Leerstand von Wohngebäuden in ländlichen Räumen

Voraussetzung für die Ausnutzung der ausgesprochen hohen Leistungsfähigkeit der gesetzlichen
Umlegung ist einerseits ein breit gefächertes Fachwissen und eine ausgeprägte Erfahrung
des Bodenordners und andererseits ein sehr rücksichtsvoller und vertrauensvoller Umgang
mit den Beteiligten.
Die gesetzliche Umlegung kann als Bodenordnungsverfahren grundsätzlich immer angewandt
werden, wenn sie das angemessene Verfahren ist und ihr Rechtscharakter – Eingriff in
das geschützte Eigentum innerhalb der Schranken der Inhaltsbestimmung des Eigentums –
nicht verletzt wird. Die Umlegung ist ein sehr vielseitiges, elegantes, allerdings auch sehr
komplexes und daher erfahrungsbedürftiges Bodenordnungsverfahren. 16
Vorteile der gesetzlichen Umlegung
Die (vollständige) Freiwilligkeit der Betroffenen ist nicht erforderlich. Entscheidend für die
Akzeptanz und für die Verfahrensdauer ist die vertrauensvolle Einbindung und Mitwirkung
der Betroffenen. Die Umlegung ist ein sehr variables Verfahren, das sich zwar strikt an die
gesetzlichen Vorgaben halten muss, aber auch für einvernehmliche Regelungen und Vereinbarungen
von Beteiligten weitgehend offen ist. Die Umlegung bietet einerseits eine umfangreiche
Gewähr dafür, dass die Beteiligten entsprechend Art. 3 Abs.1 GG objektiv und gleich
behandelt werden, andererseits können subjektive individuelle Wünsche – sofern sie nicht die
Rechte anderer unbotmäßig einschränken – in optimierter Form berücksichtigt werden. Die
Landzuteilung ist im Umlegungsverfahren – im Gegensatz zur privaten Umlegung – grundsätzlich
grunderwerbssteuerfrei.
Bodenordnung durch vereinfachte Umlegung
Um ein schnelles und auch verwaltungsverfahrensmäßig einfaches Verfahren für „einfache
Bodenordnungsaufgaben“ in der Praxis anbieten zu können, wurde 2004 anstelle der Grenzreglung
in Anlehnung an das klassische Umlegungsverfahren eine vereinfachte Umlegung für
die Fälle geringer Intensität bodenordnerischer Maßnahmen entwickelt und im BauGB in den
§§ 80 bis 84 normiert.
Die vereinfachte Umlegung hat nach § 80 Abs.1 BauGB die gleiche Zweckausrichtung wie
die Umlegung. Sie kann zur Erschließung oder Neugestaltung eines Gebietes Grundstücke
nach Lage, Form und Größe so neu ordnen, dass diese für eine bauliche oder sonstige Nutzung
zweckmäßig, d. h. auch nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten gestaltet sind.
Der Anwendungsbereich der vereinfachten Umlegung ist ebenfalls identisch mit dem der
klassischen Umlegung. Beide Verfahren können im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans,
im unbeplanten oder in einem mit einem einfachen Bebauungsplan überplanten
Innenbereich durchgeführt werden.
Damit sind die rechtmäßigen Einsatzmöglichkeiten der vereinfachten Umlegung gegenüber
der ehemaligen Grenzregelung erheblich erweitert worden. 17
Folgerungen
Aufgrund der erheblich veränderten Rahmenbedingungen in der Baulandbereitstellung führt
die bisher überwiegend angewandte lineare Baulandentwicklung – die Mehrzahl der beteiligten
Fachbereiche arbeiten bei der Baulandbereitstellung unabhängig voneinander – kaum
noch zu sachgerechten Ergebnissen. Das hohe Konfliktpotenzial, die Berücksichtigung der
ökologischen und umweltrechtlichen Anforderungen, der haushälterische Umgang mit den
16 Dr.-Ing. Wilfried Rheinhardt, Fortbildungsveranstaltung des DVW 2010 in Mainz.
17 Dr.-Ing. Wilfried Rheinhardt, Fortbildungsveranstaltung des DVW 2010 in Mainz.
92