Leerstand von Wohngebäuden in ländlichen Räumen

6 Wertänderungen (Wolfgang Horbach)
6.1 Allgemeines
Gebäudeleerstände sind grundsätzlich mit Wertminderungen verbunden. Dies begründet sich
in fehlender oder eingeschränkter Beaufsichtigung, Unterhaltung, Instandsetzung sowie Beheizung
und führt zu sinkenden Gebäudewerten. Zusätzlich führt die Häufung von Leerständen
über den damit einhergehenden Verlust an Attraktivität zu Lageverschlechterungen oder
teilweise gar zur Stigmatisierung ganzer Wohngebiete und damit auch zur Minderung der
Bodenwerte. Diese sind nicht auf die Leerstandsobjekte begrenzt, sondern wirken sich wie
eine Infektion auf alle Grundstücke in der näheren Umgebung negativ aus, auch wenn es sich
um Gebäude mit vergleichsweise gutem Bauzustand handelt.
Vorgenannte Probleme treten insbesondere in peripheren, wirtschaftlich und demographisch
schwierigen Gebieten mit ungünstigen Lageeigenschaften sowie bei Gebäuden mit
baulichen und energetischen Mängeln auf.
Der weitaus größere Teil der Immobiliennachfrager orientiert sich bei der Objektsuche an
den eigenen Wohnpräferenzen: ruhige Lage im Grünen, aufgelockerte Bebauung, gute Verkehrsanbindungen,
gute Ausstattung. In einem Immobilienmarkt mit Angebotsüberhang ist
v. a. Wohnraum, der nicht den Bedürfnissen der Nachfrager entspricht, von Leerstand betroffen.
Die allgemeine Verunsicherung über mögliche Wertverluste interessiert Eigentümer,
Kommunen und die Finanzwirtschaft gleichermaßen. Für die Kreditwirtschaft gewinnt die
Kenntnis über die „wahren“ Grundstückswerte“ immer mehr an Bedeutung. Zur Analyse und
Folgenabschätzung von Wohnungsleerständen sind vor diesem Hintergrund Angaben über
Wertänderungen erforderlich. Für Wertermittlungen sowie zur Feststellung von Wertänderungen
ist dabei grundsätzlich die Kenntnis der jeweiligen Objekte und somit ein Leerstandsmonitoring
unabdingbare Voraussetzung.
6.2 Bewertungsprobleme in Gebieten mit Gebäudeleerständen
In den alten Ortskernen finden kaum Immobilientransaktionen statt; es gibt kaum noch
Marktgeschehen. Kauffälle zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens stehen deshalb gar
nicht oder nicht in einem für die statistische Auswertung nötigen Umfang zur Verfügung.
Bestehende Bodenrichtwerte sind demnach in einigen Fällen nicht mehr marktgerecht.
Das Sachwertverfahren (§§ 21–23 ImmoWertV) ist bei Leerstandsobjekten infolge unzureichender
oder fehlender Marktanpassungsfaktoren (s. Kap. 6.3) nur eingeschränkt verwendbar.
Das Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV) stellt meist die einzige Möglichkeit dar,
ein bebautes Grundstück zu bewerten. In seiner Anwendung kommt es aber auch hier zu
Problemen:
• Gebäude sind teilweise nicht mehr voll belegt; struktureller Leerstand ist zentrales
Wertmerkmal.
• Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird durch die Leerstandsquote beeinflusst.
• Auf die tabellierten Liegenschaftszinssätze, die unter der Bedingung der Vollvermietung
abgeleitet wurden, kann nicht ohne Weiteres zurückgegriffen werden.
• Bei gezielt in Kauf genommener Verkürzung der Restnutzungsdauer sind die
Bewirtschaftungskosten u. U. wegen erheblicher Einschränkung der Instandhaltung zu
reduzieren.
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