vorjahr) 46 

Abb. 34 Vergleich der Verbraucherpreise ohne Haushaltsenergien und der Preise für 

Haushaltsenergien in NRW 2000 – 9/2008 (2005 = 100) 47 

Abb. 35 Preisindex der Bauleistungen für Wohngebäude NRW 2000 – 08/2008 

(2005 = 100) 47 

Abb. 36 Effektivzinssätze (Banken DE, Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private 

Haushalte, Zinsbindung über 10 Jahre) 01/2003 – 09/2008 47 

Abb. 37 Wohnungssuchende Haushalte und Wohnungsnotstandsfälle 1998 – 2007 49 

Abb. 38 Von Wohnungslosigkeit bedrohte Haushalte 1998 – 2007 49 

Abb. 39 Versorgte Haushalte mit einer öff. gef. Mietwohnung 1998 - 2007 50 

Abb. 40 Bedarfsgemeinschaften (BG) nach SGB II und XII / Personen je BG / 

prozentualer Anteil BG an Haushalten, Stand: 12/2007 50 

Abb. 41 Arbeitslosenquoten in der Stadt Bielefeld 01/2005 – 09/2008 51 

Abb. 42 Jährliche Steigerungsraten für Nettomieten, Nebenkosten, Haushaltsenergien 

und Wohnungsgesamtkosten in NRW im Vergleich zu den allgemeinen 

Lebenshaltungskosten in NRW 2000 – 9/2008 53 

Abb. 43 Angebotsmietenentwicklung in Bielefeld 2005 - 6/2008 55 

Abb. 44 Angebotsmietenentwicklung in Bielefeld nach Wohnungssegmenten (Mediane) 

2005 - 6/2008 55


Abb. 45 Prozentuale Verteilung der angebotenen Mietwohnungskategorien 

mit Medianen der Gesamtmieten und Mieten/m² 7/2007-6/2008 56 

Abb. 46 Prozentuale Verteilung der Wohnungsgrößen bei Mietangeboten 

mit Medianen der Mieten/m² 7/2007-6/2008 56 

Abb. 47 Prozentuale Verteilung der Preisklassen bei Mietangeboten 7/2007-6/2008 56 

Abb. 48 Mietspiegelvergleich Großstädte in NRW 57 

Abb. 49 Bodenrichtwertkarte Bielefeld 2008 60 

Abb. 50 Bodenrichtwerte 2007 in Bielefeld und Nachbarkommunen 61 

Abb. 51 Preisniveau 2007 in NRW (Gemeindegliederung) 61 

Abb. 52 Entwicklung der Grundstückspreise für den individuellen Wohnungsbau 

(Berichtszeitraum 01.01.2007 - 31.12.2007) 62 

Verzeichnis der Tabellen 

Tab. 1 Wohnungsmarktbeobachtung in Bielefeld 5 

Tab. 2 Bielefeld 2007 im Städtevergleich 5 

Tab. 3 Öffentlich geförderte / frei finanzierte seniorengerechte barrierefreie 

Wohnungen und prozentuale Anteile in den Stadtbezirken 2007 16 

Tab. 4 Barrierefreie Wohnungen, rollstuhlgerechte Wohnungen und Vermittlungen 

bzw. offene Anträge in den Stadtbezirken 2007 17 

Tab. 5 Preise für Immobilien (Baujahresklasse ab 2000) in Bielefeld 2006/2007 48 

Tab. 6 Gesamtbaukosten in €/m 2 Wohnfläche für öffentlich geförderte Mietwohnungen 

2003 – 2007 48 

Tab. 7 Gesamtbaukosten in €/m 2 Wohnfläche für öffentlich geförderte Eigenheime 

2003 – 2007 48 

Tab. 8 Klimabonus-Grenzwerte 51 

Tab. 9 Indexreihen Mieten, Nebenkosten, Haushaltsenergien und Wohnung 

(inkl. Wasser + Energien) 2000 - 9/2008 (2005 = 100) 53 

Tab. 10 Anzahl der Kauffälle und Aufgliederung nach Teilmärkten 2003 – 2007 59 

Tab. 11 Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den Geschosswohnungsbau 

62 

Tab. 12 Kennzahlenvergleich Stadtbezirke 66 

Tab. 13 Stadt-/ Umlandwanderung in die angrenzenden Kommunen 

aus Bielefelder Sicht 2003 - 2007 67 

Tab. 14 Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2008 in Bielefeld 67 

Tab. 15 Fertig gestellte Wohnungen in Bielefeld / Nachbarkreisen 1998 – 2007 68 

Tab. 16 Genehmigte Wohnungen in Bielefeld / Nachbarkreisen 1998 – 2007 68 

Tab. 17 Baulandpreise für baureife Grundstücke in mittleren Wohnlagen in 

Ostwestfalen-Lippe (Ein- und Zweifamilienhäuser) 69 

Tab. 18 Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den individuellen 

Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) 69

72 WOHNUNGSMARKTBERICHT 2008 STADT BIELEFELD

STADT BIELEFELD WOHNUNGSMARKTBERICHT 2008 73

74 WOHNUNGSMARKTBERICHT 2008 STADT BIELEFELD

PDF-Datei Wohnungsmarktbericht Bielefeld 2008

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