sammlung und seine Anfechtung

Lukas Handschin/Michael Wyttenbach
langen, muss daher eine «absolute Einstimmigkeit» erreicht werden; eine
«relative Einstimmigkeit» (Art. 67 Abs. 2 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB,
alle anwesenden und vertretenen Stockwerkeigentümer stimmen zu) genügt
nicht, zumal es sich beim Einstimmigkeitserfordernis um die «schärfste
Form der Beschlussfassung» 146 handelt, welche für die Gemeinschaft «einschneidend»
147 sein soll auf Grund der grossen Wichtigkeit und Tragweite
der Beschlüsse. Die vom Gesetzgeber verlangte Strenge erlangt ihre Berechtigung
in der Art der zu beschliessenden Geschäfte. Abgesehen von einer
Ausnahme 148 sind Angelegenheiten betroffen, die ausserhalb des engen
Zwecks der Zwangsgemeinschaft stehen. Dieser beschränkt sich auf «Nutzung,
Verwaltung und Erhaltung des wirtschaftlichen Wertes des gemeinsamen
Grundstücks». Soll nun ein Beschluss über luxuriöse bauliche Massnahmen
(Art. 647e Abs. 1 ZGB), die Verfügung über das Stammgrundstück,
eine Änderung der Zweckbestimmung (Art. 648 Abs. 2 ZGB) oder die Änderung
der Wertquoten (Art. 712e Abs. 2 ZGB), gefasst werden, entscheidet
die Stockwerkeigentümerversammlung in Angelegenheiten ausserhalb des
für Stockwerkeigentümergemeinschaften vorgegebenen Zwecks. Solche
Beschlüsse treffen die Stockwerkeigentümer nicht als Teil der Stockwerkeigentümergemeinschaft,
sondern als (qualifizierte) Miteigentümer an einem
Grundstück. Auf diese Beschlüsse ist das Vereinsrecht (Art. 67 Abs. 2 ZGB)
nicht anwendbar, da der Verweis in Art. 712m Abs. 2 ZGB nur subsidiäre
Wirkung hat und nur solange «das Gesetz keine besonderen Bestimmungen
enthält» zur Anwendung gelangt. Zum anderen handelt es sich bei diesen
Beschlüssen mit gesetzlich vorgesehenem Einstimmigkeitserfordernis nicht
um stockwerkeigentumsspezifische Angelegenheiten, sondern um solche
des Miteigentums, ausserhalb des Gemeinschaftszwecks. Könnten diese
Beschlüsse mit dem von Art. 67 Abs. 2 ZGB verlangten Quorum der Einstimmigkeit
«der anwesenden [oder vertretenen] Mitglieder» gefällt werden,
würde in unzumutbarer Art und Weise in die Eigentumsgarantie der nichtanwesenden
oder nichtvertretenen Stockwerkeigentümer als Miteigentümer
eingegriffen 149 .
Weiter kann für einen Beschluss über die Abänderung der Kompetenzordnung
(Art. 712g Abs. 2 ZGB), dem Wortlaut der Bestimmung unmissverständlich
entnommen werden, dass ein einstimmiger «Beschluss aller
Stockwerkeigentümer» benötigt wird 150 . Bekräftigt wird das Erfordernis des
einstimmigen Beschlusses aller im Grundbuch eingetragenen Stockwerkeigentümer
schliesslich dadurch, dass eine Abänderung der Kompetenzord-
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150
So WEBER, S. 380.
So ZK-WERMELINGER, Art. 712m N 191.
Art. 712g Abs. 2 ZGB, Abänderung der Kompetenzordnung für Verwaltungshandlungen und
bauliche Massnahmen.
Vgl. aber ZK-WERMELINGER, Art. 712m N 192.
ZK-WERMELINGER, Art. 712g N 79, 712m N 192.
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