Leerstand von Wohngebäuden in ländlichen Räumen

Die private Umlegung ist ein Grundstückstauschverfahren, das vollständig auf freiwilliger
Basis abgewickelt wird. In diesem Verfahren wird die Grundstücksstruktur über eine BGB-
Gesellschaft oder eine treuhänderische Verwaltung der Grundstücke neu geordnet. Dabei besteht
grundsätzlich die Verpflichtung, die neuen Grundstücke an die bisherigen Eigentümer
zurück zu veräußern. Im Rahmen der Neu- bzw. Umordnung werden die erforderlichen Erschließungsflächen
und sonstige Gemeinbedarfsflächen (ähnlich § 55 Abs.2 BauGB), die
überwiegend dem Umlegungsgebiet dienen, bereitgestellt. Eine darüber hinausgehende Flächenbeschaffung
in größerem Umfang für neue private Eigentümer oder für die Gemeinde
widerspricht dem Charakter der privaten Umlegung. Verzichten einzelne Eigentümer auf die
Wiederzuteilung von Grundstücken ganz oder teilweise, so stehen diese Flächen anderen Eigentümern
zur Verfügung. Alte Eigentümer, die keine Bauflächen für sich beanspruchen,
können ggf. neue Eigentümer z. B. durch einen notariellen Vertrag nach § 311b Abs. 1 BGB
selbst bestimmen. Geschieht dies nicht, so stehen diese Flächen sonstigen neuen Eigentümern
offen. In der Regel bestimmt dann die BGB-Gesellschaft bzw. die Gemeinde in Absprache
mit dem Bodenordner, an wen die Grundstücke – möglichst versehen mit einem Baugebot –
veräußert werden (Reinhardt 2007).
Die gesetzliche Umlegung nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Wegen der in der Umgebung bereits vorhandenen Bebauung, teilweise strittiger Nachbarschaftsverhältnisse,
dem Vorliegen dinglicher, schuldrechtlicher und öffentlicher Belastungen
der Grundstücke oder ungeklärter Eigentumsverhältnisse durch Erbengemeinschaften ist eine
privatrechtliche Bodenordnung in den Innerortsgebieten mit Gebäudeleerständen in aller Regel
zum Scheitern verurteilt.
Aus diesem Grund sind die Verfahren der gesetzlichen Umlegung nach den §§ 45–79 Baugesetzbuch,
sowie der vereinfachten Umlegung nach §§ 80–84 BauGB am besten für eine
Bodenordnung geeignet, da diese nach objektiven Kriterien den geringsten Eingriff in das
gemäß Artikel 14 Absatz 1 Grundgesetz geschützte Eigentum verursachen.
Eine privatrechtliche Neuordnung der Innerortslage scheitert oftmals auch daran, dass die
Eigentümer einzelner Grundstücke nicht bekannt oder nicht ausfindig zu machen sind. Für
diese Fälle bietet das BauGB im § 207 die Möglichkeit, einen Vertreter von Amts wegen zu
bestellen.
Die gesetzliche Umlegung ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren. Zur
Vermeidung gerichtlicher Auseinandersetzungen kommt es entscheidend darauf an, den Wünschen
und Vorstellungen der Beteiligten entsprechend für jeden Einzelnen eine vertretbare
Lösung zu finden. Die Umlegung ist, indem sie die plangerechte, zweckmäßige Nutzung der
Grundstücke ermöglicht, sowohl gemeinnützig (Interesse der Allgemeinheit an der Nutzung
des Bodens) wie auch privatnützig (wirtschaftliche Verwertung der Grundstücke als Bauland)
ausgerichtet. Sie ist von der nur fremdnützigen Enteignung daher strikt zu unterscheiden. Die
Grenzen der Zulässigkeit und damit die Rechtmäßgkeit der Umlegung finden sich in den
Schranken der Inhaltsbestimmung des Eigentums.
Hauptzweck einer Umlegung ist, durch Änderung von Grundstücksgrenzen zweckmäßig
gestaltete Grundstücke für bauliche oder sonstige Nutzung auf der Grundlage eines Bebauungsplanes
zu bilden, die dann in der neuen Form – soweit dies möglich ist – den bisherigen
Eigentümern wieder zugeteilt werden. Vorweg werden die neuen öffentlichen Verkehrs- und
Grünflächen (Straßen, Fußwege, Kinderspielplätze u. a.) im Umlegungsgebiet ausgesondert
und der Gemeinde oder dem sonstigen Erschließungsträger zugeteilt. Die hierzu notwendigen
Flächen sollen möglichst von allen Umlegungsbeteiligten anteilmäßig aufgebracht werden.
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