Verkaufsprospekt - Hesse Newman

Beteiligungsangebot | Risiken der Beteiligung
Insgesamt können sich aus den nachstehend aufgezeigten
steuerlichen Risiken im Falle ihrer Realisierung, einzeln oder
kumuliert, eine erhebliche Verringerung der Rentabilität
der Beteiligung bis hin zum Totalverlust und zusätzliche
steuerliche Belastungen der Anleger ergeben.
Einkommensteuerliche bzw. ertragsteuerliche Risiken
Nach der Konzeption des Beteiligungsangebotes ist
vorgesehen, dass die Emittentin im steuerlichen Sinne
vermögensverwaltend tätig ist und die Anleger mit ihrer
Beteiligung an der Gesellschaft grundsätzlich Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung erzielen.
Dennoch kann das Vorliegen von gewerblichen Einkünften,
z. B. aufgrund eines gewerblichen Grundstückshandels
oder aufgrund einer gewerblichen Prägung, nicht abschließend
ausgeschlossen werden. Eine gewerbliche
Prägung wird nach dem Wortlaut des § 15 Abs. 3 Nr. 2
EStG und nach Auffassung der Finanzverwaltung (R 15.8
Abs. 6 Satz 2 EStR) auch dann ausgeschlossen, wenn
es sich bei der geschäftsführenden Kommanditistin um
eine Kapitalgesellschaft handelt. In der Literatur wird
hingegen auch die Meinung vertreten, dass eine gewerbliche
Prägung einer GmbH & Co. KG vorliegen kann,
wenn eine Kapitalgesellschaft als Kommanditistin zur
Geschäftsführung befugt ist. Dies widerspricht der Verwaltungsauffassung
und wurde nicht im steuerlichen
Konzept der Emittentin berücksichtigt. Es ist nicht auszuschließen,
dass die Rechtsprechung zukünftig entgegen
der Finanzverwaltungsauffassung entscheidet oder die
Finanzverwaltung ihre Auffassung ändert; die Emittentin
würde dann als gewerblich geprägte Gesellschaft gewerbliche
Einkünfte erzielen.
Grundstückshandel kann auch durch Veräußerungen von
Immobilien auf Ebene der Gesellschaft begründet werden.
Sofern die Anleger gewerbliche Einkünfte aus der Beteiligung
an der Emittentin erzielen, wird die prospektierte
Rendite um die zusätzliche Steuerbelastung gemindert.
Die zusätzliche Steuerbelastung ergibt sich dann insbesondere
aus der Gewerbesteuerpflicht und aus der
Besteuerung eines Veräußerungsgewinns, unabhängig von
der für private Veräußerungsgeschäfte geltenden Zehn-
Jahres-Frist. Sofern eine Beteiligung an der Gesellschaft
zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels
ausschließlich auf Ebene des Anlegers führt, treten die
entsprechenden steuerlichen Mehrbelastungen auf Ebene
des einzelnen Anlegers ein. Bei der Erzielung von gewerblichen
Einkünften besteht zudem das Risiko, dass
Zinsaufwendungen der Gesellschaft nur teilweise steuerlich
abzugsfähig sind. Die Einkünfteermittlung bei vermögensverwaltenden
Gesellschaften folgt in der Regel dem
Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Für die Ermittlung
der Einkünfte aus einer gewerblichen Gesellschaft ist der
Betriebsvermögensvergleich (§§ 4 und 5 EStG) heranzuziehen.
Aufgrund der Unterschiede im Rahmen der
Einkünfteermittlung kann es zu einer Phasenverschiebung
kommen, die im steuerlichen Konzept nicht vorgesehen
ist. Das steuerliche Ergebnis kann somit von der Konzeption
abweichen und aufgrund von Zinseffekten zu einer
verminderten Rentabilität führen.
Es besteht das Risiko, dass anstelle des Pauschalsteuersatzes
der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent der
reguläre Steuersatz auch auf die Zinserträge anzuwenden ist
(z. B. im Fall von gewerblichen Einkünften oder im Fall einer
Zuordnung der Zinsen zu den Vermietungseinkünften).
Es besteht das Risiko, dass dem Anleger aufgrund seiner
Beteiligung an der Gesellschaft Immobilienobjekte im Sinne
der „Drei-Objekt-Grenze“ zuzurechnen sind und damit die
Veräußerung der Beteiligung (insbesondere innerhalb
eines Zeitraums von fünf Jahren) zum Überschreiten der
„Drei-Objekt-Grenze“ führt bzw. hierzu unter Zusammenrechnung
mit anderen Immobilienobjektverkäufen beiträgt.
Ein Überschreiten der „Drei-Objekt-Grenze“ führt zur Annahme
eines gewerblichen Grundstückshandels und damit
zu gewerblichen Einkünften des Anlegers. Ein gewerblicher
Konzeptionsgemäß ist davon auszugehen, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht
auf Ebene der Gesellschaft und auf
Ebene der Anleger vorliegt. Werbungskostenüberschüsse
können somit unter Berücksichtigung der steuerlichen Verlustverrechnungsbeschränkungen
nach den §§ 15a und 15b
EStG von den Anlegern steuerlich geltend gemacht werden.
Es besteht jedoch bei einer Fremdfinanzierung der Beteiligung
das Risiko, dass ein Totalüberschuss auf Ebene des
Anlegers nicht erreicht wird und das Finanzamt die Beteiligung
an der Emittentin als Liebhaberei qualifiziert. Wendet
Hesse Newman Classic Value 4 | 25