sommerhalde iii - Stadt Donzdorf

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 1 von 39
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StadtDonzdorf
Bürgermeisteramt
Begründung zur Aufstellung
des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften
„SOMMERHALDE III“
in Donzdorf
nach §§ 9 Abs. 8, 2 a Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB)

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1. Anlass, Zielsetzung und Erfordernis der Bebauungsplanaufstellung
Im derzeitigen Neubaugebiet „Sommerhalde II“ steht nur noch ein Bauplatz zum Verkauf
an, der bereits reserviert ist. Die übrigen elf Wohnbauplätze wurden in kurzer Zeit verkauft.
Die Bebauung schreitet zügig voran. Auch die übrigen Stadtrandlagen der jüngeren Vergangenheit
wurden vollständig von der Stadt / Stadtentwicklungsgesellschaft veräußert.
Innerorts bietet die Stadt bzw. Stadtentwicklungsgesellschaft nur noch wenige Flurstücke
zum Kauf an. Diese Wohnbaugebiete unterscheiden sich jedoch vollständig von den Stadtrandlagen.
Sie liegen in zentraler Lage im Kernort Donzdorf und weisen eine „dichtere“
Bauweise auf. Das derzeitige Angebot spricht einseitig Interessenten an, die eine innerstädtische
Wohnlage mit kleinen Grundstücken suchen bzw. Investoren, die einen Geschossbau
verwirklichen wollen (Mehrfamilienhäuser). Interessenten für gehobene Stadtrandlagen
können absehbar nicht mehr befriedigt werden. Dies muss als Lücke im Angebot
der Stadt empfunden werden, welche ein breites Spektrum anbieten möchte, das eine vorrangig
sozial und ökologisch verantwortbare Wohnungsversorgung für breite Schichten der
Bevölkerung gewährleisten soll.
Durch die Ausweisung des Bebauungsplans an einer Stelle, an der das Wohngebiet „Sommerhalde
II“ fortgeführt und die Lücke zum „Herrengestell I“ geschlossen wird, kann die
Stadt die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler
Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung berücksichtigen.
Das Plangebiet wird überwiegend aus dem geltenden Flächennutzungsplan entwickelt.
Der Kernort Donzdorf liegt nach dem Regionalplan des Verbands Region Stuttgart gemäß
Plansatz 2.2.1 e (Z) auf der Entwicklungsachse Stuttgart-Göppingen-Geislingen (-Ulm) und
kann seinen Bedarf aus der Eigenentwicklung und aus Wanderungsbewegungen heraus
begründen. Die Siedlungstätigkeit soll sich verstärkt auf Orte der Entwicklungsachsen konzentrieren.
Dies bedeutet, dass künftiger Wohnflächenbedarf zunächst im Kernort Donzdorf
befriedigt werden soll, die Teilorte sind auf die Eigenentwicklung zu beschränken.
Auf der oben umgrenzten Fläche im Kernort Donzdorf sollen ca. 25 Bauplätze geschaffen
werden. Die verkehrliche Erschließung erfolgt vom bestehenden Abzweig der Wohnstraße
„Im Herrengestell“ von der Kreisstraße „Messelbergsteige“ (K 1401) und bindet an die
Wohnbebauung „Sommerhalde II“ an. Ein Kreisverkehrsplatz der Wohnstraßen mit integriertem
Spielplatz ist ebenfalls vorgesehen. Zur offenen Landschaft hin sollen Ausgleichsflächen,
Pflanzgebote und -bindungen sowie. ein Hangwassergraben das geplante Wohngebiet
abgrenzen. Zur besseren gestalterischen Einbindung des Gebiets werden parallel
zusätzlich örtliche Bauvorschriften erlassen. Ebenfalls werden noch Flächen zum Ausgleich
des naturschutzrechtlichen Eingriffs ausgewiesen.
2. Auswirkungen des Aufstellen des Bebauungsplans, Umweltprüfung, Grünordnung
Das Plangebiet des künftigen Bebauungsplans „Sommerhalde III“ ist im folgenden Schaubild
rot dargestellt und entspricht weitgehend der südlichen Mitte der im Flächennutzungsplan
dargestellten künftigen Wohnbaufläche (vgl. Ziffer 5). Die Flächen, die in Grün dargestellt
sind, liegen in den Geltungsbereichen von rechtskräftigen Bebauungsplänen. Es sind
diese im Nordwesten der Bebauungsplan „Herrengestell I“, im Südwesten der Bebauungsplan
„Herrengestell-Sommerhalde“ und im Südosten der Bebauungsplan „Sommerhalde II“.
Nicht mit einem qualifizierten Bebauungsplan überplant ist das in den 30er bis 50er Jahren
entstandene Gebiet der „Graf-Rechberg-Siedlung“ (blaue Flächen). Sämtliche Gebiete sind
wohnbaugenutzt. Die östlich und nördlich angrenzenden Freiflächen sind nicht als künftige
Wohnbauflächen im derzeitigen Flächennutzungsplan ausgewiesen sondern leiten in die
freie Landschaft über.

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Bebauungspläne „um den Bebauungsplan Sommerhalde III“
Der künftige Bebauungsplan „Sommerhalde III“ wird innerhalb seines Geltungsbereichs auf
einem bisher als Acker bzw. Grünland in Stadtrandlage im Außenbereich (vgl. Luftbild aus
dem Jahr 2007 auf dem Deckblatt) die planungsrechtlichen Voraussetzungen und somit
Baurecht für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO mit ca. 25 Ein- bzw.
Zweifamilienhäuser sowie in einem kleinen Teilbereich auch Hausgruppen/Reihenhäuser
samt Erschließungsstraße schaffen. An seinem Nordwest- und Nordrand werden Eingriffe
in den Bestand von z. T. alten Gehölzstrukturen nötig. Der Großteil einer Streuobstwiese
soll als Ausgleichsfläche dienen. Das Gebiet wird erstmals überplant.
Die Kenndaten der Flächenbeanspruchung (vgl. Ziff. 10) durch den Bebauungsplan lauten:
Nutzung der Fläche Fläche in ha Nutzung der Fläche Fläche in ha
Allg. Wohngebiet 1,25 Grünflächen 0,17
Verkehrsflächen 0,19 Ausgleichsflächen 0,5
Summe aller Flächen (Abweichungen sind rundungsbedingt) 2,14
davon Versiegelung (= Wohngebiet x GRZ 0,45) + Verkehrsflächen 0,75
Die zum Ausgleich der naturschutzrechtlichen Eingriffe benötigten Flächen sind möglicherweise
noch nicht abschließend. Sie sollen dem Bebauungsplan zugeordnet werden
und werden dann den Geltungsbereich beeinflussen.
Sämtliche Flächen im Plangebiet sind mit Ausnahme der Flurstücke 842/2, 842/3 und 842/6
sowie 395/2 im Eigentum der Stadt Donzdorf bzw. der Stadtentwicklungs-GmbH. Die drei
erstgenannten Flurstücke sollen auch vor Abschluss des Bebauungsplanverfahrens aufgekauft
werden, so dass ein Umlegungsverfahren nach § 45 ff. BauGB entbehrlich wird.
Letztgenanntes Flurstück ist die Kreisstraße K 1401. Die Stadt bzw. Stadtentwicklungs-
GmbH kann über ihre Verkaufspolitik die zügige Bebauung des Areals durch entsprechende
vertragliche Verpflichtungen der Bauherrschaften herbeiführen und somit eine Bildung
von Baulücken unterbinden. Mit dem Bebauungsplan „Sommerhalde III“ sollen die in Ziffer
1. genannten Erfordernisse realisiert werden.
2.1 Ermittlung und Darstellung der Projektwirkungen
Die möglichen wesentlichen, von dem geplanten Vorhaben ausgehenden Wirkungen sind:
2.1.1 Luftverunreinigungen
Grundsätzlich entstehen im geplanten Wohngebiet keine zusätzlichen, über die zur notwendigen
Heizung der Gebäude und den Anliegerverkehr anfallenden Abgase hinausgehenden
Luftverunreinigungen.

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2.1.2 Lärm
Es gelten sinngemäß die Aussagen unter Punkt 2.1.1 Luftverunreinigungen, wonach nicht
mit erheblichen zusätzlichen Lärmemissionen zu rechnen ist.
2.1.2.1 Erschließungsstraße
Die verkehrliche Anbindung erfolgt im ersten Schritt über den Abzweig „Im Herrengestell“
von der Kreisstraße K 1401 „Messelbergsteige“. Untergeordnet wird eine Verbindung zum
Wohngebiet „Sommerhalde II“ geschaffen, das wiederum über die Dr.-Frey-Straße bzw.
den Roten Weg an das innerörtliche Straßennetz bzw. die Kreisstraße K 1401 angebunden
ist. Die Leistungsfähigkeit der Straßenverbindungen für die zusätzliche Anbindung ist gegeben.
Es gelten sinngemäß die Aussagen unter Punkt 2.1.1 Luftverunreinigungen, wonach
nicht mit erheblichen zusätzlichen Lärmemissionen durch den zusätzlichen Erschließungsverkehr
für das Plangebiet zu rechnen ist. Im Plangebiet werden max. 75 Wohnungen
(vgl. Ausführungen in Ziffer 3) zugelassen, wobei tatsächlich mit der Realisierung von
50 Wohnungen gerechnet wird (2 Wohnungen je Bauplatz). Bei unterstellten 1,5 PKW pro
Wohnung und durchschnittlich 2 Fahrten pro Tag und Fahrzeug haben die beiden Erschließungsstraße
in der Summe etwa 150 zusätzliche Fahrten am Tag aufzunehmen. Bei maximaler
Ausnutzung der Wohnungszahl wären es rund 225 Fahrten je Tag zusätzlich. Die
Hauptverkehrsbelastung wird über die Nordanbindung Abzweig „Im Herrengestell“ abgewickelt,
die Südanbindung ist über die schmale Querspange im Wohngebiet „Sommerhalde II“
und der längeren Wegstrecke weniger attraktiv. Außer der unmittelbar am Abzweig „Im Herrengestell“
befindlichen Wohnbebauung wird keine nennenswerte Mehrbelastung gesehen.
Die zusätzlichen Lärmemissionen durch den Anwohnerverkehr werden als nicht erheblich
und für die betroffenen Anwohner im Herrengestell als zumutbar erachtet.
2.1.2.2 Schießanlagen
In ca. 800 Luftlinie zum Plangebiet liegt die Sportstätte der Schützengesellschaft Donzdorf
1560 e. V., das Schützenhaus mit ihren folgenden genehmigten und tatsächlich ausgeführten
Schießanlagen und den beabsichtigten Pflege- und Anpassungsmaßnahmen:
Istsituation
(Seit ca. 1995)
Luftgewehrhalle im
Hauptgebäude
3 Stück
50 m - Schiessbahnen
für Langwaffen aller
zugelassenen Kaliber
(7500 Joule)
2 Stück
100 m – Schiessbahnen
für Langwaffen,
aller zugelassenen
Kaliber (7500 Joule)
5 Stück
25 m Kurzwaffenbahnen
im UG, zum Ort
eingehaust durch eine
Schutzmauer
Bestand aus der BIm-
SchG - Genehmigung
Luftgewehrhalle im
Hauptgebäude
4 Stück
50 m - Schiessbahnen
für Langwaffen für KK
2 Stück
100 m – Schiessbahnen
für Langwaffen,
aller zugelassenen
Kaliber (7500 Joule)
5 Stück
25 m Kurzwaffenbahnen
im UG, zum Ort
eingehaust durch eine
Schutzmauer
Die Gebäudestruktur wurde im Laufe der Zeit
durch Sanierungen und Pflege den Forderungen
angepasst und entspricht der Genehmigungsvorgabe.
Zielsituation nach Pflege- und Anpassungsmaßnahmen*)
Keine Änderungen
Nicht genehmigungspflichtig
Es bleibt in der Zukunft eine Schiessbahn weniger als
genehmigt und bei der Nutzung seit 1995 (wesentliche
Änderungen, die zu einer Veränderung der Immissionen
führen könnten, sind nicht geplant)
Bestehende Nutzung mindestens seit 1990, (1500
Joule). Wesentliche Änderungen, die zu einer Veränderung
der Immissionen führen könnten, sind nicht
geplant
An der Anzahl der Stände ändert sich nichts.
Geplant ist die Technik dieser Stände in der Ausstattung
zu sanieren und gleichzeitig durch Neubau der
Schutzwand und durch Aufbringen von Fassadenelementen
mit Dämmsystemen zu modernisieren. Diese
Maßnahmen spiegeln u.a. den Stand der Technik
wieder und mindern die Lärmimmissionen im Stand-
bereich und damit auch außerhalb der Anlagen.
Durch die geplante Schutzwand der Kurzwaffenbahnen
und die damit verbundenen Umbauten im Standblendenbereich
wird es sinnvoll sein, die bestehende
Überdachung des Servicebereiches und der Standaufsicht
(derzeit Blechmodule) durch massive und
schallabsorbierende Materialien zu ersetzen. Nebeneffekt:
Weitere Minderung von Lärmemissionen

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Die Schützengesellschaft ist im Besitz einer bestandskräftigen immissionsschutzrechtlichen
Genehmigung ihrer Schießanlagen durch das Landratsamt Göppingen vom 21.09.1989. In
den Nebenbestimmungen der Genehmigung wurde aufgenommen, dass die Schützengesellschaft
sicherzustellen hat: „Die schalltechnische Gestaltung der Bestandteile der
Schießstandanlage (Wände, Fenster, Türen, Decken, Dach usw.) muss sicherstellen, dass
der Beurteilungspegel für die durch den Betrieb der Anlage verursachten Geräuschimmissionen
im Einwirkungsbereich die nachfolgend aufgeführten Immissionsrichtwerte nicht
überschreitet:
Gewerbegebiete (GE) tagsüber 65 dB(A)
Gemischte Bauflächen (MI, MD, MK) tagsüber 60 dB(A)
Allgemeine Wohngebiete (WA) tagsüber 55 dB(A)
Reine Wohngebiete (WR) tagsüber 50 dB(A)“
Zudem wurde festgesetzt, dass „in der Nachtzeit (von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) dürfen keinerlei
Schießveranstaltungen stattfinden“ und ein „Zuschlag von 6 dB(A) wegen erhöhter
Störwirkung für Geräuscheinwirkungen zu den Mittelungspegeln in den Teilzeiten von 6.00
Uhr bis 7.00 Uhr und von 19.00 Uhr bis 22.00 Uhr“ und „samstags von 13.00 bis 19.00 Uhr
sowie an Sonn- und Feiertagen von 7.00 Uhr bis 19.00 Uhr“ ist zum Schutz der Nachbarschaft
anzuwenden.
Mit der bestandskräftig gegenüber dem Betreiber der Schießanlagen festgesetzten Pflicht,
die genannten Immissionsrichtwerte einzuhalten, wird ein Schutzniveau für die künftigen
Bewohner des Allgemeinen Wohngebiets im Plangebiet erreicht, das dem Schutzniveau
der Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV) vergleichbar ist. Es ist davon auszugehen,
dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei Einhaltung
der genannten Bestimmungen gewahrt sind. Diese Einschätzung wird dadurch bestärkt,
dass das Allgemeine Wohngebiet des Plangebiets nicht näher an die emittierenden
Schießanlagen heranrückt als das seit 1991 bestehende Allgemeine (und bebaute) Wohngebiet
„Bödele“, aus dem es in all den Jahren keine Beschwerden gegen den Schießbetrieb
gegeben hat. Folgende Skizze bestätigt dies:
Das künftige Plangebiet (mit Ausgleichsfläche!) ist flächig rot dargestellt. Die Schießanlagen
liegen am rechten Ende der 800-m-Linie, der 800-m-Radius ist durch die rote, gekrümmte
Linie gekennzeichnet. Die vom Radius angeschnittenen grünen Flächen sind die
Allgemeinen Wohngebiete nach § 4 BauNVO 1990 „Bödele“ und „Sommerhalde II“.

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Die topografische Lage des Plangebiets und des Gebiets Bödele sind vergleichbar, liegt
das Plangebiet am orografisch rechten Hang der Seitzenbachtalung, befindet sich das „Bödele“
am gegenüber liegenden linken Hang. Am östlichen Talschluss zum Albtrauf hin befinden
sich die Schießanlagen. Zu beiden Gebieten besteht von den Anlagen aus Sichtverbindung,
die Anlagen liegen über 70 Höhenmeter oberhalb der Wohngebiete.
Ausweislich der Windrose der nahegelegenen Wetterstation Stötten des Deutschen Wetterdienstes
der Jahre 1992 bis 2001 kommen ca. 13 % der Winde aus Osten und weitere
13 % aus östlichen (ONO, OSO) Richtungen. Das heißt, ca. Dreiviertel der Winde wehen,
ausgehend von den emittierenden Schießanlagen nicht in Richtung des Plangebiets bzw.
des Wohngebiet Bödele, die Emissionen werden von zu schützenden Wohnnutzungen
„weggetragen“. Hinzu kommen die Erfahrungen des seit 1989 genehmigten Schießbetriebs
und des seit 1991 existierenden Wohngebiets Bödele. Im seither verstrichenen Zeitraum
sind keinerlei Beschwerden wegen Lärmbelästigungen bekannt geworden. Daher ist ein
Nutzungskonflikt zwischen dem ausgeübten Schießsport und der geplanten Wohnnutzung
im Plangebiet nicht zu erwarten.
Für die Stadt Donzdorf sind gesundes Wohnen und Erhalt einer traditionsreichen Vereinsanlage
gleichermaßen hohe Schutzgüter. Die Stadt sieht sich deshalb in der generellen
Verpflichtung, die Schützengesellschaft bei gegebenenfalls durch diesen Bebauungsplan
erforderlich werdenden Lärmschutzmaßnahmen finanziell zu unterstützen (vgl. Bebauungsplanverfahren
„Sommerhalde II“ in den Jahren 2009-2010).
Damit ist das Gebot der Konfliktbewältigung aus § 1 Abs. 7 BauGB befolgt, da vorausgegangenes
Verwaltungshandeln (bestandskräftige immissionsschutzrechtliche Genehmigung
inkl. der Nebenbestimmungen vom 21.09.89) die künftigen Bewohner des Allgemeinen
Wohngebiets im Plangebiet schützt. Auch verzichtet die Immissionsschutzbehörde auf
eine weitere Untersuchungen zur Emissionsbelastung.
2.1.3 Flächeninanspruchnahme (Bedarf an Grund und Boden)
Für das geplante Vorhaben sind dauerhaft Flächen erforderlich. Es handelt sich dabei vorwiegend
um Ackerland und Intensivgrünland. Ferner wird eine kleinere Parzelle mit Extensivgrünland
in Anspruch genommen werden. Eine Streuobstwiese mit altem Baumbestand
wird z. T. als Bauland, überwiegend jedoch als Ausgleichsfläche tangiert. Ferner ist ein
geschotterter Feldweg betroffen.
2.1.4 Abfall, hier Überschuss-/ Abtragsmassen bzw. Massenbedarf
Auffüllungen oder Abgrabungen sind aufgrund der Hanglage unvermeidlich. Es wird aber
unser Bestreben sein, beim Wohnungsbau einen Massenausgleich von Abtragsmassen
und Überschussmassen im Plangebiet zu gewährleisten. Beim Straßenbau bzw. bei der
Erschließung ist mit Abtragsmassen zu rechnen.
2.1.5 Abwasser
Mit den geplanten Bauflächen und der Erschließung erhöht sich der Anteil versiegelter Flächen.
Damit erhöht sich der den Vorflutern zuzuführende oberflächige Wasserabfluss. Der
Anteil an Straßenoberflächenwässer ist wegen seiner Schadstoffbelastung (Schwermetalle,
Öl, Reifen- und Belagsabrieb, Auftausalze) als Abwasser zu betrachten. Der Schmutzwasserkanal
soll an die im Südwesten des Plangebiets existierende Ortskanalisation in der
Wohnstraße „Sommerhalde“ angeschlossen werden. Es ist geplant, Oberflächenwasser vor
Ort zu behandeln, zu versickern oder dem südlich angrenzenden Seitzenbach bzw. seiner
Dole zuzuführen.
2.1.6 Versiegelung von Boden
Bodenversiegelung führt zum Verlust der natürlichen Bodenfunktionen. Nach überschlägiger
Abschätzung beläuft sich die Neuversiegelung auf ca. 0,75 ha.

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2.1.7 Zerschneidungs- und Trenneffekte
Durch die Wohnbebauung des Südhanges kommt es in begrenztem Umfang zur Zerschneidung
der Landschaft sowie zu Trenneffekten. Wandermöglichkeiten bestimmter Tierarten
– etwa vom § 32-Biotop am Seitzenbach durch das Baugebiet in die nördlich angrenzende
Feldflur – werden eingeschränkt und sind nicht mehr im bisherigen Umfang möglich.
2.1.8 Wirkungen auf angrenzende Flächen
Die angrenzenden Flächen werden als Acker, Grünland, Streuobstwiesen, Grundstückszufahrten
(Graswege) sowie wohnbaulich genutzt. Von dem geplanten Vorhaben sind keine
Wirkungen (Sekundäreffekte) auf die landwirtschaftliche Nutzung zu erwarten. Vorhandene
Zufahrtswege sind nicht durch die Planung betroffen bzw. werden in die Planung so integriert,
dass ihre Funktion erhalten werden kann.
Die teils als „Wochenendgrundstück“ genutzten Streuobstwiesen werden durch das Projekt
in ihrem Erholungswert beeinträchtigt.
Das Projekt hat ebenfalls Einfluss auf die Wohnqualität in den angrenzenden Baugebieten
„Herrengestell-Sommerhalde“, „Sommerhalde II“ sowie „Herrengestell I“, die bislang offen
zur freien Landschaft endeten.
Südöstlich des Plangebiets liegt ein nach § 32 NatschG Ba.-Wü. besonders geschütztes
Biotop. Die Auswirkungen der Planungen auf dieses Biotop sowie auf die anderen erwähnten
Faktoren werden im Umweltbericht dargelegt. Im Nordwesten grenzt an das Plangebiet
ein Hohlweg mit altem und teils nicht mehr verkehrssicherem Baumbestand im Böschungsbereich
an. Die Auswirkungen der Planungen auf diesen städtischen Lebensraum werden
im Umweltbericht ebenfalls dargestellt.
Eine weitergehende Untersuchung der Auswirkungen des Aufstellens eines Bebauungsplans
wird die Umweltprüfung und der Umweltbericht als nach § 2 a BauGB gesonderter
Teil der Begründung vornehmen. Aus der Umweltprüfung heraus wird ein Grünordnungsplan
entwickelt, der Grundlage für entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan und so
Bestandteil des Bebauungsplans wird. Die genaue Vorgehensweise ergibt sich aus dem
Arbeitspapier zum Scoping-Termin zum Bebauungsplan „Sommerhalde III“.
3. Planungsalternativen
Nach § 1 a Abs. 2 Satz 1 BauGB sollen Gemeinden bei der Aufstellung von Bauleitplänen
mit Grund und Boden sparsam und schonend umgehen. Dabei sind die Möglichkeiten der
Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen,
Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen.
Die Entscheidung über die künftige Flächeninanspruchnahme fällt in der Regel bei der Aufstellung
des Flächennutzungsplans, der die beabsichtigte Bodennutzung für das gesamte
Gemeindegebiet darstellt. Der Bauflächenbedarfsnachweis ist daher insbesondere bei der
Aufstellung der Flächennutzungspläne oder bei Bebauungsplänen, die nicht aus dem Flächennutzungsplan
entwickelt sind, besonders von Belang. Im vorliegenden Fall widerspricht
der Bebauungsplan überwiegend nicht dem Flächennutzungsplan und setzt eine der vorhandenen
Baulandreserven des Flächennutzungsplans um (vgl. Ziffer 5). Acht von 25 Bauplätzen
sind nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Insoweit wurde überwiegend
der Bauflächenbedarfsnachweis bei der Aufstellung des Flächennutzungsplans 1984 erbracht.
Zusätzliche Prüfkriterien für den Bauflächenbedarf sind im Wesentlichen:
3.1 Die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung
Das Statistische Landesamt prognostiziert für Donzdorf eine Abnahme der Einwohnerzahl
von derzeit bestehenden 10.816 (4. Quartal 2010) auf 10.509 im Jahr 2015.

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Die Stadt Donzdorf strebt an, dieser negativen Entwicklung zur Sicherung der städtischen
Infrastruktur, die Einwohner zu deren Nutzung braucht, entgegen zu steuern.
Dazu dient auch die Ausweisung attraktiver Wohnbauflächen. Um bedarfsgerecht
vorzugehen und um die städtischen Finanzen nicht durch das unwirtschaftliche
Vorhalten größerer ungenutzter Wohnbauflächen zu belasten, wurde das künftige
Wohngebiet in zwei Realisierungsschritte aufgeteilt. Der erste Abschnitt wurde
in den Jahren 2009 und 2010 im Rahmen des Bebauungsplans „Sommerhalde II“
mit 12 Bauplätzen realisiert. Der vorliegende Plan „Sommerhalde III“ stellt den zweiten
und letzten Abschnitt mit ca. 25 Bauplätzen dar.
3.2 Der Rückgang der Belegungsdichte/Zunahme der Haushalte
Ein Wohnflächenbedarf wird sich in den nächsten Jahren allein schon aus dem Rükkgang
der Belegungsdichte bzw. der steigenden Wohnflächenansprüche je Kopf
und einer Zunahme der Zahl der Haushalte ergeben („innerer Bedarf“). Wird dieser
nicht befriedigt, droht die Abwanderung von Teilen der Bevölkerung, gegen diese
die Stadt Donzdorf entgegen steuern möchte. Der Hauptort der Stadt Donzdorf wird
im Regionalplan des Verbands Region Stuttgart als Unterzentrum (Plansatz 2.3.3 Z)
und als Siedlungsbereich (2.4.1.4e Nr. 15) innerhalb einer Entwicklungsachse
(Plansatz 2.2.1e Spalte 2) ausgewiesen.
Nach Plansatz 2.4.0.4 (Z) des Regionalplans sind in den Gemeinden mit Siedlungsbereichen
Wohnbauflächen für den aus der Eigenentwicklung und aufgrund von
Wanderungsgewinnen sich ergebenden Bedarfs zulässig. Dieser Bedarf wird mit einem
Zuwachs von 1,5 % der Wohneinheiten je 5 Jahre quantifiziert (Plansatz
2.4.0.4.1). Für Donzdorf bedeutet dies bei 5.084 Wohnungen (Stand 2010) ein Zuwachs
von rund 76 Wohnungen je 5 Jahre. Der Bebauungsplan wird max. 75 Wohnungen
zulassen und bleibt somit innerhalb der Vorgaben des Regionalplans.
3.3 Die Flächenpotentiale der Gemeinde
Die Stadt Donzdorf war in den vergangenen Jahren bestrebt, innerörtliche Flächenpotentiale
auszuschöpfen. So wurde seitens der Stadt die Chance zur Innenentwicklung
genutzt, indem das ehem. Firmenareal der in Insolvenz gegangenen Firma
Leuze südlich des Bahnhofs erworben, die Firmengebäude abgerissen und in attraktive
innerstädtische Wohnbauflächen umgewandelt wurde. Der entsprechende
Bebauungsplan wurde 2004 aufgestellt. In diesem Areal liegen auch die meisten
noch nicht verkauften/bebauten Wohnbauflächen („stadteigene“ Baulücken). Die
genannten Wohnbauflächen haben den Bedarf von 2004 bis heute abgedeckt. Im
Jahr 2009 wurde im gewerblichen Bereich analog verfahren, als sich die Möglichkeit
ergab, eine 1,5 ha große innerörtlich brachliegende ehem. Gärtnereifläche westlich
des Bauhofs in eine Gewerbefläche umzuwandeln (Gewerbegebiet „Grabenwiesen-
Erweiterung“).
In den letzten Jahren wurden einige Bebauungspläne, die Verbote von Dachaufbauten
bzw. Vorgaben zu Geschossflächenzahlen/ Vollgeschossen vorsahen, dahingehend
geändert, dass nunmehr Dachausbauten möglich sind und so
(Dach)Wohnungen im Bestand zulässigerweise errichtet werden können. Beispielhaft
aufgezählt sind hierbei die Bebauungsplanänderungen „Marren IV“ und „Südlich
der Gefällholzstraße“ in 2007, „Tannenwaldstraße (Mitte)“ in 2008 und „Oberer
Brühl“ in 2011.
Bei der Ausweisung von Wohnbauland hat die Stadt Donzdorf ganz überwiegend
die Baulandpolitik verfolgt, Grundstücke, die im Eigentum der Stadt bzw. der Stadtentwicklungs-GmBH
sind, als Bauland auszuweisen. Dadurch wurde das Umlegungsverfahren
nach § 45 ff. BauGB und das Schaffen privater Bauflächen vermieden.
Die Grundstücksverkäufe konnten dann mit einer vertraglichen „Bauzwangsverpflichtung“
des Käufers versehen werden; Baulücken wurden so verhindert.

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Durch Grundstücksteilungen oder aus sonstigen Gründen bestehen im Stadtgebiet
einige Baulücken, deren Grundstücke in privater Hand sind und dadurch einer von
städtischer Seite aus erfolgenden Veräußerung mit vertraglichem Bauzwang nicht
zur Verfügung stehen. In der folgenden Liste werden Baulücken im Hauptort Donzdorf
aufgeführt, die im Eigentum der Stadt bzw. der Stadtentwicklungs-GmbH sind:
3.3.1 innerörtliche Baulücken:
Flurstück Lage Eigentümer Fläche Nutzung nach
BauNVO
1159/1 Südlich des Bahnhofs Stadt 1.430 qm WA
1159/5 Südlich des Bahnhofs Stadt 397 qm WA
1159/16 Südlich des Bahnhofs Stadt 383 qm WA
1159/21 Südlich des Bahnhofs Stadt 412 qm WA
52/7 Hauptstraße Stadtentw.gesell. 874 qm MI
70 Hauptstraße Stadtentw.gesell. 603 qm MI
167 Poststraße Stadtentw.gesell. 1.017 qm MI
167/4 Poststraße Stadtentw.gesell. 517 qm MI
836/12 Sommerhalde Stadtentw.gesell. 587 qm WA
Summe 6.220 qm = 0,622 ha
Die innerörtlichen Baulücken, die im Eigentum und damit der Verfügungsgewalt der Stadt
bzw. Stadtentwicklungs-GmbH und innerhalb einer zulässigen Wohnbau- oder Mischbaunutzung
liegen, ergeben zusammen mit rund 6.220 qm in etwa die halbe Fläche, die
nun mit dem Bebauungsplan „Sommerhalde III“ als Netto-Wohnbaufläche ausgewiesen
werden soll. Die Lage der freien Baugrundstücke unterscheiden sich jedoch grundlegend
von den geplanten Bauplätzen im Plangebiet. Sämtliche Flächen der Stadtentwicklungs-
GmbH liegen entlang verkehrsträchtiger Durchgangsstraßen in Donzdorf, die sich für Mehrfamilienhäuser
oder Geschäftshäuser eignen. (Reine) Einfamilienhäuser wären städtebaulich
auf diesen Flurstücken deplaziert. Die Flurstücke im Eigentum der Stadt sind hinsichtlich
der Lage und des Zuschnitts für Einfamilienhäuser gedacht. Diese liegen jedoch innerstädtisch
sehr zentral und haben überwiegend einen eher kleinen Zuschnitt. Bevölkerungsschichten,
die ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit Gartennutzung am Stadtrand wünschen,
können hier nicht angesprochen werden. Zudem ist absehbar, dass bis zur Erschließung
der geplanten Wohnbauflächen im Plangebiet einige der noch freien Bauplätze veräußert
sein werden, so dass die Stadt keine Bauplätze im Hauptort der Stadt Donzdorf mehr anbieten
könnte. Insoweit besteht unter Berücksichtigung des zeitlichen Vorlaufs dieses Bebauungsplans
und der Umsetzung der Planung ein Bedarf an Ausweisung von Wohnbauflächen,
die durch bestehende Baulücken nicht gedeckt werden kann.
3.3.2 Alternativstandorte:
Die Stadt Donzdorf betreibt schonende Bodenpolitik. Dies ist u. a. auch daran zu erkennen,
dass der derzeit geltende Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbands Mittlere
Fils-Lautertal vom 21.09.1984 für Donzdorf auch nach 25 Jahren noch einige künftige
Wohnbauflächen ausweist, welche die planerische Grundlage zur Schaffung von Wohnbauflächen
bieten. Das Kontingent ist somit nicht ausgeschöpft. Bislang als künftige Wohnbauflächen
im Flächennutzungsplan ausgewiesen sind die folgenden Flächen, ergänzt um die
Gründe, die zur Nicht-Berücksichtigung als Alternative zum vorliegenden Plan führten:

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Bezeichnung der
Fläche
1. Verlängerung
des Haldenwegs
nach Norden
2. Herrengestell/
Sommerhalde
(südlich des
Schulzentrums)
3. „Bödele“ (südlich
des Seitzenbach
bzw. östlich der
Rötelsteinstraße)
4. „Vor den Gärtlichen“
(im westlichen
Anschluss
an das Wohnge-
biet „Marren“)
5. „Innerer Letten,
Auchertweide,
Äußerer Letten“
(nordwestlich der
Lauter)
Gründe für die Nicht-Berücksichtigung als Planungsalternative
Die Flurstücke sind überwiegend in Privateigentum. Die Realisierung
würde entweder den Aufkauf der Flächen durch die Stadt oder das
Umlegungsverfahren nach §§ 45 ff. BauGB erforderlich machen. Eine
zügige und vollständige Realisierung zur effektiven Ausnutzung der
Flächen und Vermeidung von Mittel-/längerfristigen Baulücken ist nicht
im gleichem zeitlichen Maße wahrscheinlich als durch den Verkauf
städtischer Grundstücke mit vertraglich vereinbarten Bauzwang des
Käufers. Erfahrungen benachbarter Gemeinden verdeutlichen dies.
Die Lage des Gebiets selbst lässt überschlägig betrachtet kaum weniger
starke Eingriffe in den Naturhaushalt befürchten als die jetzige
Planung, da die Alternative ebenfalls einen Streuobstgürtel in Ortsrand-
und Hanglage aufweist. Die Lage der Alternativfläche entspricht
auch nicht der derzeitigen Entwicklungsrichtung der Stadt, die in den
letzten Jahren im Bereich „Herrengestell“/ “Sommerhalde“ und „Böde-
le“ stattgefunden hat.
Die nördliche Teilfläche (Herrengestell) und die südliche Teilfläche
(Sommerhalde) sind mit den Bebauungsplänen „Herrengestell I“
(2000/2001), „Herrengestell/Sommerhalde“ (1983/1984) und „Som-
merhalde II“ (2009) bereits realisiert.
Die Fläche „Bödele“ ist bereits seit 1991 mit einem Bebauungsplan
überplant und bebaut.
Die Fläche „Vor den Gärtlichen“ ist bereits seit mit den Bebauungsplänen
„Wagnerstraße/Sudetenstraße I“ aus dem Jahr 1985 und „Wagnerstraße/Sudetenstraße
II“ aus dem Jahr 1999 überplant und bebaut.
Eine Realisierung dieser Planungsalternative würde die Schaffung
eines neuen Siedlungsbereichs jenseits der Lauter in Donzdorf in einem
ökologisch sensiblen Bereich bedeuten. Die Eingriffsschwere
wäre deutlich höher zu bewerten als bei der vorliegenden Planung.
Die Alternative würde zudem der regionalen Freiraumstruktur des
Verbands Region Stuttgart widersprechen, die dieser im Regionalplan
als regionaler Grünzug G 50 (Plansatz 3.1.1 Z) und Gebiet für Naturschutz
und Landschaftspflege (Plansatz 3.2.1 Z) ausgewiesen hat. Sie
sollen demnach von der Besiedlung freigehalten werden. Zudem wird
die Fläche nach Absprache mit dem Regierungspräsidium Stuttgart
um das Maß der Fläche reduziert, die im Bebauungsplan „Sommerhalde
III“ nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist.
3.3.3 Berechnung des Siedlungsbedarfs
Von den ca. 25 Bauplätzen im Plangebiet sind 8 Bauplätze nicht vom Flächennutzungsplan
1984 gedeckt und werden zusätzlich ausgewiesen. Sie liegen in der nördlichen Sackgasse
„A“. Während betreffend der Flächennutzungsplan konformen Bauplätze ein Bauflächenbedarfsnachweis
entbehrlich ist, sind für die Bauflächen der nicht-konformen 8 Bauplätze der
Bauflächenbedarf nachzuweisen. Wie in Ziffer 3.2 ausgeführt, kann Donzdorf in den nächsten
fünf Jahren um 76 Wohneinheiten wachsen. Bei einer Belegungsdichte von 2,3 Einwohner
je Wohnung und einer Bruttowohndichte von 70 Einwohner je Hektar (vgl. Ziffer
3.4) entspricht dies einer Baulandfläche von 2,5 ha (76*2,3/70). Hiervon sind die Flächen
der Baulücken mit 0,622 ha (vgl. Ziffer 3.3.1) abzuziehen. Für die nächsten fünf Jahre besteht
daher ein Baulandflächenbedarf von rund 1,9 ha.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 11 von 39
Die Brutto-Wohnbaufläche der gesamten Plangebiets „Sommerhalde III“ umfasst einschließlich
der Verkehrs- und Grünflächen, jedoch ohne Ausgleichsflächen 1,64 ha (vgl.
Ziffer 2.). Auf diese sind die nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelten 8 der 25
Bauplätze, somit rund ein Drittel (0,55 ha) anzurechnen. Die zusätzlichen acht Bauplätze
sind hinsichtlich des Baulandflächenbedarfs für die nächsten fünf Jahre gedeckt. Das Regierungspräsidium
Stuttgart verzichtet auf den Nachweis des Bauflächenbedarfs, da ein
Flächentausch im Bereich „Innerer Letten, Auchertweide, Äußerer Letten zugesagt wurde.
3.4 Die Orientierungswerte der anzustrebenden Einwohnerdichte
Der Regionalplan sieht gemäß Plansatz 2.4.0.8 (Z) zur Reduzierung der Belastungen
von Freiräumen durch neue Siedlungsflächeninanspruchnahme bei allen Neubebauungen
eine angemessen hohe Siedlungsdichte vor, die bei Unterzentren 70
Einwohner/ha für Wohnsiedlungsbereiche vorgibt. Das Plangebiet des Bebauungsplans
sieht 1,64 ha Brutto-Wohnbauland vor. Auf dieser werden ca. 25 Bauplätze
mit max. zulässigen 75 Wohnungen zugelassen. Bei unterstellten 2 Wohnungen je
Bauplatz und einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,3 Personen je Wohnung
in Donzdorf (in 2006) würden rund 115 Personen im Plangebiet ihre neue
Heimat finden. Dies entspräche einer Bruttowohndichte von rund 70 Einwohner/ha.
Dieser Wert wäre für Donzdorfer Verhältnisse etwas überdurchschnittlich, hat Donzdorf
bei einer Wohnbaufläche von 178 ha (zum 31.12.10) hierauf 10.816 Einwohner
(zum 31.12.2010) „untergebracht“. Dies entspricht einem Wert von rund 61 Einwohner
je Hektar. Die jetzige Planung dürfte die flächensparende Wohnbaulandpolitik
der Stadt Donzdorf belegen und entspricht den regionalplanerischen Vorgaben.
4. Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs
Standort: Der künftige Geltungsbereich liegt zwischen dem
• Wohngebiet „Im Herrengestell“ und der Messelbergsteige K 1401 im Norden
• den Wohngebieten „Herrengestell-Sommerhalde“ bzw. „Sommerhalde II“ im Süden,
• dem Roten Weg im Westen und
• dem Gewann „Kleine Röte“ im Osten.
Die Fläche umfasst rund 2,1 ha auf den ganz oder teilweise im künftigen Plangebiet liegenden
Flurstücken 395/2, 395/3, 456/2, 821, 822, 823, 824, 824/1, 835/1, 836, 841/1, 841/2,
841/3, 842/2, 842/3 und 842/6 der Gemarkung Donzdorf. Im Laufe des Verfahrens kann
sich der geplante Geltungsbereich noch dahingehend ändern, dass weitere Flurstücke hinzukommen
oder genannte Flurstücke wegfallen. In der folgenden Skizze ist die Lage des
geplanten Geltungsbereichs des Bebauungsplans mit einem roten Kreis markiert.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 12 von 39
Die Entfernungen zu den Infrastruktureinrichtungen in der Stadt betragen fußläufig etwa:
• Messelbergschule/Rechberg-Gymnasium 400 m
• Steingartenschule 900 m
• Rathaus/Jugendmusikschule/Schloss-Kindergarten 1.000 m
• Innenstadt (Geschäfte, Post, Banken, Bushaltestelle, Stadthalle) 1.200 m
• Supermärkte in der Wagnerstraße 1.500 m
• Freibad / Sportzentrum (Lautertalhalle) 1.900 m / 2.100 m
Wegen des naturschutzrechtlichen Eingriffs des Bebauungsplans in Schutzgüter der Natur
werden Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
als Ausgleich nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB ausgewiesen, die gemäß § 9 Abs. 1 a
BauGB diesem Bebauungsplan zugeordnet werden. Umfang und Beschreibung der Ausgleichsflächen
und -maßnahmen ergeben sich aus dem Umweltbericht vom 24.10.11 und
Grünordnerischem Beitrag vom 06.10.11. Vorab wurde im Scoping-Termin am 27.06.11 der
Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung mit den Fachbehörden abgeklärt.
5. Vorbereitende Bauleitplanung
Im seit 1984 rechtskräftigen Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbands Mittlere
Fils – Lautertal wird das Plangebiet als in der südlichen Mitte liegender Teil einer künftigen
Wohnbaufläche ausgewiesen. Der nördliche Teil dieser geplanten Wohnbaufläche
wurde mit dem Baugebiet „Herrengestell I“, der südliche Teil als Wohngebiet „Herrengestell-Sommerhalde“
und im Südosten mit dem Wohngebiet „Sommerhalde II“ umgesetzt.
Der geplante nördliche Wohnweg A (Sackgasse) mit den Bauplätzen 1 bis 8 ist hingegen
im Flächennutzungsplan nicht als künftige Wohnbaufläche sondern als landwirtschaftliche
Fläche beinhaltet. Die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans ist daher überwiegend
aber nicht vollständig aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und benötigt zur
Rechtskraft die Genehmigung durch das Landratsamt Göppingen.
6. Städtebauliches Konzept
Abb.: Auszug aus dem Flächennutzungsplan 1984.
Das städtebauliche Konzept sieht ein Lückenschluss zwischen den bestehenden Wohngebieten
„Sommerhalde“, „Sommerhalde II“ und „Herrengestell“ vor. Die Haupterschließung
durch Wohnstraßen erfolgt vom Abzweig „Im Herrengestell“ von der Kreisstraße K 1401.
Hierbei wird parallel südöstlich vom Roten Weg ein Wohnweg „B“ als Sackgasse mit Fußgängeranbindung
an die Sommerhalde geführt (ca. 12 Bauplätze), in deren Mitte ein Kreisverkehr
mit „Aufenthaltsfläche“ ausgebildet wird. An den Kreisel wird vom bestehenden
Neubaugebiet „Sommerhalde II“ dessen obere Wohnstraße nach Westen verlängert und
angebunden (ca. 5 Bauplätze). Nördlich parallel zu dieser Verbindung wird eine weitere
Sackgasse „Wohnweg A“ vom Abzweig „Im Herrengestell“ geführt (ca. 8 Bauplätze). Die
Bebauung der Wohnstraßen erfolgt beidseitig. Die Wohnstraßen sind 5,5 m breit.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 13 von 39
Die Anbindung zwischen Kreisel und „Im Herrengestell“ ist 6,5 bis 7 m breit ausgebildet.
Gehwege sind im Plangebiet ganz überwiegend nicht geplant, um den Wohngebietscharakter
zu unterstreichen. Insgesamt entstehen 25 Bauplätze in einem die Lücke schließenden
kompakten Plangebiet. Hierbei wird die nördliche und östliche Bebauungsgrenze der Gebiete
„Herrengestell“ und Sommerhalde II“ aufgenommen. Die weitgehend parallel bzw.
ansteigend zum Südwesthang verlaufende Wohnbebauung, unterstützt durch entsprechende
Vorgaben hangparalleler Firstrichtung, sorgt für eine energieschonende Ausrichtung der
Längsseite der Häuser Richtung Südwesten bzw. Südosten. Durch die starke Hangneigung,
zwischen den Wohnbaureihen wird eine Verschattung durch südlich angrenzende
darunter liegende Wohnbaureihen reduziert. Der Höhenunterschied im Plangebiet (ohne
Ausgleichsflächen!) insgesamt beträgt 28 m (Höhenlage zwischen 443 m und 471 m).
Die Festsetzungen für die einzelnen Baufenster sind weitgehend einheitlich mit Ausnahme
der Bezugshöhen für die Gebäudehöhe, die topographiebedingt an jedes einzelne Baufenster
angepasst ausgewiesen wird, die Ausweisung von Pflanzgeboten und die Festsetzung
der Bauweise. Als Art der baulichen Nutzung wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA)
nach § 4 BauNVO 1990 festgesetzt. Dies entspricht am Besten der geplanten Wohnbebauung.
Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO werden wegen des beabsichtigten Vorrangs der
Wohnbebauung in ruhiger Umgebung nicht zugelassen, ebenso Schank- und Speisewirtschaften.
Das Maß der baulichen Nutzung sieht eine Höhenbegrenzung durch maximal
zulässige Wand- und Firsthöhen vor. Der untere Bezugspunkt für die Höhenbemessung
sind vorgegebene Bezugshöhen (BZH), die, um dem Bauherrn größeren Spielraum bei der
Organisation des Gebäudeinneren zu gewähren, nicht mit der Erdgeschossfußbodenhöhe
gekoppelt werden. Die Höhe der einzelnen BZH ergeben sich aus angefertigten Schnitten.
Die Grundflächenzahl liegt mit 0,3 unterhalb des gesetzlich Möglichen und erreicht eine
Durchgrünung mit Gartenflächen im Plangebiet. Dies und die Beschränkungen auf eine
max. zulässige Anzahl Wohnungen je Wohngebäude sowie auf Einzel- bzw. Doppelhäuser
soll eine massive Wohnbebauung vermeiden. Am Ende des Wendehammers am Wohnweg
B ist eine dichtere Bauweise erwünscht. Die offene Bauweise wird auf den Bauplätzen 18-
20 um die Möglichkeit der Errichtung von einer Hausgruppe/Reihenhäuser erweitert.
Durch eine Begrenzung des Plangebiets zu den nördlich und östlich liegenden Außenbereichsflächen
mit einem Pflanzgebotsstreifen und Ausgleichsflächen wird das Gebiet eingegrünt
und schafft einen fließenden Übergang zu den Freiflächen vor der Stadt. Ebenfalls
der Eingrünung dienen die Pflanzgebote der Einzelbäume. Zum kulturdenkmalgeschützten
Roten Weg mit seiner schützenswerten Grünstruktur an seinen Böschungen, werden ein
Pflanzbindungsstreifen, eine nicht zu bebauende Fläche und Schutzvorschriften festgesetzt.
Die folgende Grafik stellt eine mögliche Gestaltung des Wohngebiets dar:

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 14 von 39
7. Planinhalt, einzelne Festsetzungen
Planinhalt sind sowohl planungsrechtliche Festsetzungen nach dem BauGB als auch örtliche
Bauvorschriften nach der LBO. Zu den einzelnen Festsetzungen:
1. Planungsrechtliche Festsetzungen § 9 Abs. 1 BauGB und BauNVO 1990
1.1 Bauliche Nutzung § 9 Abs. 1 BauGB
1.1.1 Art der baulichen Nutzung §§ 1 - 15 BauNVO
Allgemeines Wohngebiet WA (§ 4 BauNVO)
Schank- und Speisewirtschaften nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sind gemäß § 1 Abs. 5
BauNVO nicht zulässig. Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 5 BauNVO sind gemäß § 1
Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht zulässig.
Begründung: Das Gebiet wird als Allgemeines Wohngebiet festgelegt, da der Hauptnutzungszweck
das Wohnen ist. Um die ruhige Stadtrandlage zu bewahren und aufgrund der
nur über Wohngebiete bestehenden Verkehrsanbindung werden die Ausnahmen nach § 4
Abs. 3 BauGB nicht zugelassen. Ein reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO mit seinen geringen
Immissionsrichtwerten wird auch aufgrund einer bestehenden Lärm-Vorbelastung
des Gebiets durch das ca. 800 m entfernte Schützenhaus nicht ausgewiesen.
1.1.2 Anzahl der Wohneinheiten § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
• Die Zahl der Wohnungen (WE) ist wie folgt beschränkt:
• Auf max. 2 WE bei einer Doppelhaushälfte bzw. einem Reiheneinzelhaus,
• auf max. 3 WE bei einem Einzelhaus und
• auf max. 4 WE bei einem Doppelhaus.
Begründung: Der Bebauungsplan verzichtet darauf, Vollgeschossen oder eine Geschossflächenzahl
festzulegen, um dem Bauherrn die flexible Gestaltung seiner inneren Organisation
des Hauses zu bieten. So soll die max. Zahl der zulässigen Vollgeschosse keinen
Dachausbau verhindern. Im Gegenzug wird jedoch die max. zulässige Anzahl von Wohnungen
festgelegt, damit im hochwertigen Plangebiet keine verdichtete Bauweise mit vielen
Wohnungen auf engen Raum entsteht, die dem Planungszweck einer ruhigen stadtrandnahen
durchgrünten Wohnlage zuwiderläuft und die Verkehrsinfrastruktur nicht ausgelegt ist.
Eine stärkere Verdichtung ist am Wendehammer des „Wohnwegs B“ erlaubt.
1.1.3 Maß der baulichen Nutzung §§ 16 - 21 a BauNVO
Entsprechend § 16 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BauNVO wird als Maß der baulichen Nutzung die
Grundflächenzahl (GRZ) und die Gebäudehöhe festgelegt.
Grundflächenzahl entsprechend den Eintragungen im Lageplan des Bebauungsplans
(Planeinschrieb).
Gebäudehöhe/ Höhenlage der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 3 BauGB):
Im Bebauungsplan werden die maximal zulässige Wand- und Firsthöhe sowie die Bezugshöhe
(BZH) festgelegt. Unterer Bezugspunkt ist die gemäß Planeinschrieb festgesetzte
BZH. Liegt eine bauliche Anlage im Geltungsbereich mehrerer BZH, gilt diejenige BZH,
in deren Geltungsbereich die überwiegende Bruttogrundfläche der baulichen Anlage liegt;
bei Flächengleichheit das arithmetische Mittel der BZH.
• Firsthöhe (FH): Die Firsthöhe wird zwischen unterem Bezugspunkt und der obersten
Kante der Dachfläche gemessen. Bei Pultdächern (PD) wird für die „hohe Wand“ die
Firsthöhe (FH) herangezogen. Maximal zulässig sind 8,00 m.
• Wandhöhe (WH): Die Wandhöhe wird zwischen unterem Bezugspunkt und dem Schnittpunkt
der Außenwand mit der Dachhaut gemessen. Maximal zulässig sind 4,50 m.
Bei Gebäuderücksprüngen sind Überschreitungen der zulässigen Wandhöhe bis maximal
1,50 m über ein Drittel der Gebäudelänge zulässig. Für Vorbauten, Querbauten bzw.
Wände, die nicht mehr als 1,50 m vortreten und nicht mehr als 60 % der Gesamtlänge der
hinter ihnen liegenden zugehörigen Gebäudeseite aufweisen, beträgt die max. zulässige
Überschreitung der Wandhöhe einschl. Dachaufbauten
• 2,50 m, wenn sie nicht breiter als 5 m sind und
• 1,50 m, wenn sie breiter als 5 m und nicht breiter als 10 m sind.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 15 von 39
Begründung: Das Maß der baulichen Nutzung wurde entsprechend der gewünschten städtebaulichen
Entwicklung festgelegt. Die Grundflächenzahl orientiert sich, um eine durchgrünte
Bauweise zu erzielen, nicht am gesetzlichen Maximum nach § 17 Abs. 1 BauNVO.
Die maximalen Gebäudehöhen orientieren sich an den in den jüngsten angrenzenden
Donzdorfer Wohngebieten üblichen Maß. Aufgrund der Hanglage sind individuelle Bezugshöhen
je Baufenster als unterer Bezugspunkt für die Höhenbemessung festgelegt. Eine
Kopplung mit der Erdgeschossfußbodenhöhe findet nicht statt, so ist der Bauherr in der
inneren Organisation flexibel. Eine Toleranz zur Bezugshöhe ist nicht notwendig, da diese
gewöhnlich geringfügig höher als die höhergelegene nördliche Baugrenze liegt.
1.2 Bauweise § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 2 BauNVO
Offene Bauweise. Zulässig sind je nach Planeinschrieb Einzel-, Doppelhäuser und Hausgruppen/Reihenhäuser
oder nur Einzel- und Doppelhäuser. Bei Doppelhäuser, Hausgruppen/Reihenhäuser
sind Grenzbauten zur angebauten Haushälfte zulässig.
Begründung: Diese Bauweise entspricht am Besten der geplanten Nutzung des Gebiets.
Eine stärkere Verdichtung ist am Wendehammer des „Wohnwegs B“ erlaubt.
1.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V.
m. § 23 Abs. 3 BauNVO
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Die Überschreitung
der Baugrenzen mit Gebäudeteilen entsprechend den Regelungen gemäß § 5
Abs. 6 Landesbauordnung ist zulässig.
Begründung: Die überbaubaren Flächen werden aus städtebaulichen Gründen festgelegt,
vgl. Ziffer 5 – städtebauliches Konzept. Die Überschreitung der Baugrenzen durch untergeordnete
Bauteile ist zulässig, damit im Baugenehmigungsverfahren hierfür keine Ausnahmen
benötigt werden.
1.4 Stellung der baulichen Anlagen § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
Mit den Gebäudelängsachsen bzw. Hauptfirsten sind die im Plan eingetragenen Richtungen
einzuhalten. Neben der festgesetzten Hauptfirstrichtung sind rechtwinklig dazu untergeordnete
Nebenfirste als Zwerchgiebel oder Winkelbau zulässig.
Begründung: Die vorgeschriebene Stellung der baulichen Anlage mit der Gebäudelängsachse
und dem Hauptfirst erfolgt meist hangparallel. Dadurch ist die Längsseite in Richtung
Süden, Südwesten oder Südosten ausgerichtet, was aus energetischen Gründen günstiger
ist. Auch aus gestalterischen Gründen ist eine meist hangparallele Anordnung und traufseitige
Stellung der Häuser zu den Wohnstraßen und Sichtachsen zu bevorzugen.
1.5 Flächen für Garagen und Stellplätze, § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 BauNVO
Garagen, offene und überdachte Stellplätze (Carports) sind auf überbaubaren und nicht
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Zwischen Garage bzw. Carport und öffentlicher
Verkehrsfläche ist ein seitlicher Abstand von mind. 1,00 m einzuhalten. Die Zufahrt
zur Garage bzw. zum Carport hat eine Länge von mind. 5,00 m zur öffentlichen Verkehrsfläche
einzuhalten (Mindest-Stellfläche vor der Garage bzw. vor dem Carport). An Straßeneinmündungen
darf die Übersichtlichkeit nicht beeinträchtigt werden.
Begründung: Die Regelungen, die in Verbindung mit der öffentlichen Verkehrsfläche stehen
(Abstände, Mindest-Stellfläche, Übersichtlichkeit) dienen der Verkehrssicherheit. Die Zulässigkeit
der genannten baulichen Anlagen außerhalb von Baugrenzen dient dazu, im Baugenehmigungsverfahren
Ausnahmen bzw. Befreiungen zu vermeiden.
1.6 Nebenanlagen § 14 Abs. 1 und 2 BauNVO
Zulässig in überbaubarer und in nicht überbaubare Grundstücksfläche sind:
• Nebenanlagen nach § 14 Abs. 1 BauNVO, soweit sie keine Gebäude sind,
• Gerätehütten mit einem umbauten Raum bis max. 30 cbm und max. 3 m Höhe,
• Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 BauNVO.
Unzulässig sind:
• Nebenanlagen nach § 14 Abs. 1 BauNVO einschließlich der Gerätehütten in den Pflanzgebotsflächen,
Pflanzbindungflächen, freizuhaltenden Flächen oder nach Denkmalschutzgesetz
geschützten Flächen (vgl. Ziffer 1.8, 1.10 und 3.5),

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 16 von 39
• Anlagen für die Kleintierhaltung, wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln
und dergleichen.
Einfriedungen sind in den Örtlichen Bauvorschriften geregelt.
Begründung: Die Zulässigkeit der Nebenanlagen, soweit sie keine Gebäude sind, außerhalb
von Baugrenzen dient dazu, im Baugenehmigungsverfahren Ausnahmen bzw. Befreiungen
zu vermeiden. Allerdings werden die typischen Gartenhäuschen/ Gerätehütten wiederum
über die Regelung einer zulässigen Gebäudekubatur erlaubt. Anlagen für die Kleintierhaltung
sind gänzlich unzulässig, um den Wohncharakter des Viertels nicht zu beeinträchtigen.
Bestimmte Flächen werden, nicht zuletzt wegen ihrer geringen Breite oder ihres
schützenswerten Charakters geschützt, durch Nebenanlagen unterbrochen zu werden.
1.7 Flächen für die Herstellung des Straßenkörpers und der Strassenbeleuchtung §§ 9
Abs. 1 Nr. 26 i. V. m. 126 Abs. 1 BauGB
Von den Grundstückseigentümern sind auf ihren Grundstücken zu dulden:
• Die zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlichen Aufschüttungen und Abgrabungen
werden innerhalb der angrenzenden Grundstücke hergestellt.
• Die öffentlichen Verkehrsflächen werden gegen die angrenzenden Grundstücke durch
Rabatten bzw. Bordsteine abgegrenzt. Diese sowie die hierfür erforderlichen Fundamente
befinden sich innerhalb der angrenzenden Grundstücke.
• Die Masten für die Straßenbeleuchtung sowie die hierfür erforderlichen Fundamente befinden
sich innerhalb der angrenzenden Grundstücke.
Begründung: Die Festsetzung dient der Sicherung der Umsetzung der geplanten Erschließungsmaßnahmen.
1.8 Freizuhaltende Flächen § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB
Für die im Lageplan eingezeichneten von Bebauung freizuhaltenden Flächen und den
nach dem Denkmalschutzgesetz geschützten Flächen (vgl. Ziffer 3.5) gilt: Die Flächen
sind von jeglichen baulichen Anlagen freizuhalten (vgl. Ziffer 1.6). Diese Beschränkung gilt
nicht für den Bereich des Leitungsrechts gemäß Planeinschrieb.
Stützmauern, Aufschüttungen und Abgrabungen sind in Ziffer 2.7 geregelt.
Begründung: Die Festsetzung dient der Sicherung des Kulturdenkmals „Roter Weg“ und
seiner schützenswerten Böschung, soll jedoch nicht Arbeiten am Leitungsrecht verhindern.
1.9 Verkehrsflächen § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB
Die Aufteilung der Verkehrsflächen (Straßenfläche, Geh- und Fußwege sowie Verkehrsgrün)
gilt als Richtlinie.
1.10 Maßnahmen der Grünordnung und des naturschutzrechtlichen Ausgleichs § 9 Abs.
1 Nr. 25, § 9 Abs. 1a BauGB
1.10.1 Flächenhaftes Pflanzgebot / Pflanzgebot für Einzelbäume (pfg) § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB
Für die im Lageplan eingezeichneten Pflanzgebotflächen (Pfg), Einzelbäume und die gärtnerische
Anlage von Grundstücksflächen sind nachfolgende Festsetzungen zu beachten
und die nachfolgend aufgeführten Pflanzenarten zu verwenden. Immergrüne Koniferen
(Thuja, Fichten etc.) sind als Heckengehölze unzulässig. Vgl. auch Ziffer 2.1.2, 2.3, 2.7,
2.8 und 3.7.
• Pfg 1 Quartiersprägende Einzelbäume
Am Quartierseingang sowie an den Wendeplätzen sind standortgerechte, großkronige,
hochstämmige Laubbäume mit Stammumfang 18/20 cm von einer Art aus der Pflanzenliste
1 gemäß Planzeichnung zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Darstellung der
Baumstandorte im Lageplan ist verbindlich. Die Bäume sind in offenen Pflanzquartieren
zu pflanzen und mit Stauden bzw. mit bodendeckenden Sträuchern zu bepflanzen.
• Pfg 2 Kreiselgestaltung / Aufenthaltsfläche Mitte Wendeplatte
Die Grünfläche ist gärtnerische zu gestalten und dauerhaft zu erhalten. Entsprechend der
Darstellung in der Planzeichnung ist ein großkroniger, hochstämmiger Laubbaum mit
Stammumfang 18 / 20 cm aus der Pflanzenliste 1 gemäß Planzeichnung zu pflanzen und
dauerhaft zu erhalten.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 17 von 39
• Pfg 3 Verkehrsgrün und Fußweg / Eingrünung Fußweg
Entlang des Fußweges sind standortgerechte, klein- bis mittelkronige, hochstämmige
Laubgehölze mit Stammumfang 18 / 20 cm aus der Pflanzenliste 2 zu pflanzen und dauerhaft
zu erhalten. Die Anordnung und Darstellung der Bäume in der Planzeichnung ist
symbolisch, die Anzahl der zu pflanzenden Bäume jedoch verbindlich. Die Grünfläche ist
gärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu erhalten. Der Fußweg ist mit wasserdurchlässigen
Materialien anzulegen.
• Pfg 4 Begrünung Hangwassergraben am östlichen Quartiersrand
Böschungen und Seitenflächen des Grabens sind mit einer Gras-Kräuter-Mischung aus
regionalem Saatgut zu begrünen und dauerhaft zu erhalten. Randlich sind einzelne
Sträucher der Pflanzenliste 5 zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Pflege ist sowohl
nach technischen Anforderungen als auch an ökologischen Aspekten auszurichten.
• Pfg 5 Randliche Eingrünung des Wohngebiets nach Norden und Westen
Die ausgewiesene Pflanzgebotsfläche ist zu mindestens 50 % mit Sträuchern und Bäumen
der Pflanzenlisten 3 - 5 zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten.
• Pfg 6 Gestaltung der nicht überbauten Grundstücksflächen
Die nicht überbaubaren und die durch bauliche Anlagen nicht überdeckten An-teile der
überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen. Hierbei gilt: Pro Grundstück
ist ein mittel- bis großkroniger, standortgerechter, einheimischer, hochstämmiger
Laubbaum der Pflanzenliste 3 mit Stammumfang 18 / 20 cm oder ein hochstämmiger
Obstbaum auf Sämlingsunterlage der Pflanzenliste 4 zu pflanzen. Die Darstellung der
Baumstandorte entlang von Erschließungs-straßen im Lageplan ist verbindlich, Abweichungen
bis max. 7 m in beide Richtungen parallel zur öffentlichen Verkehrsfläche sind
jedoch zulässig. Sonstige in der Planzeichnung symbolisch dargestellte Baumstandorte
können frei auf dem Grundstück gewählt werden. Zu erhaltende Obstbäume oder direkt
auf öffentlicher Fläche angrenzende Einzelbäume können auf das Pflanzgebot angerechnet
werden.
• Pfg 7 Einzelbäume in den Erschließungsstraßen / Straßenraum
Entlang der Erschließungsstraßen sind standortgerechte, klein- bis mittelkronige, hochstämmige
Laubgehölze mit Stammumfang 18 / 20 cm aus der Pflanzenliste 2 gemäß
Planzeichnung zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Darstellung der Baumstandorte
im Lageplan ist verbindlich, Abweichungen bis max. 5 m in beide Richtungen parallel
zur öffentlichen Verkehrsfläche sind jedoch zulässig. Die Bäume sind in offenen oder in
mit Baumrosten geschützten Pflanzquartieren zu pflanzen. Offene Pflanzquartiere sind
mit Stauden bzw. mit bodendeckenden Sträuchern zu bepflanzen.
• Pflanzenlisten:
Pflanzenliste 1 – großkronige Laubbäume:
Acer platanoides Spitzahorn
Acer pseudoplatanus Bergahorn
Aesculus hipp. «Baumannii» Rosskastanie
Fraxinus excelsior Esche
Tilia cordata Winterlinde
Pflanzenliste 2 – klein- bis mittelkronige Laubbäume:
Acer campestre Feldahorn
Carpinus betulus Hainbuche
Pyrus Calleryana Stadtbirne
Sorbus aria Mehlbeere
Sorbus torminalis Elsbeere
Pflanzenliste 3 – heimische standortgerechte Baumarten:
Acer campestre Feldahorn
Acer platanoides Spitzahorn
Acer pseudoplatanus Bergahorn
Betula pendula Hänge-Birke
Carpinus betulus Hainbuche
Fagus sylvatica Rotbuche
Fraxinus excelsior Esche
Prunus avium Vogel-Kirsche
Prunus padus Gewöhnliche Traubenkirsche

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 18 von 39
Quercus petraea Traubeneiche
Quercus robur Stieleiche
Sorbus aria Mehlbeere
Sorbus torminalis Elsbeere
Tilia cordata Winterlinde
Tilia platyphyllos Sommerlinde
Ulmus glabra Bergulme
Pflanzenliste 4 – empfohlene Obstsorten:
Äpfel: Berner Rosenapfel, Bittenfelder Mostapfel, Börtlinger Weinapfel, Brettacher,
Danziger Kantapfel, Geheimrat Dr. Oldenburg, Gehrers Rambour, Gewürzluiken,
Schweizer Winterglockenapfel, Goldrenette v. Blenheim, Grahams Jubiläumsapfel,
Gravensteiner, Hauxapfel, Jakob Fischer, Jakob Lebel, Kaiser Wilhelm, Kardinal
Bea, Krügers Dickstiel, Landsberger Renette, Linsenhofer Renette, Maunzenapfel,
Öhringer Blutstreifling, Prinz Albrecht v. Preußen, Rheinischer Bohnapfel,
Rheinischer Krummstiel, Rote Sternrenette, Roter Berlepsch, Roter Boskoop,
Schöner aus Boskoop, Teuringer Winterrambour, Weißer Klarapfel, Zabergäu Renette.
Birnen: Alexander Lucas, Bayrische Weinbirne, Bunte Juli, Clapps Liebling, Conference,
Doppelte Philippsbirne, Gelbmöstler, Gräfin v. Paris, Gute Graue, Gute
Luise, Karcher Birne, Kirchensaller, Köstliche aus Charneux, Madame Verté,
Oberösterr. Weinbirne, Palmischbirne, Pastorenbirne, Ulmer Butterbirne, Vereinsdechantsbirne,
Williams Christbirne.
Kirschen: Büttners Rote Knorpelkirsche, Dollenseppler, Große Schwarze Knorpelkirsche,
Hedelfinger Riesenkirsche, Kassins Frühe, Schneiders Späte Knorpelkirsche.
Steinobst: Bühler Frühzwetschge, Ersinger, Graf Althans Reneklode, Große Grüne
Reneklode, Hanita, Hauszwetschge, Nancy Mirabelle, Oullins Reneklode, Speierling,
The Czar, Wangenheims Frühzwetschge.
Pflanzenliste 5 - Sträucher:
Cornus sanguinea Blutroter Hartriegel
Corylus avellana Hasel
Crataegus laevigata Weißdorn
Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn
Euonymus europaeus Gewöhnliches Pfaffenhütchen
Frangula alnus Faulbaum
Ligustrum vulgare Gemeiner Liguster
Lonicera xylosteum Rote Heckenkirsche
Prunus spinosa Schwarzdorn od. Schlehe
Rhamnus catharticus Purgier-Kreuzdorn
Rosa canina Hundsrose
Salix caprea Salweide
Salix purpurea Purpur-Weide
Salix viminalis Korb-Weide
Sambucus nigra Schwarzer Holunder
Sambucus racemosa Traubenholunder
Sorbus aucuparia Eberesche
Viburnum lantana Wolliger Schneeball
Viburnum opulus Gemeiner Schneeball
Pflanzenliste 6 – Gräser und Stauden für extensive Dachbegrünung:
Allium flavum Gelber Lauch
Allium schoenoprasum Schnittlauch
Arenaria serpyllifolia Quendelblättriges Sandkraut
Bromus tectorum Dachtrespe
Calamintha acinos Steinquendel
Campanula rotundifolia Rundblättrige Glockenblume
Dianthus carthusianorum Karthäusernelke
Iris germanica Schwertlilie
Iris tectorum Dach-Iris
Poa compressa Flaches Rispengras
Poa prat. ssp. angustifolia Wiesenrispengras

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 19 von 39
Sedum acre Scharfer Mauerpfeffer
Sedum album Weißer Mauerpfeffer
Sedum cyaneum Rosenteppichsedum
Sedum „Weihenstephaner Gold“ Goldsedum
Sedum reflexum Felsensedum
Sedum sexangulare Milder Mauerpfeffer
Sedum spurium Kaukasus-Sedum
Thymus serpyllum Feld-Thymian
Pflanzenliste 7 – Kletterpflanzen für die Begrünung von Stützmauern:
Clematis vitalba Waldrebe
Lonicera periclymenum Waldgeißblatt
Hedera helix Efeu
Humulus lupulus Hopfen
Parthenocissus quinquefolia „Engelmannii“ bzw. tricuspidata „Veitchii“ Wilder Wein
Polygonum aubertii Schlingknöterich
1.10.2 Pflanzbindung (Pfb) § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB
Für die im Lageplan eingezeichneten Pflanzbindungsflächen (Pfb) und Einzelbäume sind
die nachfolgenden Festsetzungen zu beachten. Vgl. Ziffer 3.7.
• Pfb 1 Pflanzbindung entlang des Roten Wegs
Der Gehölzbestand ist dauerhaft zu erhalten und langfristig zu sichern. Zur Gewährleistung
der Verkehrssicherung können Einzelgehölze unter Berücksichtigung der gesetzlichen
Vorgaben des Artenschutzes entnommen werden. Anfallendes Alt- und Totholz
ist an geeigneten, besonnten Stellen mit möglichst wenig Bodenkontakt zu lagern. Bei Ersatzpflanzungen
sind die in Ziffer 1.10.1 auf-geführten Pflanzenarten zu verwenden.
• Pfb 2 Einzelbäume - Obstgehölze
Die Obstbäume sind zu erhalten und bei Ausfall durch hochstämmige Bäume auf Sämlingsunterlage
der Pflanzenliste 4 in Ziffer 1.10.1 zu ersetzen. Bei Bau-arbeiten ist für ausreichenden
Schutz der zu erhaltenden Bäume Sorge zu tra-gen. Bodenverdichtungen und
Ablagerungen im Bereich der Kronentraufe sind zu vermeiden.
1.10.3 Öffentliche Grünflächen § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB
Öffentliche Grünflächen mit den Zweckbestimmungen Pflanzgebotsflächen (Pfg), Pflanzbindungsflächen
(Pfb) und Ausgleichsfläche (A) gemäß Planeinschrieb.
1.10.4 Flächen für die Wasserwirtschaft § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, den Hochwasserschutz und die Regelung
des Hochwasserabflusses in Form eines Hangwassergrabens gemäß Planeinschrieb.
1.10.5 Schutz, Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft § 9 Abs. 1 Nr. 20 i. V.
mit § 9 Abs. 1 a BauGB
Zum Ausgleich der naturschutzrechtlichen Eingriffe werden die folgenden Flächen bzw.
Maßnahmen der Ziffern 1 bis 4 gemäß Planeinschrieb als Flächen und Maßnahmen zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ausgewiesen
und diesem Bebauungsplan zugeordnet:
• Maßnahmenfläche A 1 Streuobstwiese, Erhalt und Pflege
• Maßnahmenfläche A 2 Heckenpflanzung an der Böschung zum Roten Weg
• Maßnahmenfläche A 3 Streuobstwiese, Neuschaffung / Anlegen
• Maßnahmenfläche A 4 Heckenpflanzung östlich der Wohnbebauung / Gebietseingrünung
mit Feldhecke
Die Beschreibung der Flächen und der Maßnahmen im Einzelnen ergeben sich aus dem
Umweltbericht mit integrierter Eingriffs-Ausgleichsbilanz vom 24.10.2011 und dem Grünordnerischen
Beitrag vom 06.10.2011 des Büro Prof. Schmid-Treiber-Partner, Leonberg.
1.10.6 Immissionsschutz § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB
Für die Straßenbeleuchtung sind aus Gründen des Insektenschutzes „insektenfreundliche“
Leuchtmittel mit streulichtarmer, insektenschonender Bauweise und nicht anlockendem
Lichtspektrum (z. B. staubdichte Natriumdampflampen) zu verwenden. Es ist darauf zu
achten, dass keine Insekten tötenden Lampengehäuse verwendet werden.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 20 von 39
Begründung: Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans sind auch Vorschriften zum Umweltschutz
anzuwenden. Nach § 1 a Abs. 3 BauGB sind in der Abwägung der Belange die
Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds
sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zu berücksichtigen.
Hierbei sind die Eingriffsregelungen nach dem Bundesnaturschutzgesetz relevant.
Die Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen erfolgen als Festsetzungen
von Maßnahmen und Flächen nach § 9 BauGB. Näheres ergibt sich aus dem Umweltbericht
und dem Grünordnerischen Beitrag. Die Pflanzgebotsflächen sowie die Gebote zur
Pflanzung von Einzelbäumen dienen auch gestalterischen Gründen, auf deren Umsetzung
großer Wert gelegt wird.
1.11 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB
LR: Für die jeweiligen Ver- bzw. Entsorgungsträger einschließlich der Stadt Donzdorf
mit Tochterunternehmen und Eigenbetrieben (Leitungsträger) bestehen
Leitungsrechte für die Ver- bzw. Entsorgungsleitungen (Strom, Wasser, Telefon,
etc.) gemäß Planeinschrieb.
GR, FR: Für die Leitungsträger und die anliegenden Grundstücke besteht ein Geh- und
Fahrrecht gemäß Planeinschrieb.
Begründung: Die Festsetzung der Rechte dient der Sicherung der Erschließung.
2. Örtliche Bauvorschriften § 74 LBO
2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen § 74 LBO
2.1.1 Dachform / Dachneigung § 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO
Als Dachform werden zugelassen: Satteldach, versetztes Satteldach, Pultdach und Walmdach.
Die zulässige Dachneigung beträgt bei Pult- und Walmdächern zwischen 10 und 25°,
ansonsten zwischen 30 und 45 °. Bei Garagen, Carpor ts und Nebengebäuden ist auch das
Flachdach bis 10 ° Dachneigung zulässig.
2.1.2 Dachdeckung / Dachbegrünung § 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO
Für die Deckung der geneigten Dächer sind nur Ziegel oder durchgefärbte Dachsteine in der
Farbskala rot-braun-grau-granit-anthrazit zulässig. Reflektierende und grell-farbige Materialien
sowie Dachflächen aus den unbeschichteten Metallen Kupfer, Zink und Blei sind unzulässig.
Dächer bis einschließlich 10° Dachneigung s ind extensiv zu begrünen, sofern sie
nicht solarenergetisch genutzt werden. Die Mindestaufbauhöhe der Dachbegrünung beträgt
10 cm. Bei der Begrünung können Arten der Pflanzenliste 6 in Ziffer 1.10.1 verwendet werden.
Weitere Dachbegrünungen sind zulässig. Aneinandergrenzende Gebäude bzw. Gebäudeteile
sind im selben Material und Farbton auszuführen, ausgenommen Garagen, Carports,
Nebenanlagen und Dachaufbauten. Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie (Solaranlagen)
sind in der gleichen Neigung des Daches auf Dächern liegend zulässig. Die Solaranlagen
dürfen die Abmaßungen des Daches nicht überschreiten. Die Höhe der Solaranlage
wird auf die Gebäudehöhe angerechnet.
2.1.3 Dachaufbauten und Dacheinschnitte § 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO
Gauben sind nur als Flach-, Kasten-, Pultdach-, Spitzdach- oder Schleppdachgauben zulässig.
Je Gebäude darf nur eine Gaubenform verwendet werden. Die Gesamtlänge der Dachaufbauten
darf nicht länger sein als die Hälfte der Dachlänge gemessen von Giebelfläche zu
Giebelfläche. Der Abstand der Dachaufbauten von der Giebelfläche bzw. zwischen mehreren
Dachaufbauten muss mindestens 1,5 m betragen, der Abstand zum First darf lotrecht
gemessen 0,8 m nicht unterschreiten. Die Höhe der Dachaufbauten darf lotrecht gemessen
den First des Hauptdachs nicht überschreiten. Die maximale Höhe der Vorderansicht der
Gauben beträgt 1,7 m. Pultdachgauben sind bis zu einer maximalen Dachneigung von 10 °
mit Gefälle zum Hauptdach zulässig. Die Dacheindeckung ist passend zum Hauptdach auszuführen.
Für Dacheinschnitte gelten die Festsetzungen zu den Längen- und Abstandsmaßen
entsprechend.
2.1.4 Außenwandflächen § 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO
Bei der äußeren Gestaltung baulicher Anlagen sind reflektierende, schwarze und grellfarbige
Materialien unzulässig. Fassadenbegrünungen sind zulässig. Aneinandergrenzende Gebäude
bzw. Gebäudeteile sind im selben Material und Farbton aus-zuführen, ausgenommen
Garagen, Carports, Nebenanlagen und Dachaufbauten.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 21 von 39
Begründung: Die Festsetzungen dienen gestalterischen Belangen. Bei der Aufstellung eines
Bebauungsplans sind auch Vorschriften zum Umweltschutz anzuwenden. Nach § 1 a
Abs. 3 BauGB sind in der Abwägung der Belange die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich
erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Leistungs-
und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zu berücksichtigen. Hierbei sind die Eingriffsregelungen
nach dem Bundesnaturschutzgesetz relevant. Die Vermeidungs-, Minimierungs-
und Ausgleichsmaßnahmen erfolgen als Festsetzungen von Maßnahmen und Flächen
nach § 9 BauGB. Begrünte Dächer und Fassadenbegrünungen gehören dazu. Näheres
ergibt sich aus dem Umweltbericht und dem Grünordnerischen Beitrag. Solaranlagen werden
zur Schonung des Energiehaushalts und aus Klimaschutzgründen zugelassen.
2.2 Höhenfestlegung / Gebäudehöhen § 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO
Die Höhenfestlegungen/Gebäudehöhen sind in Ziffer 1.1.3 geregelt.
2.3 Gestaltung der unbebauten Flächen § 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO i. V. m. § 9 Abs. 1 LBO
Die nicht überbaubaren und die durch bauliche Anlagen nicht überdeckten Anteile der überbaubaren
Grundstücksflächen sind unter entsprechender Anwendung der Bestimmungen
der Ziffer 1.10. gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten.
Begründung: Die Festsetzung dient gestalterischen Belangen. Bei der Aufstellung eines
Bebauungsplans sind auch Vorschriften zum Umweltschutz anzuwenden. Nach § 1 a Abs.
3 BauGB sind in der Abwägung der Belange die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich
erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Leistungs- und
Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zu berücksichtigen. Hierbei sind die Eingriffsregelungen
nach dem Bundesnaturschutzgesetz relevant. Die Vermeidungs-, Minimierungs-
und Ausgleichsmaßnahmen erfolgen als Festsetzungen von Maßnahmen und Flächen
nach § 9 BauGB. Die Gestaltung der unbebauten Flächen mit heimischen Gehölzen gehört
dazu. Näheres ergibt sich aus dem Umweltbericht und dem Grünordnerischen Beitrag.
2.4 Stellplätze, Zufahrten und private Erschließungswege § 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO
Flächen für Stellplätze, Zufahrten, private Erschließungswege sind, soweit nicht durch gesetzliche
Vorschriften anderweitig geregelt, mit wasserdurchlässigen Belagsarten herzustellen
(z. B. Rasengitter und -pflaster, wasserdurchlässige Betonsteine).
Begründung: Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans sind auch Vorschriften zum Boden-
und Umweltschutz anzuwenden. Nach § 1 a Abs. 3 BauGB sind in der Abwägung der
Belange die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen
des Landschaftsbilds sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zu
berücksichtigen. Hierbei sind die Eingriffsregelungen nach dem Bundesnaturschutzgesetz
relevant. Die Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen erfolgen als Festsetzungen
von Maßnahmen und Flächen nach § 9 BauGB. Versickerungsfähige Flächen
für Stellplätze und Zufahrten gehören dazu. Näheres ergibt sich aus dem Umweltbericht
und dem Grünordnerischen Beitrag.
2.5 Außenantennen § 74 Abs. 1 Nr. 4 LBO
Pro Gebäude ist maximal eine Außenantenne zulässig.
Begründung: Die Festsetzung dient gestalterischen Zwecken.
2.6 Versorgungsleitungen § 74 Abs. 1 Nr. 5 LBO
Leitungen für Stromversorgung im Sinne des § 74 Abs. 1 Nr. 5 LBO und Fernmeldekabel
sind unterirdisch zu führen (vgl. Ziffer 3.9).
Begründung: Die Festsetzung dient gestalterischen Zwecken.
2.7 Aufschüttung/Abgrabung/Stützmauer § 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO
Stützmauern, eigenständige Aufschüttungen und Abgrabungen sind nur bis max. 1,0 m, gemessen
von der bestehenden Geländeoberfläche, zulässig. Auf Flächen, die von Bebauung
freizuhalten sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB, vgl. Ziffer 1.8), sind Stützmauern unzulässig sowie
eigenständige Aufschüttungen und Abgrabungen nur bis max. 0,5 m, gemessen von der
bestehenden Geländeoberfläche, zulässig; auf den nach dem Denkmalschutzgesetz geschützten
Flächen (§ 9 Abs. 6 BauGB, vgl. Ziffer 3.5), sind Stützmauern sowie sämtliche

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 22 von 39
Aufschüttungen, Abgrabungen und Erdoberflächenveränderungen unzulässig. Diese Beschränkungen
gelten nicht für den Bereich des Leitungsrechts gemäß Planeinschrieb.
Stützmauern sind entweder durch vorangestellte Hecken/Sträuchern der Pflanzenliste 5 in
Ziffer 1.10.1 oder durch Rankgewächse gemäß der Pflanzenliste 7 in Ziffer 1.10.1 zu begrünen
oder als unverfugte Natursteinmauer (Trockenmauer) auszubilden.
Begründung: Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans sind auch Vorschriften zum Umweltschutz
anzuwenden. Nach § 1 a Abs. 3 BauGB sind in der Abwägung der Belange die
Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds
sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zu berücksichtigen.
Hierbei sind die Eingriffsregelungen nach dem Bundesnaturschutzgesetz relevant.
Die Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen erfolgen als Festsetzungen
von Maßnahmen und Flächen nach § 9 BauGB. Verringerung der Eingriffe in den Boden
durch Beschränkungen von Aufschüttungen/Abgrabungen und Stützmauern gehören auch
im Sinne des Bodenschutzgesetzes dazu. Näheres ergibt sich aus dem Umweltbericht und
dem Grünordnerischen Beitrag. Gleichzeitig sollen eine optisch verträgliche Einbindung der
Anlagen ins Umfeld sichern, der ruhigen Gestaltung der Geländeoberfläche dienen und
nachbarschaftlichen Belangen gerecht werden. Die Beschränkungen in der von Bebauung
freizuhaltender bzw. denkmalgeschützter Fläche dienen dem Schutz des Kulturdenkmals.
2.8 Einfriedungen § 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO
Entlang öffentlicher Flächen sind Einfriedungen bis zu einer maximalen Höhe von 0,80 m zulässig;
diese sind mindestens 0,50 m von der Vorderkante des Bordsteins zurückzusetzen.
Entlang sonstiger Flächen sind Einfriedungen bis zu einer maximalen Höhe von 1,50 m zulässig.
Einfriedungen dürfen die Verkehrssicherheit, z. B. durch Hineinragen in den öffentlichen
Verkehrsraum oder Behinderung der Sicht, nicht beinträchtigen. Die Verwendung von
Stacheldraht als Einfriedung ist nicht zugelassen. Eine tiergruppenschädliche Anordnung einer
Einfriedung ist ebenfalls unzulässig. Hierzu zählen z. B. Sockelmauern bei Zäunen oder
engmaschige Drahtzäune. Maschendraht und Drahtzäune sind nur mit Heckenhinterpflanzung
zulässig. Bei An-pflanzung von Hecken und Sträuchern ist die Auswahl aus der Pflanzenliste
5 gemäß Ziffer 1.10.1 zu treffen.
Begründung: Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans sind auch Vorschriften zum Umweltschutz
anzuwenden. Nach § 1 a Abs. 3 BauGB sind in der Abwägung der Belange die
Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds
sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zu berücksichtigen.
Hierbei sind die Eingriffsregelungen nach dem Bundesnaturschutzgesetz relevant.
Die Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen erfolgen als Festsetzungen
von Maßnahmen und Flächen nach § 9 BauGB. Verringerung von Hindernissen der Durchlässigkeit
des Lebensraums von Tieren gehört ebenso dazu wie die Auswahl von artgerechten
Pflanzen bei lebenden Einfriedigungen dazu. Auch sollen die den Vermeidungs-,
Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen dienenden Pflanzgebotsflächen geschützt werden.
Näheres ergibt sich aus dem Umweltbericht und dem Grünordnerischen Beitrag.
Gleichzeitig sollen eine optisch verträgliche Einbindung der Anlagen ins Umfeld gesichert
und die Belange der Verkehrssicherheit beachtet werden.
2.9 Stellplätze § 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO
Wegen der beengten Verkehrssituation sind bei Einzel- bzw. Doppelhäuser pro Wohneinheit
1,5 Stellplätze zu errichten. Die Anzahl der Stellplätze ist auf die nächste volle Zahl aufzurunden.
Begründung: Die Straßenbreite von 5,5 m, welche auch den Fußgängerverkehr aufnimmt,
lässt nur einseitiges Parken von Fahrzeugen zu. Durch die noch zu schaffenden Grundstücksausfahrten
im Straßenraum, durch zwei Sackgassensituationen mit Wendehämmern
und dem Bereich des Kreisverkehrs wird die Möglichkeit, auf/an der Straße zu parken, für
die Anlieger, Besucher, Handwerker, Lieferanten, etc. stark eingeschränkt. Daher wird zur
Vermeidung späterer Verkehrsprobleme festgelegt, dass über die Regelung der LBO von
einem Stellplatz pro Wohneinheit hinaus zusätzliche Stellplätze auf den Baugrundstücken
nachzuweisen sind. Wegen der verdichteten Bauweise bei Hausgruppen/Reihenhäuser
sind diese von der Regelung zur Stellplatzerhöhung ausgenommen.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 23 von 39
2.10 Anlagen zum Sammeln von Niederschlagswasser § 74 Abs. 3 Nr. 2 LBO
Je Gebäude ist eine Regenwasserzisterne in Form einer Retentionszisterne für Dachflächen-
und unbelastetes Oberflächenwasser zu erstellen. Das Retentionsvolumen muss
mindestens 1 cbm pro angefangene 50 qm versiegelte Fläche betragen. Der zulässige Ablauf
der Retentionszisterne beträgt 0,2 l/sec pro 2 cbm. Eine Versickerung des Dachflächen-
oder unbelasteten Oberflächenwassers ist unzulässig.
Begründung: Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans sind auch Vorschriften zum Umweltschutz
anzuwenden. Nach § 1 a Abs. 3 BauGB sind in der Abwägung der Belange die
Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds
sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zu berücksichtigen.
Hierbei sind die Eingriffsregelungen nach dem Bundesnaturschutzgesetz relevant.
Die Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen erfolgen als Festsetzungen
von Maßnahmen und Flächen nach § 9 BauGB. Eine Verringerung des Wasserverbrauchs
durch Regenwassernutzung bzw. das Drosseln von Ablauf von Oberflächenwasser in den
Vorfluter (hydraulische Spitzenbelastung) gehören dazu. Näheres ergibt sich aus dem Umweltbericht
und dem Grünordnerischen Beitrag. Die geologischen Gegebenheiten mit zur
Vernässung neigenden Böden verbietet eine Versickerung von Wasser.
8. Erschließung, Ver- und Entsorgung
Die verkehrstechnische Erschließung des Plangebiets erfolgt von drei Seiten, eine hiervon
wird ausschließlich dem fußläufigen Verkehr vorbehalten sein. Die Haupterschließung erfolgt
von Norden, der Kreisstraße K 1401 „Messelbergsteige“ am bestehenden Abzweig „Im
Herrengestell“. Von Südosten wird die Wohnstraße „Sommerhalde“ verlängert, die wiederum
über den Roten Weg oder die Dr.-Frey-Straße an das örtliche und überörtliche Verkehrswegenetz,
z. B. die K 1401 angebunden ist. Im Südwesten wird ein Fußweg die als
Sackgasse ausgebildete Wohnstraße im Plangebiet an das bestehende Gebiet „Herrengestell-Sommerhalde“
anschließen. Die genaue Konzeption wird in Ziffer 6 beschrieben.
Die Versorgung mit Trink- und Löschwasser wird durch einen noch zu schaffenden Anschluss
an das örtliche Netz sichergestellt. Die Stromversorgung wird von der EnBW Energie
Baden-Württemberg AG sichergestellt. Ein Anschluss an das Telefonnetz ist vorgesehen.
Die Entwässerung wird durch die zu erstellende Kanalisation im Trennsystem auf unterschiedlichen
Wegen erfolgen. So wird der nördliche, höherliegende Teil des Plangebiets
in Richtung bestehender Kanalisation „Herrengestell I“, der untere Teil entweder über den
Roten Weg oder über den Fußweg zur Sommerhalde entwässert. Die Bebauung rechts
vom Kreisverkehr wird über die „Sommerhalde II“ entwässert. Das Grundstück 842/3 muss
unter Umständen aus topografischen Gründen im Mischsystem entwässert werden. Zudem
ist vorgesehen, die Straßenflächen über den zu erstellenden Regenwasserkanal und anschließenden
Graben zum südlich vom Plangebiet verlaufenden Seitzenbach zu entwässern.
Dadurch ist die Straßenentwässerung nicht an ein Regenüberlaufbecken anzuschließen.
Für das Becken ist die anfallende Schmutzwassermenge eine reine Durchlaufmenge.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 24 von 39
9. Abwägung über die Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden
9.1 Frühzeitige Unterrichtung nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB
Nr. Behörde/
Öffentlich-
keit
1. LandratsamtEsslingen(Straßenverwaltung)
vom
08.08.11
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
Vom Straßenbauamt werden gegen den o. g. Bebauungsplan keine
grundsätzlichen Einwendungen oder Bedenken erhoben.
Mit der entlang der K 1401 geplanten Bebauung ist gemäß § 22 Straßengesetz
ein Mindestabstand von 15 m zum äußeren Fahrbahnrand
der Kreisstraße einzuhalten.
Das geplante Baugebiet „Sommerhalde III“ soll über die bestehende
Ortsstraße – Roter Weg – erschlossen werden.
Der Anlage von direkten Zufahrten zur Kreisstraße wird nicht zugestimmt.
An der Einmündung der Ortsstraße – Roter Weg – in die K 1401 ist jederzeit
für ausreichende Sichtverhältnisse zu sorgen. Sichtfelder von
mindestens 3/70 m sind freizuhalten. Dies ist bei der Planung der ausgewiesenen
Pflanzgebotsflächen zu berücksichtigen.
Oberflächenwasser und Abwasser darf der Kreisstraße nicht zugeleitet
werden. Es ist anderweitig abzuleiten.
Lärmschutzvorkehrungen sind allein Sache des Antragstellers und gehen
auch in deren Unterhaltung über.
Die Bepflanzung entlang der K 1401 geht in die Unterhaltung der Gemeinde
über.
Die Verkehrssicherheit auf der Kreisstraße muss stets gewährleistet
sein.
Aufgrund der zwischen der K 1401 (Messelbergsteige) und der
Wohnbebauung „Sommerhalde III“ liegenden naturschutzrechtlichen
Ausgleichsfläche bzw. der Fläche für Verkehrsgrün ist gewährleistet,
dass bauliche Anlagen rund 30 m vom Fahrbahnrand
der K 1401 entfernt liegen. Der Abstand dürfte, insbesondere aufgrund
der Topografie, nämlich einer bestehenden Kuppe zwischen
K 1401 und der Wohnbebauung, und des Bewuchses dafür Sorge
tragen, dass Lärmschutzvorkehrungen entbehrlich sind.
Direkte Zufahrten (außer der bereits bestehenden Anbindung „Im
Herrengestell“ über den Roten Weg an die K 1401) sind nicht vorgesehen.
Ebenso keine Zuleitungen von Oberflächenwasser und
Abwasser.
Die Einmündung des Roten Wegs in die K 1401 wird nicht verändert.
Der Bereich des Sichtwinkels und die Böschung der K 1401
werden planungsrechtlich als Flächen für Verkehrsgrün abgesichert,
das dortige Straßenbegleitgrün soll erhalten bleiben. Ausgleichsflächen
auf der Fläche des Verkehrsgrüns sind nicht geplant.
Die Ausgleichsflächen grenzen südlich an die Flächen des
Verkehrsgrüns an, sind vom Einmündungsbereich über 10 m abgerückt
und tangieren die Sichtverhältnisse nicht.
Die Bepflanzung im Bereich der Flächen für Verkehrsgrün mit Ausnahme
des Flurstücks 395/3 gehen nicht in die Unterhaltung der
Gemeinde über sondern verbleiben im Eigentum und der Unterhaltslast
des Straßenbaulastträgers, dem Landkreis Göppingen.
Das Flurstück 395/3 ist im Eigentum der Stadt Donzdorf und von
dieser zu unterhalten.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 25 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
2. BürgermeisteramtSüßen
vom
18.08.11
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
Von Seiten der Stadtverwaltung Süßen werden gegen die Planungen keine
Bedenken vorgebracht. Es wird jedoch angeregt, dass die nicht aus dem
Flächennutzungsplan 1984 entwickelten Flächen im neuen Flächennutzungsplanverfahren
berücksichtigt werden.
Der Anregung wird insoweit gefolgt, als dass das Bürgermeisteramt
Donzdorf beim Gemeindeverwaltungsverband Mittlere Fils-
Lautertal als die für den Flächennutzungsplan zuständige Behörde
den Antrag auf Berücksichtigung der angesprochenen Flächen
gestellt hat.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 26 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
3. Eberhard
Schmid,
Judengasse
14,
Donzdorf
vom
30.08.11
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
Ich habe Bedenken, dass die gesetzlich vorgeschriebene Zahl von 1 Stellplatz
je Wohnung nicht auskömmlich ist und die Anwohner die Wohnstraßen
im Plangebiet zuparken werden. Daher rege ich die Ausweisung von
öffentlichen Stellplätzen im Plangebiet an.
Zudem rege ich an, das Leitungsrecht zwischen der Wohnstraße B und
dem Roten Weg als Gehweg festzulegen und herzustellen, damit eine
fußläufige Verbindung zum Herrengestell geschaffen wird.
Aufgrund einer im Vergleich zur Wohnerschließungsstraße „Im
Herrengestell“ und dem vorderen Teil der „Sommerhalde“ schmäleren
Fahrbahnbreite (flächensparende Bauweise) sowie einer
erlaubten verdichteten Bauweise von bis zu 3 Wohneinheiten je
Einzelhaus bzw. 4 Wohneinheiten je Doppelhaus wird die Zahl
der zu schaffenden Stellplätze dort auf 1,5 Stellplätze je
Wohneinheit erhöht, wo die nötigen Stellplatzflächen auf Privatgrund
für den Bauherrn zumutbar geschaffen werden können (bei
Einzel- und Doppelhäuser).
Eine Ausweisung öffentlicher Stellplätze befürworten wir nicht.
Dies würde einer flächenschonenden Bauweise widersprechen
und weitere Verkehrsflächen im Plangebiet erfordern. Außerdem
wäre aufgrund der Hanglage mit erheblichen und kostenträchtigen
Eingriffen in die Topografie zur Schaffung ebener Parkplatzflächen
zu rechnen. Zudem findet die Parkplatzfläche möglicherweise
nicht die nötige Akzeptanz beim Verkehrsteilnehmer, da
dieser insbesondere die wegen der steilen Lage und dem langgezogenem
Quartier unkomfortablen Wegeverbindungen scheuen
und das Parken in direkter Nähe zum Ziel suchen könnte.
Ein Gehweg würde im Gegensatz zu einem Leitungsrecht einen
dauerhaft sichtbaren Eingriff in die steilen Böschungen des
denkmalgeschützten Roten Wegs bedeuten. Aufgrund der Topografie
wäre eine Treppenanlage zur Überwindung der Böschung
notwendig. In Abwägung denkmal- und naturschutzrechtlicher
Belange sowie der Kosten der Erstellung und des Unterhalts
eines Gehwegs sehen wir den Nachteil dieser gewünschten Verbindung
den Vorteil einer direkten Verbindung in Richtung Herrengestell
überwiegen. Über den Fußweg zur Sommerhalde und
die Erschließungsstraße zum Herrengestell sind ausreichende
Wegeverbindungen gegeben.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 27 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
4. Örtliche
Straßenverkehrsbehörde
der
Stadt Donzdorf
vom
02.09.11
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
Im jetzigen Stadium der Planung wird von 23 Bauplätzen ausgegangen,
bebaubar mit Einfamilienhäusern oder Doppelhäuser, möglich sind max. 3
WE bei EFH bzw. bei Doppelhaus Bebauung 2 WE. Pro Haushalt sind
durchschnittlich 1,5 PKW anzusetzen. Der geplante Wohnweg weist
hauptsächlich eine Breite von 5,5 Metern aus, unterbrochen noch durch
einen Kreisverkehr. Ein Verkehrskonzept ist in diesem frühen Stadium, wo
auch Grundstücksgrenzen noch nicht festgelegt sind, noch nicht vorhanden.
Die vorgesehene Verkehrsflächenbreite von 5,5 m, welche auch den Fußgängerverkehr
beinhaltet, lässt nur einseitiges Parken von Fahrzeugen zu.
Durch die noch zu schaffenden Grundstücksausfahrten im Straßenraum
noch vorgesehene Baum-/ Grünflächen, durch zwei Sackgassensituationen
mit Wendehämmern und dem Bereich des Kreisverkehrs werden die
Möglichkeiten, auf der Verkehrsfläche zu parken, im ganzen Gebiet stark
eingeschränkt. Anlieger, Besucher, Handwerker, Lieferanten etc. haben
daher nur wenige Möglichkeiten, auf der öffentlichen Fläche zu parken.
Das Ordnungsamt empfiehlt daher zur Vermeidung späterer Verkehrsprobleme
im Bebauungsplan verpflichtend festzulegen, dass über die gesetzliche
Regelung der LBO von einem Stellplatz pro Wohneinheit hinaus ausreichend
zusätzliche Stellplätze auf den Baugrundstücken nachzuweisen
sind.
Aufgrund der eingeschränkten Parkmöglichkeiten auf der Verkehrsfläche
wird angeregt, auf straßenbegleitende öffentliche Begrünung zu verzichten
oder Pflanzgebote durchgängig auf die Bauflächen zu verteilen.
Die Ausweisung einer Spielfläche im Kreisverkehr sollte in Abhängigkeit
des später gewählten Verkehrskonzepts noch überprüft werden.
.
Die Annahmen der Örtlichen Straßenverkehrsbehörde sind korrekt.
Im Bebauungsplan wird nicht festgelegt, ob ein verkehrsberuhigter
Bereich (Schritttempo) oder eine Tempo-30-Zone errichtet
werden soll. Auch werden die Grundstücksgrenzen erst nach
dem Bebauungsplanverfahren im Zuge des Verkaufs der Bauplätze
festgelegt. Somit sind Festsetzungen über die Lage von
Garagen, Stellplätzen und Ausfahrten nicht sinnvoll.
Die durchaus knappe Breite der Verkehrsfläche ist dem flächensparenden
Bauen geschuldet. Dadurch und durch die Anlage des
Kreisverkehrs und der Wendehämmer verringert sich tatsächlich
die Möglichkeit, entlang der Straßen zu parken. Die schmälere
Straßenbreite bzw. die Häufigkeit von Einmündungen und Wendehämmer,
die zum Parken nicht geeignet sind, unterscheidet
das Plangebiet von den bisherigen Wohngebieten „Herrengestell“,
„Sommerhalde“ und Sommerhalde II“. Um die Situation des
ruhenden Verkehrs im Plangebiet zu entschärfen, wird die Zahl
der zu schaffenden Stellplätze nach der Landesbauordnung dort
auf 1,5 Stellplätze je Wohneinheit erhöht, wo die nötigen Stellplatzflächen
auf Privatgrund für den Bauherrn zumutbar geschaffen
werden können (bei Einzel- und Doppelhäuser). Die Reihenhausgrundstücke
bieten keine ausreichenden Flächen hierfür.
Um die im Plangebiet wie geschildert nur eingeschränkt vorhandenen
Parkmöglichkeiten entlang der Straßen nicht noch weiter
einzuschränken, werden die Baumpflanzungen weit überwiegend
auf privatem Baugrund vorgeschrieben und die Zahl der Straßenbäume
von fünf auf drei Bäume reduziert.
Die Bedenken zur Spielfläche, insbesondere aus Sicht der Sicherheit
dort spielender Kinder, sind berechtigt. In rund 400 m
fußläufiger Entfernung befindet sich am Seitzenbach ein öffentlicher
Spiel- und Bolzplatz, der im Zuge der Offenlage des Seitzenbachs
noch an Attraktivität gewinnen wird und nicht von Straßenflächen
umgeben ist. Daher wird auf die Ausweisung einer
Spielfläche im Kreisverkehr verzichtet.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 28 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
5. LandratsamtGöppingen
vom
05.09.11
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
zu dem Entwurf des o. g. Bebauungsplans nimmt das Landratsamt wie
folgt Stellung:
I. Umweltschutzamt
1. Naturschutz / Frau Bechtloff, Tel. 202-408
Im Rahmen eines Scoping-Termins am 27.06.2011 wurde der Umfang und
der Detailierungsgrad einer Umweltprüfung für o.g. Bebauungsplan besprochen.
Dabei wurde seitens der unteren Naturschutzbehörde aus naturschutzfachlicher
Sicht dem Scoping-Papier zugestimmt. Folgende aus
naturschutzfachlicher Sicht vorgebrachten Forderungen wurden in die vorliegende
Planung eingearbeitet:
1. Zur Sicherung des im Norden angrenzenden Streuobstbestandes wurde
auf die Anlage eines Entwässerungsgrabens verzichtet.
2. Die in einem aufwertungsfähigen Zustand befindliche Streuobstwiese
zwischen der Kreisstraße und dem Baugebiet soll im Rahmen einer Ausgleichsmaßnahme
für das Baugebiet ökologisch aufgewertet werden.
3. Vor der zur Verkehrssicherung notwendigen Fällung von größeren Bäumen
aus dem am „südlich des Roten Wegs“ vorhandenen Gehölzbestand
werden die betroffenen Gehölze vorab von der Stadt im Hinblick auf aktuelle
Lebensräume geschützter Arten (Brutvögel, Fledermäuse, totholzbewohnende
Insekten) artenschutzrechtlich untersucht.
4. Am südlichen Rand des vorgenannten Gehölzstreifens wird planungsrechtlich
verhindert, dass durch bauliche Anlagen in den Gehölzbestand
eingegriffen wird. Der vorgelegten Planung wird vorbehaltlich einer fachlich
fundierten Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung sowie der Umsetzung o.g.
Kompensationsmaßnahmen zugestimmt.
2. Bodenschutz / Herr Ewald, Tel. 202-276 (s. auch Stln. Herr Steska v.
12.08.2011)
Zur Berechnung der Bauflächenpotenziale wird angemerkt, dass nicht nur
Flächen im Besitz der Gemeinde anzurechnen sind, sondern auch ein mobilisierbarer
Anteil der bebaubaren Grundstücke im Privatbesitz.
Die Zustimmung der unteren Naturschutzbehörde wird begrüßt.
Die artenschutzrechtliche Untersuchung geschützter Arten wurde
veranlasst und kam zu folgendem Ergebnis:
Nachgewiesene Arten: Star, Zwergfledermaus, Gr. Mausohr,
Breitflügelfledermaus, Wasserfledermaus, Rauhautfledermaus,
Myotis Art, Gr. Abendsegler, potentiell Gr. Goldkäfer.
Nicht nachgewiesene Arten: Zauneidechse, Haselmaus, Alpenbock.
Zur Minimierung von Eingriffen wird vorgeschlagen: In der Neuanlage
der Streuobstwiese das Aufhängen von Nist-, Vogel- bzw.
Fledermauskästen. Zu rodende Obstbäume großdimensioniert
mit stärkeren Kronenästen sonnenexponiert zu lagern, um in
diesem Holz befindlichen Entwicklungsstadien von Holzkäfern
wenigstens teilweise den Abschluss ihrer Entwicklung zu ermöglichen.
Verwendung von insektenverträglichen Leuchtmittel.
In unserer Begründung zum Bebauungsplan werden die seitens
der Stadtverwaltung verfügbaren Flächenpotentiale beleuchtet.
Möglicherweise sind auch private Flächen auf freiwilliger Basis
mobilisierbar. Nach Auskunft unseres Gutachterausschuss wurden
in der Zeit von 2005 bis 2010 über 70 Bauplätze für Wohnbauland
verkauft. Hieran hatten Bauplätze, bei deren Verkauf die
Stadt bzw. StadtentwicklungsGmbH nicht Vertragspartner war,
einen Anteil von unter 30 %. Über 70 % der Bauplatzverkäufe
kamen unter Beteiligung der Stadt/StadtentwicklungsGmbH zustande.
Selbst bei den übrigen Verkäufen handelte es sich nicht
selten um private Weiterverkäufe vormals städtischer Bauplätze
oder um Verkäufe im privaten Baugebiet „Sägmühle“ in Donzdorf,
deren Bauplätze mittlerweile bis auf einen Platz ausgeschöpft
sind. Hier wird deutlich, dass die Anzahl und Bedeutung tatsächlich
mobilisierter privater Bauplätze, die dem Grundstücksmarkt
zur Verfügung gestellt werden, nicht überschätzt werden sollte.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 29 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
zu
5.
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
Die Festsetzungen zur Dachbegrünung und zur wasserdurchlässigen Ausführung
von Stellplätzen etc. werden begrüßt. Sie können in der Eingriffs-
/Ausgleichsbilanz als Minimierungsmaßnahmen geltend gemacht werden.
Mit dem im Scoping-Papier beschriebenen Vorgehen zur Behandlung des
Schutzguts Boden besteht grundsätzlich Einverständnis. Wir weisen darauf
hin, dass sich erfahrungsgemäß ein Ausgleichsbedarf für das Schutzgut
Boden ergeben wird. Vorrang haben bodenbezogene Ausgleichsmaßnahmen,
wobei sich oft der Auftrag des überschüssigen Oberbodens aus den
Erschließungsmaßnahmen auf aufwertungsfähige Ackerböden anbietet.
Wir regen daher an, im Zuge der geotechnischen Erkundung auch Mächtigkeit
und kulturtechnische Verwertungseignung des Oberbodens, evtl.
auch des Unterbodens, zu untersuchen.
Private ungenutzte Baugrundstücke entziehen sich der Verfügungs¬gewalt
durch die Stadt. Ein Großteil dieser Baugrundstücke
ist in der Vergangenheit, z. T. durch Grundstücksteilungen,
entstanden. Da die Baulandpolitik der Stadt seit vielen Jahren mit
vertraglichen Bauverpflichtungen bei städt. Bauplatzverkäufen arbeitet
und weiterhin arbeiten wird, sind in jüngeren Baugebieten
keine oder nur solche Baulücken vorhanden, bei denen die vertragliche
Bauverpflichtung noch läuft.
Damit private ungenutzte Baugrundstücke überhaupt als Alternative
zum vorliegenden Bebauungsplan angesehen werden
können, müssen diese den Bauplatzinteressenten zugänglich
gemacht werden können. Neben unverbindlichen Ap¬pellen der
Nutzbarmachung bzw. dem Ankauf solcher Flächen durch die
Stadt verbleibt als rechtliches Instrumentarium der Aktivierung
von Baulücken das Baugebot nach § 176 BauGB bzw. die Enteignung
nach §§ 85 ff. BauGB. Das Baugebot zielt darauf ab,
den Eigen¬tümer eines ungenutzten Baugrundstücks zu verpflichten,
dieses gemäß den baurecht¬lichen Bestimmungen
innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu bebauen. Dieser
Zwang hat seine Grenzen in der wirtschaftlichen Zumutbarkeit für
den Grundstückseigentümer. Ist das Baugebot nicht zuzumuten,
hat die Gemeinde von dem Baugebot abzusehen. Laut Ernst/
Zinkahn/ Bielenberg „Kom¬mentar BauGB“, § 176 Rn. 57 kann
der Eigentümer nicht ge¬zwun¬gen werden, das Grundstück zu
ver¬kaufen, um eine Bebau¬ung herbeizuführen.
Bei Weigerung des Eigentümers, das Grundstück zu bebauen
oder zu veräußern bleibt der Gemeinde zur Durchsetzung des
Bau¬gebots nur die Einleitung des Enteignungsverfahrens. Eine
Enteignung zur Ermöglichung einer angemessenen gemeindlichen
Bodenvorratspolitik ist allerdings nur sehr eingeschränkt
zulässig, denn das Wohl der Allgemeinheit muss die Enteignung
im konkreten Zeitpunkt erfordern.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 30 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
zu
5.
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
3. Abwasser / Herr Steska, Tel. 202-275
Die Planung für die Niederschlagswasserableitung ist frühzeitig mit dem
Landratsamt abzustimmen. Regenwasser der Straßen- und Hofflächen ist
vor der Einleitung ins Gewässer zu behandeln. Ein Wasserrechtsverfahren
wird notwendig.
4. Altlasten / Herr Bayer, Tel. 202-337, Herr Ewald Tel. 202-276
Im Plangebiet sind keine Altlasten oder altlastverdächtigen Flächen im
Bodenschutz-und Altlastenkataster verzeichnet.
Keine Bedenken und Anregungen sind im Hinblick auf den Klimaschutz,
Grundwasserschutz, Oberflächengewässer und seitens der Gewerbeaufsicht
vorzubringen.
II. Landwirtschaftsamt / Herr Dr. Albrecht, Tel. 202-147
Das Plangebiet umfasst insgesamt 2,01 ha Fläche, mittlerer Bodenqualität
und wird derzeit überwiegend als Acker- zum kleineren Teil als Grünland
landwirtschaftlich genutzt. Hofstellen landwirtschaftlicher Betriebe, die
Auswirkungen auf das künftige Wohngebiet hätten, sind nicht vorhanden.
Bedenken, Anregungen und Hinweise sind zu der Planung nicht vorzubringen.
Dies wird bei Ungewissheit des Verkaufs der enteigneten ungenutzten
Baugrundstücke nicht glaubhaft dar¬stellen lassen. Nach
alle dem wird deutlich, dass private ungenutzte Baugrundstücke
ohne die freiwillige Bereit¬schaft der Grundstückseigentümer
zum Verkauf bzw. zur Bebau¬ung ihrer Flächen nicht als Alternativen
zum Plangebiet taugen.
Wo es der Stadt möglich war, innerstädtische Brachen nutzbar zu
machen, hat sie hiervon Gebrauch gemacht. Ein Bauflächenkataster
wird im Rahmen der Aufstellung des neuen Flächennutzungsplans
erstellt werden.
Mit dem Regierungspräsidium Stuttgart wurde vereinbart, auf
eine Erhebung der Flächenpotentiale und einer Wohnflächenbedarfsberechnung
für dieses Verfahren zu verzichten. Zum Ausgleich
hierfür wird die Stadt Donzdorf beim Gemeindeverwaltungsverband
als Träger der Flächennutzungsplanung beantragen,
eine bislang im Flächennutzungsplan 1984 ausgewiesene
aber bis heute nicht ausgeschöpfte künftige Wohnbaufläche aus
dem Plan herauszunehmen. Dabei muss die herauszunehmende
Fläche dieselbe Größe aufweisen, wie der Bereich des Bebauungsplans
„Sommerhalde III“, der im noch geltenden Flächennutzungsplan
1984 nicht als Wohnbaufläche ausgewiesen ist.
Die angeregte geotechnische Erkundung wurde durchgeführt.
Planexterne bodenbezogene Ausgleichsmaßnahmen wurden in
Donzdorf und Reichenbach u. R. bereits im Vorfeld des Bebauungsplans
durchgeführt, das verbleibende Defizit wird monetär
bewertet und schutzgutübergreifend ausgeglichen. Zur weiteren
Abklärung wurde mit den zuständigen Mitarbeitern im Landratsamt
Kontakt aufgenommen.
Das Wasserrechtsverfahren und die Abstimmung mit dem Landratsamt
werden rechtszeitig eingeleitet werden.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 31 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
zu
5.
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
III. Amt für Vermessung und Flurneuordnung / Frau Friesch, Tel.
07331/304-208
Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf enthält keine Aussage über
die vorgesehene Planverwirklichung (z. B. Bodenordnung). Da sich viele
Grundstücke im Eigentum privater Grundstückseigentümer befinden, empfehlen
wir, hierüber in der Begründung zum Bebauungsplanentwurf eine
Aussage zu treffen.
IV. Landratsamt Esslingen – Straßenverwaltung / Frau Haug, Tel.
0711/3902-1150
Gegen den Bebauungsplan werden keine grundsätzlichen Einwendungen
oder Bedenken erhoben. Mit der Entlang der K 1401 geplanten Bebauung
ist gemäß § 22 StrG ein Mindestabstand von 15 m zum äußeren Fahrbahnrand
der Kreisstraße einzuhalten. Das geplante Baugebiet soll über
die bestehende Ortsstraße - Roter Weg – erschlossen werden. Der Anlage
von direkten Zufahrten zur Kreisstraße wird nicht zugestimmt. An der Einmündung
der Ortsstraße – Roter Weg – in die K 1401 ist jederzeit für ausreichende
Sichtverhältnisse zu sorgen. Sichtfelder von mindestens 3 / 70
m sind freizuhalten. Dies ist bei der Planung der ausgewiesenen Pflanzgebotsflächen
zu berücksichtigen. Oberflächenwasser und Abwasser darf der
Kreisstraße nicht zugeleitet werden. Es ist anderweitig abzuleiten. Lärmschutzvorkehrungen
sind allein Sache des Antragstellers und gehen auch
in deren Unterhaltung über. Die Bepflanzung entlang der K 1401 geht in
die Unterhaltung der Gemeinde über. Die Verkehrssicherheit auf der Kreisstraße
muss stets gewährleistet sein.
V. Amt für Liegenschaften und Kreisstraßen / Herr Mann, Tel. 202-245
Der Landkreis als Baulastträger der K 1401 hat keine Bedenken bzw. Einwendungen
gegen die Planung. Eine Linksabbiegespur zum Baugebiet ist
bereits vorhanden. Technische Details sind mit dem Landratsamt Esslingen,
Straßenbauamt, abzustimmen.
Die für die Bebauung vorgesehenen Grundstücke sind großteils
im Eigentum der StadtentwicklungsGmbH. Bei den restlichen
Flächen steht der Aufkauf durch die GmbH vor dem Abschluss.
Die Planverwirklichung wird auf keine grundstücksrechtlichen
Hindernisse stoßen, eine Umlegung nach BauGB ist entbehrlich.
Aufgrund der zwischen der K 1401 (Messelbergsteige) und der
Wohnbebauung „Sommerhalde III“ liegenden naturschutzrechtlichen
Ausgleichsfläche bzw. der Fläche für Verkehrsgrün ist gewährleistet,
dass bauliche Anlagen rund 30 m vom Fahrbahnrand
der K 1401 entfernt liegen. Der Abstand dürfte, insbesondere
aufgrund der Topografie, nämlich einer bestehenden Kuppe zwischen
K 1401 und der Wohnbebauung, und des Bewuchses dafür
Sorge tragen, dass Lärmschutzvorkehrungen entbehrlich sind.
Direkte Zufahrten (außer der bereits bestehenden Anbindung „Im
Herrengestell“ über den Roten Weg an die K 1401) sind nicht
vorgesehen. Ebenso keine Zuleitungen von Oberflächenwasser
und Abwasser. Die Einmündung des Roten Wegs in die K 1401
wird nicht verändert. Der Bereich des Sichtwinkels und die Böschung
der K 1401 werden planungsrechtlich als Flächen für
Verkehrsgrün abgesichert, das dortige Straßenbegleitgrün soll
erhalten bleiben. Ausgleichsflächen auf der Fläche des Verkehrsgrüns
sind nicht geplant. Die Ausgleichsflächen grenzen
südlich an die Flächen des Verkehrsgrüns an, sind vom Einmündungsbereich
über 10 m abgerückt und tangieren die Sichtverhältnisse
nicht. Die Bepflanzung im Bereich der Flächen für Verkehrsgrün
mit Ausnahme des Flurstücks 395/3 gehen nicht in die
Unterhaltung der Gemeinde über sondern verbleiben im Eigentum
und der Unterhaltslast des Straßenbaulastträgers, dem
Landkreis Göppingen. Das Flurstück 395/3 ist im Eigentum der
Stadt Donzdorf und von dieser zu unterhalten.
Die technischen Details werden mit dem Straßenbauamt abgestimmt
werden.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 32 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
zu
5.
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
VI. Bauamt / Frau Hauerstein
Der Bebauungsplan ist nicht vollständig aus dem wirksamen Flächennutzungsplan
1984 des Gemeindeverwaltungsverbands Mittlere Fils - Lautertal
entwickelt. Er bedarf deshalb gemäß § 10 Abs. 2 BauGB der Genehmigung.
Die mit dem Bebauungsplan ausgewiesenen Wohnbauflächen sind
bei der Bedarfsberechnung und Flächenbilanzierung im Rahmen des im
Verfahren befindlichen Flächennutzungsplans 2020 zu berücksichtigen.
Die Stellungnahme der Kreisarchäologie wird gegebenenfalls nachgereicht.
Es ist zutreffend, dass ein Teil des geplanten Wohngebiets außerhalb
der im Flächennutzungsplan 1984 ausgewiesenen künftigen
Wohnbaufläche liegt. Dies betrifft die im Lageplan als
Wohnweg A bezeichnete Verkehrsfläche mit den daran angeschlossenen
acht Wohnbauplätzen.
Dem Gemeindeverwaltungsverband wurde zwischenzeitlich mitgeteilt,
diese nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelten
Wohnbauflächen in die Bedarfsberechnung und der Flächenbilanzierung
für das Aufstellungsverfahren des Flächennutzungsplans
2020 mit einzubeziehen.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 33 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
6. Verband
Region
Stuttgart
vom
08.09.11
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
Die städtebauliche Konzeption sieht in dem ca. 2 ha großen Plangebiet ein
Baugebiet mit 23 Bauplätzen für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser sowie Doppelhäuser
vor, auf dem max. 69 Wohneinheiten zulässig sind.
Mit der vorliegenden Planung soll die Lücke zwischen dem Baugebiet
„Sommerhalde II“ im Südosten und dem westlich davon gelegenen Siedlungsbestand
geschlossen werden.
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan von 1984 ist ca. die Hälfte des
Plangebietes als geplante Wohnbaufläche dargestellt. Der nordöstliche, ca.
0,5 ha große Teil-bereich sowie die daran anschließende, ca. 0,5 ha große
Ausgleichsfläche sind als landwirtschaftliche Fläche dargestellt. Die Flächen
sind daher nur teilweise aus dem FNP entwickelt.
Im Fortschreibungsentwurf des Flächennutzungsplans wird der Teil der
Fläche, der als Wohnbaufläche vorgesehen ist, als geplante Wohnbaufläche
dargestellt. Die geplante Ausgleichsfläche ist jedoch als landwirtschaftliche
Fläche dargestellt.
Im Verfahren zur Fortschreibung des Flächennutzungsplans des GVV Mittlere
Fils – Lautertal besteht hinsichtlich des Bedarfs der Neuausweisung
von Bauflächen zwischen dem Verband Region Stuttgart und dem GVV
Mittlere Fils – Lautertal noch Abstimmungsbedarf, die Bedarfsfrage ist nicht
abschließend geklärt.
Da es sich jedoch mit ca. 0,5 ha Wohnbaufläche um eine kleinere Fläche
handelt und der Ortsrand dadurch endgültig ausgeformt wird, wird der Planung
unter der Maßgabe zugestimmt, dass die neu entstehende Wohnbaufläche
in der Flächennutzungsplanfortschreibung berücksichtigt wird.
Donzdorf ist im Regionalplan als Unterzentrum ausgewiesen, gemäß Regionalplan
(Plansatz 2.4.0.8) ist somit als Ziel eine Bruttowohndichte von
70 EW/ha festgelegt. Vorgesehen ist die Entwicklung von ca. 35 Wohneinheiten.
Damit wird der Richtwert mit ca. 63 EW/ha unterschritten.
Aufgrund der Bedenken des Verbands Region Stuttgart und des
Regierungspräsidiums Stuttgart haben wir mit beiden Behörden
Kontakt aufgenommen. Das Augenmerk war auf zwei Themenbereiche
gerichtet, erstens der Frage nach dem Wohnflächenbedarf
samt Flächenpotentialen (Baulücken/Brachflächen) in der Gemeinde,
zweitens der Frage nach der Verdichtung (Bruttowohndichte)
im Plangebiet.
Zu 1. Wohnflächenbedarf/Flächenpotentiale
Die Stadt Donzdorf hat mit Schreiben vom 29.09.11 beim Gemeindeverwaltungsverband
als Träger der Flächennutzungsplanung
beantragt, die neu entstehende Wohnbaufläche in der Flächennutzungsplanfortschreibung
zu berücksichtigen. Das Regierungspräsidium
sah es als erforderlich an, dass die Stadt einen
Bedarfsnachweis samt Erhebung von vorhandenen Flächenpotentialen
für die geplanten Wohnbauflächen führt. Es kann aber
auf eine Bedarfsberechnung verzichtet werden, wenn eine im
geltenden Flächennutzungsplan 1984 als künftige Wohnbaufläche
ausgewiesene Fläche in gleicher Größe herausgenommen
und damit sozusagen ein Flächentausch vorgenommen würde.
Die Stadt Donzdorf hat mit Schreiben vom 13.10.11 beim Gemeindeverwaltungsverband
beantragt, die bislang im Flächennutzungsplan
1984 ausgewiesene Wohnbaufläche „Innerer Letten/Auchertweide/Äußerer
Letten“ in entsprechendem Größe aus
dem Flächennutzungsplan 1984 herauszunehmen. Dabei muss
die herauszunehmende Fläche dieselbe Größe aufweisen, wie
der Bereich des Bebauungsplans „Sommerhalde III“, der im noch
geltenden Flächennutzungsplan 1984 nicht als Wohnbaufläche
ausgewiesen ist. In der derzeit stattfindenden Flächennutzungsplanfortschreibung
ist dieser Flächentausch bei der Bedarfsberechnung
entsprechend zu berücksichtigen.
Mit dieser Vorgehensweise kann auf eine Bedarfsberechnung
samt Ermittlung der Flächenpotentiale für dieses Verfahren verzichtet
werden. Ein Baulückenkataster soll im Flächennutzungsplanverfahren
2020 erarbeitet werden.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 34 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
zu
6.
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
Die Stadt Donzdorf hat darauf hinzuwirken, dass die Bruttowohndichte
von 70 Einwohnern pro Hektar im Hinblick auf alle geplanten Neuausweisungen
eingehalten wird. Falls die Unterschreitung der Wohndichte
im Plangebiet „Sommerhalde III“ beibehalten wird, sind künftige Wohnbaugebiete
mit einer entsprechend erhöhten Dichte zu belegen. Es wird
darauf hingewiesen, dass für den an dieser Stelle auf Grund unzureichender
Verdichtung nicht gedeckten Bedarf keine zusätzlich über die
im Flächennutzungsplan dargestellten Flächen hinausgehende Neuausweisung
erfolgen kann.
In der Raumnutzungskarte des Regionalplans sind keine freiraumbezogenen
regionalplanerischen Belange dargestellt.
Es wird – gerade im Hinblick auf die Flächennutzungsplanfortschreibung
– darauf hingewiesen, dass gemäß regionalplanerischen Vorgaben ein
Wohnbauflächenbedarf nicht mit dem Rückgang der Belegungsdichte
begründet werden kann, da der Rückgang der Bevölkerung und der zunehmende
Altersdurchschnitt der Bevölkerung außer Acht gelassen
werden. Da das Neubaugebiet überwiegend für „junge Familien“ vorgesehen
ist, kann auch die allgemeine Verkleinerung der Haushalte nicht
als Begründung für einen zusätzlichen Wohnflächenbedarf herangezogen
werden.
Zudem sind bei der Berechnung des Wohnbauflächenbedarfs auch alle
vorhandenen Baulücken und Brachflächen zu berücksichtigen, dabei
sind nicht nur die im öffentlichen Eigentum mit einzubeziehen. Eine differenzierte
Auseinandersetzung mit der Aktivierbarkeit, bspw. durch ein
Baulückenkataster, ist erforderlich.
Sobald die Planunterlagen weiter ausgearbeitet sind, wird eine verbindliche
regionalplanerische Stellungnahme durch den Planungsausschuss
des Verbandes Region Stuttgart beschlossen.
Wir bitten Sie, uns weiterhin am Verfahren zu beteiligen.
Zu 2. Verdichtung/Bruttowohndichte
Es ist zutreffend, dass die Stadt Donzdorf auf eine Bruttowohndichte
von 70 Einwohner je Hektar (EW/ha) hinzuwirken hat. Dieser
Dichtewert wird derzeit weder in der Gesamt- noch Kernstadt erreicht.
Die städtebauliche Konzeption für das Neubaugebiet „Sommerhalde
III“ sah unter realistischen Annahmen aber einen Wert
unter 70 EW/ha vor. Die „Sommerhalde III“ mit einer geringeren
Dichte auszuweisen, hätte das Problem mangelnder Verdichtung
nur auf das nächste Bebauungsplanverfahren verschoben, um im
Mittel die verlangte Bruttowohndichte aller geplanten Neuausweisungen
zu erreichen. Daher wurde die städtebauliche Konzeption
für dieses Planverfahren in einem Teilbereich des Plangebiets abgeändert,
ohne den geplanten Gesamtcharakter des Gebiets zu
verändern. Statt der bislang 23 geplanten Bauplätze werden am
Wendehammer „Wohnweg B“ auf unveränderter Bruttowohnbaufläche
zwei zusätzliche, somit im Plangebiet 25 Bauplätze vorgesehen.
Auf den Plätzen 18-20 werden neben Einzel- und Doppelhäuser
mit Hausgruppen/ Reihenhäuser eine stärker verdichtete Bauweise
erlaubt, im übrigen Gebiet sind Einzel- und Doppelhäuser
zulässig. Der Platz 16 wird in die Plätze 16 und 17 aufgeteilt, hier
nehmen wir eine Doppelhausbebauung an. Auf den 25 Bauplätzen
sind zwischen einer und drei Wohneinheiten je Einzelhaus bzw. bis
zu 4 Wohneinheiten je Doppelhaus zulässig. Wir rechnen jedoch
mit einer mittleren Anzahl von zwei Wohneinheiten je Wohnhaus.
Es zeichnet sich angesichts der Nachfragestruktur überwiegend
eine Einzelhausbebauung ab. Jedoch begünstigt die Hanglage,
zusätzlichen Wohnraum z. B. im Hanggeschoss zu schaffen. Bei
einer Haushaltsgröße von 2,3 Personen und neu errechneten 1,64
ha Bruttowohnbauland (hierbei sind Wohn-, Verkehrs- und Grünflächen,
nicht aber naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen eingerechnet)
wird eine Verdichtung von 70 EW/ha erzielt. Bei dieser
Vorgehensweise können die Bedenken mangelnder Verdichtung
seitens des Verbands Region Stuttgart und des Regierungspräsidiums
Stuttgart ausgeräumt werden (entsprechende Erklärungen
liegen vor).

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 35 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
7. RegierungspräsidiumStuttgart
vom
15.09.11
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
das Regierungspräsidium Stuttgart nimmt aus Sicht der Denkmalpflege
sowie als höhere Raumordnungsbehörde zu der o.g. Planung folgendermaßen
Stellung:
Denkmalpflege
Innerhalb und randlich am ausgewiesenen Geltungsbereich des vorliegenden
Bebauungsplanentwurfs werden mit der ehemaligen Messelbergsteige
(Kulturdenkmal gemäß § 2 Denkmalschutzgesetz) Belange der Archäologie
des Mittelalters und der Neuzeit berührt. Auf die beiliegende Denkmalbegründung
und die Kartierung des Verlaufs (3M) wird verwiesen. An der
Erhaltung des ausgewiesenen Kulturdenkmals besteht grundsätzlich ein
öffentliches Interesse.
Wir regen in Ergänzung zu Punkt 3.5 Bodendenkmalpflege des Textteils
an, den innerhalb des Planraums auf Flst.-Nr. 821 gelegenen, gut erhaltenen
ca. 40-50m langen Abschnitt der ehemaligen Steige nachrichtlich als
Kulturdenkmal in die Planung zu übernehmen und ihren Erhalt planungsrechtlich
abzusichern. Weiterhin sollte auch dem charakteristischen Erscheinungsbild
des Kulturdenkmals im Verlauf Roter Weg (Hohlweg) durch
geeignete Festsetzungen in der Planung Rechnung getragen werden.
Durch die geplante Anlage einer fußläufigen Verbindung vom Roten Weg
zum geplanten Baugebiet wird das Kulturdenkmal in seinem Erscheinungsbild
verändert. Eine erhebliche Beeinträchtigung wird jedoch insbesondere
in der korrespondierenden Anlage zum bestehenden Weg zum
Baugebiet Herrengestell nicht erkannt. Für die diesbezüglichen Erdarbeiten
an der Steige wird ausdrücklich auf die Bestimmungen der §§ 20 und 27
DSchG hingewiesen. Ausführende Baufirmen sind entsprechend in Kenntnis
zu setzen. Für das weitere Plangebiet werden keine Bedenken erhoben.
Auf die Regelungen der §§ 20 und 27 DSchG wird bereits im Textteil
verwiesen.
Der Anregung, den im Plangebiet auf dem Flurstück 821 gelegenen
Teil des Kulturdenkmals „ehem. Messelbergsteige“ nachrichtlich
aufzunehmen, kommen wir nach. Im Lageplan wird der
Verlauf der ehem. Steige nach § 9 Abs. 6 BauGB gekennzeichnet.
Im Textteil sind zusätzliche Schutzvorschriften für das Kulturdenkmal
aufgenommen worden, soweit es im Plangebiet und
nicht im Bereich eines festgesetzten Leitungsrechts verläuft. So
sind die nach dem Denkmalschutzgesetz geschützten Flächen
von jeglichen baulichen Anlagen freizuhalten (Ziffer 1.8). Nebenanlagen
nach § 14 Abs. 1 BauNVO sind unzulässig (Ziffer 1.6). In
den Örtlichen Bauvorschriften (Ziffer 2.7) werden Stützmauern
sowie sämtliche Aufschüttungen, Abgrabungen und Erdoberflächenveränderungen
verboten. Neben dem allgemeinen Schutz
durch das Denkmalschutzgesetz dürfte durch diese Schutzvorschriften
den Belangen des Denkmalschutzes Rechnung getragen
werden.
Bei Erdarbeiten an der denkmalgeschützten Steige werden ausführende
Firmen auf die genannten Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes
hingewiesen.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 36 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
zu
7.
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
Raumordnung
Das Regierungspräsidium Stuttgart hatte in seiner Stellungnahme vom
03.09.3010 zum Entwurf des Flächennutzungsplanes 2020 des Gemeindeverwaltungsverbandes
Mittleres Fils-Lautertal darauf hingewiesen,
dass für die geplante Ausweisung neuer Wohnbau- und Gewerbebauflächen
eine Bedarfsberechnung vorzunehmen sei. Eine solche
wurde nun für die jetzt geplante Fläche vorgelegt. Allerdings sind hierbei
noch folgende Punkte zu berücksichtigen:
1. Bei den Flächenpotentialen der Gemeinde sind unter Ziffer 3.3.1 bei
den innerörtlichen Baulücken auch diejenigen zu erheben, die nicht
im Eigentum der Stadt Donzdorf oder in deren Verfügungsgewalt
stehen, sondern auch diejenigen, die sich in Privateigentum befinden.
Für diese Flächen wäre dann im weiteren darzulegen, welche
Anstrengungen unternommen wurden, diese zu aktivieren.
2. Bei der Berechnung des Siedlungsbedarfs in Ziffer 3.3.3 wurde als
Wohnbaufläche von 1,26 ha ausgegangen; die für die 23 Bauplätze
vorgesehen sind. Auszugehen ist jedoch von der Bruttofläche des
geplanten Wohngebietes, also von ca. 2 ha. Diese Größe ist den
Berechnungen zugrunde zu legen, wobei ein Bedarf nur für den Bereich
nachzuweisen wäre, der nicht aus dem Flächennutzungsplan
entwickelt ist (8 Bauplätze beim Wohnweg A).
3. Die Bruttowohndichte wurde in Ziffer 3.3.3 mit 60 Einwohnern je
Hektar angesetzt. Nach Plansatz 2.4.0.8 (Z) des Regionalplans des
Verbands Region Stuttgart sind jedoch bei Unterzentren 70 Einwohner
je Hektar vorgegeben.
4. Eine Bedarfsberechnung könnte jedoch dann entbehrlich sein,
wenn beispielsweise die unter Ziffer 3.3.2 in Nr. 1 genannte Fläche
„Verlängerung des Haldenwegs nach Norden“ aus dem Flächennutzungsplan
herausgenommen und ihre Größe dem nicht aus dem
Flächennutzungsplan entwickelten Teil des Plangebiets „Sommerhalde
III“ entsprechen würde. Nach den Ausführungen in der Begründung
ist eine Bebauung aus mehreren Gründen nicht geplant.
Aufgrund der Bedenken des Verbands Region Stuttgart und des
Regierungspräsidiums Stuttgart haben wir mit beiden Behörden Kontakt
aufgenommen. Das Augenmerk war auf zwei Themenbereiche
gerichtet, erstens der Frage nach dem Wohnflächenbedarf samt
Flächenpotentialen (Baulücken/Brachflächen) in der Gemeinde,
zweitens der Frage nach der Verdichtung (Bruttowohndichte) im
Plangebiet.
Zu 1. Wohnflächenbedarf/Flächenpotentiale
Die Stadt Donzdorf hat mit Schreiben vom 29.09.11 beim Gemeindeverwaltungsverband
als Träger der Flächennutzungsplanung beantragt,
die neu entstehende Wohnbaufläche in der Flächennutzungsplanfortschreibung
zu berücksichtigen. Das Regierungspräsidium
sah es als erforderlich an, dass die Stadt einen Bedarfsnachweis
samt Erhebung von vorhandenen Flächenpotentialen für die geplanten
Wohnbauflächen führt. Es kann aber auf eine Bedarfsberechnung
verzichtet werden, wenn eine im geltenden Flächennutzungsplan
1984 als künftige Wohnbaufläche ausgewiesene Fläche in gleicher
Größe herausgenommen und damit sozusagen ein Flächentausch
vorgenommen würde.
Die Stadt Donzdorf hat mit Schreiben vom 13.10.11 beim Gemeindeverwaltungsverband
beantragt, die bislang im Flächennutzungsplan
1984 ausgewiesene Wohnbaufläche „Innerer Letten/ Auchertweide/
Äußerer Letten“ in entsprechendem Größe aus dem Flächennutzungsplan
1984 herauszunehmen. Dabei muss die herauszunehmende
Fläche dieselbe Größe aufweisen, wie der Bereich des Bebauungsplans
„Sommerhalde III“, der im noch geltenden Flächennutzungsplan
1984 nicht als Wohnbaufläche ausgewiesen ist. In der
derzeit stattfindenden Flächennutzungsplanfortschreibung ist dieser
Flächentausch bei der Bedarfsberechnung entsprechend zu berücksichtigen.
Mit dieser Vorgehensweise kann auf eine Bedarfsberechnung samt
Ermittlung der Flächenpotentiale für dieses Verfahren verzichtet werden.
Ein Baulückenkataster soll im Flächennutzungsplanverfahren
2020 erarbeitet werden.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 37 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
zu
7.
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Abwägung des Gemeinderats
Sollte eine Herausnahme dieser Fläche aus dem Flächennutzungsplan
nicht in Frage kommen, wäre die Bedarfsberechnung nach den
obigen Ausführungen entsprechend zu überarbeiten. Desweiteren
wird auch jetzt bereits darauf hingewiesen, dass dann die Teilfläche,
die nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist, in die derzeit
im Verfahren befindliche Fortschreibung des Flächennutzungsplanes
bei der Berechnung des Bedarfs in die Bauflächenbilanz einzustellen
ist.
Festsetzungen in der Raumnutzungskarte des Regionalplans Stuttgart
stehen der geplanten Ausweisung der Fläche nicht entgegen.
Desweiteren wird angeregt, den Verband Region Stuttgart, sofern
noch nicht geschehen, am Verfahren zu beteiligen.
Um weitere Beteiligung am Verfahren wird gebeten.
Zu 2. Verdichtung/Bruttowohndichte
Es ist zutreffend, dass die Stadt Donzdorf auf eine Bruttowohndichte
von 70 Einwohner je Hektar (EW/ha) hinzuwirken hat. Dieser Dichtewert
wird derzeit weder in der Gesamt- noch Kernstadt erreicht. Die städtebauliche
Konzeption für das Neubaugebiet „Sommerhalde III“ sah unter
realistischen Annahmen aber einen Wert unter 70 EW/ha vor. Die
„Sommerhalde III“ mit einer geringeren Dichte auszuweisen, hätte das
Problem mangelnder Verdichtung nur auf das nächste Bebauungsplanverfahren
verschoben, um im Mittel die verlangte Bruttowohndichte aller
geplanten Neuausweisungen zu erreichen. Daher wurde die städtebauliche
Konzeption für dieses Planverfahren in einem Teilbereich des
Plangebiets abgeändert, ohne den geplanten Gesamtcharakter des
Gebiets zu verändern. Statt der bislang 23 geplanten Bauplätze werden
am Wendehammer „Wohnweg B“ auf unveränderter Bruttowohnbaufläche
zwei zusätzliche, somit im Plangebiet 25 Bauplätze vorgesehen. Auf
den Plätzen 18-20 werden neben Einzel- und Doppelhäuser mit Hausgruppen/
Reihenhäuser eine stärker verdichtete Bauweise erlaubt, im
übrigen Gebiet sind Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Der Platz 16
wird in die Plätze 16 und 17 aufgeteilt, hier nehmen wir eine Doppelhausbebauung
an. Auf den 25 Bauplätzen sind zwischen einer und drei
Wohneinheiten je Einzelhaus bzw. bis zu 4 Wohneinheiten je Doppelhaus
zulässig. Wir rechnen jedoch mit einer mittleren Anzahl von zwei
Wohneinheiten je Wohnhaus. Es zeichnet sich angesichts der Nachfragestruktur
überwiegend eine Einzelhausbebauung ab. Jedoch begünstigt
die Hanglage, zusätzlichen Wohnraum z. B. im Hanggeschoss zu
schaffen. Bei einer Haushaltsgröße von 2,3 Personen und neu errechneten
1,64 ha Bruttowohnbauland (hierbei sind Wohn-, Verkehrs- und
Grünflächen, nicht aber naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen eingerechnet)
wird eine Verdichtung von 70 EW/ha erzielt. Bei dieser Vorgehensweise
können die Bedenken mangelnder Verdichtung seitens des
Verbands Region Stuttgart und des Regierungspräsidiums Stuttgart
ausgeräumt werden (entsprechende Erklärungen liegen vor).

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 38 von 39
Nr. Behörde/
Öffentlichkeit
8. LandratsamtGöppingen(Umweltschutzamt
Abteilung
Bodenschutz,
Herr
Ewald) vom
20.10.11)
Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden Stellungnahme der Verwaltung
Herr Ewald, Sachbearbeiter im Umweltschutzamt, Abteilung Bodenschutz,
des Landratsamts Göppingen, regt in seiner E-Mail vom
20.10.11 ergänzend zu seiner Stellungnahme vom 05.09.2011 (vgl.
Ziffer 5) folgendes an:
Es soll bei flachen und flach geneigten Dächern bis 15 ° Neigung
generell Dachbegrünung festgesetzt werden.
Zudem wünscht sich Herr Ewald, die Beschreibung des Bodenzustands
im Bebauungsplangebiet unter Verweis auf geologische
Karten (1:25.000) und Bodenkarten (1:50.000) detaillierter zu beschreiben.
Als Ausgleichsmaßnahme wird unter anderem eine bodenverbessernde
Maßnahme aus dem Jahr 2008 angerechnet, bei der auf
den Flurstücken 354 und 355 der Gemarkung Reichenbach auf
einer Altlastenfläche eine Oberbodenschicht von 25-30 cm aufgebracht
wurde. Hier regt Herr Ewald eine Kontrolle des Erfolgs der
Oberboden-Auffüllung durch Begehungen und Sondierungen/Aufgrabungen
an.
Zudem möchte Herr Ewald, dass die Verwertung des bei der Erschließung
anfallenden überschüssigen Oberbodens zur Bodenverbesserung
thematisiert wird. Diese schutzgutbezogene Maßnahme
ist in jedem Fall zu prüfen, bevor schutzgutübergreifende Verrechnungen
stattfinden. Ist aus geotechnischen Untersuchungen die
Oberbodenmächtigkeit im Plangebiet bekannt? Bei Böden aus Eisensandstein
(Braunjura beta) sind geogen erhöhte Schadstoffgehalte
möglich, die jedoch bei einer Aufbringung in vergleichbarer
geologischer Umgebung keinen Hinderungsgrund darstellen.
Ferner möchte Herr Ewald die Planungsalternative „Innenentwicklung“
erörtert sehen einschließlich vorhandener Bauflächenpotentiale
und Maßnahmen zu ihrer Aktivierung.
Der Anregung zur Begrünung von Dächern bis 15 ° Nei gung wird nicht
gefolgt. Die neueren örtlichen Bauvorschriften, insbesondere auch beim
erst vor zwei Jahren ausgewiesenen benachbarten Gebiet „Sommerhalde
II“ schreiben eine Begrünungspflicht bis zur Dachneigung von 10 °
vor. Die Plangebiete Sommerhalde II und III liegen in einheitlicher Baulage
am Hang. Einheitliche Gestaltungsvorschriften werden daher angestrebt.
Daher soll die Begrünungspflicht der Dächer bis 10° Neigung
beibehalten bleiben. Steilere Dächer dürfen, müssen aber nicht, begrünt
werden.
Die angeregte Erfolgskontrolle ist im Zuge des Monitoring zum Bebauungsplan
durchzuführen. Bereits jetzt kann gesagt werden, dass er Eigentümer
der aufgefüllten Fläche, die er als Pferdeweide nutzt, mit der
erfolgten Auffüllung sehr zufrieden ist.
Eine mittlerweile vorliegende und an Herrn Ewald am 24.10.11 weitergeleitete
Übersichtserkundung der Baugrundverhältnisse im Plangebiet
durch das Ing. Büro VTG Straub beschreibt den Bodenzustand detaillierter
als der Umweltbericht. Der Anregung von Herrn Ewald wurde
damit mittlerweile nachgekommen.
Die Untergrunduntersuchung stellte fest, dass keine hochwertigen
Oberböden vorliegen. Ein Potential zur Bodenverbesserung bietet der
Oberboden nur eingeschränkt. Wir sehen daher das Ziel einer sinnvollen
Verwertung des anfallenden Oberbodens im Verhältnis zur Bodenaufwertung
als vorrangig an. Hier könnte sich im Bereich der rekultivierten
B 466 im Bereich „Steinernes Kreuz“ eine vom Flurbereinigungsamt
vorgeschlagene Verwertungsmöglichkeit ergeben, die auch für die dortige
landwirtschaftliche Bewirtschaftung von Vorteil wäre. Als Ausgleichsmaßnahme
wäre diese Verwertung jedoch nicht anrechenbar.
Wir schlagen vor, die Verwaltung im laufenden Bebauungsplanverfahren
zu ermächtigen, die Oberbodenverwertung festzulegen.
Zur Innenentwicklung wird in Ziffer 5 bereits Stellung bezogen.

Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans „Sommerhalde III“ Seite 39 von 39
10. Flächen und Kosten
Flächenbilanz:
Gesamtfläche (mit vorläufigen Ausgleichsflächen): 21.447 qm 100 %
Fläche Wohngebiet (inkl. Pflanzgebotsfläche): 12.631 qm 59 %
Verkehrsfläche (Straße, Gehweg): 1.904 qm 9 %
Grünfläche – Pflanzbindungsfläche: 573 qm 3 %
Grünfläche – Verkehrsgrün (K 1401): 707 qm 3 %
Grünfläche – Verkehrsgrün (ohne K 1401): 232 qm 1 %
Grünfläche – Hanggraben: 253 qm 1 %
Grünfläche – Kreisverkehr: 113 qm 0,5 %
Ausgleichsfläche: 5.033 qm 23,5 %
Voraussichtliche Kosten (inkl. USt):
Gesamtkosten des Projekts: € 885.000 100 %
Straßenbau (Erschließungsstraße): € 250.000 28 %
Kanalisation (innere und äußere Erschließung): € 400.000 45 %
Wasserversorgung: € 100.000 11 %
Vermessung: € 60.000 7 %
Planung: € 75.000 8 %
M. Rautland
Bürgermeisteramt Donzdorf
Bauamt 26.07.2011
24.10.2011