Aktionärsbrief Dezember 2008 - GBW Gruppe
Aktionärsbrief Dezember 2008 - GBW Gruppe
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<strong>GBW</strong> AG<br />
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,<br />
das ablaufende Geschäftsjahr <strong>2008</strong> ist für die <strong>GBW</strong> AG kein einfaches Jahr. Vor<br />
allem die hohen Steueraufwendungen aus der EK02-Abgeltung und der neu<br />
eingeführten Zinsschrankenregelung belasten die <strong>GBW</strong> AG und die Mehrzahl ihrer<br />
Tochtergesellschaften. Auch wirft die weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise ihre<br />
Schatten voraus und erschwert und verteuert die Kapitalbeschaffung. Dennoch<br />
sind wir zuversichtlich, voraussichtlich ein positives Ergebnis in der <strong>GBW</strong> AG zu<br />
erzielen.<br />
Im Gesamtkonzern werden die einmaligen außerordentlichen Belastungen durch<br />
die EK02-Abgeltung in Höhe von rund 32 Mio. € nicht ausgeglichen sein, so dass<br />
für den Konzern ein negatives Ergebnis nach Steuern in Höhe von bis zu 15 Mio. €<br />
zu erwarten ist. Das Konzernergebnis vor Steuern wird aber mit voraussichtlich ca.<br />
22 Mio. € positiv sein. Es ist damit aber etwas geringer als das durch Sondereffekte<br />
und positive Verkaufserlöse geprägte Vorjahresergebnis (+ 30 Mio. €).<br />
Dom-Pedro-Straße 19<br />
80637 München<br />
Telefon 089 30617-0<br />
Telefax 089 30617-355<br />
www.gbw-gruppe.de<br />
<strong>Dezember</strong> <strong>2008</strong><br />
Ihre Ansprechpartnerin:<br />
Dr. Inken Heeb<br />
Bereichsleiterin IR/PR<br />
Telefon 089 30617-477<br />
Telefax 089 30617-105<br />
Inken.Heeb@gbw-gruppe.de<br />
Nachfolgend erhalten Sie einen detaillierten Überblick über die Geschäftsentwicklung<br />
im 2. Halbjahr <strong>2008</strong> sowie einen ersten Ausblick auf das Jahr 2009.<br />
Aktuelle wirtschaftliche Rahmenbedingungen<br />
In den vergangenen Wochen hat sich immer deutlicher abgezeichnet, dass die<br />
weltweite Finanzmarktkrise zu einer spürbaren konjunkturellen Abkühlung in der<br />
Welt und auch in Deutschland führen wird. Dies wird sich – erfahrungsgemäß mit<br />
einer gewissen Verzögerung – auch auf die Immobilienmärkte auswirken. Dabei<br />
sind jedoch die einzelnen Marktsegmente differenziert zu betrachten. Während<br />
sich Konjunkturschwankungen bei Gewerbeimmobilien typischerweise schneller<br />
und stärker bemerkbar machen, sind Wohnimmobilien in der Regel (zunächst)<br />
weniger betroffen. Ein wesentlicher Grund: Die Mietnachfrage wird vor allem von<br />
der demographischen Entwicklung an dem jeweiligen Standort beeinflusst. Da die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> bereits seit längerem eine Optimierung ihres Immobilienportfolios<br />
eingeleitet hat und Investitionen vor allem in Ballungsräume mit hohen Zuwanderungsraten<br />
fließen, in strukturschwachen Gebieten jedoch desinvestiert wird,<br />
sind wir von dieser Entwicklung weniger tangiert. Hier zeigt sich die Richtigkeit<br />
unserer Strategie und unserer eingeleiteten Maßnahmen.<br />
Die Probleme am Kreditmarkt, die durch die Verknappung der Liquidität und die<br />
Bankenkrise verursacht sind, halten weiter an und erschweren Refinanzierungen.<br />
Auch wenn auf kurze Sicht nicht mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist, sind<br />
die von den Banken geforderten Margen weiterhin deutlich höher als vor Beginn<br />
der Finanzkrise. Auch die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> ist von diesen Problemen betroffen.<br />
Refinanzierungen sind wesentlich schwieriger als in der Vergangenheit. Auch hier<br />
zeigt sich, dass es richtig war, rechtzeitig auch die Banken als Finanzierungspartner<br />
anzusprechen, die aufgrund ihres Retailgeschäftes nicht vom Hypothekenmarkt<br />
abhängig sind.<br />
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Die Besteuerung ehemaliger EK02-Bestände führt bei der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> neben der<br />
Zinsschrankenregelung insbesondere im Jahr <strong>2008</strong> zu einer hohen steuerlichen<br />
Ergebnisbelastung. Denn die 2007 vom Gesetzgeber verabschiedete Zinsschrankenregelung<br />
lässt abgesehen von wenigen Ausnahmen nur noch einen<br />
eingeschränkten Abzug von Zinsaufwendungen als Betriebsausgaben zu. Ehemals<br />
gemeinnützige Wohnungsunternehmen haben daher <strong>2008</strong> eine Abgeltungssteuer<br />
auf ihre EK02-Bestände zu entrichten – es sei denn, sie gehören der öffentlichen<br />
Hand. Das sich aus der Mehrheitsbeteiligung der BayernLB an der <strong>GBW</strong> AG<br />
ergebende Wahlrecht, wird von uns jedoch nicht in Anspruch genommen. Der<br />
bilanzielle Aufwand aus der Abgeltungssteuer belastet daher abgezinst als<br />
außerordentlicher Einmaleffekt das Jahresergebnis <strong>2008</strong> in voller Höhe. Der<br />
Liquiditätsabfluss kann demgegenüber auf die Jahre <strong>2008</strong>-2017 verteilt werden.<br />
Integration<br />
Die Integration der zum Jahreswechsel 2006/2007 erworbenen Gesellschaften<br />
wurde auch in diesem Jahr planmäßig fortgesetzt. Er ist aufgrund des Projektes<br />
„Pro<strong>GBW</strong>“, bei dem die Mitarbeiter aus allen Niederlassungen und der Zentrale<br />
aktiv an der Erarbeitung einheitlicher Arbeitsabläufe mitgewirkt haben, ein gutes<br />
Stück vorangekommen. Die Kernprozesse in der <strong>Gruppe</strong> wurden weitgehend<br />
harmonisiert und auf das bestehende Konzept regional tätiger Niederlassungen<br />
ausgerichtet. Zum 01.08.<strong>2008</strong> wurde in partnerschaftlichen Verhandlungen mit<br />
dem Gesamtbetriebsrat der <strong>GBW</strong> Management GmbH eine neue Betriebsvereinbarung<br />
erarbeitet und verabschiedet. Hierin sind gemeinsame Rechte und<br />
Pflichten sowie Sozialleistungen klar festgelegt.<br />
Im Bereich IT gelang es, die SAP Systeme der ursprünglich vier operativen Unternehmen<br />
auf eine einheitliche Plattform zu migrieren. Zugleich wurden die<br />
IT-Prozesse der <strong>GBW</strong> Management GmbH, die das operative Geschäft der<br />
Objektgesellschaften leitet, überprüft und harmonisiert. Die dezentralen internen<br />
Rechenzentren wurden zentralisiert und auf einen externen Rechenzentrumsbetreiber<br />
ausgelagert. Damit wurde die Sicherheit im IT-Bereich deutlich erhöht.<br />
Geschäftsfelder<br />
Insgesamt ist der Wohnungsbestand der <strong>Gruppe</strong> <strong>2008</strong> weiter gewachsen. Bis zum<br />
30.09.<strong>2008</strong> konnte der Wohnungsbestand auf 33.642 (Bestand 31.12.2007:<br />
33.212 WE) erweitert werden. Die durchschnittliche Sollmiete betrug zum<br />
30.09.<strong>2008</strong> für Wohnraum 5,38 €/m² (Vorjahr 5,07 €/m²). Dies entspricht einer<br />
prozentualen Steigerung um 6,8%. Die Quote der freifinanzierten Wohnungen<br />
beläuft sich inzwischen auf über 60%. Wohnungseinheiten aus Streubesitz oder<br />
Randlagen wurden und sollen auch zukünftig verkauft werden. Zur Verjüngung<br />
und Wertverbesserung ihres Wohnungsbestandes hat die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> <strong>2008</strong><br />
wieder mehrere Neubaumaßnahmen für den Eigenbestand abgeschlossen,<br />
weitergeführt oder begonnen. Insgesamt 270 Mietwohnungen mit Tiefgaragenstellplätzen<br />
wurden in München und Fürstenfeldbruck fertiggestellt. Alle<br />
neu errichteten Wohnungen sind zwischenzeitlich vermietet. Die Fertigstellung<br />
weiterer 15 Wohnungen in Dachau, die sich bereits in der Vermietung befinden,<br />
steht bis Ende des Jahres an. Im Bau befinden sich derzeit 131 Wohnungen mit<br />
Tiefgaragenplätzen in München. Der Bauauftrag für 144 Wohnungen in München<br />
Fröttmaning wurde unlängst vergeben; Baubeginn soll im März 2009 sein. Die<br />
Bauvorbereitung für weitere 39 Mietwohnungen läuft bereits.<br />
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Ausblick<br />
Trotz der angespannten wirtschaftlichen Lage geht die <strong>GBW</strong> AG mit positiven<br />
Erwartungen in das neue Jahr. Die gezielte Konzentration auf Ballungsräume und<br />
Regionen mit hoher Zuwanderung verspricht auch in schwierigen Zeiten konstante<br />
Nachfrage nach Wohnungen und ein weiteres Mietwachstum.<br />
Der Aufsichtsrat hat in seiner Novembersitzung Herrn Claus Lehner mit Wirkung<br />
zum 01.04.2009 zum Mitglied der Vorstandes bestellt. Er wird ab 01.07.2009 die<br />
Verantwortung für das operative Ressort als Nachfolger von Herrn Dr. Hartmut<br />
Danz übernehmen, der zu diesem Zeitpunkt in den Ruhestand geht. Herr Lehner<br />
ist zur Zeit Vorstand der IC Holding AG.<br />
Für die Festtage wünschen Ihnen und Ihren Familien Aufsichtsrat und Vorstand der<br />
<strong>GBW</strong> AG besinnliche Stunden sowie ein gesundes und erfolgreiches Jahr 2009.<br />
<strong>GBW</strong> AG<br />
Der Vorstand<br />
Dr. Udo Scheffel Margit Dittmann Dr. Hartmut Danz<br />
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