Bau- und Zonenordnung - Gemeinde Zumikon

Einleitung 

Gemeinde Zumikon 

Die kommunale Bau- und Zonenordnung enthält nur einen Teil der für das 

Bauen massgeblichen Vorschriften. Zahlreiche Bestimmungen sind im 

kantonalen Planungs- und Baugesetz und seinen Verordnungen geregelt. 

Die eigentlichen Bau- und Zonenvorschriften finden sich auf der rechten 

Seite, während auf der linken Seite Erläuterungen zu den einzelnen 

Artikeln aufgeführt sind, die auf die massgebenden kantonalen Vorschriften 

hinweisen. Die Erläuterungen sind jedoch nicht rechtsverbindlich und 

erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit 

Bau- und Zonenordnung 

vom 1. Juli 1997 

Verwendete Abkürzungen 

PBG Planung- und Baugesetz des Kantons Zürich 

ABV Allgemeine Bauverordnung 

USG Umweltschutzgesetz 

LSV Lärmschutzverordnung 

NHV Natur- und Heimatschutzverordnung 

BBV II Besondere Bauverordnung II 

BVV Bauverfahrensverordnung 

Diese Bau- und Zonenordnung wurde von der Gemeindeversammlung 

am 1. Juli 1997 festgesetzt. 

Namens der Gemeindeversammlung 

Der Präsident: F. Müller 

Der Schreiber: P. Imhof 

Vom Regierungsrat am 3. Dezember 1997 mit Beschluss Nr. 2582 

genehmigt. 

Vor dem Regierungsrate, 

Der Staatsschreiber: B. Husi

Einleitung 

Die kommunale Bau- und Zonenordnung enthält nur einen Teil der für das 

Bauen massgeblichen Vorschriften. Zahlreiche Bestimmungen sind im 

kantonalen Planungs- und Baugesetz und seinen Verordnungen geregelt. 

Die eigentlichen Bau- und Zonenvorschriften finden sich auf der rechten 

Seite, während auf der linken Seite Erläuterungen zu den einzelnen 

Artikeln aufgeführt sind, die auf die massgebenden kantonalen Vorschriften 

hinweisen. Die Erläuterungen sind jedoch nicht rechtsverbindlich und 

erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit 

Verwendete Abkürzungen 

PBG 

ABV 

USG 

LSV 

NHV 

BBV II 

BVV 

Planung- und Baugesetz des Kantons Zürich 

Allgemeine Bauverordnung 

Umweltschutzgesetz 

Lärmschutzverordnung 

Natur- und Heimatschutzverordnung 

Besondere Bauverordnung II 

Bauverfahrensverordnung 

Diese Bau- und Zonenordnung wurde von der Gemeindeversammlung 

am 1. Juli 1997 festgesetzt. 

Namens der Gemeindeversammlung 

Der Präsident: F. Müller 

Der Schreiber: P. Imhof 

Vom Regierungsrat am 3. Dezember 1997 mit Beschluss Nr. 2582 

genehmigt. 

Vor dem Regierungsrate, 

Der Staatsschreiber: B. Husi 

1

Inhaltsverzeichnis 

1. Zonenplan und Ergänzungspläne 

Art. 1 Zonen und Lärmempfindlichkeitsstufen 5 

Art. 2 Massgebende Pläne 7 

2. Bauzonen 

2.1 Kernzone 

Art. 3 Umbau und Ersatzbauten 7 

Art. 4 Grundmasse für Neubauten 9 

Art. 5 Reduzierter Gebäudeabstand 9 

Art. 6 Strassenabstand 9 

Art. 7 Nutzweise 9 

Art. 8 Fassadengestaltung 9 

Art. 9 Dachgestaltung 11 

Art. 10 Aussenantennen 11 

2.2 Quartiererhaltungszone 

Art. 11 Zweck 11 

Art. 12 Mass- und Nutzungsvorschriften 11 

Art. 13 Gestaltung 13 


2.3 Zentrumszone 

Art. 15 Grundmasse 13 


Art. 17 Dachform und -gestaltung 15 

2.4 Wohnzonen 


Art. 19 Abweichende Nutzungsziffern 17 

Art. 20 Grosser und kleiner Grundabstand 17 

Art. 21 Mehrlängenzuschlag 17 


Art. 23 Dachaufbauten und -einschnitte 19 


Art. 25 Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 19 

2.5 Gewerbezone 


Art. 27 Grosser und kleiner Grundabstand 21 


2.6 Zone für öffentliche Bauten 

Art. 29 Massvorschriften 23 

3. Erholungszone 


Art. 31 Massvorschriften 23 

4. Ergänzende Bauvorschriften 

Art. 32 Aussichtsschutz 25 

Art. 33 Fahrzeugabstellplätze 25 

Art. 34 Berücksichtigung der Erschliessungsgüte 

des öffentlichen Verkehrs 27 

Art. 35 Gesamtnutzfläche 27 

Art. 36 Störgrad 27 

Art. 37 Abgrabungen Untergeschosse 29 

Art. 38 Strassenabstand 29 

Art. 39 Bauweise 29 

Art. 40 Besondere Gebäude 29 

5. Schlussbestimmungen 

Art. 41 Inkrafttreten 29 

Anhang 

Die Gemeinde Zumikon erlässt, gestützt auf § 45 ff. des kantonalen Planungs- 

und Baugesetzes vom 7. September 1975 und unter Vorbehalt 

vorgehenden eidgenössischen und kantonalen Rechts, für ihr Gemeindegebiet 

die nachstehende Bau- und Zonenordnung. 

2 3

Erläuterungen 


Zu Artikel 1 

Das Waldareal untersteht der Bundesgesetzgebung. 

Die kantonalen und regionalen Nutzungszonen werden durch die 

Baudirektion festgesetzt. Die Bau- und Nutzungsvorschriften für diese 

Zonen richten sich nach dem PBG. 

- Landwirtschaftszone §§ 36 PBG 

- Kant. und regionale Freihaltezone §§ 39 - 44 PBG 

1. Zonenplan und Ergänzungspläne 

- Grenzwerte der Empfindlichkeitsstufen Art. 22 USG 

Art. 31, 40 ff LSV 

Artikel 1 

Anhänge 3 ff LSV Das Gemeindegebiet ist, soweit es sich nicht um Wald 

oder um kantonale und regionale Nutzungszonen handelt, 

in die nachfolgenden Zonen eingeteilt. 

Die Vorschriften für die kommunalen Bauzonen haben sich an den im PBG 

Den Zonen werden aufgrund der Lärmschutz-Verordnung 

umschriebenen Rahmen zu halten. 

Empfindlichkeitsstufen (ES) zugeordnet. 

Zonen und Lärmempfindlichkeitsstufen 

- Kernzone § 50 PBG 

- Quartiererhaltungszone § 50a PBG 

- Zentrumszone § 51 PBG 

- Wohnzonen § 52 PBG 

- Wohnzone mit Gewerbeerleichterung § 49a PBG 

- Gewerbezone (Industriezone) §§ 56 - 57 PBG 

- Zone für öffentliche Bauten § 60 PBG 

Die Vorschriften für die kommunale Freihaltezonen, Erholungszonen und 

die Reservezone sind im PBG abschliessend geregelt. 

- Erholungszone und kommunale Freihaltezone §§ 61 - 64 PBG 

in Verbindung mit §§ 39 - 44 PBG 

- Reservezone § 65 PBG 

Baubewilligungen ausserhalb der Bauzone bedürfen der Genehmigung 

durch die Baudirektion bzw. Volkswirtschaftsdirektion (im Wald) 

Anhang 1.4 

BBV 

1. Bauzonen ES 

Kernzone K II 

Quartiererhaltungszone Q II 

Zentrumszone Z III 

Wohnzonen 

– zweigeschossige Wohnzone W2/25 II 




– zweigeschossige Wohnzone WG2 III 

mit Gewerbeerleichterung 

Gewerbezone G III 

Zone für öffentliche Bauten ÖBA II 

2. Erholungszone E * 

Freihaltezone F * 

Reservezone R – 

* Lokale Abweichungen von der zonenweisen Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen 

sowie die differenzierten Zuordnungen für die Zonen E 

und F sind im Zonenplan festgelegt. 

4 5



Zu Artikel 2 Artikel 2 

- Waldabstandslinien §§ 66, 262 PBG 

- Aussichtsschutz § 75 PBG 

- Schutzobjekte § 203 - 217 PBG 

- Güteklassen der ÖV-Erschliessung § 242 PBG 

Für die Abgrenzung der Zonen und für Anordnungen 

innerhalb der Zonen ist der Zonenplan im Massstab 

1:5000 massgebend. 

Für die Kernzonen gilt der Kernzonenplan 1:1000. 

Massgebende 

Pläne 

Für die Waldabstandslinien und für den Aussichtsschutz 

gelten die Ergänzungspläne 1:2500 bzw. 1:500. Sie gehen 

dem Zonenplan vor. 

Für die Güteklassen der ÖV–Erschliessung gilt der Ergänzungsplan 

1:5000. 

Der rechtsverbindliche Zonenplan und die Ergänzungspläne 

liegen in der Gemeinderatskanzlei auf. Die mit der 

Bauordnung abgegebenen Pläne sind nicht rechtsverbindlich. 

2. Bauzonen 

2.1Kernzone 


Die Bestimmungen von Art. 3 bezwecken die Erhaltung bzw. den 

Wiederaufbau von Bauten, die aufgrund ihrer Stellung und Erscheinung 

das Ortsbild prägen. Der Schutz von Einzelobjekten ist nicht Gegenstand 

der Bau- und Zonenordnung. Er erfolgt durch Verfügung des Gemeinderates 

aufgrund des Inventars der Schutzobjekte (vgl. §§ 203 - 217 PBG, 

§§ 23 - 28 NHV) 

- Abbruch von Gebäuden in der Kernzone § 309 PBG 

Die im Kernzonenplan schwarz umrandeten Gebäude 

dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils 

und Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt 

werden. Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen. 

Geringfügige Abweichungen vom bisherigen Gebäudeprofil 

sind gestattet, sofern das Ortsbild dadurch nicht 

spürbar beeinträchtigt wird. 

Abweichungen vom äusseren Erscheinungsbild sind erlaubt, 

wenn sie im Interesse des Ortsbildschutzes liegen 

oder die beabsichtigte Umnutzung des Gebäudes ohne 

erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbildes spürbar 

erleichtern. 

Die Artikel 5 bis 10 sind sinngemäss anwendbar. 

Umbau und 

Ersatzbauten 

6 7




Die übrigen Gebäude sind jene, die im Kernzonenplan nicht schwarz 

umrandet sind. 

- Geschosse §§ 275 - 276, 293 PBG 

§ 9 ABV 

- Gebäude- und Firsthöhe §§ 280, 281 PBG 

- Gebäudelänge § 28 ABV 

- Abstände §§ 260 - 274 PBG 

§§ 21, 22, 27 ABV 

Auf die Festlegung einer Ausnützungsziffer wird in der Kernzone in 

Anbetracht der unterschiedlichen Parzellengrössen und -formen verzichtet. 

Für die übrigen Gebäude und für Neubauten gelten 

folgende Grundmasse: 

Vollgeschosse max. 2 

Anrechenbare Dachgeschosse 

bei erreichter Vollgeschosszahl max. 2 

Gebäudehöhe 

max. 7.5 m 

Gesamtlänge 

max. 30 m 

Gebäudebreite 

max. 16 m 

Grundabstand 

min. 5 m 

Grundmasse für 

Neubauten 


- Gebäudeabstand bei brennbaren 

Aussenwänden min. 10 m § 14 BBV II 

Die kantonalrechtliche Abstandsverschärfung für Gebäude 

mit brennbaren Aussenwänden findet keine Anwendung. 

Reduzierter 

Gebäudeabstand 


- Strassenabstand § 265 PBG Wo Verkehrsbaulinien fehlen und die Gebäudestellung 

nicht durch den Kernzonenplan vorgeschrieben wird, kann 

der Abstand gegenüber Strassen, Plätzen und öffentlichen 

Wegen bis auf 2 m herabgesetzt werden, wenn dadurch 

das Ortsbild verbessert wird. 

Strassenabstand 


- nicht störende Gewerbebetriebe Art. 36 BZO 

- Gesamtnutzfläche Art. 35 BZO 

In der Kernzone sind nicht störende Gewerbebetriebe 

zulässig. 

Mindestens die Hälfte der Gesamtnutzfläche muss mit 

Wohnungen belegt sein. 

Artikel 8 

Fassadengliederung, Fassadengestaltung, Materialien 

und Farben sind dem Ortsbild anzupassen, wobei die im 

Kernzonenplan schwarz umrandeten Gebäude beispielgebend 

sind. 

Nutzweise 

Fassadengestaltung 

8 9




Auch Glasziegel gelten als Dachfenster 

- Dachaufbauten § 292 PBG 

Hauptgebäude sind mit Satteldächern mit beidseitig 

gleicher Neigung von mindestens 35° zu versehen und mit 

Ziegeln einzudecken. Im unteren Teil des Daches sind 

Reduktionen der Dachneigung (Aufschieblinge) gestattet. 

Die Hauptfirstrichtung ist so zu wählen, dass eine gute 

Einpassung in die bestehende Überbauung erreicht wird. 

Pro 25 m 2 Dachansichtsfläche ist ein Dachflächenfenster 

von max. 0.50 m 2 Glasfläche zulässig. 

Dachaufbauten und -einschnitte sind im ersten Dachgeschoss 

je bis 1/4 und zusammen bis 5/12 der Fassadenlänge 

gestattet. 

Artikel 10 

In der Kernzone sind Aussenantennen so zu erstellen 

oder zu erneuern, dass sie sich gut ins Ortsbild einfügen. 

Dachgestaltung 

Aussenantennen 

2.2Quartiererhaltungszone 


- Quartiererhaltungszone § 50a PBG Die Quartiererhaltungszone bezweckt die Erhaltung, 

Erneuerung und Ergänzung bestehender Gesamtüberbauungen. 

Zweck 


- Gesamtnutzfläche Art. 35 BZO Die bei Inkrafttreten dieser BZO rechtsgültig bestehende 

Gesamtnutzfläche kann um max. 10% erweitert werden. 

Verschiebungen der Gesamtnutzfläche innerhalb des 

Gebietes sind gestattet. 

Mass- und 

Nutzungsvorschriften 

Im übrigen gelten die Vorschriften der betreffenden 

Wohnzone. 

10 11



Artikel 13 

Bei baulichen Erneuerungen und Ergänzungen zu beachten 

sind insbesondere die bauliche Struktur und der architektonische 

Ausdruck der Bauten (geprägt durch Stellung, 

Form, Proportionen, Dimensionen, Materialwahl, Farbgebung, 

Dachgestaltung und Fassadengliederung) sowie 

die Gestaltung der Aussenräume. 

Gestaltung 

Artikel 14 

In den einzelnen Gebieten gelten folgende Dachvorschriften: 

Birchenacher Nur Schrägdächer mit 22.5° Neigung 

Tobelhus Nur Flachdächer, keine Dachaufbauten 

Thesenacher Nur Flachdächer 

Fröschgüllen Nur Flachdächer 


2.3Zentrumszone 


- Ausnützungsziffer §§ 254, 255, 259 PBG 

§§ 9, 10 ABV 

- Geschosse §§ 275 - 276, 293 PBG 

- Gebäude- und Firsthöhen §§ 278 - 281 PBG 


- Abstände §§ 260 - 274 PBG 

§§ 21, 22, 27 ABV 

Ausnützungsziffer max. 60% 

Vollgeschosse max. 2 



Anrechenbare Untergeschosse 


Gebäudehöhe 

max. 8.5 m 

Firsthöhe 

max. 6 m 

Gesamtlänge 

max. 40 m 


min. 5 m 

Grundmasse 


- Gesamtnutzfläche Art. 35 BZO Mindestens die Hälfte der Gesamtnutzfläche muss mit 

Wohnungen belegt sein. 

Nutzweise 

12 13




Auch Glasziegel gelten als Dachfenster 

- Dachaufbauten § 292 PBG 

Hauptgebäude sind mit geneigten Dächern mit 

mindestens 35° Neigung zu versehen und mit Ziegeln 

einzudecken. 

Dachform und - 

gestaltung 

Pro 15 m 2 Dachansichtsfläche ist ein Dachflächenfenster 

von max. 0.50 m 2 Glasfläche zulässig. 

Dachaufbauten und -einschnitte sind im ersten 

Dachgeschoss bis je 1/4 und zusammen bis 5/12 der 

Fassadenlänge gestattet. 

2.4Wohnzonen 


- Ausnützungsziffer §§ 254, 255, 259 PBG 

§§ 9, 10 ABV 

- Überbauungsziffer §§ 254, 256, 259 PBG 

- Geschosse §§ 275 - 276, 293 PBG 

- Gebäude- und Firsthöhen §§ 278 - 281 PBG 


- Abstände §§ 260 - 274 PBG 

§§ 21, 22, 27 ABV 

W2/25 W2/35 W2/40 W2/60 WG2 

Ausnützungsziffer max. 25% 35% 40% 60% 60% 

Überbauungsziffer* max. 20% 25% 

Vollgeschosse max. 2 2 2 2 2 


bei erreichter 

Vollgeschosszahl max. 1 1 1 1 1 

Anrechenbare Untergeschosse 

bei erreichter 

Vollgeschosszahl max. – – – – 1 

Gebäudehöhe max.5.80 m 6.80 m 7.50 m 8.10 m 8.80 m 

Firsthöhe max. 4 m 5 m 6 m 6 m 6 m 

Gesamtlänge max. 35 m 35 m 35 m 35 m 35 m 

Grosser Grundabstand min. 12 m 9 m 9 m 9 m 7 m 

Kleiner Grundabstand min. 5 m 5 m 5 m 5 m 5 m 


* Zusätzlich dürfen 65 m 2 oder max. 5% der massgeblichen Grundfläche 

mit besonderen Gebäuden überbaut werden. 

14 15



Artikel 19 

In dem im Zonenplan bezeichneten Gebiet Dreinäpper 

gelten in Abweichung von Art. 18 eine Ausnützungs- und 

Überbauungsziffer von je 10%. 

Abweichende 

Nutzungsziffern 


- Grosser und kleiner Grundabstand § 22 ABV Der grosse Grundabstand gilt in den Zonen W2/25 und 

W2/35 für die beiden am meisten gegen Süden 

gerichteten Gebäudeseiten, in den Zonen W2/40, W2/60 

und WG2 für die am stärksten gegen Süden gerichtete 

längere Gebäudeseite. 


Für die Bestimmung der massgebenden Gebäudeseiten 

ist vom flächenkleinsten Rechteck auszugehen, welches 

das Gebäude umfasst. Dabei werden besondere Gebäude 

nicht berücksichtigt. 

Der kleine Grundabstand gilt gegenüber den übrigen 

Gebäudeseiten. 

Grosser und 

kleiner 


- Mehrlängenzuschlag §§ 23 - 25, 27 ABV In den Zonen W2/40, W2/60 und WG2 sind bei Fassaden 

von mehr als 18 m Länge die betreffenden Grundabstände 

um 1/5 der Mehrlänge heraufzusetzen. 

Mehrlängenzuschlag 

Bei benachbarten Hauptgebäuden, deren Gebäudeabstand 

kleiner ist als 7 m, müssen die für den Mehrlängenzuschlag 

massgebenden Fassadenlängen zusammengerechnet 

werden. 

16 17




Gemäss § 52 Abs. 1 PBG werden Arbeitsräume, die mit einer Wohnung 

zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen 

Wohnfläche stehen, der Wohnnutzung zugerechnet. 

- nicht störende und mässig störende Betriebe Art. 36 BZO 

In der Zone W2/25 sind Arbeitsräume im Rahmen von 

§ 52 Abs. 1 PBG bis maximal 25% der Gesamtnutzfläche 

zulässig. 

In den Wohnzonen W2/35, W2/40 und W2/60 sind nicht 

störende Betriebe zulässig, wobei der Anteil der 

betrieblich genutzten Fläche höchstens 1/3 der Gesamtnutzfläche 

betragen darf. 

Entlang der Küsnachterstrasse sowie zwischen Leugrueb 

und Forchstrasse sind in den im Zonenplan abgegrenzten 

Gebieten nicht störende Betriebe unbeschränkt zulässig. 

Nutzweise 


- Dachaufbauten § 292 PBG Bei erreichter Vollgeschosszahl sind Dachaufbauten und - 

einschnitte je bis 1/3 und zusammen bis 5/12 der 

Fassadenlänge gestattet. 

Dachaufbauten 

und -einschnitte 

Artikel 24 

In der Zone W2/25 sind Flachdächer für Hauptgebäude 

nicht zulässig. 



In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten gelten 

folgende Dachvorschriften: 

Isleren-West Hauptgebäude nur mit Sattel- und 

Walmdächern mit höchstens 50° 

Neigung und mit Ziegeleindeckung 

Chüelenbrunnen Hauptgebäude nur mit Sattel- und 

Walmdächern mit mindestens 30° 

Neigung und mit Ziegeleindeckung 

- mässig störende Betriebe Art. 36 BZO In der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2 sind 

mässig störende Betriebe zulässig. 

Für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile ist kein 

Mehrlängenzuschlag erforderlich 

Wohnzone mit 

Gewerbeerleichterung 

18 19



2.5Gewerbezone 


Die Baumassenziffer ist das Verhältnis zwischen dem oberirdisch 

umbauten Raum und der massgeblichen Grund(stücks)fläche. Die 

Freiflächenziffer ist das Verhältnis zwischen den offenen Grünflächen und 

der massgeblichen Grund(stücks)fläche. 

- Baumassenziffer §§ 254, 258, 259 PBG 

§§ 12 ABV 

- Freiflächenziffer §§ 254, 257, 259 PBG 

§§ 11 ABV 

- Gebäude-, Firsthöhe §§ 280, 281 PBG 

- Abstände §§ 260-274 PBG 

§§ 21, 22 ABV 

Baumassenziffer max. 3.5 m 2 /m 2 

Freiflächenziffer min. 10 % 

Gebäude mit Flachdach: 

– Gesamthöhe (ausgenommen Kamine 

und kleinere technisch bedingte 

Aufbauten) max. 9 m 

Gebäude mit Schrägdach: 

– Gebäudehöhe max. 8 m 

– Firsthöhe max. 4 m 

Grosser Grundabstand min. 7 m 

Kleiner Grundabstand min. 5 m 



- Grosser und kleiner Grundabstand § 22 ABV Der grosse Grundabstand gilt gegenüber der am meisten 

südlich gelegenen Grenze. 

Der kleine Grundabstand gilt gegenüber den übrigen 

Gebäudeseiten. 

Grosser und 

kleiner 



In der Gewerbezone sind gemäss § 56 Abs. 4 PBG neben Betrieben nur 

Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige gestattet. 

Bezüglich mässig störenden Betrieben vgl. Erläuterungen zu Artikel 36. 

In der Gewerbezone sind mässig störende Betriebe zulässig. 

Handels- und Dienstleistungsgewerbe sind erlaubt. 

Nutzweise 

20 21



2.6Zone für öffentliche Bauten 


In der Zone für öffentliche Bauten beträgt die Gebäudehöhe 

9.50 m, in der ÖBA Schulhaus Farlifang 8.80 m. 

Massvorschriften 

Gegenüber Grundstücken in anderen Zonen sind die 

Grenzabstände und Mehrlängenzuschläge der betreffenden 

Zone einzuhalten. 

- Gestaltungsplan §§ 48, 83 - 89, 286 PBG 

Das Areal der Inter-Community School unterliegt der 

Gestaltungsplanpflicht. 

3. Erholungszone 

Artikel 30 

In den Erholungszonen sind Bauten und Anlagen zulässig, 

soweit sie dem im Zonenplan bezeichneten Zweck 

entsprechen. 

Nutzweise 

Artikel 31 

Zonentyp* B1 B2 C1 C2 D 

Gebäudehöhe max. 3 m 5 m 3 m 6 m 3 m 

Firsthöhe max. 2 m 5 m 2 m 4 m 2 m 

Massvorschriften 

Im übrigen gelten die kantonalrechtlichen Massvorschriften. 

_________________________________________ 

* B1 Spielplätze Fröschgüllen und Vorder Farlifang 

B2 Friedhof 

C1 Golfplatz, Sportanlagen Inter-Community School (inkl. 

Parkplätze), Liegewiese Schwimmbad Juch, Sportanlage und 

Tennisplatz Tobelmüli 

C2 Clubhaus und Werkhof Golfplatz, Golf-Indoor-Anlage 

Bruggacher, Wohnhaus Wängi mit Schafstall, 

Pfadfinderhütten Grund und Mülitobel 

D Familiengärten Schwäntenmoos und Tobelmüli 

22 23




4. Ergänzende Bauvorschriften 

- Aussichtschutz § 75 PBG In den im Ergänzungsplan bezeichneten Aussichtsschutzbereichen 

Ibruch und Büel dürfen keine Gebäude oder 

Gebäudeteile und nur einzelne Bäume oder Sträucher die 

angegebene Sichtebene überragen. 

Aussichtsschutz 


In den Aussichtsschutzbereichen Chapf und Dreinäpper 

dürfen Bäume und Sträucher die angegebene Sichtebene 

nicht überragen. 

- Fahrzeugabstellplätze §§ 242 - 245 PBG Es ist mindestens je ein Fahrzeugabstellplatz erforderlich 

für: 

Nutzweise P für Bewohner P für Besucher 

oder Beschäftigte und Kunden 

Fahrzeugabstellplätze 

Wohnungen 

pro 100 m 2 oder 

pro Wohnung 

pro 4 Wohnungen 

Büros, Ateliers und pro 50 m 2 oder pro 50–300 m 2 * 

Praxen 

pro 3 Arbeitsplätze 

Läden pro 100 m 2 pro 50–100 m 2 * 

Restaurants pro 40 Sitzplätze pro 5 Sitzplätze 

Hotels pro 12 Betten pro 3 Betten 

Gewerbe pro 100 m 2 oder pro 50–300 m 2 * 

pro 3 Arbeitsplätze 

* Je nach Besucher- und Kundenintensität 

Für die Flächen ist die Gesamtnutzfläche pro Gebäude 

bzw. pro Überbauung massgebend. 

Bei der Berechnung nach Flächen und Einheiten ist die 

resultierende höhere Zahl von Fahrzeugabstellplätzen 

massgebend. Bruchteile sind aufzurunden. 

Für andere Nutzungsarten und bei besonderen 

Verhältnissen bestimmt sich die erforderliche Anzahl der 

Fahrzeugabstellplätze entsprechend. 

24 25




- Reduktion § 242 PBG Die Minimalwerte gemäss Art. 33 für Betriebe sind entsprechend 

der Erschliessungsgüte des öffentlichen Verkehrs 

im Gebiet der Güteklasse C auf 70% reduziert. 

Die Gebietsabgrenzungen der Güteklasse C sind im 

Ergänzungsplan "Güteklassen der ÖV–Erschliessung" 

festgelegt. 

Artikel 35 

Berücksichtigung 

der Erschliessungsgüte 

des 

öffentlichen 

Verkehrs 

Für die Gesamtnutzfläche anrechenbar sind alle dem 

Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt 

dienenden oder hiefür verwendbaren Flächen in den Voll-, 

Dach- und Untergeschossen, unter Einschluss der dazugehörigen 

Erschliessungsflächen, Sanitärräume sowie 

inneren Trennwände. Die Aussenmauerquerschnitte sind 

nicht anrechenbar. 

Gesamtnutzfläche 


Als nicht störend gelten Betriebe, die ihrem Wesen nach in Wohnquartiere 

passen und keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten als sie aus 

dem Wohnen entstehen. 

Beispiele: Bäckereien, Schuhmachereien, Coiffeurläden, Schneiderateliers, 

Ateliers für technische und graphische Berufe, kleinere kaufmännische 

Betriebe, ärztliche Praxisräume, Lagerräume, bei denen das Lagergut zu 

keiner intensiven Ein- und Ausladetätigkeit führt, Ladengeschäfte, Ateliers 

für stille Berufe, Gaststätten, Büros. 

Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, welche im Rahmen 

herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen 

Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind und nur vorübergehend 

auftreten. 

Beispiele: Sägereien, Schreinereien, Zimmereien, Schmieden (ohne 

Hammerschmieden), mechanische Werkstätten, gewerbliche Garagen, 

Spenglereien, Autosattlereien. 

Als nicht störend gelten insbesondere Betriebe und ihnen 

vergleichbare Nutzweisen, die einerseits zur Ausstattung 

eines Wohnquartieres gehören, wie Betriebe zur 

Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen 

Bedarfes sowie Begegnungsorte für Anwohner, oder 

welche andererseits die Wohnqualität der Zone 

insbesondere durch ihre Erscheinung oder durch ihr 

Verkehrsaufkommen nicht schmälern. 

Als mässig störend gelten insbesondere herkömmliche 

Gewerbebetriebe und andere vergleichbare Nutzweisen, 

die in der Regel während der üblichen Arbeitszeiten 

stattfinden und – ausgenommen in Industriezonen – 

hinsichtlich Erscheinung und Verkehrsaufkommen mit der 

Wohnnutzung noch vereinbar sind. 

Störgrad 

26 27




- Abgrabungen § 293 PBG Der gewachsene Boden darf entlang der Gebäudefassade 

höchstens 1.50 m abgegraben werden. Davon ausgenommen 

sind Ein- und Ausfahrten zu Einzel- und Doppelgaragen. 

Abgrabungen 

Untergeschosse 


- Strassenabstand § 265 PBG Wo Verkehrsbaulinien fehlen, haben auch unterirdische 

Gebäude, unter Vorbehalt von Art. 6 BZO, einen Abstand 

von 2 m gegenüber öffentlichen Strassen, Plätzen und 

Wegen einzuhalten. 



Bei der offenen Bauweise stehen die Gebäude nach allen Seiten frei. 

Demgegenüber gilt eine Überbauung als geschlossen, wenn die Gebäude 

ein- oder mehrseitig zusammengebaut sind. 

- Bauweise §§ 286 - 291 PBG 

§ 31 ABV Artikel 40 

In der Zone W2/25 gilt die offene Bauweise. In den übrigen 

Zonen ist die geschlossene Überbauung bei 

gleichzeitiger Erstellung der Hauptgebäude bis zur 

maximal zulässigen Gesamtlänge gestattet. 

Bauweise 

Zu Artikel 40 

- Besondere Gebäude §§ 273 PBG 

Für Gebäude und Gebäudeteile, die nicht für den dauernden 

Aufenthalt von Personen bestimmt sind, deren grösste 

Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt 

und die nicht mehr als 65 m 2 oder 5% der massgeblichen 

Grundfläche bedecken, gelten hinsichtlich Abständen und 

Grenzbau die kantonalrechtlichen Mindestanforderungen. 

Besondere Gebäude können jedoch nur mit Zustimmung 

des Nachbarn auf die Grenze gestellt werden. 

Besondere 

Gebäude 

5. Schlussbestimmungen 

Artikel 41 

Diese Bau- und Zonenordnung tritt am Tage nach der Inkrafttreten 

Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung in 

Kraft. Auf diesen Zeitpunkt wird die Bau- und Zonenordnung 

vom 20. November 1984 aufgehoben 

. 

28 29

Anhang 

Wichtige Begriffe aus der Bau- und Zonenordnung 

Im Folgenden werden ein paar wichtige Begriffe aus der Bau- und Zonenordnung 

erläutert. Zum besseren Verständnis wird in einigen Fällen eine 

vereinfachte Umschreibung verwendet. Rechtlich verbindlich sind jedoch 

allein die entsprechenden Paragraphen und Artikel aus der Gesetzgebung, 

auf die in Klammern hingewiesen wird. 

Mehrlängenzuschlag 

Gebäudeabstand 

erhöhter Grenzabstand für Gebäude, die eine 

bestimmte Länge überschreiten. 

Abstand zwischen Gebäuden; 

in der Regel Summe der beidseitig nötigen Grenzabstände. 

Kantonales Minimum 7 m bzw. 10 m bei Gebäuden mit 

brennbaren Aussenwänden. 

Empfindlichkeitsstufen 

(Art. 2 Abs. 6, Art. 31 - 35, Art. 43 LSV) 

Lärmempfindlichkeitsstufen gelten in lärmempfindlichen Räumen 

Empfindlichkeitsstufe 

ES 

Immissionsgrenzwert 

(IGW), Lr in dB(A) 

Tag Nacht 

II 60 50 

III 65 55 

Nutzungsziffern (§§ 254 - 259 PBG, §§ 9 - 12 ABV) 

Ausnützungsziffer Verhältnis zwischen der Summe aller anrechenbaren 

Geschossflächen und der massgeblichen Grund- 

(stücks)fläche. 

Überbauungsziffer Verhältnis der überbauten Fläche und der massgeblichen 

Grund(stücks)fläche. 

Freiflächenziffer 

Baumassenziffer 

Verhältnis der offenen Fläche und der massgeblichen 

Grund(stücks)fläche. 

Verhältnis zwischen dem oberirdisch umbauten Raum 

und der massgeblichen Grund(stücks)fläche. 

Waldabstand 

Gewässerabstand 


Wegabstand 

Abstand von der forstrechtlichen Waldgrenze. In der 

Regel 30 m, bei besonderen Verhältnissen sind 

Abweichung zulässig. 

Abstand von der Gewässergrenze, 

Kantonales Minimum 5 m 

Abstand von der Strassengrenze, 

Kantonales Minimum 6 m 

Abstand von der Weggrenze, 

Kant. Minimum 3.5 m 

Gebäudelänge und -breite (§ 28 ABV) 

Gebäudelänge 

Gebäudebreite 

längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, das den 

Gebäudegrundriss umschreibt. 

kürzere Seite 

Geschosse, Gebäude- und Firsthöhe (§§ 275-281, 293 PBG) 

Vollgeschosse 

Geschosse, die über dem gewachsenen Boden und 

unter der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche 

liegen. 

Abstände 

(§§ 260 - 274 PBG, §§ 21 - 27 ABV) 

Vollgeschosse können durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden. 

Grenzabstand 

Abstand zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze, 

entsprechend Grundabstand + Mehrlängenzuschlag 

Kantonales Minimum 3,5 m 

Dachgeschosse 

Geschosse, die über der Schnittlinie zwischen Fassade 

und Dachfläche liegen. Ein Kniestock von höchstens 

0,9 m gilt noch als Dachgeschoss. 

30 31

Untergeschosse 

Geschosse, die ganz oder teilweise in den gewachsenen 

Boden hineinragen. 

Untergeschosse gelten als anrechenbare Untergeschosse, 

wenn sie: 

• volumenmässig mehrheitlich über dem 

gewachsenen Boden liegen, 

• Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume enthalten. 

Dachaufbauten (§ 292 PBG) 

Dachaufbauten Maximale Breite gemäss Artikel 9, 17 und 23 BZO 

und- einschnitte 

Kniestock 

e 

Breit 

Gebäudehöhe 

0.90 m 

e 

Breit 

0.40 m 

änge 

massgebliche Fassadenl 

Gebäudehöhe Höhe der Schnittlinie zwischen Fassade und 

Dachfläche über dem gewachsenen Boden, 

Firsthöhe 

Höhe des Firstes über der Schnittlinie zwischen 

Fassade und Dachfläche, 

32 

33

Bau- und Zonenordnung - Gemeinde Zumikon

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