Endbericht - Initiative Bayerischer Untermain

Endbericht
Regionales Einzelhandelskonzept
für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Auftraggeber:
Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Ihre Ansprechpartner
Dipl.-Geogr. | Immobilienökonom (IRE|BS) Franz J.W. Hrabak
(Projektleitung)
Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth
(Niederlassungsleitung)
BBE Handelsberatung GmbH
Goltsteinstraße 87a
50968 Köln
Deutschland
Tel +49 221 789 41 160
Fax +49 221 789 41 169
E-Mail hrabak@bbe.de
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verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH.
Wissen schafft Zukunft.
Köln, im Januar 2014

Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Inhaltsverzeichnis:
Seite
1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung ...................................................................................... 9
1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung des Einzelhandelskonzepts ............................................. 9
1.2 Primärerhebungen .................................................................................................................. 11
1.3 Struktur des Arbeitsprozesses und des Endberichts .............................................................. 13
2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung ....................................................................... 15
2.1 Räumliche Lagebeziehungen und verkehrliche Erreichbarkeit .............................................. 15
2.2 Siedlungs- und Bevölkerungsstruktur ..................................................................................... 16
2.3 Demografische Entwicklung .................................................................................................... 18
2.4 Ziele der Landesentwicklung und Regionalplanung ............................................................... 19
2.5 Ergebnisse und Empfehlungen sonstiger relevanter Planungen, Analysen und Konzepte ... 21
2.6 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Untersuchungsraum ................................... 22
3 Einzelhandelsstruktur im Stadt-Umland-Bereich im Überblick ......................................................... 25
3.1 Betriebe und Verkaufsflächen ................................................................................................. 25
3.2 Kaufkraft, Umsätze und Einzelhandelszentralität ................................................................... 30
3.3 Wohnungsnahe Versorgung ................................................................................................... 34
4 Zwischenfazit ..................................................................................................................................... 38
5 Standortprofile der Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs ............................................................ 39
5.1 Kreisfreie Stadt Aschaffenburg ............................................................................................... 40
5.1.1 Einzelhandelssituation im Überblick ........................................................................ 40
5.1.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels ............................................ 46
5.1.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Aschaffenburg .............................................. 53
5.2 Glattbach ................................................................................................................................. 55
5.2.1 Einzelhandelssituation im Überblick ........................................................................ 55
5.2.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels ............................................ 60
5.2.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Glattbach ...................................................... 61
5.3 Markt Goldbach ....................................................................................................................... 62
5.3.1 Einzelhandelssituation im Überblick ........................................................................ 62
5.3.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels ............................................ 67
5.3.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Goldbach ...................................................... 69
5.4 Markt Großostheim ................................................................................................................. 70
5.4.1 Einzelhandelssituation im Überblick ........................................................................ 70
5.4.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels ............................................ 75
5.4.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Großostheim................................................. 80
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.5 Haibach ................................................................................................................................... 81
5.5.1 Einzelhandelssituation im Überblick ........................................................................ 81
5.5.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels ............................................ 87
5.5.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Haibach ........................................................ 89
5.6 Markt Hösbach ........................................................................................................................ 90
5.6.1 Einzelhandelssituation im Überblick ........................................................................ 90
5.6.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels ............................................ 96
5.6.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Hösbach ....................................................... 99
5.7 Johannesberg ....................................................................................................................... 100
5.7.1 Einzelhandelssituation im Überblick ...................................................................... 100
5.7.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels .......................................... 105
5.7.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Johannesberg ............................................ 106
5.8 Kleinostheim .......................................................................................................................... 107
5.8.1 Einzelhandelssituation im Überblick ...................................................................... 107
5.8.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels .......................................... 112
5.8.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Kleinostheim ............................................... 114
5.9 Leidersbach ........................................................................................................................... 115
5.9.1 Einzelhandelssituation im Überblick ...................................................................... 115
5.9.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels .......................................... 120
5.9.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Leidersbach ................................................ 123
5.10 Mainaschaff ........................................................................................................................... 124
5.10.1 Einzelhandelssituation im Überblick ...................................................................... 124
5.10.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels .......................................... 129
5.10.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Mainaschaff ................................................ 132
5.11 Niedernberg .......................................................................................................................... 133
5.11.1 Einzelhandelssituation im Überblick ...................................................................... 133
5.11.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels .......................................... 138
5.11.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Niedernberg................................................ 140
5.12 Markt Stockstadt am Main .................................................................................................... 141
5.12.1 Einzelhandelssituation im Überblick ...................................................................... 141
5.12.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels .......................................... 146
5.12.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Stockstadt am Main .................................... 149
5.13 Markt Sulzbach am Main ...................................................................................................... 150
5.13.1 Einzelhandelssituation im Überblick ...................................................................... 150
5.13.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels .......................................... 155
5.13.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Sulzbach am Main ...................................... 158
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
6 Regionales Einzelhandelskonzept - Überblick ................................................................................ 159
6.1 Grundlagen des regionalen Einzelhandelskonzepts............................................................. 160
6.1.1 Für das Konzept relevante Einzelhandelsvorhaben .............................................. 160
6.1.2 Innenstadt- und nahversorgungsrelevante Sortimente ......................................... 160
6.2 Standortkonzept und funktionales Versorgungsnetz ............................................................ 164
6.3 Ziele der Einzelhandelsentwicklung ...................................................................................... 167
6.3.1 Ziele für Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten ...................... 167
6.3.2 Ziele für Betriebe mit innenstadtrelevanten Kernsortimenten ............................... 168
6.3.3 Ziele für Betriebe mit nicht-innenstadtrelevanten Kernsortimenten ...................... 169
6.4 Handlungsbedarfe für die Kommunen in der Einzelhandelsentwicklung.............................. 171
6.4.1 „Bestandsfestschreibung“:..................................................................................... 171
6.4.2 „Aktive Bestandsentwicklung“: ............................................................................... 171
6.4.3 „Ausbau/ Revitalisierung/ Ansiedlung“: ................................................................. 171
6.5 Regionaler Konsens - interkommunale Abstimmung von Einzelhandelsvorhaben .............. 172
6.5.1 Lenkung des Einzelhandels mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten ..... 172
6.5.2 Lenkung des Einzelhandels mit innenstadtrelevanten Kernsortimenten .............. 174
6.5.3 Lenkung des Einzelhandels mit nicht-innenstadtrelevanten Kernsortimenten ...... 175
6.5.4 Regionaler Konsens - Ablauf der interkommunalen Kommunikation .................... 177
6.6 Vorteile des Verfahrens in der Zusammenfassung ............................................................... 180
7 Regionales Einzelhandelskonzept - kommunale und standortspezifische Empfehlungen ............. 182
7.1 Kreisfreie Stadt Aschaffenburg ............................................................................................. 182
7.1.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 182
7.1.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 185
7.1.3 Maßnahmen........................................................................................................... 185
7.2 Glattbach ............................................................................................................................... 188
7.2.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 188
7.2.2 Handlungsbedarfe und Maßnahmen ..................................................................... 189
7.3 Markt Goldbach ..................................................................................................................... 190
7.3.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 190
7.3.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 191
7.3.3 Maßnahmen........................................................................................................... 192
7.4 Markt Großostheim ............................................................................................................... 193
7.4.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 193
7.4.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 194
7.4.3 Maßnahmen........................................................................................................... 195
7.5 Haibach ................................................................................................................................. 197
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
7.5.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 197
7.5.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 198
7.5.3 Maßnahmen........................................................................................................... 198
7.6 Markt Hösbach ...................................................................................................................... 200
7.6.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 200
7.6.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 201
7.6.3 Maßnahmen........................................................................................................... 202
7.7 Johannesberg ....................................................................................................................... 204
7.7.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 204
7.7.2 Handlungsbedarfe und Maßnahmen ..................................................................... 205
7.8 Kleinostheim .......................................................................................................................... 206
7.8.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 206
7.8.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 208
7.8.3 Maßnahmen........................................................................................................... 208
7.9 Leidersbach ........................................................................................................................... 210
7.9.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 210
7.9.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 211
7.9.3 Maßnahmen........................................................................................................... 212
7.10 Mainaschaff ........................................................................................................................... 214
7.10.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 214
7.10.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 215
7.10.3 Maßnahmen........................................................................................................... 215
7.11 Niedernberg .......................................................................................................................... 217
7.11.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 217
7.11.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 218
7.11.3 Maßnahmen........................................................................................................... 218
7.12 Markt Stockstadt am Main .................................................................................................... 220
7.12.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 220
7.12.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 221
7.12.3 Maßnahmen........................................................................................................... 221
7.13 Markt Sulzbach am Main ...................................................................................................... 223
7.13.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche ....................................................... 223
7.13.2 Handlungsbedarfe ................................................................................................. 224
7.13.3 Maßnahmen........................................................................................................... 224
8 Empfehlungen zur planungsrechtlichen Absicherung des regionalen Einzelhandelskonzepts ...... 226
8.1 Grundsätzliche Aspekte ........................................................................................................ 226
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
8.2 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbe- und Industriegebieten ............... 227
8.3 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten .............................. 228
9 Fazit ................................................................................................................................................. 229
10 Anhang - Abbildungsverzeichnis ..................................................................................................... 230
Abkürzungsverzeichnis:
EH:
ISEK:
LEP Bayern:
NuG:
ÖPNV:
VKF:
ZVB:
Einzelhandel
Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept
Landesentwicklungsprogramm Bayern
Nahrungs- und Genussmittel
Öffentlicher Personennahverkehr
Verkaufsfläche
Zentraler Versorgungsbereich
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Redaktionelle Hinweise:
Stand der Erhebungen:
Bevölkerungsstand:
Einzelhandelssortimente:
Darstellung von Tabellen/ Listen:
Untersuchungs-/Projektraum:
Der Einzelhandelsbestand wurde im Zeitraum Dezember 2012 - Januar
2013 erhoben. Nach der ersten Zwischenpräsentation im Februar
2013 wurden diese Bestandsdaten für die zweite Zwischenpräsentation
im April 2013 letztmals aktualisiert. Dieser Bestand liegt
dem Konzept zugrunde. Aufgrund der Komplexität der Auswertungen
und kartographischen Darstellungen konnten nachfolgende Bestandsänderungen
quantitativ nicht berücksichtigt werden. Gleichwohl
finden sie, soweit vorhanden, in den qualitativen und standortbezogenen
Aussagen Berücksichtigung. Es haben sich im Verlauf
der Untersuchung nur einzelne, überwiegend geringfügige Änderungen
des Einzelhandelsbestandes ergeben. Eine relevante Ausweitung
des Einzelhandelsangebots hat dabei nicht stattgefunden. Bedeutendste
Änderungen stellen der Rückzug von Praktiker/ MaxBahr
an den Standorten Stockstadt am Main und Mainaschaff dar. Die
größte Ansiedlung stellt ein Lebensmittelsupermarkt in Haibach dar.
Vergleichbar zum Stichpunkt der Einzelhandelserhebung wurde
auch die Bevölkerungszahl der Kommunen berücksichtigt. Eine
bestmögliche Vergleichbarkeit der Ergebnisse, auch im Hinblick auf
Umsatz-Kaufkraft-Relationen ist hierdurch sichergestellt.
Im Rahmen der Erhebungen wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe
durchgeführt. Autohäuser und Kfz-Betriebe wurden
nicht erhoben, da sie nicht dem Einzelhandel im eigentlich Sinne zugehören.
Sie werden deshalb in den Betriebsstättenlisten der IHK,
die eine wichtige Ausgangsdatenbank für das vorliegende Konzept
darstellen, auch nicht als Einzelhandelsbetriebe geführt. Vor diesem
Hintergrund können für die Warengruppe Autoteile/ -zubehör keine
abschließenden Entwicklungsempfehlungen gegeben werden, da
die Kaufkraft vollständig, das korrespondierende Angebot konzeptbedingt
aber nur teilweise berücksichtigt werden konnte. Da es sich
bei dieser Warengruppe allerdings um sehr spezialisierte, überwiegend
nicht-innenstadtrelevante Sortimente handelt, ist dies für die
Ziele des vorliegenden regionale Einzelhandelskonzept ohne Belang.
Erfolgen, wenn nicht anders angegeben, in alphabetischer Reihenfolge
der Kommunen.
Der Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung
1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung des Einzelhandelskonzepts
Die INITIATIVE BAYERISCHER UNTERMAIN plant ein interkommunal abgestimmtes Einzelhandelskonzept
für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg, an dem folgende Kommunen des Teilraums Aschaffenburg
gleichberechtigt beteiligt werden: Aschaffenburg, Glattbach, Goldbach, Großostheim, Haibach,
Hösbach, Johannesberg, Kleinostheim, Leidersbach, Mainaschaff, Niedernberg, Stockstadt am Main und
Sulzbach am Main.
Im Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg soll mit dem interkommunal abgestimmten Einzelhandelskonzept
die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auf eine neue planerische Grundlage gestellt werden.
Konkret sollen damit folgende Ziele verfolgt werden:
Aktive Positionierung der Region als zukunftsorientierter, innovativer Einzelhandelsstandort.
Der Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg soll attraktive und leistungsfähige Einzelhandelsstandorte
für seine Bewohner und Gäste bieten. Dazu müssen marktfähige Angebotsstrukturen
geschaffen und ggfs. an die sich wandelnden Rahmenbedingungen des Marktes angepasst
werden.
Stärkung und Optimierung der Zentrenstruktur: Ein „Wettrüsten“ an städtebaulich ungeeigneten
Standorten ist zu vermeiden, um die Lebensqualität und Attraktivität der Innenstädte und
Ortsmitten zu erhalten und weiter zu fördern. Gleichzeitig zum Ausbau attraktiver und marktfähiger
Angebote soll der Einzelhandel als wesentliche Innenstadtfunktion zu einer nachhaltigen
Stärkung von gewachsenen Haupt- und Nebenzentren in der Region beitragen. Dazu bedarf es
der Berücksichtigung von Standortkriterien bei der Zulässigkeit von neuen Standorten insbesondere
für großflächige Einzelhandelsvorhaben. Die vielfach vorhandenen historischen Ortsmitten
mit ihren gewachsenen Versorgungsstrukturen stellen dabei den wichtigsten Bezugspunkt für die
räumliche Abgrenzung der Zentren dar. Die Ausweisung entsprechender „zentraler Versorgungsbereiche“
orientiert sich aber auch am Vorhandensein öffentlicher und privater Dienstleistungen,
Bildungs- und Kultureinrichtungen und sonstiger zentrenprägender Nutzungen, insbesondere
Gastronomie.
Sicherung der Nahversorgung in allen Teilräumen des Kooperationsraumes.
Versorgungsangebote des täglichen Bedarfs (insbesondere Nahrungs- und Genussmittel) sollen
für einen möglichst großen Teil der Bevölkerung so wohnortnah vorhanden sein, dass sie ggfs.
auch ohne Pkw erreicht werden können.
Kein „Verhinderungskonzept“, sondern Instrument zur aktiven Förderung von landesplanerisch
und städtebaulich verträglichen Einzelhandelsnutzungen.
Schaffung einer einheitlichen und verlässlichen Datengrundlage. Aufbau einer georeferenzierten
und interkommunal einheitlichen Datenbank.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Verbesserung der Kommunikationsstruktur: Aufbau von gegenseitigem Vertrauen zur Förderung
der regionalen Kooperation.
Hierzu soll das zu erstellende Einzelhandelskonzept folgende Bausteine beinhalten:
Bestandsaufnahme und Bewertung der aktuellen Einzelhandelssituation im Stadt-Umland-
Bereich Aschaffenburg.
Darstellung und Bewertung der Nachfrage- bzw. Kaufkraftsituation.
Gegenüberstellung des Kaufkraftvolumens mit der gegebenen Angebotsstruktur und Ableitung
regionaler Zentralitätskennziffern.
Darstellung von Perspektiven und Potenzialen und grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung.
Erarbeitung eines städtebaulichen Leitbilds zur Entwicklung des Einzelhandels.
Ableitung eines räumlich und funktional differenzierten Versorgungsnetzes und konkrete Funktionszuweisungen
für einzelne Standorte.
Darstellung und Bewertung des Nahversorgungniveaus in den verschiedenen Teilräumen.
Standortkonzept und Formulierung von Verbesserungsmöglichkeiten der wohnungsnahen Versorgung.
Bei der Bearbeitung des Einzelhandelskonzepts werden auch die seit September 2013 rechtskräftigen
Ziele und Grundsätze des neuen Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) berücksichtigt. Mit diesem
landesplanerischen Fachplan werden die Ziele und Grundsätze festlegt, die im Rahmen der Bauleitplanung
beachtet (Ziele) bzw. in die Abwägung von Bauleitplänen einbezogen werden müssen. Vor diesem
Hintergrund ist der gültige landesplanerische Steuerungsrahmen für den großflächigen Einzelhandel in
der Konzeptbearbeitung berücksichtigt.
Zur effektiven Vorbereitung, Begleitung und Umsetzung eines gemeinsamen Konzeptes wurde eine Arbeitsgruppe
aus Mitgliedern der Fachverwaltungen aller 13 Mitgliedskörperschaften des Stadt-Umland-
Bereichs gebildet. Das Thema des regionalen Einzelhandelskonzepts wurde in den Prozess der erfolgreichen
monatlichen Stadt-Umland-Gespräche integriert. Damit ist für diese Methode des kooperativen Ansatzes
die organisatorische Basis für einen kontinuierlichen Prozess gelegt worden. Der Fortgang des regionalen
Einzelhandelskonzepts als planerische Richtschnur und zugleich aktives Abstimmungsinstrument
ist damit sichergestellt.
Auf Empfehlung der Arbeitsgruppe wurde die BBE Handelsberatung GmbH im Jahr 2012 von der Initiative
Bayerischer Untermain mit der gutachterlichen Begleitung des Erarbeitungsprozesses beauftragt. Weitere
Mitglieder dieser Arbeitsgruppe, die beratend an den Sitzungen teilnehmen, sind Vertreter/innen der
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Bezirksregierung Unterfranken, des regionalen Planungsverband, der Landkreise Aschaffenburg und Miltenberg
sowie der kreisfreien Stadt Aschaffenburg, der IHK Aschaffenburg und der Initiative Bayerischer
Untermain.
Der Auftrag beinhalt eine umfangreiche Angebots- und Nachfrageanalyse in den Städten und Gemeinden
des gesamten Stadt-Umland-Bereichs. Auf der Grundlage dieser Ergebnisse der Situationsanalyse sind
die Entwicklungsperspektiven für die Ortsmitten und die weiteren Einzelhandelsstandorte in den Kommunen
abzuleiten. Unter Berücksichtigung dieser regionsspezifischen Strukturen und der einzelhandelsrelevanten
gesetzlichen Vorgaben sind nicht zuletzt praxisbezogene, standardisierte Prüfkriterien zur Entscheidung
bzw. Beurteilung großflächiger Einzelhandelsvorhaben zu entwickeln.
1.2 Primärerhebungen
Betriebsstättenerhebung in allen Gemeinden des Stadt-Umland-Bereichs
Im Dezember 2012 und Januar 2013 wurde von der BBE eine Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe 1
und leerstehenden Ladenlokale durchgeführt. Hierbei konnte auf die von Seiten der IHK Aschaffenburg
sowie der kommunalen Gewerberegister vorhandenen Adressdaten zu Einzelhandelsbetrieben zurückgegriffen
werden. Die Verkaufsflächen der Betriebe wurden nach 24 Warengruppen differenziert erhoben.
Unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer
Leistungskennziffern wurden Sortimente, Verkaufsflächen und Umsatzleistung der Einzelhandelsbetriebe
erhoben bzw. eingeschätzt. Alle standortbezogenen Daten wurden mittels eines Geographischen
Informationssystems aufbereitet. Dabei wurden dankenswerterweise von den Vermessungsämtern
die amtliche Geo-Koordinaten zur Verfügung gestellt.
Weitere Grundlagen
Die Daten zum einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial in den Kommunen des Untersuchungsraums
wurden von der BBE-Marktforschung ermittelt. Zugrunde gelegt werden Daten aus der aktuellen Veröffentlichung
der „MB-Research“ 2 --Kaufkraft für Sortimente.
Für die Konzeptentwicklung wurde auf relevante Daten aus sekundärstatistischen Quellen sowie einzelhandelsbezogene
Kenndaten der BBE Marktforschung zurückgegriffen. Vorliegende Planungsunterlagen
der Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs wurden ausgewertet (insb. kommunale Einzelhandelskon-
1
2
Als Einzelhandelsbetriebe werden die Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwiegend an
Endverbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Dabei werden auch Ladenhandwerksbetriebe berücksichtigt
(Bäckereien, Konditoren, Metzgereien). Aus der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-
Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größere Verkaufsräume in Tankstellen) und
ähnlichen Waren.
Michael Bauer Research Nürnberg. Kaufkraftdaten für den Einzelhandel.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
zepte und (integrierte) städtebauliche Entwicklungskonzepte). Ebenfalls wurden die Endberichte kommunaler
Einzelhandelskonzepte - soweit einzelne Kommunen hierüber verfügen - als Informationsgrundlage
verwendet.
Bürgermeistergespräche
Im März und April wurden mit Vertretern aller 13 Gebietskörperschafen (i.d.R. Oberbürgermeister und
Leiter Planungsamt) die sog. „Bürgermeistergespräche“ durchgeführt. Zweck war es, Entwicklungserfordernisse
und Entwicklungschancen des Einzelhandels auf kommunaler Ebene zu besprechen. Ebenfalls
dienten die Gespräche zur Klärung von Rückfragen bezüglich des Einzelhandelskonzepts und einzelhandelsrelevanter
Themen. Darüber hinaus erfolgten im weiteren Arbeitsablauf weitere Beratungs- und Informationsgespräche
mit einzelnen Kommunen.
Einzelhandelskataster für den Stadt-Umland-Bereich
Den Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs wird mit der vom Gutachter durchgeführten Betriebsstättenerhebung
eine Einzelhandelsdatenbank zur Verfügung gestellt, die flächendeckend die wichtigsten Daten
zu den ansässigen Einzelhandelsbetrieben bündelt . 3 Diese Datenbank ist auf ein geographisches Informationssystem
gestützt und so strukturiert, dass sie mit den bestehenden Rauminformationssystemen
der beteiligten Gebietskörperschaften vernetzt werden kann.
Um die Verortung („Geo-Codierung“) der einzelnen Betriebe vornehmen zu können, wurde auf die „amtlichen
Hauskoordinaten“ zurück gegriffen. Diese werden von den Vermessungsämtern des Freistaates
Bayern und der Landkreise bzw. kreisfreien Städte auf Basis des Liegenschaftskatasters erstellt und jährlich
fortgeschrieben.
Die vorgenannten amtlichen Datensätze enthalten georeferenzierte Gebäudeadressen. Somit kann die
entsprechende Geo-Koordinate aus dem Datensatz selektiert und dem Einzelhandelsbetrieb zugeordnet
werden. Diese Arbeitsschritte wurden für alle im Stadt-Umland-Bereich erhobenen Einzelhandelsbetriebe
durchgeführt, so dass nunmehr ein vollständiges Einzelhandelskataster für alle Kommunen vorliegt. Die
georeferenzierte Betriebsstättenliste wird der IHK Aschaffenburg zur Verfügung gestellt.
3
In die Datenbank eingestellt werden die Gesamtverkaufsfläche, die Leitbranche, die Verkaufsfläche der
Leitbranche und die Betriebsform.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
1.3 Struktur des Arbeitsprozesses und des Endberichts
Der Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg ist gekennzeichnet durch eine Mehrzahl an Kommunen auf
vergleichsweise räumlich kleiner Fläche. In der Region sind seit mehreren Jahren die monatlichen Stadt-
Umland-Gespräche etabliert. Sie werden vom Regionalmanagement INITIATIVE Bayerischer Untermain,
dem Geschäftsführer Herrn Markus Seibel, durchgeführt.
Die Stadt-Umland-Gespräche stellen ein besonders innovatives Instrument der Regionalentwicklung und
der Umsetzung der Regionalplanung dar. Sie sind zugleich durch Themen des Wettbewerbs in der Region
gekennzeichnet, z.B. zu Gewerbeansiedlungen oder zur Wohnbevölkerung, aber auch interkommunale
Kooperationsprojekte, wie z.B. den Lärmschutz.
Der Einzelhandel stellt in diesem Kontext ein ebenfalls wesentliches Themenfeld dar, das Wettbewerbsund
Kooperationsaspekte verbindet. Einzelhandelsansiedlungen können einerseits zu Gewerbesteuereinnahmen
und zur Verbesserung der Versorgung in einer Kommunen führen; andererseits führen sie -
gerade vor dem Hintergrund des kleinteilig strukturierten Raumes - zu Kaufkraftzuflüssen aus Nachbargemeinden
und damit ggfs. dort zu einer Beschränkung der Entwicklung von Betrieben.
Die Methode des regionalen Einzelhandelskonzepts für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
setzt an dieser Schnittstelle an. Es dient der aktiven Positionierung des Stadt-Umland-Bereichs als gemeinsamen
und kooperativen Wirtschaftsraum. Hierzu soll die Zentrenstruktur optimiert und gestärkt
werden und zugleich sollen landesplanerisch und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsnutzungen gefördert
werden. Das regionale Einzelhandelskonzept stellt damit auch eine Methode dar, um die Ziele der
Landes- und Regionalplanung für den Raum umzusetzen.
Die Integration der durchgeführten Arbeitskreisrunden in den Prozess der etablierten Stadt-Umland-
Gespräche und die Fortführung des Themenbausteins Einzelhandel stellt vor diesem Hintergrund zugleich
logische Konsequenz als auch wichtige Grundlage für eine erfolgreiche und nachhaltige Umsetzung
des regionalen Einzelhandelskonzepts dar. Der Fortbestand der städtebaulichen Leitbilder einerseits
und des interkommunalen Kommunikations- und Abstimmungsprozesses andererseits sind so sichergestellt.
Das vorliegende Abschlussgutachten bildet den gesamten Inhalt des regionalen Einzelhandelskonzepts
für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg ab:
es fasst die Grundlagenanalysen, die Zwischenergebnisse der 15 Bürgermeistergespräche und
die Ergebnisse der fünf Arbeitskreisrunden zusammen;
die Raum- und Zentrenstruktur wird dargestellt;
kommunale Handlungsbedarfe, Ziele und Maßnahme werden abgeleitet; hierin sind auch die Ergebnisse
der Bürgermeistergespräche eingeflossen;
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
den Standortbereichen des Einzelhandels werden Funktionen zugwiesen (regionales Versorgungsnetz);
mit dem regionalen Konsensverfahren schließlich ist ein Bewertungs- und Kommunikationsinstrument
gegeben, das die interkommunale Kommunikation und Abstimmung sowie das gegenseitige
Verständnis für Einzelhandelsplanungen vereinfacht.
Der Arbeitskreisprozess im Rahmen der Stadt-Umland-Gespräche hat in Zusammenarbeit unterschiedlicher
regionaler Akteure stattgefunden. Hierzu zählen:
die Vertreter der Regierung von Unterfranken - Fr. Kircher Hr. Golsch und Hr. Weidlich
die Vertreter der beiden beteiligten Landkreise Aschaffenburg und Miltenberg - Frau Freytag und
Herr Wosnik
die Vertreter der Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs Aschaffenburg (jeweils Oberbürgermeister
bzw. Bürgermeister und Leiter/ Mitarbeiter der Stadtplanung bzw. des Planungsamts)
die Vertreter der Industrie- und Handelskammer Aschaffenburg (Hr. Eisert und Hr. Greber)
der Vertreter des Handelsverbandes Bayern - Region Unterfranken (Hr. Wedde)
und nicht zuletzt der Vertreter des Regionalmanagement INITIATIVE Bayerischer Untermain (Hr.
Seibel), der dankenswerterweise nicht nur als fachlicher, sondern auch als organisatorischer
Partner den Prozess zielführend begleitet und moderiert hat.
Ausblick: Der Einzelhandel ist durch interne und externe Faktoren einem ständigen Strukturwandel unterworfen.
Durch die Einbindung in die Stadt-Umland-Gespräche und den regionalen Konsens stellt das
regionale Einzelhandelskonzept einen aktiven Ansatz dar. Auf Basis dieser Grundsätze ist es sinnvoll,
das regionale Einzelhandelskonzept als fortschreibungsfähiges Instrument aktuell zu erhalten. Nach angemessener
Zeit (bis max. 5 Jahre) ist es deshalb einem Monitoring, einer Evaluation und ggfs. einer darauf
aufbauen Fortschreibung zu unterziehen. Ein starrer, zukünftig mitunter nicht mehr zielführender Ansatz
wird dadurch vermieden.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung
2.1 Räumliche Lagebeziehungen und verkehrliche Erreichbarkeit
Der Untersuchungsraum setzt sich aus 13 Kommunen zusammen. Hierzu zählen die kreisfreie Stadt
Aschaffenburg, die (Markt-)Gemeinden Glattbach, Goldbach, Großostheim, Haibach, Hösbach, Johannesberg,
Kleinostheim, Mainaschaff, und Stockstadt am Main (Landkreis Aschaffenburg) sowie die Gemeinden
Leidersbach, Niedernberg und Sulzbach am Main (Landkreis Miltenberg). Diese Kommunen bilden
aus landes- und regionalplanerischer Sicht den Stadt-Umland-Bereich-Aschaffenburg; sie sind Teil
der Planungsregion Bayerischer Untermain (1). Zudem ist der Bayerische Untermain teil der Metropolregion
Frankfurt/Rhein-Main.
Abbildung 1: Räumliche Lageskizze der Konzeptregion
Quelle:
Regionalmanagement INITIATIVE Bayerischer Untermain
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Der Untersuchungsraum ist durch die Autobahnen A3 und A45 an das Bundesautobahnnetz angeschlossen.
Die Bundesstraßen B8, B26 und B469 sind weitere wichtige Verkehrsachsen. Ebenfalls bietet der
Aschaffenburger Hauptbahnhof in seiner Funktion als ICE-Bahnhof Anschluss an das überregionale
Bahnliniennetz. Der Frankfurter Flughafen und der Hauptbahnhof in westlicher Richtung (Linie Hanau-
Frankfurt-Köln), sowie Würzburg in östlicher Richtung (Linie Würzburg-Nürnberg-München) sind in kurzer
Distanz zu erreichen. Aschaffenburg und mehrere Umlandkommunen verfügen mit dem Bayernhafen
Aschaffenburg über einen Zugang zur Bundeswasserstraße Main.
Die Stadtwerke Aschaffenburg betreiben innerhalb des Stadtgebiets 15 Buslinien. Innerhalb der Umlandgemeinden
wird der ÖPNV durch die Kahlgrund Verkehrs-GmbH (KVG), die Verkehrsgesellschaft Untermain
(VU) und die Deutsche Bahn durchgeführt.
2.2 Siedlungs- und Bevölkerungsstruktur
Die Kreisfreie Stadt Aschaffenburg stellt den Bevölkerungsschwerpunkt der Untersuchungsregion dar; die
Kommunen des Umlandbereichs stellen kleinere Gemeinden und Flächengemeinden dar. Die Einwohnerzahl
des Gesamtraums beträgt rd. 164.410. Auf kommunaler Ebene verfügt Glattbach über die geringste
(3.265), Aschaffenburg mit 68.808 über die höchste Zahl an Einwohnern. 4
Der Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg grenzt südlich an weitere Gemeinden des Landkreis Miltenberg;
nördliche setzen weitere Kommunen des Landkreis Aschaffenburg den Untersuchungsraum fort.
Zugleich bildet der Landkreis Aschaffenburg in nördlicher und westlicher Richtung den räumlichen Abschluss
der Planungsregion 1, des Regierungsbezirk Unterfranken sowie des Freistaates Bayern.
Im Landesentwicklungsprogramm Bayern wird der Stadt Aschaffenburg die Funktion eines Oberzentrums
zugewiesen. Goldbach | Hösbach stellen gemeinsam ein Mittelzentrum dar. Sie kennzeichnet ein enger
städtebaulicher Verbund.
Die Gemeinden Glattbach, Haibach, Johannesberg, Kleinstheim, Mainaschaff und Stockstadt am Main
sowie der Markt Großostheim stellen Grundzentren dar; sie liegen im Landkreis Aschaffenburg.
Ebenso stellen die Gemeinden Leidersbach, Niedernberg und der Markt Sulzbach am Main Grundzentren
dar; sie liegen im Landkreis Miltenberg.
Der folgenden Karte sind die räumliche Lage der Kommunen des Stadt-Umland-Bereiches sowie die
Einwohnerzahlen, Stand der Erhebung 2013, zu entnehmen.
4
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand 31.12.2011. Die amtliche Einwohnerzahl
wurde am Beginn der Gutachtenstellung mit der Einzelhandelserhebung aufgenommen, da die
Bilanzierung von Kaufkraftpotenzialen und Umsatz-Kaufkraft-Relationen alswesentliche Grundlage für das
Einzelhandelskonzept dient.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 2: Bevölkerungsverteilung im Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung (Stand 31.12.2011).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
2.3 Demografische Entwicklung
Nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung leben im Untersuchungsraum
heute rd. 163.400 Einwohner. Damit ist in den letzten zehn Jahrnen insgesamt von einer geringfügig
rückläufigen Bevölkerungszahl auszugehen (rd. -0,9 %), was einem Rückgang um rd. 1.560
Einwohner entspricht.
Bei einer differenzierten Betrachtung auf Gemeindeebene wird jedoch deutlich, dass die Bevölkerungsentwicklung
in den einzelnen Gemeinden sehr unterschiedlich ausfällt: Vergleichsweise hohe Zuwächse
sind für Mainaschaff nachzuweisen; demgegenüber verzeichnen Niedernberg und Stockstadt nur ein geringes
Wachstum, Großostheim und Johannesberg eine in etwa konstante Bevölkerungszahl.
Ein leichter Rückgang ist für die Märkte Hösbach und Sulzbach a.M. festzustellen. Der stärkste Rückgang,
wenn auch auf geringem absoluten Niveau, ist für Glattbach zu konstatieren.
Tabelle 1:
Einwohnerentwicklung 2003 2013 in der Untersuchungsregion
Einwohner
Kommune
2003* 2013** Veränderung in %
Aschaffenburg (Kreisfreie Stadt) 68.607 67.711 -1,3
Glattbach 3.513 3.325 -5,4
Goldbach (Markt) 10.053 9.714 -3,4
Großostheim (Markt) 16.310 16.321 0,1
Haibach 8.501 8.384 -1,4
Hösbach (Markt) 13.239 13.121 -0,9
Johannesberg 3.872 3.868 -0,1
Kleinostheim 8.281 8.189 -1,1
Leidersbach 4.964 4.737 -4,6
Mainaschaff 8.398 8.676 3,3
Niedernberg 4.805 4.880 1,6
Stockstadt am Main (Markt) 7.557 7.661 1,4
Sulzbach am Main (Markt) 7.019 6.975 -0,6
Stadt-Umland-Bereich gesamt 165.119 163.562 -0,9
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, *Stand 31.12.2003, bzw. **Stand 30.06.2013.
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2.4 Ziele der Landesentwicklung und Regionalplanung
Die einzelhandelsrelevanten Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP) und des Regionalplans
für die Region Bayerischer Untermain sind für das vorliegende Konzept berücksichtigt worden
und werden durch die Entwicklungsempfehlungen und Maßnahmen berücksichtigt. Im Zeitraum der Gutachtenerstellung
wurde das LEP Bayern, auch im Hinblick auf einzelhandelsrelevante Ziele und
Grundsätze überabeitet. Ebenfalls sind diese Aspekte in das Konzept eingeflossen.
Einzelhandelsrelevante Ziele des Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) werden dort insbesondere
mit Kapitel 2.1 (Raumstruktur - Zentrale Orte) sowie mit Kapitel 5.3 (Einzelhandelsgroßprojekte)
benannt. Neben dem Oberzentrum Aschaffenburg kommt damit insbesondere dem Mittelzentrum
Goldbach-Hösbach eine übergeordnete Einzelhandelsfunktion zu.
Die Einzelhandelsbedeutung der übrigen Kommunen ist hingegen stärker nur auf das Gemeindegebiet
ausgerichtet (vgl. Anhang zum LEP „Einzelhandelsspezifischer Verflechtungsbereich der Zentralen Orte
in Bayern“).
In bewährter Funktion wird die landesplanerische Einschätzung von Planvorhaben des Einzelhandels ermöglicht.
Hierzu dienen die Einwohnerzahlen der zugewiesenen Verflechtungsbereiche in Verbindung mit
den vom Bayerischen Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie herausgegebenen
„Struktur- und Marktdaten im Bayerischen Einzelhandel“ (Ermittlung von sortiments- und betriebsspezifischen
Umsatzleistungen) unter Berücksichtigung der sortimentsspezifischen Abschöpfungsquoten.
Der Regionalplan „Bayerischer Untermain“ (Stand 24.09.2010) führt zu versorgungs- und einzelhandelsrelevanten
Punkten unter Teil A (Überfachliche Ziele und Grundsätze), dort Abschnitt V (Zentrale Orte),
Kapitel 3 (Entwicklung der Zentralen Orte), aus:
„Die Zentralen Orte in der Region Bayerischer Untermain sollen so entwickelt und gesichert werden,
dass sie ihre überörtlichen Versorgungsaufgaben innerhalb ihres jeweiligen Verflechtungsbereiches
voll und dauerhaft erfüllen können.
In den Kleinzentren Glattbach/Johannesberg, Heigenbrücken, Heimbuchtenthal/Mespelbrunn,
Dorfprozelten/Stadtprozelten, Eichenbühl und Leidersbach soll insbesondere auf eine Stärkung der Einzelhandels-
und Arbeitsplatzzentralität hingewirkt werden.“ 5
Unter Teil B (Fachliche Ziele und Grundsätze), Abschnitt B II Kapitel 4 finden sich Ausführungen zum
gewerblichen Siedlungswesen aus. Unter 4.4 wird dort das Ziel formuliert, dass Sonderbaugebiete zur Er-
5
Vgl. Regionalplan Bayerischer Untermain, S. 21.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
richtung integrierter Einzelhandelsgroßprojekte in der Regeln in der Region nur in Unterzentren oder in
zentralen Orten höherer Stufe erfolgen sollen. 6
In Abschnitt B IV, Kapitel 2.4, finden sich Ausführungen zum Handel innerhalb der sektoralen Wirtschaftsstruktur.
Ziele sind demnach u.a. eine bedarfsgerechte Warenversorgung der Bevölkerung:
„Im ländlichen Raum soll insbesondere angestrebt werden, dass möglichst in allen Ortsteilen Einrichtungen
der Einzelhandelsgrundversorgung erhalten bleiben. Dabei sollen neue Konzepte entwickelt
und unterstützt werden.
Das Oberzentrum Aschaffenburg mit seinen integrierten Geschäftszentren soll als traditioneller
Schwerpunkt des Handels gesichert und weiter ausgebaut werden. Dabei soll insbesondere auch auf die
Verbesserung des Warenangebots zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs hingewiesen werden.
In den Mittelzentren soll auf die Erhaltung und den Ausbau des Warenangebots für den allgemeinen
und gehobenen Bedarf hingewirkt werden. [7].
In möglichen Mittelzentrum Goldbach/Hösbach sowie in den Unterzentren soll auf die Erhaltung
und den Ausbau des Warenangebots für den allgemeinen, in Teilbereichen auch den gehobenen Bedarf
hingewirkt werden.“ 7
Unter Grundsatz 2.4.4 verweist der Regionalplan abschließen darauf, „dass planerische Gesamtkonzepte
für die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten erstellt werden, welche verbindlich für den jeweiligen
Geltungsbereich innerhalb einer Gemeinde oder auch gemeindeübergreifend festgelegt werden.“ 8
Das regionale Einzelhandelskonzept entspricht den planerischen Zielen und Grundsätzen des Regionalplans
Bayerischer Untermain.
6
7
8
Vgl. Regionalplan Bayerischer Untermain, S. 46.
Vgl. Regionalplan Bayerischer Untermain, S. 68.
Vgl. Regionalplan Bayerischer Untermain, S. 69.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
2.5 Ergebnisse und Empfehlungen sonstiger relevanter Planungen, Analysen
und Konzepte
In einigen Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs haben zum Bearbeitungszeitraum des vorliegenden
Regionalen Einzelhandelskonzepts bereits Einzelhandelskonzepte vorgelegen.
Entsprechende Inhalte, insbesondere die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche, ortsspezifische
Sortimentslisten, sortimentsspezifische und standortbezogene Entwicklungsempfehlungen und die Einzelhandels-Entwicklungsziele
entsprechender Kommunen wurden im Rahmen des vorliegenden Konzepts
mit berücksichtigt. Entsprechende Inhalte wurden in die Bürgermeistergespräche sowie in den interkommunalen
Prozess eingebracht.
Über kommunale Einzelhandelskonzepte/ Entwicklungskonzepte (Jahr) verfügen zum Untersuchungszeitpunkt:
kreisfreie Stadt Aschaffenburg (2011),
Markt Goldbach (2005 und Überarbeitung 2009),
Markt Großostheim (2005 und Überarbeitung 2011),
Markt Hösbach (2012),
Markt Stockstadt am Main (2009),
Markt Sulzbach am Main (Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept) (2010) mit Auszügen
aus der Markt- und Standortanalyse des Sulzbacher Einzelhandels (2005).
Die Erarbeitung von Entwicklungszielen, Maßnahmen und Handlungsempfehlungen sowie der Ansiedlungskriterien
des regionalen Konsens als Hauptergebnis des vorliegenden Regionalen Einzelhandelskonzepts
Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg fußt somit auch auf den kommunalen Konzepten.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
2.6 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im
Untersuchungsraum
Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens werden die privaten Verbrauchsausgaben
zugrunde gelegt, die wiederum aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich der Sparquote resultieren.
Von den privaten Verbrauchsausgaben sind demnach zum Erhebungszeitpunkt pro Jahr und Kopf
insgesamt 5.380 EUR einzelhandelsrelevant. 9
Die MB-Research-Kaukraftkennziffern weisen für die Kommunen des Untersuchungsraumes ein einzelhandelsrelevantes
Kaufkraftniveau zwischen 99,1 % und 114,0 % des Bundesdurchschnitts (100,0%)
aus. Im Mittel liegt der Kaufkraftindex in der Untersuchungsregion bei 104,8 % und damit über dem Bundesdurchschnitt.
Kaufkraftstarke Kommunen stellen insbesondere Glattbach und Haibach, ferner Johannesberg
dar.
Abbildung 3: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau (in Prozent) im Untersuchungsraum
Quelle: MBR-Kaufkraftkennziffern 2012, eigene Darstellung BBE Handelsberatung 2013.
Die durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben (5.380 EUR) setzen sich aus den
sortimentsspezifischen Pro-Kopf-Ausgaben zusammen. Es zeigt sich, dass mit rd. 40 % ein wesentlicher
Anteil der Einzelhandelsausgaben auf Nahrungs- und Genussmittel entfällt. Ebenfalls stellen Bekleidungsartikel
und Schuhe mit 11 % und Elektroartikel mit 9 % der Konsumausgabe nachfragestarke Sor-
9
unberücksichtigt bleiben die Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Brennstoffe und Reparaturen.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 4: Einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben nach Sortimenten
Sortiment
Bayern Durchschnitt
Pro-Kopf-Ausgaben
in EUR*
timente dar. Die folgende Abbildung fasst die sortimentsspezifischen Konsumausgaben tabellarisch zusammen.
Stadt-Umland-
Bereich
Kaufkraft
in Mio. EUR
Lebensmittel/Getränke 2.165 373,3
Apotheken/Gesundheit (inkl. Sanitätswaren, Orthopädie,
medizinischer Bedarf)
Drogerie- und Parfümerieartikel (inkl. Wasch-/ Putz- und
Reinigungsmittel sowie Körperpflege)
* untersuchungsrelevante Sortimente
85 14,6
275 47,4
Blumenhandel 42 7,2
Summe kurzfristiger Bedarf 2.567 442,6
Bekleidung 476 82,2
Schuhhandel/Lederwaren (ohne Sportschuhe) 117 20,2
Baby- und Kinderausstattung, Kinderwagen 47 8,1
Papier-/Büro-/Schreibwaren und Buchhandel 221 38,1
Spielwaren, Hobby und Musikinstrumente 115 19,8
Sport- und Campingartikel 98 16,9
Zoologische Artikel 44 7,6
Summe mittelfristiger Bedarf 1.118 192,9
Elektro/Unterhaltungselektronik/PC/Foto (inkl. Telekommunikation,
Informationstechnologie, Unterhaltungselektronik, Tonträger
und Foto), Lampen und Leuchten, Bürotechnik
496 85,5
Fahrradhandel (inkl. Zubehör) 38 6,5
Glas/Porzellan/Geschenkartikel/Hausrat 60 10,3
Bettwaren, Gardinen, Heimtextilien 89 15,3
Uhren/ Schmuck 52 9,0
Optiker 57 9,8
Autoteile/ -zubehörhandel 137 23,6
Bau- und Heimwerkermärkte 282 48,6
Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche 38 6,5
Gartenmarkt 158 27,2
Möbel 288 49,6
Summe langfristiger Bedarf 1.695 292,0
Gesamt 5.380 927,4
Quelle:
Struktur- und Marktdaten des Bayerischen Einzelhandels/BBE-Marktforschung unter Verwendung der MBR-Kaufkraftkennziffern
(Rundungsdifferenzen möglich).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Für die Untersuchungsregion errechnet sich aus den einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben und
den Kaufkraftindizes der Kommunen ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Untersuchungsregion
in Höhe von aktuell rd. 927 Mio. EUR, wovon rd. 539 Mio. auf die Umlandgemeinden und
rd. 388 Mio. EUR auf das Oberzentrum Aschaffenburg entfallen.
Die folgende Abbildung zeigt das Kaufkraftvolumen nach Kommunen. Das kommunale Nachfragevolumen
wird dabei in erster Linie aus der jeweiligen Einwohnerzahl begründet. Zusätzlich werden die Pro-
Kopf-Ausgaben mit dem kommunalen Kaufkraftindex gewichtet.
Abbildung 5: Nachfragevolumen (in Mio. EUR) der Kommunen im Untersuchungsraum
Quelle: MBR-Kaufkraftkennziffern 2012, eigene Darstellung BBE Handelsberatung 2013.
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3 Einzelhandelsstruktur im Stadt-Umland-Bereich im Überblick
3.1 Betriebe und Verkaufsflächen
Im Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg waren zum Erhebungszeitpunkt insgesamt 1.284 Einzelhandelsbetriebe
mit einer Verkaufsfläche von rd. 428.400 m² ansässig. Die folgende Abbildung stellt den Einzelhandelsbesatz
im Überblick dar.
Abbildung 6: Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg: Einzelhandelsbesatz im räumlichen
Gesamtüberblick
Quelle: BBE Handelsberatung (2013)
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Mit über 700 Betrieben und einer Verkaufsfläche von rd. 238.400 m² verfügt das Oberzentrum Aschaffenburg
erwartungsgemäß über den größten Einzelhandelsbesatz. Über die Hälfte aller Betriebe sowie der
Gesamtverkaufsfläche sind hier zu finden.
Im Aschaffenburger Umland weisen Mainaschaff und Stockstadt am Main den flächenstärksten Einzelhandelsbesatz
auf. Großostheim verfügt hier über die meisten Einzelhandelsbetriebe. Die stärker auf die
Wohnfunktion ausgerichteten Gemeinden Glattbach und Johannesberg verfügen im regionalen Vergleich
über den geringsten (Flächen-)Besatz an Einzelhandelsbetrieben.
Abbildung 7: Einwohner, Betriebe und Verkaufsfläche nach Gebietskörperschaften
Quelle:
BBE Handelsberatung 2013 (ohne Leerstände)
Unter Berücksichtigung der Einwohnerzahlen zeigt sich, dass neben dem Oberzentrum Aschaffenburg
insbesondere in Mainaschaff und Stockstadt, ferner in Leidersbach und Sulzbach eine hohe Verkaufsflächenausstattung
pro Einwohner gegeben ist. Im Bundesdurchschnitt ist heute von einer Verkaufsflächenausstattung
von rd. 1,5 m² je Einwohner auszugehen. 10 Insgesamt entfallen auf jeden Bewohner im
Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg rd. 2,6 m² Verkaufsfläche.
10 Quelle: Eurohandelsinstitut EHI (Köln), BBE-Marktforschung. Hinweis: Dieser Durchschnittswert ist allerdings nur
bedingt als Orientierungswert zu verstehen, da er gleichermaßen Orte höherer und niedrigerer zentraler Stufe
zusammenfasst.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 8: Verkaufsfläche in m² pro Einwohner
Quelle: BBE Handelsberatung 2013.
Die hohe Verkaufsflächenausstattung in Mainaschaff und Stockstadt am Main ist zu wesentlichen Teilen
auf den Besatz mit einigen verkaufsflächenstarken Einzelhandelsbetrieben (großen Fachmärkten) zurückzuführen.
In Großostheim und Goldbach dominiert hingegen der kleinteilige Einzelhandel.
Dieser Sachverhalt spiegelt sich auch im Vergleich der relativen Anteile von Betrieben bzw. Verkaufsflächen
in den Kommunen an der Grundgesamtheit im Stadt-Umland-Bereich wider. Im Fall von
Mainaschaff und Stockstadt liegen die relativen Verkaufsflächenanteile deutlich über dem relativen Anteil
an Einzelhandelsbetrieben. In Großostheim trägt die hohe Zahl mehrheitlich kleinteiliger Fachgeschäfte
zu einem nur geringeren Verkaufsflächenanteil bei (vgl. folgende Abbildung).
Für das Oberzentrum Aschaffenburg ist von nahezu übereinstimmenden Relativwerten auszugehen, was
auf eine im regionalen Vergleich ausgewogene Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben unterschiedlicher
Größenordnung schließen lässt.
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Abbildung 9: Relative Anteile der Verkaufsfläche und der Betriebe nach Kommunen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013.
Gliedert man die Verkaufsfläche im Untersuchungsraum nach Warengruppen zeigt sich, dass das Sortiment
der Nahrungs- und Genussmittel den flächengrößten Angebotsbaustein darstellt. Ebenfalls stellen
Möbel ein flächenstarkes Sortiment dar. Den Stadt-Umland-Bereich kennzeichnet darüber hinaus eine
sehr hohe Angebotskompetenz im Bereich Bekleidung (rd. 67.200 ² VF).
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Abbildung 10: Verkaufsflächenausstattung nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013.
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3.2 Kaufkraft, Umsätze und Einzelhandelszentralität
Ein aussagekräftiges Maß zur Charakterisierung der Einzelhandelszentralität einer Kommune oder einer
Region ist die Umsatz-Kaufkraft-Relation, die das Verhältnis zwischen den erwirtschafteten Umsätzen
des im Beobachtungsraum ansässigen Einzelhandels und dem örtlichen Kaufkraftpotenzial darlegt.
Erhält man bei der Gegenüberstellung von Einzelhandelsumsatz und Kaufkraftpotenzial eine Messzahl
von exakt 100 %, sagt dies aus, dass der Gesamtumsatz genau dem vorhandenen Kaufkraftpotenzial im
Gemeindegebiet entspricht und somit Kaufkraftabflüsse durch Zuflüsse von außerhalb ausgeglichen werden.
Liegt die Messzahl über 100 %, so signalisiert dies per Saldo Kaufkraftzuflüsse; liegt sie unter
100 %, bedeutet dies, dass per Saldo Kaufkraftabflüsse vorhanden sind.
Abbildung 11: Einzelhandelszentralität im Stadt Umland-Bereich nach Kommunen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013.
Die Einzelhandelsbetriebe aus dem Stadt und Umlandbereich Aschaffenburg erwirtschaften insgesamt
einen Einzelhandelsumsatz von rd. 1.144 Mio. EUR, der damit rd. 216 Mio. EUR über der Kaufkraft in
diesem Raum liegt. Auf Ebene des Stadt-Umland-Bereichs ist insgesamt von einer Einzelhandelszentralität
von rd. 123 % auszugehen. Das heißt, dass die Umsätze aller Einzelhandelsbetriebe im Stadt-
Umland-Bereich rd. 23 % über der im selben Raum vorhandenen Kaufkraft liegen.
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Dies deutet darauf hin, dass die Einzelhandelsbetriebe des Stadt-Umland-Bereichs über eine Versorgungsbedeutung
verfügen, die über den Stadt-Umland-Bereich hinausgeht. Dieser Sachverhalt ist insbesondere
dadurch begründet, dass das Oberzentrum Aschaffenburg per Saldo jährliche Kaufkraftzuflüsse
in Höhe von rd. 218 Mio. EUR verzeichnen kann (vgl. folgende Abbildung 12), was einer Einzelhandelszentralität
von rd. 156 % entspricht. Die Stadt Aschaffenburg verfügt damit im Vergleich der Stadt-
Umland-Kommunen per Saldo über die höchsten Kaufkraftzuflüsse.
Dies korrespondiert mit dem Sachverhalt, dass der oberzentrale Versorgungsbereich des Oberzentrums
Aschaffenburg über den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg hinausreicht: Im Stadt-Umland-Bereich
(inkl. der kreisfreien Stadt Aschaffenburg) leben rd. 163.562 Einwohner. 11 Der oberzentrale Versorgungsbereich
von Aschaffenburg umfasst hingegen 343.390 Einwohner und liegt damit rd. 110 % über der Einwohnerzahl
des Stadt-Umland-Bereichs; er ist damit mehr als doppelt so groß. Dies unterstreicht die
übergeordnete Versorgungsbedeutung, die die Stadt Aschaffenburg als Oberzentrum in der Region des
Bayerischen Untermain einnimmt.
Auch einige Kommunen des Umlandbereichs verfügen über relative Einzelhandelszentralitäten, die deutliche
relative Kaufkraftzuflüsse widerspiegeln. Hierzu zählen Stockstadt am Main (227 %) und
Mainaschaff (177 %). Die damit korrespondierenden absoluten Kaufkraftzuflüsse sind jedoch ungleich geringer
als dies für das Oberzentrum der Fall ist; Die Zuflüsse betragen rd. 37 Mio. EUR (Mainaschaff) bis
rd. 51 Mio. EUR (Stockstadt am Main) und sind dort vorrangig durch die größeren Fachmarkzentren begründet.
Ebenfalls sind die hohen Zentralitätsquoten in der jeweils deutlich geringeren Einwohnerzahl der
Umlandkommunen begründet, die die Grundlage für das jeweilige Kaufkraftpotenzial und damit die Berechnungsbasis
der Umsatz-Kaufkraft-Relation darstellen.
11
Stand 30.06.2013.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 12: Einzelhandelszentralität im Stadt Umland-Bereich nach Kommunen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013.
Die Umsatz-Kaufkraft-Relationen lassen sich nicht nur für den Einzelhandel insgesamt errechnen, sondern
auch differenziert nach Warengruppen darstellen. Graphisch umgesetzt, ergibt sich aus den Zentralitätswerten
der verschiedenen Teilmärkte bzw. der damit einhergehenden monetären Kaufkraftzuflüsse
bzw. - abflüsse ein Polaritätsprofil. Dieses Profil lässt Rückschlüsse auf die quantitativen Stärken- und
Schwächen des Einzelhandels zu (vgl. Darstellung der einzelnen Kommunen unter Kap. 5).
Dieser Sachverhalt ist von wesentlicher Bedeutung, da Kaufkraftzuflüsse in einzelnen Warengruppen
auch Kaufkraftabflüsse in anderen Warengruppen insgesamt überdecken können. 12 Die Aufteilung nach
Warengruppen zeigt folgendes Bild:
12
Dies ist z.B. für Leidersbach festzustellen: Insgesamt ist von einer ausgeglichenen Kaufkraftbilanz auszugehen.
In der Aufschlüsselung nach Warengruppen zeigen sich jedoch sehr hohe Zuflüsse im Bereich Bekleidung/
Wäsche, aber auch Abflüsse bei nahezu allen anderen Warengruppen.
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Abbildung 13: Einzelhandelszentralität im Stadt Umland-Bereich nach Warengruppen
Quelle:
BBE Handelsberatung 2013 (Rundungsdifferenzen möglich).
Hohe Zentralitätswerte sind bei innenstadtrelevanten Sortimenten, wie z.B. Glas/ Porzellan/ Geschenkartikel
und Hausrat und Bekleidung festzustellen. Ebenfalls sind hohe Zuflüsse im Bereich nichtinnenstadtrelevanter
Warengruppen bzw. im Bereich Wohnen/ Einrichten zu erkennen - hierzu zählen
z.B. Möbel, Bettwaren, Gardinen und Heimtextilien, aber auch der Baumarkt- und Heimwerkerbedarf.
Gleichwohl muss auch dieses sortimentsspezifische Versorgungsprofil tiefer - auf Ebene der einzelnen
Kommunen - gegliedert werden, um Aussagen zu Struktur und Entwicklungsbedarf des Einzelhandels
treffen und begründen zu können (Vgl. Kap. 4).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
3.3 Wohnungsnahe Versorgung
Ein wichtiges Ziel des regionalen Einzelhandelskonzeptes ist die Sicherung der wohnungsnahen Versorgung
in allen Teilräumen des Stadt-Umland-Bereichs. Um dieses Ziel zu erreichen, wird es insbesondere
erforderlich, ein möglichst engmaschiges Netz größerer Lebensmittelbetriebe, die die wichtigsten Träger
der Nahversorgung darstellen, in den Kommunen vorzuhalten. Der Status der wohnungsnahen Versorgung
lässt sich zum einen unter dem Gesichtspunkt der räumlichen Verteilung der Nahversorgungsstandorte,
zum anderen unter quantitativen Gesichtspunkten beurteilen.
Hinsichtlich der allgemeinen Lebensmittel-Verkaufsflächenausstattung kann zunächst einmal eine durchschnittliche
Versorgung konstatiert werden. Der entsprechende Einzelhandelsbesatz vieler Kommunen
des Stadt-Umland-Bereichs bewegt sich bei rd. 0,5 m² je Einwohner (EW), was dem Bundesdurchschnitt
entspricht. Der gesamte Stadt-Umland-Bereich verfügt im Schnitt über 0,53 m² VKF/EW.
Abbildung 14: Verkaufsflächenausstattung im Lebensmittelhandel im Untersuchungsraum
Quelle:
BBE Handelsberatung 2013. (Haibach aufgrund des Erhebungsstands ohne den zwischenzeitlich realisierten Supermarkt).
Ein deutlich überdurchschnittliches Angebot ist in Stockstadt am Main festzustellen; Hierzu trägt das örtliche
SB-Warenhaus bei. Überdurchschnittliche Ausstattungs-Quantitäten liegen ferner für Goldbach,
Sulzbach und Mainaschaff vor.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Die geringsten Quantitäten sind in Johannesberg und Hösbach festzustellen - in Haibach konnte ein zwischenzeitlich
realisierter großflächiger Lebensmittelsupermarkt die Grundversorgung ausbauen.
Zur räumlichen Bewertung der Nahversorgungssituation wird um jeden Lebensmittelmarkt 13 mit mehr als
200 m² Verkaufsfläche ein 500-Meter-Radius und ein 1.000-Meter-Radius gezogen. Mit diesen Radien
werden somit diejenigen Siedlungsbereiche markiert, aus denen ein Fußgänger in etwa 7 bis 15 Minuten
Entfernung einen Nahversorgungsstandort mit breiterem Angebot erreichen kann. Wie die folgende Karte
im Überblick illustriert, kann ein größerer Teil der Bevölkerung im Stadt-Umland-Bereich mindestens einen
Lebensmittelmarkt fußläufig in akzeptabler Zeitdistanz erreichen. In einigen Kommunen bzw. Ortsteilen
ist dies allerdings nicht oder nur in sehr eingeschränktem Maß gegeben (den kommunalen Darstellungen
unter Kap. 4 sind detaillierte Karten der einzelnen Kommunen zu entnehmen).
13
Entsprechende Betriebe stellen kleine Lebensmittelläden („Tante Emma“), kleine Supermärkte, Biosupermärkte,
Lebensmitteldiscounter, große Supermärkte, SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte dar.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 15: Durch Lebensmittelmärkte fußläufig versorgte Bereiche im Untersuchungsraum
Quelle: BBE Handelsberatung 2013.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Ein weiterer quantitativer, auf das Marktpotenzial im Stadt-Umland-Bereich bezogener Bewertungsmaßstab
ergibt sich, wenn man die Umsatzleistung des Einzelhandels bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten
1 in einem Teilraum dem im gleichen Sortiment verfügbaren Kaufkraftvolumen gegenüberstellt.
Für die Gesamtregion ergibt sich bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein positives Bild, denn der
Umsatz liegt in diesem wichtigsten nahversorgungsrelevanten Sortiment mit rund 460 Mio. EUR um rd. 9
Prozentpunkte über der „regionseigenen“ Kaufkraft (ca. 420Mio. EUR). Dies bedeutet, dass die Kaufkraftzuflüsse
bei Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren in den Stadt-Umland-Bereich in diesen
Sortimenten höher sind, als die Abflüsse nach außerhalb.
Innerhalb der Untersuchungsregion zeigen sich jedoch auch bei dieser Betrachtungsebene bei einigen
Umlandkommunen sowie einigen Stadtteilen von Aschaffenburg unterversorgte Bereiche, in denen die
Umsatzleistung des Lebensmittel-Einzelhandels bei Weitem nicht die im Nahbereich verfügbare Kaufkraft
erreicht, wie die Darstellung der Einzelkommunen unter Kapitel 4 zeigt.
Abbildung 16: Kommunale Umsatz-Kaufkraft-Relation (nahversorgungsrelevante Sortimente)
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
1
Zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zählen Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Drogerie-,
Parfümerie- und Kosmetikwaren, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
4 Zwischenfazit
Der Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg verfügt über eine kleinteilige Raumstruktur - auf enger Fläche
sind viele Kommunen zusammengefasst. Ferner ist festzuhalten, dass dabei einige Gemeinden im Verdichtungsraum
Aschaffenburg liegen, während andere Gemeinden sich im ländlich geprägten Umland befinden.
Sehr unterschiedlich stellen sich vor diesem Hintergrund auch die Verkehrsanbindungen und
Wegedistanzen der einzelnen Kommunen zum Oberzentrum Aschaffenburg bzw. zu regionalen und überregionalen
Straßenzügen dar. Dies hat zu einer regionalen Aufgabenteilung beigetragen - in den letzten
30 Jahren haben sich Schwerpunkte ausgebildet, die derzeit wie folgt gekennzeichnet sind:
Aschaffenburg verfügt über eine leistungsfähige Wirtschaftsstruktur, Versorgungs- und Verwaltungsfunktionen
sowie Bildungseinrichtungen eines Oberzentrums auf enger Fläche;
in anderen Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs dominieren Wohnfunktionen - Einzelhandel
bzw. weitere gewerbliche Nutzungen spielen eine vergleichsweise untergeordnete Rolle (z.B.
Glattbach);
an einigen Standorten können ebenfalls besondere Einzelhandelsfunktionen beobachtet werden
(z.B. Mainaschaff);
Produktions- und Gewerbefunktion dominieren an ausgewählten Standorten im regionalen Vergleich
(z.B. Papierfabrik in Stockstadt; Logistik Niedernberg, hohe Dichte an klein- und mittelständischen
Betrieben in allen Gemeinden).
Diese Raumstruktur hat Einfluss auf die Entwicklung des Einzelhandels im Stadt-Umland-Bereich. Sie
stellt Ansiedlungs- und Entwicklungsfaktoren dar und trägt zum heutigen Bild bei:
Tradierte Produktionsstandorte (Bekleidung) sind heute zusätzlich auf den Einzelhandel ausgerichtet:
z.B. Leidersbach, Großostheim;
städtebaulich „enge“ Verbindung zu Aschaffenburg und Lage an regionalen Verkehrsachsen
hat Handelsansiedlungen ebenfalls gefördert: z.B. Mainaschaff, Stockstadt a.M.;
größere Kaufkraftpotenziale und zentralörtliche Funktionen der Gemeinden stärken den Einzelhandel
zusätzlich: z.B. Goldbach und Hösbach (gemeinsames Mittelzentrum);
auch lokale Besonderheiten sind festzustellen: z.B. Möbelhäuser in Sulzbach a.M. und
Kleinostheim, Adler-Moden in Haibach;
eine limitierte Handelsausstattung ist – neben dem Fehlen obiger Faktoren – auch standortspezifisch
begründet: z.B. in Johannesberg u. Glattbach aufgrund der Hanglage und der jeweils
geringeren - für viele Einzelhandelsformate unterhalb der Ansiedlungsschwelle liegenden -
Einwohnerzahl;
Die folgenden Kapitel stellen die detaillierte Einzelhandelsanalyse in den einzelnen Kommunen dar.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5 Standortprofile der Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs
Die folgenden Kapitel bieten, getrennt nach Kommunen, zunächst einen Überblick über die Einzelhandelssituation
(jeweils erstes Unterkapitel).
Darauf aufbauend wird eine detaillierte Darstellung und Strukturanalyse der Ausprägung der Standortbereiche
des Einzelhandels durchgeführt. Es erfolgt hierzu auch eine kartographische Darstellung der
Standortbereiche (jeweils zweites Unterkapitel).
Abschließend werden im dritten Unterkapitel jeweils die lagebezogenen Nahversorgungsqualitäten dargestellt.
Redaktioneller Hinweis: Die Benennung der Standortbereiche des Einzelhandels in den Tabellen am
Schluss des jeweils ersten Unterkapitels erfolgt aus Gründen der Lesbarkeit
gemäß den Benennungen aus den Funktionszuweisungen unter Kapitel 7.
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5.1 Kreisfreie Stadt Aschaffenburg
5.1.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 68.808
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 388,3
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 721
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 238.410
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 3,46
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 606,5
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 156
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
In der Stadt Aschaffenburg gibt es insgesamt 721 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd.
238.400 m². Zusätzlich waren zum Ende des Erhebungszeitpunktes (März 2013) 58 leerstehende Ladenlokale
mit zusammen 6.520 m² Verkaufsfläche zu verzeichnen.
Wie in Kapitel 3 bereits dargestellt, liegen über die Hälfte der Einzelhandelsbetriebe und der Verkaufsfläche
des Stadt-Umland-Bereichs innerhalb des Oberzentrums Aschaffenburg.
Die Jahresumsatzleistung des Aschaffenburger Einzelhandels beläuft sich nach eigener Prognose auf
606,5 Mio. EUR. Die höchsten Umsatzleistungen werden in den Branchen Lebensmittel/ Getränke
(164 Mio. EUR) sowie bei Bekleidung (knapp 103 Mio. EUR) erzielt.
Bezieht man die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl, ergibt sich ein Dichtewert (Arealitätsziffer)
von 3,46 m² je Einwohner. Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt von 1,35 m² je Einwohner
verzeichnet die Stadt Aschaffenburg somit einen vergleichsweise hohen Flächenbesatz. Dies korrespondiert
mit ihrer Versorgungsfunktion als Oberzentrum.
Erheblichen Anteil daran hat die Warengruppe Möbel mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 57.600 m².
Größte Anbieter sind in dieser Branche die Möbelhäuser Möbel Schwind (29.100 m²) und Möbel Kempf
(15.300 m²). Weitere Angebotsschwerpunkte liegen mit rd. 38.280 m² im Bereich Bekleidung sowie in der
Warengruppe Lebensmittel/ Getränke mit ca. 36.670 m².
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Abbildung 17: Aschaffenburg: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Das hohe Verkaufsflächenangebot findet seinen Niederschlag in einer ausgeprägten Einzelhandelszentralität
der Stadt Aschaffenburg. Insgesamt erreicht der Umsatz (606,5 Mio. EUR) eine Größenordnung
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von rund 218 % des im Stadtgebiet verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens (388,3 Mio.
EUR, siehe Abb. 17). Per Saldo generiert der ansässige Einzelhandel somit einen Kaufkraftzufluss von
rund 218 Mio. EUR.
In der mit 164 Mio. EUR umsatzstärksten Branche Lebensmittel/ Getränke wird ein Zentralitätsindex von
105 % erreicht. Dies bedeutet, dass der Lebensmitteleinzelhandel bezogen auf die Gesamtstadt per Saldo
Kaufkraftzuflüsse in Höhe von etwa 8 Mio. EUR generiert.
Sehr hohe Zuflüsse von rd. 69 Mio. EUR sind auch für die Warengruppe Bekleidung und mit 36 Mio. EUR
in der Warengruppe Möbel zu verzeichnen.
Abbildung 18: Aschaffenburg: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
In Bezug auf das Verkaufsflächenangebot nach einzelnen Warengruppen weist die Branche Möbel mit rd.
57.600 m² die höchste Flächenausstattung auf.
Neben der Branche Möbel sind weitere Verkaufsflächenschwerpunkte in den Warengruppen Bekleidung
(38.280 m²), Lebensmittel/ Getränke (36.670 m²) sowie Bau- und Heimwerkermärkte (22.590 m²) festzustellen.
Dabei ergibt sich der hohe Anteil der Verkaufsflächen im Bereich der Warengruppen Möbel als
auch Bau- und Gartenmarkt in erster Linie aus den generell großen Flächenansprüchen solcher Betriebe.
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Hauptanbieter sind in der Warengruppe Möbel das Möbelhaus Möbel Schwind (29.100 m²), Möbel Kempf
(15.300 m²) und Wohnstudio M (3.500 m²). Zu den großflächigen Betrieben in Bereich Bau- und Gartenmarkt
zählen: Bauhaus (16.250 m²) und der BayWa Baumarkt (7.000 m²).
Abbildung 19: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Aschaffenburg
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Die Umsatz-Kaufkraft-Relationen lassen sich differenziert nach Warengruppen darstellen. Graphisch umgesetzt
ergibt sich daraus ein Polaritätsprofil, das Rückschlüsse auf die quantitativen Stärken und
Schwächen des Einzelhandels zulässt.
Wie die vorstehende Abb. 19 zeigt, werden durch die Gesamtbindungsquote von 218,2 Mio. EUR
(156 %) Unterschiede zwischen den einzelnen Warengruppen überdeckt. So ergeben sich besonders
hohe Zentralitätswerte in den Warengruppen Bekleidung (68,8 Mio. EUR, was einer sortimentsspezifischen
Zentralitätskennziffer von 300 % entspricht) und Möbel (36 Mio. EUR | 273 %). Diese resultieren in
erster Linie aus dem ausgeprägten Besatz größerer Textilkaufhäuser und kompetenter Möbelfachgeschäfte.
Kaufkraftabflüsse sind besonders in den Branchen Autoteile/ -zubehörhandel (-2,7 Mio. EUR)
und Baby- und Kinderausstattung (-2 Mio. EUR) festzustellen. Innerhalb der Warengruppen Fahrradhandel
und Blumenhandel ist ebenfalls ein Abfluss der Kaufkraft zu erkennen.
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Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels nach Stadtteilen so zeigt sich, dass der City-
Bereich des Stadtteils Innenstadt aufgrund des ausgeprägten Besatzes an Betrieben (412 Betriebe mit
rd. 116.930 m² VKF) den höchsten Verkaufsflächenbestand aufweist.
Der Umsatzschwerpunkt liegt mit insgesamt rd. 307 Mio. EUR ebenfalls in diesem Stadtteil – ein Umstand,
für den insbesondere der großflächige Möbelbetrieb Möbel Schwind, als auch das Warenhaus Galeria
Kaufhof und die großen Textilfachmärkte H&M, C&A und K+L Ruppert verantwortlich sind. Alleine
diese Großanbieter generieren lt. eigener Prognose zusammen eine jährliche Umsatzleistung von rund
60 Mio. EUR.
Weitere räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels stellen die sonstigen Standortbereiche des
Stadtteils Innenstadt als auch sonstige Standorte der Stadtteile Damm, Schweinheim und Nilkheim dar,
was auf die dort ansässigen großen Möbelanbieter und Bau- und Heimwerkermärkte als auch Verbrauchermärkte
des Lebensmitteleinzelhandels zurückzuführen ist.
Abbildung 20: Aschaffenburg: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013
Die Karte auf der folgenden Seite stellt den Einzelhandelsbesatz im Überblick dar.
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Abbildung 21: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Aschaffenburg
Quelle: BBE Handelsberatung 2013.
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5.1.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Gebiet der Stadt Aschaffenburg, so zeigen
sich im Überblick 1 folgende Strukturen:
Innenstadt mit drei Bereichen
Der Aschaffenburger Einzelhandel zeichnet sich durch die starke Konzentration von Betrieben auf die Innenstadt
aus. Hier finden sich 412 aller im Stadtgebiet ansässigen Betriebe, die zusammen über eine
Verkaufsfläche von knapp 117.000 m² verfügen und einen Jahresumsatz von rd. 307 Mio. EUR tätigen.
Die Innenstadt ist dabei durch unterschiedliche Funktionsbereiche gekennzeichnet. So lässt sie sich in
drei Bereiche mit unterschiedlicher Prägung unterteilen: Fußgängerzone/ City, City-Galerie und das
Bahnhofsviertel inkl. dem Innenstadt-Erweiterungsstandort des Bahnhof-Nord-Areals.
Die Innenstadt verfügt über einen breiten Branchenmix innenstadtrelevanter Sortimente. Betrachtet man
die Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels, so zeigt sich, dass diese zu einem erheblichen Teil von
kleinteiligen Betriebseinheiten geprägt ist. Rund 280 der insgesamt 412 Betriebe 2 weisen weniger als 100
m² Verkaufsfläche auf. Diese Betriebe verfügen zusammen lediglich über eine Verkaufsfläche von rd.
12.000 m².
21 Einzelhandelsbetriebe verfügen über eine Verkaufsfläche von mindestens 800 m². Hervorzuheben ist
insbesondere ein innerstädtisches Möbelfachgeschäft, das mit rd. 29.000 m² VKF den flächengrößten Betrieb
im Innenstadtbereich darstellt. Auf die großflächigen Betriebe entfallen deshalb fast zwei Drittel der
gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche .
Prägendes Sortiment des innerstädtischen Einzelhandels ist Bekleidung und Wäsche. Entsprechende
Anbieter verfügen über eine Verkaufsfläche von zusammen rd. 38.800 m². Zu den Magnetbetrieben gehören
die Textilkaufhäuser TK-Maxx, C & A, H & M und Peek & Cloppenburg. Erwähnenswert sind darüber
hinaus eine Mehrzahl an Filialkonzepten, wie z.B. Gerry Weber, Hunkemöller und Esprit. Rund 30 %
des innerstädtischen Einzelhandelsumsatz (rd. 307 Mio. EUR) werden im Bekleidungssortiment erwirtschaftet.
Eine hohe Angebotskompetenz zeigt der innerstädtische Handel auch im Schuh- und Lederwarensegment
- 22 Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 4.620 m² sind hier zu finden.
Mit rd. 4.090m² VKF wird das Angebot in der Branche Unterhaltungselektronik/ CD/ Video/ PC/ Drucker/
Kommunikation und Büroartikel von einer Vielzahl an kompetenten Anbietern vorgehalten, wobei Media
Markt in der City-Galerie den größten Anbieter darstellt.
1
2
Eine sehr detaillierte Darstellung des Aschaffenburger Einzelhandels ist dem kommunalen Einzelhandelskonzept
der Stadt zu entnehmen .
Über alle Bereiche der Innenstadt hinweg.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Das Angebot im Bereich der Sportartikel/ Fahrräder und Zubehör verfügt in der Innenstadt über eine Verkaufsfläche
von rd. 2.670 m². Leitbetriebe stellen hierbei Intersport in der City-Galerie sowie das Sporthaus
Schädlich in der Nebensteingasse dar. Darüber hinaus verfügt das Warenhaus Galeria Kaufhof
über entsprechende Sortimente.
Die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel wird in der Innenstadt über eine Verkaufsfläche von rd.
9.230 m² angeboten. Wesentliche Anteile entfallen hiervon auf die Anbieter Rewe und Penny in der City-
Galerie sowie auf den unmittelbar an das Einkaufszentrum anschließenden Discounter Lidl. Der zweite
Lidl-Discounter im Bereich Bahnhof-Nord sowie ein ebenfalls dort ansässiger Edeka-Supermarkt (rd.
2000 m² VKF insgesamt) mit einem separaten Getränkemarkt stellen weitere Angebotsschwerpunkte dar.
Der Stadt-Markt in der Frohsinnstraße (gegenüber dem Bahnhofs) stellt den größten Lebensmittelanbieter
in Richtung Fußgängerzone dar. Mit einem Umsatz von rd. 46 Mio. EUR (über alle Anbieter) stellen
Nahrungs- und Genussmittel ebenfalls einen wesentlichen Umsatzträger der Innenstadt dar.
Der in der Innenstadt eindeutig dominierende Betriebstyp ist das inhabergeführte Fachgeschäft. Dieser
Betriebstyp trägt zu einem individuellen und vielfältigen Warenangebot in einem mittleren bis gehobenen
Preissegment bei. Angebote im hochpreisigen Segment sind in der Innenstadt nur in eingeschränktem
Maße vertreten.
Die in der Innenstadt gelegene City-Galerie stellt ein besonders leistungsfähiges innerstädtisches
Shopping-Center dar. Es verfügt über eine Verkaufsfläche von über 30.000 m², aufgeteilt auf mehrere
Etagen. Ankermieter sind ein Kaufhaus (Galeria Kaufhof) und große Bekleidungshäuser. Neben bundesweit
führenden Elektro- und Sportartikelanbietern sind im Basement auch Lebensmittelanbieter ansässig.
Das Einkaufszentrum verfügt über eine eigene Parkhausanlage.
Der V-förmige Bereich des Bahnhofsquartiers stellt den flächengrößten Ausschnitt der Aschaffenburger
Innenstadt dar. Das Areal Bahnhof-Nord stellt den Entwicklungs- und Ausbaubereich des Bahnhofsquartiers
und der Innenstadt insgesamt dar.
Die Karte auf der folgenden Seite stellt die Aschaffenburger Innenstadt sowie den mit dem kommunalen
Einzelhandelskonzept abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereich im Überblick dar.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 22: Hauptzentrum Innenstadt Aschaffenburg
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Einzelhandel an der Würzburger Straße
Der Standortbereich der Würzburger Straße ist durch einen größeren, vorrangig filialisierten Einzelhandelsbesatz
gekennzeichnet. Innerhalb der Rhönstraße zählt die Würzburger Straße zum Stadtteil Innenstadt,
außerhalb zum Stadtteil Schweinheim.
Im Abschnitt des Stadtteils Innenstadt sind insgesamt elf Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche
von rd. 6.850 m² vorhanden. Wesentlichen Anteil hieran hat das SB-Warenhaus Kaufland mit
rd. 5.950 m² VKF. Das Dänische Bettenlager verfügt über rd. 500 m² VKF - der Rest ist kleinflächig.
Im Umfeld des Bauhaus-Bau-/ und Gartenfachmarktes ist an der Würzburger Straße im Bereich
Schweinheim ein verdichteter Einzelhandelsbesatz zu erkennen. Hierzu zählen u.a. ein Edeka-
Supermarkt, ein Aldi-Lebensmitteldiscounter und ein dm-Drogeriemarkt.
Mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept der Stadt Aschaffenburg (2011) ist ein Areal an der Würzburger
Straße als Innenstadt-Ergänzungsstandort bestimmt worden. Dieser Ergänzungsstandort soll diejenigen
Einzelhandelsnutzungen aufnehmen, die den Branchen- und Betriebsformenmix der bestehenden
Hauptgeschäftslagen sinnvoll ergänzen. Es muss dabei eine einzelfallbezogene Prüfung des Vorhabens
durchgeführt werden. 1
Stadtteilzentren Damm, Schweinheim, Nilkheim der Stadt Aschaffenburg
Im Stadtteilzentrum Damm befinden sich 13 Einzelhandelsbetriebe (ca. 2 % aller im Stadtgebiet vorhandenen
Einzelhandelsbetriebe), deren Verkaufsfläche mit 1.030 m 2 etwa 0,5 % der Gesamtverkaufsfläche
ausmacht. Zusammen erwirtschaften diese Betriebe einen Jahresumsatz von rd. 6 Mio. EUR. Eine Filiale
des Biomarktunternehmens „denn’s“ (380 m² VKF) sowie ein Bekleidungsdiscounter (NKD, 100 m² VKF)
stellen Leitbetriebe dar. Weitere Nahversorgungsanbieter, eine Apotheke, zwei Schreibwarengeschäfte,
eine Modeboutique, zwei Elektrofachgeschäfte und ein Optiker ergänzen das Angebot.
Im Stadtteilzentrum Nilkheim befinden sich fünf Einzelhandelsbetriebe (unter 1 % aller im Stadtgebiet
vorhandenen Einzelhandelsbetriebe), deren Verkaufsfläche mit 750 m 2 unter 0,5 % der Gesamtverkaufsfläche
ausmacht. Ein Lebensmitteldiscounter (Treff) stellt den Angebotsschwerpunkt dar; eine Apotheke,
eine Bäckerei und ein Kosmetikladen erweitern das Nahversorgungsangebot. Eine Erweiterungszone innerhalb
der Osthälfte bietet Potenzialflächen für den Einzelhandel zur Versorgung der zukünftigen Wohnbevölkerung
in Nilkheim.
Im Stadtteilzentrum Schweinheim befinden sich 13 Einzelhandelsbetriebe (knapp 2 % aller im Stadtgebiet
vorhandenen Einzelhandelsbetriebe), deren Verkaufsfläche mit 1.200 m 2 etwa 0,5 % der Gesamtverkaufsfläche
ausmacht. Leitbetriebe sind ein Penny-Lebensmitteldiscounter, Mode Schnatz und Foto Rickert.
Weitere Fachgeschäfte, u.a. Mode und Sport Brunner runden das Angebot ab.
Die Abbildungen auf den folgenden Seiten stellen die drei Stadtteilzentren im Überblick dar.
1
Vgl. hierzu Kapitel 7.1.3 des vorliegenden Regionalen Einzelhandelskonzepts, sowie Kap. 7.2.1. 3 des
kommunalen Einzelhandelskonzepts der Stadt Aschaffenburg.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 23:
Aschaffenburg - Stadtteilzentren Damm und Nilkheim
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 24:
Aschaffenburg - Stadtteilzentrum Schweinheim
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Sonstige Einzelhandelsstandorte und weitere strukturprägende Nahversorgungsanbieter
Im Stadtteil Obernau stellt am nördlichen Ortseingang ein Netto-Lebensmitteldiscounter den flächengrößten
Einzelhandelsbetrieb dar (700 m² VKF). Auf diesen entfällt somit rd. ein Drittel der Verkaufsfläche.
Weitere Nahrungs- und Genussmittelanbieter in Obernau (vorrangig Getränkemärkte) verfügen über
rd. 940 m² VKF, so dass diese Warengruppe den Sortimentsschwerpunkt darstellt.
Im Stadtteil Leider sind ebenfalls nur kleinflächige Einzelhandelsbetriebe ansässig - flächengrößter Anbieter
ist ein Norma Lebensmitteldiscounter mit rd. 600 m² VKF.
Der Stadtteil Damm liegt nördlich des Aschaffenburger Bahnhofs und erstreckt sich westlich entlang der
Daimlerstraße, sowie östlich entlang der Schönbornstraße bis in die Gewerbegebiete hinein. Neben einigen
nicht-innenstadtrelevanten großflächigen Fachmärkten (s.u.) sind hier die Anbieter Rohrmeier Schuhe
(2.500 m² VKF), Rohrmeier Sportive (1.100 m² VKF) und Rohrmeier Outdoor (500 m² VKF) ansässig,
die Angebotsschwerpunkte bilden. Ebenfalls bilden Lebensmittelsupermärkte und -discounter Schwerpunkte.
Insgesamt sind im Stadtteil Damm - außerhalb der Innenstadt-Erweiterungszone „Bahnhof-Nord“
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
sowie des Stadtteilzentrums - 75 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd.
36.215 m² vorhanden.
Im Stadtteil Innenstadt liegen außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs sowie außerhalb des Abschnitts
an der Würzburger Straße insgesamt 84 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd.
23.100 m². Einen Schwerpunkt des Besatzes stellen, wie auch im Stadtteil Damm, Nahrungs- und Genussmittel
dar. Der Verbrauchermarkt real,- (4.900 m² VKF) im Westabschnitt, Rewe und Penny mit zusammen
2.300 m² VKF an der Müllerstraße im Übergang zum Stadtteil Damm und Edeka an der Bardroffstraße
(1.000 m² VKF) prägen hier das Angebot. Mit dem Media-Markt in der Mainaschaffer Straße ist
ein großflächiger Elektrofachmarkt vorhanden.
Großflächige zentrenverträgliche Einzelhandelsstandorte
An mehreren solitären Einzelhandelsstandorten sind im Aschaffenburger Stadtgebiet großflächige Fachmärkte
mit nicht-innenstadtrelevanten Kernsortimenten ansässig.
Hierzu zählen ein BayWa Bau- und Gartenfachmarkt an der Schönbornstraße im Stadtteil Damm mit einer
Verkaufsfläche von rd. 11.000 m². Ebenfalls in Damm findet sich das Kalkwerke-Baustoffzentrum mit
rd. 1.600 m² VKF. Ein Filiale von Bauhaus ist im Stadtteil Schweinheim unweit der Würzburger Straße
ansässig (rd. 16.250 m² VKF).
Das Möbelhaus Kempf in Nilkheim verfügt über eine VKF rd. 15.300 m²; Kutschbach Leuchten und Ambiente
liegt ebenfalls im Stadtteil - die Verkaufsfläche beträgt rd. 1.500 m². Das benachbarte Kabuco Bürozentrum
ist auf rd. 1.200 m² VKF aufgestellt. Maidhoff Möbel im Stadtteil Damm verfügt über rd. 2.150 m²
Verkaufsfläche.
Im Stadtteil Innenstadt ist Adrian Küchen auf rd. 2.500 m² an der Hanauer Straße ansässig (außerhalb
des ZVB).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.1.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Aschaffenburg
Betrachtet man die räumliche Verteilung der für die wohnungsnahe Grundversorgung wichtigen Lebensmittelmärkte,
so sind hierfür in der Regel Betriebe ab einer Verkaufsfläche von ca. 400 m² zu berücksichtigen.
Hinsichtlich der Entfernung zu entsprechenden Lebensmittelanbietern werden Luftlinienradien von 500 m
und 1.000 m um den Anbieter dargestellt. Es wird davon ausgegangen, dass die innerhalb des engeren
Bereichs wohnende Bevölkerung die Lebensmittelgeschäfte fußläufig gut erreichen kann; innerhalb des
weiteren Radius ist die fußläufige Erreichbarkeit noch möglich.
Ansonsten finden sich in den Stadtteilen Ladenhandwerksbetriebe, kleinere Lebensmittelläden und Kioske
mit Basisangeboten zur Deckung des täglichen Bedarfs, die die wohnungsnahe Versorgung in den
Stadtteilen zusätzlich tragen.
Für die Stadt Aschaffenburg ist eine hohe Abdeckung der Versorgung des Siedlungsbereichs durch 500-
Meter-Radien um Leitbetriebe gegeben. Eine Unterversorgung ist, wie das kommunale Einzelhandelskonzept
2 zeigt, bei einigen Wohnplätzen von Gailbach, Strietwald, größeren Teilen von Obernau sowie
der Obernauer Kolonie, von Leider und des Bereichs Innenstadt-Ost/ Godelsberg zu erkennen. Darüber
hinaus sind in einigen Stadtteilen Aschaffenburgs lediglich einzelne Anbieter vorhanden - die 500-Meter-
Radien überlagern sich nicht oder nur unwesentlich (z.B. in Leider, Obernau oder Nilkheim).
Das kommunale Einzelhandelskonzept führt ebenfalls detailliert zu den Unterschieden hinsichtlich der
quantitativen Ausstattungsmerkmale der Stadtteile im Lebensmittelhandel aus. 3 Auf gesamtstädtischer
Ebene kann für die Stadt Aschaffenburg heute eine Flächenkennziffer von 0,53 m² Verkaufsfläche bei
Lebensmitteln und Getränken festgestellt werden. Aschaffenburg liegt damit leicht über dem Bundesdurschnitt
- die Flächenkennziffer beträgt hier rd. 0,45 m² bis 0,50 m² Verkaufsfläche pro Einwohner.
Die mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept erarbeiteten Entwicklungsempfehlungen konnten bereits
teilweise in die Umsetzung gelangen, wodurch z.B. die Nahversorgung im Westen des Stadtteils Innenstadt
ebenso verbessert wurde, wie auch im Stadtteil Damm, nördlich des Bahnhofs, Neuansiedlungen
das Angebot ausgebaut haben. Durch Anpassungen von Verkaufsflächen an aktuelle Wettbewerbserfordernisse
sowie die ergänzende Ansiedlung nahversorgungsrelevanter Betriebe an Nahversorgungsstandorten
konnten ebenfalls Verbesserungen in der wohnortnahen Versorgung erreicht werden.
Die Karte auf der folgenden Seite stellt den Besatz mit Lebensmittelanbietern ab 400 m² Verkaufsfläche
dar.
2
3
Vgl. Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Aschaffenburg (2011), Kap. 4.5, S. 65ff.
Vgl. ebd., S. 66.
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Abbildung 25:
Aschaffenburg - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.2 Glattbach
5.2.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 3.265
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 20
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 23
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 2.250
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 0,69
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 8,9
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 44
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
In der Gemeinde Glattbach wurden zum Erhebungszeitpunkt (März 2013) 23 Einzelhandelsbetriebe mit
einer Verkaufsfläche von insgesamt 2.250 m² erfasst. Die Jahresumsatzleistung des Glattbacher Einzelhandels
beläuft sich nach eigener Prognose auf 8,9 Mio. EUR. Davon wurde der höchste Umsatz in der
Branche Lebensmittel/ Getränke (ca. 6,4 Mio. EUR) erzielt.
Bezogen auf die Einwohnerzahl verfügt Glattbach über eine stark unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
von 0,69 m² je Einwohner (BRD: 1,35 m² je Einwohner). Die Warengruppe Lebensmittel/
Getränke mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 1.620 m² (72 % der gesamten Verkaufsfläche) verfügt
dabei über das größte Verkaufsflächenangebot. Größte Anbieter der Branche sind Rewe (rd. 1.000 m²)
sowie der minimal Getränkemarkt (ca. 400 m²).
Mit 200 m² Gesamtverkaufsfläche stellt der Fahrradhandel die zweitgrößte Warengruppe dar, gefolgt von
der Warengruppe Drogerie- und Parfümerieartikel, Reinigungsmittel mit 140 m². Der Einzelhandelsschwerpunkt
liegt damit innerhalb der Warengruppe Lebensmittel/ Getränke.
Aus Abbildung 27 wird ersichtlich, dass in der Gemeinde Glattbach der Umsatz (8,9 Mio. EUR) eine Größenordnung
von 45 % des dort verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens (20 Mio. EUR)
erreicht. Somit fließen per Saldo rd. 11,1 Mio. EUR aus dem Gemeindegebiet ab.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 26: Glattbach: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 27: Glattbach: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Die Zentralitätswerte des Einzelhandels in Glattbach liegen überwiegend unter 100 %. Insgesamt ist ein
Kaufkraftabfluss von 11,2 Mio. EUR bei einer Zentralitätskennziffer von 44 % festzustellen.
Mit Ausnahme der Warengruppen Fahrradhandel mit einem Kaufkraftzufluss von 0,3 Mio. EUR und Apotheken,
Sanitätswaren, Orthopädie, med. Bedarf mit ausgeglichener Umsatz-Kaufkraft-Relation, ist der
Einzelhandel in allen anderen Warengruppen durch Kaufkraftabflüsse gekennzeichnet.
Signifikante Abflüsse bestehen dabei innerhalb der Warengruppen Lebensmittel/ Getränke und Elektro,
UE, PC, Foto, Kommunikation, Lampen/Leuchten mit jeweils 1,7 Mio. EUR.
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Abbildung 28: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Glattbach
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Aus Abb. 31 geht hervor, dass sich rd. 61 % der Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von 710 m² auf
den Ortskern von Glattbach konzentrieren. Ein weiterer räumlicher Angebotsschwerpunkt stellt der Angebotsschwerpunkt
West dar, an dem sich 13 % der Betriebe auf 1.410 m² konzentrieren. Wichtigste Anbieter
sind hier ein Lebensmittelsupermarkt und ein Getränkemarkt. Insgesamt werden dort rd. 54 % des
Gesamtumsatzes des Glattbacher Einzelhandels erzielt. Die Karte auf der folgenden Seite stellt den Einzelhandelsbesatz
im Überblick dar.
Abbildung 29: Glattbach: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Abbildung 30: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Glattbach
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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5.2.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Gemeindegebiet Glattbach, so zeigen sich
folgende Strukturen:
Ortsdurchfahrt und Ortsmitte Glattbach
Bei insgesamt überschaubarem Besatz liegen mehrere Betriebe (14), vorrangig Metzger und Bäcker, im
Umfeld der Ortsdurchfahrt. Die Betriebe sind durchgehend inhabergeführt und verfügen i.d.R. über Verkaufsflächen
von 15 m² bis 80 m². Das Zweiradfachgeschäft JuMa stellt hinsichtlich des Sortiments und
mit einer Verkaufs- und Ausstellungsfläche von rd. 200 m² eine Besonderheit für Glattbach dar.
Abbildung 31:
Ortsmitte Glattbach
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Supermarktstandort am westlichen Siedlungsrand
Am Westrand der Gemeinde befindet sich ein Rewe-Lebensmittelsupermarkt mit integrierter Bäckereifiliale
und angeschlossenem Getränkemarkt. Die Betriebe erreichen eine Verkaufsfläche von insgesamt rd.
1.400 m², was den deutlichen Hauptteil von Glattbach bildet.
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5.2.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Glattbach
Die wohnungsnahe Grundversorgung wird in Glattbach im Wesentlichen durch einen Lebensmittelsupermarkt
mit angeschlossenem Getränkemarkt geleistet. Der Betrieb liegt am Westrand des Hauptortes. Innerhalb
eines 500 m-Radius ist zwar ein größerer Teil der Siedlungsfläche zu erreichen - aufgrund der
Höhenlage des Nahversorgungsstandortes ist die fußläufige Erreichbarkeit jedoch nur eingeschränkt gegeben.
Umso mehr gilt dies für den Hauptteil der Wohnsiedlungsbereiche von Glattbach, der in einer Entfernung
von bis zu 1.000 m zum Supermarktstandort liegt.
In der Ortsmitte sind mehrere Ladenhandwerksbetriebe (Bäcker und Metzger) vorhanden, die Basisangebote
bieten.
Abbildung 32:
Glattbach - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.3 Markt Goldbach
5.3.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 9.603
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 55,2
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 58
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 14.351
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 1,49
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 57,2
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 103
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
Die Gemeinde Goldbach verfügt über 58 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt
14.352 m². Des Weiteren war zum Erhebungszeitpunkt (März 2013) ein leerstehendes Ladenlokal mit einer
Verkaufsfläche von 30 m² zu verzeichnen. Insgesamt setzt der Goldbacher Einzelhandel ca. 57 Mio.
EUR im Jahr um. Er hat damit insgesamt eine Größenordnung von 103 % des im Gemeindegebiet verfügbaren
einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens (55,2 Mio. EUR). Per Saldo resultiert daraus ein
Kaufkraftzufluss von 2 Mio. EUR in das Mittelzentrum Goldbach. 1
Die Arealitätsziffer für die Gemeinde Goldbach ergibt einen Dichtewert von 1,49 m² pro Einwohner. Hierbei
wird die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl bezogen. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt
(1,35 m² je Einwohner) liegt somit der Flächenbesatz mit Einzelhandelsverkaufsflächen etwas
über dem Durchschnitt.
Die größten Verkaufsflächenanteile (ca. 51 %) entfallen an erster Stelle auf die Warengruppe Lebensmittel/
Getränke, an zweiter Stelle steht mit rund 10 % der Gesamtverkaufsfläche die Warengruppe Bekleidung.
Innerhalb der Warengruppe Bekleidung entfällt dabei mehr als die Hälfte der Verkaufsfläche auf
den Anbieter AWG Modecenter (ca. 730 m² Verkaufsfläche). Wichtigste Anbieter der Warengruppe Lebensmittel/
Getränke sind die Supermärkte Rewe (ca. 1.780 m²) und Edeka (ca. 1.450 m²) sowie die Discounter
Lidl (ca. 1.180 m²) und Aldi (ca. 925 m²).
Die höchsten Umsatzleistungen werden in den Branchen Lebensmittel/ Getränke (ca. 36 Mio. EUR) sowie
Drogerie- und Parfümerieartikel, Reinigungsmittel (ca. 4 Mio. EUR) erzielt (siehe Abb. 34).
1
Gemeinsames Mittelzentrum mit Hösbach.
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Abbildung 33: Goldbach: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Abbildung 34: Goldbach: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: April 2013).
Die Warengruppe Lebensmittel/ Getränke ist die umsatzstärkste Branche und verfügt über einen Zentralitätsindex
von 160 %. Bezogen auf die Gesamtgemeinde bedeutet dies für den Lebensmitteleinzelhandel
per Saldo Kaufkraftzuflüsse in Höhe von etwa 13,4 Mio. EUR.
Weitere leichte Kaufkraftzuflüsse von insgesamt rd. 1,0 Mio. EUR sind für die Warengruppen Drogerieund
Parfümerieartikel, Reinigungsmittel als auch Blumenhandel (0,4 Mio. EUR) und Fahrradhandel
(0,4 Mio. EUR) zu verzeichnen. Deutliche Abflüsse sind dagegen per Saldo in den Warengruppen Möbel,
Bau- und Heimwerkermärkte sowie Elektro, UE, PC, Foto, Kommunikation, Lampen/ Leuchten festzustellen.
Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass Goldbach als Mittelzentrum (gemeinsam mit Hösbach) über einen
mittelzentralen Versorgungsbereich verfügt, dessen Einwohnerzahl deutlich über der Einwohnerzahl der
Gemeinde liegt (vgl. Kap. 7.3). Der mittelzentrale Versorgungsbereich und somit die dort vorhandenen
Kaufkraftpotenziale stellen den wesentlichen Orientierungsmaßstab für die landesplanerische Zulässigkeit
von Einzelhandelsvorhaben dar. Auf dieser Maßstabsebene ist von entsprechend höheren Kaufkraftabflüssen
auszugehen.
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Abbildung 35: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Goldbach
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Gemeindegebiet, so zeigt sich, dass sich
rd. 60 % der Betriebe auf rd. 48 % der Gesamtverkaufsfläche in der Ortsmitte von Goldbach konzentrieren.
Zweiter bedeutender Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet sind die Nahversorgungs- und Ergänzungsstandorte
Admira- und Aschaff-Center. Hier sind mit insgesamt zehn Betrieben rund 17 % der Einzelhändler
angesiedelt und weisen eine Verkaufsfläche von insgesamt rd. 1.940 m² auf. Die Karte auf der
folgenden Seite stellt den Einzelhandelsbesatz im Überblick dar.
Abbildung 36: Goldbach: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Abbildung 37: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Goldbach
Quelle: BBE Handelsberatung 2013
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5.3.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Gemeindegebiet von Goldbach, so zeigen
sich folgende Strukturen:
Ortskern Goldbach
Über die Hälfte des Goldbacher Einzelhandels wird innerhalb der Ortsmitte erwirtschaftet (rd. 54 %). Auf
Basis des kommunalen Einzelhandelskonzepts ist hier ein zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen,
der diesen Bereich von den sonstigen Einzelhandelslagen und zwei Fachmarktzentren trennt.
Mit einem Anteil von rd. 48 % wird darüber hinaus deutlich, dass hier ebenfalls rund die Hälfte der Gesamtverkaufsfläche
der Marktgemeinde zu finden ist. Dies ist insbesondere auf die hier ansässigen, großflächigen
Lebensmittelanbieter zurückzuführen (Rewe, Rewe-Getränke, Edeka und Aldi). Rund 4.750 m²
Verkaufsfläche der insgesamt 6.840 m² VKF in der Ortsmitte entfallen auf diese vier Betriebe.
Die übrigen 31 Betriebe verfügen über Verkaufsflächen zwischen 15 m² und 300 m². Der Einzelhandel ist
hier durch ein breites, nicht-filialisiertes Sortiment gekennzeichnet. Neben Bäcker- und Metzgerbetrieben
finden sich ebenso Apotheken, Bekleidungs- und Schuhgeschäfte, sowie ein Juwelier und weitere spezialisierte
Fachgeschäfte.
Im Bereich der spezialisierten Fachgeschäfte sind ein Sportfachhändler (W+G Aktivsport; 300 m² VKF)
ebenso zu nennen wie Wohn- und Einrichtungsfachgeschäfte, sowie ein Foto-, ein Blumen- und ein
Computer-Fachgeschäft.
Der Bestandsanalyse des aktuellen kommunalen Einzelhandelskonzepts von Goldbach sind weitere Details
zum Bestand sowie zu den Potenzialflächen der Einzelhandelsentwicklung zu entnehmen.
Fachmarktzentren Admira- und Aschaff-Center
An den beiden westlichen Fachmarktstandorten sind insgesamt zehn Einzelhandelsbetriebe ansässig, die
mit rd. 5.600 m² VKF knapp 40 % der Goldbacher Verkaufsfläche repräsentieren.
Der dort getätigte Umsatz in Höhe von insgesamt rd. 20,0 Mio. EUR entfällt im Wesentlichen auf den filialisierten
Einzelhandel. Neben zwei Lebensmitteldiscountern (Lidl und Penny) sind u.a. zwei Bekleidungsdiscounter
(Kik und AWG), ein TEDI-Sonderpostenmarkt und ein Kinderbedarfs-/Spielwarenfachmarkt
ansässig (RoFu). Die Verkaufsflächen der Betriebe betragen zwischen 300 und 1.150 m². Eine Drogerie
und eine Metzgerei runden das Nahversorgungsanbot der beiden Fachmarktzentren ab.
An sonstigen, solitären Standorten sind in Goldbach insgesamt 13 Einzelhandels-Betriebe ansässig.
Die Hälfte der knapp 2.000 m² Verkaufsfläche dieser Betriebe entfällt auf eine Baumschule. Insgesamt
fünf Bäcker und Metzger, zwei Gärtnereien/ Blumengeschäfte, ein Lampen- und Leuchtenfachgeschäft
und zwei Zweiradhändler stellen die sonstigen Anbieter dar.
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Abbildung 38: Hauptzentrum Markt Goldbach
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.3.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Goldbach
Betrachtet man die räumliche Verteilung der für die wohnungsnahe Grundversorgung wichtigen größeren
Lebensmittelanbieter (mit einer Verkaufsfläche ab 400 m²), so zeigt sich, dass diese entlang des Hauptortes
Goldbach verortet sind.
In der folgenden Abbildung werden um die wichtigen Lebensmittelanbieter mit einer Verkaufsfläche größer
als 400 m² Luftlinienradien von 500 m und 1.000 m dargestellt. Es ist anzunehmen, dass insbesondere
die im Nahbereich wohnende Bevölkerung die Lebensmittelgeschäfte fußläufig gut erreichen kann;
dies ist für einen Großteil der Einwohner des Hauptortes Goldbach möglich.
Der Nordrand von Goldbach und der Ortsteil Unterafferbach liegen außerhalb fußläufiger Nahversorgungsbezüge.
Abbildung 39:
Goldbach - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.4 Markt Großostheim
5.4.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 16.402
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 90,4
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 107
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 20.672
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 1,26
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 74
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 82
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
In der Gemeinde Großostheim sind 107 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd.
20.700 m² ansässig. Der Jahresumsatz im Einzelhandel beträgt 74 Mio. EUR. Dieser Wert liegt unter
dem verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen im Gemeindegebiet von ca. 90 Mio. EUR
und führt zu einem Kaufkraftabfluss von per Saldo ca. 16 Mio. EUR.
Zu den umsatzstärksten Warengruppen (siehe Abb. 41) gehören die Branchen Lebensmittel/ Getränke
(ca. 38 Mio. EUR), Bekleidung (ca. 8 Mio. EUR) und Drogerie- und Parfümerieartikel, Reinigungsmittel
(ca. 7 Mio. EUR).
Die beiden erstgenannten Branchen vereinen auch die größten Verkaufsflächenanteile auf sich. Zusammen
verfügen sie über ca. 59 % der gesamten Verkaufsfläche. Im Bereich Lebensmittel/ Getränke sind
die größten Anbieter mit einer Verkaufsfläche von jeweils mind. 800 m² der Discounter Aldi und die Supermärkte
Nahkauf, tegut und Edeka.
In der Warengruppe Bekleidung stellen die flächengrößten Anbieter die Textilkaufhäuser Aubi (ca.
1.000 m² VKF) und Indigo (ca. 880 m² VKF) dar. Einen weiteren Verkaufsflächenschwerpunkt bildet die
Warengruppe Gartenmarkt mit 2.520 m² VKF (12% der Verkaufsfläche insgesamt).
Bezieht man die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl, so ergibt sich folgendes Bild: Mit einem
Dichtewert von 1,26 m² pro Einwohner ist der Flächenbesatz in der Gemeinde Großostheim im Vergleich
zum Bundesdurchschnitt (1,35 m² pro Einwohner) leicht unterdurchschnittlich.
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Abbildung 40: Großostheim: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Abbildung 41: Großostheim: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: April 2013).
Ein weiterer Blick auf die Darstellung der Umsatz-Kaufkraft-Relation in Großostheim lässt erkennen, in
welchen Warengruppen die höchsten als auch niedrigsten Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse zu verzeichnen
sind:
Zu den leistungsstarken Branchen zählen die Warengruppen Drogerie-, und Parfümerieartikel, Reinigungsmittel
und Glas/ Porzellan/ Geschenkartikel/ Hausrat. Hier können Kaufkraftzuflüsse generiert werden.
Einen deutlichen Kaufkraftabfluss zeigen die Warengruppen Elektro/ UE/ PC/ Foto/ Kommunikation,
Lampen/ Leuchten (-5 Mio. EUR), Möbel (-4,6 Mio. EUR) und Bau- und Heimwerkermärkte (-3,4 Mio.
EUR).
Die negativen Umsatz-Kaufkraft-Relationen der einzelnen Warengruppen äußern sich im Zentralitätsindex,
der für die gesamte Gemeinde unter 100 % - bei einem Wert von 82 % liegt.
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Abbildung 42: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Großostheim
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Bei der Betrachtung der räumlichen Verteilung der Betriebe wird deutlich, dass ca. 30% (32) der Betriebe
in der Ortsmitte liegen. Weitere ca. 26 % (28) Betriebe befinden sich an sonstigen Standorten. Der Nahversorgungs-
und Ergänzungsstandort Nord / Aschaffenburger Straße stellt mit ca. 18% der Betriebe und
insbesondere 52 % der Verkaufsfläche einen Einzelhandelsschwerpunkt dar. Die Karte auf der folgenden
Seite stellt den Einzelhandelsbesatz im Überblick dar.
Abbildung 43: Großostheim: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Abbildung 44: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Großostheim
Quelle: BBE Handelsberatung 2013
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5.4.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Markt Großostheim, so zeigen sich folgende
Strukturen:
Ortsmitte von Großostheim
Drei von zehn Einzelhandelsbetrieben in Großostheim liegen in der Ortsmitte; insgesamt sind hier 32
Einzelhandelsbetriebe zu finden. Auf Basis des kommunalen Einzelhandelskonzepts ist ein zentraler Versorgungsbereich
ausgewiesen. nördlich hiervon ist ein Ergänzungsstandort ausgewiesen.
Die Betriebe in der Ortsmitte sind durchgängig kleinteilig strukturiert - ihre Verkaufsflächen liegen zwischen
10 m² und 150 m² und umfassen im Durschnitt rd. 46 m². Der durchweg nicht-filialisierte, inhabergeführte
Handel verfügt neben Betrieben des Ladenhandwerks (Bäcker/ Metzger) über Kompetenzschwerpunkte
im Bereich Elektrowaren (Zahn, Höflich, Kraus), sowie bei Optischen Erzeugnissen und
Sanitätswaren.
Ebenfalls sind Uhren- und Schmuckhändler (Baier, Hock), sowie Parfümerie- und Kosmetikfachgeschäfte
(Schnatz, Naturkosmetik und Schönheit am Nepomuk) angesiedelt. Größere Betriebe, auch aus dem Lebensmittelbereich,
sind in der Ortsmitte jedoch nicht vorhanden.
Der Bestandsanalyse des aktuellen kommunalen Einzelhandelskonzepts von Großostheim sind weitere
Details zum Bestand sowie zu den Potenzialflächen der Einzelhandelsentwicklung zu entnehmen.
Fachmarkbereich am Nordrand von Großostheim
Gut die Hälfte der in Großostheim vorhandenen Verkaufsfläche findet sich am Nordrand des Hauptorts.
Hier ist eine größere Anzahl von Fachmärkten auf insgesamt rd. 10.800 m² Verkaufsfläche ansässig. Insgesamt
19 Betriebe erwirtschaften ca. 53% des Einzelhandelsumsatzes von Großostheim.
Die Lebensmittelmärkte von Edeka (rd. 1.850 m² VKF) und Aldi (rd. 1.100 m² VKF) verfügen über die
größten Verkaufsflächen. Darüber hinaus prägen weitere Nahversorger das lokale Angebot (Netto, Norma,
Lidl), mehrere Getränkemärkte und Metzger sowie Bäcker, die sich teilweise in den Vorkassenzonen
der Lebensmittelhändler befinden. Mit einem dm-Drogeriemarkt (Planvorhaben) und einem Müller Drogeriemarkt
sind weitere Nahversorgungsanbieter, ergänzt um innenstadtrelevante Sortimente, vorhanden.
Insgesamt beläuft sich die Verkaufsfläche der Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten
inkl. des geplanten Drogeriemarktes auf rd. 7.900 m².
Textilkaufhäuser von Pesö, Indigo, Aubi stellen ebenfalls flächenstarke Anbieter dar (400 m², 900 m² und
1.000 m² Verkaufsfläche).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 45:
Hauptzentrum Markt Großostheim
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Ortsmitten von Pflaumheim, Ringheim und Wenigumstadt
Die drei Großostheimer Ortsteile verfügen über insgesamt 28 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche
von rd. 2.935 m². Größte Betriebe stellen Lebensmittelsupermärkte von tegut und nahkauf
dar, die gut die Hälfte dieser Gesamtverkaufsfläche repräsentieren (1.650 m²). Die übrigen 26 Betriebe
verfügen über Verkaufsflächen zwischen 15 m² und 130 m² - sie sind durchweg kleinteilig strukturiert.
Im Hinblick auf den Branchenmix ist festzuhalten, dass 13 Betriebe Nahrungs- und Genussmittel im
Kernsortiment führen, hinzu kommen eine Apotheke (Sebastiani), zwei Buch- und Zeitschriftenhändler,
ein Bekleidungsgeschäft, sechs Glas/ Porzellan/ Haushaltswaren und Geschenkartikelläden, ein Fahrradhändler,
ein Bettwaren- und Heimtextilien-Fachgeschäft sowie drei Elektrofachgeschäfte/ Handwerksbetriebe.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 46:
Fachmarktzentrum Großostheim-Nord und Ortsmitte Wenigumstadt
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 47:
Ortsmitten von Großostheim-Pflaumheim und -Ringheim
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Sonstige Standorte des Einzelhandels in Großostheim
An sonstigen Standorten, außerhalb der vorstehend abgegrenzten Standortbereiche, sind in Großostheim
gut ein Viertel der Betriebe zu finden - 28 insgesamt. Sie verfügen über eine Verkaufsfläche von insgesamt
rd. 5.460 m².
Flächengrößter Anbieter ist die Gärtnerei Berchtenbreiter mit rd. 2.500 m² Verkaufsfläche. Ein Bekleidungs-
und ein Reitsportfachgeschäft stellen mit Verkaufsflächen von rd. 340 m² bzw. 250 m² ebenfalls
größere Anbieter dar.
Fachgeschäfte für den Einrichtungsbedarf, das Heimtiersortiment sowie Bäcker und Metzger und kleinteilige
solitäre Fachgeschäfte weiterer Sortimente sind ebenfalls vorhanden. Sie verfügen über Verkaufsflächen
jeweils unter 200 m² - im Durchschnitt sind es knapp 80 m² je Betrieb.
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5.4.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Großostheim
Bei der Betrachtung der Ausstattung an Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner für den Markt Großostheim
ergibt sich gesamtstädtisch aufgrund der ermittelten Verkaufsflächen ein Wert von 0,52 m²/ Einwohner.
Dieser liegt knapp über dem bundesdurchschnittlichen Referenzwert von 0,45- 0,5 m² Lebensmittelverkaufsfläche/
Einwohner und weist somit auf eine quantitativ durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
hin.
In der folgenden Karte werden die strukturprägenden Lebensmittelanbieter (über 400 m²) in Großostheim
mit Luftlinienradien von 500 m und 1.000 m dargestellt. Es zeigt sich, dass vor allem der Nordosten des
Hauptortes, ein Großteil von Ringheim und der Süden von Pflaumheim durch den engen Radius abgedeckt
sind.
Im Stadtteil Wenigumstadt ist ein kleinerer Lebensmittelladen ansässig. Ferner erfolgt die Nahversorgung
dort über einen Lebensmitteldiscounter, der im angrenzenden Mosbach liegt.
Abbildung 48:
Großostheim - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.5 Haibach
5.5.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 8.465
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 50,7
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 38
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 11.027
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 1,3
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 27,5
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 54
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
Im Gemeindegebiet Haibach gibt es insgesamt 38 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe, die zusammen
über eine Verkaufsfläche von rd. 10.020 m² verfügen und einen Gesamtumsatz von ca.
27,5 Mio. EUR erwirtschaften.
Bezieht man die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl, ergibt sich ein Dichtewert (Arealitätsziffer)
von 1,30 m² je Einwohner. Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt von 1,35 m² je Einwohner
verzeichnet die Gemeinde Haibach somit einen nahezu durchschnittlichen Flächenbesatz.
Insgesamt beträgt das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial für die Gemeinde Haibach im Jahr 2013
etwa 50,7 Mio. EUR. Davon entfallen auf die kaufkraftstärkste Warengruppe Lebensmittel/ Getränke mit
rund 20 Mio. EUR allein etwa 40 %.
Im Hinblick auf die Verkaufsflächenausstattung in der Gemeinde Haibach liegen die Angebotsschwerpunkte
in den Warengruppen Bekleidung (etwa 57 % der Gesamtverkaufsfläche), Lebensmittel/ Getränke
(etwa 19 % der VKF) und Gartenmarkt (etwa 9 % der VKF) (siehe Abb. 48).
.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 49: Haibach: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Im Bekleidungssegment stellt das Textilkaufhaus Adler (ca. 6.000 m²) den Hauptanbieter dar, in der
Summe weist die Warengruppe Bekleidung eine Fläche von 6.330 m² auf.
Im Bereich Lebensmittel/ Getränke verfügt der Haibacher Einzelhandel über 2.100 m² Verkaufsfläche, die
Warengruppe Gartenmarkt erscheint aufgrund der flächenintensiven Angebotsform mit 1.000 m² flächenmäßig
an dritter Stelle.
Abbildung 50: Haibach: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Abbildung 48 zeigt, dass der Haibacher Einzelhandel bei einer Gesamtbindungsquote von 54 % durch
Kaufkraftabflüsse von per Saldo 23,1 Mio. EUR geprägt ist. Mit Ausnahme der Warengruppe Bekleidung,
die durch den Ankerbetrieb Adler einen Kaufkraftzufluss von rund 5,7 Mio. EUR generieren kann, erfahren
alle anderen Warengruppen Kaufkraftabflüsse. Die größten Kaufkraftverluste ( in Höhe von 10,1 Mio.
EUR) sind innerhalb der Branche Lebensmittel/ Getränke festzustellen; das Kaufkraftpotenzial ist damit
lediglich zu 50 % ausgeschöpft.
Per Saldo sind auch in den Warengruppen Elektro, UE, PC, Foto, Kommunikation, Lampen/Leuchten
(-3,8 Mio. EUR), Möbel (-2,7 Mio. EUR), Bau- und Heimwerkermärkte (-2,6 Mio. EUR) sowie Drogerie-/
Parfümerieartikel und Reinigungsmittel (-2,4 Mio. EUR) deutliche Kaufkraftabflüsse erkennbar.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 51: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Haibach
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels nach Standortbereichen so zeigt sich, dass
der Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort entlang der Würzburger Straße aufgrund des Besatzes
großformatiger Betriebe mit rd. 8.370 m² den höchsten Verkaufsflächenbestand (rd. 76 % der Gesamtverkaufsfläche)
aufweist.
Der Umsatzschwerpunkt liegt mit insgesamt rd. 17 Mio. EUR ebenfalls in diesem Standortbereich – ein
Umstand, für den insbesondere das Textilkaufhaus Adler und der Discounter Lidl verantwortlich sind. Allein
diese beiden Anbieter generieren lt. eigener Prognose zusammen eine jährliche Umsatzleistung von
über 13 Mio. EUR.
Ein weiterer räumlicher Angebotsschwerpunkt des Einzelhandels stellt die Ortsmitte dar. Hier sind rund
29 % der Betriebe angesiedelt, die jedoch nur eine sehr geringe Umsatzleistung aufweisen können. Die
Hälfte der Einzelhandelsbetriebe ist in Haibach an sonstigen Standorten angesiedelt.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 52: Haibach: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Die Karte auf der folgenden Seite stellt den Einzelhandelsbesatz im Überblick dar.
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Abbildung 53: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Haibach
Quelle: BBE Handelsberatung 2013
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5.5.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels in der Gemeinde Haibach, so zeigen sich folgende
Strukturen:
Ortsmitte von Haibach
Haibach verfügt über einen kleinteiligen und insgesamt limitierten Einzelhandelsbestand in der Ortsmitte
(elf Betriebe), wovon knapp die Hälfte auf Metzer/ Bäcker entfällt. Die Betriebe sind durchgehend inhabergeführt
und verfügen i.d.R. über Verkaufsflächen von 15 m² bis 70 m². Ein Blumenhandel, zwei Buchhändler,
ein Spielwarengeschäft, ein Optiker und ein Uhren/ Schmuckgeschäft stellen lokale Besonderheiten
dar.
Durch die städtebauliche Neugestaltung der Haibacher Ortsmitte (u.a. Verlagerung des Bauhofs) stehtt
ein relevantes Flächenpotenzial zur Verfügung, das dem Ausbau innerörtlicher Versorgungsfunktionen
dienen kann.
Abbildung 54:
Einzelhandelsbestand in der Ortsmitte von Haibach
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Fachmarktstandorte an der Würzburger Straße-West
Am Ortseingang von Haibach sind entlang der Würzbürger Straße und den davon abgehenden Seitenstraßen
insgesamt acht Einzelhandelsbetriebe ansässig. Deren Gesamtverkaufsfläche von rd. 8.370 m²
dominiert der Fabrikverkauf des Modehersteller Adler Moden, der im Erdgeschoss seines Verwaltungshauptsitz
in Haibach eine Verkaufsfläche von rd. 6.000 m² vorhält.
Die übrigen größeren Betriebe - ein Getränkemarkt, eine Lebensmitteldiscountfiliale und der Schuhhändler
Deichmann verfügen über Verkaufsflächen von rd. 500 m² bis rd. 820 m² (Lidl). Der Optiker Diener
und Rückert Tierbedarf verfügen über jeweils rd. 100 m² VKF.
Zum Zeitpunkt der Erstellung des Einzelhandelskonzepts erfolgt in Haibach an der Würzburger Straße in
Richtung Ortsmitte die Errichtung eines Lebensmittelsupermarktes und ergänzender Nutzungen. Diese
Betriebe bauen den Fachmarktstandort um wichtige Nahversorgungsfunktionen aus.
Sonstige Einzelhandelsstandorte in Haibach
An sonstigen Einzelhandelsstandorten sind in Haibach 19 Betriebe ansässig, die mit Ausnahme einer
Gärtnerei mit 1.000 m² VKF (Toni Reis), des Nahkauf-Lebensmittelmarktes unweit der Ortsmitte sowie
des Elektrofachmarktes (Hofmann) mit jeweils 200 m² VKF in kleinteiligen Ladeneinheiten zu finden sind.
Die Betriebe sind durchgehend inhabergeführt und verfügen über Verkaufsflächen von 15 m² bis 70 m².
Die Gesamtverkaufsfläche dieser kleinteiligen Betriebe beträgt rd. 780 m²
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5.5.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Haibach
Die Gemeinde Haibach verfügt über rd. 0,25 m² VKF pro Einwohner im Bereich Nahrungs- und Genussmittel.
Dieser Wert beträgt etwa die Hälfte des Bundesdurchschnitts (ca. 0,45 bis 0,5 m² pro EW).
Die folgende Karte macht ersichtlich, dass hier mit einem Lebensmitteldiscounter am westlichen Siedlungsrand
sowie einem kleinen Lebensmittelladen in der Ortsmitte (ca. 200 m² VKF) eine Basisversorgung
sichergestellt werden kann.
Durch die bereits geplante Errichtung eines Lebensmittelsupermarktes an der Würzburger Straße kann
sowohl die quantitative Versorgung in Haibach insgesamt als auch die fußläufige Nahversorgung für einen
größeren Teil der Bevölkerung entscheidend verbessert werden.
Abbildung 55:
Haibach - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.6 Markt Hösbach
5.6.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 13.188
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 74,6
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 55
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 21.555
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 1,63
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 60,8
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 82
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
In der Gemeinde Hösbach existieren 55 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von
21.555 m². Darüber hinaus befinden sich dort zwei Leerstände mit einer Verkaufsfläche von ca. 250 m².
Insgesamt erwirtschaftet der Einzelhandel der Gemeinde Hösbach auf dieser Fläche ca. 60,8 Mio. EUR.
Die höchsten Umsatzleistungen werden in den Warengruppen Lebensmittel/ Getränke (ca. 22 Mio. EUR)
sowie Bau- und Heimwerkermärkte (ca. 19 Mio. EUR) erzielt (siehe Abb. 55).
Die Verkaufsflächenausstattung beträgt 1,63 m² pro Kopf und liegt damit – unabhängig von branchenspezifischen
Betrachtungen – leicht über dem bundesdeutschen Durchschnittswert von 1,35 m² je Einwohner.
Insgesamt beträgt das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial für die Gemeinde Hösbach im Jahr
2013 etwa 74,6 Mio. EUR. Auf die Warengruppe Lebensmittel/ Getränke entfallen davon mit rund 30 Mio.
EUR etwa 40 %.
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Abbildung 56: Hösbach: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Die größten Verkaufsflächenanteile entfallen in Hösbach auf die Warengruppen Bau- und Heimwerkermärkte
(48 %) und Lebensmittel/ Getränke (20 %). Der Grund für die hohe Verkaufsfläche in der Warengruppe
Bau- und Heimwerkermärkte ist auf die flächenintensive Angebotsform innerhalb dieser Branche
zurückzuführen. Hauptanbieter ist hier Globus Baumarkt (ca. 8.900 m²), durch zwei weitere Anbieter
weist die Warengruppe Bau- und Heimwerkermärkte in der Summe 10.330 m² VKF auf.
Mit dem höchsten Umsatzanteil von rd. 36 % und ca. 4.230 m² (ca. 20 % der Gesamtverkaufsfläche)
zählt die Warengruppe Lebensmittel/ Getränke zu den weiteren Angebotsschwerpunkten. Die Einzelhandelsstruktur
wird hier besonders durch den Edeka Supermarkt und die Discounter Lidl, Penny und Norma
als Hauptanbieter geprägt.
Abbildung 57: Hösbach: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Abbildung 58: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Hösbach
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Bei einer Gegenüberstellung des ermittelten Hösbacher Umsatzes und dem, auf Grundlage der BBE-
Kennziffern ermittelten, einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial der Marktgemeinde ergibt sich ein
Zentralitätswert über alle Warengruppen von 82 %. Per Saldo fließen damit rund 14 Mio. EUR Kaufkraft
aus Hösbach ab.
Hierbei ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass Hösbach als Mittelzentrum (gemeinsam mit Goldbach)
über einen mittelzentralen Versorgungsbereich verfügt, dessen Einwohnerzahl deutlich über der Einwohnerzahl
der Gemeinde liegt (vgl. Kap. 7.6). Der mittelzentrale Versorgungsbereich und damit die hierin
enthaltenen Kaufkraftpotenziale stellen den wesentlichen Orientierungsmaßstab für die landesplanerische
Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben dar. Auf dieser Maßstabsebene ist von entsprechend höheren
Kaufkraftabflüssen auszugehen.
Kaufkraftzuflüsse können in den Warengruppen Bau- und Heimwerkermärkte (14,7 Mio. EUR), Bettwaren,
Gardinen, Heimtextilien (1,3 Mio. EUR) und Zoologische Artikel (0,7 Mio. EUR) generiert werden.
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Grund für die hohen Zuflüsse in der Branche Bau- und Heimwerkermärkte in das Mittelzentrum Hösbach 1
ist der hier ansässige wettbewerbsstarke Globus Baumarkt.
Deutliche Kaufkraftabflüsse sind vor allem in den Warengruppen Lebensmittel/ Getränke (-8,3 Mio. EUR),
Elektro, UE, PC, Foto, Kommunikation, Lampen/ Leuchten (-4,7 Mio. EUR) und Bekleidung (-3,1 Mio.
EUR) zu verzeichnen.
Mit Blick auf die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Gemeindegebiet zeigt sich, dass sich mit 27
Betrieben ein Einzelhandelsschwerpunkt im Hauptzentrum Ortsmitte befindet.
Die höchsten Umsätze und Verkaufsflächenanteile sind jedoch am Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort
Ost/ Frohnrad vorzufinden. In diesem Standortbereich wird von den dort auf insgesamt rd.
17.530 m² Verkaufsfläche ansässigen Betrieben ein Umsatzanteil von rd. 77 % erwirtschaftet. Die Einzelhandelsstruktur
setzt sich hauptsächlich aus Filialisten bzw. großflächigen Anbietern zusammen.
Das Einzelhandelsangebot ist in den sonstigen Stadtteilen schwach ausgeprägt. Die Karte auf der folgenden
Seite stellt den Einzelhandelsbesatz im Überblick dar.
Abbildung 59: Hösbach: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
1
Gemeinsames Mittelzentrum mit Goldbach.
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Abbildung 60: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Hösbach
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (Berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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5.6.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Gemeindegebiet von Hösbach, so zeigen
sich folgende Strukturen:
Ortskern Hösbach
Rund die Hälfte der Hösbacher Einzelhandelsbetriebe liegt in der Ortsmitte. 1 Diese stellen jedoch nur ein
Siebtel der örtlichen Verkaufsfläche dar, und tragen ebenfalls nur zu rd. einem Siebtel des Gesamtumsatzes
des örtlichen Einzelhandels bei.
Insgesamt 24 von 27 Betrieben im Ortskern sind kleinteilig strukturiert und verfügen über Verkaufsflächen
zwischen 15 m² und 150 m². Der Einzelhandel ist hier durch ein breites, nicht-filialisiertes Sortiment gekennzeichnet.
Neben Bäcker- und Metzgerbetrieben finden sich ebenso eine Apotheke und ein Sanitätshaus
sowie Bekleidungsgeschäfte. Ferner ist u.a. ein Radsporthändler mit mehreren kleinen Ladenlokalen
(Stenger) und ein Einrichtungsfachgeschäft vorhanden.
Drei Betriebe im Ortskern verfügen über größere Einzelverkaufsflächen - Volker Küchen und Hausgeräte
(800 m²), Matratzen Concord (500 m²) und Dori’s & Sigrid’s Kinderlädchen mit ebenfalls 500 m² stellen
die größten Anbieter der Hösbacher Ortsmitte dar. Mit insgesamt 1.800 m² VKF bilden sie über die Hälfte
der Verkaufsfläche in der Ortsmitte ab (3.120 m² VKF).
Der Bestandsanalyse des aktuellen kommunalen Einzelhandelskonzepts von Hösbach sind weitere Details
zum Bestand sowie zu den Potenzialflächen der Einzelhandelsentwicklung zu entnehmen.
Fachmarktzentrum Ost inkl. Erweiterungsfläche
Am östlichen Fachmarktstandort Frohnrad sind insgesamt 17 Einzelhandelsbetriebe ansässig, die mit rd.
17.500 m² VKF über 80 % der Hösbacher Verkaufsfläche repräsentieren. Wesentlichen Anteil hieran hat
ein knapp 9.000 m² großer Baumarkt (GLOBUS); auf weiteren 2.000 m² ist zum Untersuchungszeitpunkt
der Betrieb BayWa ansässig.
Die übrigen 15 Einzelhandelsbetriebe verfügen über eine Verkaufsfläche von insgesamt rd. 6.600 m². Die
größten Anbieter in dieser Gruppe stellen Lebensmittelanbieter dar. Neben einem Supermarkt mit rd.
1.850 m² VKF sind drei Lebensmitteldiscounter mit insgesamt 2.350 m² VKF vorhanden.
Die verbleibenden 2.400 m² Verkaufsfläche entfallen auf insgesamt 11 Einzelhandelsbetriebe. Ein dm-
Drogeriemarkt (400 m² VKF) und ein etwas kleinerer Getränkemarkt ergänzen das Nahversorgungsangebot.
Zwei Filialen für den Heimtierbedarf stellen mit Verkaufsflächen von 400 m² (Pets Love) und
350 m² die nächst-kleineren Anbieter dar. Zwei Bekleidungsfachgeschäfte und zwei Bäckereien je unter
100 m² VKF runden das Angebot ab.
1
Auf Basis des kommunalen Einzelhandelskonzepts ist ein zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen, der
diesen Bereich von den sonstigen Einzelhandelslagen, dem Fachmarktbereich in der Osthälfte des Hauptortes
und dem Ortsteil Rottenberg trennt.
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Die Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten erreichen einen Gesamtumsatz von rd. 24,0
Mio. EUR, was einem Anteil von rd. 51 % der im Gewerbegebiet Frohnrad erreichten Einzelhandelsumsätze
entspricht.
Mit dem Areal des ehemaligen Bau- und Gartenfachmarktes BayWa sowie angrenzender Grundstücke ist
ein größeres Potenzialgrundstück zur Entwicklung des Hösbacher Einzelhandels, auch für großflächige
Angebotsformate, vorhanden. In der durchgängig kleinteilig strukturierten Ortsmitte steht nur für einen
Teil der am Markt etablierten Einzelhandelskonzepte ein strukturell geeigneter Standort zur Verfügung.
Sonstige Standorte des Einzelhandels
An sonstigen Standorte befinden sich in Hösbach insgesamt 11 Einzelhandelsbetriebe, wovon drei im
Ortsteil Rottenberg ansässig sind. Mit Ausnahme des Gardinenfachgeschäfts Klein in der Aschaffenburger
Straße (550 m² VKF) handelt es sich um zehn kleinteilig strukturierte Betriebe mit insgesamt rd.
350 m² VKF. Vorrangig bieten sie Nahrungsmittel und Getränke an (Bäcker, Metzger, Getränkemarkt).
Die folgende Karte stellt den Einzelhandelsbestand im Gewerbegebiet Frohnrad, die Karte auf der nächsten
Seiten den Handelsbesatz der Ortsmitte von Hösbach nach Hauptsortimenten dar.
Abbildung 61: Einzelhandelsbesatz des Gewerbegebiets Frohnrad / Hösbach-Ost
Quelle:
BBE Handelsberatung eigene Darstellung.
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Abbildung 62: Hauptzentrum Markt Hösbach
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.6.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Hösbach
Den Markt Hösbach kennzeichnen im Lebensmittel- und Getränkesortiment Kaufkraftabflüsse in Höhe
von rd. 8,3 Mio. EUR; zusätzlich sind bei Drogerie- und Parfümerieartikeln weitere rd. 0,7 Mio. EUR an
Kaufkraftabflüssen festzuhalten.
Wie die folgende Karte illustriert, ist ein leistungsfähiges Lebensmittels-Vollsortimentsangebot in Hösbach
nur am östlichen Siedlungsrand vorhanden. Im Gebiet Frohnrad sind hier mehrere Lebensmitteldiscounter
und ein Supermarkt ansässig.
Der nur unterdurchschnittliche Besatz mit Nahversorgungsleitbetrieben wird auch im Rahmen der Flächenkennziffer
deutlich - rd. 0,32 m² VKF pro Einwohner können in Hösbach erreicht werden. Der Bundesdurchschnitt
liegt bei rd. 0,5 m²/EW.
Abbildung 63:
Hösbach Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.7 Johannesberg
5.7.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 3.869
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 22,5
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 7
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 469
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 0,12
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 1,8
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 8
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
In der Gemeinde Johannesberg wurden bei der Erhebung im März 2013 sieben Einzelhandelsbetriebe
mit einer Verkaufsfläche von rd. 470 m² erfasst. Das Einzelhandelsangebot ist somit insgesamt nur gering
ausgeprägt.
Nach eigener Prognose beläuft sich die Jahresumsatzleistung des Johannesberger Einzelhandels auf ca.
1,8 Mio. EUR. Die höchsten Umsatzleistungen werden durch Ladenhandwerksbetriebe in der Warengruppe
Lebensmittel/ Getränke erzielt (1,1 Mio. EUR).
Bezieht man die aktive Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl, ergibt sich ein Dichtewert
(Arealitätskennziffer) von 0,2 m² VKF je Einwohner. In absoluter Hinsicht und verglichen mit dem Bundesdurchschnitt
von 1,35 m² VKF je Einwohner kennzeichnet die Gemeinde Johannesberg somit ein geringer
Flächenbesatz.
Das Einzelhandelsangebot in Johannesberg setzt sich aus drei Warengruppen zusammen. Die größten
Anteile der Verkaufsfläche entfallen auf die Warengruppe Glas/ Porzellan/ Geschenkartikel/ Hausrat
(340 m² VKF) - Hauptanbieter sind hier Handwerksfachgeschäfte. Es folgt die Warengruppe Lebensmittel/
Getränke, für die sich die Angebote auf die Verkaufsfläche von rd. 90 m² addieren sowie die Warengruppe
Bekleidung, die über eine Verkaufsflächenausstattung von 40 m² verfügt.
Die Einzelhandelsstruktur innerhalb der Warengruppe Lebensmittel/ Getränke setzt sich dabei aus Betrieben
des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) zusammen, ein Lebensmittelvollsortimenter
ist nicht vorhanden. Das Angebot an Bekleidung ist durch einen Second Hand Laden gegeben.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 64: Johannesberg: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 65: Johannesberg: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Die folgende Abbildung zeigt, dass die Umsatz-Kaufkraft-Relation per Saldo aufgrund des geringen Einzelhandelsbesatzes
durch Kaufkraftabflüsse in Höhe von 20,7 Mio. EUR geprägt ist. Dies resultiert in einer
Zentralitätskennziffer für die Gemeinde von acht Prozent.
Abgesehen von der Warengruppe Glas Porzellan/ Geschenkartikel/ Hausrat, die aufgrund der Handwerksbetriebe
einen leichten Kaufkraftzufluss von 0,4 Mio. EUR generieren kann, sind aufgrund des
mangelnden Angebots in allen anderen Warengruppen Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen. Besonders innerhalb
der Branche Lebensmittel/ Getränke wird das Angebotsdefizit durch einen Kaufkraftabfluss von
7,9 Mio. EUR deutlich.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 66: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Johannesberg
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Aufgrund der Größe der Gemeinde ist in Bezug auf die räumliche Verteilung der Einzelhandelsangebote
kein Standortbereich abzugrenzen. Die Betriebe befinden sich alle entlang der Hauptstraße über den Gesamtort
verteilt, einzelne räumliche Einzelhandelsschwerpunkte bestehen nicht. Die Karte auf der folgenden
Seite stellt den Einzelhandelsbestand im Überblick dar.
Abbildung 67: Johannesberg: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 68: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Johannesberg
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (Berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.7.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
In Johannesberg sind eine Metzgerei, eine Bäckerei und ein rd. 60 m² großer Lebensmittelladen mit
Postagentur sowie Fachgeschäfte des Kunsthandwerks und eine Apotheke vorhanden. Sie liegen, wie
die folgende Karte zeigt, über das Ortsgebiet verteilt.
Abbildung 69:
Ortsmitte Johannesberg
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.7.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Johannesberg
Johannesberg verfügt über eine Bäckerei mit Café, eine Metzgerei und einen kleinen Lebensmittelladen.
Da die Verkaufsflächen jeweils maximal 50 m² betragen, ist eine Lebensmittel-Vollversorgung am Standort
Johannesberg zum Untersuchungszeitpunkt nicht gegeben. Größere Betriebe bzw. zugehörige Versorgungsradien
enthält die folgende Abbildung für Johannesberg deshalb nicht. Die Schaffung einer entsprechenden
Versorgungseinrichtung hat deshalb Priorität, wie auch die erarbeiteten Handlungsempfehlungen
zeigen (vgl. Kap. 7).
Abbildung 70:
Johannesberg - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Seite 106 von 234

Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.8 Kleinostheim
5.8.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 8.104
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 45,9
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 37
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 17.043
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 2,1
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 37,2
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 81
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
In der Gemeinde Kleinostheim gibt es insgesamt 37 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von
17.043 m². Zusätzlich war zum Erhebungszeitpunkt ein leerstehendes Ladenlokal mit 100 m² Verkaufsfläche
zu verzeichnen.
Die Jahresumsatzleistung des Kleinostheimer Einzelhandels beläuft sich nach eigener Prognose auf
37,2 Mio. EUR. Die höchsten Umsatzleistungen werden in den Branchen Lebensmittel/ Getränke (knapp
13 Mio. EUR) sowie bei Möbeln (knapp 12 Mio. EUR) erzielt (siehe Abb. 69).
Bezogen auf die Einwohnerzahl verfügt Kleinostheim über eine hohe Verkaufsflächenausstattung von
2,1 m² je Einwohner. Erheblichen Anteil daran hat die Warengruppe Möbel mit dem Möbelhaus Sconto
als Hauptanbieter, das auf einer Verkaufsfläche von 9.100 m² Möbel vertreibt.
Weitere Angebotsschwerpunkte liegen mit 3.340 m² im Bereich von Lebensmitteln/ Getränken. Hauptanbieter
sind hier die beiden Supermärkte Edeka und Rewe, sowie der Discounter Penny, die in der Summe
rd. 80 % des gesamten Umsatzes (12,6 Mio. EUR) der Warengruppe Lebensmittel/ Getränke erwirtschaften.
Die Warengruppen Gartenmarkt, Glas/ Porzellan/ Geschenkartikel/ Hausrat und Drogerie- und Parfümerieartikel/
Reinigungsmittel werden ebenfalls durch einzelne Fachhändler angeboten.
Trotz des überdurchschnittlichen Verkaufsflächenangebots pro Einwohner ist die Einzelhandelszentralität
der Gemeinde Kleinostheim als unterdurchschnittlich einzustufen. Insgesamt erreicht der Umsatz (37,2
Mio. EUR), eine Größenordnung von 81 % des im Gemeindegebiet verfügbaren einzelhandelsrelevanten
Kaufkraftvolumens (45,9 Mio. EUR). Per Saldo fließen somit 8,7 Mio. EUR Kaufkraft ab.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 71: Kleinostheim: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 72: Kleinostheim: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
In der branchenbezogenen Betrachtung ergeben sich besonders hohe Zentralitätswerte bei Möbeln
(483 %) bei einem Kaufkraftzufluss von 9,4 Mio. EUR, der weite Teile der Kaufkraftabflüsse in anderen
Warengruppen überdeckt.
Leichte Zuflüsse an Kaufkraft können in den Branchen Drogerie- und Parfümerieartikel/Reinigungsmittel,
Blumenhandel, Bettwaren/ Gardinen/ Heimtextilien, Glas/ Porzellan/ Geschenkartikel/ Hausrat und Farben/
Lacke/ Tapeten/ Bodenbeläge/ Teppiche festgestellt werden.
Defizite im Einzelhandelsangebot hingegen zeigen die Kaufkraftabflüsse der Warengruppen Lebensmittel/
Getränke (-5,9 Mio. EUR) 1 , Elektro, UE, PC, Foto, Kommunikation, Lampen/ Leuchten (-3,4 Mio.
EUR) und Bekleidung (-2,6 Mio. EUR). Das Einzelhandelsangebot der restlichen Warengruppen kann die
jeweils verfügbare Kaufkraft ebenfalls nicht binden.
1
Zum Untersuchungszeitpunkt ist bereits eine Neuaufstellung der beiden Lebensmittelsupermärkte geplant.
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Abbildung 73: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Kleinostheim
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Wie die Standortkartierung illustriert (siehe Abb. 73), liegt jeder fünfte Betrieb in der Ortsmitte von Kleinostheim
- vier von fünf Betrieben liegen an sonstigen Standortbereichen und generieren dort 93 % des
Umsatzes. Der hohe Verkaufsflächenanteil ist dabei durch das außerhalb der Ortsmitte angesiedelte Möbelhaus
zu erklären. Die Karte auf der folgenden Seite stellt den Einzelhandelsbesatz im Überblick dar.
Abbildung 74: Kleinostheim: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 75: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Kleinostheim
Quelle: BBE Handelsberatung 2013
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.8.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Gemeindegebiet von Kleinostheim, so zeigen
sich folgende Strukturen:
Ortsmitte von Kleinostheim
In der Ortsmitte sind sieben Einzelhandelsbetriebe vorhanden - somit rund jeder fünfte Einzelhandels-
Betrieb von Kleinostheim. Mit einem Optiker/Hörgeräteakustiker, einer Apotheke und einem Kosmetikstudio
stellen gesundheitsorientierte Einzelhandelsbetriebe einen Angebotsschwerpunkt dar. Auf den Textildiscounter
NKD und den Lebensmittelhändler „Nah und Gut“, der wichtige Nahversorgungsfunktionen
übernimmt, entfallen insgesamt 470 m² der rd. 600 m² Verkaufsfläche in der Ortsmitte.
Fachmarktstandorte im Norden des Hauptortes und sonstige Angebotslagen
Am nördlichen Ortsrand von Kleinostheim sind an der Kardinal-Faulhaber-Straße mit Edeka (inkl. Bäcker
in der Vorkassenzone) und Penny drei Nahversorgungsanbieter ansässig. Deren Verkaufsfläche beträgt
insgesamt rd. 1.500 m². Zum Zeitpunkt der Erstellung des Einzelhandelskonzepts besteht die Planung,
den Lebensmittelsupermarkt auf einem freien Grundstück in Richtung Ortskern neu aufzustellen und seiner
Verkaufsfläche an aktuelle Wettbewerbsbedürfnisse anzupassen.
Weiter nördlich, in Solitärlage, liegt am Nordrand des Gemeindegebiets ein großflächiges Möbelhaus;
Sconto verfügt über knapp 10.000 m² Gesamtverkaufsfläche. Mit der Gärtnerei Janowsky befindet sich in
ebenfalls sonstiger Lage der zweite großflächige Betrieb (1.300 m² VKF). Die 17 weiteren Einzelhandelsbetriebe
an sonstigen Lagen in Kleinostheim verfügen über insgesamt rd. 1.420 m² VKF, wovon ein
Antikmöbelhändler (600 m² VKF) und ein Getränkemarkt (340 m² VKF) die größten Verkaufsflächen-
Anteile darstellen. Neben einigen Nahversorgungsanbietern sind u.a. ein Reitsportfachgeschäft und ein
Spielwarenladen (je 30 m² VKF) vorhanden.
Fachmarktstandort im Süden des Hauptortes
Am südlichen Ortseingang von Kleinostheim sind im Umfeld der Mainparkstraße insgesamt acht Einzelhandelsbetriebe
ansässig. Rund 90 % der hier vorhandenen Verkaufsfläche entfallen auf die nahversorgungsrelevanten
Sortimente Nahrungs- und Genussmittel/ Getränke, Parfümerie/Kosmetik. Ein Bekleidungsfachgeschäft
(100 m² VKF), ein Sanitärfachhändler (60 m² VKF) und ein Tankstellenshop ergänzen
das Nahversorgungsangebot.
Im Verlauf der Erstellung des Einzelhandelskonzepts erfolgte die Planung zur Neuaufstellung des kleinflächigen
Lebensmittelsupermarktes durch den Zusammenschluss mit dem benachbarten Getränkemarkt
zur Errichtung einer zukünftig wettbewerbsfähigen, großflächigen Supermarktimmobilie (vergleichbar zur
Neuaufstellung von Edeka im Norden von Kleinostheim).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 76:
Hauptzentrum Kleinostheim
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.8.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Kleinostheim
Um die Nahversorgungssituation in der Gemeinde Kleinostheim zu bewerten, wird um jeden Lebensmittelbetrieb
mit mehr als 200 m² Verkaufsfläche ein 500-Meter- und ein 1.000-Meter-Radius gezogen.
Innerhalb des 500-Meter-Radius befinden sich somit diejenigen Siedlungsbereiche, aus denen ein Fußgänger
in etwa 5 bis 10 Minuten einen Nahversorgungsstandort mit breiterem Angebot erreichen kann.
Wie die folgende Abbildung illustriert, befindet sich ein größerer Teil des Hauptortes Kleinostheim innerhalb
des fußläufigen 500-m-Einzugsbereiches von Lebensmittelmärkten. Insbesondere durch den vorhandenen
kleinflächigen „Nah und Gut“ Supermarkt in der Ortsmitte kann sich ein Großteil der Kleinostheimer
Bevölkerung fußläufig versorgen. Durch die Neuaufstellung des nördlichen Supermarktes wird
die Nahversorgung im Nordabschnitt der Gemeinde verbessert.
Die Ausstattung an Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner in Kleinostheim beträgt zum Untersuchungszeitpunkt
rd. 0,41 m² pro Einwohner und liegt somit knapp unter dem Bundesdurchschnitt
(0,45 bis 0,5 m² VKF/EW).
Abbildung 77:
Kleinostheim - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.9 Leidersbach
5.9.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 4.801
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 25,6
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 50
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 12.671
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 2,64
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 25,1
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 98
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
In der Gemeinde Leidersbach sind 50 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd. 12.700 m²
ansässig. Die Jahresumsatzleistung beläuft sich nach eigener Prognose auf ca. 25,1 Mio. EUR.
Mit Abstand die höchsten Umsatzleistungen im Leidersbacher Einzelhandel werden in der Warengruppe
Bekleidung mit ca. 11,5 Mio. EUR erreicht, was rd. 46 % des gesamten Umsatzvolumens entspricht. Es
folgt die Warengruppe Lebensmittel/ Getränke mit ca. 10 Mio. EUR bzw. 39 % des Gesamtumsatzes.
Die Warengruppe Bekleidung weist ebenfalls die höchste Verkaufsfläche mit 9.400 m² auf, was einem
Anteil von 74 % an der gesamten Verkaufsfläche entspricht. Das Einzelhandelsangebot innerhalb der
Warengruppe setzt sich dabei aus zahlreichen Bekleidungsfachgeschäften zusammen, was auf die Historie
von Leidersbach zurückzuführen ist, da sich die Gemeinde zu einem Standort für die Bekleidungsindustrie
entwickelt hat.
Weitere Warengruppen mit einer hohen Verkaufsflächenzahl sind Lebensmittel und Getränke mit
2.280 m² VKF. Wichtigste Anbieter sind hier der Supermarkt Nahkauf und der zugehörige Getränkemarkt
sowie der Discounter Netto. Die Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) übernehmen
ebenfalls eine wichtige Rolle im Hinblick auf die Nahversorgung.
Betrachtet man die Einzelhandelsverkaufsfläche bezogen auf die Einwohnerzahl, ergibt sich die Arealitätsziffer.
Diese hat für die gesamte Gemeinde Leidersbach einen Dichtewert von 2,64 m² VKF je Einwohner.
Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (1,35 m² VKF je Einwohner) verzeichnet die Gemeinde
Leidersbach daher einen hohen Einzelhandelsflächenbesatz. Der Grund hierfür ist in dem hohen Flächenbesatz
der Bekleidungsbranche zu finden.
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Abbildung 78: Leidersbach: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Abbildung 79: Leidersbach: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (Berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Das verfügbare einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen der Gemeinde Leidersbach beträgt ca. 25,6
Mio. EUR und liegt damit nur sehr leicht über der Summe des Umsatzvolumens mit ca. 25,1 Mio. EUR.
Dies bedeutet, dass per Saldo ein geringer Kaufkraftabfluss von ca. 0,5 Mio. EUR zu verzeichnen ist, woraus
sich eine Einzelhandelszentralität in einer Größenordnung von 98 % errechnet.
Einen deutlichen Kaufkraftzufluss kann jedoch lediglich die Bekleidungsbranche verzeichnen. Diese generiert
einen Zufluss von rd. 9 Mio. EUR, entsprechend einem Zentralitätsindex von 507 %. Weitere leichte
Zuflüsse sind in den Warengruppen Apotheken, Sanitätswaren, Orthopädie, medizinischer Bedarf,
Bettwaren, Gardinen, Heimtextilien und Uhren/ Schmuck festzustellen, die per Saldo zusätzliche Kaufkraft
in Höhe von 0,6 Mio. EUR generieren.
Somit liegen Kaufkraftabflüsse in den restlichen Branchen vor. Die quantitativ höchsten Kaufkraftabflüsse
sind in den Branchen Unterhaltungselektronik/ Kommunikation (-2 Mio. EUR), Möbel (-1,2 Mio. EUR) und
Drogerie- und Parfümerieartikel, Reinigungsmittel (-1,1 Mio. EUR) zu verzeichnen.
Die Leistungsfähigkeit und Ausstrahlungskraft des Einzelhandels in Leidersbach wird somit praktisch
ausschließlich von der Bekleidungsbranche getragen.
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Abbildung 80: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Leidersbach
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Am Hauptort Leidersbach liegen rd. 38 % der Betriebe in der Ortsmitte entlang der Hauptstraße. Die 19
Betriebe haben insgesamt eine Verkaufsfläche von 3.320 m². Jeder dritte Betrieb befinden sich außerhalb
der Ortsmitte. Die restlichen Betriebe verteilen sich auf die Stadtteile Ebersbach und Roßbach. Beide zusammen
erreichen einen Verkaufsflächenanteil von rd. 16 %.
Insgesamt betrachtet sind die Betriebe entlang der Haupt- bzw. Durchgangsstraße der Gemeinde angesiedelt.
Die Karte auf der folgenden Seite stellt den Einzelhandelsbestand im Überblick dar.
Abbildung 81: Leidersbach: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 .
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Abbildung 82: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Leidersbach
Quelle: BBE Handelsberatung 2013
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5.9.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels in Leidersbach, so zeigen sich folgende
Strukturen:
Ortsmitte von Leidersbach
In der Ortsmitte von Leidersbach, die durch einen verdichteten Einzelhandelsbesatz gekennzeichnet ist,
wird rd. ein Viertel des EH-Umsatzes erwirtschaftet. Der überwiegende Teil der Betriebe befindet sich hier
an der Hauptstraße, die den gesamten Hauptort Leidersbach durchquert. 1
Es handelt sich durchgängig um inhabergeführte, nicht-filialisierte Herstellungs- und Einzelhandelsbetriebe,
die mehrheitlich dem Bekleidungssegment zugehören. Sie verfügen über eine Verkaufsfläche von
insgesamt rd. 2.900 m².
Neben Bäckern und Metzgern ergänzen ein Kosmetikgeschäft, ein Blumenladen, eine Buchhandlung, ein
Schuhgeschäft und ein Haushaltswaren-/ Geschenkartikelladen sowie ein Tankstellenshop auf insgesamt
rd. 400 m² VKF das Sortimentsspektrum.
Rund 26 % der Gesamtverkaufsfläche von Leidersbach sind n der Ortsmitte zu finden. Innerhalb des Bekleidungssegments
liegen rd. 31 % der rd. 9.400 m² Verkaufsfläche in der Ortsmitte.
Zu den führenden Bekleidungsanbietern zählen hier die Pucher GmbH (900 m² VKF) und die Fridolin
Bauer GmbH (800 m² VKF), sowie die Anbieter Orth und Schuck mit 600 m² VKF bzw. 300 m² VKF.
Die Anbieter Fränk Wolf (120 m² VKF) und Bauer Wander- und Freizeitmoden (75 m² VKF), sowie
C.Schuck und Kullmann (auf jeweils rd. 60 m² VKF )ergänzen als kleinteilige Anbieter.
Ortskerne von Ebersbach und Roßbach
Den langgezogenen Hauptort setzen die Ortsteile Ebersbach im Norden und Roßbach im Süden fort. Im
Ortskern von Ebersbach sind fünf Einzelhandelsbetriebe ansässig - hiervon stellen zwei Betriebe Spezialanbieter
innerhalb des Bekleidungssegment dar: Cosi Brautmoden und Trachten Bachmann verfügen
zusammen über rd. 450 m² VKF.
Im Ortskern von Roßbach finden sich ein Nahkauf-Supermarkt mit Getränkemarkt und weitere kleinteilige
Nahversorger. Je ein Fachgeschäft für Bettwaren, für Haushalts- und Geschenkartikel sowie für Schuhe
stellen ergänzende Angebotsschwerpunkte dar, die über eine Verkaufsfläche von insgesamt 85 m² verfügen.
Im Bereich Lebensmittel/ Getränke/ Drogeriewaren sind insgesamt 1.300 m² VKF vorhanden.
1
Am Nord- und Südrand von Leidersbach, teilweise ebenfalls an der Hauptstraße, befinden sich weitere Einzelhandelsbetriebe
in solitärer Lage.
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Solitäre/ sonstige Einzelhandelsstandorte
In Ebersbach sind einige Betriebe in solitären/ sonstigen Lagen zu finden; hierzu zählt der Lebensmitteldiscounter
Netto am Ortseingang.
Am Hauptort ist an der Hauptstraße der flächengrößte Leidersbacher Einzelhandelsbetrieb - die Brand
Moden GmbH - auf rd. 4.000 m² VKF ansässig. Im Übergangsbereich nach Ebersbach sind auf 1.200 m²
VKF die Bock&Schüßler Kleiderfabrik und Elsässer Exklusive Herrenmode (450 m² VKF) zu finden, die
ebenso zu den flächengrößten Anbietern in Leidersbach zählen. Konrad Schüßler ist ein weiterer kleinteiliger
Bekleidungs-Einzelhändler.
Neun weitere Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 700 m² sind an sonstigen Standorten im
Leidersbacher Gemeindegebiet zu finden. Bürotechnik, Trauringe/ Schmuck und Blumen sowie Bauelemente
(Türen/Tore/Fenster) stellen hier weitere Sortimentsschwerpunkte dar.
Die Karte auf der folgenden Seiten stellt den Einzelhandelsbestand von Leidersbach im Überblick dar.
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Abbildung 83: Einzelhandelsbestand Leidersbach
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.9.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Leidersbach
Der Angebotsschwerpunkt im Bereich Lebensmitteleinzelhandel verteilt sich in Leidersbach auf zwei
Standortbereiche. Im Norden ist ein Netto-Discountmarkt, im Süden ein Nahkauf-Supermarkt mit Getränkemarkt
ansässig. Ergänzt wird das Lebensmittelangebot durch zahlreiche kleinflächige Formate (insbesondere
des Metzgereihandwerks).
Aufgrund der starken topographischen Überformung der Landschaft und der daraus resultierenden langgestreckten
Siedlungsstruktur von Leidersbach ist eine weitergehende flächendeckende fußläufige Erreichbarkeit
von Nahversorgungs-Leitbetrieben (Supermärkte, Discounter, größere Lebensmittelläden)
nicht realisierbar.
Abbildung 84:
Leidersbach - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.10 Mainaschaff
5.10.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 8.578
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 48
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 64
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 31.620
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 3,69
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 85
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 177
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
In der Gemeinde Mainaschaff sind 64 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 31.620 m² erfasst
worden. Der Umsatz des Einzelhandels in der Gemeinde Mainaschaff erreicht ein Volumen von
85 Mio. EUR. Zu den umsatzstärksten Warengruppen gehören die Branchen Lebensmittel/ Getränke (ca.
23,4 Mio. EUR), Bau- und Heimwerkermärkte (ca. 12,6 Mio. EUR) und Elektro, UE, PC, Foto, Kommunikation,
Lampen/Leuchten (ca. 11,9 Mio. EUR).
Die Branche Bau- und Heimwerkermärkte hat die größten Verkaufsflächenanteile (ca. 21 % der Gesamtverkaufsfläche),
was auf die flächenintensive Angebotsform innerhalb dieser Branche durch den Hauptanbieter
Max Bahr zurückzuführen ist. Die Warengruppe Lebensmittel/ Getränke ist mit 5.380 m² Verkaufsfläche
die zweigrößte Warengruppe. Die wichtigsten Anbieter sind hier der Supermarkt Edeka, ein
Getränkemarkt sowie die Discounter Lidl, Aldi und Penny. Durch den Elektrofachmarkt Expert Klein
GmbH (ca. 2.650 m² Verkaufsfläche) stellt die Branche Elektro, UE, PC, Foto, Kommunikation, Lampen/
Leuchten mit insgesamt 3.070 m² Verkaufsfläche die drittgrößte Warengruppe in Mainaschaff dar.
Bezieht man die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl, so ergibt sich folgendes Bild: Mit einem
Dichtewert von 3,69 m² pro Einwohner ist der Flächenbesatz in der Gemeinde Mainaschaff im Vergleich
zum Bundesdurchschnitt (1,35 m² VKF pro Einwohner) hoch.
Wie bereits oben angeführt, beträgt der Jahresumsatz des Einzelhandels in der Gemeinde Mainaschaff
ca. 85 Mio. EUR. Dieser Wert liegt über dem verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen im
Gemeindegebiet von ca. 48 Mio. EUR und führt zu einem Kaufkraftzufluss von per Saldo ca. 36,9 Mio.
EUR und einer hohen Einzelhandelszentralität von 177 %.
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Abbildung 85: Mainaschaff: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Abbildung 86: Mainaschaff: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Hohe Einzelhandelszentralitäten sind in fast allen Warengruppen zu verzeichnen. Zu den besonders leistungsstarken
Branchen zählen Bau- und Heimwerkermärkte (10,1 Mio. EUR), Elektro, UE, PC, Foto,
Kommunikation, Lampen/Leuchten (7,5 Mio. EUR) und Gartenmarkt (5,8 Mio. EUR), was auf die jeweiligen
großflächigen Magnetbetriebe der Branchen zurückzuführen ist. Hier können Kaufkraftzuflüsse generiert
werden. Dabei bleibt zu beobachten, wie sich die Umsatzleistungen nach der Schließung der Max
Bahr Baumärkte verhält.
Einen geringen Kaufkraftabfluss zeigen hingegen die Warengruppen Drogerie- und Parfümerieartikel,
Reinigungsmittel (-1,2 Mio. EUR), Buchhandel, Papier-/ Büro-/ Schreibwaren (-1,4 Mio. EUR), Bekleidung
(-0,4 Mio. EUR), Autoteile/ -zubehörhandel (-1 Mio. EUR) und Spielwaren, Hobby und Musikinstrumente
(-0,9 Mio. EUR).
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Abbildung 87: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Mainaschaff
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Bei der Betrachtung der räumlichen Verteilung der Betriebe wird deutlich, dass ca. 39 % (25) der Betriebe
sich im Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort „Am Glockenturm“ konzentrieren. Mit rd. 78 % befindet
sich dort auch der flächenmäßige Einzelhandelsschwerpunkt der Gemeinde Mainaschaff. Ein Drittel der
Betriebe liegt an sonstigen Standorten. Innerhalb der Ortsmitte sind lediglich rd. 16 % der Betriebe angesiedelt,
sodass die Hauptumsatzleistung ebenfalls von den Betrieben außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs
generiert wird.
Abbildung 88: Mainaschaff: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 89: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Mainaschaff
Quelle: BBE Handelsberatung 2013
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5.10.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Stadtgebiet, so zeigen sich folgende
Strukturen:
Ortskern Mainaschaff
Insgesamt zehn Einzelhandelsbetriebe liegen in der Ortsmitte von Mainaschaff. Sie stellen im Hinblick auf
die Gesamtverkaufsfläche der Gemeinde, und damit auch des Einzelhandelsumsatz insgesamt, einen nur
geringen Anteil dar. Neben Bäckerei- und Metzgereibetrieben sind kleinere Fachgeschäfte für Blumen,
Autoteile und Möbel sowie ein Optiker vorhanden.
Jahnstraße
An der Jahnstraße entfallen über 90 % der Verkaufsfläche auf Nahversorgungsanbieter. Ein Supermarkt
(Edeka) mit 700 m² VKF, ein zugehöriger Getränkemarkt und ein Netto-Lebensmitteldiscounter mit jeweils
rd. 600 m² VKF stellen hier die Leitanbieter dar. Eine Apotheke, ein Zeitschriften-/Buchladen und
ein Fahrradhändler prägen im Weiteren das Angebot.
Fachmarktzentrum Mainaschaff-Nord
Das am nördlichen Rand von Mainaschaff gelegene Fachmarktzentrum stellt mit einer Gesamtverkaufsfläche
von rd. 24.600 m² im Vergleich aller Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs eines der flächengrößten
Fachmarktzentren dar.
Wesentlichen Anteil hieran hat ein gut 9.200 m² großer Baumarkt (MaxBahr 1 ); auf weiteren 4.400 m² ist
ein Dehner Gartencenter ansässig. Fachmärkte für den Elektro- und Unterhaltungselektronik-Bereich
(Expert Klein), für das Fahrrad- und Zubehörsegment/ für das Wintersportsegment (BikeMaxx) und für
den Baby- und Kinderbedarf (Baby One) stellen mit Verkaufsflächen zwischen 1.100 m² und 2.650 m²
weitere Angebotsschwerpunkte dar.
Die vorgenannten Betriebe erwirtschaften mit rd. 40,3 Mio. EUR Umsatz rd. 47 % des Einzelhandelsumsatzes
in Mainaschaff.
Die übrigen 20 Einzelhandelsbetriebe im Mainaschaffer Fachmarktbereich erwirtschaften einen Jahresumsatz
von zusammen rd. 16,1 Mio. EUR, wovon über 6 Mio. EUR auf die beiden Lebensmitteldiscounter
Penny und Lidl entfallen.
Der Zoo&Co. Heimtierfachmarkt, das Reno-Schuhzentrum, eine Verkaufsstelle des Einrichtungsspezialisten
„Depot“ und ein Trigema-Shop stellen weitere filialisierte Einzelhandelsbetriebe dar. Zwei Spezialanbieter
aus dem Bereich Bettwaren/Möbel (Limit-Möbel und fan-frankenstolz) prägen das nicht-
1
Während der Erstellung des regionalen Einzelhandelskonzept erfolgte die Insolvenz der Praktiker/ Max-
Bahr-Gruppe. Da dies zeitlich nach dem Abschluss der Erhebungen und der statistischen Auswertungen erfolgt
ist, konnte diese Veränderung in den quantitativen Analysen nicht mehr berücksichtigt werden. Demgegenüber
sind entsprechende Bestandsveränderungen bei den Handlungsbedarfen und qualitativen Entwicklungsempfehlungen
voll berücksichtigt.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
innenstadtrelevante Sortiment. Mit comazo und Stulier sind zwei Bekleidungsanbieter vorhanden (VKF
zusammen rd. 410 m²). Zwölf kleinteilige, nicht-filialisierte Handelsbetriebe ergänzen das Angebot.
Mindergenutzte Grundstücke stehen im Standortumfeld zum Untersuchungszeitpunkt nicht zur Verfügung
- mit dem Rückzug von MaxBahr hat sich gegen Ende der Arbeitskreise zum regionalen Einzelhandelskonzept
allerdings eine größere Potenzialfläche ergeben (berücksichtigt im Rahmen der Handlungsempfehlungen).
Sonstige Standorte des Einzelhandels
An sonstigen Standorten befinden sich in Mainaschaff insgesamt 21 Einzelhandelsbetriebe. Mit Ausnahme
des Lebensmitteldiscounters Aldi (900 m² VKF) handelt es sich um Betriebe unter 800 m² Verkaufsfläche.
Spezialanbieter wie z.B. Roos&Co. Polster, Spirituosen Christl, ein Wasserbettenhändler, zwei
Getränkemärkte und ein Raumausstattungsbetrieb stellen hier die größten Anbieter dar; sie verfügen
über eine Verkaufsfläche von zusammen rd. 2.820 m².
Die übrigen 14 Betriebe kennzeichnen unterschiedliche Kernsortimente: Bekleidung, Blumen, Gardinen,
Elektrowaren und Glas/ Porzellan/ Haushaltswaren bilden Schwerpunkte. Die Betriebe verfügen über eine
Verkaufsfläche von jeweils unter 150 m².
Die Abbildung auf der folgenden Seite stellte den Einzelhandelsbestand von Mainaschaff im Überblick
dar.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 90: Einzelhandelsbesatz Mainaschaff
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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5.10.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Mainaschaff
Betrachtet man die räumliche Verteilung der für die wohnungsnahe Grundversorgung wichtigen größeren
Lebensmittelmärkte, so zeigt sich eine Konzentration auf die Nordhälfte von Mainaschaff.
Größere Lebensmittelmärkte finden sich entlang der Johann-Dahlem-Straße bzw. davon abgehender Seitenstraßen.
Dementsprechend decken die 500-Meter-Radien insbesondere den Nordabschnitt des
Wohnsiedlungsbereichs ab.
Mit einer Verkaufsfläche (Lebensmittel/ Getränke) von 0,63 m² pro Einwohner liegt Mainaschaff quantitativ
über dem Bundesdurchschnitt von 0,45 bis 0,5 m² VKF pro Einwohner.
Entlang der Hauptstraße - in der Südhälfte des durch Wohnsiedlung geprägten Gemeindegebietes - sind
Bäcker, Metzger und ein Getränkemarkt ansässig. Ein ehemaliger kleiner Lebensmittelsupermarkt steht
leer.
Abbildung 91:
Mainaschaff - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.11 Niedernberg
5.11.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 4.944
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 27,3
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 28
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 7.930
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 1,6
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 19,5
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 71
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
In der Gemeinde Niedernberg wurden zum Erhebungszeitpunkt (März 2013) 28 Einzelhandelsbetriebe
mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 7.930 m² erfasst.
Die Jahresumsatzleistung des Einzelhandels in Niedernberg beläuft sich nach eigener Prognose auf
19,5 Mio. EUR. Davon wurde der höchste Umsatz in der Branche Lebensmittel/ Getränke (ca. 9,1 Mio.
EUR) erzielt, gefolgt von der Bekleidungsbranche mit ca. 3,5 Mio. EUR Jahresumsatz.
Bezogen auf die Einwohnerzahl verfügt Niedernberg über eine stark durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
von 1,6 m² VKF je Einwohner (BRD: 1,35 m² VKF je Einwohner). Die Warengruppe Lebensmittel/
Getränke mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 2.650 m² (33 % der gesamten Verkaufsfläche)
verfügt dabei über das größte Verkaufsflächenangebot. Wichtigste Anbieter der Branche sind der
Supermarkt Rewe (rd. 750 m²) sowie der Discounter Norma (ca. 750 m²).
Mit 1.430 m² Gesamtverkaufsfläche stellt die Bekleidungsbranche die zweitgrößte Warengruppe dar
(18 % der gesamten Verkaufsfläche). Wichtigste Anbieter sind hier die Fachgeschäfte S. Oliver und Gerry
Weber. Durch den großflächigen Anbieter Depot ist die Warengruppe Glas/ Porzellan/ Geschenkartikel/
Hausrat mit einem Verkaufsflächenanteil von 14 % als drittgrößter Anbieter innerhalb der flächenmäßigen
Einzelhandelsstrukturen in Niedernberg einzustufen.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 92: Niedernberg: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 93: Niedernberg: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Aus Abbildung 90 wird ersichtlich, dass in der Gemeinde Niedernberg der Umsatz (19,5 Mio. EUR) eine
Größenordnung von 71 % des dort verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens (27,3 Mio.
EUR) erreicht. Somit fließen per Saldo rd. 7,8 Mio. EUR aus dem Gemeindegebiet ab.
Einen eindeutigen Kaufkraftüberschuss können lediglich die Warengruppen Bekleidung und Glas/ Porzellan/Geschenkartikel/
Hausrat durch die bereits erwähnten Hauptanbieter generieren. Signifikante Abflüsse
bestehen innerhalb der Warengruppen Elektro, UE, PC, Foto, Kommunikation, Lampen/ Leuchten (-
2,3 Mio. EUR), Lebensmittel/ Getränke (-1,9 Mio. EUR) und Möbel (-1,4 Mio. EUR).
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Abbildung 94: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Niedernberg
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Aus Abbildung 94 geht hervor, dass sich rd. 61 % der Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von
6.810 m² auf den Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort West in Niedernberg konzentrieren. Der
Einzelhandelsschwerpunk liegt somit außerhalb des Ortskerns. Mit rd. 84 % wird dort auch die höchste
Umsatzleistung im Niedernberger Einzelhandel generiert.
Die Karte auf der folgenden Seite stellt den Einzelhandelsbestand im Überblick dar.
Abbildung 95: Niedernberg: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 96: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Niedernberg
Quelle: BBE Handelsberatung 2013.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.11.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Die räumliche Verteilung des Einzelhandels in der Gemeinde Niedernberg zeigt folgende Strukturen:
Ortsmitte Niedernberg
Die Ortsmitte verfügt über einen nur geringen Einzelhandelsbesatz von vier Betrieben. Ferner sind die
Betriebe kleinteilig strukturiert, weshalb sie nur knapp 4 % der Verkaufsfläche einnehmen. Das Angebot
ist überwiegend auf Nahrungsmittel ausgerichtet. Neben der Bäckerei Hein und der Metzgerei Mohr ist
ein Lebensmittelladen ansässig, der wichtige Nahversorgungsfunktionen übernimmt (R. Reinhard). Ein
Fachgeschäft für den Tauchsportbedarf stellt einen Spezialanbieter in Niedernberg dar.
Fachmarkbereich am Westrand von Niedernberg und sonstige Standorte
Niedernberg liegt im Vergleich aller Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs in der Gruppe mit einer eher
geringeren Gesamtverkaufsfläche (7.930 m² VKF). Hiervon finden sich mit rd. 6.810 m² VKF rd. 86 % innerhalb
des westlichen Fachmarktbereichs. Insgesamt 17 Betriebe erwirtschaften ca. 84 % des Einzelhandelsumsatzes
von Niedernberg. Ein Lebensmittelsupermarkt (Rewe) (rd. 940 m² VKF) verfügt über
die größte Verkaufsfläche. Die Verkaufsstelle des in Niedernberg ansässigen, bundesweit etablierten Einrichtungs-
von Wohnbedarfsfilialisten „Depot“ ist ebenfalls großflächig und verfügt über eine Verkaufsfläche
von 805 m².
Die 15 weiteren Einzelhandelsbetriebe verfügen über eine Verkaufsfläche von rd. 5.070 m², wovon der
größte Teil auf Nahrungs- und Genussmittelanbieter entfällt (rd. 1.730 m² VKF); wesentliche Anbieter sind
der Lebensmitteldiscounter Norma, zwei Getränkemärkte, ein Lebensmittel-Fachgeschäft (Tee /Feinkost)
und zwei Bäckereien.
Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 1.390 m² entfällt ein ebenfalls großer Flächenanteil auf das Bekleidungs-
und Wäschesortiment. Die Anbieter S.Oliver (700 m² VKF), Gerry Weber (290 m² VKF) und
Schiesser (250 m² VKF) stellen hier ein sich ergänzendes Angebot dar. ALNE Lederbekleidung, Spezialanbieter
im Bekleidungssegment, ist ein führender Hersteller im Bereich Motorradkleidung. Ein Schuhfachmarkt
(570 m² VKF), ein Fachgeschäft für Glas/ Porzellan/ Haushaltswaren und ein Laufsportfachgeschäft
(je 250 m² VKF), sowie ein kleinflächiger Buchladen und ein rd. 800 m² VKF fassender Sport- und
Angelshop (Gerlach) runden das Einzelhandelsangebot ab.
Neben den Nahversorgungsfunktionen, die insbesondere von Rewe und Netto getragen werden, kommen
dem Fachmarktstandort wichtige Ergänzungsfunktionen für den innerörtlichen Einzelhandel zu, die
durch die o.g. innenstadtrelevanten Fachmärkte, die im „Flügel-Center“ zusammengefasst liegen, übernommen
werden.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
An sonstigen solitären Standorten sind in Niedernberg rd. 825m² VKF vorhanden - sieben Betriebe unterschiedlicher
Sortimentsschwerpunkte sind auf die Nahversorgung und den Apothekenbedarf bzw. auf
nicht-innenstadtrelevante Sortimente ausgerichtet (Blumen/ Baumarktartikel/ Sanitärbedarf).
Abbildung 97:
Ortsmitte Niedernberg
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.11.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Niedernberg
In der Gemeinde Niedernberg beträgt die Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner 0,54 m² und liegt
somit leicht über dem Bundesdurchschnitt (0,45 - 0,50 m² je Einwohner).
Für die wohnungsnahe Grundversorgung werden im Wesentlichen die Lebensmittelmärkte mit einer Verkaufsfläche
ab 400 m² aufgezeigt und mit einem Luftlinienradius von 500 m und 1.000 m versehen. Es
wird angenommen, dass die innerhalb dieses Luftradius wohnende Bevölkerung fußläufig die Lebensmittelbetriebe
erreicht.
Darüber hinaus übernimmt in Niedernberg ein Lebensmittelladen mit rd. 150 m² VKF ebenfalls wichtige
Versorgungsfunktionen in der Ortsmitte. Er wird deshalb in der folgenden Karte ebenfalls in den Luftlinienradien
dargestellt. Hieraus wird die hohe Versorgungsbedeutung deutlich, da der 500-Meter-Radius
hier einen Großteil der Wohnsiedlungsbereiche abdeckt.
Abbildung 98:
Niedernberg - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Seite 140 von 234

Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.12 Markt Stockstadt am Main
5.12.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 7.512
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 40,3
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 55
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 29.977
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 3,99
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 91,2
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 227
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
Die Gemeinde Stockstadt am Main verfügt über 55 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von
insgesamt rd. 30.000 m².
Insgesamt setzt der Stockstädter Einzelhandel ca. 91,2 Mio. EUR im Jahr um. Er hat insgesamt eine
Größenordnung von 227 % des im Stadtgebiet verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens
(40,3 Mio. EUR). Per Saldo resultiert daraus ein Kaufkraftzufluss von 51 Mio. EUR.
Die höchsten Umsatzleistungen werden in den Branchen Lebensmittel/ Getränke (ca. 46 Mio. EUR) sowie
Bau- und Heimwerkermärkte (ca. 10,4 Mio. EUR) erzielt.
Die Arealitätsziffer für die Gemeinde Stockstadt am Main ergibt einen Dichtewert von 3,99 m² VKF pro
Einwohner. Hierbei wird die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl bezogen. Im Vergleich
zum Bundesdurchschnitt (1,35 m² VKF je Einwohner) liegt somit der Flächenbesatz mit Einzelhandelsverkaufsflächen
signifikant über dem Durchschnitt.
Die größten Verkaufsflächenanteile (ca. 36 %) entfallen an erster Stelle auf die Warengruppe Lebensmittel/
Getränke, an zweiter Stelle steht mir rund 25 % der Gesamtverkaufsfläche die Warengruppe Bauund
Heimwerkermärkte. Wichtigster Anbieter ist hier der Baumarkt Praktiker mit rd. 9.000 m² Verkaufsfläche.
Der Hauptumsatz innerhalb der Warengruppe Lebensmittel/ Getränke wird durch das SB-
Warenhaus Globus (ca. 7.850 m²), den Supermarkt tegut (ca. 1.600 m²) und die großflächigen Discounter
Aldi und Lidl erzielt.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 99: Stockstadt am Main: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 100:
Stockstadt am Main: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Mit Blick auf die Darstellung der Umsatz-Kaufkraft-Relation in Stockstadt am Main lässt sich ablesen, in
welchen Warengruppen die höchsten als auch niedrigsten Kaufkraftzu- und -abflüsse zu verzeichnen
sind. Entsprechend der hohen Einzelhandelszentralität sind in fast allen Warengruppen Kaufkraftzuflüsse
zu verzeichnen. Zu den besonders leistungsstarken Branchen zählen die der Lebensmittel/ Getränke
(29,8 Mio. EUR), Bau- und Heimwerkermärkte (8,3 Mio. EUR) und Drogerie- und Parfümerieartikel, Reinigungsmittel
(4,2 Mio. EUR), was auf die jeweiligen großflächigen Magnetbetriebe der Branchen zurückzuführen
ist. Innerhalb der Warengruppe Lebensmittel/ Getränke kann dabei alleine das SB-Warenhaus
Globus einen geschätzten Jahresumsatz von bis zu 30 Mio. EUR erwirtschaften.
Einen geringen Kaufkraftabfluss zeigen hingegen die Warengruppen Möbel (-1,1 Mio. EUR), Sport- und
Campingartikel (-0,6 Mio. EUR) und Baby- und Kinderausstattung (-0,4 Mio. EUR).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 101:
Umsatz-Kaufkraft-Relation in Stockstadt am Main
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Gemeindegebiet, so zeigt sich, dass rd.
29 % der Betriebe in der Ortsmitte von Stockstadt am Main angesiedelt sind. Der Großteil der Verkaufsfläche
(rd. 76 %) und des Umsatzes befinden sich jedoch am Fachmarktbereich Süd.
In der Summe liegen die Einzelhandelsbetriebe zu rd. 71 % außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs.
Die Karte auf der folgenden Seite stellt den Einzelhandelsbestand im Überblick dar.
Abbildung 102:
Stockstadt am Main: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013
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Abbildung 103:
Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Stockstadt am Main
Quelle: BBE Handelsberatung 2013
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.12.3 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Gemeindegebiet von Stockstadt am Main,
so zeigen sich folgende Strukturen:
Ortsmitte von Stockstadt am Main
In der Ortsmitte sind 16 Einzelhandelsbetriebe vorhanden - somit rund jeder dritte Einzelhandelsbetrieb
von Stockstadt. Ein Bäcker (Hotel Brößler), die Metzgerei Zang und ein Rewe-Nahkauf-Supermarkt bilden
auf insgesamt rd. 710 m² Verkaufsfläche die innerörtliche Nahversorgung. Drei Zeitschriften-/ Buchläden,
ein Post-Shop, zwei Bekleidungsboutiquen (Herbrik und Viva-Moda) sowie das Schuhgeschäft
Merx ergänzen das Angebot. Ein Optiker (Zach) und der Uhren-/ Schmuckhändler Tuchbaum runden zusammen
mit den beiden Elektrowaren- und Büroartikelhändlern Bauer und HB das innenstadtrelevante
Angebot ab.
Fachmarktzentrum Stockstadt Süd
Der am südlichen Rand von Stockstadt gelegene Fachmarktbereich stellt mit einer Gesamtverkaufsfläche
von rd. 25.400 m² im Vergleich aller Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs eine der flächengrößten
Fachmarktansiedlungen dar. Hiervon entfallen rd. 23.400 m² VKF auf bundesweit filialisierte Einzelhandelsformate.
Wesentlichen Anteil hieran hat ein rd. 9.000 m² großer Baumarkt (Praktiker 1 ).
Zwei Lebensmittelvollsortimenter - ein Globus SB-Warenhaus und ein tegut-Lebensmittelsupermarkt bilden
mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 9.450 m² die zweite Angebotssäule innerhalb des Stockstädter
Fachmarktbereichs. Unter Berücksichtigung der weiteren Nahversorgungsanbieter, den Lebensmitteldiscountern
Aldi und Lidl mit jeweils über 900 m² VKF, einem Getränkefachmarkt und mehreren kleinen
Verkaufsstellen/ Ladenhandwerksbetrieben - stellt das Sortiment „Nahrungs- und Genussmittel/ Getränke“
mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 9.020 m² den Sortimentsschwerpunkt des Fachmarktbereichs
dar. Ein Rund 520 m² VKF fassender dm-Drogeriemarkt ergänzt das Lebensmittelangebot. Mit einem
Gesamtumsatz von rd. 55,2 Mio. EUR (alle Sortimente) erwirtschaften diese Betriebe rd. 73 % des Einzelhandelsumsatz
des Fachmarktbereichs.
Innenstadtrelevante Sortimente werden, neben den (Rand-)Sortimentsbausteinen von Globus, den Lebensmitteldiscountern
und dem Baumarkt, vor allem durch die drei Textildiscounter Takko, KiK und NKD
(VKF zusammen rd. 1.350 m²) und den beiden Schuhfachmärkten Deichmann und Schuh-Pro-Center
(VKF zusammen rd. 880 m²) angeboten.
Der Farben- und Tapetenfachmarkt Knaller stellt neben dem o.g. Praktiker-Baumarkt einen größeren Anbieter
im Bereich nicht-innenstadtrelevanter Warengruppen. Der im Objekt eines ehemaligen Lebensmit-
1
Im Zuge der Erstellung des regionalen Einzelhandelskonzepts erfolgte ein Insolvenz der Praktiker/Max-
Bahr-Gruppe. Da dies zeitlich nach dem Abschluss der Erhebungen und der statistischen Auswertungen erfolgt
ist, konnte diese Veränderung in den quantitativen Analysen nicht mehr berücksichtigt werden. Demgegenüber
sind entsprechende Bestandsveränderungen bei den Handlungsbedarfen und qualitativen Entwicklungsempfehlungen
voll berücksichtigt.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
teldiscounters auf rd. 1.200 m² Ausstellungsfläche ansässige Bodenbelags- und Türenspezialist „FussbodenDesig
Tabas“ stellt einen primär auf Handwerksdienstleistungen ausgerichteten Betrieb dar.
Kleinere Fachgeschäfte/ Fachmärkte der Sortimente Blumen, Heimtierbedarf sowie Elektrowaren, ein Kiosk
und der Multisortiments-Discounter Tedi runden des Warenangebot des Fachmarktbereichs Stockstadt-Süd
ab.
Mindergenutzte Grundstücke stehen im Standortumfeld zum Untersuchungszeitpunkt nicht zur Verfügung
- mit dem Rückzug von Praktiker hat sich gegen Ende der Arbeitskreise zum regionalen Einzelhandelskonzept
allerdings eine größere Potenzialfläche ergeben (berücksichtigt im Rahmen der Handlungsempfehlungen).
Die folgende Abbildung stellt den Einzelhandelsbestand der Ortsmitte von Stockstadt am Main dar, daran
schließt sich eine Übersichtskarte des südlichen Fachmarktbereichs an.
Abbildung 104: Hauptzentrum Markt Stockstadt am Main
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Sonstige Standorte des Einzelhandels
An sonstigen Standorten befinden sich in Stockstadt insgesamt 18 Einzelhandelsbetriebe. Mit Ausnahme
des Herrenmoden-Anbieters Kimmich (980 m² VKF) an der Obernburger Straße, handelt es sich um Betriebe
unter 800 m² Verkaufsfläche. Neben einem Norma-Lebensmitteldiscounter und einem Logo-
Getränkemarkt stellen ein Küchenstudio und der Zoo-Fachhandel Pfisterer hier größere Betriebe ab
275 m² VKF dar.
Die übrigen 13 Betriebe an sonstigen Standorten erreichen gemeinsam eine Verkaufsfläche von rd.
480 m² - Sortimentsschwerpunkte stellen der Heimtierbedarf, Kfz-Zubehör, Elektrowaren, Bekleidung,
Bastel- und Hobbyartikel, sowie Nahrungs- und Genussmittel dar.
Abbildung 105: Fachmarktzentrum Stockstadt am Main - Süd
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.12.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Stockstadt am Main
Betrachtet man die räumliche Verteilung der für die wohnungsnahe Grundversorgung wichtigen Lebensmittelmärkte
(ab 400 m²), so lassen sich folgende Merkmale erkennen: In der Ortsmitte von Stockstadt
befindet sich kleiner Supermarkt, entlang der Obernburger Straße folgt ein Lebensmitteldiscounter. Die
500-Meter-Radien um beide Betriebe überschneiden sich nicht, zumindest aus einer Entfernung von rd.
750 Meter ist aber ein Nahversorger aus allen Wohnsiedlungsbereichen zu erreichen.
Der eigentliche Angebotsschwerpunkt von Stockstadt befindet sich im südlichen, durch Handelsnutzungen
und gewerbliche Nutzungen geprägten Stadtgebiet. Hier sind mehrere großformatige Anbieter ansässig.
Insgesamt verfügt Stockstadt über 1,43 m² Verkaufsfläche bei Lebensmitteln/ Getränken pro Einwohner
und liegt damit deutlich über dem entsprechenden Bundesdurchschnitt von rd. 0,45 bis 0,5 m²
VKF / EW.
Abbildung 106: Stockstadt am Main - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Seite 149 von 234

Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.13 Markt Sulzbach am Main
5.13.1 Einzelhandelssituation im Überblick
Wichtige Strukturdaten
Einwohner (31.12.2012) 6.871
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in Mio. EUR) 38,6
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 41
Einzelhandelsverkaufsfläche in m² 20.397
Einzelhandelsverkaufsfläche je Einwohner (in m²) 2,97
Einzelhandelsumsatz (in Mio. EUR) 48,9
Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation in %) 127
Quelle:
Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
In der Stadt Sulzbach am Main sind 41 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd. 20.400 m²
ansässig.
Die Jahresumsatzleistung beläuft sich nach eigener Prognose auf ca. 48,9 Mio. EUR. Die mit Abstand
höchsten Umsatzleistungen im Sulzbacher Einzelhandel werden in der Warengruppe Lebensmittel/ Getränke
mit ca. 21,7 Mio. EUR erreicht, was rd. 44 % des gesamten Umsatzvolumens entspricht. Gefolgt
von den Warengruppen Möbel mit ca. 1,5 Mio. EUR und Gartenmarkt mit ca. 2,7 Mio. EUR.
Die Warengruppe Möbel weist die höchste Verkaufsfläche mit 10.370 m² auf; ein Anteil von 51 % an der
gesamten Verkaufsfläche. Hauptanbieter ist hier das Möbelhaus Mobile (rd. 10.340 m² Gesamtverkaufsfläche).
Eine weitere Warengruppe mit großer Verkaufsfläche sind Lebensmittel und Getränke mit
4.590 m² (23 %). Die Einzelhandelsangebote werden hier vor allem durch den Supermarkt Rewe, sowie
die Discounter Norma, Aldi, Lidl und Netto geprägt.
Betrachtet man die Einzelhandelsverkaufsfläche bezogen auf die Einwohnerzahl, ergibt sich die Arealitätsziffer.
Diese hat für die gesamte Gemeinde Sulzbach am Main einen Dichtewert von 2,97 m² VKF je
Einwohner. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (1,35 m² VKF je Einwohner) verzeichnet der Markt
Sulzbach am Main daher einen hohen Einzelhandelsflächenbesatz.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 107:
Sulzbach am Main: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 108:
Sulzbach am Main: Verkaufsflächen nach Warengruppen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
Das verfügbare einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen der Gemeinde Sulzbach am Main beträgt ca.
38,6 Mio. EUR und liegt deutlich unter der Summe des Umsatzvolumens von ca. 48,9 Mio. EUR. Dies
bedeutet, dass per Saldo einen Kaufkraftzufluss von ca. 10,4 Mio. EUR zu verzeichnen ist, woraus sich
eine hohe Einzelhandelszentralität in einer Größenordnung von 127 % errechnet.
Über positive Zentralitätsindizes und damit Kaufkraftzuflüsse verfügt der Markt Sulzbach am Main besonders
in den Branchen Möbel (9,5 Mio. EUR) und Lebensmittel/ Getränke (6,2 Mio. EUR). Beide zusammen
genieren per Saldo einen Kaufkraftzufluss von 15,7 Mio. EUR.
Deutliche Kaufkraftabflüsse sind per Saldo dagegen in den Warengruppen Elektro, UE, PC, Foto, Kommunikation,
Lampen/ Leuchten (ca. 2 Mio. EUR), Bau- und Heimwerkermärkte (ca. 1,8 Mio. EUR) und
Bekleidung (ca. 1,5 Mio. EUR) zu verzeichnen. Insgesamt haben die Kaufkraftabflüsse per Saldo ein Volumen
10,2 Mio. EUR.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 109:
Umsatz-Kaufkraft-Relation in Sulzbach am Main
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
In der Gemeinde Sulzbach am Main liegen rd. 27 % der Betriebe in der Ortsmitte. Die elf Betriebe haben
allerdings eine Verkaufsfläche von insgesamt nur 650 m² und damit einen Verkaufsflächenanteil von rd.
3 %. Der Großteil der Betriebe befindet sich am Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Nord und an
sonstigen Standorten außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs.
Die Umsatzleistung ist mit rd. 73 % des Gesamtumsatzes am Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort
Nord am höchsten, was auf die umsatzstarken Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels und das dort ansässige
Möbelhaus zurückzuführen ist.
Abbildung 110:
Sulzbach am Main: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen
Quelle: BBE Handelsberatung 2013 (berücksichtigter Bestand: eröffnete Betriebe im April 2013).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 111:
Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Sulzbach am Main
Quelle: BBE Handelsberatung 2013
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.13.2 Ausprägung der Standortbereiche des Einzelhandels
Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Markt Sulzbach am Main, so zeigen sich
folgende Strukturen:
Ortsmitte von Sulzbach am Main
Elf Einzelhandelsbetriebe in Sulzbach am Main liegen in der Ortsmitte; insgesamt sind hier 41 Einzelhandelsbetriebe
zu finden. Auf Basis des Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept ist hier ein innerörtliches
Sanierungsgebiet Stadtumbau West ausgewiesen, innerhalb dessen Nutzungsachsen bzw.
Entwicklungsachsen zur Verbesserung der Standortbedingungen des Einzelhandels verzeichnet sind.
Die Betriebe in der Ortsmitte sind überwiegend kleinteilig strukturiert - ihre Verkaufsflächen liegen zwischen
10 m² und 75 m². Größter Betrieb ist der Spielwarenhändler Eisenträger auf rd. 250 m² VKF. Der
durchweg nicht-filialisierte, inhabergeführte Handel verfügt neben Betrieben des Ladenhandwerks (Bäcker/
Metzger/ Spezialgeschäfte) über Kompetenzschwerpunkte im Bereich Blumen und bei Bekleidung
(Schüssler, SK-Style). Ebenfalls ist eine Toto/ Lotto-Annahmestelle vorhanden. Größere Betriebe, auch
aus dem Lebensmittelbereich, sind in der Ortsmitte nicht vorhanden.
Fachmarktstandorte im Norden des Hauptortes und sonstige Angebotslagen
Am nördlichen Ortsrand von Sulzbach sind im Umfeld der Bahnhofstraße mit Rewe (und zugehörigem
Getränkemarkt) und den Discountern Netto, Aldi und Lidl fünf größere Nahversorgungsanbieter ansässig.
Deren Verkaufsfläche beträgt insgesamt rd. 3.980 m².
Diese Betriebe ergänzt je ein kleinflächiger Einzelhändler der Kernsortimente, Heimtier, Bekleidung,
Schuhe, Wolle/ Hobbybedarf und Fahrräder/ Zubehör (Gesamtverkaufsfläche der Betriebe: 420 m² VKF).
Den Angebotsschwerpunkt stellt das Mobile-Möbelhaus dar: die Verkaufsfläche beträgt rd. 11.500 m²
(rd. 72 % innerhalb des Fachmarktbereichs bzw. 56 % innerhalb von Sulzbach insgesamt). Innenstadtrelevante
Sortimente werden im Rahmen des Randsortiments auf knapp 10 % der Gesamtverkaufsfläche
angeboten.
Sonstige Angebotslagen
An sonstigen Angebotsstandorten finden sich in Sulzbach insgesamt 16 Einzelhandelsbetriebe, die rd.
ein Fünftel des Sulzbacher Einzelhandelsumsatz generieren. Mit der Gärtnerei Sieben ist im Süden des
Hauptortes ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit nicht-innenstadtrelevantem Sortiment in sonstiger
Lage vorhanden.
Größere Verkaufsflächen in sonstiger Lage entfallen weiterhin auf einen Norma-Lebensmitteldiscounter
und einen benachbarten Getränkemarkt an der Spessartstraße (zusammen 950 m² VKF). Beide Betriebe
übernehmen wichtige Nahversorgungsfunktionen für den Sulzbacher Osten. Der Lebensmittelladen
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
LandMarkt, die Metzgerei Kuhn und die Bäckerei Schneiders stellen weitere Nahversorger in sonstiger
Lage dar.
Die acht weiteren Einzelhandelsbetriebe an sonstigen Lagen in Sulzbach am Main verfügen über insgesamt
rd. 800 m² VKF; hierzu zählen eine Apotheke, ein Schreibaren-/ Buchgeschäft, ein Trachtenmodenanbieter,
ein Garten-/Einrichtungsfachhändler, ein Spielwarenladen sowie Fachgeschäfte für Fernsehgeräte,
Fotoartikel und Optische Erzeugnisse.
Die folgenden Karten stellen den Einzelhandelsbesatz der Ortsmitte und des Fachmarktbereichs von
Sulzbach im Überblick dar.
Abbildung 112: Hauptzentrum Markt Sulzbach am Main
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 113: Fachmarktzentrum Sulzbach am Main - Nord
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
5.13.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Sulzbach am Main
Mit einer Ausstattung von 0,67 m² VKF je Einwohner verfügt die Marktgemeinde Sulzbach am Main insgesamt
über einen überdurchschnittlichen Besatz an Lebensmittelverkaufsfläche. Die folgende Karte
illustriert allerdings, dass ein größerer Teil der Sulzbacher Bevölkerung außerhalb des 500-Meter-Radius
zu einem größeren Lebensmittelbetrieb liegt.
Ein solitärer Lebensmitteldiscounter ist am östlichen Siedlungsrand verortet; am Nordrand des Ortes sind
mehrere größere Lebensmittelbetriebe in kurzer Distanz zueinander angesiedelt.
Im Sulzbacher Ortsteil Soden ist aufgrund der geringen Bevölkerungszahl eine größere eigenständige
Nahversorgung betriebswirtschaftlich nicht realistisch. Zusätzlich erschwert der langgestreckte Siedlungsbereich
hier eine flächendeckende fußläufige Nahversorgung.
Abbildung 114: Sulzbach am Main - Nahversorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
6 Regionales Einzelhandelskonzept - Überblick
Wichtiges Ziel des regionalen Einzelhandelskonzepts für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg ist es,
die Vielfalt der Einkaufsmöglichkeiten zu erhalten und – wo möglich – Verbesserungen herbeizuführen.
Besondere Bedeutung für die Attraktivität des Einzelhandels insgesamt fällt dabei den gewachsenen Zentren
in der Region zu, die als Träger wichtiger Versorgungsfunktionen, als Einkaufsziel und Freizeitstandort,
mitentscheidend für die Lebensqualität in den Kommunen der Region sind.
In Orientierung an diesem Leitziel unterbreitet das regionale Einzelhandelskonzept Vorschläge, wie die
Abstimmung von überörtlich bedeutsamen Einzelhandelsvorhaben auf der Ebene einer intensiven interkommunalen
Zusammenarbeit möglichst effektiv geregelt werden kann. Zu beachten ist dabei, dass die
gesetzlich verankerte Planungshoheit der Städte und Gemeinden nicht eingeschränkt wird. Es geht somit
darum, flexible und einheitliche „Spielregeln“ zu definieren, die ausreichenden Raum für individuelle städtebauliche
Interessen in den Kommunen belassen. Dazu werden spezifische Verfahren zur Prüfung und
Beurteilung von überörtlich bedeutsamen Einzelhandelsvorhaben entwickelt.
Grundgedanke ist: Werden bestimmte Kriterien von einem Vorhaben erfüllt, ist das Einverständnis der
von der Planung tangierten Nachbargemeinden sicher („regionaler Konsens“). Da sich die Prüfkriterien in
den gesetzlichen Rahmen einpassen, können auf diesem Wege sowohl die Verfahren zur Abstimmung
von Vorhaben mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung als auch die auf der Ebene der Bauleitplanung
vorgeschriebenen interkommunalen Beteiligungsverfahren verkürzt werden.
Die Kriterien für einen solchen „regionalen Konsens“ sind so formuliert, dass ihre Erfüllung mit geringem
Aufwand überprüft und von der planenden Kommune möglichst einfach nachgewiesen werden kann.
Städte und Gemeinden erhalten mit dem städteregionalen Einzelhandelskonzept zusätzliche Steuerungsinstrumente
für die aktive Weiterentwicklung ihrer Einzelhandelsstrukturen. Verhandlungen mit Investoren
können sich auf konsensfähige Vorhaben konzentrieren. Geeignete Grundstücke können bei einem zu
erwartenden „regionalen Konsens“ zügiger entwickelt werden. Der Wettbewerb um Investitionen wird auf
diese Weise nicht verhindert, sondern kann sich unter transparenten Bedingungen vollziehen. Ein weiterer
Vorteil ergibt sich daraus, dass Einzelhandelsvorhaben sich auf Standorte fokussieren, deren Entwicklung
mit den vorab unter den beteiligten Kommunen vereinbarten Leitzielen übereinstimmt.
Im Folgenden werden die Empfehlungen für ein städteregionales Einzelhandelskonzept detailliert erläutert.
Das Funktionale Versorgungsnetz (Kap. 6.2) stellt in Kombination mit den sortimentsbezogenen Zielen
der Einzelhandelsentwicklung (Kap. 6.3) das städtebauliche Leitbild des Einzelhandelskonzepts
dar. Die Handlungsbedarfe der Einzelhandelsentwicklung (Kap. 6.4) werden kommunen- und standortspezifisch
erläutert (Kap. 7) und stellen damit die Umsetzung des städtebaulichen Leitbilds dar. Der Regionale
Konsens als Prüf- und Kommunikationsinstrument wir in Kap. 6.5 erläutert.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
6.1 Grundlagen des regionalen Einzelhandelskonzepts
6.1.1 Für das Konzept relevante Einzelhandelsvorhaben
Das regionale Einzelhandelskonzept soll Regelungen für Einzelhandelsplanungen treffen, die sich in ihrer
Größe und Marktpositionierung nicht nur auf die lokalen Versorgungsbezüge ausrichten, sondern aufgrund
ihrer Größe und zu erwartenden Marktpositionierung grundsätzlich dafür in Frage kommen, die Interessen
von Nachbargemeinden zu berühren. Alle übrigen Vorhaben sollen ausschließlich eine „innere
Angelegenheit“ der planenden Kommune sein.
Die Festlegung eines Verkaufsflächen-Schwellenwertes, der die Einstiegsgröße in das regionale Prüfverfahren
markiert, wird auf die rechtlich verbindliche Definition für den „großflächigen Einzelhandel“ zurückgeführt.
Einbezogen in das Abstimmungsverfahren werden demnach in erster Linie alle Einzelhandelsvorhaben,
die mehr als 800 m² Verkaufsfläche aufweisen und somit der Nutzungskategorie des großflächigen
Einzelhandels im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zuzuordnen sind.
Darüber hinaus wird vorgeschlagen, auch kleinflächige Vorhaben auf regionaler Ebene abzustimmen, sofern
diese gemeinsam mit mehreren anderen Vorhaben und/ oder in räumlicher Nähe zu bereits bestehenden
Einzelhandelsbetrieben errichtet werden und damit ein Standortverbund entsteht, der zusammen
betrachtet die Schwelle von 800 m² Verkaufsfläche überschreitet. 1
Ausnahmen bilden dabei jedoch kleinflächige Vorhaben in zentralen Versorgungsbereichen. Dort werden
grundsätzlich nur Vorhaben in das Verfahren einbezogen, wenn sie mehr als 800 m² Verkaufsfläche
aufweisen 2 .
6.1.2 Innenstadt- und nahversorgungsrelevante Sortimente
Kriterien für die Innenstadt- und Nahversorgungsrelevanz
Von Einzelhandelsbetrieben können insbesondere dann negative Wirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche
(Zentren/ Innenstädte/ Ortsmitten) ausgehen, wenn sie an-nicht integrierten Standorten großflächig
Sortimente anbieten, die für das Einzelhandelsangebot dieser Zentren prägend sind und wesentlich
zu ihrer Ausstrahlung beitragen. Als innenstadtrelevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente
1
2
Dies ist insbesondere im Hinblick auf die Nahversorgungsstandorte von Bedeutung (vgl. folgendes Kapitel).
Nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 (BVerG 4 C 14.04) stellt eine
Verkaufsfläche von 800 m² ein Tatbestandsmerkmal dar, das unabhängig von lokalen Gegebenheiten ist.
Das großflächige Vorhaben kann auch aus mehreren Betrieben bestehen, die sich innerhalb eines Gebäudes
befinden. Erforderlich ist dazu jedoch, dass die Gesamtfläche durch einen der Betriebe als Hauptbetrieb
geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als Nebenleistung ein
Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der Hauptleistung steht, diese jedoch
nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt (z.B. Backshop in der Vorkassenzone eines Supermarktes).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen
und daraus resultierende Verdrängungseffekte in den Zentren führen können.
Die Einstufung eines Sortimentes als innenstadtrelevant setzt allerdings nicht zwingend voraus, dass dieses
Sortiment in einem zentralen Versorgungsbereich vertreten ist. So können auch Sortimente als innenstadtrelevant
eingestuft werden, die zum Zeitpunkt der Bewertung nicht oder nur in einem geringen
Umfang im betreffenden Zentrum angeboten werden, deren erstmalige oder erneute Etablierung in diesem
Zentrum aber einen wesentliche Beitrag zu dessen Gesamtattraktivität leisten würde.
Weiterhin sollte eine solche Ansiedlung aber auch aus der betriebswirtschaftlichen Sicht möglicher Betreiber
realistisch sein, was für einige Großbetriebsformen des Einzelhandels infolge der städtebaulichen,
verkehrlichen und marktseitigen Rahmenbedingungen (Flächendimension, -zuschnitt, Miet-/ Kaufpreisniveau)
nicht gegeben ist.
Die Fachliteratur sieht als wesentliche Merkmale innenstadtrelevanter Sortimente:
eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimenten
eine hohe Beratungsintensität
eine hohe Flächenproduktivität
eine gute Handlichkeit bzw. geringe Sperrigkeit (weshalb sie nicht nur mit dem Pkw transportierbar
sind)
Dagegen sind alle diejenigen Sortimente als nicht-innenstadtrelevant anzusehen, die nicht oder nur in geringem
Umfang in Innenstädten vertreten sind und infolge fehlender oder nur geringer Frequenzwirkung
für das innerstädtische Angebotsspektrum kaum Synergieeffekte hervorrufen würden.
Vielfach können diese Sortimente aufgrund ihrer Beschaffenheit und der besonderen Standortanforderungen
der auf sie spezialisierten Betriebe (z.B. hoher Flächenbedarf, starke Pkw-Orientierung, Sperrigkeit
der Waren) ohnehin kaum in innerstädtische Bereiche integriert werden.
Eine differenzierte Betrachtung sollte für diejenigen Sortimente erfolgen, die der Deckung des kurzfristigen
Bedarfes dienen. Es handelt sich um alle Konsumgüter des „täglichen Lebens“, die regelmäßig
nachgekauft werden, weil sie
täglich in relativ großen Mengen verbraucht werden
nur eine begrenzte Haltbarkeit aufweisen
keine komplexen Entscheidungsprozesse voraussetzen
Bezeichnenderweise werden sie auch als „Fast Moving Consumer Goods“ (FMC) charakterisiert.
Seite 161 von 234

Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Vor allem in kleineren Städten und Stadtteilzentren sind Sortimente mit diesen Merkmalen gleichzeitig
auch als zentrenrelevant einzustufen, weil sie an solchen Standorten durchaus Verbundwirkung für andere
Branchen entfalten können.
Innenstadt- und nahversorgungsrelevante Sortimente in der Region
Das vorliegende Einzelhandelskonzept baut auf der Sortimentsklassifizierung des Landesentwicklungsprogramm
Bayern auf. Auf diese Weise wird eine bestmögliche Umsetzbarkeit des regionalen Konzepts
gewährleistet. Zum einen erfolgt hierdurch die methodische Anbindung an bereits vorhandene kommunale
Einzelhandelskonzepte, zum anderen können auch künftige kommunale Konzepte (bzw. Fortschreibungen
dieser) so bestmöglich an das regionale Einzelhandelskonzept anknüpfen. 3 .
Die innenstadt- und nahversorgungsrelevanten Sortimente sind im regionalen Einzelhandelskonzept des
Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg deshalb entsprechend dem LEP Bayern, wie auf folgender Seite
dargestellt, gefasst:
3
Gegebenenfalls vorhandene, kommunale Sortimentslisten in kommunalen Konzepten werden unter Würdigung
der Liste des LEP erstellt. Insoweit sich hier aufgrund der lokalen Situation Abweichungen ergeben,
werden diese gegenüber der LEP-Liste begründet - und können in dieser Begründung kommunenspezifisch
auch für das regionale Konzept übertragen werden.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 115: Nahversorgungs- und Innenstadtrelevante Sortimente im Stadt-Umland-
Bereich
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung nach LEP Bayern (2013)
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
6.2 Standortkonzept und funktionales Versorgungsnetz
Die im Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg vorhandenen Ortsmitten und sonstigen Einzelhandelslagen
der Kommunen verfügen über unterschiedliche Ausstattungsmerkmale und Versorgungsreichweiten.
Je nach Kommune bzw. Lage innerhalb der Kommune kommen den Standorten dabei auch landesplanerisch
unterschiedliche Versorgungsaufgaben zu. Diese sind gerade auch im Hinblick auf die zukünftigen
Entwicklung des Einzelhandels zu berücksichtigen.
Zur Bestimmung eines funktionalen Versorgungsnetzes des Gesamtraums wird ein Standortkonzept aus
fünf unterschiedlichen, sich gegenseitig ergänzenden Standortbereichen mit jeweils definiertem Funktionsumfang
und individuellen Entwicklungsempfehlungen aufgebaut. Folgende Standortbereiche werden
unterschieden 4 :
Die City Aschaffenburg stellt einen zentralen Versorgungsbereich im regionalen
Maßstab dar. Sie stellt das Hauptzentrum des Oberzentrums Aschaffenburg dar.
Ihr kommt vor diesem Hintergrund eine besondere Versorgungsaufgabe zu - sie
stellt ebenfalls das Hauptzentrum auf Ebene des Stadt-Umland-Bereichs bzw.
des räumlich noch weiter greifenden Oberzentralen Versorgungsbereichs dar.
Als Teilraumzentren stellen die Stadtteilzentren Aschaffenburgs und die Ortsmitten
von Goldbach und Hösbach ebenfalls zentrale Versorgungsbereiche dar. Hier
ist ein so umfassender Mix an Handel, Dienstleistung, öffentlichen Einrichtungen,
etc. vorhanden, dass die Standorte die Kriterien für Zentrale Versorgungsbereiche
mit überörtlichen Versorgungsfunktionen erfüllen.
Bei allen anderen Kommunen genügen die vorhandenen Funktionen nicht, um
die Bereiche als zentrale Versorgungsbereiche im regionalen Maßstab zu klassifizieren.
Demzufolge werden jene Ortsmitten dann als Nahversorgungsschwerpunkte
ausgewiesen, wenn zumindest ein mittleres Maß an Funktionen vorhanden
ist. In den meisten Fällen fehlt hier ein zeitgemäßes Lebensmittelangebot.
Ergänzungsstandorte stellen durchweg gewachsene Standorte dar, die bereits
heute Raum für Betriebe bieten, die aufgrund ihrer Standortanforderungen nicht
in Ortsmitten Platz gefunden haben. Der Bestandsschutz ist zu berücksichtigen
(vgl. Kap. 8.1 und 8.2).
Standorte, die wichtige Nahversorgungsfunktionen ausüben (können), nicht unbedingt
in Ortsmitten liegen, aber zumindest noch in befriedigender Weise fußläufig
erreicht werden können, werden als Nahversorgungsstandorte bezeichnet.
Ansässige Nahversorger weisen eine Verkaufsfläche von mind. 200 m² auf.
4
Zur graphischen Verdeutlichung werden die in den anschließenden Karten verwendeten Symbole der fünf
Standortbereiche im Text linksstehend ergänzt.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Das funktionale Versorgungsnetz stellt sich im Überblick wie folgt dar; die Versorgungsaufgaben der
einzelnen Standortbereiche werden unter Kapitel 7 im Rahmen der kommunalen Darstellungen individuell
erläutert.
Abbildung 116: Funktionales Versorgungsnetz
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Neben der City Aschaffenburg verfügt der Stadt-Umland-Bereich mit den drei Aschaffenburger Stadtteilzentren
und den Ortsmitten von Goldbach und Hösbach 5 über fünf Teilraumzentren.
Eine größere Zahl an Gemeinden verfügt über Ortsmitten, die als Nahversorgungsschwerpunkte zu
klassifizieren sind (fünf). Ein dichter Mix an öffentlichen und privaten Dienstleistungen ist vorhanden, es
fehlt aber aktuell ein zeitgemäßes Lebensmittelangebot (z.B. Lebensmittelsupermarkt oder ein Lebensmitteldiscounter
ab ca. 700 m² Verkaufsfläche). Zu dieser Gruppe zählen Großostheim, Haibach, Kleinostheim,
Stockstadt a. Main und Sulzbach a. Main.
5
Goldbach und Hösbach stellen ein gemeinsames Mittelzentrum dar, deren Ortsmitten bis auf kurze Distanz
aneinander grenzen.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Insgesamt werden 13 Ergänzungsstandorte mitunterschiedlicher funktionaler Ausprägung und Entwicklungsrichtung
unterschieden. Eine Besonderheit stellt hierbei die Ortsmitte von Leidersbach dar. Sie hat
als Standort der Textilproduktion und insbesondere des Direktverkaufs eine besondere Wettbewerbsstellung
nicht nur innerhalb des Stadt-Umland-Bereichs, sondern auch im überregionalen Maßstab.
Nahversorgungsstandorte fassen unterschiedliche Einzelhandelslagen zusammen, denen eine wichtige
und zeitgemäße Nahversorgungsfunktion, auch in Bezug auf die fußläufige Erreichbarkeit, gemeinsam
ist. 6 Es handelt sich hierbei um Ortsmitten auf Ortsteil-Ebene (Großostheim-Pflaumheim und -Ringheim;
Leidersbach-Roßbach; Niedernberg),
oder um Nahversorgungslagen an siedlungsintegrierten Ortsrändern (Kleinostheim (2); Mainaschaff;
Glattbach; Goldbach; Hösbach; Haibach; Sulzbach a. Main (2); Niedernberg; Leidersbach-Ebersbach;
Großostheim, Stockstadt a. Main).
Bei einigen Kommunen kennzeichnet die Ortsmitten ein nur (noch) sehr gering ausgeprägter Einzelhandelsbesatz.
Diese Ortsmitten erhalten deshalb keine Funktionszuweisung im regionalen Kontext. Gleichwohl
übernehmen die vorhanden Einzelhandelsbetriebe, Bäcker und Metzer wichtige Versorgungsfunktionen
für die lokale Bevölkerung.
6
Die folgende Darstellung der Kommunen erfolgt zur besseren Lesbarkeit mit der Karte jeweils „im Uhrzeigersinn“.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
6.3 Ziele der Einzelhandelsentwicklung
Bei den Bürgermeistergesprächen und in den Arbeitskreisrunden wurden die regionalen Ziele erarbeitet.
Sie stellen Leitlinien für die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben in der Aufteilung
nach nahversorgungsrelevanten, innenstadtrelevanten, und nicht-innenstadtrelevanten Kernsortimenten 7
dar. Diese Ziele stellen die sortimentsbezogene Umsetzung der grundlegenden Ziele und Arbeitsaufgaben
des Regionalen Einzelhandelskonzepts dar (Kap. 1.1).
Ausgehend von diesen Vorgaben definiert das regionale Einzelhandelskonzept die folgenden Ziele:
6.3.1 Ziele für Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten
Wichtige Zielvorgabe des regionalen Einzelhandelskonzepts ist die Sicherung und Förderung der Nahversorgung
im Stadt-Umland-Bereich. Um dieses Ziel zu erreichen, wird es erforderlich, dass in der Region
ein ausreichend dichtes Netz attraktiver Nahversorgungsstandorte verfügbar ist.
Die Qualität der wohnungsnahen Versorgung lässt sich zum einen quantitativ bewerten: erreicht der Umsatz
des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in einer Gemeinde eine Größenordnung, die der entsprechenden
Kaufkraft in diesem Teilraum entspricht, so kann davon ausgegangen werden, dass die
Wohnbevölkerung sich weitgehend Vor-Ort mit Gütern des täglichen Bedarfs versorgen kann.
Zweiter, im Fall des Stadt-Umland-Bereichs heute bedeutenderer Bestimmungsfaktor ist die Erreichbarkeit
der Nahversorgungsstandorte für die Wohnbevölkerung im Nahversorgungsbereich. Hier sollte der
Maßstab nicht nur bei einer zufriedenstellenden Erreichbarkeit für Kfz-Kunden liegen, sondern möglichst
die gesamte Bevölkerung in der Lage sein, Geschäfte mit Angeboten des täglichen Bedarfs fußläufig zu
erreichen.
Ausgehend von diesen Vorgaben definiert das städteregionale Einzelhandelskonzept die folgenden Leitziele:
Die Neuansiedlung großflächiger Betriebe über 1.200 m² Verkaufsfläche soll primär in Zentralen
Versorgungsbereichen, den Nahversorgungsschwerpunkten und Ortsmitten erfolgen.
Bei zu kleinteiliger städtebaulicher Struktur ist ggfs. auch die Ansiedlung in ergänzenden Nahversorgungsstandorten
unter Berücksichtigung der Verträglichkeit möglich. Die Verkaufsfläche
der Betriebe soll dann maximal 1.200m² betragen.
Die Erweiterung bzw. Neuaufstellung vorhandener Betriebe sowie Ansiedlung von Betrieben
über 1.200 m² Verkaufsfläche ist ggfs. auch in Nahversorgungsstandorten möglich, wenn dies im
Rahmen der individuellen kommunalen Empfehlungen entsprechend festgelegt worden ist.
7
Für die Aufteilung der Sortimente des Einzelhandels findet die Sortimentsliste des Landesentwicklungsprogramms
Bayern Anwendung.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Die Nahversorgung ist möglichst flächendeckend zu sichern. Soweit es die städtebaulichen und
die betrieblichen Schwellenwerte zulassen, ist im Wohnungsnahbereich, der in der Regel einen
Radius von 700 m (10-Minuten-Fußweg) umfasst, die Realisierung von Angeboten des täglichen
Grundbedarfs zu ermöglichen.
Bestehende Lebensmittelmärkte sind zur aktiven Bestandsentwicklung im Rahmen der vorstehende
genannten Punkte ggfs. auf marktübliche und standortgerechte Formate zu erweitern.
Drogeriewaren sollen bei begrenzten Kaufkraftpotenzialen in den Kommunen, die die Ansiedlung
einer Fachdrogerie betriebswirtschaftlich schwierig erscheinen lassen, verstärkt über Apotheken
angeboten werden. Ebenfalls ist der Ausbau des Sortiments bei Lebensmittelhändlern
zu empfehlen.
Erschließung unterversorgter Bereiche, auch über Dorf-/ Initiativenläden oder sonstige alternative
Handelsformen. Für die kleineren, ländlich strukturierten Ortschaften in der Region wird
eine Basisversorgung mit Angeboten des täglichen Bedarfs und wohnungsorientierten Dienstleistungen
angestrebt. Die Entwicklung von Kleinflächenkonzepten ist zu unterstützen.
6.3.2 Ziele für Betriebe mit innenstadtrelevanten Kernsortimenten
Wie bereits erläutert, wird die Ausstrahlung und Erlebnisvielfalt der Innenstädte und Ortsmitten wesentlich
von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Kernsortimenten geprägt. Insofern besteht eine
ganz wesentliche Steuerungsaufgabe des regionalen Einzelhandelskonzeptes darin, die zukünftigen
Entwicklungspotenziale im Bereich des zentrenrelevanten Einzelhandels soweit wie möglich auf Standorte
mit Raumbezug zu bestehenden Hauptgeschäftslagen zu lenken. Dies gilt insbesondere für großflächige
Betriebe, die aufgrund ihrer Magnetfunktion von besonderer Bedeutung für die Vitalität der Zentren
sind.
Ausgehend von diesen Vorgaben definiert das städteregionale Einzelhandelskonzept, dass die Ansiedlung
von Betrieben mit innenstadtrelevanten Kernsortimenten im Regelfall nach folgenden Leitzielen erfolgen
soll:
Die Ansiedlung soll prioritär in Zentralen Versorgungsbereichen und Nahversorgungsschwerpunkten
sowie sonstigen Stadt- und Ortsmitten (Kern- und Mischgebiete) erfolgen.
Entsprechende Betriebe stellen neben der Nahversorgung wesentliche Funktionsträger für lebendige
und attraktive Einkaufs-Innenstädte dar.
Ein oder mehrere Betriebe, die überwiegend der Bindung lokaler Kaufkraft dienen (=Umsatzanteil
mit Kunden aus der Ansiedlungskommune jeweils über 50 %) und insgesamt unter 800m² Verkaufsfläche
bei innenstadtrelevanten Sortimenten umfassen, können bei nachgewiesener Verträglichkeit
gegenüber zentralen Versorgungsbereichen und Ortsmitten auch innerhalb von
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Nahversorgungsstandorten erlaubt werden. Hierdurch wird eine Vermeidung städtebaulich
nachteiliger Einzelhandelsagglomerationen 8 erreicht.
Im Ausnahmefall sind für Betriebe mit besonderen Standortanforderungen auch alternative Ansiedlungsstandorte
- die ausgewiesenen Ergänzungsstandorte - denkbar. Hierfür sind allerdings eine Reihe
von Ansiedlungsvorgaben individuell zu prüfen. Diese umfassen insbesondere folgende Punkte:
Erfüllung der vereinbarten standortspezifischen Entwicklungsempfehlungen
Erfüllung der landesplanerischen Vorgaben
großer Verkaufs- und Ausstellungsflächenbedarf
große Parkierungsanlage notwendig
Standortalternativen im Zentralen Versorgungsbereich, in Nahversorgungsschwerpunkten bzw.
der Ortsmitte geprüft
Verträglichkeit des Planvorhabens gegenüber Zentren nachgewiesen
6.3.3 Ziele für Betriebe mit nicht-innenstadtrelevanten Kernsortimenten
Typische Vertreter aus dem Bereich der Betriebe mit Umsatzschwerpunkten in nicht-innenstadtrelevanten
Sortimenten sind Bau- und Heimwerkermärkte, Gartencenter und Möbelmärkte. Wie auch die entsprechenden
Angebotsstandorte im Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg zeigen, haben diese Fachmarktkonzepte
in den letzten Jahren einen deutlichen Maßstabssprung vollzogen und werden heute auf Größenordnungen
konzipiert, die in kleineren Gemeinden oftmals nicht mehr ohne Schwierigkeiten mit dem
Kongruenzgebot der Raumordnung – also der Forderung einer Übereinstimmung der angestrebten Nutzung
mit der landesplanerisch vorgegebenen zentralörtlichen Gliederung – in Deckung zu bringen sind.
Gleichzeitig stellt sich die Aufgabe, für diese Betriebe Standortqualitäten zu vereinbaren, die einerseits
die hohen Flächenbedarfe und die Anforderungen an die Kfz-Erreichbarkeit berücksichtigen und andererseits
eine bestmögliche Integration in den Siedlungsraum der Ansiedlungsgemeinden gewährleisten.
Ausgehend von diesen Vorgaben definiert das städteregionale Einzelhandelskonzept die folgenden Leitziele:
Entsprechende Betriebe sollen primär an den regionalen Kompetenzstandorten - den ausgewiesenen
Ergänzungsstandorten - angesiedelt werden. Hierdurch werden auch zusätzliche Verkehrsströme
und der Flächenverbrauch auf ein Minimum reduziert.
8
Vgl. LEP 2013; Kap. 5.3, Seite 59.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Die Standortentscheidungen der Handelsunternehmen sind wesentlich von betriebswirtschaftlichen
Rahmenbedingungen abhängig; die Ansiedlungslenkung bedarf insbesondere bei großformatigen
Betrieben betriebswirtschaftlich tragfähiger Alternativen
Die Verträglichkeit der ggfs. vorhandenen innenstadtrelevanten Randsortimente entsprechender
Betriebe muss gewährleistet sein. Diese ist mittels einer Auswirkungsanalyse zu prüfen.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
6.4 Handlungsbedarfe für die Kommunen in der Einzelhandelsentwicklung
Auf Basis der detaillierten Einzelhandels-Marktanalyse und der Bürgermeistergespräche wurden kommunale
Handlungsbedarfe umrissen.
Drei Kategorien bilden die Basis, um den Einzelhandel räumlich-funktional, dem Standortkonzept und den
Zielen des Einzelhandelskonzepts folgend, ausrichten zu können:
6.4.1 „Bestandsfestschreibung“:
Mittelfristige Ausrichtung des Einzelhandelsangebots auf die aktuell vorhandenen Betriebe und
Sortimente unter Gewährung von nur geringfügigen Verkaufsflächenerweiterungen im Rahmen
des Bestandsschutz.
6.4.2 „Aktive Bestandsentwicklung“:
Maßnahmen, um die übernommenen Versorgungsfunktionen der vorhandenen Betriebe aufrecht
zu erhalten. Hierzu zählen damit auch größere verträgliche Verkaufsflächenerweiterungen z.B.
durch interne Umbaumaßnahmen, Anbaumaßnahmen und Grundstückszukäufe.
6.4.3 „Ausbau/ Revitalisierung/ Ansiedlung“:
Ausrichtung vorhandener Ladenlokale und Betriebseinheiten auf neue Betreiber oder Kernsortimente
im Rahmen einer Neuaufstellung oder Revitalisierung/ Nachnutzung. Vermeidung von
Standortabwertungen. Wahrung der Verträglichkeit.
Ansiedlung neuer, verträglicher Einzelhandelsbetriebe in Ortsmitten/ Innenstädten und an
Nahversorgungs- und Ergänzungsstandorten. Langfristig: Stärkung und Entwicklung von attraktiven,
nachfragegerechten Angeboten an für Händler wettbewerbsfähigen Standorten
Im Rahmen von Kapitel 7 werden die individuellen Handlungsbedarfe innerhalb der einzelnen Kommunen
im Kontext der standortbezogenen Funktionszuweisungen dargestellt.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
6.5 Regionaler Konsens - interkommunale Abstimmung von Einzelhandelsvorhaben
Der Regionale Konsens stellt zum Ersten ein sortimentsbezogenes Prüfschema im Genehmigungsprozess
zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben dar. Entscheidungsbäume ermöglichen den Mitgliedern
im Stadt-Umland-Bereich einen direkten Abgleich von Projekten mit den Entwicklungsempfehlungen für
die Region. Zunächst einmal können die Kommunen so eine interne Prüfung von Vorhaben durchführen.
Vorhaben, die diese vereinbarten Kriterien einhalten, haben Konsens. In diesem Fall kann (muss aber
nicht) die Kommune die anderen Kommunen im Stadt-Umland-Bereich vorab über den Bauantrag informieren.
Den Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs dient der regionale Konsens zum Zweiten als Kommunikations-
und Abstimmungsinstrument, um den Genehmigungsprozess von Planvorhaben in der Region
transparenter gestalten zu können und gleichzeitig zu beschleunigen.
Bei Vorhaben, die gemäß den Entscheidungsbäumen keinen Konsens haben, sollte die betreffende
Kommune das Informationsverfahren nutzen, um ein ggfs. notwendiges Bauleitplanverfahren „anzukündigen“
und zu begründen, weshalb man als Kommune die Realisierung möchte.
Der Regionale Konsens kann somit dem formellen Baugenehmigungsprozess (hier insbesondere der interkommunalen
Abstimmung der Bauleitpläne nach §2 Abs. (2) BauGB) vorgeschaltet werden, um das
spätere formalisierte Verfahren vorzubereiten und ggs. auftretende Rückfragen bzw. Vorbehalte interkommunal
abstimmen bzw. vorab bereits klären zu können.
Mit dem Regionalen Einzelhandelskonzept wurde festgelegt, dass die interkommunale Abstimmung von
Einzelhandelsvorhaben zwischen den 13 Mitgliedskörperschaften auf Basis der regelmäßig stattfindenden
Stadt-Umland-Gespräch stattfinden soll. Die ggfs. notwendige, gegenseitige Information an die weiteren
kommunalen Planungsämter erfolgt direkt mittels eines Formblatts 9 und unter Einbezug des Regionalmanagers.
6.5.1 Lenkung des Einzelhandels mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten
Nahversorgungsrelevante Sortimente stellen insbesondere Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerie-,
Parfümerie- und Kosmetikwaren dar. Sie sollen an funktional und städtebaulich integrierten Standorten
angesiedelt werden, so dass sie der wohnungsnahen Versorgung, auch der weniger mobilen Bevölkerung,
dienen.
Unter Berücksichtigung der Leitziele (vgl. Kap. 6.3.1) werden nachfolgend die Prüfschritte zur Beurteilung
von Einzelhandelsvorhaben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten vorgestellt und begründet.
9
Eine standardisierte Projektbeschreibung wurde gemeinsam erarbeitet (vgl. Kap. 6.5.4).
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 117: Prüfverfahren für Vorhaben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
1. Prüfschritt: Zentrenbezug (Regelfall)
Befindet sich ein nahversorgungsrelevantes Vorhaben innerhalb der City Aschaffenburg, eines
Teilraumzentrums, eines Nahversorgungsschwerpunktes oder einer Ortsmitte, ist es regional
konsensfähig.
2. Prüfschritt: Nahversorgungsstandort
Befindet sich ein nahversorgungsrelevantes Vorhaben innerhalb eines ausgewiesenen Nahversorgungsstandortes
und beträgt die Verkaufsfläche unter 1.200 m² oder liegt sie darüber - bis
zu der Grenze, die im Rahmen der standortbezogenen Empfehlungen vereinbart wurde - ist es
ebenfalls regional konsensfähig.
Bei Einhaltung der vorgeschlagenen Kriterien wird sicher gestellt, dass Neuansiedlungen oder Erweiterungen
von nahversorgungsrelevanten Betrieben an städtebaulich geeigneten Standorten realisiert werden.
Gleichzeitig bietet der gewählte Steuerungsrahmen den Kommunen genügend Spielraum, mit ihrer
Standortplanung flexibel auf die individuellen Nachfragestrukturen zu reagieren .
Zu beachten ist allerdings, dass das regionale Einzelhandelskonzept gemeinsame Regelungen ausschließlich
für Vorhaben mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche vorgibt. Alle Planungen unterhalb der Großflächigkeitsgrenze
werden somit nicht von den standardisierten interkommunalen Absprachen erfasst.
Um die angestrebten städtebaulich nachhaltigen Nahversorgungsstrukturen zu sichern und zu fördern,
wird den Kommunen empfohlen, auch Ansiedlungsvorhaben nahversorgungsrelevanter Betriebe unter-
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
halb der Großflächigkeit (bis 800 m² Verkaufsfläche) den vereinbarten Ansiedlungskriterien entsprechend
zu steuern. Darüber hinaus wird es insbesondere in kleineren Gemeinden und Ortsteilen mit geringen
Bevölkerungspotenzialen erforderlich sein, die Entwicklung von Kleinflächenkonzepten auch auf der Ebene
des Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg zu unterstützen.
6.5.2 Lenkung des Einzelhandels mit innenstadtrelevanten Kernsortimenten
Innenstadtrelevante Sortimente stellen insbesondere Bekleidungsartikel und Schuhe sowie Glas-, Porzellan-
und Keramikartikel dar. Entsprechende Betriebe tragen wesentlich zur Ausstrahlung und Erlebnisvielfalt
der Innenstädte und Ortsmitten bei. Sie sollen deshalb bevorzugt in zentralen Versorgungsbereichen,
Nahversorgungsschwerpunkten sowie sonstigen Ortsmitten angesiedelt werden.
Unter Berücksichtigung der Leitziele (vgl. Kap. 6.3.2) werden nachfolgend die Prüfschritte zur Beurteilung
von Einzelhandelsvorhaben mit innenstadtrelevanten Kernsortimenten vorgestellt und begründet.
Abbildung 118: Prüfverfahren für Vorhaben mit innenstadtrelevanten Sortimenten
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
1. Prüfschritt: Zentrenbezug (Regelfall)
Befindet sich ein innenstadtrelevantes Vorhaben innerhalb der City Aschaffenburg, eines Teilraumzentrums,
eines Nahversorgungsschwerpunktes oder einer Ortsmitte, ist es regional konsensfähig,
wenn der Umsatz des Planvorhabens die landesplanerisch zulässige Abschöpfung
im Verflechtungsbereich nicht übersteigt.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
2. Prüfschritt: Nahversorgungsstandort
Befindet sich ein innenstadtrelevantes Vorhaben an einem ausgewiesenen Nahversorgungsstandort
und beträgt die Verkaufsfläche der innenstadtrelevanten Sortimente insgesamt unter
800 m² und stammt der Umsatz erwartbar zu mehr als 50 % aus der Ansiedlungsgemeinde, ist
es ebenfalls regional konsensfähig.
3. Prüfschritt: Ergänzungsstandort
Befindet sich ein innenstadtrelevantes Vorhaben an einem ausgewiesenen Ergänzungsstandort
und erfüllt es die Ansiedlungsvorgaben für innenstadtrelevanten Sortimente (vgl. Kap. 6.3.2 -
Ausnahmenfall) sowie die standortbezogenen Ansiedlungsvorgaben (vgl. Kap. 7 - kommunale
Empfehlungen), ist es ebenfalls regional konsensfähig.
6.5.3 Lenkung des Einzelhandels mit nicht-innenstadtrelevanten Kernsortimenten
Typische Betriebe mit nicht-innenstadtrelevanten Kernsortimenten sind Bau- und Heimwerkermärkte,
Gartencenter und Möbelmärkte. Neben Herausforderungen aus dem Kongruenzgebot der Raumordnung
stellt sich die Aufgabe, für diese Betriebe Standortqualitäten zu vereinbaren, die die hohen und zugleich
preissensiblen Flächenbedarfe berücksichtigen und andererseits eine bestmögliche Erreichbarkeit in der
Ansiedlungsgemeinden gewährleisten.
Unter Berücksichtigung der Leitziele (vgl. Kap. 6.3.3) werden nachfolgend die Prüfschritte zur Beurteilung
von Einzelhandelsvorhaben mit nicht-innenstadtrelevanten Kernsortimenten vorgestellt und begründet.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 119: Prüfverfahren für Vorhaben mit nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
1. Prüfschritt: Landesplanerische Kongruenz (Regelfall)
Liegt der Umsatz bzw. damit die Verkaufsfläche eines nicht-innenstadtrelevantes Vorhabens
unterhalb der Landesplanerischen Obergrenze der zugehörigen Maximalabschöpfung, ist es
regional konsensfähig.
2. Prüfschritt: Ergänzungsstandort
Befindet sich ein nicht-innenstadtrelevantes Vorhaben an einem ausgewiesenen Ergänzungsstandort
und ist die Verträglichkeit seines Rand- und Kernsortiments (gemäß § 11 Abs. 3
BauNVO) gegeben, ist es ebenfalls regional konsensfähig.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
6.5.4 Regionaler Konsens - Ablauf der interkommunalen Kommunikation
Eine Kommune, die sich der Ansiedlung bzw. Erweiterung eines Einzelhandelsbetriebs oder dem Antrag
auf Änderung der Betriebsgenehmigung für einen konzeptrelevanten Einzelhandelsbetrieb gegenübersieht,
kann zunächst einmal mit dem warengruppenspezifischen Entscheidungsbaum prüfen, ob das Vorhaben
den regionalen Entwicklungsempfehlungen entspricht (vgl. vorherige Kapitel).
Bei Übereinstimmung kann, bei Nicht-Übereinstimmung sollte die Kommune die Nachbargemeinden
bzw. den Stadt-Umland-Bereich über das Vorhaben mittels Informationsblatt 10 schriftlich informieren. Der
weitere Ablauf stellt sich wie folgt dar:
Abbildung 120: Ablauf der interkommunalen Konsensfindung
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Erfolgt von Seiten der informierten Gemeinden keine Rückmeldung oder eine positive Rückmeldung innerhalb
von vier Wochen, gilt das Vorhaben als im Kontext der Stadt-Umland-Gemeinden als abgestimmt.
Der Konsens ist damit erzielt. Die planende Gemeinde hat im anschließenden formellen Baugenehmigungsverfahren
dann in der Regel keine Widersprüche von Seiten der Nachbargemeinden
bezüglich einzelhandelsrelevanter Fragestellungen zu erwarten.
10
Die Vorlage für ein entsprechendes Informationsblatt ist im Rahmen der Arbeitskreise abgestimmt worden.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Haben die informierten Kommunen Rückfragen bzw. weiteren Informationsbedarf, kann hierauf reagiert
werden, bzw. das Vorhaben im Rahmen der regelmäßigen Stadt-Umland-Gespräche diskutiert werden.
Sind die Rückfragen dann geklärt und ist Konsens erzielt, werden die Träger öffentlicher Belange (TÖB) 11
über das Planvorhaben informiert und um Stellungnahme gebeten.
Wird in den regionalen Arbeitskreisen/ den Stadt-Umland-Gesprächen die Zustimmung durch Kommunen
aus dem Stadt-Umland-Bereich verwehrt, bleibt es der Kommune, die die Realisierung des Projekts
wünscht freigestellt, das formale Verfahren einzuleiten.
In den einzelnen Phasen der interkommunalen Konsensfindung sind folgende Punkte zu berücksichtigen:
Informationsphase - die planende Kommune wendet sich an die Stadt-Umland-Gruppe.
Dazu wird von der planenden Kommune zunächst eine Projektbeschreibung an die Mitglieder der
Arbeitsgruppe versandt, die folgende Informationen enthalten sollte:
Informationen zum Planvorhaben:
• Einordnung der Betriebe des Planvorhabens in nahversorgungs-, innenstadt- oder
nicht-innenstadtrelevante Kernsortimente
• Betriebstyp
• Geplanter Markteintritt
• Art der Maßnahme (Erweiterung oder Neuplanung)
• Verkaufsfläche
• Sortimentsstruktur
• Angestrebter Versorgungsbereich
• Erwartete Umsätze
• Landesplanerische Einstufung der Gemeinde
Informationen zum Standort:
• Adresse
• Vorhandenes bzw. vorgesehenes Planungsrecht für das Grundstück
(einzelhandelsrelevante Festsetzungen in Bebauungsplänen bzw. Beurteilungsgrundlagen
nach § 34 BauGB)
• Lage des Vorhabens innerhalb der Kommune und zu den zentralen Versorgungsbereichen
(wenn möglich: kartographisch dokumentiert)
Prüfverfahren:
• Nachweis, dass die Prüfkriterien des regionalen Einzelhandelskonzepts erfüllt werden
oder Stellungnahme und Begründung, weshalb man trotz Abweichen von den Ansiedlungsempfehlungen
das Vorhaben unterstützt.
• Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens durch die planende Kommune.
11
Hierzu zählen insbesondere die Handwerkskammer (HWK), die Industrie- und Handelskammer (IHK) und
der Einzelhandelsverband.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Im Zweifel oder auf Wunsch einzelner Arbeitsgruppen-Mitglieder wird das Vorhaben nach der schriftlichen
Vorinformation im Rahmen eines Stadt-Umland-Gesprächs vorgestellt. Auf Wunsch der planenden
Gemeinde kann, z.B. bei zeitkritischen Ansiedlungsvorhaben, durch die Kommune auch ein Sondertermin
mit den Mitgliedskommunen vereinbart werden. Sollte es aus Sicht der Arbeitsgruppenmitglieder keinen
Gesprächsbedarf geben, ist eine vertiefende Diskussion entbehrlich.
Die Mitglieder der Arbeitsgruppe stellen fest, dass die vereinbarten Kriterien eingehalten
werden -
Kommt die Arbeitsgruppe zu dem Ergebnis, dass sich das Vorhaben in das Konzept einordnen
lässt, erfolgt eine positive Rückmeldung der Kommunen an das Regionalmanagement, das mit
der Erstellung einer gemeinsamen Stellungnahme für die Bezirksregierung beauftragt wird.
Wird das Prüfverfahren erfolgreich durchlaufen, sind Stellungnahmen der einzelnen Gebietskörperschaften
entbehrlich.
Die Mitglieder der Arbeitsgruppe stellen fest, dass die vereinbarten Kriterien nicht eingehalten
werden -
Sofern in der Arbeitsgruppe kein unmittelbarer Konsens vorliegt, kann auf Rückfragen bzw. weiteren
Informationsbedarf reagiert werden, bzw. das Vorhaben im Rahmen der monatlich etablierten
Stadt-Umland-Gespräche diskutiert werden. Sind die Rückfragen dann geklärt und ist Konsens
erzielt, werden die Träger öffentlicher Belange (TÖB) 12 über das Planvorhaben informiert und um
Stellungnahme gebeten.
Wird in den regionalen Arbeitskreisen/ den Stadt-Umland-Gesprächen die Zustimmung durch
Kommunen aus dem Stadt-Umland-Bereich verwehrt, bleibt es der planenden Kommune freigestellt,
das formale Verfahren einzuleiten.
Entscheidung der Regierung von Unterfranken -
Die Stellungnahme der Arbeitsgruppe „Stadt-Umland-Gespräch“ gibt das Meinungsbild der kooperierenden
Gemeinden über die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines
Vorhabens vollständig wieder. Die Ergebnisse des interkommunalen Abstimmungsverfahren bilden
somit eine wichtige Grundlage für die anschließenden formalen Genehmigungsverfahren.
12
Hierzu zählen insbesondere die Handwerkskammer (HWK), die Industrie- und Handelskammer (IHK) und
der Einzelhandelsverband.
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6.6 Vorteile des Verfahrens in der Zusammenfassung
Die Vorteile des regionalen Konsens lassen sich in drei Hauptrichtungen erkennen: für den Kooperationsraum,
die Bauleitplanung und die Interessen der Eigentümer von Grundstücken. Die wesentlichen Vorteile
können wie folgt zusammengefasst werden:
Kooperationsraum:
- Vereinfachung und Transparenz bei Einzelhandelsplanungen - in Ergänzung zum unverändert
gültigen Genehmigungsweg über Bauantragsverfahren
- Stärkung der kommunalen Zusammenarbeit – gerade auch zwischen Nachbarn
- Überblick über Handelsentwicklung in der gesamten Region ausbauen Hinweise für
Interessenten in eigener Kommune
- Stellungnahme gegenüber der Regierung von Unterfranken, dass man trotz des vorhandenen
Standortwettbewerbs, ein grundlegendes Maß an Spielregeln akzeptiert und lokale Interessen im
Kontext der regionalen Struktur bewertet.
- Für jene Vorhaben/ Entwicklungen/ Ereignisse, die ohnehin nicht durch ein standardisiertes
Konzept abgedeckt werden können, wird eine angemessene Kommunikationskultur
vorbereitet.
Bauleitplanung:
- Die Anwendung bereits im Vorfeld formeller Genehmigungsverfahren zwischen den Kommunen,
der Landesplanung und den Trägern öffentlicher Belange abgestimmten Prüfkriterien vereinfacht
und beschleunigt das landesplanerische Genehmigungsverfahren/ die Prüfung
durch die Regierung von Unterfranken für großflächige Einzelhandelsbetriebe.
- Die Standardisierung der Beurteilungsgrundlagen vereinfacht auch das Verfahren der Bauleitplanung
nach § 2 BauGB (Abstimmung unter Nachbarn). Denn Gemeinden, die im Zuge des informellen
Abstimmungsverfahrens einen regionalen Konsens erreichen, haben auch im anschließenden
formalen Verfahren keinen Widerspruch seitens der Nachbargemeinden zu erwarten.
- Sollte eine Gemeinde der Auffassung sein, in bestimmten Fällen von den vereinbarten Prüfkriterien
abzuweichen, entstehen ihr keine Nachteile. Denn es bleibt ihrer Entscheidung überlassen,
trotz eines negativen Votums aus dem informellen Verfahren das formale Verfahren
einzuleiten.
Interessen der Grundstückseigentümer:
- Für Grundstückseigentümer kommt es nicht zu einer Verschlechterung der Genehmigungssituation.
Im Gegenteil – eine gewinnbringende Beschleunigung der Genehmigung ist bei „Konsens-
Vorhaben“ zu erwarten
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
- Auch ein fehlender regionaler Konsens wirkt sich nicht nachteilig auf das übliche, reguläre Baugenehmigungsverfahren
aus. Es „fällt“ Nichts negativ zurück.
- Ein Konzept kann nicht und will nicht alle Eventualitäten und Planfälle „vorentscheiden“. Es wir
immer auch Vorhaben geben können, die individuell geprüft und bei entsprechender Eignung
zum formellen Genehmigungsverfahren zugelassen werden müssen.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
7 Regionales Einzelhandelskonzept - kommunale und standortspezifische
Empfehlungen
Die folgenden Kapitel gliedern sich alphabetisch nach den Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs
Aschaffenburg. Es erfolgt für die Gebietskörperschaften in den jeweiligen Unterkapiteln:
die Illustration der Versorgungsfunktion der Standortbereiche (in Kapitel 6.2 werde die Funktionen
der fünf Standortkategorien beschrieben);
die Benennung der erarbeiten Handlungsbedarfe für die einzelnen Standortbereiche (vgl. zur
grundsätzlichen Unterscheidung der Handlungsbedarfe Kap. 6.4);
die Darstellung der erarbeiteten Maßnahmen der Einzelhandelsentwicklung zur Erreichung der
Ziele des Einzelhandelskonzepts (vgl. die Darstellung der allgemeinen Ziele unter Kap. 1.1 und
der sortimentsspezifischen Ziele unter Kap. 6.3).
7.1 Kreisfreie Stadt Aschaffenburg
7.1.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Die Kreisfreie Stadt Aschaffenburg stellt den Einwohnerschwerpunkt für den Stadt-Umland-Bereich
Aschaffenburg dar. Die Stadt bildet als Oberzentrum ebenfalls den Versorgungsschwerpunkt für den
Stadt-Umland-Bereich, und darüber hinaus auch für die gesamte Region des Bayerischen Untermain.
Aschaffenburg verfügt über ein kommunales Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept aus dem Jahr
2011. Es differenziert nach insgesamt rd. 30 Standortclustern des Einzelhandels. Die Stadt verfügt insgesamt
über mehr als 720 Einzelhandelsbetriebe. Diese liegen teilweise klar gruppiert im Stadtgebiet, zum
Teil finden sie sich in (sonstigen) Solitärlagen im Stadtgebiet an einer entsprechenden Vielzahl von
Standorten. Von solitären Nahversorgungsbetrieben, über Fachmarktzentren bis hin zur gesamten Innenstadt
oder auch großflächigen Möbelhäusern sind die Bestände im Konzept standortspezifisch erfasst,
Funktionszuweisungen durchgeführt und Entwicklungsperspektiven aufgezeigt.
Aus Gründen der Übersichtlichkeit werden aus dieser großen Menge an differenzierten Versorgungsstandorten
die wichtigsten, und damit die im regionalen Kontext relevanten Versorgungsstandorte herausgestellt.
Hinweis:
Im Fall von Aschaffenburg - ebenso wie bei den Kommunen des Umlandbereichs - bildet das
kommunale Einzelhandelskonzept die wesentliche Grundlage bei der Steuerung der Einzelhandelsentwicklung.
Das regionale Konzept baut hierauf auf und ergänzt die kommunalen
Konzepte um im regionalen Kontext wichtige Aspekte.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Die Innenstadt von Aschaffenburg verfügt über den Hauptanteil der Aschaffenburger Einzelhandelsbetriebe
- mehr als 410 Betriebe. 13 Auch im Hinblick auf die Verkaufsfläche liegt mit rd. 49 % nahezu die
Hälfte der Verkaufsfläche der Stadt Aschaffenburg in ihrer City. Im kommunalen Einzelhandelskonzept ist
sie als zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum abgegrenzt. Sie ist innerhalb des Stadt-Umland-
Bereichs als regionales Hauptzentrum City Aschaffenburg zu bewerten.
Neben Nahversorgungsfunktionen und Versorgungsfunktionen für die Gesamtstadt Aschaffenburg kommen
der City Aschaffenburg insbesondere Versorgungsfunktionen für den gesamten Stadt-Umland-
Bereich und darüber hinaus für den oberzentralen Versorgungsbereich zu. 14 Mittel- und langfristige Konsumgüter,
insbesondere auch des höherwertigen Bedarfs, sind hier bevorzugt anzusiedeln. Das Einzugsgebiet
der Aschaffenburger Innenstadt rekrutiert sich vor diesem Hintergrund aus dem gesamten oberzentralen
Versorgungsbereich, wie das kommunale Einzelhandelskonzept ebenfalls aufzeigt. 15
Die Ortsmitten der drei Aschaffenburger Stadtteile Damm, Schweinheim und Nilkheim stellen Teilraumzentren
dar. Sie verfügen über Versorgungsfunktionen für einwohnerstarke Teilräume des Aschaffenburger
Stadtgebiets. 16
Eine Mehrzahl von größeren Nahversorgungsstandorten trägt darüber hinaus die wohnortnahe Versorgung
in Aschaffenburg. Hierzu zählen die Standorte West (Scharnierstandort zwischen den Stadtteilen
Damm und Innenstadt), Würzburger Straße, Obernau und Bahnhof Süd.
Standorte auch für großflächigen Einzelhandel im Bereich innenstadtrelevanter und nichtinnenstadtrelevanter
Sortimente stellen die Aschaffenburger Ergänzungsstandorte dar. Sie bieten Betriebsformaten
Raum, die innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt baulich nicht integriert
werden konnten und können.
Im Hinblick auf ihre Ergänzungsfunktion stehen nahversorgungsrelevante und innenstadtrelevante Kernsortimente
ebenso im Vordergrund, wie auch nicht-innenstadtrelevante Kernsortimente. Hierzu zählen die
Ergänzungsstandorte Mainaschaffer Straße (real,-|MediaMarkt), innenstadtrelevante Sortimente
(Würzburger Straße) und Möbel im Südwesten des Stadtgebiets.
Die Versorgungsbedeutung dieser Ergänzungsstandorte orientiert sich am oberzentralen Versorgungsbereich
des Oberzentrums Aschaffenburg.
13
14
15
16
Rund jeder dritte Einzelhandelsbetrieb aller 13 Kommunen des gesamten Stad-Umland-Bereichs Aschaffenburg
(insg. 1.284 Betriebe) liegt damit in der Aschaffenburger Innenstadt.
Der einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich der Stadt Aschaffenburg umfasst insgesamt 343.390
Einwohner (vgl. LEP Bayern, ergänzendes Material, S. 14).
Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Aschaffenburg, S. 52f.
Ebenso verfügen die Ortsmitten von Goldbach und Hösbach (gemeinsames Mittelzentrum) über Versorgungsfunktionen
für jeweils größere Teilräume des Untersuchungsraums/ Umlandbereichs. Sie werden
deshalb ebenfalls als Teilraumzentren klassifiziert.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 121: Aschaffenburg: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
7.1.2 Handlungsbedarfe
Handlungsbedarfe sind für den Einzelhandel in Aschaffenburg bei einigen funktionalen Versorgungsbereichen
zu erkennen.
Im Bereich des Hauptzentrums Innenstadt, der City Aschaffenburg ist ein Ausbau der Lebensmittelversorgung
und des Einzelhandels mit oberzentraler Versorgungsbedeutung notwendig. Insbesondere ist
der innenstadtrelevante Einzelhandel durch einen gezielten Sortimentsausbau und weitere Ansiedlungen
einer Qualitätsoffensive zuzuführen. Aschaffenburg steht, wie das kommunale Einzelhandelskonzept
zeigt, nicht nur im Wettbewerb zu umliegenden Oberzentren, sondern zugleich im Wettbewerb zum Einzelhandelsstandort
Frankfurt und zu Sonderformaten des Einzelhandels an nicht-integrierten Standorten
(Factory-Outlet-Center).
Weiterer Handlungsbedarf besteht für den funktionsspezifischen Ausbau des Ergänzungsstandorts
Würzburger Straße. Er stellt einen Einzelhandelsstandort für die Ansiedlung von auch innenstadtrelevanten
Betrieben dar, die aufgrund baulicher und standortspezifischer Anforderungen in der Aschaffenburger
City dauerhaft nicht realisiert werden können.
Die drei Stadtteilzentren Damm, Schweinheim und Nilkheim sind als Teilraumzentren einer vorrangigen
und aktiven Bestandsentwicklung zuzuführen, um die Versorgungsaufträge zukünftig sicherstellen
und wettbewerbsfähig erhalten zu können.
Die Nahversorgungsstandorte West, Würzburger Str. und Obernau und die sonstigen Standorte der
wohnortnahen Versorgung sind im Rahmen einer aktiven Bestandsentwicklung wettbewerbs- und damit
zukunftsfähig zu erhalten.
Die Empfehlungen des kommunalen Einzelhandelskonzepts von Aschaffenburg korrespondieren mit diesen
Handlungsbedarfen.
7.1.3 Maßnahmen
Ebenso wie die oben dargestellten Handlungsbedarfe innerhalb des Aschaffenburger Einzelhandels, lassen
sich auch die davon abzuleitenden Maßnahmen standortspezifisch zusammenfassen.
Für den Zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt mit oberzentraler Versorgungsfunktion - die City
Aschaffenburg - und den Innenstadt-Ergänzungsstandort Würzburger Straße sind in den regionalen
Arbeitskreisen im Rahmen der Stadt-Umland-Gespräche mehrere Maßnahmen erarbeitet worden. Zum
ersten stellt der Erhalt und Ausbau der kleinräumigen Lebensmittelversorgung in der Aschaffenburger Innenstadt
ein wesentliches Handlungserfordernis dar. Trotz sehr hoher Kundenströme im Tagesgang, und
auch einer größeren Wohnbevölkerung ist das Nahversorgungsangebot der Innenstadt nur von unterdurchschnittlicher
Reichweite.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Der spezialisierte Einzelhandel, der das oberzentrale Einzugsgebiet der Innenstadt und damit der Gesamtstadt
Aschaffenburg entscheidet prägt, ist auszubauen. Geeignete Maßnahmen stellen hierzu eine
Qualitätsoffensive vorhandener und neuer Betriebe sowie die Steigerung der Sortimentstiefe dar.
Angebotsformate, auch im Bereich innenstadtrelevanter Sortimente, die demgegenüber heute bzw. zukünftig
innerhalb der innerstädtischen Betriebsflächenstruktur bzw. der Potenzialflächensituation dauerhaft
nicht integriert werden können, sollen demgegenüber zu einem funktionsspezifischen Ausbau des
Ergänzungsstandorts Würzburger Straße genutzt werden. Auf diese Weise wird am Ergänzungsstandort
Würzburger Straße ein Ausbau der Ergänzungsfunktionen für den Zentralen Versorgungsbereich ermöglicht.
Geeignete Maßnahmen stellen hierzu die Ermöglichung von geeigneten Nutzungen und Nachnutzungen
unter Prüfung von Landesplanung, Verträglichkeit und der mit dem kommunalen 17 und regionalen
Einzelhandelskonzept formulierten Ansiedlungskriterien dar.
Geeignete Maßnahmen einer vorrangigen und aktiven Bestandsentwicklung der Teilraumzentren
Damm, Schweinheim und Nilkheim stellen zum ersten die Standortsicherung der Lebensmittelanbieter
durch Verkaufsflächenerweiterung und Stärkung des Frischebereichs dar. Hierdurch wird eine möglichst
hohe Passanten- und Kunden-Grundfrequenz in den Versorgungsbereichen gewährleistet. Zur Vitalität
des Einzelhandelsangebots trägt darüber hinaus der Ausbau durch kleinteilige Ansiedlungen in den innenstadtrelevanten
Sortimenten bei.
Neben diesen betriebsbezogenen Maßnahmen ist von Seiten der Stadtplanung die Inwertsetzung von
Grundstücken und Bestandsgebäuden zu fördern, um Ansiedlungschancen zu optimieren. Mit entsprechenden
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen geht eine Erhöhung der Aufenthaltsqualität einher,
was die Attraktivität des Stadtteil bzw. Teilraumzentren als Versorgungszentren weiter erhöht.
Im Bereich des Ergänzungsstandort Möbel stellt die Ermöglichung von Verkaufsflächenerweiterungen
unter Berücksichtigung der städtebaulichen Verträglichkeit innenstadtrelevanter Randsortimente eine geeignete
Maßnahme dar, die übernommene Versorgungsfunktion auch im oberzentralen Versorgungsradius
zukunftsfähig zu erhalten. Darüber hinaus ist der Ergänzungsstandort aufgrund der vorhandenen Nutzung
und der verkehrlichen Erreichbarkeit innerhalb des Stadt-Umland-Bereichs sehr gut für die Ansiedlung
weiterer Möbelanbieter geeignet.
Die großflächigen Einzelhandelsfachmärkte von real,- (SB-Warenhaus) und MediaMarkt (Elektrofachmarkt)
prägen den Ergänzungsstandort Mainaschaffer Str. (real,- | MediaMarkt). Zur Standortsicherung
sind diesen Betrieben Verkaufsflächenerweiterungen zu ermöglichen, die zur Bestandssicherung erforderlich
werden. Darüber hinaus sollte allerdings, um städtebaulich negative Einzelhandelsagglomerationen
zu vermeiden, keine Ansiedlung weiterer, auch kleinflächiger, Einzelhandelsbetriebe im Umfeld erfolgen.
17
Vgl. Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Aschaffenburg, Kap. 7.2.1)
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Das letzte Maßnahmenbündel der Einzelhandelsentwicklung entfällt am Standort Aschaffenburg auf die
Nahversorgungsstandorte West, Würzburger Straße und Obernau. Hier sind Verkaufsflächenerweiterungen
unter Berücksichtigung der Verträglichkeit zu ermöglichen. Durch diese aktive Bestandsentwicklung
werden die Betriebe zukunfts- und wettbewerbsfähig erhalten.
An sonstigen für die Nahversorgung relevanten Standorten ist die Bündelung von Nahversorgungsanbietern
zu unterstützen. Auf diese Weise erfolgt eine Konzentration neuer Betriebseinheiten, was neben
einer Verbesserung der wohnortnahen Versorgung gleichzeitig zu einer Minimierung von Pkw-
Verkehren beiträgt.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
7.2 Glattbach
7.2.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Der Ortskern der Gemeinde Glattbach ist heute durch einen nur gering ausgeprägten Einzelhandelsbesatz
gekennzeichnet und verfügt in dieser Hinsicht nicht über zentralörtliche Funktionen. Er stellt vor diesem
Hintergrund im regionalen Kontext keinen zentralen Versorgungsbereich dar.
Die Einzelhandelsnutzungen im Westen des Gemeindegebiets bilden den flächenmäßigen Angebotsschwerpunk
Glattbachs. Der Supermarkt und das Standortumfeld wird vor diesem Hintergrund als Nahversorgungsstandort
ausgewiesen.
Abbildung 122: Glattbach: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Seite 188 von 234

Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
7.2.2 Handlungsbedarfe und Maßnahmen
Nahversorgungsstandort West
Der Nahversorgungsstandort West kann die Grundversorgung der Glattbacher Bevölkerung heute
in guter Weise leisten. Ebenfalls ist durch die räumliche Lage zumindest die Versorgung der mobilen, Auto-orientierten
Bevölkerung von Johannesberg möglich. Als Handlungsbedarf ist aus Gutachtersicht hier
eine Aktive Bestandsentwicklung der Nahversorgungsfunktion zu empfehlen. Die Versorgungsfunktion
des vorhandenen Lebensmittelsupermarkt ist zu sichern.
Eine geeignete Maßnahme stellt in dieser Hinsicht die Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmittelsupermarktes
dar. In diesem Zusammenhang kann der Betrieb z.B. auch ein erweitertes Drogeriewarensortiment
anbieten. Eine Gefährdung der Entwicklungsfähigkeit eines Nahversorgers am Standort Johannesberg
würde hiervon allerdings nicht ausgehen, da dieser primär auf eine andere Versorgungsfunktion
ausgerichtet wäre - die fußläufige Versorgung innerhalb von Johannesberg.
Darüber hinaus ist der Serviceausbau für Vorbestellungen empfehlenswert. Ein auf privater Trägerschaft
bzw. ehrenamtlich organisierter Abholservice kann vorbestellte Waren an weniger mobile Kunden ausliefern
oder ggfs. bei Betrieben der Ortsmitte (z.B. Bäcker) zur Abholung hinterlegen.
Ortsmitte Glattbach
Für die Betriebe der Ortsmitte ist ebenfalls eine Aktive Bestandsentwicklung der Betriebe als
Handlungsbedarf zu empfehlen. Soweit diese Betriebe Erweiterungen/ Neuaufstellungen planen, sollten
sie von Seiten der Gemeinde planerisch zielführend unterstützt werden.
Gegenüber den Betrieben der Ortsmitte ist eine Ansprache und Prüfung zu empfehlen, inwieweit auf Basis
einer privatwirtschaftlichen bzw. ehrenamtlichen Tätigkeit, oder auf Basis des direkten Engagements
eines Einzelhändlers/ Lebensmittelhandwerksbetriebs der Ortsmitte eine Abholstation für Vorbestellwaren
geschaffen werden kann. Eine Zusammenarbeit mit dem Anbieter am nahe gelegenen Nahversorgungsstandort
West bietet sich vor diesem Hintergrund insbesondere an. Dies stellt eine wesentliche Maßnahme
dar, um die wohnortnahe Versorgung Glattbachs verbessern zu können.
Sortimentsbezogene Empfehlungen
Die aus der Betrachtung der weiteren sortimentsspezifischen Umsatz-Kaufkraft-Relationen (vgl. Kap. 5)
erkennbaren Kaufkraftabflüsse erreichen keine Größe, um hieraus unter marktüblichen betriebswirtschaftlichen
Bedingungen nachhaltige Ansiedlungschancen für ein zusätzliches Fachhandelsangebot
über die o.g. Empfehlungen hinaus ableiten zu können.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
7.3 Markt Goldbach
7.3.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Der Markt Goldbach ist durch ein leistungs- und wettbewerbsfähiges Einzelhandelsangebot gekennzeichnet;
knapp 60 Betriebe sind hier ansässig. Ein wesentlicher Teil (der Betriebe bzw. der Verkaufsfläche)
befindet sich innerhalb der Ortsmitte, die im kommunalen Einzelhandelskonzept bereits als zentraler
Versorgungsbereich abgegrenzt und klassifiziert ist. Ebenfalls ist der Ortskern in dieser Abgrenzung als
zentraler Versorgungsbereich innerhalb des Stadt-Umland-Bereichs zu bewerten (Teilraumzentrum).
Die Ortsmitte stellt den Versorgungsschwerpunkt für den mittelzentralen Versorgungsbereich des Mittelzentrums
Goldbach (gemeinsam mit Hösbach) dar.
Abbildung 123: Goldbach: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Die beiden am westlichen Ortseingang von Goldbach gelegenen Fachmarktzentren Aschaff-Center
und Admira-Center grenzen an die Ortsmitte an. Sie sind als Ergänzungsstandorte und als Nahversorgungsstandorte
zu klassifizieren. Die beiden Fachmarktzentren bieten insbesondere Betriebsforma-
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
ten Raum, die innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Ortskern baulich nicht integriert werden
konnten und können. Im Hinblick auf ihre Ergänzungsfunktion stehen nahversorgungsrelevante und innenstadtrelevante
Kernsortimente im Vordergrund.
Goldbach bildet zusammen mit Hösbach ein gemeinsames Mittelzentrum. Zusammen verfügen beide
Marktgemeinden über einen einzelhandelsspezifischen Verflechtungsbereich von insgesamt 68.829 Einwohnern.
18 Dieser stellt für die Entwicklung vorhandener Einzelhandelsbetriebe sowie den Ausbau des
Einzelhandels den aus landesplanerischer Sicht zu berücksichtigenden Orientierungsrahmen dar. Er liegt
damit deutlich über der Einwohnerzahl von Goldbach alleine (rd. 9.830 EW), die den rein kommunalen
Umsatz-Kaufkraft-Relationen zugrunde liegt (vgl. Kap. 5.3.1). Goldbach verfügt somit aus landesplanerischer
Sicht über einen ausgeprägten Ansiedlungsspielraum.
7.3.2 Handlungsbedarfe
Handlungsbedarfe ergeben sich für den Einzelhandel in Goldbach zum einen gegenüber dem zentralen
Versorgungsbereich Ortskern; zum anderen gegenüber den Standorten Admira- und Aschaff-Center.
Im Ortskern ist aus Gutachtersicht ein Ausbau und die Neunutzung leer gefallener Ladenlokale sowie revitalisierter
Grundstücke durch Einzelhandelsbetriebe zu empfehlen. Hierzu ist die historische Mitte baulich
neu zu gestalten und weiter zu verdichten. Die bereits hohe Zentrenorientierung des Einzelhandels
und die damit verbundene Funktionsvielfalt und Attraktivität der Ortsmitte (rund 60 % der Betriebe bzw.
rd. 48 % der Verkaufsfläche befinden sich im zentralen Versorgungsbereich) kann damit weiter gestärkt
werden. Das bereits in hohem Maß in den zentralen Versorgungsbereich integrierte, wettbewerbsfähige
Nahversorgungsangebot ist weiter auszubauen.
Die Empfehlungen des kommunalen Einzelhandelskonzepts von Goldbach sowie des städtebaulichen
Entwicklungskonzepts/ Stadtumbau West korrespondieren mit diesen Handlungsbedarfen. Das Einzelhandelskonzept
benennt hierzu fünf potenzielle Revitalisierungs- und Ansiedlungsstandorte innerhalb des
Ortskerns (Zentraler Versorgungsbereich).
Die beiden Ergänzungs- sowie Nahversorgungsstandorte Admira- und Aschaff-Center stellen etablierte,
durch detaillierte Sortimentsfestsetzungen in den zugehörigen Bebauungsplänen funktional klar fixierte
Einzelhandelsstandorte dar. Hier ist aus Gutachtersicht eine Bestandsfestschreibung zu empfehlen.
Diese berücksichtigt den Bestandsschutz vorhandener Betriebe und auch kurzfristige Verkaufsflächenerweiterungen
im Rahmen bestandssichernder Maßnahmen bzw. Größenordnungen. Entsprechende Maßnahmen
stellen eine städtebaulich verträgliche Standortentwicklung dar. Sie begründet sich insbesondere
aus dem Sachverhalt, die Realisierung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen zur funktionalen
Stärkung des Ortskerns nicht durch Umsatzverlagerungen zu beeinträchtigen.
18
Vgl. LEP Bayern, ergänzendes Material, einzelhandelsspezifischer Verflechtungsbereich der Zentralen Orte
in Bayern.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Mittelfristig ist für das Admira- und Aschaff-Center aus Gutachtersicht über die Bestandsfestschreibung
hinaus eine Neunutzung der Flächen bei Rückzug von Bestandsbetrieben zur Sicherung der übernommenen
Versorgungsfunktionen und zur Vermeidung von Qualitätsverlusten zu empfehlen.
7.3.3 Maßnahmen
Für den Einzelhandel in Goldbach sind, standortbezogen, folgende Maßnahmen zur Entwicklung des
Einzelhandels zu empfehlen und im Kreis der Stadt-Umland-Gemeinden besprochen worden.
Im Ortskern ist aus Gutachtersicht der Ausbau der Einzelhandelsfunktion durch die weitere Inwertsetzung
von Grundstücken und Bestandsgebäuden für den Einzelhandel und die Ansiedlung von innenstadtrelevanten
Einzelhandelsbetrieben zu unterstützen. Ebenfalls sind Erweiterungsvorhaben bestehender
Einzelhandelsbetriebe zu empfehlen. 19 Der Ausbau der innerörtlichen Nahversorgungsqualität kann
durch die Ansiedlung eines Drogeriemarktes zielführend unterstützt werden.
Mit diesen betriebsbezogenen Maßnahmen zur Entwicklung des Goldbacher Einzelhandels geht die Fortführung
der städtebaulichen Gestaltungsmaßnahmen im Bereich der historischen Mitte und entlang der
Ortsdurchfahrt einher. Hierdurch wird eine Erhöhung der Aufenthaltsqualität erreicht, was die Attraktivität
des Ortskern als umfassendes Versorgungszentrum weiter erhöht.
Für die Nahversorgungs- und Ergänzungsstandorte Admira- und Aschaff-Center schließt die zu empfehlende
Bestandsfestschreibung bei den aktuell ausgeübten Nutzungen Verkaufsflächenerweiterungen
bis rd. +10% im Rahmen des Bestandsschutzes ein.
Im Falle eines Rückzugs von vorhandenen Anbietern aus dem Admira- bzw. Aschaff-Center sollen darüber
hinaus zum Erhalt der derzeitigen (ergänzenden) Versorgungsfunktion nach Sortimentsausrichtung
und Verkaufsflächendimensionierung identische Nachnutzungen zulässig sein.
Im Hinblick auf weitere sortimentsbezogene Fragestellungen zur Entwicklung des Goldbacher Einzelhandels
ist auf das kommunale Einzelhandelskonzept der Marktgemeinde Goldbach zu verweisen, das
dort unter Kapitel III entsprechende Entwicklungsmöglichkeiten ableitet. Gegenüber dem damaligen Einzelhandelsbestand
konnte insbesondere eine Ausweitung des Nahversorgungsangebots in der Ortsmitte
erreicht werden, was ebenfalls Teil der Empfehlungen des kommunalen Einzelhandelskonzepts ist.
19
Den Untersuchungsraum kennzeichnen zum Untersuchungszeitpunkt durch den Rückzug von Schlecker
und Ihr Platz (in Einzelfällen hier Nachfolgeregelungen) vielfach unterversorgte Ortsmitten im Hinblick auf
ein qualifiziertes Drogerieangebot und ggfs. Parfümerie- und Kosmetikprodukte.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
7.4 Markt Großostheim
7.4.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Der Markt Großostheim stellt innerhalb der Umlandgemeinden die einwohnerstärkste Kommune dar und
verfügt hier über die meisten Einzelhandelsbetriebe (107). Eine größere Zahl hiervon befindet sich in der
Ortsmitte (32), die im kommunalen Einzelhandelskonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen
ist. Es handelt sich dabei aber überwiegend um kleinteilig strukturierte Einheiten, weshalb der Verkaufsflächenanteil
am örtlichen Gesamtbestand nur rd. 7 % beträgt. Die Ortsmitte ist innerhalb des Stadt-
Umland-Bereichs als Nahversorgungsschwerpunkt zu bewerten. Der Einzelhandel ist primär auf die
Versorgung der Bevölkerung von Großostheim ausgerichtet. Einen regionalen zentralen Versorgungsbereich
im Kontext des vorliegenden Einzelhandelskonzepts stellt die Ortsmitte damit nicht dar. Gleichwohl
übernimmt sie wichtige Versorgungsfunktionen für die gesamte Bevölkerung von Großostheim.
Abbildung 124: Großostheim: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Am nördlichen Rand des Hauptortes befindet sich in Großostheim der Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort
Fachmarktbereich Nord/ Aschaffenburger Straße. Rund die Hälfte der Verkaufsfläche
von Großostheim ist hier zu finden. Der Standortbereich bietet insbesondere Betriebsformaten Raum, die
innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs baulich nicht integriert werden konnten und können. Im
Hinblick auf ihre Ergänzungsfunktion stehen nahversorgungsrelevante und innenstadtrelevante Kernsortimente
im Vordergrund.
Großostheim stellt aus landesplanerischer Sicht ein Unterzentrum dar - der einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich
umfasst das Marktgemeindegebiet mit 16.358 Einwohner. 20 Dieser stellt für die Entwicklung
vorhandener Einzelhandelsbetriebe sowie den Ausbau des Einzelhandels in der Ortsmitte und
am Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Nord den aus landesplanerischer Sicht zu berücksichtigenden
Orientierungsrahmen dar.
In den beiden Ortsteilen Pflaumheim und Ringheim sind durch die dort vorhandenen Lebensmittelsupermärkte
Nahversorgungsstandorte gegeben. Im Ortsteil Wenigumstadt 21 befindet sich ein kleiner Lebensmittelladen,
der wichtige Nahversorgungsfunktionen übernimmt. Den regionalen Kriterien für einen
Nahversorgungsstandort (vgl. Kap. 6.2) genügt dieser Betrieb zwar nicht - gleichwohl ist im Rahmen der
nachstehend dargestellten Handlungsbedarfe und Maßnahmen auf die Sicherung und Stärkung dieses
wichtigen Betriebs hinzuarbeiten.
7.4.2 Handlungsbedarfe
Für den Einzelhandel in Großostheim konnten folgende Handlungsbedarfe herausgestellt werden.
Im Ortskern ist eine aktive Bestandsentwicklung zu empfehlen. Hierzu zählen der Ausbau des vorhandenen
Angebots und die Ansiedlung weiterer Betriebe des Einzelhandels. Insbesondere bei nahversorgungsrelevanten
Sortimenten fehlt hier heute ein wettbewerbsfähiger Anbieter. Die mit der funktionalen
Stärkung des Ortskerns einhergehende bauliche Inwertsetzung und Gestaltung des Ortsbildes ist im
Rahmen des Städtebauförderprogramms zusätzlich zu unterstützen.
Der Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Fachmarktbereich Nord/ Aschaffenburger Straße
ist als funktionaler Ergänzungsstandort der Ortsmitte zu sichern. Hierzu ist eine aktive Bestandsentwicklung
der vorhandenen Betriebe zu ermöglichen, damit diese die übernommenen Versorgungsfunktionen
auch zukünftig gewährleisten können.
Ein größerer Ausbau und Neunutzungen im Bereich des Einzelhandels sollen hier nur über das sog.
„Schuler-Gelände“ möglich sein. Der Standortbereich wurde im kommunalen Einzelhandelskonzept
20
21
Vgl. LEP Bayern, ergänzendes Material, einzelhandelsspezifischer Verflechtungsbereich der Zentralen Orte
in Bayern.
Außerhalb der voranstehenden Kartendarstellung.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
(2011) entsprechend vorgezeichnet; ein konkretes Planvorhaben für den Standort ist bereits gutachterlich
geprüft worden (2012). Entsprechende Maßnahmen stellen eine städtebaulich verträgliche Standortentwicklung
dar. Sie begründet sich insbesondere aus dem Sachverhalt, dass die funktionale Stärkung des
Ortskerns nicht durch Umsatzverlagerungen beeinträchtigt wird.
Die beiden Nahversorgungsstandorte Pflaum- und Ringheim sowie die Ortsmitte Wenigumstadt
sind im Rahmen einer aktiven Bestandsentwicklung ebenfalls zu sichern und für die Zukunft wettbewerbsfähig
zu erhalten.
7.4.3 Maßnahmen
Für den Einzelhandel in Großostheim sind, standortbezogen, folgende Maßnahmen zur Entwicklung des
Einzelhandels zu empfehlen und im Kreis der Stadt-Umland-Gemeinden besprochen worden:
In der Ortsmitte ist die vorhandene, lokale Initiativengruppe zur Stärkung der Nahversorgung zu unterstützen.
Gerade im Fall einer Immobiliensituation, die die Anmietung durch marktübliche filialisierte/ filialähnliche
Betriebsformate aufgrund von Flächenrestriktionen erschwert, können entsprechende Gruppen
diese Marktlücken für sich nutzen.
Aus Gutachtersicht ist die Ansiedlung von weiteren kleinteiligen Fachgeschäften in der Ortsmitte zur Erhaltung
und Stärkung der Versorgungsfunktion ebenfalls zu unterstützen. Ein Schwerpunkt muss hier auf
qualitätsorientierte Konzepte gelegt werden, um ein marktfähiges Pendant zu den teilweise preisorientierten
Fachmarktkonzepten am nördlichen Ergänzungsstandort zu schaffen.
Parallel zu diesen betriebsbezogenen Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels in Großostheim ist
die weitere Gestaltung der Ortsmitte und des Ortsbildes im Rahmen der Städtebauförderung zu verfolgen.
Dies dient auch der Erhöhung der Aufenthaltsqualität und damit der Attraktivität des Ortskern als
umfassendes Versorgungszentrum, das im Rahmen eines „One-Stop-Shopping“ den Einkauf und die
Versorgung mit einer möglichst großen Zahl an Dienstleistungen ermöglicht.
Für den Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Nord / Aschaffenburger Straße umfasst die aktive
Bestandentwicklung alle Maßnahmen um eine Stärkung der Versorgungsfunktionen bei nahversorgungsrelevanten
und innenstadtrelevanten Sortimenten für den gesamten Markt Großostheim zu erreichen.
Den vorhandenen Einzelhandelsbetrieben sind vor diesem Hintergrund Verkaufsflächenerweiterungen
unter Berücksichtigung der Verträglichkeit zu ermöglichen.
Die durch den Ergänzungsstandort übernommenen Funktionen sind zu erhalten. Hierzu sind neben den
vorgenannten Verkaufsflächenerweiterungen bestehender Betriebe auch geeignete Nachnutzungen von
Betrieben unter Prüfung von landesplanerischer Zulässigkeit und städtebaulicher Verträglichkeit sowie
den sortimentsbezogenen Zielen/ Ansiedlungskriterien des regionalen Einzelhandelskonzepts zu unterstützen.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Den Nahversorgungsanbietern in den beiden Nahversorgungsstandorten Pflaumheim und Ringheim
und dem Lebensmittelgeschäft in der Ortsmitte Wenigumstadt sollten aus Gutachtersicht verträgliche
Verkaufsflächenerweiterung planerisch ermöglicht und diese von kommunaler Seite unterstützt werden.
Im Hinblick auf weitere sortimentsbezogene Fragestellungen zur Entwicklung des Großostheimer Einzelhandels
ist auf das kommunale Einzelhandelskonzept zu verweisen, das dort unter Kapitel 6 und 7
entsprechende Entwicklungsmöglichkeiten ableitet und empfiehlt. Gegenüber dem damaligen Einzelhandelsbestand
konnte insbesondere die Inwertsetzung des Schuler-Geländes planerisch vorbereitet werden,
was den Empfehlungen des kommunalen Einzelhandelskonzept entspricht. Die dort avisierten Verkaufsflächen
und Betriebsformate sind in der regionalen Einzelhandelsdatenbank und dem regionale
Konzept bereits als Bestand berücksichtigt.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
7.5 Haibach
7.5.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Die Gemeinde Haibach verfügt im Vergleich der Umlandkommunen über eine mittlere Zahl an Einzelhandelsbetrieben
und Betrieben des Ladenhandwerks (knapp 40 Betriebe). Neben einer kleinteilig strukturierten
Ortsmitte, die aufgrund der Betriebs- und Verkaufsflächenausstattung als Nahversorgungsstandort
22 zu klassifizieren ist, sind an der Würzburger Straße ein Nahversorgungsstandort (ein Lebensmittelsupermarkt
und ergänzende Nutzungen) und ein Ergänzungsstandort, der über den größten
Verkaufsflächenanteil verfügt, vorhanden.
Über diese Einzelhandelsschwerpunkte hinaus ist für Haibach ein größerer Anteil an Einzelhandelsbetrieben
zu verzeichnen, die dispers über den Hauptort in Solitärlage verteilt liegen - jeder zweite Betrieb
befindet sich in einer entsprechenden Solitärlage.
Abbildung 125: Haibach: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
22
Aufgrund der vorhandenen Nutzungs- und Potenzialflächenstruktur konnte für die Ortsmitte ein zentraler
Versorgungsbereich abgegrenzt werden.
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Der Ergänzungsstandort an der Würzburger Straße stellt auch im regionalen Kontext eine Besonderheit
dar. Es handelt sich um den Verwaltungssitz eines bundes- und europaweit etablierten Bekleidungsunternehmens
(Adler Moden). In den Verwaltungsstandort ist ein großflächiges Ladenlokal integriert. Benachbart
hierzu befinden sich wenige kleinflächige Fachmärkte - ein Schuh- und ein Jeans-Anbieter (jeweils
bundesweit stark verbreitete Filialisten) stellen die Ankermieter dar.
Die Versorgungsfunktion der Haibacher Ortsmitte erstreckt sich aus landesplanerischer Sicht auf eine
Bevölkerungszahl von insgesamt 14.518 Personen.
7.5.2 Handlungsbedarfe
Handlungsbedarfe ergeben sich für den Einzelhandel in Haibach gegenüber dem Nahversorger nahkauf
in der Ortsmitte. Dieser ist im Rahmen einer aktiven Bestandsentwicklung in seiner Versorgungsfunktion
zu sichern; ebenfalls sind in diesem Kontext Verkaufsflächenerweiterungen zu unterstützen.
Im Zuge einer Verlagerung des Haibacher Bauhofs und Maßnahmen zur Ortskerngestaltung ergeben
sich mehrere Möglichkeiten für den Ausbau bestehender und die Ansiedlung neuer Fachgeschäfte und
Nahversorgungsbetriebe in der Ortsmitte. Durch die Schaffung einer größeren Zahl an Stellplätzen ist im
Zusammenhang mit diesen Maßnahmen die Erreichbarkeit der Ortsmitte für Pkw-orientierte Kunden zu
verbessern, was die Marktpositionierung, auch der bestehenden Einzelhändler, unterstützt.
Der Ergänzungsstandort West ist im Rahmen der aktiven Bestandsentwicklung zu sichern. Der Modeanbieter
verfügt über ein Einzugsgebiet, das den landesplanerischen Versorgungsbereich erwartungsgemäß
übersteigt. Da es sich um einen etablierten Verwaltungs- und Produktionssitz mit angeschlossenem
Werksverkauf handelt, ist diese Versorgungsfunktion als regionale Besonderheit des Stadt-Umland-
Bereichs zu sichern. Sie stellt für den gesamten Stadt-Umland-Bereich ein Alleinstellungsmerkmal dar.
7.5.3 Maßnahmen
Für Haibach sind standortbezogen folgende Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels zu empfehlen
und im Kreis der Stadt-Umland-Gemeinden besprochen worden.
Nahversorger Nahkauf und Ortsmitte
In der Ortsmitte ist aus Gutachtersicht die Erhaltung des Anbieters nahkauf, der wichtige Nahversorgungsfunktionen
übernimmt, durch geeignete Maßnahmen zu fördern. Hierzu zählen z.B. die planerische
und genehmigungsrechtliche Unterstützung bei Verkaufsflächenerweiterungen.
Durch die Ansiedlung von kleinteiligen Fachgeschäften und Nahversorgungsbetrieben in der Ortsmitte im
Zuge der geplanten Bauhofverlagerung kann der Nahversorgungsschwerpunkt weiter gestärkt werden.
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Die größten Kaufkraftabflüsse sind im Bereich von Nahrungs- und Genussmitteln sowie bei Drogerie-,
Parfümeriewaren und Reinigungsmitteln festzustellen.
Die Kaufkraftabflüsse im Bereich Buchhandel, Papier- Büro und Schreibewaren erreichen eine Größenordnung,
aus der sich ggfs. Erweiterungsmöglichkeiten für die Sortimente der in diesen Warengruppen
ansässigen Einzelhandelsbetriebe erkennen lassen.
Im Sortiment Bekleidung sind rechnerisch per Saldo hohe Kaufkraftzuflüsse zu erkennen. Diese sind allerdings
in hohem Maß auf den ansässigen Werksverkauf zurückzuführen und überdecken Kaufkraftabflüsse
der lokalen Bevölkerung. Für einen Anbieter preisorientierter junger Familienmode ist vor diesem
Hintergrund ein relevantes betriebswirtschaftliches Umsatzpotenzial vorhanden.
Die Kaufkraftabflüsse bei den nicht-innenstadtrelevanten Warengruppen (insb. Bau- und Heimwerkermärkte
sowie Möbel) erreichen zwar jeweils größere Volumina - zur Errichtung eines eigenständigen qualifizierten
Fachhandelsangebots sind sie allerdings deutlich zu gering.
Neben diesen betriebsbezogenen Maßnahmen zur Entwicklung des Haibacher Einzelhandels sind Maßnahmen
zur Ortskerngestaltung durchzuführen. Hierdurch kann eine Erhöhung der Aufenthaltsqualität erreicht
werden, was die Attraktivität des Ortskerns als Versorgungszentrum für Haibach weiter erhöht.
Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Würzburger Straße
Für den Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Würzburger Straße ist der Handlungsbedarf zur
Stärkung der Nahversorgung mit der Maßnahme der Realisierung des Supermarktes in Umsetzung.
Den vorhandenen Mode- und Schuhanbietern ist zur Bestandssicherung die Möglichkeit für entsprechende
Verkaufsflächenerweiterungen zu ermöglichen. Entsprechende Maßnahmen müssen städtebaulichen
Verträglichkeitskriterien genügen.
Ergänzender Hinweis: Der Modeanbieter Adler verfügt heute bereits über eine Verkaufsfläche bzw. eine
Umsatzleistung, die die landesplanerisch vorgegebenen Umsatzobergrenze erwartbar übertrifft. Es handelt
sich hier allerdings um einen Betrieb, der als Werksverkauf etabliert ist, weshalb von einer betrieblichen
Atypik auszugehen ist. Demzufolge wäre eine entsprechende Verkaufsflächenerweiterung zur Bestandssicherung
auch aus landesplanerischer Sicht nicht grundsätzlich auszuschließen.
Im Fall eines Rückzugs von vorhandenen kleinflächigen Anbietern vom Ergänzungsstandort Würzburger
Straße müssen Nachnutzungen in der Lage sein können, die Ergänzungsfunktionen für die Ortsmitte erhalten
zu können. Hierzu sind dann geeignete Nachnutzungen unter Prüfung von landesplanerischer Zulässigkeit
und städtebaulicher Verträglichkeit zu ermöglichen. Für den Fall eines Rückzugs des großflächigen
Bekleidungsanbieters ist ein standortspezifisches Nachnutzungskonzept zu erstellen, das über die
Prüfung der landesplanerischen Zulässigkeit und städtebaulichen Verträglichkeit hinaus, auch die notwendige
Übereinstimmung mit den weiteren sortimentsbezogenen Zielen/ Ansiedlungskriterien des regionalen
Einzelhandelskonzept prüft.
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7.6 Markt Hösbach
7.6.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Ein leistungsfähiges Einzelhandelangebot kennzeichnet den Markt Hösbach, in dem 55 Einzelhandelsbetriebe
vorhanden sind; mit 27 Betrieben ist hiervon die Hälfte in der Ortsmitte ansässig, die im kommunalen
Einzelhandelskonzept bereits als zentraler Versorgungsbereich klassifiziert ist. Ebenfalls ist die
Ortsmitte in dieser Abgrenzung als zentraler Versorgungsbereich innerhalb des Stadt-Umland-Bereichs
zu bewerten (Teilraumzentrum). Die Ortsmitte stellt den Versorgungsschwerpunkt für den mittelzentralen
Versorgungsbereich des Mittelzentrums Hösbach (gemeinsam mit Goldbach) dar. Sie prägt ein kleinteiliger
Einzelhandelsbesatz. Betriebe bzw. Potenzialflächen für großformatige Betriebe sind allerdings
nahezu nicht vorhanden.
Abbildung 126: Hösbach: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Die am östlichen Ortseingang von Hösbach gelegenen Einzelhandelsbetriebe im Umfeld von Industriestraße,
Siemensstraße und Daimlerstraße stellen den Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Ost/
Frohnrad dar. Der Fachmarktbereich bietet insbesondere Betriebsformaten Raum, die innerhalb des
zentralen Versorgungsbereichs der Ortsmitte baulich nicht integriert werden konnten und können. Im
Hinblick auf ihre Ergänzungsfunktion stehen deshalb einerseits nahversorgungsrelevante und innenstadt-
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relevante Kernsortimente im Vordergrund. Andererseits übernimmt der Ergänzungsstandort im Bereich
nicht-innenstadtrelevanter Sortimente ebenfalls wichtige Ergänzungsfunktionen (Bau-/ Heimwerker-/ und
Gartensortiment).
Hösbach bildet zusammen mit Goldbach ein gemeinsames Mittelzentrum. Beide Marktgemeinden eint ein
einzelhandelsspezifischer Verflechtungsbereich von insgesamt 68.829 Einwohnern. 23 Dieser stellt für die
Entwicklung vorhandener Einzelhandelsbetriebe sowie den Ausbau des Einzelhandels den aus landesplanerischer
Sicht zu berücksichtigenden Orientierungsrahmen dar. Er liegt damit deutlich über der Einwohnerzahl
von Hösbach (rd. 13.100 EW), die den kommunalen Umsatz-Kaufkraft-Relationen zugrunde
liegt (vgl. Kap. 5.6.1). Hösbach verfügt somit aus landesplanerischer Sicht über einen ausgeprägten Ansiedlungsspielraum.
7.6.2 Handlungsbedarfe
Im Teilraumzentrum Ortsmitte ist aus Gutachtersicht das integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept
weiterzuführen, das mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept verzahnt ist. Hiermit korrespondieren
auch die Empfehlungen des vorliegenden regionalen Konzepts zur Bestandsentwicklung der vorhandenen
Betriebe. Übernommene Versorgungsfunktion sind zu sichern und auszubauen. Insbesondere der
Ausbau der Nahversorgung - ein wettbewerbsfähiger Lebensmittelanbieter fehlt aktuell in der Ortsmitte
noch - trägt zur Steigerung der Leistungsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs im regionalen Kontext
bei.
Die bauliche Neugestaltung entlang der Hauptstraße und an weiteren Standorten der Ortsmitte fördert die
funktionale Verdichtung. Die Zentrenorientierung des Einzelhandels, der Gastronomie und öffentlicher/
privater Dienstleistungen wird dadurch gestärkt und die Ortsmitte gewinnt weiter an Attraktivität .
Der Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Ost/ Frohnrad stellt einen etablierten Einzelhandelsstandort
mit unterschiedlichen Sortimentsschwerpunkten dar. Einige Einzelhandelsimmobilien entsprechen
aktuellen Standortanforderungen (z.B. Verkaufsfläche) allerdings nicht mehr in vollem Umfang.
Durch die Verlagerung des BayWa Bau- und Gartenfachmarktes nach Aschaffenburg hat sich eine größere
mindergenutzte Fläche herausgebildet. Zusätzlich werden sich in absehbarer Zeit weitere Nutzungen
aus dem Umfeld von BayWa vom Standort zurückziehen. Handlungsbedarfe stellen vor diesem Hintergrund
der Ausbau und die Neunutzung des östlichen Standortbereichs zur Wahrung mittelzentraler
Versorgungsaufgaben dar. Sowohl eine aktive Bestandsentwicklung, als auch der größere Ausbau/ die
Revitalisierung und die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben sind damit zu empfehlen.
23
Vgl. LEP Bayern, ergänzendes Material, einzelhandelsspezifischer Verflechtungsbereich der Zentralen Orte
in Bayern.
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Entsprechende Erweiterungen, Neuaufstellungen bzw. Neuansiedlungen von Betrieben sind dabei unter
besonderer Berücksichtigung der Verträglichkeit gegenüber den bestehenden Nutzungen im Ortskern
und seiner Entwicklungsfähigkeit zu planen. Dies begründet sich insbesondere aus dem Sachverhalt, die
Realisierung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen zur funktionalen Stärkung des Ortskerns
nicht durch Umsatzverlagerungen zu beeinträchtigen.
Die Empfehlungen des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts - hier des integrierten kommunalen
Einzelhandelskonzepts korrespondieren mit den erarbeiteten Handlungsbedarfen.
7.6.3 Maßnahmen
Für Hösbach sind standortbezogen folgende Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels zu empfehlen
und im Kreis der Stadt-Umland-Gemeinden besprochen worden:
Für das Teilraumzentrum Ortsmitte stellt der Ausbau des Einzelhandelsangebots durch kleinteilige Ansiedlungen
in den nahversorgungs- und innenstadtrelevanten Sortimenten sowie die Ansiedlung eines
leistungsfähigen Lebensmittelanbieters die wichtigsten Maßnahmen dar, um die Funktionsvielfalt des
zentralen Versorgungsbereichs als Teilraumzentrum weiter zu etablieren. Von Seiten der Marktgemeindeverwaltung
ist hierfür die Inwertsetzung von Grundstücken und Bestandsgebäuden zu unterstützen.
Mit diesen betriebsbezogenen Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels geht auch in Hösbach die
Fortführung der städtebaulichen Gestaltungs- und Entwicklungskonzepts einher. Hierdurch wird eine Erhöhung
der Aufenthaltsqualität erreicht, was die Attraktivität des Ortskern als umfassendes Versorgungszentrum
weiter erhöht.
Zu empfehlen ist darüber hinaus eine direkte Ansprache der vorhandenen Einzelhändler im Hinblick auf
Flächenbedarfe, um diese im baulichen Prozess soweit wie möglich berücksichtigen bzw. vorbereiten zu
können.
Für den Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Ost/ Frohnrad umfassen die Handlungsbedarfe
ein breites Spektrum. Die Maßnahmen zum Ausbau des Standortbereichs sind in diesem Kontext auf
konkrete Ziele auszurichten. Hierzu zählen eine Sicherung und der Ausbau der Nahversorgung, der Ergänzungsfunktionen
für die Ortsmitte und der mittelzentralen Versorgungsfunktionen.
Zu diesem Zweck ist die Durchführung einer Markt- und Standortanalyse für das BayWa-Areal und die
Ableitung eines Nutzungskonzepts zu empfehlen. Dieses dient der Prüfung betriebswirtschaftlich nachhaltiger
und sortimentsspezifischer Einzelhandelsentwicklungen, auch im Hinblick auf geeignete Angebotsformate.
Zu prüfen ist in diesem Zusammenhang, dass ein entsprechender Mix an Nutzern den landesplanerischen
Zulässigkeitskriterien entspricht, städtebaulichen Verträglichkeitskriterien genügen, und
mit den sortimentsspezifischen Ansiedlungskriterien des regionalen Einzelhandelskonzepts in Einklang
stehen.
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Für die gewerblichen Funktionen des Standortbereichs 24 ist die Durchführung eines Gesamtentwicklungskonzepts
zu empfehlen, das heutige und zukünftige Gewerbeflächenbedarfe analysiert. Dem
Grundstückseigentümer wird damit auch in dieser Richtung eine betriebswirtschaftliche nachhaltige
Grundstücksentwicklung unter Berücksichtigung von kommunalen und privatwirtschaftlichen Flächenbedarfen
ermöglicht.
Im Hinblick auf weitere sortimentsbezogene Fragestellungen zur Entwicklung des Hösbacher Einzelhandels
ist auf das kommunale integrierte Einzelhandelskonzept der Marktgemeinde zu verweisen, dass
dort unter Kapitel 6.3 entsprechende Entwicklungsmöglichkeiten, insbesondere für die Ortsmitte, ableitet.
Die Empfehlungen des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts - hier des integrierten kommunalen
Einzelhandelskonzepts korrespondieren mit den erarbeiteten Maßnahmen.
24
Im Nachgang zu dem Umzug des BayWa Bau- und Gartenfachmarktes fallen ggfs. auch die weiteren gewerblichen,
„BayWa-nahen“ - Nutzungen weg und Flächenpotenziale werden entsprechend verfügbar.
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7.7 Johannesberg
7.7.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Die Gemeinde Johannesberg ist, wie die Strukturanalyse zeigt, heute durch einen nur gering ausgeprägten
Einzelhandelsbesatz gekennzeichnet; räumliche Angebotsschwerpunkte existieren nicht. Auch im Bereich
der geographischen Mitte, der Ortsmitte Oberafferbach, ist nur ein geringer Einzelhandelsbesatz
festzustellen. Ein ehemals hier ansässiger Nahversorgungsanbieter ist leer gefallen.
Die Ortsmitte von Johannesberg ist vor diesem Hintergrund als zu entwickelnder Nahversorgungsstandort
auszuweisen.
Abbildung 127: Johannesberg: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Seite 204 von 234

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7.7.2 Handlungsbedarfe und Maßnahmen
Der Aufbau einer wettbewerbsfähigen Nahversorgung in der Ortsmitte Oberafferbach stellt den wesentlichen
Handlungsbedarf für die Gemeinde Johannesberg dar. Diesem Handlungsbedarf kann grundsätzlich
durch drei Maßnahmenpakete begegnet werden.
Erste Möglichkeit, die Nahversorgung in Johannesberg zu verbessern, stellt die Einrichtung eines Dorf-/
und Gemeinschaftsladens dar. Hierzu ist die vorhandene, leer gefallenen Nahversorgungsimmobilie
durch eine private Initiative zu nutzen. Für den Betrieb ist eine private Initiative zu empfehlen. Hierbei
kann eine Trennung der beiden Kostenpositionen Investition und Betrieb erfolgen, was die grundsätzliche
Realisierbarkeit und finanzielle Förderung vereinfacht.
Für die praktische Umsetzung empfiehlt sich eine Orientierung an erfolgreichen Dorfladenkonzepten in
der Region. Zur organisatorischen Vorbereitung ist ein Erfahrungsaustausch auf Verwaltungsseite, der
Bürgermeister sowie zwischen (möglichen) Betreibern zu empfehlen. Diese Maßnahme zur Entwicklung
eines Dorf-/ Gemeinschaftsladens ist prioritär zu verfolgen.
Als Alternativstrategie kann über ein Modellkonzept die Auslieferung von Vorbestellwaren an einen Betrieb
in der Ortsmitte von Johannesberg durchgeführt werden. Mit den Anbieter der Ortsmitte wäre im
Vorfeld zu klären, inwieweit auf Basis einer privatwirtschaftlichen bzw. ehrenamtlichen Tätigkeit eine solche
Abholstation geschaffen werden kann. Eine Zusammenarbeit mit dem nahe gelegenen Anbieter am
Nahversorgungsstandort West von Glattbach bietet sich hierfür besonders an.
Dritte Möglichkeit, um dem Bedarf nach einer verbesserten Nahversorgung in Johannesberg zu begegnen,
könnte die Errichtung eines „standardisierten“ Lebensmittelanbieters (Supermarkt/ Discounter) darstellen.
Aufgrund der limitierten Einwohnerzahl im Standortumfeld und des daraus generierbaren Marktund
Umsatzvolumens erscheint eine entsprechende Ansiedlung unter betriebswirtschaftlich üblichen
Rahmenbedingungen allerdings nur wenig realistisch.
Sortimentsbezogene Empfehlungen
Die aus der Betrachtung der weiteren sortimentsspezifischen Umsatz-Kaufkraft-Relationen (vgl. Kap. 5)
erkennbaren Kaufkraftabflüsse erreichen allerdings keine Größe, um hieraus unter marktüblichen betriebswirtschaftlichen
Bedingungen nachhaltige Ansiedlungschancen für ein zusätzliches Fachhandelsangebot
über die o.g. Empfehlungen hinaus ableiten zu können.
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7.8 Kleinostheim
7.8.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Die Gemeinde Kleinostheim verfügt im Vergleich der Umlandkommunen über eine mittlere Zahl an Einzelhandelsbetrieben
und Betrieben des Ladenhandwerks (knapp 40 Betriebe). Neben einer kleinteilig
strukturierten Ortsmitte, die aufgrund der Betriebs- und Verkaufsflächenausstattung als Nahversorgungsschwerpunkt
25 zu klassifizieren ist, sind am Nordrand und Südrand des Hauptortes jeweils ein
Nahversorgungsstandort (je ein Lebensmittelsupermarkt und ergänzende Betriebe) vorhanden.
Abbildung 128: Kleinostheim: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
25
Aufgrund der vorhandenen Nutzungs- und Potenzialflächenstruktur ist die Ortsmitte als zentraler Versorgungsbereich
abgegrenzt worden.
Seite 206 von 234

Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Darüber hinaus befindet sich am Nordrand von Kleinostheim der Ergänzungsstandort Nord, an dem ein
Möbelhaus ansässig ist.
Abbildung 129: Kleinostheim: funktionaler Standortbereich Ergänzungsstandort Nord
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Über diese Einzelhandelsschwerpunkte hinaus ist für Kleinostheim ein größerer Anteil an Einzelhandelsbetrieben
zu verzeichnen, die dispers über den Hauptort in Solitärlage verteilt liegen - jeder zweite Betrieb
befindet sich in einer entsprechenden Solitärlage.
Die Versorgungsfunktion von Kleinostheim erstreckt sich aus landesplanerischer Sicht auf eine Bevölkerungszahl
von insgesamt 8.169 Personen.
Seite 207 von 234

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7.8.2 Handlungsbedarfe
Handlungsbedarfe ergeben sich für den Einzelhandel in Kleinostheim insbesondere gegenüber dem
Nahversorgungsschwerpunkt Ortsmitte. Dieser ist im Rahmen einer aktiven Bestandsentwicklung in
seiner Versorgungsfunktion und der Nahversorgung zu sichern; ebenfalls sind in diesem Kontext Verkaufsflächen-erweiterungen
und die Ansiedlung von weiteren Handelsbetrieben zu unterstützen.
Die beiden Nahversorgungsstandorte Nord und Süd sind ebenfalls im Rahmen einer aktiven Bestandsentwicklung
zu sichern und wettbewerbsfähig zu erhalten.
Der Ergänzungsstandort Nord ist im Rahmen einer Bestandsfestschreibung mittelfristig auf die aktuell
vorhandenen Betriebe und Sortimente unter Gewährung von nur geringfügigen Verkaufsflächenerweiterungen
im Rahmen des Bestandsschutz auszurichten.
7.8.3 Maßnahmen
Für Kleinostheim sind standortbezogen folgende Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels zu
empfehlen und im Kreis der Stadt-Umland-Gemeinden besprochen worden:
Nahversorgungsschwerpunkt Ortsmitte
Für die Ortsmitte ist aus Gutachtersicht die Sicherung des Lebensmittel- und Bekleidungsangebots zu
fördern. Hierzu zählen z.B. die planerische und genehmigungsrechtliche Unterstützung bei Verkaufsflächenerweiterungen.
Durch die Ansiedlung von kleinteiligen Fachgeschäften sind die Versorgungsfunktionen
in der Ortsmitte zu erhalten und zu stärken.
Die größten Kaufkraftabflüsse sind im Bereich von Nahrungs- und Genussmitteln festzustellen. Durch die
Neuaufstellung des Edeka-Supermarktes innerhalb des Nahversorgungsstandortes Nord ist hier eine
Minderung der Kaufkraftabflüsse zu erwarten.
Die Kaufkraftabflüsse im Bereich Bekleidung und bei Büchern/ Papier-/ Büro- und Schreibwaren erreichen
eine Größenordnung, aus der sich ggfs. Erweiterungsmöglichkeiten für die Sortimente der in diesen
Warengruppen ansässigen Einzelhandelsbetriebe ableiten lassen.
Im Sortiment Möbel sind rechnerisch per Saldo hohe Kaufkraftzuflüsse zu erkennen. Diese sind auf das
vorhandene Möbelhaus zurückzuführen und überdecken Kaufkraftabflüsse der lokalen Bevölkerung, da in
diesem Sortimentsbereich typischerweise unterschiedliche Anbieter aufgesucht werden.
Sowohl die Kaufkraftabflüsse bei Elektroartikeln, als auch bei den nicht-innenstadtrelevanten Warengruppen
(insb. Bau- und Heimwerkermärkte/ Gartenmarkt) erreichen zwar jeweils größere Volumina - zur Errichtung
eines eigenständigen qualifizierten Fachhandelsangebots sind sie allerdings deutlich zu gering.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Nahversorgungsstandorte Kleinostheim-Nord und Kleinostheim-Süd
Für die Nahversorgungsstandorte Kleinostheim-Nord und -Süd ist der jeweilige Handlungsbedarf zur
Sicherung der Nahversorgung mit den Maßnahmen zur Neuaufstellung des Supermarktes im Norden sowie
der Zusammenlegung von Super- mit Getränkemarkt auf marktübliches Niveau im Süden in Umsetzung.
Diese Maßnahmen sind von Seiten der Verwaltung planerisch zu unterstützen.
Ergänzungsstandort Möbel-Nord
Die Bestandsfestschreibung am Ergänzungsstandort Nord fußt auf der Ausrichtung auf die aktuell ausgeübte
Nutzung. Verkaufsflächenerweiterungen sind deshalb heute in geringem Maß bis maximal 10 %
der heutigen Verkaufsfläche zu Bestandsschutzzwecken zu empfehlen.
Mittelfristig stellen auch größere Verkaufsflächenerweiterungen des Möbelhauses unter Berücksichtigung
der Verträglichkeit (insbesondere der Randsortimente) empfehlenswerte Maßnahmen zur Sicherung der
Versorgungsfunktion dar. Bei Rückzug des Anbieters sollte mittelfristig eine Nachnutzung der Einzelhandelsimmobilie
bzw. des Grundstücks nur durch nicht-innenstadtrelevante Kernsortimente unter Prüfung
auf Verträglichkeit (wiederum insbesondere der Randsortimente) erfolgen.
Langfristig sollte bei Rückzug des Betreibers eine Markt- und Standortanalyse erarbeitet und hieraus ein
betriebswirtschaftlich sinnvolles und verträgliches Nutzungskonzept entwickelt werden. Dieses schließt
die Prüfung der landesplanerischen Zulässigkeit und städtebaulichen Verträglichkeit mit ein.
Sortimentsbezogene Empfehlungen
Die aus der Betrachtung der weiteren sortimentsspezifischen Umsatz-Kaufkraft-Relationen (vgl. Kap. 5)
erkennbaren Kaufkraftabflüsse erreichen keine Größe, um hieraus unter marktüblichen betriebswirtschaftlichen
Bedingungen nachhaltige Ansiedlungschancen für ein zusätzliches Fachhandelsangebot
über die o.g. Empfehlungen hinaus ableiten zu können.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
7.9 Leidersbach
7.9.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Die Gemeinde Leidersbach kennzeichnet im regionalen und überregionalen Vergleich eine besondere
Einzelhandelsstruktur: Der Großteil der insgesamt 50 Einzelhandelsbetriebe liegt entlang der Hauptstraße,
die Ebersbach mit den beiden Ortsteilen Leidersbach und Roßbach verbindet, oder an Stich- und Parallelstraßen
zur Hauptstraße. Es handelt sich dabei zum überwiegenden Teil um Bekleidungsanbieter
deren Entwicklungs- und teilweise auch Produktionsstätten in Leidersbach liegen. Größere Nahversorgungsanbieter
sind am Hauptort nicht vorhanden. Vor diesem Hintergrund wird die Ortsmitte des
Hauptortes Leidersbach als Ergänzungsstandort dargestellt.
Abbildung 130: Leidersbach: funktionale Standortbereiche Nord
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Mit Nahversorgungsanbietern in den Ortsteilen Ebersbach und Roßbach sind zwei Nahversorgungsstandorte
vorhanden. Sie übernehmen Nahversorgungsfunktionen für den jeweiligen Ortsteil sowie für
den Hauptort Leidersbach. Leidersbach stellt aus landesplanerischer Sicht ein Unterzentrum dar - der
einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich umfasst das Gemeindegebiet mit 6.765 Einwohnern. 26 Für
26
Vgl. LEP Bayern, ergänzendes Material, einzelhandelsspezifischer Verflechtungsbereich der Zentralen Orte
in Bayern.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
die Entwicklung vorhandener Einzelhandelsbetriebe sowie den Ausbau des Einzelhandels ist der aus
landesplanerischer Sicht zu berücksichtigende Orientierungsrahmen zu berücksichtigen .
Aufgrund der historisch gewachsenen und exponierten Marktposition der ansässigen Betriebe kommt
ihnen allerdings eine besondere Versorgungsbedeutung zu, die im Rahmen der Arbeitskreise der Stadt-
Umland-Kommunen entsprechend gewürdigt werden (vgl. Kap. 7.9.3 Maßnahmen). Die Einzugsgebiete
der Betriebe reichen bereits heute über den zentralörtlichen Verflechtungsbereich von Leidersbach (das
Gemeindegebiet) deutlich hinaus.
Abbildung 131: Leidersbach: funktionale Standortbereiche Süd
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
7.9.2 Handlungsbedarfe
Handlungsbedarfe ergeben sich für den Einzelhandel in Leidersbach zum einen gegenüber der Ortsmitte,
zum anderen gegenüber den Nahversorgungsstandorten.
In der Ortsmitte ist aus Gutachtersicht eine aktive Bestandsentwicklung der Produktions- und Einzelhandelsbetriebe
notwendig, um die am Markt erreichte Position über den Bestandsschutz hinaus absichern
zu können und sich dem Strukturwandel innerhalb der Wertkette Bekleidungsindustrie und
-einzelhandel („vertikalisierter Einzelhandel“) weiterhin erfolgreich stellen zu können.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Die beiden Nahversorgungsstandorte Ebersbach und Roßbach sind im Rahmen einer aktiven Bestandsentwicklung
ebenfalls in ihrer Versorgungsfunktion für die Ortsteile und den Hauptort zu sichern
und wettbewerbsfähig zu erhalten. Ein Sortimentsausbau durch Verkaufsflächenerweiterungen kann
hierbei auch ein erweitertes Angebot im Drogeriewarensegment ermöglichen. Ebenfalls ist die Ansiedlung
eines eigenständigen Drogeriefachangebotes (z.B. durch einen Fachmarkt) zu empfehlen.
7.9.3 Maßnahmen
Für Leidersbach sind standortbezogen folgende Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels zu empfehlen
und im Kreis der Stadt-Umland-Gemeinden besprochen worden:
In der Ortsmitte sind den vorhandenen Produktions- und Einzelhandelsbetrieben verträgliche Verkaufsflächenerweiterungen
zu ermöglichen. Die Betriebe werden im Kontext des gesamten Stadt-Umland-
Bereichs Aschaffenburg und darüber hinaus als Marktteilnehmer wahrgenommen. Sie verfügen bereits
heute über ein Einzugsgebiet, das über den zentralörtlichen Verflechtungsbereich von Leidersbach deutlich
hinausgeht und stellen deshalb einen Standortfaktor für den gesamten Stadt-Umland-Bereich dar; sie
sind deshalb in dieser Funktion zu stärken.
In diesem Kontext ist als weitere Maßnahme die Motivation der Hersteller zur Zusammenarbeit mit der
IHK und der Wirtschaftsförderung Aschaffenburg zum Betrieb eines Leuchtturmshops bzw. eines Regionalen
Schaufensters in Aschaffenburg zu empfehlen. Ein entsprechendes Ladenlokal kann zusätzlich
auch unter Beteiligung weiterer Hersteller aus anderen Kommunen der Region (z.B. Großostheim) betrieben
werden, um dessen Attraktivität noch weiter zu erhöhen.
Aus dieser Maßnahme würden ein Attraktivitätsgewinn und Absatzchancen sowohl für die kooperierenden
Betriebe als auch den Aschaffenburger Einzelhandel selbst entstehen, dass dieser an Auswahl gewinnt
und sich weiteren Zielgruppen öffnet. Eine gemeinsame Homepage sowie ein gemeinsamer Online-
Shop der Hersteller kann zusätzlich hilfreich sein, einzelne Kompetenzen zu bündeln und überregional
medienwirksam in Erscheinung zu treten. 27
Parallel zu diesen betriebsbezogenen Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels in Leidersbach
sind die städtebaulichen Gestaltungs- und Entwicklungsansätze weiterzuführen um eine Erhöhung der
Aufenthaltsqualität zu erreichen.
27
Ein aktuelles Beispiel stellt in diesem Zusammenhang der Onlineshop outstore.de dar, zu dem sich führende
Markenhersteller, stationäre Sporteinzelhandelsbetriebe und -filialisten sowie etablierte online-Shops zusammengeschlossen
haben. Im Rahmen der online-Einkaufsentscheidung wird man dann zum Shop- und
Bezahlsystem des jeweiligen Produkt-Anbieters weitergeleitet, so dass der Kaufvorgang klar einem Einzelhändler
zugeordnet wird.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Für die Nahversorgungsstandorte Ebersbach und Roßbach umfasst die aktive Bestandentwicklung
alle Maßnahmen, um eine Stärkung der Versorgungsfunktionen bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten
für die gesamte Gemeinde Leidersbach zu erreichen. Den vorhandenen Einzelhandelsbetrieben sind
vor diesem Hintergrund Verkaufsflächenerweiterungen zu ermöglichen; entsprechende Maßnahmen sind
planerisch zu unterstützen. Die Zusammenarbeit zwischen Handelsunternehmen und Grundstückseigentümern
zum Ausbau bestehender Nahversorgungsbetriebe ist in diesem Kontext als weitere Maßnahme
zu fördern.
Der empfehlenswerte Qualitätsausbau im Drogeriewarensortiment sollte vorrangig über Maßnahmen zur
Angebots- und Verkaufsflächenerweiterung der vorhandenen Lebensmittelanbieter unterstützt werden. In
zweiter Linie erscheint die Etablierung eines eigenständigen Drogeriefachangebotes geeignet.
Sortimentsbezogene Empfehlungen
Die aus der Betrachtung der sortimentsspezifischen Umsatz-Kaufkraft-Relationen (vgl. Kap. 5) erkennbaren
Kaufkraftabflüsse erreichen für Leidersbach keine Größe, um hieraus unter marktüblichen betriebswirtschaftlichen
Bedingungen nachhaltige Ansiedlungschancen für ein zusätzliches Fachhandelsangebot
über die o.g. Empfehlungen hinaus ableiten zu können.
Sonderhinweis - Standortbezogene Lenkung des Einzelhandels
Das vorliegende Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg führt Empfehlungen
zur Lenkung des Einzelhandels nach Sortimentsbereichen aus (vgl. Kap. 6.5.2). Nach dem dort beschriebenen
Konsens-Prüfverfahren ist bei Vorhaben in zentralen Versorgungsbereichen oder in sonstigen
Ortsmitten (nur) die Einhaltung der landesplanerisch zulässigen Verkaufsflächen auf Basis der zulässigen
Abschöpfungsquoten und branchenüblicher Flächenleistungen (EUR/m² Verkaufsfläche) zu berücksichtigen.
Die in Leidersbach vorhandenen Produktions- und Einzelhandelsbetriebe verfügen historisch bedingt bereits
heute teilweise über Verkaufsflächen, die über den landesplanerisch zulässigen Obergrenzen liegen.
Vor diesem Hintergrund sind Maßnahmen in der Gemeinde Leidersbach von der Prüfvorgabe, die sich an
der landesplanerischen Obergrenze orientiert, ausgenommen.
Ebenfalls sind Betriebe an den beiden Nahversorgungsstandorten in Leidersbach von der Vorgabe ausgenommen,
dass ihre Umsätze zu mindestens 50 % aus Leidersbach stammen müssen - durch Koppelungseffekte
bedingt, ist ein größerer Umsatzanteil mit externen Kunden nicht auszuschließen. 28
28
Da es sich hierbei allerdings um ein sehr weit gefasstes Einzugsgebiet handelt und die Warengruppen über
abweichende Versorgungshäufigkeiten verfügen, sind standort- oder gar betriebsbezogene Auswirkungen
im Bereich der Kunden-Wohnstandorte in der Regel nicht zu erwarten.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
7.10 Mainaschaff
7.10.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Der Ortskern der Gemeinde Mainaschaff ist heute durch einen nur gering ausgeprägten Einzelhandelsbesatz
gekennzeichnet. Er stellt vor diesem Hintergrund im regionalen Kontext keinen zentralen Versorgungsbereich
oder einen Nahversorgungsstandort dar.
Die Einzelhandelsnutzungen im Norden des Gemeindegebiets bilden den flächenmäßigen Angebotsschwerpunk
von Mainaschaff. Der Einzelhandelsstandort „Am Glockenturm“ und das Standortumfeld
werden vor diesem Hintergrund als Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort ausgewiesen. Rund
40 % der Mainaschaffer Einzelhandelsbetriebe liegen hier - verfügen aber über rd. 80 % der Verkaufsfläche.
Mainaschaff verfügt im Vergleich zu den weiteren Gemeinden des Umlandbereichs über die größte
Gesamtverkaufsfläche (über 31.000 m²).
Die vorhandenen Nahversorgungsanbieter an der Jahnstraße bilden den gleichnamigen Nahversorgungsstandort.
Abbildung 132: Mainaschaff: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Mainaschaff stellt aus landesplanerischer Sicht ein Unterzentrum dar - der einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich
umfasst 9.403 Einwohner. 29 Dieser stellt für die Entwicklung vorhandener Einzelhandelsbetriebe
sowie den Ausbau des Einzelhandels den aus landesplanerischer Sicht zu berücksichtigenden
Orientierungsrahmen dar.
7.10.2 Handlungsbedarfe
Handlungsbedarfe ergeben sich für den Einzelhandel in Mainaschaff gegenüber der Ortsmitte. Hier ist
ein Ausbau der Nahversorgung, auch durch die Ansiedlung größerer Lebensmittelanbieter zu empfehlen.
Der Nahversorgungsstandort Jahnstraße ist im Rahmen einer aktiven Bestandsentwicklung zu sichern
und die dort ansässigen Betriebe sind über eine reine Bestandssicherung hinaus wettbewerbsfähig zu
erhalten.
Die Betriebe am Ergänzungsstandort „Am Glockenturm“ - mit Ausnahme der Nahversorgungsanbieter
30 - sind mittel- und langfristig ebenfalls im Rahmen einer aktiven Bestandsentwicklung wettbewerbsfähig
zu erhalten. Der Ausbau und die Neunutzung von Objekten mit mehr als 800 m² Gesamtverkaufsfläche
ist allerdings nur bei Betrieben mit nicht-innenstadtrelevanten Kernsortimenten zulässig.
7.10.3 Maßnahmen
Für Mainaschaff sind standortbezogen folgende Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels zu empfehlen
und im Kreis der Stadt-Umland-Gemeinden besprochen worden:
Für die Ortsmitte - bislang ohne Funktionszuweisung innerhalb des regionalen Versorgungsnetz - ist mittelfristig
die Schaffung einer qualifizierten Nahversorgung über eine Satellitenfunktion des Supermarktes
in der Jahnstraße als Maßnahme zu empfehlen. Ein leer stehendes Ladenlokal ist hierzu vorhanden. Eine
entsprechende Maßnahme ist durch Ansprache des Supermarktbetreibers von Seiten der Gemeindeverwaltung
mit zu unterstützen.
Am Nahversorgungsstandort Jahnstraße ist die Zusammenlegung und Neuaufstellung von Super- und
Getränkemarkt auf ein marktübliches Niveau zu empfehlen. Durch eine gutachterliche Prüfung ist eine
verträgliche Dimensionierung dieser Maßnahme sicherzustellen. Von Seiten der Gemeindeverwaltung ist
die Maßnahme planerisch zu unterstützen.
29
30
Vgl. LEP Bayern, ergänzendes Material, einzelhandelsspezifischer Verflechtungsbereich der Zentralen Orte
in Bayern.
Diese sind bereits heute wettbewerbsfähig und zukunftsfähig dimensioniert.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Den Betrieben am Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort „Am Glockenturm“ sind Verkaufsflächenerweiterungen
im Rahmen des Bestandsschutzes und unter Berücksichtigung der Obergrenze von
800m² VKF zu ermöglichen. Es handelt sich hierbei um ein Gewerbegebiet (GE).
Im Falle eines Rückzugs vorhandener Anbieter aus dem Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort „Am
Glockenturm“ sollen darüber hinaus zum Erhalt der derzeitigen (ergänzenden) Versorgungsfunktion nach
Sortimentsausrichtung und Verkaufsflächendimensionierung identische Nachnutzungen zulässig sein.
Während der Fertigstellung des regionalen Einzelhandelskonzepts haben sich die Baumarktkonzerne
Praktiker und MaxBahr vom Markt zurück gezogen. Die Nachnutzung der leer gefallenen Baumarktimmobilie
durch einen Baumarktbetreiber ist vor diesem Hintergrund zur Wiederaufnahme der übernommenen
Versorgungsfunktionen zu empfehlen. Insoweit dies nicht möglich erscheint, ist eine Nachnutzung im
Rahmen eine Nutzungskonzepts und einer Auswirkungsanalyse zu prüfen, um einen betriebswirtschaftlich
und städtebaulich nachteiligen dauerhaften Leerstand zu vermeiden.
Als abschließende Maßnahme ist zu berücksichtigen, dass zusätzliche neue Betriebseinheiten mit über
800 m² Verkaufsfläche am Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort „Am Glockenturm“ nur dann zulässig
sind, wenn sie über nicht-innenstadtrelevante Kernsortimente verfügen.
Sortimentsbezogene Empfehlungen
Die aus der Betrachtung der sortimentsspezifischen Umsatz-Kaufkraft-Relationen (vgl. Kap. 5) erkennbaren
Kaufkraftabflüsse erreichen allerdings keine Größe, um hieraus unter marktüblichen betriebswirtschaftlichen
Bedingungen nachhaltige Ansiedlungschancen für ein zusätzliches Fachhandelsangebot
über die o.g. Empfehlungen hinaus ableiten zu können.
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7.11 Niedernberg
7.11.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Die Gemeinde Niedernberg ist durch ein überwiegend auf die Grundversorgung ausgerichtetes Einzelhandelsangebot
gekennzeichnet; knapp 30 Betriebe sind insgesamt ansässig. Der wesentliche Teil (der
Betriebe bzw. der Verkaufsfläche) befindet sich am Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort West/
Großostheimer Straße. Der Standortbereich bietet insbesondere Betriebsformaten Raum, die innerhalb
der kleinteilig strukturierten Ortsmitte baulich nicht integriert werden konnten und können. Im Hinblick auf
ihre Ergänzungsfunktion stehen nahversorgungsrelevante und innenstadtrelevante Kernsortimente im
Vordergrund. Die Ortsmitte stellt einen Nahversorgungsstandort dar.
Abbildung 133: Niedernberg: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Niedernberg ist Unterzentrum und verfügt über einen einzelhandelsspezifischen Verflechtungsbereich
von insgesamt 11.816 Einwohnern. 31 Dieser stellt für die Entwicklung vorhandener Einzelhandelsbetriebe
31
Vgl. LEP Bayern, ergänzendes Material, einzelhandelsspezifischer Verflechtungsbereich der Zentralen Orte
in Bayern.
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sowie den Ausbau des Einzelhandels den aus landesplanerischer Sicht zu berücksichtigenden Orientierungsrahmen
dar.
7.11.2 Handlungsbedarfe
Für den Einzelhandel in Niedernberg konnten folgende Handlungsbedarfe herausgestellt werden:
Für den Nahversorgungsstandort Ortsmitte ist eine aktive Bestandsentwicklung zu empfehlen. Hierzu
zählt insbesondere eine Sicherung des dort ansässigen Lebensmittelhandels.
Der Nahversorgungsstandort West ist als funktionaler Ergänzungsstandort der Ortsmitte zu sichern.
Hierzu ist eine aktive Bestandsentwicklung der vorhandenen Nahversorgungsanbieter zu ermöglichen,
damit diese die übernommenen Versorgungsfunktionen auch zukünftig gewährleisten können. Entsprechende
Maßnahmen sind in städtebauliche verträglicher Dimensionierung auszuführen, um die vorhandenen
Versorgungsfunktionen der Ortsmitte nicht durch Umsatzverlagerungen wesentlich zu beeinträchtigen.
Die Betriebe, die am Standort West über die Nahversorgung hinaus Ergänzungsfunktionen übernehmen,
sind im Rahmen einer Bestandsfestschreibung auf das vorhandene Einzelhandelsangebot auszurichten.
Perspektivisch können sich durch den Rückzug von Betriebe weitere Handlungsbedarfe ergeben - verträgliche
Neuaufstellungen stellen dann notwendige Schritte dar, um Qualitätsverluste bzw. Leerstände
aus dem Rückzug von Betrieben vermeiden zu können.
7.11.3 Maßnahmen
Für Niedernberg sind standortbezogen folgende Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels zu empfehlen
und im Kreis der Stadt-Umland-Gemeinden besprochen worden:
Für den Nahversorgungsstandort Ortsmitte stellt aus Gutachtersicht der Weiterbetrieb des vorhandenen
Lebensmittelladens durch den Eigentümer die entscheidende Maßnahme zum Erhalt der vorhandenen
Versorgungsfunktionen dar. Auf langfristige Sicht kann durch den Aufbau einer „Satellitenfunktion“ des
Lebensmittelladens für den Supermarkt in Randlage ein Leerstand in der Ortsmitte vermieden werden.
Für den Nahversorgungsstandort West/ Großostheimer Straße sind verträgliche Verkaufsflächenerweiterung
der Nahversorgungsanbieter planerisch zu unterstützen, um die Sicherung dieser Anbieter zu
gewährleisten.
Die Funktion als Ergänzungsstandort West/ Großostheimer Straße ist durch Bestandsfestschreibung
bei den aktuell ausgeübten Nutzungen in seiner heutige Form zu fixieren. Verkaufsflächenerweiterungen
sollten vor diesem Hintergrund nur bis max. rd. +10 % im Rahmen des Bestandsschutz möglich sein. Im
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Falle eines Rückzugs vorhandener Anbieter vom Ergänzungsstandort West/ Großostheimer Straße sollen
darüber hinaus zum Erhalt der derzeitigen (ergänzenden) Versorgungsfunktion nach Sortimentsausrichtung
und Verkaufsflächendimensionierung identische Nachnutzungen zulässig sein.
Sortimentsbezogene Empfehlungen
Die aus der Betrachtung der sortimentsspezifischen Umsatz-Kaufkraft-Relationen (vgl. Kap. 5) erkennbaren
Kaufkraftabflüsse erreichen allerdings keine Größe, um hieraus unter marktüblichen betriebswirtschaftlichen
Bedingungen nachhaltige Ansiedlungschancen für ein zusätzliches Fachhandelsangebot
über die o.g. Empfehlungen hinaus ableiten zu können.
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7.12 Markt Stockstadt am Main
7.12.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Der Markt Stockstadt am Main verfügt im Vergleich der Umlandkommunen über eine größere Zahl an
Einzelhandelsbetrieben und Betrieben des Ladenhandwerks (55 Betriebe) und die zweitgrößte Gesamtverkaufsfläche
innerhalb der Umlandgemeinden insgesamt (rd. 30.000 m²). Neben einer kleinteilig strukturierten
Ortsmitte, die aufgrund der Betriebs- und Verkaufsflächenausstattung als Nahversorgungsschwerpunkt
32 zu klassifizieren ist, liegt am Südrand des Hauptortes der Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort
Fachmarktbereich Süd.
Abbildung 134: Stockstadt am Main: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
32
Aufgrund der vorhandenen Nutzungs- und Potenzialflächenstruktur konnte für die Ortsmitte ein zentraler
Versorgungsbereich abgegrenzt werden.
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Über diese Einzelhandelsschwerpunkte hinaus ist für Stockstadt a. Main ein relevanter Anteil an Einzelhandelsbetrieben
zu verzeichnen, die dispers über den Hauptort in Solitärlage verteilt liegen - jeder dritte
Betrieb befindet sich in einer entsprechenden Solitärlage.
Die Versorgungsfunktion von Kleinostheim erstreckt sich aus landesplanerischer Sicht auf eine Bevölkerungszahl
von insgesamt 13.039 Personen.
7.12.2 Handlungsbedarfe
Im Nahversorgungsschwerpunkt Ortsmitte ist durch eine aktive Bestandsentwicklung der Nahversorgung
eine Sicherung der derzeit übernommenen Versorgungsfunktion sicherzustellen. Dieser Handlungsbedarf
entspricht den Empfehlungen des kommunalen Einzelhandelskonzepts. Die vorhandenen
Gestaltungs- und Ausbaukonzepte der Stockstädter Ortsmitte sind ebenfalls weiterzuführen.
Der Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Fachmarktbereich Süd stellt einen etablierten Einzelhandelsstandort
mit unterschiedlichen Sortimentsschwerpunkten dar. Handlungsbedarfe ergeben sich
heute insoweit, als ein weiteres, unkontrolliertes Flächenwachstum durch Bestandsfestschreibungen zu
vermeiden ist.
Mittel- und langfristig stellt die aktive Bestandsentwicklung vorhandener Betriebe einen ggfs. notwendig
werdenden Handlungsbedarf dar, um diese Betriebe wettbewerbsfähig zu erhalten.
Ein weiterer Ausbau und die Etablierung/ Nutzung neuer Einzelhandelsbetriebe soll allerdings nur durch
Betriebe mit nicht-innenstadtrelevanten Kernsortimenten erfolgen.
Diese Handlungsempfehlungen korrespondieren mit den Entwicklungsempfehlungen des kommunalen
Einzelhandelskonzepts.
7.12.3 Maßnahmen
Für Stockstadt am Main sind standortbezogen folgende Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels
zu empfehlen und im Kreis der Stadt-Umland-Gemeinden besprochen worden:
Im Nahversorgungsschwerpunkt Ortsmitte ist eine Standortsicherung des kleinen Lebensmittelsupermarktes,
auch durch Verkaufsflächenerweiterung, zu empfehlen. Darüber hinaus ist der Ausbau des Einzelhandelsangebots
durch kleinteilige Ansiedlungen in den innenstadtrelevanten Sortimenten zu unterstützen.
Neben diesen betriebsbezogenen Maßnahmen sollte die Unterstützung zur Inwertsetzung von Grundstücken
und Bestandsgebäuden einher gehen. Durch die Gemeindeverwaltung ist das städtebauliche Ge-
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staltungs- und Entwicklungskonzept weiterzuführen. Durch beide Maßnahmen wird eine Erhöhung der
Aufenthaltsqualität erreicht, was die Attraktivität des Ortskerns als Versorgungszentrum weiter erhöht.
Für den Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Fachmarktbereich Süd schließt die zu empfehlende
Bestandsfestschreibung bei den aktuell ausgeübten Nutzungen Verkaufsflächenerweiterungen bis
rd. +10 % im Rahmen des Bestandsschutzes ein.
Mittelfristig sind auch größere Verkaufsflächenerweiterungen der Einzelhandelsbetriebe auf über 10 %
VKF-Zuwachs unter Berücksichtigung der städtebaulichen Verträglichkeit zu ermöglichen.
Im Falle eines Rückzugs vorhandener Anbieter aus dem Fachmarktbereich Süd sollen darüber hinaus
zum Erhalt der derzeitigen (ergänzenden) Versorgungsfunktion nach Sortimentsausrichtung und Verkaufsflächendimensionierung
identische Nachnutzungen zulässig sein.
Während der Fertigstellung des regionalen Einzelhandelskonzepts haben sich die Baumarktkonzerne
Praktiker und MaxBahr vom Markt zurück gezogen. Die Nachnutzung der leer gefallenen Baumarktimmobilie
durch einen Baumarktbetreiber ist zur Wiederaufnahme der übernommenen Versorgungsfunktionen
zu empfehlen. Insoweit dies nicht möglich erscheint, ist eine Nachnutzung im Rahmen eine Nutzungskonzepts
und einer Auswirkungsanalyse zu prüfen, um einen betriebswirtschaftlich und städtebaulich
nachteiligen dauerhaften Leerstand zu vermeiden.
Zusätzliche neue, großflächige (über 800 m² Verkaufsfläche) Betriebseinheiten innerhalb des Ergänzungsstandortes
Fachmarktbereich Süd sind über die vorstehend genannten Maßnahmen hinaus lediglich
bei nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten zulässig.
Im Hinblick auf weitere sortimentsbezogene Fragestellungen zur Entwicklung des Stockstädter Einzelhandels
ist auf das kommunale Einzelhandelskonzept zu verweisen, dass dort unter Kapitel V und insb.
Kapitel VII entsprechende Entwicklungsmöglichkeiten ableitet und empfiehlt.
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7.13 Markt Sulzbach am Main
7.13.1 Versorgungsfunktionen der Standortbereiche
Der Markt Sulzbach am Main verfügt über rd. 40 Einzelhandelsbetriebe, wovon rd. jeder vierte in der
Ortsmitte ansässig ist. Es handelt sich dabei um kleinteilig strukturierte Einheiten, weshalb der Verkaufsflächenanteil
am örtlichen Gesamtbestand nur rd. 3 % beträgt. Der Einzelhandel ist primär auf die Versorgung
der Bevölkerung von Sulzbach am Main ausgerichtet. Nahversorgungsrelevante Sortimente bilden
den Schwerpunkt.
Die Ortsmitte ist innerhalb des Stadt-Umland-Bereichs als Nahversorgungsschwerpunkt zu bewerten.
Einen regionalen zentralen Versorgungsbereich im Kontext des vorliegenden Einzelhandelskonzepts
stellt die Ortsmitte nicht dar. Gleichwohl übernimmt sie wichtige Versorgungsfunktionen für die gesamte
Bevölkerung von Sulzbach.
Abbildung 135: Sulzbach am Main: funktionale Standortbereiche
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Am nördlichen Rand des Hauptortes befindet sich in Sulzbach am Main der Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort
Nord. Rund ein Drittel der Betriebe, die allerdings knapp 80 % der Verkaufsfläche
entsprechen, ist hier zu finden. Der Standortbereich bietet insbesondere Betriebsformaten Raum, die innerhalb
der Ortsmitte baulich nicht integriert werden konnten und können. Im Hinblick auf ihre Ergänzungsfunktion
stehen nahversorgungsrelevante Kernsortimente im Vordergrund.
Am Ostrand des Hauptortes bildet ein Lebensmitteldiscountmarkt den Nahversorgungsstandort Ost.
Sulzbach am Main stellt aus landesplanerischer Sicht ein Unterzentrum dar - der einzelhandelsspezifische
Verflechtungsbereich umfasst das Marktgemeindegebiet mit 20.209 Einwohnern. 33 Dieser stellt für
die Entwicklung vorhandener Einzelhandelsbetriebe sowie den Ausbau des Einzelhandels in der Ortsmitte
und am Nahversorgungs- und Ergänzungsstandort Nord den aus landesplanerischer Sicht zu berücksichtigenden
Orientierungsrahmen dar. Er liegt damit deutlich über der Einwohnerzahl von Sulzbach am
Main (rd. 6.870 EW) die den kommunalen Umsatz-Kaufkraft-Relationen zugrunde liegt (vgl. Kap. 5.13.1).
Sulzbach am main verfügt somit aus landesplanerischer Sicht über einen größeren
Ansiedlungsspielraum.
7.13.2 Handlungsbedarfe
Der Ausbau des Einzelhandels und die Schaffung von neuen Einzelhandelsnutzungen im Nahversorgungsschwerpunkt
Ortsmitte stellen den wesentlichen Handlungsbedarf für Sulzbach am Main dar.
Insgesamt sind heute in der Ortsmitte nur 650 m² Verkaufsfläche vorhanden. Besondere Bedeutung hat
hier der Ausbau der Nahversorgung. Dieser Handlungsbedarf korrespondiert mit den Entwicklungsempfehlungen
des Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzepts für den Markt Sulzbach am Main.
Die Nahversorgungsstandorte Nord und Ost sind im Rahmen der aktiven Bestandsentwicklung zu sichern
und für zukünftige Standortanforderungen wettbewerbsfähig zu erhalten. Für entsprechende Maßnahmen
ist eine städtebaulich verträgliche Dimensionierung zu empfehlen, die insbesondere den zur
funktionalen Stärkung des Ortskerns angestrebten Entwicklungsmaßnahmen nicht entgegensteht.. 34
7.13.3 Maßnahmen
Für Sulzbach am Main sind standortbezogen folgende Maßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandels
zu empfehlen und im Kreis der Stadt-Umland-Gemeinden besprochen worden:
33
34
Vgl. LEP Bayern, ergänzendes Material, einzelhandelsspezifischer Verflechtungsbereich der Zentralen Orte
in Bayern.
Das integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK) verweist an mehrere Stellen auf die Markt- und
Standortanalyse zum Sulzbacher Einzelhandel (2005) und zitiert insbesondere städtebauliche Maßnahmen,
auch zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität, um die Entwicklung des Einzelhandels in der Ortsmitte zu unterstützen.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
In der Ortsmitte ist aus Gutachtersicht der Ausbau des Einzelhandelsangebots durch Betriebsansiedlungen
in den nahversorgungs- und innenstadtrelevanten Sortimenten anzustreben. Durch die Inwertsetzung
von Grundstücken und Bestandsgebäuden für den Einzelhandel sind entsprechende Ansiedlungsvorhaben
von kommunaler Seite planerisch zu unterstützen. Der Ausbau der innerörtlichen Nahversorgungsqualität
kann bspw. durch die Ansiedlung eines Drogeriemarktes zielführend unterstützt werden.
Mit diesen betriebsbezogenen Maßnahmen zur Entwicklung des Sulzbacher Einzelhandels geht die Fortführung
des städtebaulichen Gestaltungs- und Entwicklungskonzepts im Bereich der historischen Mitte
und entlang der Ortsdurchfahrten einher. Hierdurch wird eine Erhöhung der Aufenthaltsqualität erreicht,
was die Attraktivität des Ortskerns als Versorgungszentrum weiter erhöht.
Für die Nahversorgungsstandorte Nord und Ost schließt der Handlungsbedarf zur aktiven Bestandsentwicklung
die Unterstützung verträglicher Verkaufsflächenvergrößerungen ein.
Aufgrund der vergleichsweise hohen Zahl an Lebensmitteldiscountern in Sulzbach stellt ein Nachnutzungskonzept
für ggfs. frei werdende Discountmärkte eine wichtige Maßnahme dar, um versorgungsstrukturell
geeignete und städtebaulich verträgliche Folgenutzung im Vorfeld feststellen zu können.
Der am Ergänzungsstandort Nord ansässige Möbelanbieter ist durch planerische Maßnahmen zu stärken.
Hierzu zählt insbesondere die Unterstützung bei Vorhaben zur Verkaufsflächenvergrößerung. Auch
größere Verkaufsflächenerweiterungen des Möbelhauses unter Berücksichtigung der Verträglichkeit
(insb. Randsortimente) stellen eine empfehlenswerte Maßnahmen zur Sicherung der Versorgungsfunktion
im Kontext des Stadt-Umland-Bereichs dar.
Sortimentsbezogene Empfehlungen
Mit dem Integrierten Städtebauliche Entwicklungskonzept Sulzbach werden sortimentsbezogene Entwicklungsempfehlungen
anhand einer Verbraucherbefragung dargestellt. 35 Die Hauptforderung nach einem
Ausbau des Nahversorgungsangebots konnte hierbei in Teilen erreicht werden - ausgeblieben ist bislang
ein größeres Nahversorgungsangebot in der Ortsmitte.
Größere Kaufkraftabflüsse zeigen sich auch heute noch bei Drogeriewaren und Bekleidung - Warengruppen
die bereits damals in der Verbraucherwahrnehmung vermisst wurden. Im Bereich Schuhe ist ein
Kaufkraftpotenzial vorhanden, das den Ausbau vorhandener Betriebe realistisch erscheinen lässt. Im
Heimwerkerbedarf und Elektroartikel konnten ebenfalls Angebotsdefizite festgestellt werden. Hier stellen
allerdings die sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale, auch im Kontext des zentralörtlichen Verflechtungsbereichs,
keine Größenordnung dar, die ein zusätzliches Fachhandelsangebot unter marktüblichen
betriebswirtschaftlichen Bedingungen realistisch erscheinen lassen.
35 Vgl. ISEK Sulzbach am Main (2010), Seite 47.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
8 Empfehlungen zur planungsrechtlichen Absicherung des regionalen
Einzelhandelskonzepts
8.1 Grundsätzliche Aspekte
Die mit dem regionalen Einzelhandelskonzept vorgeschlagenen Standortkriterien folgen dem Leitbild einer
räumlich-funktionalen Aufgabenteilung zwischen unterschiedlichen Typen von Einzelhandelsstandorten.
Die Umsetzung des vorgeschlagenen Standortkonzeptes erfordert einen maßvollen Einsatz planungsrechtlicher
Steuerungsinstrumente. Denn nur so wird es gelingen, die aus unternehmerischer Sicht
im Stadt-Umland-Bereich zusätzlich erforderlichen wettbewerbsfähigen Einzelhandelsnutzungen auf diejenigen
Standorte zu lenken, die sich aus landesplanerischer und städtebaulicher Sicht bestmöglich in
das Siedlungsgefüge einordnen.
Grundsätzlich ist deshalb darauf hinzuweisen: Das regionale Einzelhandelskonzept wird ins Leere laufen,
wenn die Kommunen nicht ihre Bauleitplanung zur Steuerung des Einzelhandels an den Kriterien des
Konzeptes ausrichten und Nutzungsänderungen sowie Erweiterungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe
in der Regel mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes verbinden.
Im Einzelnen ergibt sich folgender Handlungsbedarf:
„Alte“ Bebauungspläne sind auf die aktuelle BauNVO umzustellen.
Nach § 34 BauGB zu beurteilende Gebiete oder Gewerbegebiete, in denen großflächiger Einzelhandel
unter Umständen Baurecht hat, sind mit einem einfachen Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2a
BauGB oder einem qualifizierten Bebauungsplan mit standortspezifischen Vorgaben für den Einzelhandel
zu belegen.
Um den Wohngebietsbezug von nahversorgungsrelevanten Betrieben zu gewährleisten und Betriebe
mit zentrenrelevanten Kernsortimenten auf die vorgesehenen Standorte zu lenken, sind entsprechende
Ausschlussregelungen in Baugebieten ohne Zentren- bzw. Wohngebietsbezug zu treffen.
Werden in Bebauungsplänen bestimmte Einzelhandelsnutzungen ausgeschlossen, erfordert dies eine
sehr detaillierte Begründung. Insbesondere sind folgende Aspekte zu beachten:
Ausschlüsse zentrenrelevanter Sortimente erfordern eine genaue Auseinandersetzung mit der individuellen
Situation in der Kommune.
Bestehenden Betrieben muss weitgehender Bestandsschutz eingeräumt werden. Individuelle Festsetzungen
unter konkreter Auflistung der betroffenen Grundstücke sind anzuraten.
Ergänzend zu den vorgenannten allgemeinen Voraussetzungen werden im Folgenden weitere Empfehlungen
zur planungsrechtlichen Steuerung in Gewerbe- und Industriegebieten sowie sonstigen Baugebieten
ausgesprochen.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
8.2 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbeund
Industriegebieten
Eine Beschränkung von bestimmten, in einem Baugebiet an sich zulässigen Nutzungen ist nach § 1 Abs.
(5) und Abs. (9) BauNVO grundsätzlich dann möglich, wenn besondere städtebauliche Gründe dies
rechtfertigen. Nach allgemeiner Rechtsauffassung bleibt beispielsweise der Gebietscharakter bei Einschränkung
von Einzelhandelsnutzungen in einem Gewerbegebiet gewahrt, wie das Bayerische Verwaltungsgericht
bereits 1985 im Rahmen eines Normenkontroll-Verfahrens bestätigte. 36
In dem vorgenannten Urteil wird u. a. ausgeführt, dass der Einzelhandel nur einen schmalen Ausschnitt
aus der Fülle der nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen eines Gewerbegebietes darstellt,
so dass die Wahrung des Gebietscharakters auch dann gegeben ist, wenn ein Bebauungsplan diese
Nutzungsart ausschließt.
Vor diesem Hintergrund ist es beispielsweise möglich, Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe
mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher in Gewerbegebieten durch geeignete Bebauungspläne
auszuschließen, sofern sich das Kernsortiment aus innenstadt- und nahversorgungsrelevanten
Sortimenten gemäß dem mit dem regionalen Einzelhandelskonzept vorgeschlagenen Orientierungsrahmen
37 zusammensetzt.
Dabei darf die Gemeinde auch „zentrumsbildende“ Nutzungen, die in den zentralen Versorgungsbereichen
nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen Gemeindegebieten mit dem Ziel ausschließen,
eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen
38 .
Hält es eine Gemeinde für erforderlich, weitgehende Ausschlussregelungen zu definieren, können innenstadt-
und nahversorgungsrelevante Sortimente beispielsweise nur als deutlich untergeordnetes Randsortiment
zugelassen werden.
Ausnahmen sollten dabei jedoch Einzelhandelsbetrieben eingeräumt werden, die aufgrund ihres Warensortiments
und ihrer begrenzten Verkaufsfläche überwiegend der Versorgung der im Gewerbegebiet beschäftigten
Personen dienen, sowie Handwerks- und Produktionsbetrieben mit gegenüber den Produktionsflächen
deutlich untergeordneten Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbrauchern, wenn das
angebotene Sortiment aus eigener Herstellung stammt.
Nochmals wird darauf verwiesen, dass bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben individuell auf sie
zugeschnittener Bestandsschutz eingeräumt werden muss.
36
37
38
Bay VGH, Normenkontroll-Urteil vom 23.05.1985, Nr. 2 N 83 A 1490.
Ist: Sortimentsliste des Landesentwicklungsprogramm Bayern
Siehe OVG NRW, Urteil vom 28.08.2006 (7D 112/05.NE), Rd.-Nr. 76f.)
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Um die Industriegebiete denjenigen Betrieben vorzubehalten, die wegen ihres hohen Störgrades durch
Emissionen in anderen Gebieten nicht zulässig sind, sollten Einzelhandelsbetriebe sowie Verkaufsstellen
von Handwerksbetrieben und anderen Gewerbebetrieben, die sich ganz oder teilweise an Endverbraucher
wenden, in Bebauungsplangebieten mit GI-Festsetzung nach § 9 BauNVO grundsätzlich ausgeschlossen
werden.
8.3 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten
Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Konzeptes kann es erforderlich werden, auch in allgemeinen
Wohngebieten nach § 4 oder Mischgebieten nach § 6 BauNVO Regelungen zum Ausschluss bestimmter
Einzelhandelsnutzungen zu treffen.
Im allgemeinen Wohngebiet sind grundsätzlich nur Läden zulässig, die der Versorgung des Gebiets
dienen. Dies trifft in der Regel für Ladenhandwerksbetriebe oder kleinere Einzelhandelsbetriebe zu, die
vorwiegend nahversorgungsrelevante Waren anbieten. Typische Beispiele sind Bäckereien/ Backshops,
Metzgereien oder Obst- und Gemüsegeschäfte. Nicht genehmigungsfähig sind jedoch Betriebe, die aufgrund
ihrer Größe und ihres Betriebskonzeptes einen Einzugsbereich erwarten lassen, der deutlich über
das umliegende Gebiet hinausgeht.
Auch innerhalb von Mischgebieten können bestimmte Einzelhandelsnutzungen ausgeschlossen werden.
Ausdrücklich hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang jedoch darauf, dass restriktive Ausschlussregelungen
in Mischgebieten nur dann möglich sind, wenn diese sich auf ein verbindlich definiertes Zentrenkonzept
stützen, aus dem sich konkrete Standortvorgaben insbesondere für den zentren- und nahversorgungsrelevanten
Einzelhandel ableiten lassen. Ferner wird es erforderlich, bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben
Möglichkeiten für angemessene Erweiterungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen
einzuräumen.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
9 Fazit
Die Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs Aschaffenburg wollen im Bereich der Einzelhandelsentwicklung
zukünftig enger zusammenarbeiten. Ziel ist die Verbesserung der Versorgungsqualität in den einzelnen
Kommunen und gleichzeitig die Berücksichtigung der Austauschbeziehungen zwischen den Kommunen.
Ergebnis dieser gemeinschaftlich getragenen Aufgabe ist das vorliegende Regionale Einzelhandelskonzept
aller Kommunen des Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg.
Den gewachsenen Einzelhandelsbestand der Region kennzeichnen heute unterschiedliche, räumlichfunktionale
Schwerpunkte. Innerhalb der einzelnen Kommunen sind individuelle Handlungsbedarfe und
Ziele im Hinblick auf eine zukunftsfähige und attraktive Entwicklung des Einzelhandelsangebots zu verzeichnen.
Hierzu erfolgte eine standort- und warengruppenspezifische Analyse des Einzelhandelsbestands
und seiner Entwicklungsperspektiven, auch im Kontext der regionalen Aufgabenteilung.
Die vorhandenen und zu entwickelnden Versorgungsfunktionen der Einzelhandelslagen lassen sich in einem
regionalen Versorgungsnetz zusammenfassen. Dieses spiegelt ebenfalls die Ziele einer wettbewerbsfähigen
und zugleich nachhaltigen Einzelhandelsentwicklung wider.
Das regionale Einzelhandelskonzept bildet als Prozess ebenfalls die organisatorische Basis für die interkommunale
Abstimmung zu Entwicklungen im Einzelhandel. Hierfür dient der regionale Konsens:
Er bildet im ersten Schritt einen Prüfrahmen, der Planvorhaben des Handels vor dem Hintergrund der
kommunalen und regionalen Entwicklungsziele beurteilen lässt. Im zweiten Schritt stellt der regionale
Konsens die Kommunikationsmethode dar, die die interkommunale und übergeordnete Abstimmung bei
sonstigen Planvorhaben vereinfacht.
Der Arbeitsansatz einer regionalen Betrachtung der Einzelhandelsentwicklung wurde in die bereits erfolgreiche
Kooperation im Rahmen der Stadt-Umland-Gespräche aktiv integriert. Dieser Prozess wird fortgesetzt,
indem der Themenbereich Einzelhandel zukünftig als Teil der Stadt-Umland-Gespräche etabliert
wird. Der Fortbestand der gemeinschaftlich erarbeiteten und abgestimmten städtebaulichen Ziele als planerische
Richtschnur sowie der interkommunalen Kooperation ist damit sichergestellt.
Zusammenfassend haben sich die Gemeinden des Stadt-Umland-Bereichs Aschaffenburg mit ihrem
regionalen Einzelhandelskonzept eine wirkungsvolle Methode erarbeitet, die Versorgung unter kommunalen
und regionalen Gesichtspunkten zu optimieren, den Kooperationsraum für Einzelhandelsunternehmen
noch attraktiver zu gestalten und den Fortgang durch die Aufnahme in die Stadt-Umland-Gespräche aktuell
zu erhalten.
Der Einzelhandelsgutachter dankt allen Teilnehmern für die kontinuierliche und engagierte Zusammenarbeit,
ohne die die vorliegende Ausarbeitung nicht möglich geworden wäre.
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
10 Anhang - Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Räumliche Lageskizze der Konzeptregion .................................................................. 15
Abbildung 2: Bevölkerungsverteilung im Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg ............................. 17
Abbildung 3: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau (in Prozent) im Untersuchungsraum ......... 22
Abbildung 4: Einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben nach Sortimenten ................................. 23
Abbildung 5: Nachfragevolumen (in Mio. EUR) der Kommunen im Untersuchungsraum ................ 24
Abbildung 6:
Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg: Einzelhandelsbesatz im räumlichen
Gesamtüberblick .......................................................................................................... 25
Abbildung 7: Einwohner, Betriebe und Verkaufsfläche nach Gebietskörperschaften ...................... 26
Abbildung 8: Verkaufsfläche in m² pro Einwohner ............................................................................ 27
Abbildung 9: Relative Anteile der Verkaufsfläche und der Betriebe nach Kommunen .................... 28
Abbildung 10: Verkaufsflächenausstattung nach Warengruppen ...................................................... 29
Abbildung 11: Einzelhandelszentralität im Stadt Umland-Bereich nach Kommunen ......................... 30
Abbildung 12: Einzelhandelszentralität im Stadt Umland-Bereich nach Kommunen ......................... 32
Abbildung 13: Einzelhandelszentralität im Stadt Umland-Bereich nach Warengruppen .................... 33
Abbildung 14: Verkaufsflächenausstattung im Lebensmittelhandel im Untersuchungsraum ............. 34
Abbildung 15: Durch Lebensmittelmärkte fußläufig versorgte Bereiche im Untersuchungsraum ...... 36
Abbildung 16: Kommunale Umsatz-Kaufkraft-Relation (nahversorgungsrelevante Sortimente) ....... 37
Abbildung 17: Aschaffenburg: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen ................................. 41
Abbildung 18: Aschaffenburg: Verkaufsflächen nach Warengruppen ................................................ 42
Abbildung 19: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Aschaffenburg .............................................................. 43
Abbildung 20: Aschaffenburg: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ........................... 44
Abbildung 21: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Aschaffenburg ........................................ 45
Abbildung 22: Hauptzentrum Innenstadt Aschaffenburg .................................................................... 48
Abbildung 23: Aschaffenburg - Stadtteilzentren Damm und Nilkheim ................................................ 50
Abbildung 24: Aschaffenburg - Stadtteilzentrum Schweinheim .......................................................... 51
Abbildung 25: Aschaffenburg - Nahversorgungsnetz ......................................................................... 54
Abbildung 26: Glattbach: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen......................................... 56
Abbildung 27: Glattbach: Verkaufsflächen nach Warengruppen ........................................................ 57
Abbildung 28: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Glattbach ...................................................................... 58
Abbildung 29: Glattbach: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ................................... 58
Abbildung 30: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Glattbach ................................................ 59
Abbildung 31: Ortsmitte Glattbach ...................................................................................................... 60
Abbildung 32: Glattbach - Nahversorgungsnetz ................................................................................. 61
Abbildung 33: Goldbach: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen......................................... 63
Abbildung 34: Goldbach: Verkaufsflächen nach Warengruppen ........................................................ 64
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 35: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Goldbach ...................................................................... 65
Abbildung 36: Goldbach: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ................................... 65
Abbildung 37: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Goldbach ................................................ 66
Abbildung 38: Hauptzentrum Markt Goldbach .................................................................................... 68
Abbildung 39: Goldbach - Nahversorgungsnetz ................................................................................. 69
Abbildung 40: Großostheim: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen ................................... 71
Abbildung 41: Großostheim: Verkaufsflächen nach Warengruppen .................................................. 72
Abbildung 42: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Großostheim ................................................................. 73
Abbildung 43: Großostheim: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ............................. 73
Abbildung 44: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Großostheim .......................................... 74
Abbildung 45: Hauptzentrum Markt Großostheim .............................................................................. 76
Abbildung 46: Fachmarktzentrum Großostheim-Nord und Ortsmitte Wenigumstadt ......................... 77
Abbildung 47: Ortsmitten von Großostheim-Pflaumheim und -Ringheim........................................... 78
Abbildung 48: Großostheim - Nahversorgungsnetz ........................................................................... 80
Abbildung 49: Haibach: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen ........................................... 82
Abbildung 50: Haibach: Verkaufsflächen nach Warengruppen .......................................................... 83
Abbildung 51: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Haibach ........................................................................ 84
Abbildung 52: Haibach: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ..................................... 85
Abbildung 53: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Haibach .................................................. 86
Abbildung 54: Einzelhandelsbestand in der Ortsmitte von Haibach ................................................... 87
Abbildung 55: Haibach - Nahversorgungsnetz ................................................................................... 89
Abbildung 56: Hösbach: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen .......................................... 91
Abbildung 57: Hösbach: Verkaufsflächen nach Warengruppen ......................................................... 92
Abbildung 58: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Hösbach ....................................................................... 93
Abbildung 59: Hösbach: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen .................................... 94
Abbildung 60: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Hösbach ................................................. 95
Abbildung 61: Einzelhandelsbesatz des Gewerbegebiets Frohnrad / Hösbach-Ost .......................... 97
Abbildung 62: Hauptzentrum Markt Hösbach ..................................................................................... 98
Abbildung 63: Hösbach Nahversorgungsnetz .................................................................................... 99
Abbildung 64: Johannesberg: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen ............................... 101
Abbildung 65: Johannesberg: Verkaufsflächen nach Warengruppen .............................................. 102
Abbildung 66: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Johannesberg ............................................................. 103
Abbildung 67: Johannesberg: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ......................... 103
Abbildung 68: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Johannesberg ...................................... 104
Abbildung 69: Ortsmitte Johannesberg ............................................................................................ 105
Abbildung 70: Johannesberg - Nahversorgungsnetz ....................................................................... 106
Abbildung 71: Kleinostheim: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen ................................. 108
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 72: Kleinostheim: Verkaufsflächen nach Warengruppen ................................................ 109
Abbildung 73: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Kleinostheim ............................................................... 110
Abbildung 74: Kleinostheim: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ............................ 110
Abbildung 75: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Kleinostheim ......................................... 111
Abbildung 76: Hauptzentrum Kleinostheim....................................................................................... 113
Abbildung 77: Kleinostheim - Nahversorgungsnetz .......................................................................... 114
Abbildung 78: Leidersbach: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen .................................. 116
Abbildung 79: Leidersbach: Verkaufsflächen nach Warengruppen ................................................. 117
Abbildung 80: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Leidersbach ................................................................ 118
Abbildung 81: Leidersbach: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ............................. 118
Abbildung 82: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Leidersbach .......................................... 119
Abbildung 83: Einzelhandelsbestand Leidersbach ........................................................................... 122
Abbildung 84: Leidersbach - Nahversorgungsnetz ........................................................................... 123
Abbildung 85: Mainaschaff: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen................................... 125
Abbildung 86: Mainaschaff: Verkaufsflächen nach Warengruppen .................................................. 126
Abbildung 87: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Mainaschaff ................................................................ 127
Abbildung 88: Mainaschaff: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ............................. 127
Abbildung 89: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Mainaschaff .......................................... 128
Abbildung 90: Einzelhandelsbesatz Mainaschaff ............................................................................. 131
Abbildung 91: Mainaschaff - Nahversorgungsnetz ........................................................................... 132
Abbildung 92: Niedernberg: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen .................................. 134
Abbildung 93: Niedernberg: Verkaufsflächen nach Warengruppen ................................................. 135
Abbildung 94: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Niedernberg ................................................................ 136
Abbildung 95: Niedernberg: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ............................ 136
Abbildung 96: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Niedernberg ......................................... 137
Abbildung 97: Ortsmitte Niedernberg ............................................................................................... 139
Abbildung 98: Niedernberg - Nahversorgungsnetz .......................................................................... 140
Abbildung 99: Stockstadt am Main: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen ...................... 142
Abbildung 100: Stockstadt am Main: Verkaufsflächen nach Warengruppen ..................................... 143
Abbildung 101: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Stockstadt am Main .................................................... 144
Abbildung 102: Stockstadt am Main: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ................. 144
Abbildung 103: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Stockstadt am Main ............................. 145
Abbildung 104: Hauptzentrum Markt Stockstadt am Main ................................................................. 147
Abbildung 105: Fachmarktzentrum Stockstadt am Main - Süd .......................................................... 148
Abbildung 106: Stockstadt am Main - Nahversorgungsnetz ............................................................... 149
Abbildung 107: Sulzbach am Main: Einzelhandelskennzahlen nach Warengruppen ........................ 151
Abbildung 108: Sulzbach am Main: Verkaufsflächen nach Warengruppen ....................................... 152
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
Abbildung 109: Umsatz-Kaufkraft-Relation in Sulzbach am Main ...................................................... 153
Abbildung 110: Sulzbach am Main: Einzelhandelskennzahlen nach Standortbereichen ................... 153
Abbildung 111: Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Sulzbach am Main ............................... 154
Abbildung 112: Hauptzentrum Markt Sulzbach am Main ................................................................... 156
Abbildung 113: Fachmarktzentrum Sulzbach am Main - Nord ........................................................... 157
Abbildung 114: Sulzbach am Main - Nahversorgungsnetz................................................................. 158
Abbildung 115: Nahversorgungs- und Innenstadtrelevante Sortimente im Stadt-Umland-Bereich ... 163
Abbildung 116: Funktionales Versorgungsnetz .................................................................................. 165
Abbildung 117: Prüfverfahren für Vorhaben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ................. 173
Abbildung 118: Prüfverfahren für Vorhaben mit innenstadtrelevanten Sortimenten .......................... 174
Abbildung 119: Prüfverfahren für Vorhaben mit nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten ................. 176
Abbildung 120: Ablauf der interkommunalen Konsensfindung ........................................................... 177
Abbildung 121: Aschaffenburg: funktionale Standortbereiche ........................................................... 184
Abbildung 122: Glattbach: funktionale Standortbereiche ................................................................... 188
Abbildung 123: Goldbach: funktionale Standortbereiche ................................................................... 190
Abbildung 124: Großostheim: funktionale Standortbereiche .............................................................. 193
Abbildung 125: Haibach: funktionale Standortbereiche ...................................................................... 197
Abbildung 126: Hösbach: funktionale Standortbereiche ..................................................................... 200
Abbildung 127: Johannesberg: funktionale Standortbereiche ............................................................ 204
Abbildung 128: Kleinostheim: funktionale Standortbereiche .............................................................. 206
Abbildung 129: Kleinostheim: funktionaler Standortbereich Ergänzungsstandort Nord ..................... 207
Abbildung 130: Leidersbach: funktionale Standortbereiche Nord ...................................................... 210
Abbildung 131: Leidersbach: funktionale Standortbereiche Süd ........................................................ 211
Abbildung 132: Mainaschaff: funktionale Standortbereiche ............................................................... 214
Abbildung 133: Niedernberg: funktionale Standortbereiche ............................................................... 217
Abbildung 134: Stockstadt am Main: funktionale Standortbereiche ................................................... 220
Abbildung 135: Sulzbach am Main: funktionale Standortbereiche ..................................................... 223
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Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg
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