Aussteckung - Walker Späh, Carmen

a k t u e l l
Aussteckung – Hilfsmittel zur
Visualisierung von Bauprojekten
von Carmen Walker Späh

I M P R E S S U M
Redaktion: Carmen Walker Späh, Rechtsanwältin, Waidstrasse 11, 8037 Zürich,
Tel. 044 275 29 50, Fax 044 275 29 51, e-mail: walker@walkerspaeh.ch
Herausgeber: Verein zürcherischer Gemeindeschreiber und Verwaltungsfachleute VZGV
Erscheint: vierteljährlich
Jahresabonnement: Fr. 120.–
Abonnementsbestellung: Stutz Druck AG, Einsiedlerstrasse 29, 8820 Wädenswil,
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Druck: Stutz Druck AG, Offset und Buchdruck, 8820 Wädenswil
Ständige Mitarbeiter:
- Dr. iur. Beat Dold, Rechtsanwalt, Gerichtsschreiber am
Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne
- Adrian Mattle, lic. iur., Gerichtsschreiber am
Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne
- Mathias Rosskopf, lic. iur., Rechtsanwalt, Stv. Stabchef,
Generalsekretariat der Baudirektion Zürich
- Dr. Fridolin Störi, Bausekretär der Stadt Winterthur

I N H A LT
4 E D I T O R I A L
5 T H E M A
Aussteckung – Hilfsmittel zur
Visualisierung von Bauprojekten
von Carmen Walker Späh
I N F O R M A T I O N E N
12 Aus dem Bundesgericht
von Dr. Beat Dold
19 Aus dem Bundesgericht
von Adrian Mattle
37 Aus dem Kanton
von Mathias Rosskopf
a k t u e l l

4
E D I T O R I A L
Sehr geehrte Damen und Herren
Immer wieder geht es im Baubewilligungsverfahren, aber
auch im Rekursverfahren darum, was genau ausgesteckt
werden muss. Bauprofile sollen auf jeden Fall darauf Aufmerksam
machen, dass ein Bauprojekt öffentlich aufgelegt
ist und die Pläne von Interessierten eingesehen werden
können. Die Aussteckung ist damit im weiteren Sinne ein
Mittel zur Wahrung des rechtlichen Gehörs. Welche Anforderungen
sonst noch an die Aussteckung gestellt werden,
können Sie meinem Themenbeitrag entnehmen. Ich
hoffe, die wichtigen Fragen geklärt zu haben.
Der Kantonsrat des Kantons Zürich beschloss am 24. November
2009 eine Teilrevision des kantonalen Richtplans
zu den Bereichen Gewässer, Gefahren sowie Ver- und Entsorgung.
Im Kapitel «Materialgewinnung» setzte er unter
anderem neu eine Kiesgrube bei Tagelswangen in der Gemeinde
Lindau fest. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten, eventuell subsidiärer Verfassungsbeschwerde,
beantragte die politische Gemeinde Lindau
die Aufhebung der Festsetzung. Das Bundesgericht hielt
nun in seinem neusten Entscheid fest, dass der in Art. 85
Abs. 3 KV geregelte Mitwirkungsanspruch der Gemeinden
weiter gehe als die Mitwirkung der Bevölkerung nach
Art. 4 Abs. 2 RPG. Die Konsequenzen des Entscheides auf
den Ablauf des Richtplanverfahrens werden noch zu diskutieren
sein (siehe auch Informationen aus dem Bundesgericht,
S. 19 ff.).
Mit dieser Ausgabe verabschiede und verdanke ich herzlich
Beat Dold, der ab der Ausgabe 4/2008 bis zu dieser
Ausgabe über aktuelle Entscheide des Bundesgerichts
berichtet hat. Adrian Mattle wird die Berichterstattung inskünftig
alleine bestreiten. Herzlichen Dank auch dafür!
Ihre
Carmen Walker Späh

THEMA 5
Aussteckung – Hilfsmittel zur
Visualisierung von Bauprojekten
Carmen
Walker Späh
Planungs- und Baugesetz
2
Wo die Art des Vorhabens oder die La
rechtfertigt, können weitere Unterlagen, w
statische Berechnungen, oder genauere A
den.
3
Wer nicht Grundeigentümer ist, ha
reichung des Baugesuchs nachzuweisen
§ 311. 1
Vor der öffentlichen Be
Vorhaben auszustecken, Grenzverän
2
Die Aussteckungen müssen mi
lagefrist stehen; werden sie vor d
Baugesuchs entfernt, kann in str
angeordnet werden.
§ 312. 29 Baugesuche und G
g des Bauvorhaben
die sachliche
I. Aussteckung wozu?
Vier gigantische Bauprofile ragen in einem Berner Erholungspark
rund 40 Meter in die Höhe. Die Spaziergänger glauben,
ein riesiges Gebäude soll dort entstehen und sind darüber
entsetzt. Bei näherer Betrachtung stellt sich heraus,
dass die Profile ein Kunstwerk sind, welche auf die schöne
unverbaute Aussicht hinweisen wollen 1 .
Bauprofile sollen nicht gerade den Effekt haben, dass die
Betrachter entsetzt sind, sollen aber auffallen. Dies ist ihre
erste und wichtigste Aufgabe. Sie sollen darauf Aufmerksam
machen, dass ein Bauprojekt öffentlich aufgelegt ist
und die Pläne von Interessierten eingesehen werden können.
Die Aussteckung ist damit im weiteren Sinne ein Mittel
zur Wahrung des rechtlichen Gehörs.
«Bauprofile sollen
nicht gerade den
Effekt haben, dass
die Betrachter entsetzt
sind, sollen
aber auffallen.
Dies ist ihre erste
und wichtigste
Aufgabe.»

6
T H E M A
II. Rechtliche Grundlagen
«Das Planungsund
Baugesetz des
Kantons Zürich
verlangt in § 311
Abs. 1, dass darstellbare
Vorhaben
auszustecken seien.»
«Die Aussteckung
hat vor der öffentlichen
Bekanntmachung
zu erfolgen
und ermöglicht in
erster Linie jenen
Personen, welche
durch das Bauprojekt
in ihren Interessen
beeinträchtigt
sein könnten,
sich über das Projekt
informieren
zu können.»
«Bei Satteldächern
genügt
die Aussteckung
der Dachneigung
ohne Darstellung
des Firstes und
Dachaufbauten
müssen nur bei
Umbauten profiliert
werden, nicht
jedoch bei Neubauten.»
Das Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG) verlangt
in § 311 Abs. 1, dass darstellbare Vorhaben auszustecken
seien. Ob ein Vorhaben darstellbar ist, entscheidet sich nicht
nach dem Aufwand, sondern nach der technischen Machbarkeit
und der Darstellungskraft einer allfälligen Aussteckung
2 . Terrainveränderungen, wie sie etwa bei der Erstellung
von mehreren Aussenparkplätzen oder von Fuss- und
Wanderwegen oder Strassen vorgenommen werden, sind
erschwert darstellbar. Hier kann das Gelände allenfalls
mittels Pflöcken abgesteckt werden. Innere Umbauten
oder Nutzungsänderungen hingegen sind überhaupt nicht
aussteckbar.
Die Aussteckung hat vor der öffentlichen Bekanntmachung
zu erfolgen und ermöglicht in erster Linie jenen
Personen, welche durch das Bauprojekt in ihren Interessen
beeinträchtigt sein könnten, sich über das Projekt informieren
zu können. In zweiter Linie dient die Aussteckung
natürlich auch der Bewilligungsbehörde, die sich so vor Ort
ein Bild über das Bauvorhaben machen kann, was gerade
bei der Einordnungsfrage von grosser Wichtigkeit ist.
In der Regel genügt es, den Gebäudekubus mit seiner
horizontalen und vertikalen Ausdehnung (Lichtraumprofil)
vereinfacht zum Ausdruck zu bringen. Bei Satteldächern
genügt die Aussteckung der Dachneigung ohne Darstellung
des Firstes und Dachaufbauten müssen nur bei Umbauten
profiliert werden, nicht jedoch bei Neubauten. Obwohl nicht
jeder einzelne Gebäudeteil dargestellt werden muss, soll das
Bauprofil eine hinreichende Visualisierung und Wahrnehmung
für die Rechtssuchenden gewährleisten. Über die genaue
Gestalt der Baute haben sie sich anhand der öffentlich
aufliegenden Pläne zu orientieren, welche primär
massgebend sind. Andererseits dürfen sie sich darauf
verlassen, dass, wenn in ihrem Interessensbereich keine
Profile aufgestellt sind, sie nicht mit Hochbauten zu rechnen
haben und daher keine Einsicht in die Pläne nehmen
müssen 3 .

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Die örtliche Baubehörde prüft vor der öffentlichen Bekanntmachung
im Rahmen der Vorprüfung die Aussteckung
(§ 313 Abs. 1 PBG). Hierbei hat sie neben der hinreichenden
Visualisierung auch die Masse des Baugespanns zu kontrollieren,
wobei die erforderliche Genauigkeit nicht im Zentimeter-,
sondern viel mehr im Dezimeter-Bereich liegt.
Die Aussteckung muss mindestens während der ganzen
Dauer und bis zum Abschluss der öffentlichen Auflage
bestehen. In einem allfälligen Rechtsmittelverfahren ist insbesondere
bei einem Augenschein vor Ort ein korrektes Baugespann
zur Beurteilung von Rechtsfragen unerlässlich,
weshalb die Wiedererstellung der Aussteckung angeordnet
werden kann (§ 311 Abs. 2 PBG). Ein Abbau der Bauprofile
vor der rechtskräftigen Erledigung des Baubewilligungsverfahrens
empfiehlt sich schon nur aus Kostengründen
allerhöchstens dann, wenn während der Auflagefrist
keine Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheides
gestellt wurden.
«Die Aussteckung
muss mindestens
während der
ganzen Dauer und
bis zum Abschluss
der öffentlichen
Auflage bestehen.»
III. Rechtliche Schwierigkeiten
A. Vereinfachtes Verfahren
Bei Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung entfällt
die Aussteckung (§ 325 Abs. 1 PBG i.V.m. § 13 Abs. 2 Bauverfahrensordnung
BVV). Voraussetzung für die Durchführung
des Anzeigeverfahrens ist, dass keine zum Rekurs
berechtigten Interessen Dritter berührt werden. Steht im Zweifel,
ob das Anzeigeverfahren zur Anwendung kommt, entweder
weil das Bauvorhaben nicht eindeutig unter die Aufzählung
von § 14 BVV subsumiert oder aber vor allem weil
möglicherweise Interessen Dritter betroffen sein könnten,
hat gemäss § 15 Abs. 3 BVV eine öffentliche Bekanntmachung
mit vorheriger Aussteckung zu erfolgen. Werden Zustellungsbegehren
für den baurechtlichen Entscheid gestellt,
findet das ordentliche, ansonsten das vereinfachte Verfahren
statt. Eine wichtige Regelung, welche von den Bewilligungsbehörden
konsequent angewendet werden sollte,
«Bei Bauvorhaben
von untergeordneter
Bedeutung
entfällt die Aussteckung.
Voraussetzung
für die
Durchführung des
Anzeigeverfahrens
ist, dass keine zum
Rekurs berechtigten
Interessen
Dritter berührt
werden.»

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T H E M A
«Betrifft die Vorfrage
in irgend
einer Weise das
Ausmass der Baute,
hat damit auch
eine Aussteckung
zu erfolgen, um
Dritten die Ausmasse
zum Ausdruck
zu bringen.»
denn nachträglich notwendige Durchführungen von ordentlichen
Bauverfahren sind kostspielig und zeitaufwändig.
B. Vorentscheid
Vorentscheide sind hinsichtlich der behandelten Fragen verbindlich
(§ 324 Abs. 1 PBG) und werden von Bauherren insbesondere
bei grösseren Projekten gerne in Anspruch genommen,
um vor einer Weiterbearbeitung entscheidende
Fragen behördlich zu klären. Soll der Vorentscheid jedoch
auch gegenüber Dritten rechtskräftig werden, wird ein
ordentliches Bewilligungsverfahren durchgeführt, was der
Bauherr ausdrücklich verlangen muss.
Betrifft die Vorfrage in irgendeiner Weise das Ausmass der
Baute, hat damit auch eine Aussteckung zu erfolgen, um Dritten
die Ausmasse zum Ausdruck zu bringen.
C. Gestaltungsplan
«Im Rahmen von
Gestaltungsplänen
werden gemäss
§ 83 PBG für ein
bestimmtes Gebiet
die Zahl, Lage,
äussere Abmessungen
sowie die
Nutzweise und
Zweckbestimmung
von Bauten bindend
festgelegt.
Obwohl hier die
äusseren Abmessungen
festgelegt
werden, werden
hierfür keine Bauprofile
verlangt.»
Im Rahmen von Gestaltungsplänen werden gemäss § 83 PBG
für ein bestimmtes Gebiet die Zahl, Lage, äussere Abmessungen
sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung von Bauten
bindend festgelegt. Obwohl hier die äusseren Abmessungen
festgelegt werden, werden hierfür keine Bauprofile
verlangt. Eine Aussteckung erfolgt erst im Rahmen des nachfolgenden
Baubewilligungsverfahrens.
Einerseits entspricht dies der Logik der gesetzlichen Regelung,
denn ein Gestaltungsplan löst weder eine Baupflicht aus, noch
ein Recht zum Bau. Das heisst, gebaut werden darf nur, wenn
hernach eine gültige Baubewilligung (natürlich mit Aussteckung)
vorliegt. Andererseits werden im Gestaltungsplan
die äusseren Abmessungen festgelegt, welche für das
nachfolgende Baubewilligungsverfahren verbindlich sind.
Die Gestaltungspläne sind zwar öffentlich aufzulegen, womit
Dritte ihre Rechte wahren können, es ist jedoch für sie
zum Einen nicht selbstverständlich, dass sie ohne Baugespanne
vom Gestaltungsplanverfahren Kenntnis erhalten

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und zum Anderen sich über die Ausmasse der äusseren
Abmessungen ein genügendes Bild zur Wahrung ihrer Interessen
machen können.
D. Mängel bei der Aussteckung
Unterbleibt die ordnungsgemässe Aussteckung, so muss die
bereits erfolgte öffentliche Bekanntmachung wiederholt werd
e n 4 , sofern der Mangel in diesem Anfangsstadium entdeckt
wird.
Ist die Aussteckung fehlerhaft oder unvollständig, liegt
ein wesentlicher Mangel des Baubewilligungsverfahrens
vor, sofern dadurch eine genaue Beurteilung der Auswirkungen
des Gebäudes auf ein Nachbargrundstück verunmöglicht
oder zumindest erheblich erschwert wird 5 . Kann
jedoch aus den Planunterlagen mit Sicherheit auf Art und
Umfang der baulichen Vorkehren geschlossen werden, kann
der Mangel der Aussteckung im Rechtsmittelverfahren
nicht gerügt werden 6 .
Betroffene Dritte haben damit den schwierigen Nachweis
zu erbringen, durch die mangelhafte Aussteckung in ihrer
Interessenlage behindert zu sein.
E. Änderung der Aussteckung
Wird eine Aussteckung verbunden mit einer neuen Ausschreibung
geändert, sind Dritten die baurechtlichen Entscheide
über Änderungs- oder Alternativprojekte aufgrund
des ursprünglichen Begehrens unaufgefordert zuzustellen.
Obwohl es sich eigentlich um ein neues Verfahren handelt,
ist den betroffenen Nachbarn nicht zuzumuten, dass sie
Änderungen an einem bestehenden Baugespann bemerken.
Vielmehr haben sie mit ihrer Reaktion auf ein erstes
Projekt zu erkennen gegeben, dass sie über die Vorgänge
auf dem Baugrundstück umfassend ins Bild gesetzt werden
wollen, weshalb die Baubehörde ihnen auch die Änderungsprojekte
zuzustellen hat 7 .
«Ist die Aussteckung
fehlerhaft oder
unvollständig,
liegt ein wesentlicher
Mangel des
Baubewilligungsverfahrens
vor, sofern
dadurch eine
genaue Beurteilung
der Auswirkungen
des Gebäudes
auf ein Nachbargrundstück
verunmöglicht
oder zumindest erheblich
erschwert
wird.»

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T H E M A
F. Ergänzung zu Stammbaubewilligung
«Wird das Anzeigeverfahren
durchgeführt, ist
die Bewilligung
denjenigen Gesuchstellern
zuzustellen,
welche
bereits die Zustellung
der Stammbaubewilligung
verlangten, damit
diese ihre Rechte
wahren können.»
Werden bei den Bewilligungsbehörden Ergänzungen zu bereits
bewilligten Projekten eingereicht, haben diese zu entscheiden,
ob die Ergänzung von untergeordneter Bedeutung
ist und damit gemäss § 13 Abs. 1 BVV im Anzeigeverfahren
ohne Aussteckung erledigt werden können. Wird das Anzeigeverfahren
durchgeführt, ist die Bewilligung denjenigen
Gesuchstellern zuzustellen, welche bereits die Zustellung
der Stammbaubewilligung verlangten, damit diese
ihre Rechte wahren können 8 .
Ist hingegen die Ergänzung selber oder zusammen mit der
Stammbaubewilligung nicht von untergeordneter Bedeutung
oder ein Grenzfall, so ist das ordentliche Verfahren mit Publikation
und Aussteckung anzuordnen, wobei eine allfällige
Ergänzung beim Baugespann deutlich zu markieren ist.
IV. Technische Schwierigkeiten und Darstellungsprobleme
«Vor allem in
städtischen Gebieten
tendieren die
Bauten in die
Höhe zu wachsen,
was für das Setzen
von Bauprofilen
zu Schwierigkeiten
führen
kann.»
Vor allem in städtischen Gebieten tendieren die Bauten
in die Höhe zu wachsen, was für das Setzen von Bauprofilen
zu Schwierigkeiten führen kann. Da gerade die Höhe
der Gebäude die Interessen von Dritten beeinträchtigen
könnten sollte nur in absoluten Ausnahmefällen – etwa aus
Sicherheitsgründen – auf eine Profilierung in voller Höhe
verzichtet werden 9 . Selbst das derzeit höchste Gebäude
der Schweiz, der Prime Tower in Zürich, wurde unter Zuhilfenahme
eines Pneu-Krans sowie eines Hubschraubers
bis auf die gesamte Höhe von 126 m ausgesteckt. Das Baugespann
blieb danach für drei Monate stehen. Technisch
machbar ist heute jedoch fast alles, womit eine Aussteckung
praktisch immer möglich ist.
Schwieriger ist es viel mehr, gewisse Gebäude mit Profilstangen
zu imitieren. Da lediglich das Lichtraumprofil
anzuzeigen ist, ist die Vorstellungskraft und Fantasie des
Menschen gefordert. Spezielle Dächer, Rundungen oder

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11
Materialien etc. sind nicht darstellbar und das tatsächliche
Ausmass einer Baute wird erst nach der Erstellung in seiner
Gestalt erfasst.
V. Möglichkeiten und Grenzen der Aussteckung
Ein Baugespann ist ein gutes Hilfsmittel, um sich im
Gelände über die Grösse einer geplanten Baute zu orientieren.
Dennoch sind es lediglich Profilstangen, welche nicht
das gesamte Gebäude im Detail wiedergeben und deshalb
auch immer täuschend wirken können. Nur die Umrisse werden
gezeigt und nicht das Gebäude in seiner vollen Grösse
und Gestalt. Die Aussteckung darf daher nur im Zusammenhang
mit den genauen Plänen betrachtet werden.
Gerade bei speziellen Bauten sollten die Bewilligungsbehörden
zur besseren Visualisierung des Öfteren darauf
bestehen, dass die Aussteckung gewisse Zusatzpunkte
zeigt und damit genauer wird und dass Modelle inklusive
Umgebung oder Fotomontagen erstellt werden (§ 310
Abs. 2 PBG). Solche Zusätze ergeben dann ein gesamthaft
gutes Visualisierungsresultat. Damit wird die Aussteckung
ein unerlässliches Hilfsmittel sowohl für die in ihren Interessen
möglicherweise betroffenen Dritten als auch für
die Bewilligungsbehörde.
«Ein Baugespann
ist ein gutes Hilfsmittel,
um sich im
Gelände über die
Grösse einer geplanten
Baute zu
orientieren. Dennoch
sind es lediglich
Profilstangen,
welche nicht das
gesamte Gebäude
im Detail wiedergeben
und deshalb
auch immer
täuschend wirken
können.»
Carmen
Walker Späh,
Rechtsanwältin,
Zürich
1 Der Bund Online, Bauprofile in der Elfenau regen auf, 6. August 2010.
2 Fritzsche Christoph/Bösch Peter, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage,
Zürich 2003, Ziff. 20.7.4.1.
3 BEZ 1984 Nr. 33.
4 Fritzsche Christoph/Bösch Peter, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage,
Zürich 2003, Ziff. 20.7.4.3.
5 BEZ 1981 Nr. 24.
6 BEZ 2000 Nr. 39.
7 BEZ 2000 Nr. 31.
8 VB.2009.00057, E. 3.2.
9 Fritzsche Christoph/Bösch Peter, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage,
Zürich 2003, Ziff. 20.7.4.1.