Leerstand von Wohngebäuden in ländlichen Räumen

• Durch Leerstand verbleibt ein Anteil der Fixkosten, die sonst auf den Mieter umgelegt
werden, beim Vermieter. Diese nicht umlegbaren Betriebskosten werden bei
Leerstandobjekten zu wertbestimmenden Faktoren.
• Bei der Ermittlung des Rohertrages kommt es nicht nur darauf an, den tatsächlichen
Leerstand am Wertermittlungsstichtag zu erfassen, sondern auch prognostizierte
Aussagen zur künftigen Entwicklung des Leerstandes zu geben.
6.3 Sachwert-Marktanpassungsfaktoren
Zu den Aufgaben der Gutachterausschüsse gehört es nach § 193 (5) Nr. 2 BauGB, Faktoren
zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren)
aus der Kaufpreissammlung abzuleiten. Der vorläufige Sachwert eines Objektes
(Summe aus Bodenwert, Herstellungswert der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen)
kann von sachverständigen Personen relativ sicher ermittelt werden. Er
entspricht jedoch in aller Regel nicht – und dies gilt insbesondere auch für Gebiete mit Wohnungsleerständen
– dem Marktpreis dieses Objektes. Die Angebots- und Nachfragesituation
spielt eine wesentliche Rolle beim Verkauf, findet jedoch keinen Niederschlag bei der Sachwertermittlung.
Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ an den Markt, d. h.
an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise mit Hilfe des sog. Sachwert-
Marktanpassungsfaktors angepasst werden. Er wird ermittelt, indem man für bebaute Grundstücke,
die veräußert wurden, den vorläufigen Sachwert nachträglich ermittelt und mit dem
Kaufpreis vergleicht. Aus den Abweichungen zwischen Modellwert und Kaufpreisen lassen
sich mithilfe der Ausgleichungsrechnung die Marktanpassungsfaktoren ermitteln. Das Ergebnis
ist eine Tabelle oder Formel, aus der sich der Verkehrswert (Marktwert) eines Objektes in
Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert ergibt.
Aufgrund des nicht vorhandenen Marktgeschehens und somit fehlender Kaufpreise können
in Gebieten mit strukturellem Gebäudeleerstand oftmals nur schwer Sachwert-
Marktanpassungsfaktoren ermittelt werden. In Gebieten mit gesundem Grundstücksmarkt
werden Sachwert-Marktanpassungsfaktoren regelmäßig für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie
gemischt genutzte Grundstücke ermittelt. Es wäre denkbar, dies über die o. g. Gutachterausschüsse
stichprobenhaft auch auf Leerstandsgebiete auszudehnen. Aus der Differenz zu
den „normalen“ Gebieten ohne Gebäudeleerstände könnten dann Rückschlüsse auf die Wertminderung
gezogen werden. Vorgenannte Methode ist jedoch nur bei Vorliegen einer ausreichenden
Anzahl von Kaufverträgen möglich. Der Marktanpassungsfaktor bezieht sich auf die
Summe aus dem Wert der Gebäude und dem Bodenwert.
6.4 Wertänderungen am Grund und Boden
Infolge der demographischen Entwicklung mit Einwohnerrückgang, Nachfragerückgang und
teilweisem Leerstand gelten neue Regeln bei der Bodenwertermittlung. Nicht mehr allein die
Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben
in Gebieten des Innenbereiches gemäß § 34 BauGB sind entscheidend für den Grundstückswert,
sondern vielmehr die zu erwartenden Entwicklungen, die auf der örtlichen oder
quartiersbezogenen (Nachfrage-)Situation basieren (BMVBS 2007). Hier ist die Qualitätsbestimmung
von Grundstücken um den Aspekt „Zukunftsfähigkeit“ bzw. „Nachhaltigkeit“ zu
erweitern.
Gemäß § 196 BauGB haben die Gutachterausschüsse auf Grundlage der Kaufpreissammlung
flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des
unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten
sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden
unbebaut wäre. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Leerstände keinen Einfluss auf den Boden-
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