Inhalt - Verbandsgemeinde Kandel

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Quartier am Markt“, Stadt Kandel
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1 Allgemein ................................................................................................................................ 2
1.1 Erfordernis und Zielsetzung der Planung ............................................................................... 2
1.2 Lage des Plangebietes ......................................................................................................... 3
2 Planungsrechtliche Situation ..................................................................................................... 4
2.1 Verfahren .......................................................................................................................... 4
2.2 Vorgaben übergeordneter Planungen................................................................................... 5
3 Flächennutzungen, sonstige Gegebenheiten im Plangebiet ......................................................... 6
4 Städtebauliches Konzept ........................................................................................................... 6
4.1 Verkehrliche Erschließung ................................................................................................... 7
4.2 Ver‐ und Entsorgung ........................................................................................................... 8
4.3 Immissionen und Emissionen ............................................................................................... 8
5 Umweltverträglichkeit .............................................................................................................. 8
5.1 Fauna/Artenschutz ............................................................................................................. 8
5.2 Boden / Altlasten ................................................................................................................ 9
5.3 Lokalklima ......................................................................................................................... 9
5.4 Wasser/Grundwasser/Versickerung ..................................................................................... 9
5.5 Ortsbild ............................................................................................................................. 9
6 Planungsrechtliche Festsetzungen ............................................................................................. 9
6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung ..................................................................................... 9
6.1.1 Art der baulichen Nutzung ....................................................................................... 9
6.2 Maß der baulichen Nutzung .............................................................................................. 10
6.3 Bauweise und Höhe baulicher Anlagen ............................................................................... 10
6.4 Stellplätze ........................................................................................................................ 11
6.5 Überbaubare Grundstücksfläche ........................................................................................ 11
6.6 Verkehrsbegleitsgrün ........................................................................................................ 11
7 Maßnahmen zur Realisierung .................................................................................................. 11
8 Gestalterische Festsetzungen .................................................................................................. 11
9 Städtebauliche Rahmendaten* ................................................................................................ 12
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Quartier am Markt“, Stadt Kandel
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1 Allgemein
1.1 Erfordernis und Zielsetzung der Planung
Der am Rande des Stadtzentrums befindlich Aldi‐Markt wurde vor geraumer Zeit aufgegeben. Seitdem
liegt das Gelände brach. Die zentrale Lage des Bereichs ist sowohl für Nutzungen aus dem Dienstleistungsbereich
und Handel wie auch für das innerstädtische Wohnen interessant.
Zwischenzeitlich wurde das Gelände von der Palatina‐Grundbesitz‐GmbH mit Sitz in Kandel erworben.
Diese beabsichtigt auf Grundlage eines von ihr entwickelten Konzeptes Gebäude mit Büro‐, Geschäftsund
Wohnnutzungen innerhalb des Geländes zu errichten.
Planungsziele des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Quartier am Markt“ sind die
Schaffung von innerstädtischem Wohnraum und Büroflächen sowie die Schaffung von Arbeitsplätzen.
Durch das kompakte städtebauliche Konzept und die angestrebte bauliche Dichte wird dem Planungsgrundsatz
eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a BauGB) entsprochen.
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt derzeit kein Bebauungsplan
vor. Zur Umsetzung des Vorhabens ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des
Konzeptes.
Die genauen Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans ergeben sich aus der zugehörigen
Planzeichnung im Maßstab 1:1.000.
Die Flächen innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich weitestgehend im Eigentum des Vorhabenträgers.
Lediglich die Parzelle 173 befindet sich derzeit noch in Fremdbesitz.
Zur Regelung der Erschließung werden die in städtischem Besitz befindlichen Verkehrsflächen zwischen
Marktstraße und Goethestraße ebenfalls in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
einbezogen.
§ 12 Abs. 4 BauGB lässt es zu, einzelne Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben‐ und Erschließungsplans
in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einzubeziehen.
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Abb. 1: Lage des Plangebietes im Ortsgefüge (ohne Maßstab) / Bildquelle: Landesinformationssystem RLP)
1.2 Lage des Plangebietes
Das Plangebiet grenzt im Süden an die Marktstraße, im Norden an die Goethestraße und deren Bebauung,
im Westen an einen Fuß‐ und Radweg und im Osten an die bestehende Bebauung und Gärten der
Markt‐ und Goethestraße.
Die Ausdehnung der Fläche in Nord‐Süd‐Richtung beträgt ca. 90 m, in Ost‐West‐Richtung ca. 50 m. Die
Fläche beträgt ca. 0,5 ha.
Der Planbereich stellt sich als eine relativ ebene Fläche dar, die von Nord nach Süd um etwa zwei Meter
abfällt. Die Geländehöhe beträgt im Norden ca. 130m ü. NN und im Süden ca.128 m ü. NN
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Abb. 3: Lage des Plangebietes innerhalb der Bebauungsstruktur (ohne Maßstab) / (Bildquelle: Google‐Maps)
2 Planungsrechtliche Situation
2.1 Verfahren
Gemäß den Bestimmungen des § 13a BauGB kann ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung
von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten
Verfahren aufgestellt werden (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Dies trifft auch für den vorhabenbezogenen
Bauungsplan gemäß § 12 BauGB zu. Der (vorhabenbezogene) Bebauungsplan darf im beschleunigten
Verfahren ohne eine Vorprüfung des Einzelfalls im Sinne des UVPG nur aufgestellt werden,
wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als
20.000 m² festgesetzt wird.
Die Anwendungsvoraussetzungen für die Aufstellung eines Bebauungsplanes der Innenwicklung gem.
§ 13a BauGB liegen im vorliegenden Planungsfall vor:
Die Überplanung des zwischenzeitlich ungenutzten Gebietes zur Entwicklung eines Mischgebietes ist als
„Nachverdichtung“ im Sinne des § 13a Abs. 1 BauGB einzustufen.
Die größenabhängigen Anforderungen des § 13a BauGB werden ebenso erfüllt, da der gesamte Bebauungsplan
mit einer Baufläche von ca. 4.000 m² deutlich unterhalb der Anwendungsobergrenze von
20.000 m² Grundfläche liegt.
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Nach § 13a Abs. 2 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens
nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB.
Gemäß § 13 BauGB kann ein vereinfachtes Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
angewendet werden, wenn die Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
vorliegen und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr.
7 BauGB vorliegen. Darüber hinaus ist die Durchführung des beschleunigten Verfahrens ausgeschlossen,
wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
oder nach Landesrecht unterliegen.
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von FFH‐Gebieten oder europäischen Vogelschutzgebieten
liegen nicht vor. Ökologisch relevante Vegetationsbestände sind innerhalb des Plangebietes lediglich
ansatzweise vorhanden. Mit dem Vorhaben ist eine teilweise Ver‐ aber auch Entsiegelung der Bestandsgrundstücke
verbunden. Das Areal der innerörtlichen Mischnutzung weist einen hohen Versiegelungsgrad
auf, vorhandene Vegetationsstrukturen finden sich größtenteils als wegebegleitender Baumbestand
entlang des vorhandenen Wohn‐ bzw. Fuß‐und Radweges. Der größte Teil des Vegetationsbestandes
wird als Verkehrsbegleitgrün festgesetzt.
Da es sich bei dem Vorhaben lediglich um eine kleinräumige Nachverdichtung im Innenbereich handelt,
wird mit dem Bebauungsplan auch nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
oder nach Landesrecht unterliegen.
Von der Durchführung einer Umweltprüfung im Sinne des § 2 Abs. 4 BauGB und der Erstellung eines
Umweltberichtes nach § 2a BauGB wird daher abgesehen.
2.2 Vorgaben übergeordneter Planungen
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Kandel von 2002 ist das nördliche
Plangebiet als Wohnbaufläche, der südliche Bereich als gemischte Baufläche dargestellt.
Südlich des Plangebietes befinden sich mehrere Gemeinbedarfseinrichtungen, wie eine Schule sowie
eine Kirche mit einem größeren innerstädtischen Platzbereich, der überwiegend als Parkplatz genutzt
wird. In der Nähe befindet sich auch das Rathaus der Stadt.
Nördlich des Plangebietes überwiegt die Wohnnutzung. Hier befinden sich einige kleine wohnverträgliche
Handwerks‐ und Dienstleistungsbetriebe.
Der Vorhaben‐ und Erschließungsplan sieht eine Mischnutzung von Wohnen, Büros und kleinflächigen
Einzelhandel vor. Diese Nutzungen werden für das Vorhabengebiet planungsrechtlich zugelassen. Die
geplante Nutzungsstruktur entspricht der eines Mischgebietes. Der Bebauungsplan ist somit aus den
Vorgaben des Flächennutzungsplanes entwickelt.
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Abb. 4:
Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Kandel und Lage des Plangebietes (ohne Maßstab)
3 Flächennutzungen, sonstige Gegebenheiten im Plangebiet
Das Plangebiet ist derzeit weitgehend bebaut. Im rückwärtigen Bereich stehen einzelne Gebäude leer,
bzw. sind untergenutzt.
Der nördliche zu überplanbare Bereich grenzt unmittelbar an die vorhandenen Wohnbauflächen der
Goethestraße an. Hier dominiert eine zweigeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise.
Der südliche Teil ist durch Wohnnutzung, ungenutzte gewerbliche Flächen und den Verkehr der Marktstraße
vorgeprägt. Hier befindet sich auch das Gebäude Marktstraße 25. Dieses Gebäude aus der Gründerzeit
mit der typischen Sandsteinornamentik steht unter Denkmalschutz und ist in seinem Erscheinungsbild
zu erhalten. Alle Baumaßnahmen am Gebäude und in dessen Umfeld sind mit der zuständigen
Denkmalschutzbehörde abzustimmen.
4 Städtebauliches Konzept
Das Plangebiet, das eine Gesamtgröße von ca. 0,5 ha aufweist, soll als Mischgebiet mit der Zweckbestimmung
„kleinflächiger Einzelhandel, Büronutzung und Wohnen“ entwickelt werden. Somit kann ein
zusätzliches Angebot mit einem attraktiven Nutzungsmix in unmittelbarer Nähe des Stadtzentrums bereitgestellt
werden.
Insgesamt trägt die Bebauung der Fläche ‐neben der Schaffung von Wohnraum und Arbeitsplätzen‐ zu
einer stadtgestalterischen Aufwertung des Bereiches bei. Durch die Öffnung des neuen Gebäudes an der
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Marktstraße zum Marktplatz entsteht eine Verbindung zur Innenstadt, durch die der geplante Quartiersplatz
erschlossen und integriert wird. Die Bebauung entlang der Marktstraße soll eine besonders
repräsentative Gestaltung erhalten und somit in das Quartier am Markt „einladen“.
Zur Umsetzung der Planung orientieren sich die Festsetzungen im Bebauungsplangebiet hinsichtlich des
zulässigen Maßes der baulichen Nutzung an der umgebenden Bebauung, die sowohl durch offene als
auch durch teilweise geschlossene Bauweisen geprägt ist. Der geschlossene Querriegel (Bebauung entlang
der Marktstraße) trägt zu einer Lärmabschirmung der rückwärtigen Bereiche bei und steigert damit
die Attraktivität des Quartierhofs. Die mehrgeschossige traufständige Straßenrandbebauung entlang der
Marktstraße orientiert sich am Gebäudebestand (zwei‐ und dreigeschossig, traufständig). Der Stadt ist
besonders wichtig, dass das denkmalgeschützte Anwesen Marktstraße 25 gestalterisch dominiert. Die
Neubauten sollen sich gestalterisch dem Denkmal unterwerfen.
Daneben führen die einzelnen Baukörper im rückwärtigen Bereich zusammen mit den Höhenbegrenzungen
der Gebäude zu einer weniger verdichteten innerstädtischen Bebauung, welche die Höhe der Bestandsbauten
nicht überschreitet.
Während sich die Bebauung entlang der Marktstraße an den historischen Gestaltungsmerkmalen der
Gründerzeitbebauung orientiert und das denkmalgeschützte Gebäude Marktstraße 25 in das Gestaltungskonzept
der Straßenrandbebauung dominiert, soll im rückwärtigen Bereich die gestalterische Verknüpfung
von moderner urbaner Architektur und Gebäudebestand gelingen. Hier ist die Errichtung von
dreigeschossigen Gebäuden, z.T. mit Staffelgeschossen vorgesehen, die sich um einen zentralen Platzbereich
gruppieren.
4.1 Verkehrliche Erschließung
Die Zufahrten zum Plangebiet erfolgen über die Marktstraße und die Goethestraße. An der östlichen
Grundstücksgrenze erfolgt die Zufahrt zu den rückwärtigen Stellplätzen für die Bewohner bzw. Nutzer
des Quartiers. Die Zufahrt zu den rückwärtigen Stellplätzen weist einen Regelquerschnitt von 4,50 m auf.
Die Belange des Brandschutzes sind bei den gegebenen Zufahrtsbreiten ausreichend berücksichtigt.
Die Zufahrt im Norden des Gebietes dient auch der Erschließung von einzelnen Hinterliegergrundstücken
im Bereich Goethestraße. Hier ist die Widmung als Straße erforderlich. Derzeit ist die Wegeverbindung
zwischen Goethe‐ und Marktstraße als Rad‐ und Fußweg gewidmet. Diese Widmung soll auch für den
Großteil des Weges erhalten werden.
Um die Verkehrssicherheit für Fußgänger zu gewährleisten, soll im Bereich der nördlichen Zufahrt eine
Trennung von Fahr‐ und Fußgängerverkehr erfolgen.
Der zentrale fußläufige Zugang soll zum Marktplatz erfolgen. Daher wird hier die Wegefläche im Bebauungsplan
verbreitert festgesetzt.
Der ruhende Verkehr soll auf dem Baugrundstück untergebracht werden. Ein Teil der erforderlichen
Stellplätze wird im nördlichen Bereich nachgewiesen. Hier wird zum Schutz der nördlichen Wohnbebauung
eine zwei Meter hohe Lärmschutzwand im Bebauungsplan festgesetzt.
Ein Teil der Stellplätze soll in Tiefgaragen untergebracht werden. Hier sollen insbesondere die Stellplätze
für Bewohner oder Angestellte angeordnet werden.
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Es soll vermieden werden, dass der Besucherverkehr die Parkplätze des nahegelegenen Marktplatzes
nutzt.
4.2 Ver‐ und Entsorgung
Die Versorgung des Gebietes mit Wasser und Energie wird durch den Anschluss an die vorhandenen
Ortsnetze über die Marktstraße bzw. Goethestraße gesichert. Die örtlichen Systeme sind ausreichend
dimensioniert. Die Telekommunikationslinien werden unterirdisch im Straßenraum geführt.
Das innerhalb des Plangebietes anfallende Abwasser ist dem vorhandenen Kanalnetz in der Marktstraße
bzw. Goethestraße zuzuführen. Die dortigen Kanäle sind ausreichend dimensioniert.
4.3 Immissionen und Emissionen
Um die gegebenenfalls zu erwartenden Lärmemissionen des rückwärtigen Parkplatzes gegenüber der
nördlich angrenzenden Wohnbebauung abzuschirmen, wird eine 2 m hohe Lärmschutzwand entlang der
nördlichen Grundstücksgrenze vorgesehen.
Zur Marktstraße hin ist der Verkehrslärm zu beachten. Hier ist im Wege der architektonischen Selbsthilfe
auf einen ausreichenden passiven Lärmschutz insbesondere an den der Marktstraße zugewandten Fassaden
zu achten.
5 Umweltverträglichkeit
FFH‐Gebiete, sonstige Schutzobjekte der FFH‐Richtlinie oder Europäische Vogelschutzgebiete sind von
der Planung nicht betroffen.
Gemäß den Bestimmungen des § 13 Abs. 3 BauGB entfällt die Pflicht zur Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4
BauGB. Dementsprechend sind auch kein Umweltbericht nach 2a BauGB sowie die Überwachung etwaiger
negativer Umweltauswirkungen (Monitoring) notwendig.
Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit weniger als 20.000 m 2 Grundfläche handelt,
ist ein Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft, die auf Grund der Änderung des Bebauungsplanes
zu erwarten sind, nicht erforderlich. Nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten diese Eingriffe als im
Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der planerischen Entscheidung als erfolgt oder zulässig.
Das Plangebiet ist zurzeit bebaut und genutzt, teilweise auch ungenutzt.
5.1 Fauna/Artenschutz
Als Lebensraum für Pflanzen und Tiere haben die Flächen aufgrund ihrer Lage im innerstädtischen
Mischgebiet, der verkehrsbedingten Vorbelastung und der naturfernen Bestockung keine naturschutzfachliche
Bedeutung. Im Verlauf des nordwestlichen Wohnweges bzw. Fuß‐ und Radweges sind ältere
Baumbestände und Rasenflächen mit Buschwerk vorhanden, die höchstens ansatzweise naturnahe
Grünflächen oder Gehölzstrukturen darstellen.
Aufgrund der derzeitigen sowie vorausgegangenen Nutzung, der Lage innerhalb des Siedlungsgefüges
und der damit einhergehenden eingeschränkten Bedeutung des Untersuchungsraumes für den Naturhaushalt
kann davon ausgegangen werden, dass keine artenschutzrechtlich geschützte Arten betroffen
sind.
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5.2 Boden / Altlasten
Die Böden des Plangebietes wurden durch Verdichtungen und Versiegelungen anthropogen verändert.
Eine Grundwassergefährdung aufgrund der festgesetzten Nutzungen kann weitestgehend ausgeschlossen
werden.
Durch die Planung kommt es zu Ver‐ und Entsiegelungen und zu Bodenbewegungen. Aufgrund der vorgesehenen
Nutzungen ist die mit der Realisierung des Baugebietes verbundene Beeinträchtigung des
Schutzgutes Boden zu relativieren.
Nach dem derzeitigen Wissensstand liegen keine Beeinträchtigungen durch Altlasten vor.
5.3 Lokalklima
Mit der Realisierung des Bebauungsplanes ist nicht mit nachteiligen Auswirkungen auf das Kleinklima zu
rechnen. Klimatisch wirksame Vegetationsbestände sind innerhalb des Plangebietes höchstens ansatzweise
vorhanden.
5.4 Wasser/Grundwasser/Versickerung
Das Plangebiet liegt in einem Bereich mit mittleren jährlichen Niederschlagssummen von 640 ‐ 760 mm
pro Jahr. Aufgrund der anstehenden Böden kann ein Teil der Niederschlagsmengen im Plangebiet versickern.
Die Grundwasserneubildungsrate ist als mittel zu bezeichnen.
Zum Grundwasserflurabstand liegen keine detaillierten Informationen vor.
5.5 Ortsbild
Die traufständige Straßenrandbebauung der innenstadtnahen Marktstraße hat ortsbildprägende Bedeutung.
Hervorzuheben ist die von der Marktstraße aus einsehbare Fassadengestaltung des Gebäudes
Marktstraße 25. Die Gründerzeitfassade mit Mansarddach weist noch die typischen Fassadenelemente
auf. Durch die Neubebauung wird das Ortsbild in diesem Straßenabschnitt verbessert und trägt zur
stadtgestalterischen Aufwertung des innerstädtischen Bereiches bei.
6 Planungsrechtliche Festsetzungen
Gemäß den Bestimmungen des § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist die Gemeinde bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes grundsätzlich nicht an den Festsetzungskatalog des § 9 BauGB und
die BauNVO gebunden. Dies gilt jedoch nicht für den einbezogenen Bereich, der nicht in der Verfügungsgewalt
des Vorhabenträgers liegt. Hier ist zwischen dem Gebiet des Vorhaben‐ und Erschließungsplan
(V1 – V4 in der Planzeichnung) und der Vorhabenergänzung ‐VE 1‐ zu unterscheiden.
6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
6.1.1 Art der baulichen Nutzung
Für das Vorhabengebiet (V1 – V4) das sich in den Nutzungsschablonen 1‐4 abbildet, wird ein eingeschränktes
Mischgebiet mit der Zweckbestimmung „kleinflächiger Einzelhandel, Büronutzung und Wohnen“
festgesetzt. Dies entspricht der innerhalb des Vorhaben‐ und Erschließungsplanes vorgesehen Nutzungen.
Diese Nutzungen fügen sich auch städtebaulich wie auch unter Immissionsaspekten in die Umgebungsstrukturen
ein.
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Der in anderem Eigentum befindliche Vorhabenergänzungsbereich ‐VE 1‐ wird im Bebauungsplan als
Mischgebiet gem. § 6 Abs. 2 BauNVO festgesetzt. Nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden „Gartenbaubetriebe“,
„Tankstellen“ und „sonstige Gewerbebetriebe“ soweit es sich um Betriebe mit ausschließlich
oder überwiegenden Sexdarbietungen, Sexshops mit Darbietungen, Bordelle und Einrichtungen
handelt, deren Zweck auf die Darstellung oder auf die Durchführung von Handlungen mit überwiegend
sexuellem Charakter gerichtet ist.
Die ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind auf
Grundlage von § 1 Abs. 6 BauNVO in Verbindung mit § 31 BauGB nicht zulässig. Das Mischgebiet dient
der Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe sowie der Wohnnutzung. Der Ausschluss
von Nutzungen erfolgte im Wesentlichen, um Nutzungen, die aufgrund ihrer Verkehrserzeugung
und der erforderlichen Flächengröße (Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Waschanlagen) sowie sozialer
Gründe (Vergnügungsstätten, Betriebe mit überwiegendem sexuellem Charakter) als unvereinbar mit
dem angestrebten Gebietscharakter angesehen werden.
6.2 Maß der baulichen Nutzung
Die Festsetzungen für die festgesetzten Mischgebiete wurden so gewählt, dass neben der Wohnnutzung
auch eine gewerbliche Nutzbarkeit insbesondere für den tertiären Sektor im Sinne der städtebaulichen
Vorstellungen ermöglicht wird. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung orientieren sich an
den Bestimmungen der BauNVO. Dabei werden die Obergrenzen der BauNVO ausgeschöpft. Eine Grundflächenzahl
(GRZ) von 0,6 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 erscheinen aufgrund der Zielsetzung
der Nachverdichtung der zentral gelegenen Innenpotenzialflächen angemessen.
Im Sinne des § 19 Abs. 4 Satz 3 Nr.1 und 2 BauNVO wird von der maximalen Überschreitungsmöglichkeit
der GRZ auf 0,8 abgewichen. Es wird festgesetzt, dass offene, aus wasserdurchlässigem Material hergestellte
Pkw‐Stellplätze und deren Zufahrten nicht auf die GRZ angerechnet werden. Aufgrund der Nutzungsart
und der damit verbundenen Erforderlichkeit des Stellplatznachweises würde die Einhaltung der
Grenze zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen. Aufgrund
der bereits vorhandenen großflächigen Überbauung und Versiegelung des Grundstücks sind nur
geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens zu erwarten.
6.3 Bauweise und Höhe baulicher Anlagen
Im gesamten Plangebiet werden neben den grundlegenden Bestimmungen des Maßes der baulichen
Nutzung auch Regelungen zur Bauweise sowie zur Höhe baulicher Anlagen aufgenommen. Diese dienen
in erster Linie der Realisierung des Baugebietes in städtischer Weise.
Zur Gestaltung einer städtebaulich klar ablesbaren Straßenrandbebauung sowie zur Schwerpunktsetzung
wird für die Bebauung entlang der Marktstraße eine geschlossene Bauweise vorgesehen.
Im Hinblick auf die Einbindung der künftigen Baukörper in die bauliche Umgebung werden Festsetzungen
zur Stellung der straßenseitigen Gebäude entlang der Marktstraße (traufständige Hauptfirstrichtung)
sowie die Begrenzung der Trauf‐ und Gebäudehöhen festgelegt. Weiterhin erfolgt hier eine Staffelung
der Gebäudehöhe als Übergang zum östlich angrenzenden Wohngebäude.
Im rückwärtigen Plangebiet wird zur Auflockerung der Bebauung eine offene Bauweise festgesetzt. Die
vorgegebenen maximalen Gebäudehöhen orientieren sich hier an der umliegenden Bebauung. Die Höhenfestsetzungen
erlauben generell eine dreigeschossige Bebauung.
Im Einzelnen wurde festgesetzt, dass die Straßenrandbebauung der Marktstraße eine Traufhöhe von
11,50 m sowie eine Gebäudehöhe von 15,50 m (Orientierung am bestehenden Gebäude Marktstraße 25,
Gebäudehöhe 15,28 m) nicht überschreiten darf. Eine notwendige Staffelung der Straßenrandbebauung
zur östlich angrenzenden Wohnbebauung erfordert die Begrenzung der festgesetzten Gebäudehöhe auf
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ca. 8,50 m, da hier deutlich niedrigere Bestandsgebäude vorhanden sind. Hier ist ein verträglicher Übergang
zur vorhandenen deutlich niedrigeren Bebauung zu schaffen.
Für die rückwärtige Bebauung wird eine Gebäudehöhe von 11,50 m festgelegt, um die Gebäude in das
Umfeld einzufügen. Lediglich zur Umsetzung von punktuellen Akzenten im MI 3 wird eine maximale Gebäudehöhe
von 14,00 m zugelassen. Zur Staffelung der Bebauung erfolgt gemäß dem Eintrag in der
Planzeichnung ein Rücksprung der punktuellen Dachaufbauten um 1,50 m zur Gebäudekante des darunterliegenden
Geschosses. Dies soll ein Staffelgeschoss ermöglichen.
6.4 Stellplätze
Stellplätze sind als Sammelparkplatz auf dem Grundstück ausgewiesen, ansonsten sind sie im gesamten
Baugebiet zulässig. Darüber hinaus wird ein Großteil des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage untergebracht.
6.5 Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden innerhalb des Plangebietes ausschließlich über die Festlegung
von Baufenstern geregelt, die durch Baulinien und Baugrenzen festgelegt sind. Die Baulinien
gewährleisten dabei die Umsetzung der städtebaulichen Zielsetzung „Fortführung der vorhandenen
Straßenraumbegrenzung“ an der straßenraumprägenden Seite des Baufensters. Die übrigen Seiten des
Baufensters werden nur durch Baugrenzen festgelegt, um noch eine relativ flexible Stellung des Gebäudes
auf dem Grundstück zu ermöglichen.
Die Begrenzung von GRZ und GFZ gemeinsam mit der Begrenzung der Gebäudehöhen verhindert die
Errichtung überdimensionaler Baukörper auf den Grundstücken im Plangebiet.
6.6 Verkehrsbegleitsgrün
Im Verlauf des öffentlichen Wohnweges sowie des öffentlichen Fuß‐ und Radweges (Verkehrsflächen
besonderer Zweckbestimmung) wird der zum Großteil vorhandene Bestand an Grünflächen als Verkehrsbegleitgrün
festgesetzt.
7 Maßnahmen zur Realisierung
Der Vorhabenträger verpflichtet sich, innerhalb der Frist gemäß Durchführungsvertrag die im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan vorgesehenen Maßnahmen durchzuführen und die Planungskosten zu tragen.
8 Gestalterische Festsetzungen
Dachformen
In den Bebauungsplan wird eine durch § 88 LBauO getragene Regelung aufgenommen. Rechtsgrundlage
für die Aufnahme der örtlichen Vorschriften in diesen Bebauungsplan bildet § 9 Abs. 4 BauGB.
Die getroffenen gestalterischen Regelungen sollen dabei sicherstellen, dass sich das geplante Baugebiet
gestalterisch in den vorhandenen Baubestand einfügt und sich an den Gestaltungsmerkmalen des bestehenden
städtebaulichen Raums orientiert.
Zur Umsetzung der städtebaulichen Zielsetzung des „Einfügens“ in die bestehende Bauweise werden für
die Straßenrandbebauung der Marktstraße im MIe 1 als Dachformen Satteldach und Mansarddach festgesetzt.
Im rückwärtigen Bereich (2.‐Reihe‐Bebauung) sind Hauptgebäude mit Flachdach oder geneigtem
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Dach festgesetzt, um sich zum einen stadtgestalterisch unterzuordnen und zum anderen um punktuelle
Dachwohnungen (Penthousewohnungen) zu ermöglichen.
9 Städtebauliche Rahmendaten*
Flächenbezeichnung: m² ha %
Fläche des Geltungsbereiches ca. 4.940 0,5 100
Baufläche gesamt 3.880 0,39 78,54
Mischgebiet 3.880 0,39 78,54
%
Öffentliche Verkehrsflächen gesamt 1.060 0,11 21,46
Verkehrsbegleitgrün 600 0,06 12,15
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 460 0,05 9,31
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