Leerstand von Wohngebäuden in ländlichen Räumen

Einleitung
(Annette Spellerberg, Harald Spehl)
Seit Jahren wird in Deutschland über die Folgen des demographischen Wandels diskutiert.
Die damit verbundene Alterung der Bevölkerung, der absolute Bevölkerungsrückgang und die
zunehmende Bedeutung von Menschen mit Migrationshintergrund sind vielfach behandelt
worden, oft ohne dass die nötigen Konsequenzen gezogen werden.
Im Rahmen der Landesarbeitsgemeinschaft (LAG) Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland der
Akademie für Raumforschung und Landesplanung hat sich eine kleine Arbeitsgruppe mit einem
Aspekt dieser Entwicklung beschäftigt, der bislang in der Diskussion kaum eine Rolle
spielt: die Zunahme von Wohnungs- und Gebäudeleerständen im ländlichen Raum. Während
die mit Wohnungsleerständen verbundenen Probleme in Ostdeutschland schon seit längerer
Zeit deutlich geworden sind und v. a. im Geschosswohnungsbau auch zu politischen Reaktionen
geführt haben, sind die damit verbundenen Fragen in Westdeutschland noch kaum behandelt.
Wir gehen davon aus, dass in den kommenden Jahren im ländlichen Raum West- wie
Ostdeutschlands zunehmend Leerstände von Wohngebäuden auftreten werden, dies gilt v. a.
für den Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser in den Dörfern. Diese Entwicklung wird
regional sehr differenziert eintreten.
Weite Teile des LAG-Gebietes Rheinland-Pfalz, Saarland,Hessen sind ländlich geprägt und
ein erheblicher Bevölkerungsanteil lebt in kleinen Gemeinden. Da jedes Bundesland eine eigene
Bestimmung und Abgrenzung vom ländlichen Raum aufstellt, wobei die Landesplanung
im Saarland ganz ohne diese Kategorie auskommt, folgen wir hier einer allgemeineren Definition
von dünn besiedelten Räumen mit weniger als 150 Einwohnern/km 2 . Der ländliche Raum
stellt sich dabei sehr heterogen dar, je nach Nähe zu Agglomerationen und Städten, dem Anteil
von Zentren, der Wirtschaftskraft oder der topographischen Situation.
Die Entwicklung von Dörfern ist v. a. in peripheren Lagen durch den demographischen
Wandel, durch Wegzug der jüngeren Generation, Altern der Bevölkerung und wirtschaftliche
Schwäche bedroht. Probleme zeigen sich in der Nahversorgung, der Infrastruktur, beim sozialen
Leben und nicht zuletzt auf dem Immobilienmarkt. Leerstände sind vereinzelt zu beobachten
und drohen zu einem umfangreicheren Gefährdungspotenzial für die dörfliche Entwicklung
zu werden. Sobald die Sterberaten die Geburten überwiegen, keine Zuwanderung stattfindet
und die unbewohnten Immobilien am Markt nicht nachgefragt werden, stellt sich das
Problem des Leerstands von Wohngebäuden in verschärfter Form. Betroffen sind dabei nicht
nur periphere ländliche Regionen, sondern auch spezifische Ortsteile in stagnierenden oder
auch boomenden Gemeinden, d. h. insbesondere Wohngebiete der 50er bis 70er Jahre, in denen
die Menschen in ihren Häusern gealtert sind.
Allein aus strukturellen Gründen werden mehr Immobilien angeboten, als Nachfrage zu
erwarten ist: Die vererbende Großelterngeneration ist umfangreicher als die Enkelgeneration,
wobei die Kindergeneration, die i. d. R. älter als 50 Jahre ist, versorgt ist. Eigene Kinder
kommen als selbstnutzende Eigentümer auch deshalb kaum noch in Betracht, weil sie häufig
nicht am Ort leben. Und in der Generation der Enkel findet die Eigentumsbildung aufgrund
von kurzfristigen Arbeitsverträgen, Zentrenaffinität der Wirtschaft, Mobilitätserfordernissen
und Energiesensibilität zunehmend seltener in den Dörfern der Großeltern statt. Sofern ein
ländlicher Standort gewählt wird, werden häufig Neubauten bevorzugt, denn die Bestandsimmobilien
erfordern ein hohes Ausmaß an Um- und Anbauten, Modernisierungen und
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