"Mein Zuhause." 2012.pdf - Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG

14 bwv intern
_UNSER GENOSSENSCHAFTLICHES MIETPREISSYSTEM
Vor mehr als 110 Jahren haben wir begonnen,
unseren Mitgliedern Wohnraum zur Verfügung
zu stellen. Und dies bei Erfüllung grundlegender
Prinzipien: Die Wohnungen sollten gesunde
Wohnraumverhältnisse bieten, sozial verantwortbar
bewirtschaftet werden und angemessene
Mietpreiskalkulation aufweisen. Zusammengefasst
könnte man sagen, die Mitglieder
sollten zur Erfüllung ihrer Wohnbedürfnisse
bestmöglich gefördert werden.
In den Präferenzen haben sich im Zeitverlauf
spürbare Veränderungen ergeben. Waren es in
den Zeiten des Wohnungsmangels noch Solidaritätsgedanken
wie Selbsthilfe und Selbstbestimmung
oder die Gemeinsamkeit der Wertevorstellungen,
die für einen Eintritt in eine Wohnungsbaugenossenschaft
sprachen, standen bis zuletzt
eher wirtschaftliche Gründe im Vordergrund.
Angesichts der zunehmenden Spannungen auf
dem Berliner Wohnungsmarkt, könnten in der
Zukunft wieder solidarische Überlegungen in
den Fokus potentieller Mitglieder rücken.
Die genossenschaftliche Mietpreisbildung war
stets und über die Generationen bzw. Jahrzehnte
hinweg – auch bei Veränderlichkeit der Mitglieder
motivationen - dem genossenschaftsinternen
Dialog und dem Bestreben der Konsensfindung
unterworfen. Ein sehr gutes Prinzip in
einem demokratisch organisierten Unternehmen,
wie wir eines sind.
Die Notwendigkeit zur Konsensfindung bei der
Mietpreisbildung liegt nahe, konkurriert doch
oftmals das kurzfristige Ziel der aktuell günstigen
Mietentgelte mit dem langfristigen Ziel
der Rücklagenbildung zur Risikovorsorge und
zum Erhalt bzw. Ausbau der genossenschaftlichen
Wohnraumversorgung.
Wohnungsbaugenossenschaften gingen und
gehen bei der Mietpreisbildung unterschiedliche
Wege: Die einen orientieren sich ausschließlich
an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die anderen
kalkulieren die Entgelte der jeweiligen
Wohnanlage nach deren individuellen Investitionsbedürfnissen,
Wenige haben Wohnwert-
Mietmodelle entwickelt.
Welches System der Mietpreisbildung
findet heute bei unserer Genossen schaft
Anwendung?
Wir haben für unsere Genossenschaft ein internes
Miethöhesystem entwickelt, welches nach
unserer Auffassung ein ausgewogenes Verhältnis
aller Zielsetzungen bietet und alle Genossenschaftswohnungen
gleichermaßen erfasst.
Einerseits betrachten wir für die Festsetzung
der Mietentgelte die Gesamtheit aller Einkünfte,
d.h. alle bei uns wohnenden Mitglieder zahlen
solidarisch in einen Mietertragspool ein. Folglich
können durch die Breite der Solidargemeinschaft
Schwankungen der Ausgaben (z.B. aufgrund
von Bauinvestitionen) in der Weise aus ge
glichen werden, dass sprunghafte Miet preisveränderungen
– die im Übrigen auch mietrechtliche
Grenzen hätten – vermieden werden.
Andererseits sind die Mietentgelte so kalkuliert,
dass alle periodischen Aufwendungen ohne
Darlehensaufnahme finanziert werden können
und ein auskömmlicher Überschuss zur Risikovorsorge
und für spätere Investitionen angesammelt
werden kann. Zu guter Letzt enhält
die Kalkulation noch die Erwirtschaftung eines
angemessenen Dividendenanspruchs auf die
gezeichneten Anteile unserer Mitglieder.
Wie funktioniert unser internes
Miethöhe system?
Jeder Wohnung ist ein gedanklicher Mietwert
für den Fall einer Neuvermietung zugeordnet.
Dieser ist abhängig von Lage und Ausstattung
der Wohnung. Dieses sogenannte Neuvermietungsentgelt
ist Ausgangswert für die Entwicklung
der Mietentgelte für die Nutzer, die bereits
in einer Genossenschaftswohnung wohnen.
Folgende Mietpreisentwicklungsprinzipien
finden Anwendung:
A: Kappungsgrenzen im Bestand: Geschosswohnungen
mit Bad und Sammel heizung:
Die Bestandsmietentgelte werden bis zu der
Miethöhe entwickelt, die 0,45 EUR/qm Wohnfläche
mtl. unterhalb des anzusetzenden
Neuvermietungsentgeltes liegt.
Geschosswohnungen mit Bad oder Sammelheizung:
Die Bestandsmietentgelte werden bis zu
der Miethöhe entwickelt, die der ortsüblichen
Vergleichsmiete entspricht (Berliner Mietspiegel).
Ein- und Zweifamilienhäuser:
Die Bestandsmietentgelte werden bis zu der
Miethöhe entwickelt, die 2,00 EUR/qm Wohnfläche
mtl. unterhalb des anzusetzenden
Neuvermietungsentgeltes liegt.
Wohnungen, bei denen die Vertragspartner nicht
Mitglieder der Genossenschaft sind:
Die Bestandsmietentgelte werden bis zu der
Miethöhe entwickelt, die der ortsüblichen Vergleichsmiete
entspricht (Berliner Mietspiegel).
B: Erhöhungsturnus von Mietentgeltanpassungen
Der Turnus orientiert sich an der zulässigen
ge setzlichen Frist nach § 558 BGB zzgl. 3 Monaten
(z. Zt. 15 Monate zzgl. 3 Monate = 18 Monate).