PDF Download - Kreisbau Künzelsau eG
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BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 2011<br />
______________________________________________________________________<br />
Im Überblick<br />
2 Das Unternehmen<br />
3 Aufsichtsrat und Vorstand<br />
4 Unsere Mitarbeiter<br />
5 Lagebericht<br />
18 Aktuelle Bauprojekte<br />
20 Bestandsmanagement<br />
22 Bilanz Aktiv<br />
23 Bilanz Passiv<br />
24 Gewinn / Verlust<br />
25 Anhang des Jahresabschlusses 2011<br />
31 Events<br />
33 Bericht des Aufsichtsrates<br />
35 Gewinnverwendung<br />
1
DAS UNTERNEHMEN<br />
_________________________________________________________________________<br />
Sitz der Genossenschaft Komburgstraße 21<br />
74653 Künzelsau<br />
Telefon 07940 / 9242-0, Telefax 07940 / 9242-22<br />
web:<br />
Email:<br />
www.kreisbau-kuen.de<br />
info@kreisbau-kuen.de<br />
Gründung am 07. März 1947<br />
Eintragung<br />
am 02. April 1947 in das Genossenschaftsregister<br />
beim Amtsgericht Stuttgart unter Nr. 590039<br />
Zulassung als Betreuungs-<br />
durch Erlass des Regierungspräsidiums Nordunternehmen<br />
Württemberg vom 01. März 1993<br />
(§ 37 Abs. 2 II WoBauG)<br />
Erlaubnis gemäß Schreiben vom 14. Dezember 1993;<br />
§ 34c GewO Landratsamt Hohenlohekreis, Künzelsau<br />
Bauleistungen seit Bestehen<br />
1.829 Wohneinheiten<br />
13 Gewerbeeinheiten<br />
790 Garagen<br />
Wohnungsverwaltung<br />
91 Gebäude<br />
674 Mietwohnungen<br />
219 Garagen<br />
3 Gewerbeeinheiten<br />
Wohnungseigentumsverwaltung<br />
67 Gebäude<br />
642 Eigentumswohnungen<br />
14 Gewerbeeinheiten<br />
Daten aus der Bilanz 2011 Bilanzsumme 24,0 Mio. €<br />
Anlagevermögen 13,9 Mio. €<br />
Eigenkapital 13,1 Mio. €<br />
Rücklagen 12,4 Mio. €<br />
Umsatzerlöse 6,6 Mio. €<br />
davon: Miet- und Pachterträge 3,2 Mio. €<br />
Jahresüberschuss 0,7 Mio. €<br />
2
AUFSICHTSRAT UND VORSTAND<br />
_________________________________________________________________________<br />
Mitglieder: 1.125 Mitglieder mit 1.425 Geschäftsanteilen<br />
Aufsichtsrat<br />
Emil Georg Kalmbach,<br />
Hans-Günter Lang,<br />
Werner Gassert,<br />
Roland Gebhardt,<br />
Niedernhall<br />
Niedernhall<br />
Künzelsau<br />
Künzelsau<br />
(Aufsichtsratsvorsitzender)<br />
(Stv. Vorsitzender)<br />
Dr. jur. Hans Müller,<br />
Werner Mugrauer,<br />
Friedrich Popp,<br />
Dipl.-Ing. Erich Schwarz,<br />
Künzelsau<br />
Niedernhall<br />
Ingelfingen<br />
Künzelsau<br />
Klaus-Dieter Tittmann,<br />
Künzelsau<br />
Vorstand<br />
Von links:<br />
Rolf Hofacker, Geschäftsführer, Kupferzell<br />
Albert Rüdinger, Künzelsau<br />
3
UNSERE MITARBEITER<br />
_________________________________________________________________________<br />
Rolf Hofacker<br />
Geschäftsführender Vorstand,<br />
Verkauf<br />
r.hofacker@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-10<br />
KAUFMÄNNISCHE ABTEILUNG<br />
Roland Engert<br />
Finanzbuchhaltung<br />
r.engert@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-12<br />
Judith Frohnert<br />
Mietverwaltung<br />
j.frohnert@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-14<br />
Martin Gehrig<br />
WEG-Verwaltung,<br />
Makler<br />
Antje Schukrafft<br />
WEG-Verwaltung<br />
m.gehrig@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-13<br />
a.schukrafft@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-17<br />
Ute Thomas<br />
Buchhaltung<br />
u.thomas@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-16<br />
Tanja Walter<br />
Vorstandssekretariat und<br />
-assistenz<br />
TECHNISCHE ABTEILUNG<br />
Sebastian Balnik<br />
Staatl. gepr. Bautechniker<br />
Instandhaltung<br />
Peter Doberstein<br />
Planung + Bauleitung<br />
Einfamilienhäuser<br />
Bernd Mages<br />
Dipl.-Bauingenieur<br />
Planung + Bauleitung Neubau<br />
Thomas Rausch<br />
Dipl.-Ing. Bauwesen<br />
Werkplanung und Sanierung<br />
t.walter@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-11<br />
s.balnik@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-19<br />
p.doberstein@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-18<br />
b.mages@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-20<br />
t.rausch@kreisbau-kuen.de<br />
Telefon: 07940 / 9242-21<br />
HAUSMEISTER<br />
Rolf Horndacher<br />
s.balnik@kreisbau-kuen.de<br />
Marko Zecevic<br />
s.balnik@kreisbau-kuen.de<br />
4
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
I. GESCHÄFTSVERLAUF<br />
1. Konjunkturelle Rahmenbedingungen<br />
Das Jahr 2011 war von einer Verschärfung der bereits im letzten Jahr begonnenen<br />
Finanzmarktkrise geprägt. Ursache der Krise sind Zweifel an der Zahlungs- und<br />
Reformfähigkeit der Staaten an der Peripherie der Eurozone. Griechenland konnte sich 2011<br />
überhaupt nicht mehr an den Kapitalmärkten finanzieren, Italien und Spanien ist dies nur zu<br />
einem deutlich höheren Zinsenniveau gelungen. Die Vertrauenskrise sprang auch auf den<br />
Bankensektor über und führte Mitte des Jahres zu einem schweren Einbruch an den<br />
Aktienmärkten. Bisher hat sich die Schuldenkrise nicht negativ auf die Realwirtschaft<br />
ausgewirkt. Sollten die Banken aber ihre Kreditvergabe einschränken, könnte dies durchaus<br />
der Fall sein. Ferner ist zu erwarten, dass die verstärkten Sparanstrengungen der Staaten der<br />
Euro-Zone sich negativ auf die Wirtschaftsleistung auswirken werden.<br />
Trotz dieser Turbulenzen befindet sich die Wirtschaft Deutschlands und insbesondere Baden-<br />
Württembergs zum Jahreswechsel 2011 in glänzender Verfassung. Das preisbereinigte<br />
Bruttoinlandsprodukt (BIP) dürfte im Jahr 2011 in Baden-Württemberg um rund 4 %<br />
gewachsen sein. Damit befindet sich die Wirtschaftsleistung über dem Niveau des Jahres<br />
2008, also vor Ausbruch der ersten Finanzmarktkrise. Für Gesamtdeutschland wird für 2011<br />
ein Wirtschaftswachstum von 3 % erwartet, das damit deutlich höher ausfällt, als noch zu<br />
Jahresanfang von den Wirtschaftsforschungsinstituten erwartet.<br />
Für 2012 haben die Wirtschaftsforschungsinstitute ihre Erwartungen an das Wirtschaftswachstum<br />
deutlich reduziert. Das Ifo-Institut rechnet für 2012 nur noch mit 0,4 % und das<br />
Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut mit 0,5 % Wachstum. Die Bundesbank hat ihren<br />
Ausblick für 2012 auf 0,6 % zurückgenommen, während die Bundesregierung nun von 1 %<br />
Wachstum ausgeht. Auch für Baden-Württemberg wird erwartet, dass sich die<br />
gesamtwirtschaftliche Dynamik 2012 abschwächt, wobei das statistische Landesamt von<br />
einem Anstieg des realen Bruttoinlandsprodukts in Baden-Württemberg um etwa 1,5 %<br />
ausgeht.<br />
Die Lage in der Euro-Zone sieht dagegen düster aus. Das Ifo-Institut nimmt an, dass dort<br />
2012 die Wirtschaft um 0,2 % schrumpft. Motor der Weltwirtschaft werden einmal mehr Länder<br />
wie China, Indien und Brasilien sein. Aber auch dort gibt es Anzeichen dafür, dass sich der<br />
Boom der vergangenen Jahre abschwächt. Die meisten Prognosen für das globale<br />
Wirtschaftswachstum im Jahr 2012 liegen knapp über 3 %.<br />
Zum deutschen Aufschwung hat neben den Exporten und Investitionen auch der private<br />
Konsum beigetragen. Im Jahr 2011 werden die Exporte nach einer Branchenprognose<br />
erstmalig mehr als 1 Billion Euro betragen. Für 2012 wird mit einem Exportplus von<br />
mindestens 6 % auf 1.139 Milliarden Euro gerechnet.<br />
Im Jahresdurchschnitt 2011 fiel die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland auf unter drei<br />
Millionen, die Arbeitslosenquote ging im Jahresdurchschnitt von 7,7 %, auf 7,1 % zurück. Die<br />
Zahl der Erwerbstätigen erhöhte sich um mehr als 500.000 auf 41 Millionen. Die Bundesbank<br />
erwartet für 2012 eine durchschnittliche Arbeitslosenquote von 7 %. Sie glaubt nicht, dass sich<br />
die Erwerbstätigkeit nennenswert abschwächt, vielmehr könne zum Jahresende 2012 die<br />
Beschäftigung sogar wieder leicht zunehmen.<br />
5
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
Die Verbraucherpreise sind 2011 in Deutschland um durchschnittlich 2,3 % gestiegen, wobei<br />
die Bauleistungspreise sich stärker erhöhten als die Verbraucherpreise. Nach einer<br />
Veröffentlichung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg stiegen die<br />
Bauleistungspreise im 4. Quartal 2011 für den Neubau von Wohngebäuden gegenüber dem<br />
Vorjahresquartal um 3,3 % an. Für 2012 rechnet die Bundsbank mit einem Anstieg der<br />
Verbraucherpreise um 1,8 %.<br />
Am Jahresende 2011 beträgt der Leitzins der EZB 1,00 % und hat damit wieder das Niveau<br />
wie zu Jahresanfang erreicht. Im April und Juli hatte die EZB den Leitzins um jeweils 0,25<br />
Prozentpunkte angehoben, um ihn wegen der Schuldenkrise und der sich abzeichnenden<br />
Wirtschaftsabkühlung im November und Dezember wieder um jeweils 0,25 Prozentpunkte zu<br />
senken.<br />
Die Leitzinssenkung wirkte sich positiv auf die Immobiliendarlehen aus. Baugeld mit einer<br />
Laufzeit von 10 Jahren war nach Angaben der FMH Finanzberatung noch nie so günstig wie<br />
Anfang November 2011. Der Indexwert lag bei 3,17 % effektivem Jahreszins. Finanzierungen<br />
bis 50 % und 10-jähriger Laufzeit wurden von regionalen Banken sogar schon für 2,80 %<br />
angeboten.<br />
Wesentlich für die Nachfrage nach Wohnraum ist die Bevölkerungsentwicklung. Nach einer im<br />
Jahr 2008 veröffentlichten Prognose der Bertelsmann-Stiftung wird die Bevölkerung in Baden-<br />
Württemberg bis 2025 auf 10,9 Mio. Menschen anwachsen, das wären 200.000 mehr als<br />
heute. Die Bevölkerungsentwicklung ist aber unterschiedlich verteilt im Land. Während die<br />
Bevölkerung in Freiburg und Baden-Baden um mehr als 6 % steigen soll, wird in 11<br />
Landkreisen die Bevölkerung abnehmen, wobei allerdings nur in einem Landkreis ein starker<br />
Bevölkerungsrückgang zu erwarten ist.<br />
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist vor allem aber die Zahl der Haushalte. Auf<br />
Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern<br />
koordinierten Vorausrechnung der Haushalte wurde festgestellt, dass sich die Zahl der<br />
Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007<br />
voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese<br />
Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch<br />
künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und die nach wie vor höhere<br />
Lebenserwartung ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten<br />
zu rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen<br />
groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer<br />
kleinräumigeren Betrachtung ist mit deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen.<br />
In Folge der Finanzmarktkrise stieg das Interesse an Immobilienanlagen. Nach Angaben des<br />
Statistischen Bundesamtes nahm in Deutschland von Januar bis September 2011 die Zahl der<br />
Baugenehmigungen für Wohnungen gegenüber dem Vergleichszeitraum des Jahres 2010 um<br />
21,6 % auf insgesamt 167.700 zu. Dabei betrug der Anstieg bei den Mehrfamilienhäusern<br />
26,5 % und bei den Einfamilienhäusern 20,6 %.<br />
6
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
2. Entwicklung der <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong><br />
Im Hohenlohekreis leben auf einer Fläche von 777 km² insgesamt 110.000 Menschen. Die<br />
Kreisstadt Künzelsau ist ein aufstrebendes Mittelzentrum, von der die dynamische<br />
Entwicklung des Landkreises zum attraktiven Unternehmensstandort ausgeht. Gemessen an<br />
der Einwohnerzahl verfügt der Hohenlohekreis über die höchste Dichte an Weltmarktführern.<br />
Die Schwerpunkte liegen in vielfältigen industriellen Branchen, leistungsfähigen<br />
Handwerksbetrieben und erfolgreichen Handelsunternehmen der Montage- und<br />
Befestigungstechnik. Durch die beiden Autobahnen A6 und A81 ist der Hohenlohekreis zudem<br />
hervorragend an das überregionale Straßennetz angebunden, so dass benachbarte<br />
Wirtschaftsräume schnell zu erreichen sind.<br />
Außerdem bietet Künzelsau als Standort der Reinhold-Würth-Hochschule sowie mit einem<br />
breit gefächertem Berufsschulzentrum und zahlreichen allgemein bildenden Schulen<br />
hervorragende Bildungschancen. Diese glänzenden Strukturdaten der Wachstumsregion<br />
Hohenlohekreis werden ergänzt durch vielfältige Erholungs- und Freizeiteinrichtungen sowie<br />
ein ausgeprägtes kulturelles Angebot. Wohnraum im Hohenlohekreis ist aus diesen Gründen<br />
sehr begehrt, insbesondere in den Stadt- und Gemeindezentren.<br />
Als Wohnungsunternehmen, Bauträger und Dienstleister ist die <strong>Kreisbau</strong>genossenschaft<br />
Künzelsau <strong>eG</strong> seit ihrer Gründung ein bedeutendes Unternehmen für die Wohnungswirtschaft<br />
im Hohenlohekreis.<br />
Die starke Verankerung speziell zu der Kreisstadt Künzelsau und dem Kochertal zeigt sich in<br />
zahlreichen Wohnbauprojekten quer durch die vergangenen Jahrzehnte. Den<br />
gesellschaftlichen Wohnansprüchen und den genossenschaftlichen Zielsetzungen wurde sie<br />
in jeder Phase ihres Bestehens gerecht. Hatte die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> in der<br />
Vergangenheit Antworten auf die Wohnungsnot, bietet sie heute mit einem differenzierten<br />
Wohnungsangebot Lösungen, um dem Zeitgeist der Singularisierung und dem Problem des<br />
demographischen Wandels gerecht zu werden.<br />
Die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> hat früh erkannt, dass die zentral gelegene Stadtwohnung wieder<br />
an Bedeutung gewinnt. Ihre infrastrukturellen Vorteile machen sie zum generationsübergreifend<br />
beliebten Kaufobjekt. Mit dem ‚Wohnpark am Künsbach’ in der Innenstadt<br />
Künzelsaus hat die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> ein viel beachtetes Mehrgenerationen-Wohnen<br />
geschaffen. Außerdem wurden in exponierter Südlage am Stadtrand Künzelsau weitere<br />
Eigentumswohnungen erfolgreich vermarktet.<br />
Durch die demographische Entwicklung besteht ein großer Bedarf an barrierefreiem und<br />
betreutem Wohnraum für Senioren. Diese Nachfrage wird durch die topographische Hanglage<br />
im Kochertal noch verstärkt. Auch hier hat die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> mit ihrer betreuten<br />
Seniorenwohnanlage ‚LindenPalais’ in Niedernhall ein Referenzprojekt für Senioren<br />
geschaffen, das 2011 mit dem Qualitätssiegel für Betreutes Wohnen in Baden-Württemberg<br />
ausgezeichnet wurde.<br />
In der Peripherie der Kreisstadt besteht ebenfalls ein hoher Bedarf an Wohnraum, der sich in<br />
zahlreichen Baugebieten auf den Einfamilienhaussektor konzentriert. Auch hier konnte die<br />
<strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> im Jahr 2011 mit zahlreichen Einfamilien-, Reihen- und<br />
Doppelhäusern ihre Leistungsfähigkeit unter Beweis stellen. Individuelle Wohnwünsche zu<br />
Grundrissen, Architektur und Haustechnik wurden in zahlreichen Bauprojekten in engem<br />
Kontakt mit den Bauherren umgesetzt. Dabei setzt die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> bei ihren<br />
Neubauprojekten konsequent auf umweltschonende Versorgung mit regenerativen Energien<br />
und eine hoch isolierende Wärmedämmung.<br />
7
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
Auch die Finanzmarktkrise hatte verstärkenden Einfluss auf die Nachfrage im<br />
Wohnungsmarkt. Kapitalanleger investieren wieder zunehmend in Immobilien, vorzugsweise<br />
in innerstädtische Wohnlagen. Die Umsatzerlöse im Bauträgergeschäft konnten durch die<br />
erfolgreiche Vermarktung der attraktiven Wohnangebote von 3,1 Mio. € auf 3,3 Mio. € und die<br />
liquiden Mittel von 1,01 Mio. € auf 2,26 Mio. € gesteigert werden.<br />
Auch für Ihre Bestandsimmobilien verfolgt die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> eine nachhaltige<br />
Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie auf Basis eines Gebäude-Portfolios, das eine<br />
mehrjährige Bestandsentwicklung zum Ziel hat. Der Schwerpunkt liegt hier auf energetischen<br />
Gebäudesanierungen, um Energie- und somit Wohnnebenkosten zu reduzieren, die Substanz<br />
der Gebäude zu erhalten und die langfristige Vermietbarkeit zu gewährleisten. Im Jahr 2011<br />
konnten mit dem Gebäude ‚Mainzer Str. 9’ die 2008 begonnenen energetischen Gebäudesanierungen<br />
im Wohnungsschwerpunkt ‚Künzelsauer Aue’ abgeschlossen werden. Seit 2008<br />
wurden hierfür insgesamt 4,5 Mio. € für 150 Wohnungen investiert.<br />
Die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> hat auch im Geschäftsjahr 2011 ihren genossenschaftlichen<br />
Auftrag erfüllt. Sie bietet ihren Mitgliedern zeitgemäßen und lebenswerten Wohnraum bei<br />
moderatem Mietpreisniveau und stellt sich in erheblichem Maße ökologischen Aufgabenstellungen<br />
durch konsequent energieeffizientes Bauen und Sanieren. Auch die Umsatzerlöse<br />
aus der Hausbewirtschaftung konnten 2011 von 3,08 Mio. € auf 3,22 Mio. € gesteigert werden.<br />
Diese Substanzverbesserungen im Anlagevermögen und die erfolgreiche Geschäftstätigkeit<br />
im Umlaufvermögen führten zu einer Erhöhung der Bilanzsumme von 22,9 auf 24,0 Mio. €.<br />
Die Anlageintensität bleibt mit 58,0 % nahezu konstant auf dem Vorjahreswert.<br />
Auch die Kapitalstruktur entwickelte sich weiter positiv. Durch das erfolgreiche Jahresergebnis<br />
konnte das Eigenkapital von 12,4 Mio. € auf 13,1 Mio. € merklich ausgebaut werden. Lediglich<br />
zur Finanzierung der Bestandsentwicklung wurden zinsgünstige Modernisierungskredite aus<br />
dem CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm der KfW-Bank in Anspruch genommen. Alle weiteren<br />
Investitionen wurden mit Eigenkapital finanziert. Trotz der Zunahme der Verbindlichkeiten, die<br />
größtenteils aus erhaltenen Käuferanzahlungen resultiert, ist es durch das positive<br />
Jahresergebnis gelungen, den Anteil des Eigenkapitals geringfügig auszubauen. Die<br />
überdurchschnittliche Eigenkapitalquote verbesserte sich von 54,1 % auf 54,4 %.<br />
Zusammenfassend kann unsere Genossenschaft auch im Jahr 2011 auf eine weiterhin<br />
positive Entwicklung verweisen. Investitionen im Neubau und in der Gebäudemodernisierung<br />
wurde nach den Vorgaben der Unternehmensplanung und des Objekt-Portfolios umgesetzt.<br />
Die Umsatzerlöse im Kerngeschäft der Vermietung sind nachhaltig und stiegen leicht an. Im<br />
Marktsegment des Umlaufvermögens sind die Projekte auf die Markterfordernisse<br />
ausgerichtet, so dass der gute Vorjahresumsatz leicht ausgebaut werden konnte. Das gute<br />
Jahresergebnis führte zu einer weiteren Stärkung der soliden Eigenkapitalausstattung.<br />
Außerdem konnten die Zahlungsverpflichtungen jederzeit und zeitnah erfüllt werden. Die<br />
wirtschaftliche Situation unserer Genossenschaft ist daher weiterhin als stabil und sehr solide<br />
zu bezeichnen.<br />
Die Vollversammlung der Vereinten Nationen hat das Jahr 2012 zum Jahr der<br />
Genossenschaften ausgerufen. Damit will sie auf die Bedeutung der Genossenschaften und<br />
ihre Rolle bei der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklung der Länder hinweisen.<br />
Dies bringt zum Ausdruck, dass Genossenschaften nicht nur wirtschaftlich ein Erfolgsmodell<br />
sind, sondern auch die Gesellschaft in vielerlei Hinsicht bereichern. Genossenschaften wie die<br />
<strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> beweisen in ihrem jahrzehntelangen Wirken, dass es möglich ist,<br />
sowohl unternehmerisch zu handeln, gleichzeitig aber soziale Verantwortung zu übernehmen<br />
und Mitgliederinteressen zu vertreten.<br />
8
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
II.<br />
DARSTELLUNG DER GESAMTWIRTSCHAFTLICHEN LAGE SOWIE<br />
DER CHANCEN UND RISIKEN DER VORAUSSICHTLICHEN<br />
ENTWICKLUNG<br />
1. Anlagevermögen und Hausbewirtschaftung<br />
Als größtes Wohnungsunternehmen in Hohenlohekreis leistet die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> mit<br />
ihrem Wohnungsangebot einen wichtigen Beitrag zu einem sozialverträglichen lokalen<br />
Wohnungsmarkt. Sie versteht es als ihre genossenschaftliche Verpflichtung, breite<br />
Bevölkerungsschichten langfristig mit bezahlbaren Mietwohnungen zu versorgen. Das<br />
Portfolio beläuft sich per 31.12.11 unverändert auf 674 Mietwohnungen und 3<br />
Gewerbeeinheiten in 91 Gebäuden sowie 244 Garagen und verteilt sich auf die Kreisstadt<br />
Künzelsau mit den Teilorten Garnberg, Gaisbach und Taläcker, den Städten Niedernhall und<br />
Ingelfingen sowie der Gemeinde Weißbach.<br />
Der Mietwohnungsmarkt 2011 war sehr dynamisch und wurde sowohl von einer lebhaften<br />
Nachfrage als auch von einer zunehmenden Mobilität der Bewohner geprägt. 80<br />
Wohnungskündigungen stehen 98 Neuvermietungen gegenüber, so dass die<br />
Vermietungsbilanz des Jahres 2011 insgesamt positiv ausfällt. Trotzdem bedarf dieser relativ<br />
starke Wohnungswechsel einen hohen Abwicklungs- und Instandhaltungsaufwand<br />
insbesondere bei Wohnungen aus langjährigen Mietverhältnissen.<br />
Durch die zunehmende Mobilität und die Altersstruktur der Mieter sowie durch den<br />
wachsenden Studentenanteil ist auch in den nächsten Jahren von einer Fluktuationsquote von<br />
ca. 10 - 13 % auszugehen. Eine besondere Beeinträchtigung der Ertragslage durch größere<br />
Vermietungsleerstände wird jedoch nicht erwartet, da die Wohnungsnachfrage in allen Preisund<br />
Größensegmenten sehr hoch ist und wir durch die wachsende Anzahl der sanierten<br />
Wohngebäude und der damit einhergehenden Wohnattraktivität auch weiterhin mit einer<br />
hohen Auslastung unserer Wohnungsbestände rechnen.<br />
Die Ertragslage wurde aus diesen vereinzelten Vermietungsleerständen nicht wesentlich<br />
beeinträchtigt. Die Sollmieten der Wohnungen, Garagen und Stellplätze erhöhte sich von 2,34<br />
Mio. € auf nunmehr 2,43 Mio. €.<br />
Mieterhöhungen wurden 2011 nur bei Neuvermietung oder nach Durchführung von<br />
Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Von weiteren Mietanpassungen wurde<br />
abgesehen, da die Mieten in den Vorjahren im gesamten Wohnungsbestand angepasst<br />
wurden und ein Erhöhungspotential durch steigende Lebenshaltungskosten und stagnierende<br />
Reallöhne nicht gegeben war. Die durchschnittliche Grundmiete per 31.12.11 veränderte sich<br />
gegenüber dem Vorjahr von 4,58 €/m² auf immer noch moderate 4,69 €/m². In der Zukunft<br />
kann mit leicht steigenden Mietpreisen gerechnet werden, sofern die Konjunktur- und<br />
Arbeitsmarktlage weiterhin positiv verläuft.<br />
Die Mietrückstände per 31.12.11 entwickelten sich gegenüber dem Vorjahr positiv. Sie<br />
konnten von 27.273,28 € auf 22.018,60 € reduziert werden und liegen somit unter 1 % der<br />
Sollmieten. Obwohl das Mahnwesen konsequent und zeitnah durchgeführt wird, ist durch die<br />
Entwicklung zu nachlassender Zahlungsmoral auch weiterhin mit Rückständen in dieser Höhe<br />
zu rechnen.<br />
Auf Basis eines Objekt-Portfolios wird der Gebäudebestand in technischer und wirtschaftlicher<br />
Hinsicht überwacht und gesteuert. Dadurch wird das strategische Unternehmensziel verfolgt,<br />
den Gebäude- und Wohnungsbestand durch zielgerichtete Investitionen zu entwickeln, um ihn<br />
den zeitgemäßen Wohnansprüchen anzupassen und langfristig vermietbar zu halten.<br />
9
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
Schwerpunkt dieser geplanten Bestandsentwicklung ist die energetische Sanierung nach den<br />
Vorgaben des KfW-Gebäudesanierungsprogramms. Durch diese kostenintensiven<br />
Sanierungsmaßnahmen leistet die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> einen wichtigen Beitrag zum<br />
Klima- und Umweltschutz. Außerdem bedeutet dies für die lokalen Handwerksbetriebe ein<br />
echtes Konjunkturprogramm. Natürlich profitieren auch die Mieter davon, da die<br />
Energiekosten sich bis zu 70 % reduzieren und sich somit auch künftige Preissteigerungen<br />
weniger stark auswirken.<br />
Im Berichtsjahr wurde mit der Sanierung des Gebäudes ‚Mainzer Str. 9’ die seit 2008<br />
fortwährende Sanierung des Wohnquartiers ‚Künzelsauer Aue’ abgeschlossen. Hierfür wurde<br />
in 2011 ein Betrag in Höhe von 0,35 Mio. € aufgewendet. Bei Berücksichtigung weiterer 0,65<br />
Mio. € für Instandhaltungen belaufen sich die Investitionen in den Gebäudebestand im Jahr<br />
2011 auf 1,0 Mio. €. Auch in den kommenden Jahren ist geplant, die energetische Sanierung<br />
des Gebäudebestandes kontinuierlich fortzuführen.<br />
2. Neubau und Verkauf<br />
Die Nachfrage nach Immobilien wurde 2011 verstärkt durch Kapitalanleger geprägt, die vor<br />
dem Hintergrund einer Inflationserwartung und mangelndem Vertrauen in die Finanzsysteme<br />
eine Vermögensanlage in Sachwerte bevorzugen. Gesucht sind insbesondere<br />
Eigentumswohnungen in innerstädtischer Lage mit guter Infrastruktur.<br />
Auch im Marktsegment der individuell geplanten Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser war<br />
eine deutliche Belebung zu verzeichnen. Hier haben sich das historisch günstige Zinsniveau<br />
und die Förderungen durch die KfW-Bank positiv ausgewirkt.<br />
Bei Berücksichtigung der Umsätze aus Werkverträgen für die Erstellung von<br />
Einfamilienhäusern auf fremden Baugrund konnten die Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahr<br />
von 3.093.117,40 € auf 3.270.872,80 € gesteigert werden.<br />
Die Vorfinanzierung aller Bauprojekte erfolgte ausschließlich mit Eigenkapital und<br />
Käuferzahlungen. Risiken, die die Unternehmensentwicklung beeinträchtigen könnten, sind<br />
dadurch bei diesen Einheiten nicht gegeben.<br />
a) Weitgehend fertig gestellte Projekte<br />
LindenPalais Niedernhall, 33 betreute Seniorenwohnungen<br />
In der Innenstadt von Niedernhall wurden 33 betreute Eigentumswohnungen für Senioren in<br />
bester Lage am Rand der Altstadt erstellt. Die Betreuung wird vom Deutschen Roten Kreuz,<br />
Kreisverband Hohenlohe gewährleistet. Die Wohnanlage zeichnet sich durch eine<br />
hervorragende Infrastruktur und ein ausgezeichnetes Wohn- und Betreuungskonzept aus.<br />
Außerdem ist eine wohnortnahe ärztliche Versorgung gewährleistet, da in der Wohnanlage<br />
eine Arztpraxis zur Verfügung steht. Die hohe Qualität der Wohnanlage und des Seniorenkonzepts<br />
belegt das ‚Qualitätssiegel Betreutes Wohnen in Baden-Württemberg’, mit dem das<br />
LindenPalais 2011 vom Kommunalverband Baden-Württemberg ausgezeichnet wurde.<br />
10
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
Per 31.12.2011 waren noch 16 Wohnungen im Verkaufsbestand. Wir rechnen weiter mit<br />
einem positiven Abverkauf der Wohnungen, insbesondere nach der Verleihung des Qualitätssiegels.<br />
Es ist jedoch mit einer längeren Verkaufsphase zur rechnen, da eine Kaufentscheidung<br />
bei Senioren meist mit der Notwendigkeit verbunden ist, die bisherige Immobilie<br />
verkaufen zu müssen. Sollten einzelne Wohnungen nicht verkauft werden können, werden<br />
diese in den Mietbestand genommen.<br />
21 Eigentumswohnungen in Künzelsau, Wohnpark am Künsbach, 1. Bauabschnitt<br />
In exponierter, stadtnaher Lage wurde eine Wohnanlage mit insgesamt 21 Wohnungen,<br />
aufgeteilt auf 4 Gebäude und eine Tiefgarage erstellt. Die einzelnen Gebäude sind über<br />
Laubengänge miteinander verbunden und gruppieren sich um einen schönen Innenhof.<br />
Optional können die Eigentumswohnungen auch seniorengerecht ausgestattet werden.<br />
Durch die attraktive Lage in der Kreisstadt Künzelsau, in unmittelbarer Nähe zu<br />
Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten und Fachgeschäften sowie dem Wohnkonzept eines<br />
generationsübergreifenden Wohnens, eignen sich die Wohnungen gleichermaßen für<br />
Kapitalanleger und Selbstnutzer. Per 31.12.2011 waren noch 10 Wohnungen im Verkaufsbestand.<br />
Wir rechnen weiter mit einem erfolgreichen Abverkauf, zumal wir Kapitalanlegern<br />
den kostenlosen Zusatzservice der Erstvermietung anbieten.<br />
Wohnanlagen und Doppelhäuser in Gaisbach und Niedernhall<br />
Ferner ist es in 2011 gelungen, die bislang noch unverkauften Wohnungen in Gaisbach,<br />
Fliederstr. 10 und in Niedernhall, Hauptstr. 7 zu verkaufen. Ebenso konnten 3 Reihenhäuser in<br />
Niedernhall und 1 Doppelhaus in Gaisbach verkauft werden.<br />
b) In Bau befindliche Projekte<br />
8 Eigentumswohnungen in Künzelsau, Amrichshäuser Str. 54<br />
In bester Künzelsauer Wohnlage, am stadtnahen<br />
Südhang in unmittelbarer Nähe zum Wertwiesenpark,<br />
wurde 2011 mit dem Bau eines 8-Familienhauses als<br />
KfW-70-Effizienzhaus begonnen. Das Gebäude verfügt<br />
über eine Aufzugsanlage und eine Tiefgarage und<br />
besticht mit einer hochwertigen Ausstattung. Alle<br />
Wohnungen konnten vor Baubeginn verkauft werden.<br />
11
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
2 Doppelhäuser in Gaisbach<br />
Einfamilienhäuser<br />
c) Projektierte Bauvorhaben<br />
6 Eigentumswohnungen in Künzelsau, Wiesweg 3<br />
Im Baugebiet ‚Wilhelmsäcker’ konnten wir bis 2011 drei<br />
Doppelhäuser erstellen und verkaufen. Die Nachfrage<br />
nach diesen Häusern hat aufgrund des guten Preis-<br />
/Leistungsverhältnisses und der attraktiv ebenen<br />
Grundstückslage stark zugenommen.<br />
Aus diesem Grund haben wir 2011 mit dem Bau von zwei<br />
weiteren Doppelhäusern begonnen. Bis zum Berichtszeitpunkt<br />
konnten bereits 3 dieser 4 Doppelhaushälften<br />
verkauft werden. Durch die Möglichkeit einer<br />
Besichtigung der fertigen Häuser rechnen wir mit einem<br />
zeitnahen Verkauf der letzten noch unverkauften<br />
Haushälfte.<br />
Im Rahmen der Baubetreuung haben wir 2011 zwei<br />
Einfamilienhäuser in Niedernhall und in Kupferzell-<br />
Westernach zum schlüsselfertigen Festpreis fertig<br />
gestellt. Außerdem wurde mit dem Bau eines<br />
Einfamilienhauses in Gaisbach begonnen, welches im<br />
Mai 2012 fertig gestellt wird. Der Baubeginn bei<br />
Einfamilienhäusern erfolgt grundsätzlich erst nach<br />
Verkaufsabschluss.<br />
Unterhalb des Bauvorhabens ‚Amrichshäuser Str. 54’<br />
planen wir ein weiteres Mehrfamilienhaus mit 6<br />
Wohnungen, 6 Einzelgaragen, einer Aufzugsanlage und<br />
einer hochwertigen Ausstattung. Durch die stadtnahe<br />
Südlage des Gebäudes rechnen wir mit einem ebenso<br />
kurzfristigen Abverkauf der Wohneinheiten, wie dies beim<br />
benachbarten Gebäude der Fall gewesen war. Der<br />
Baubeginn wird bis Mitte des Jahres 2012 erwartet.<br />
Erschließung eines Baugebietes in Garnberg<br />
Im Künzelsauer Teilort Garnberg verfügen wir über ein 4.120 m² großes Grundstück, das in<br />
der Ortsmitte gelegen nach Süden ausgerichtet ist. Die Lage zeichnet sich ferner durch eine<br />
ebene Fläche und durch die Nähe zu einem großen Unternehmen aus. Da in Garnberg seit<br />
geraumer Zeit keine neuen Wohnangebote mehr geschaffen wurden und insbesondere ein<br />
geplantes Baugebiet der Stadt Künzelsau an Nachbareinsprüchen gescheitert ist, besteht eine<br />
große Nachfrage nach Bauplätzen für Einfamilienhäuser. Wir planen daher, diese Fläche für<br />
eine Bebauung mit 4 Einfamilienhäusern und 3 Doppelhäusern zu parzellieren und zu<br />
erschließen. Die baureifen Grundstücke werden danach zusammen mit der schlüsselfertigen<br />
Planung und Erstellung der Gebäude zum Verkauf angeboten. Mit dem Beginn sowohl der<br />
Erschließungsarbeiten als auch der Verkaufstätigkeit kann bis Mitte des Jahres 2012<br />
gerechnet werden<br />
12
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
6 Reihenhäuser in Künzelsau, Taläcker<br />
Im größten Künzelsauer Teilort ‚Taläcker’ verfügen wir über ein zentral gelegenes<br />
Baugrundstück mit einer Fläche von 1.610 m². Hier planen wir insgesamt 6 Reihenhäuser als<br />
KfW-70-Effizienzhäuser mit 6 Einzelgaragen. Da die Baugrundstücke in Taläcker<br />
weitestgehend bebaut sind und somit eine ordentliche Nachfrage vorliegt, bestehen<br />
aussichtsreiche Vermarktungschancen für diese kostengünstigen Immobilien. Wir rechnen mit<br />
dem Verkaufs- und Baubeginn in 2012.<br />
d) Einfamilienhäuser<br />
Die Genossenschaft bietet Bauherren einen umfangreichen Hauskatalog mit Einfamilien- und<br />
Doppelhaustypen zur Erstellung auf fremden Baugrund an. Außerdem werden individuelle<br />
Planungen durch ein modernes CAD-System ermöglicht. Ein Verkaufsrisiko ergibt sich nicht,<br />
da die Bauvorhaben erst nach erfolgtem Verkaufsabschluss begonnen werden. Zum Zeitpunkt<br />
der Berichtserstellung sind Einfamilienhäuser in verschiedenen Ortschaften projektiert.<br />
3. Wohnungseigentumsverwaltung<br />
Die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> bietet Wohnungseigentümergemeinschaften einen umfassenden<br />
und professionellen Verwaltungsservice nach dem WEG-Gesetz an, der sich sowohl auf den<br />
kaufmännischen als auch auf den technischen Bereich erstreckt. Unsere Aufgabe ist es, im<br />
Interesse unserer Eigentümer Kostentransparenz und eine nachhaltige Werterhaltung der<br />
Wohngebäude zu gewährleisten. Die <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> versteht sich dabei als<br />
kompetenter Partner und Interessensvertreter der Eigentümer.<br />
Zum Bilanzstichtag 31.12.11 werden 67 Hausgemeinschaften mit 642 Wohnungen und 14<br />
Gewerbeeinheiten nach dem WEG-Gesetz verwaltet. Im Jahr 2011 ausgelaufene Verträge<br />
wurden ausnahmslos verlängert. Die Eigentümergemeinschaften schätzen unsere Erfahrung<br />
und Kompetenz sowohl in der kaufmännischen Objektverwaltung als auch in der technischen<br />
Betreuung, was zu einer wachsenden Nachfrage von externen Gemeinschaften führt. Durch<br />
unsere Neubautätigkeit und weitere Akquisitionsbemühungen kann mit einem weiteren<br />
Wachstum in diesem Geschäftsfeld gerechnet werden.<br />
4. Mitgliederentwicklung<br />
Im Geschäftsjahr konnten wir 83 neue Mitglieder für unsere Genossenschaft gewinnen. Dem<br />
standen jedoch 95 Abgänge gegenüber, so dass sich die Zahl der Mitglieder per 31.12.11 von<br />
1.137 auf 1.125 verringerte. Dementsprechend reduzierte sich die Anzahl der Geschäftsanteile<br />
1.437 auf 1.425.<br />
13
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
5. Vermögens- und Kapitalstruktur<br />
a) Vermögensstruktur<br />
31.12.2011 31.12.2010<br />
T € % T € %<br />
Anlagevermögen<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände 2,1 0,0 4,4 0,0<br />
Sachanlagen 13.933,4 58,0 13.899,6 60,8<br />
Finanzanlagen 0,9 0,0 0,9 0,0<br />
Umlaufvermögen<br />
Bautätigkeit 6.813,9 28,4 6.801,7 29,7<br />
Unfertige Leistungen 691,8 2,9 875,2 3,8<br />
Vorräte 105,8 0,4 87,3 0,4<br />
Forderungen und sonst.<br />
Vermögensgegenstände 225,1 0,9 203,1 0,9<br />
Flüssige Mittel 2.257,8 9,4 .012,3 4,4<br />
Rechnungsabgrenzung 0,0 0,0 0,6 0,0<br />
Gesamtvermögen 24.030,8 100,0 22.885,1 100,0<br />
b) Kapitalstruktur<br />
31.12.2011 31.12.2010<br />
T € % T € %<br />
Eigenkapital<br />
Geschäftsguthaben 470,7 2,0 471,9 2,0<br />
Rücklagen 12.379,7 51,5 11.687,7 51,1<br />
Bilanzgewinn 229,5 1,0 227,2 1,0<br />
Fremdkapital<br />
Rückstellungen 1.763,2 7,3 2.108,3 8,8<br />
Verbindlichkeiten gegenüber<br />
Kreditinstituten u. a. Kreditgebern 6.639,6 27,6 6.471,6 28,3<br />
Erhaltene Anzahlungen 2.250,0 9,4 1.667,2 7,3<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen<br />
und Leistungen und sonst. Verb. 293,0 1,2 334,2 1,5<br />
Rechnungsabgrenzung 5,1 0,0 7,0 0,0<br />
Gesamtkapital 24.030,8 100,0 22.885,1 100,0<br />
6. Wirtschaftliche Lage und Jahresergebnis<br />
Die wirtschaftliche Situation der <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> ist weiterhin sehr solide. Der<br />
Vorstand konnte keine negativen Beeinträchtigungen in einem der Geschäftsfelder erkennen.<br />
Die Unternehmens- und Wirtschaftsplanung wurde im Geschäftsjahr konsequent umgesetzt,<br />
wobei die mehrjährige energetische Gebäudesanierung in dem Wohnungsschwerpunkt<br />
‚Künzelsauer Aue’ planmäßig abgeschlossen werden konnte. Die energetischen<br />
Gebäudesanierungen werden in den kommenden Jahren bei anderen Bestandsgebäuden<br />
entsprechend der Portfolio-Steuerung fortgeführt.<br />
14
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
Im Geschäftsfeld der Hausbewirtschaftung konnte eine Umsatzsteigerung von 3,08 Mio. € auf<br />
3,22 Mio. € erzielt werden, die nachhaltig Bestand hat. Durch die Bautätigkeit im<br />
Umlaufvermögen sowie durch das Sanierungsaufkommen im Anlagevermögen erhöhte sich<br />
das Bilanzvolumen von 22,89 Mio. € auf 24,03 Mio. €.<br />
Auch im Bauträgergeschäft verlief die Entwicklung im Jahr 2011 positiv, denn die<br />
Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Immobilien konnten gegenüber dem Vorjahr von<br />
3,09 Mio. € auf 3,27 Mio. € gesteigert werden.<br />
Durch die positive Entwicklung in allen Geschäftsfeldern konnte ein zufriedenstellender<br />
Jahresüberschuss in Höhe von 713.973,97 € erzielt werden. Dies führte zu einer weiteren<br />
Stärkung der Rücklagen und des Eigenkapitals, das mit einer Höhe von 13,08 Mio. € einen<br />
Anteil von 54,4 % des Gesamtvermögens ausmacht. Die wirtschaftliche und finanzielle<br />
Situation der Genossenschaft kann somit durch eine geordnete Vermögens- und Kapitalstruktur<br />
als solide und gefestigt bezeichnet werden. Aus diesem Grund konnten alle erforderlichen<br />
Vorfinanzierungen in der Bautätigkeit in vollem Umfang mit eigenen Mitteln abgedeckt<br />
werden.<br />
7. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung<br />
Die konjunkturelle Abschwächung, die im vierten Quartal 2011 im Land einsetzte, dürfte sich<br />
auch in der ersten Jahreshälfte 2012 fortsetzen. Hier ist allerdings zu berücksichtigen, dass es<br />
sich um eine Abschwächung auf hohem Niveau handelt. Immerhin wuchs das reale<br />
Bruttoinlandsprodukt in Baden-Württemberg 2011 mit 4,4 % dynamischer als in allen anderen<br />
Bundesländern. Auch die Abkühlung im vierten Quartal 2011 fiel im Land weniger stark aus<br />
als im Bund. Wenn die Konjunktur also im ersten Halbjahr 2012 in ruhigeren Bahnen verläuft,<br />
was auch der Gesamtkonjunkturindikator des Statistischen Landesamtes anzeigt, so handelt<br />
es sich um eine normale zyklische Abschwächung. Gegenüber dem Vorjahr erwarten wir im<br />
ersten Quartal ein Wachstum von 1 ¾ %, im zweiten von gut 1 %. Für das zweite Halbjahr<br />
zeigt der Konjunkturindikator eine mögliche neue Belebung an.<br />
Positive Signale sendet auch der stets mit einer gewissen Verzögerung reagierende Arbeitsmarkt.<br />
Die Zahl der ungeförderten offenen Stellen steigt und die Arbeitslosigkeit bewegt sich<br />
auf niedrigem Niveau.<br />
Die Wirtschaftsregion Heilbronn/Franken und speziell der Hohenlohekreis ist eine<br />
Wachstumsregion. Attraktive Baulandpreise für Wohnungs- und Gewerbebau, qualifizierte<br />
Arbeitskräfte sowie ausgezeichnete Verkehrsanbindungen sind optimale<br />
Standortvoraussetzungen für die Expansion und Neuansiedlung erfolgreicher Unternehmen.<br />
Zahlreiche mittelständische Unternehmen der Region, die global erfolgreich operieren,<br />
investieren in Unternehmenserweiterungen und Wachstum, z. B. im Gewerbepark Hohenlohe.<br />
Dies bedeutet Sicherheit für bestehende Arbeitsplätze sowie eine Bevölkerungszunahme, da<br />
der Bedarf an Arbeits- und Fachkräften nur durch Zuzug aus anderen Regionen gedeckt<br />
werden kann. Dies stärkt sowohl das Konsumverhalten der Menschen wie auch die<br />
Investitionsbereitschaft in langfristige Wirtschaftsgüter wie Immobilien.<br />
Das Zinsniveau in Deutschland ist weiter auf einem historisch niedrigen Stand. Ein<br />
Immobiliendarlehen für eine Laufzeit von zehn Jahren ist ab 2,53 Prozent Sollzinssatz zu<br />
haben, 20-Jahres Baugeld steht ab 3,01 Prozent zur Verfügung. Aufgrund der unterschiedlichen<br />
Risikoaufschläge für 10-Jahres-Anleihen bei den Ländern im EU-Währungsverbund<br />
ist weiterhin mit niedrigen Bauzinsen zu rechnen. Es wird daher prognostiziert, dass<br />
die Attraktivität der Immobilie als Kapitalanlage weiter zunimmt. Diese günstigen<br />
Rahmenbedingungen werden sich 2012 positiv auf den Wohnungsmarkt auswirken und zu<br />
einer Steigerung der Wohnungsbautätigkeit führen.<br />
15
LAGEBERICHT<br />
_________________________________________________________________________<br />
Allerdings beinhalten diese guten Konjunktur- und Branchenentwicklungen auch Risiken.<br />
Durch die Wiederentdeckung des ‚Betongolds’ und die hohe Nachfrage werden die<br />
Immobilienpreise weiter steigen. Ferner ist davon auszugehen, dass sich auch die<br />
Gestehungskosten durch höhere Rohstoff- und Materialpreise sowie durch eine Verschärfung<br />
der Energiesparbauweise wesentlich verteuern werden.<br />
Die Unsicherheiten im Finanzsystem und die konjunkturellen Unterschiede im EU-<br />
Währungsverbund können auch finanzielle Mehrbelastungen für die Bürger mit sich bringen.<br />
Die Finanzierung der Stützung stark defizitärer Staaten kann Steuererhöhungen oder Wegfall<br />
von Fördermitteln bedeuten. Die Folge könnten geringere Realeinkommen sein, die zu einer<br />
Zunahme von Mietausfällen führen könnte.<br />
Risiken für die Vermietung der Wohnungsbestände ergeben sich außerdem in der<br />
demographischen Entwicklung und in der gestiegenen Mobilität der Menschen. Es ist<br />
weiterhin mit einer höheren Fluktuationsquote zu rechnen, die insbesondere aus langjährigen<br />
Mietverhältnissen zu hohen Sanierungsaufwendungen führen kann. Der Vorstand wird die<br />
Strategie der nachhaltigen Modernisierung im Wohnungsbestand fortführen, um ein mögliches<br />
Leerstands- und Mietausfallrisiko zu reduzieren.<br />
Die Risiken im Bauträgergeschäft liegen im Wesentlichen in einer rückläufigen<br />
Marktentwicklung, die aktuell jedoch nicht erkennbar ist oder in einer Steigerung der<br />
Gestehungskosten. Durch eine sorgfältige Projektauswahl mit Priorität auf innerstädtische<br />
oder stadtnahe Lagen und eine umfassende Ausschreibung der Leistungen versuchen wir,<br />
die Chancen im Bauträgergeschäft zu nutzen. Die Vorfinanzierungen der Bauprojekte<br />
erfolgten bislang ausschließlich mit Eigenkapital. Wirtschaftliche Risiken bestehen daher nur<br />
in geringem Umfang, zumal eine hohe Interessenslage besteht und für einen Baubeginn stets<br />
eine gewisse Vorverkaufsrate Voraussetzung ist. Ferner können einzelne Einheiten ins<br />
Anlagevermögen übernommen und vermietet werden, sofern der Verkauf in der Zukunft nicht<br />
den Erwartungen entsprechen würde.<br />
Als wesentliche Finanzierungsinstrumente sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten<br />
zu nennen, die ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen betreffen. Mögliche<br />
Risiken ergeben sich hierbei insbesondere aus Zinsänderungs- und Liquiditätsrisiken. Unsere<br />
Genossenschaft setzt zur Risikominimierung auf eine Streuung der Zins-bindungsfristen unter<br />
der Zielsetzung langfristiger Zinsfestschreibung. Die Entwicklung der Zinsen wird laufend<br />
überwacht. Derivative Finanzinstrumente kommen nicht zum Einsatz.<br />
Das Risikomanagementsystem der Genossenschaft ist auf die Betriebsgröße abgestimmt und<br />
gewährleistet die Beobachtung und Steuerung der Risikofaktoren. Hierbei kommen auf die<br />
Unternehmensbereiche abgestimmte Controllinginstrumente und Kennzahlensysteme zum<br />
Einsatz. Im Kerngeschäftsfeld der Hausbewirtschaftung wird die Bestandsentwicklung mit<br />
Hilfe eines Portfoliomanagements beobachtet und gesteuert. Entwicklungsbeeinträchtigende<br />
oder gar bestandsgefährdende Risiken mit besonderer Auswirkung auf den<br />
Unternehmensfortbestand bestehen durch die gute Ausstattung mit Eigenkapital und die<br />
insgesamt solide wirtschaftliche Situation der Genossenschaft nicht.<br />
16
LAGEBERICHT<br />
_______________________________________________________________________<br />
8. Ausblick<br />
Die gute wirtschaftliche Entwicklung im Hohenlohekreis und die Investitionen des Mittelstands<br />
in die Erweiterung der Unternehmensstandorte werden dazu führen, dass die gute Nachfrage<br />
nach Wohnungen weiter zunehmen wird, sowohl im Eigentumsbereich als auch in der<br />
Vermietung. Der Vorstand rechnet daher im Jahr 2012 mit einer Fortsetzung des moderaten<br />
Wachstumskurses, da die Genossenschaft mit ihrem Immobilienangebot von dieser positiven<br />
Wirtschaftslage profitieren kann. Zuwächse sind auch im Segment der<br />
Wohnungseigentumsverwaltung zu erwarten.<br />
Wir rechnen für das Jahr 2012 mit einer weiterhin stabilen Vermögens- und Ertragslage,<br />
einem positiven Jahresergebnis und einer weiterhin geordneten Finanz- und Gesamtlage.<br />
III.<br />
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres<br />
Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht<br />
eingetreten.<br />
Künzelsau, 30. März 2012<br />
Rolf Hofacker<br />
Albert Rüdinger<br />
17
AKTUELLE BAUPROJEKTE<br />
_________________________________________________________________________<br />
Seniorenwohnungen<br />
Mehrgenerationenwohnungen<br />
LindenPalais<br />
Niedernhall, Bachwiesenstraße<br />
Wohnpark am Künsbach, Ensemble `Natur`<br />
Künzelsau, Gaisbacher Straße<br />
Einfamilienhäuser<br />
Künzelsau-Gaisbach<br />
Kupferzell-Westernach<br />
Niedernhall, Giebelheide<br />
Mehrfamilienhaus<br />
Künzelsau, Amrichshäuser Straße<br />
18
Doppelhäuser<br />
Gaisbach, Wilhelmsäcker (Haus 1+2) Gaisbach, Wilhelmsäcker (Haus 3+4)<br />
Gaisbach, Wilhelmsäcker (Haus 5+6)<br />
19
BESTANDSMANAGEMENT<br />
_________________________________________________________________________<br />
Energetische Sanierungen drücken die Heizkosten erheblich!<br />
In vielen Regionen Westdeutschlands steigen die Mieten! Die Kosten des Wohnens werden<br />
aber nicht nur von der Miete bestimmt, sondern insbesondere von den Nebenkosten, die zum<br />
Teil der Mieter mit beeinflussen kann.<br />
Bei der <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> ist in den letzten Jahren durch energetische Sanierungen viel<br />
geschehen. Seit 2008 wurden in Künzelsau und Ingelfingen insgesamt 11 Gebäude mit 150<br />
Wohnungen nach den Anforderungen des CO 2 -Gebäudesanierungsprogramms durch<br />
umfangreiche und kostenintensive Maßnahmen energetisch aufgewertet. Insgesamt wurden<br />
hierfür rund 5 Mio. € investiert.<br />
Diese Investitionen zahlen sich für die Mieter doppelt aus. Zum einen haben sich die<br />
Heizkosten in den sanierten Gebäuden trotz zwischenzeitlicher Preiserhöhungen um bis zu<br />
70 % verringert. Außerdem werden sich zukünftige Energiepreissteigerungen weniger stark<br />
auswirken!<br />
Außer der energetischen Sanierung wurden 345.000 € für weitere geplante<br />
Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben. So wurden neue Zentralheizungen in Weißbach,<br />
Hofstr. 4 und in Ingelfingen, Steigäcker 17 installiert. Balkonsanierungen wurden in<br />
Niedernhall in der Bachwiesenstraße vorgenommen, zahlreiche Kellerdecken und Dachböden<br />
wurden gedämmt, sowie Treppenhäuser und Hauseingänge neu gestaltet.<br />
Der Aufwand für Instandhaltungen im Gebäudebestand belief sich auf 160.000 €. Die Kosten<br />
für Modernisierungen nach Mieterwechsel belaufen sich auf eine Höhe von 170.000 €, wobei<br />
einige umfangreiche Grundsanierungen nach langjährigen Mieterwechseln notwendig waren.<br />
Hier werden vereinzelt auch Grundrissänderungen notwendig, um die Wohnungen den<br />
zeitgemäßen Wohnansprüchen anzupassen.<br />
20
BESTANDSMANAGEMENT<br />
_________________________________________________________________________<br />
Insgesamt wurden mit der stolzen Summe von 1.021.000 € rund 42 % der Grundmieten<br />
wieder in den Gebäudebestand reinvestiert.<br />
Zu einem erfolgreichen Abschluss kam im Jahr 2011 die energetische Sanierung unseres<br />
Wohnungsschwerpunkts ‚Künzelsauer Aue‘. Nachdem das Sanierungskonzept in Kooperation<br />
mit dem Steinbeis Transferzentrum Stuttgart ausgearbeitet wurde, begann das 4-Jahres-<br />
Projekt im Jahr 2008 mit der Sanierung der Gebäude Hohenlohestr. 5/7 und 9/11.<br />
Der Abschluss bildete im Berichtsjahr das Gebäude ‚Mainzer Str. 9, in dem 8 Mietwohnungen<br />
mit einem Kostenaufwand von über 300.000 € nicht nur energetisch sondern auch optisch<br />
enorm aufgewertet und verbessert wurden.<br />
Künzelsau, Mainzer Straße 9 (vorher)<br />
Künzelsau, Mainzer Straße 9 (vorher)<br />
Künzelsau, Mainzer Straße 9 (nachher)<br />
Künzelsau, Mainzer Straße 9 (nachher)<br />
21
BILANZ AKTIV<br />
_________________________________________________________________________<br />
Anlagevermögen<br />
2011 2010<br />
€ €<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände 2.095,39 4.366,67<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke mit Wohnbauten 13.781.044,86 13.760.619,90<br />
Geschäfts- u. anderen Bauten 32.349,23 33.256,67<br />
Grundstücke ohne Bauten 69.035,20 69.035,20<br />
Betriebs- u. Geschäftsausstattung 51.008.58 36.695,67<br />
13.933.437,87 13.899.607,44<br />
Finanzanlagen<br />
Andere Finanzanlagen 900,00 900,00<br />
Summe Anlagevermögen 13.936.433,26 13.904.874,11<br />
Umlaufvermögen<br />
Zum Verkauf bestimmte Grundstück<br />
Grundstücke ohne Bauten 1.627.950,36 1.693.530,63<br />
Bauvorbereitungskosten 54.770,32 76.032,80<br />
Grundstücke mit unfertigen Bauten 5.131.161,49 5.032.113,02<br />
Unfertige Leistungen 691.748,67 875.226,37<br />
Andere Vorräte 105.839,37 87.346,71<br />
7.611.470,21 7.764.249,53<br />
Forderungen und sonst. Vermögensgegenstände<br />
Forderungen aus Vermietung 22.018,60 27.273,28<br />
Forderungen aus Verkauf v. Grundstücken 124.542,49 158.845,53<br />
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 5.318,22 1.139,01<br />
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 40.937,77 8.326,19<br />
Sonstige Vermögensgegenstände 32.234,82 7.499,17<br />
225.051,90 203.083,18<br />
Flüssige Mittel und Bausparguthaben<br />
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.257.812,47 1.012.266,55<br />
Summe Umlaufvermögen 10.094.334,58 8.980.246,33<br />
Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Geldbeschaffungskosten 0,00 647,07<br />
0,00 647,07<br />
Bilanzsumme 24.030.767,84 22.885.120,44<br />
22
BILANZ PASSIV<br />
_________________________________________________________________________<br />
Eigenkapital<br />
2011 2010<br />
€ €<br />
Geschäftsguthaben<br />
der ausgeschiedenen Mitglieder 29.140,00 27.280,00<br />
der verbleibenden Mitglieder 441.575,45 444.651,72<br />
470.715,45 471.931,72<br />
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:<br />
174,55 € (VJ 1.128,28 €)<br />
Gesetzliche Rücklage<br />
aus Jahresüberschuss<br />
eingestellt 72.000 €<br />
(VJ 91.000 €)<br />
Bauerneuerungsrücklage<br />
aus Jahresüberschuss<br />
eingestellt 620.000 €<br />
(VJ 814.000,00 €)<br />
Ergebnisrücklagen<br />
Gesetzliche Rücklage 1.307.062,42 1.235.062,42<br />
Bauerneuerungsrücklage 4.327.575,94 3.707.575,94<br />
Andere Ergebnisrücklagen 6.745.038,67 6.745.038,67<br />
Bilanzgewinn<br />
12.379.677,03 11.687.677,03<br />
Gewinnvortrag 207.482,93 230.666,18<br />
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 713.973,97 901.544,93<br />
Einstellung in die Ergebnisrücklagen -692.000,00 -905.000,00<br />
229.456,90 227.211,11<br />
Summe Eigenkapital 13.079.849,38 12.386.819,86<br />
Rückstellungen<br />
Pensionsrückstellungen 919.550,50 897.347,40<br />
Steuerrückstellungen 4.000,00 14.200,00<br />
Rückstellung für Bauinstandhaltung 662.547,68 822.001,48<br />
Sonstige Rückstellungen 177.119,11 284.769,57<br />
Verbindlichkeiten<br />
1.763.217,29 2.018.318,45<br />
Sonstige<br />
Verbindlichkeiten<br />
davon aus Steuern:<br />
8.216,27 €<br />
(VJ 3.405,02 €)<br />
davon im Rahmen<br />
der sozialen<br />
Sicherheit:<br />
1.551,61 €<br />
(VJ 1.640,14 €)<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitute 6.555.012,97 6.375.972,01<br />
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditinstituten 84.595,19 95.628,39<br />
Erhaltene Anzahlungen 2.249.956,38 1.667.167,16<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen 279.767,01 319.251,41<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 13.241,89 14.920,72<br />
9.182.573,44 8.472.939,69<br />
Rechnungsabgrenzungsposten 5.127,73 7.042,44<br />
Bilanzsumme 24.030.767,84 22.885.120,44<br />
23
GEWINN / VERLUST<br />
_________________________________________________________________________<br />
Umsatzerlöse<br />
2011 2010<br />
€ €<br />
aus Hausbewirtschaftung 3.218.498,44 3.082.693,89<br />
aus Verkauf von Grundstücken 2.841.890,65 2.921.653,87<br />
aus Betreuungstätigkeit 129.835,37 105.061,41<br />
aus anderen Lieferungen und Leistungen 428.982,15 171.463,53<br />
6.619.206,61 6.280.872,70<br />
Erhöhung / Verminderung des Bestandes an zum Verkauf<br />
bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen<br />
Bauten sowie unfertigen Leistungen -97.629,44 -136.458,31<br />
Andere aktivierten Eigenleistungen 11.925,00 35.415,00<br />
Sonstige betriebliche Erträge 290.960,05 210.302,65<br />
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen<br />
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 1.370.364,31 1.391.692,51<br />
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 2.813.684,13 2.239.284,34<br />
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 257.466,47 274.911,84<br />
4.441.514,91 3.905.888,69<br />
Rohergebnis 2.382.947,31 2.484.243,35<br />
Personalaufwand<br />
davon für<br />
Altersversorgung<br />
54.613,07 €<br />
(VJ 52.170,56 €)<br />
Personalaufwand<br />
Löhne und Gehälter 661.444,03 621.620,25<br />
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 155.336,99 144.272,25<br />
816.781,02 765.892,50<br />
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />
des Anlagevermögens und Sachanlagen 353.365,76 356.841,41<br />
Sonstige betriebliche Aufwendungen 215.839,66 198.390,42<br />
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen<br />
des Finanzanlagevermögens 46,38 63,00<br />
Zinserträge 19.830,38 6.582,74<br />
Zinsaufwendungen 219.509,01 207.741,58<br />
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 797.328,62 962.023,18<br />
Steuern vom Einkommen und Ertrag 18.662,45 -3.779,89<br />
Sonstige Steuern 64.692,20 64.258,14<br />
Jahresüberschuss 713.973,97 901.544,93<br />
Gewinnvortrag 207.482,93 230.666,18<br />
Einstellung in Gewinnrücklagen 692.000,00 905.000,00<br />
Bilanzgewinn 229.456,90 227.211,11<br />
24
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011<br />
_________________________________________________________________________<br />
A. Allgemeine Angaben<br />
1. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich<br />
keine Veränderungen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren<br />
gewählt.<br />
2. Der Jahresabschluss wurde erstmalig nach den Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes<br />
(BilMoG) erstellt.<br />
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden<br />
1. Bilanzierungsmethoden<br />
Vom Bilanzierungswahlrecht der Aktivierung von Geldbeschaffungskosten wurde<br />
Gebrauch gemacht.<br />
2. Bewertungsmethoden Anlagevermögen<br />
Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Vermögensgegenstände werden zu<br />
fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert um<br />
planmäßige Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer.<br />
Folgende Abschreibungssätze wurden angewendet:<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
linear 25 %<br />
Wohngebäude<br />
Verteilung auf die Restnutzungsdauer ausgehend<br />
von einer Gesamtnutzungsdauer von 75 bzw. 100<br />
Jahren<br />
6 Objekte werden linear mit 2 % der Anschaffungs-/<br />
Herstellungskosten abgeschrieben<br />
Degressive Abschreibung 1,25 % bei Gebäuden<br />
‚Buchs 35, 45’, Konrad-Hornschuch-Str. 72’<br />
Die Gesamtnutzungsdauer des generalsanierten<br />
Gebäude Mainzer Str. 9 wurde von 75 Jahre auf 100<br />
Jahre verlängert.<br />
Außenanlagen linear 10 %<br />
Andere Bauten (Garagen)<br />
Betriebs- und Geschäftsausstattung<br />
Verteilung auf die Restnutzungsdauer, ausgehend von<br />
einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren.<br />
Bei einem Objekt wird 1 Tiefgaragenstellplatz mit einer<br />
Laufzeit von 75 Jahren abgeschrieben.<br />
lineare Abschreibungen entsprechend der<br />
gewöhnlichen Nutzungsdauer<br />
25
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011<br />
_________________________________________________________________________<br />
Geringwertige Vermögensgegenstände<br />
bis 150,00 €<br />
Geringwertige Vermögensgegenstände<br />
150,01 € - 1.000 €<br />
sofortige Abschreibung in voller Höhe<br />
Abschreibung als Sammelposten zu gleichen<br />
Teilen auf 5 Jahre<br />
Neben Fremdkosten wurden auch eigene Architekten- und Bauleiterkosten aktiviert.<br />
Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet.<br />
3. Bewertungsmethoden Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder zu dem<br />
niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Neben Fremdkosten wurden auch eigene<br />
Architekten- und Bauleiterkosten aktiviert.<br />
Flüssige Mittel sind zu Nominalwerten bilanziert.<br />
Die aktivierten Geldbeschaffungskosten wurden über die jeweilige Laufzeit der<br />
Zinsbindung abgeschrieben.<br />
4. Bewertungsmethoden Rückstellungen<br />
Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer<br />
Beurteilung in der Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrags angesetzt.<br />
Pensionsrückstellungen wurden nach einem versicherungsmathematischen Gutachten<br />
in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet.<br />
Bewertungsverfahren:<br />
Biologische Rechnungsgrundlagen:<br />
Ratierlich degressives Anwartschaftsbarwertverfahren<br />
(PUC-Methode) bei aktiven Berechtigten,<br />
Barwertverfahren bei Rentenbeziehern und mit<br />
unverfallbarem Anspruch Ausgeschiedene<br />
Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck<br />
Rechnungszinssatz: 5,14 % p. a. (Vorjahr: 5,15 %)<br />
Künftige Einkommenssteigerung: 1,50 % p. a. (Vorjahr: 1,50 %)<br />
Künftige Rentensteigerung: 1,50 % p. a. (Vorjahr: 1,50 %)<br />
Künftige Fluktuation: 0,00 % p. a. (Vorjahr: 0,00 %)<br />
Für die Rückstellungen für Bauinstandhaltung gemäß § 249 Abs. 2 HGB a. F. wird<br />
zum 01.01.2010 vom Beibehaltungswahlrecht der vorhandenen Rückstellungsbeträge<br />
gemäß Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch gemacht. Im Geschäftsjahr 2011 wurden<br />
hiervon € 153.948,46 verwendet und € 5.505,34 aufgelöst.<br />
Die Bildung der ‚Sonstigen Rückstellungen’ erfolgte in Höhe des voraussichtlich<br />
notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen<br />
wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit<br />
einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.<br />
26
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011<br />
_________________________________________________________________________<br />
5. Bewertungsmethoden Verbindlichkeiten<br />
Die Verbindlichkeiten sind mit den Rückzahlungswerten passiviert.<br />
Die <strong>Kreisbau</strong>genossenschaft Künzelsau <strong>eG</strong> ist eine kleine Genossenschaft im Sinne<br />
des § 267 HGB. Sie ist daher gemäß § 274a HGB von der Anwendung des § 274 HGB<br />
(latente Steuern) befreit.<br />
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä.<br />
Rechte stellen sich wie folgt dar:<br />
davon<br />
Verbindlichkeiten insgesamt Restlaufzeit gesichert<br />
unter 1 Jahr 1 - 5 Jahre über 5 Jahre Art der<br />
€ € € € € Sicherung<br />
Verbindlichkeiten gegenüber 6.555.012,97 204.098,86 1.249.638,16 5.101.275,95 6.555.012,97 GPR<br />
Kreditinstituten (6.375.972,01) (138.826,21) (1.125.027,85) (5.112.117,95) (6.375.972,01)<br />
Verbindlichkeiten gegenüber 84.595.19 11.071,46 43.971,08 29.552,65 84.595,19 GPR<br />
anderen Kreditgebern (95.628,39) (11.111,88) (43.971,08) (40.545,43) (95.628,39)<br />
Erhaltene Anzahlungen * 2.249.956,38 2.249.956,38<br />
(1.667.167,16) (1.667.167,16)<br />
Verbindlichkeiten aus<br />
Vermietung<br />
0,00<br />
(0,00)<br />
0,00<br />
0,00)<br />
Verbindlichkeiten aus<br />
Lieferungen 279.767,01 279.767,01<br />
und Leistungen (319.251,41) (319.251,41)<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 13.241,89 10.707,03 2.534,86<br />
(14.920,72) (11.118,43) (3.802,29)<br />
Gesamtbetrag 9.182.573,44 2.755.600,74 1.296.144,10 5.130.828,60 6.639.608,16<br />
(8.472.939,69) (2.147.475,09) (1.172.801,22) (5.152.663,38) (6.471.600,40)<br />
GPR = Grundpfandrecht<br />
* = steht zur Verrechnung an<br />
27
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011<br />
_________________________________________________________________________<br />
C) Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn – und Verlustrechnung<br />
I. Bilanz<br />
1. Entwicklung des Anlagevermögens<br />
Anschaffungs- / Geschäftsjahr Abschrei- Zuschrei- Buchwert am<br />
Herstellungs- Zugänge Abgänge Umbuchung bungen bungen 31.12.2012<br />
kosten (+ / -) (kumuliert)<br />
Abschreibungen<br />
des<br />
Geschäftsjahres<br />
€ € € € € €<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
28.053,25 0,00 25.957,86 2.095,39 2.271,28<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke und<br />
grundstücksgl. Rechte<br />
mit Wohnbauten 22.997.153,56 350.785,80 0,00 8.062,27 9.575.983,72 1.026,95 13.781.044,86 339.450,06<br />
Grundstücke mit<br />
Geschäfts- und<br />
anderen Bauten 80.396,90 48.047,67 32.349,23 907,44<br />
Grundstücke<br />
ohne Bauten 69.035,20 69.035,20<br />
Grundstücke mit Erb-<br />
baurechten Dritter 0,00 0,00<br />
Betriebs- und<br />
Geschäftsausstattung 51.610,57 25.049,89 25.651,88 51.008,58 10.736,98<br />
Summe 23.198.196,23 375.835,69 0,00 8.062,27 9.649.683,27 1.026,95 13.933.437,87 351.094,48<br />
Finanzanlagen<br />
And. Finanzanlagen<br />
Anlagevermögen<br />
insgesamt<br />
900,00 900,00<br />
23.227.149,48 375.835,69 0,00 8.062,27 9.675.641,13 1.026,95 13.936.433,26 353.365,76<br />
* Die Umbuchungen bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten betrifft die<br />
Aktivierung eines Tiefgaragen-Stellplatzes im Gebäude ‚Hauptstr. 7‘ in Niedernhall.<br />
2. Unfertige Leistungen<br />
Im Posten UNFERTIGE LEISTUNGEN sind € 691.748,67 (Vorjahr: € 729.642,48) noch nicht<br />
abgerechnete Betriebskosten enthalten.<br />
3. Sonstige Rückstellungen<br />
In der Position SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN sind folgende Rückstellungen mit einem<br />
nicht unerheblichen Umfang enthalten:<br />
Rückstellung für noch anfallende Baukosten € 105.461,11<br />
Rückstellung für unterlassene Instandhaltung gemäß § 249<br />
Abs. 1 S. 2 Nr. 1 HGB € 36.370,00<br />
Rückstellung für Steuerberatung und Prüfung € 23.500,00<br />
28
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011<br />
_________________________________________________________________________<br />
4. Forderungen<br />
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen wie im Vorjahr nicht.<br />
II. Gewinn- und Verlustrechnung<br />
1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche periodenfremde<br />
Erträge und Aufwendungen enthalten:<br />
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 80.343,00 €<br />
Erträge aus früheren Jahren 29.635,19 €<br />
2. Der Zinsaufwand aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen beträgt € 44.674,00<br />
(Vorjahr: € 44.884,00)<br />
D) Sonstige Angaben<br />
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle<br />
Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:<br />
1. Haftungsverhältnisse<br />
Per 31.12.11 bestehen Haftungsverhältnisse in Höhe von 1.799.750,00 € aus der Bestellung<br />
fremder Verbindlichkeiten (Grundschulden) für verkaufte Wohnungen, die noch nicht<br />
übergeben und aufgelassen sind.<br />
Das Risiko einer Inanspruchnahme des Unternehmens aus diesen Grundschulden ist gering,<br />
da in den Kaufverträgen eine Auszahlung dieser Finanzierungsmittel nur direkt an das<br />
Wohnungsunternehmen vereinbart wurde.<br />
2. Anzahl der Beschäftigten<br />
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:<br />
Vollzeit<br />
Teilzeit<br />
Vorstand (hauptamtlich) 1<br />
Vorstand (nebenamtlich) 1<br />
Kaufmännische Mitarbeiter 4 2<br />
Technische Mitarbeiter 4<br />
Mitarbeiter im Regiebetrieb 2<br />
__________________________________________<br />
11 3<br />
29
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2011<br />
_________________________________________________________________________<br />
3. Mitgliederbewegung im Jahr 2011<br />
Anfangsbestand: 1.137<br />
Zugang: 83<br />
Abgang: 95<br />
Endbestand: 1.125<br />
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres<br />
um € 3.076,27 auf € 441.575,45 verringert. Die daraus resultierende Haftsumme hat<br />
sich gegenüber dem Vorjahr um € 3.720,00 € verringert und beträgt € 441.750,00.<br />
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes<br />
Verband baden-württembergischer<br />
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.<br />
Herdweg 52<br />
70174 Stuttgart<br />
5. Mitglieder des Vorstandes<br />
Rolf Hofacker, Geschäftsführer<br />
Albert Rüdinger<br />
6. Mitglieder des Aufsichtsrates<br />
Emil G. Kalmbach Vorsitzender Bürgermeister<br />
Hans-Günter Lang stellv. Vorsitzender Erster Landesbeamter<br />
Werner Gassert<br />
Sparkassendirektor<br />
Roland Gebhardt<br />
Techn. Betriebswirt<br />
Dr. Hans Müller<br />
Rechtsanwalt<br />
Werner Mugrauer<br />
Stuckateurmeister<br />
Friedrich Popp<br />
Zimmermeister<br />
Erich Schwarz<br />
Diplomingenieur<br />
Klaus-Dieter Tittmann<br />
Bauschlosser<br />
Künzelsau, den 30. März 2012<br />
Der Vorstand<br />
Rolf Hofacker<br />
Albert Rüdinger<br />
30
EVENTS UND SONSTIGES<br />
_________________________________________________________________________<br />
Ehrung für 10 Jahre <strong>Kreisbau</strong>-Zugehörigkeit<br />
Unsere Mitarbeiter Peter Doberstein (Planung und<br />
Bauleitung Einfamilienhäuser), Martin Gehrig<br />
(Verwalter und Makler) und Rolf Horndacher<br />
(Hausmeister) feierten ihr 10-jähriges<br />
Betriebsjubiläum.<br />
Wir danken ihnen für die gute Zusammenarbeit!<br />
Ehrung für 20 Jahre <strong>Kreisbau</strong>-Zugehörigkeit<br />
Foto: A. Rüdinger (Vorstand), P. Doberstein, M. Gehrig, R.<br />
Horndacher (nachträgliche Ehrung aus 2010), R. Hofacker,<br />
(Vorstand)<br />
Unser Mitarbeiter Roland Engert (Finanzbuchhaltung)<br />
feierte im Jahr 2011 seine 20-jährige<br />
<strong>Kreisbau</strong>-Zugehörigkeit.<br />
Herzlichen Dank für die gute Zusammenarbeit und<br />
für die Treue zur <strong>Kreisbau</strong>genossenschaft!<br />
Foto: A. Rüdinger (Vorstand), R. Engert, R. Hofacker,<br />
(Vorstand)<br />
Richtfest beim Bauvorhaben ‚Amrichshäuser Str. 54‘<br />
Im November 2011 hatten wir Grund zum Feiern.<br />
Zusammen mit Wohnungseigentümern,<br />
Handwerkern und Nachbarn feierten wir den alten<br />
Brauch des Richtfestes bei unserem 8-Familienhaus<br />
in Künzelsau.<br />
Mit dem Richtspruch durch Herrn Schäfer vom<br />
gleichnamigen Zimmereibetrieb wurde Gottes<br />
Segen für das neue Haus erbeten.<br />
31
Verleihung des Qualitätssiegels ‚Betreutes Wohnen Baden-Württemberg‘ für das<br />
LindenPalais Niedernhall<br />
Das LindenPalais wurde vom Kommunalverband<br />
Baden-Württemberg mit dem ‚Qualitätssiegel<br />
Betreutes Wohnen für Senioren in Baden-<br />
Württemberg‘ ausgezeichnet – als bislang einzige<br />
Seniorenwohnanlage im Hohenlohekreis.<br />
Mit diesem Siegel wurde der hohe Qualitätsstandard<br />
im LindenPalais gewürdigt. Geprüft wurden<br />
insbesondere die barrierefreie und seniorengerechte<br />
Bauweise, die Eignung von Wohnumfeld und<br />
Infrastruktur sowie Umfang und Qualität des<br />
Dienstleistungsangebots.<br />
Das Qualitätssiegel wurde in einem festlichen<br />
Rahmen mit zahlreichen Gästen an die <strong>Kreisbau</strong><br />
Künzelsau <strong>eG</strong> und an das Deutsche Rote Kreuz,<br />
Kreisverband Hohenlohe übergeben.<br />
Foto: Rolf Hofacker, Senator e.h. Prof. Roland Klinger vom<br />
Kommunalverband Baden-Württemberg und Karl<br />
Heer vom DRK bei der Verleihung des Qualitätssiegels<br />
Tag der offenen Tür beim ‚Wohnpark am Künsbach‘<br />
Unsere Wohnanlage ‚Wohnpark am Künsbach‘<br />
erfreute sich zahlreicher Besucher an einem Tag der<br />
offenen Tür. Die Interessenten hatten dabei die<br />
Gelegenheit zur Besichtigung aller Wohnungen.<br />
Natürlich war auch für das leibliche Wohl bestens<br />
gesorgt!<br />
32
BERICHT DES AUFSICHTSRATES<br />
_________________________________________________________________________<br />
Die Unternehmenspolitik der <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> war auch im Jahr 2011 konsequent<br />
daran ausgerichtet, einen hohen Nutzen für die Mitglieder zu erwirtschaften. Das<br />
Aufgabenspektrum reichte dabei von einer sozial ausgewogenen Wohnraumversorgung, einer<br />
Fortführung der Modernisierung und der energetischen Sanierung bis zur Realisierung von<br />
Projekten zur Eigentumsbildung.<br />
Zur Bewältigung ihrer umfangreichen und unterschiedlichen Unternehmensaufgaben hat die<br />
Genossenschaft im Jahr 2011 wieder hohe Investitionen umgesetzt. Vor diesem Hintergrund<br />
ist es umso mehr bemerkenswert, dass ein sehr gutes Jahresergebnis erwirtschaftet werden<br />
konnte. Dadurch konnten die Rücklagen weiter ausgebaut und die gute Finanzstruktur und<br />
Investitionskraft der Genossenschaft gestärkt werden. Die langfristige Unternehmenspolitik,<br />
die der Aufsichtsrat mit seinen Beschlüssen in den letzten Jahren nachhaltig begleitet hat,<br />
trägt damit in vielfältiger Hinsicht Früchte. Denn die ökonomische, soziale und<br />
immobilienwirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens wurde gefestigt.<br />
Ein Großteil der Investitionen kam dem eigenen Gebäudebestand zugute. Mit der<br />
energetischen Sanierung der Künzelsauer Aue wurde im Geschäftsjahr 2011 eine<br />
‚Mammutaufgabe‘ erfolgreich abgeschlossen. Seit 2008 wurden hier über 150 Wohnungen mit<br />
einem Aufwand von 4,5 Mio. € energetisch saniert. Auch in den kommenden Jahren wird die<br />
energetische Gebäudesanierung an unterschiedlichen Standorten konsequent fortgeführt.<br />
Auch im eigentumsorientierten Bauträgergeschäft gelang es der <strong>Kreisbau</strong> Künzelsau <strong>eG</strong> sich<br />
gut im Markt zu behaupten und die Umsätze zu steigern. Hier wurden Immobilien für alle<br />
Zielgruppen angeboten, Eigentumswohnungen, betreute Seniorenwohnungen, Reihen-,<br />
Doppel- und Einfamilienhäuser.<br />
Der Aufsichtsrat hat seine nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung vorgegebene<br />
Überwachungspflicht in vier Sitzungen wahrgenommen. Dabei wurden grundsätzliche Fragen<br />
und wichtige Angelegenheiten ausführlich behandelt und die in den Zuständigkeitsbereich des<br />
Aufsichtsrats fallenden Beschlüsse gefasst.<br />
Der Aufsichtsrat wurde durch den Vorstand zeitnah, umfassend, schriftlich und mündlich<br />
informiert und war stets über alle wichtigen geschäftlichen Vorgänge auf dem aktuellen<br />
Kenntnisstand. Wesentliche Beratungsschwerpunkte waren die aktuelle Geschäftsentwicklung<br />
und die wirtschaftliche Lage, Grundsatzfragen der Unternehmensplanung, das Bau- und<br />
Modernisierungsprogramm, der Wirtschaftsplan sowie einzelne Bauvorhaben.<br />
Die gesetzliche Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2011 erfolgte durch<br />
den Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.,<br />
Stuttgart. Außerdem beauftragte der Aufsichtsrat im Rahmen seiner Überwachungstätigkeit<br />
die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH zu einer Prüfung der<br />
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Aufsichtsrat und Vorstand haben die Berichte zu<br />
diesen Prüfungen eingehend beraten. Bei beiden Prüfungen haben sich keine<br />
Beanstandungen ergeben.<br />
Der Aufsichtsrat billigt den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss, den Lagebericht und<br />
den Vorschlag über die Verwendung des Bilanzgewinnes. Der Mitgliederversammlung am 11.<br />
Oktober wird daher empfohlen, den Jahresabschluss 2011 festzustellen, die Gewinnverwendung<br />
zu beschließen sowie dem Vorstand die Entlastung zu erteilen.<br />
33
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der<br />
<strong>Kreisbau</strong>genossenschaft für ihren engagierten Einsatz und ihre erfolgreich geleistete Arbeit.<br />
Künzelsau, im Juli 2012<br />
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates<br />
Emil G. Kalmbach<br />
34
GEWINNVERWENDUNG<br />
_________________________________________________________________________<br />
Der Jahresüberschuss 2011 beträgt 713.973,97 €<br />
Der Gewinnvortrag aus 2010 beträgt 207.482,93 €<br />
921.456,90 €<br />
Zuführung zur gesetzlichen Rücklage gem. § 38 der Satzung 72.000,00 €<br />
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage auf Beschluss<br />
des Vorstandes und des Aufsichtsrates gem. § 27<br />
der Satzung 620.000,00 €<br />
Der verbleibende Bilanzgewinn beträgt 229.456,90 €<br />
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der<br />
Mitgliederversammlung einvernehmlich folgende<br />
Verteilung des Bilanzgewinns vor:<br />
Ausschüttung einer Dividende von 4,55 % auf die<br />
am 01.01.2011 eingezahlten Geschäftsguthaben: 20.237,06 €<br />
Gewinnvortrag auf neue Rechnung: 209.219,84 €<br />
35