Leerstand von Wohngebäuden in ländlichen Räumen

wert hätten. Ab einer gewissen Leerstandshäufigkeit wird sich ein Verlust an Attraktivität der
Wohnlage und somit eine Minderung des Bodenwertes ergeben. Für die Bodenrichtwerte sind
Zonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend
übereinstimmen.
Da Bodenrichtwerte bundesweit alle zwei Jahre flächendeckend zu ermitteln sind, bedarf es
lediglich einer zonalen Betrachtung der zeitlichen Änderung dieser Werte, um Differenzen
auf einfachste Weise festzustellen. Probleme werden dort auftreten, wo zwischenzeitlich Zonenabgrenzungen
geändert wurden oder kein Markt stattgefunden hat. Die durch Wohnungsleerstand
bewirkten Wertminderungen der Gebäude werden hierdurch nicht erfasst.
Die von den Gutachterausschüssen ebenfalls ermittelten Bodenpreisindexreihen können in
diesem Zusammenhang grundsätzlich nicht verwendet werden, da sie sich nicht auf Problembereiche,
sondern i. d. R. auf größere Gebiete, wie z. B. das einer Stadt, einer Verbandsgemeinde
oder eines Landkreises, beziehen.
6.5 Wertänderungen an der Gebäudesubstanz
Wie bereits in Kap. 6.1 angeführt, wirken sich Leerstände wie eine Infektion auf alle Grundstücke
in der näheren Umgebung negativ aus, auch wenn es sich um Gebäude mit vergleichsweise
gutem Bauzustand handelt. Fundierte und inhaltlich vergleichbare Angaben über die
Höhe des Wertverlustes sind nur über sachgerechte Wertermittlungen nach den Bestimmungen
der §§ 192–199 BauGB in Verbindung mit der Immobilienwertermittlungsverordnung
(ImmoWertV) sowie der Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) möglich. Zur Feststellung
objektbezogener Wertänderungen wären dabei mindestens zwei Wertermittlungen mit zeitversetzten
Bewertungsstichtagen vorzunehmen, wobei sich der Wertverlust als Differenz
ergäbe. Dieser Aufwand ist aus Kostengründen kaum leistbar und auch nicht vertretbar.
Hilfsweise könnte eine repräsentative Stichprobe durchaus Rückschlüsse auf die Gesamtheit
ermöglichen.
6.6 Berücksichtigung von Freilegungskosten
In § 16 Abs. 3 ImmoWertV wird explizit die Berücksichtigung der Freilegungskosten als
Wertminderung bei der Bewertung eines Liquidationsobjektes gefordert. Je näher der Zeitpunkt
rückt, an dem ein Gebäude nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden kann, umso deutlicher
tritt der Umstand in das Bewusstsein der Marktteilnehmer, dass zur nachfolgenden Nutzung
des als unvergänglich anzusehenden Grundstücks dieses zunächst von der aufstehenden
Gebäudesubstanz befreit werden muss.
Bei niedrigen Bodenwerten können die Kosten (Freilegungskosten, Aufbereitungskosten,
Giebelanschlussarbeiten, Wiederherstellung der Bodenflächen) über dem liegen, was auf dem
Grundsstücksmarkt für solche Flächen bezahlt wird. Es handelt sich dann um unrentierliche
Kosten, die für den Käufer einen Verlust darstellen (Schrottimmobilien). Für ein Grundstück
mit negativem Bodenwert ist auf dem Markt grundsätzlich kein Preis erzielbar (BMVBS
2007).
In diesen Fällen wird der Eigentümer häufig die Verausgabung unrentierlicher Kosten
scheuen und das Objekt bis auf Weiteres dem Verfall überlassen. Hiergegen kann die Bauaufsichtsbehörde
nur in Fällen der Sicherheitsgefährdung eingreifen (z. B. durch Verpflichtung
des Eigentümers zum Abriss). Erfahrungsgemäß wird von dieser Ermächtigung aus rechtlichen
und finanziellen Gründen nur selten Gebrauch gemacht, was dazu führt, dass Bauruinen
meist lange Zeit störend wirken, bevor der Abriss erfolgt.
Die Arbeitsgruppe schlägt daher vor, die Gemeinde durch Gewährung von Zuschüssen oder
durch Einrichtung eines Landesfonds in die Lage zu versetzen, die erforderlichen Abrisskos-
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