sommerhalde iii - Stadt Donzdorf

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Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 8 von 39 Die Stadt Donzdorf strebt an, dieser negativen Entwicklung zur Sicherung der städtischen Infrastruktur, die Einwohner zu deren Nutzung braucht, entgegen zu steuern. Dazu dient auch die Ausweisung attraktiver Wohnbauflächen. Um bedarfsgerecht vorzugehen und um die städtischen Finanzen nicht durch das unwirtschaftliche Vorhalten größerer ungenutzter Wohnbauflächen zu belasten, wurde das künftige Wohngebiet in zwei Realisierungsschritte aufgeteilt. Der erste Abschnitt wurde in den Jahren 2009 und 2010 im Rahmen des Bebauungsplans „Sommerhalde II“ mit 12 Bauplätzen realisiert. Der vorliegende Plan „Sommerhalde III“ stellt den zweiten und letzten Abschnitt mit ca. 25 Bauplätzen dar. 3.2 Der Rückgang der Belegungsdichte/Zunahme der Haushalte Ein Wohnflächenbedarf wird sich in den nächsten Jahren allein schon aus dem Rükkgang der Belegungsdichte bzw. der steigenden Wohnflächenansprüche je Kopf und einer Zunahme der Zahl der Haushalte ergeben („innerer Bedarf“). Wird dieser nicht befriedigt, droht die Abwanderung von Teilen der Bevölkerung, gegen diese die Stadt Donzdorf entgegen steuern möchte. Der Hauptort der Stadt Donzdorf wird im Regionalplan des Verbands Region Stuttgart als Unterzentrum (Plansatz 2.3.3 Z) und als Siedlungsbereich (2.4.1.4e Nr. 15) innerhalb einer Entwicklungsachse (Plansatz 2.2.1e Spalte 2) ausgewiesen. Nach Plansatz 2.4.0.4 (Z) des Regionalplans sind in den Gemeinden mit Siedlungsbereichen Wohnbauflächen für den aus der Eigenentwicklung und aufgrund von Wanderungsgewinnen sich ergebenden Bedarfs zulässig. Dieser Bedarf wird mit einem Zuwachs von 1,5 % der Wohneinheiten je 5 Jahre quantifiziert (Plansatz 2.4.0.4.1). Für Donzdorf bedeutet dies bei 5.084 Wohnungen (Stand 2010) ein Zuwachs von rund 76 Wohnungen je 5 Jahre. Der Bebauungsplan wird max. 75 Wohnungen zulassen und bleibt somit innerhalb der Vorgaben des Regionalplans. 3.3 Die Flächenpotentiale der Gemeinde Die Stadt Donzdorf war in den vergangenen Jahren bestrebt, innerörtliche Flächenpotentiale auszuschöpfen. So wurde seitens der Stadt die Chance zur Innenentwicklung genutzt, indem das ehem. Firmenareal der in Insolvenz gegangenen Firma Leuze südlich des Bahnhofs erworben, die Firmengebäude abgerissen und in attraktive innerstädtische Wohnbauflächen umgewandelt wurde. Der entsprechende Bebauungsplan wurde 2004 aufgestellt. In diesem Areal liegen auch die meisten noch nicht verkauften/bebauten Wohnbauflächen („stadteigene“ Baulücken). Die genannten Wohnbauflächen haben den Bedarf von 2004 bis heute abgedeckt. Im Jahr 2009 wurde im gewerblichen Bereich analog verfahren, als sich die Möglichkeit ergab, eine 1,5 ha große innerörtlich brachliegende ehem. Gärtnereifläche westlich des Bauhofs in eine Gewerbefläche umzuwandeln (Gewerbegebiet „Grabenwiesen- Erweiterung“). In den letzten Jahren wurden einige Bebauungspläne, die Verbote von Dachaufbauten bzw. Vorgaben zu Geschossflächenzahlen/ Vollgeschossen vorsahen, dahingehend geändert, dass nunmehr Dachausbauten möglich sind und so (Dach)Wohnungen im Bestand zulässigerweise errichtet werden können. Beispielhaft aufgezählt sind hierbei die Bebauungsplanänderungen „Marren IV“ und „Südlich der Gefällholzstraße“ in 2007, „Tannenwaldstraße (Mitte)“ in 2008 und „Oberer Brühl“ in 2011. Bei der Ausweisung von Wohnbauland hat die Stadt Donzdorf ganz überwiegend die Baulandpolitik verfolgt, Grundstücke, die im Eigentum der Stadt bzw. der Stadtentwicklungs-GmBH sind, als Bauland auszuweisen. Dadurch wurde das Umlegungsverfahren nach § 45 ff. BauGB und das Schaffen privater Bauflächen vermieden. Die Grundstücksverkäufe konnten dann mit einer vertraglichen „Bauzwangsverpflichtung“ des Käufers versehen werden; Baulücken wurden so verhindert.
Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 9 von 39 Durch Grundstücksteilungen oder aus sonstigen Gründen bestehen im Stadtgebiet einige Baulücken, deren Grundstücke in privater Hand sind und dadurch einer von städtischer Seite aus erfolgenden Veräußerung mit vertraglichem Bauzwang nicht zur Verfügung stehen. In der folgenden Liste werden Baulücken im Hauptort Donzdorf aufgeführt, die im Eigentum der Stadt bzw. der Stadtentwicklungs-GmbH sind: 3.3.1 innerörtliche Baulücken: Flurstück Lage Eigentümer Fläche Nutzung nach BauNVO 1159/1 Südlich des Bahnhofs Stadt 1.430 qm WA 1159/5 Südlich des Bahnhofs Stadt 397 qm WA 1159/16 Südlich des Bahnhofs Stadt 383 qm WA 1159/21 Südlich des Bahnhofs Stadt 412 qm WA 52/7 Hauptstraße Stadtentw.gesell. 874 qm MI 70 Hauptstraße Stadtentw.gesell. 603 qm MI 167 Poststraße Stadtentw.gesell. 1.017 qm MI 167/4 Poststraße Stadtentw.gesell. 517 qm MI 836/12 Sommerhalde Stadtentw.gesell. 587 qm WA Summe 6.220 qm = 0,622 ha Die innerörtlichen Baulücken, die im Eigentum und damit der Verfügungsgewalt der Stadt bzw. Stadtentwicklungs-GmbH und innerhalb einer zulässigen Wohnbau- oder Mischbaunutzung liegen, ergeben zusammen mit rund 6.220 qm in etwa die halbe Fläche, die nun mit dem Bebauungsplan „Sommerhalde III“ als Netto-Wohnbaufläche ausgewiesen werden soll. Die Lage der freien Baugrundstücke unterscheiden sich jedoch grundlegend von den geplanten Bauplätzen im Plangebiet. Sämtliche Flächen der Stadtentwicklungs- GmbH liegen entlang verkehrsträchtiger Durchgangsstraßen in Donzdorf, die sich für Mehrfamilienhäuser oder Geschäftshäuser eignen. (Reine) Einfamilienhäuser wären städtebaulich auf diesen Flurstücken deplaziert. Die Flurstücke im Eigentum der Stadt sind hinsichtlich der Lage und des Zuschnitts für Einfamilienhäuser gedacht. Diese liegen jedoch innerstädtisch sehr zentral und haben überwiegend einen eher kleinen Zuschnitt. Bevölkerungsschichten, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit Gartennutzung am Stadtrand wünschen, können hier nicht angesprochen werden. Zudem ist absehbar, dass bis zur Erschließung der geplanten Wohnbauflächen im Plangebiet einige der noch freien Bauplätze veräußert sein werden, so dass die Stadt keine Bauplätze im Hauptort der Stadt Donzdorf mehr anbieten könnte. Insoweit besteht unter Berücksichtigung des zeitlichen Vorlaufs dieses Bebauungsplans und der Umsetzung der Planung ein Bedarf an Ausweisung von Wohnbauflächen, die durch bestehende Baulücken nicht gedeckt werden kann. 3.3.2 Alternativstandorte: Die Stadt Donzdorf betreibt schonende Bodenpolitik. Dies ist u. a. auch daran zu erkennen, dass der derzeit geltende Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbands Mittlere Fils-Lautertal vom 21.09.1984 für Donzdorf auch nach 25 Jahren noch einige künftige Wohnbauflächen ausweist, welche die planerische Grundlage zur Schaffung von Wohnbauflächen bieten. Das Kontingent ist somit nicht ausgeschöpft. Bislang als künftige Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan ausgewiesen sind die folgenden Flächen, ergänzt um die Gründe, die zur Nicht-Berücksichtigung als Alternative zum vorliegenden Plan führten:
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Seite 7: Begründung zur Aufstellung des Beb
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