sommerhalde iii - Stadt Donzdorf

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Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 36 von 39 Nr. Behörde/ Öffentlichkeit zu 7. Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats Raumordnung Das Regierungspräsidium Stuttgart hatte in seiner Stellungnahme vom 03.09.3010 zum Entwurf des Flächennutzungsplanes 2020 des Gemeindeverwaltungsverbandes Mittleres Fils-Lautertal darauf hingewiesen, dass für die geplante Ausweisung neuer Wohnbau- und Gewerbebauflächen eine Bedarfsberechnung vorzunehmen sei. Eine solche wurde nun für die jetzt geplante Fläche vorgelegt. Allerdings sind hierbei noch folgende Punkte zu berücksichtigen: 1. Bei den Flächenpotentialen der Gemeinde sind unter Ziffer 3.3.1 bei den innerörtlichen Baulücken auch diejenigen zu erheben, die nicht im Eigentum der Stadt Donzdorf oder in deren Verfügungsgewalt stehen, sondern auch diejenigen, die sich in Privateigentum befinden. Für diese Flächen wäre dann im weiteren darzulegen, welche Anstrengungen unternommen wurden, diese zu aktivieren. 2. Bei der Berechnung des Siedlungsbedarfs in Ziffer 3.3.3 wurde als Wohnbaufläche von 1,26 ha ausgegangen; die für die 23 Bauplätze vorgesehen sind. Auszugehen ist jedoch von der Bruttofläche des geplanten Wohngebietes, also von ca. 2 ha. Diese Größe ist den Berechnungen zugrunde zu legen, wobei ein Bedarf nur für den Bereich nachzuweisen wäre, der nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist (8 Bauplätze beim Wohnweg A). 3. Die Bruttowohndichte wurde in Ziffer 3.3.3 mit 60 Einwohnern je Hektar angesetzt. Nach Plansatz 2.4.0.8 (Z) des Regionalplans des Verbands Region Stuttgart sind jedoch bei Unterzentren 70 Einwohner je Hektar vorgegeben. 4. Eine Bedarfsberechnung könnte jedoch dann entbehrlich sein, wenn beispielsweise die unter Ziffer 3.3.2 in Nr. 1 genannte Fläche „Verlängerung des Haldenwegs nach Norden“ aus dem Flächennutzungsplan herausgenommen und ihre Größe dem nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelten Teil des Plangebiets „Sommerhalde III“ entsprechen würde. Nach den Ausführungen in der Begründung ist eine Bebauung aus mehreren Gründen nicht geplant. Aufgrund der Bedenken des Verbands Region Stuttgart und des Regierungspräsidiums Stuttgart haben wir mit beiden Behörden Kontakt aufgenommen. Das Augenmerk war auf zwei Themenbereiche gerichtet, erstens der Frage nach dem Wohnflächenbedarf samt Flächenpotentialen (Baulücken/Brachflächen) in der Gemeinde, zweitens der Frage nach der Verdichtung (Bruttowohndichte) im Plangebiet. Zu 1. Wohnflächenbedarf/Flächenpotentiale Die Stadt Donzdorf hat mit Schreiben vom 29.09.11 beim Gemeindeverwaltungsverband als Träger der Flächennutzungsplanung beantragt, die neu entstehende Wohnbaufläche in der Flächennutzungsplanfortschreibung zu berücksichtigen. Das Regierungspräsidium sah es als erforderlich an, dass die Stadt einen Bedarfsnachweis samt Erhebung von vorhandenen Flächenpotentialen für die geplanten Wohnbauflächen führt. Es kann aber auf eine Bedarfsberechnung verzichtet werden, wenn eine im geltenden Flächennutzungsplan 1984 als künftige Wohnbaufläche ausgewiesene Fläche in gleicher Größe herausgenommen und damit sozusagen ein Flächentausch vorgenommen würde. Die Stadt Donzdorf hat mit Schreiben vom 13.10.11 beim Gemeindeverwaltungsverband beantragt, die bislang im Flächennutzungsplan 1984 ausgewiesene Wohnbaufläche „Innerer Letten/ Auchertweide/ Äußerer Letten“ in entsprechendem Größe aus dem Flächennutzungsplan 1984 herauszunehmen. Dabei muss die herauszunehmende Fläche dieselbe Größe aufweisen, wie der Bereich des Bebauungsplans „Sommerhalde III“, der im noch geltenden Flächennutzungsplan 1984 nicht als Wohnbaufläche ausgewiesen ist. In der derzeit stattfindenden Flächennutzungsplanfortschreibung ist dieser Flächentausch bei der Bedarfsberechnung entsprechend zu berücksichtigen. Mit dieser Vorgehensweise kann auf eine Bedarfsberechnung samt Ermittlung der Flächenpotentiale für dieses Verfahren verzichtet werden. Ein Baulückenkataster soll im Flächennutzungsplanverfahren 2020 erarbeitet werden.
Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 37 von 39 Nr. Behörde/ Öffentlichkeit zu 7. Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats Sollte eine Herausnahme dieser Fläche aus dem Flächennutzungsplan nicht in Frage kommen, wäre die Bedarfsberechnung nach den obigen Ausführungen entsprechend zu überarbeiten. Desweiteren wird auch jetzt bereits darauf hingewiesen, dass dann die Teilfläche, die nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist, in die derzeit im Verfahren befindliche Fortschreibung des Flächennutzungsplanes bei der Berechnung des Bedarfs in die Bauflächenbilanz einzustellen ist. Festsetzungen in der Raumnutzungskarte des Regionalplans Stuttgart stehen der geplanten Ausweisung der Fläche nicht entgegen. Desweiteren wird angeregt, den Verband Region Stuttgart, sofern noch nicht geschehen, am Verfahren zu beteiligen. Um weitere Beteiligung am Verfahren wird gebeten. Zu 2. Verdichtung/Bruttowohndichte Es ist zutreffend, dass die Stadt Donzdorf auf eine Bruttowohndichte von 70 Einwohner je Hektar (EW/ha) hinzuwirken hat. Dieser Dichtewert wird derzeit weder in der Gesamt- noch Kernstadt erreicht. Die städtebauliche Konzeption für das Neubaugebiet „Sommerhalde III“ sah unter realistischen Annahmen aber einen Wert unter 70 EW/ha vor. Die „Sommerhalde III“ mit einer geringeren Dichte auszuweisen, hätte das Problem mangelnder Verdichtung nur auf das nächste Bebauungsplanverfahren verschoben, um im Mittel die verlangte Bruttowohndichte aller geplanten Neuausweisungen zu erreichen. Daher wurde die städtebauliche Konzeption für dieses Planverfahren in einem Teilbereich des Plangebiets abgeändert, ohne den geplanten Gesamtcharakter des Gebiets zu verändern. Statt der bislang 23 geplanten Bauplätze werden am Wendehammer „Wohnweg B“ auf unveränderter Bruttowohnbaufläche zwei zusätzliche, somit im Plangebiet 25 Bauplätze vorgesehen. Auf den Plätzen 18-20 werden neben Einzel- und Doppelhäuser mit Hausgruppen/ Reihenhäuser eine stärker verdichtete Bauweise erlaubt, im übrigen Gebiet sind Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Der Platz 16 wird in die Plätze 16 und 17 aufgeteilt, hier nehmen wir eine Doppelhausbebauung an. Auf den 25 Bauplätzen sind zwischen einer und drei Wohneinheiten je Einzelhaus bzw. bis zu 4 Wohneinheiten je Doppelhaus zulässig. Wir rechnen jedoch mit einer mittleren Anzahl von zwei Wohneinheiten je Wohnhaus. Es zeichnet sich angesichts der Nachfragestruktur überwiegend eine Einzelhausbebauung ab. Jedoch begünstigt die Hanglage, zusätzlichen Wohnraum z. B. im Hanggeschoss zu schaffen. Bei einer Haushaltsgröße von 2,3 Personen und neu errechneten 1,64 ha Bruttowohnbauland (hierbei sind Wohn-, Verkehrs- und Grünflächen, nicht aber naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen eingerechnet) wird eine Verdichtung von 70 EW/ha erzielt. Bei dieser Vorgehensweise können die Bedenken mangelnder Verdichtung seitens des Verbands Region Stuttgart und des Regierungspräsidiums Stuttgart ausgeräumt werden (entsprechende Erklärungen liegen vor).
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Seite 35: Begründung zur Aufstellung des Beb
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