Bericht über das Geschäftsjahr 2007 - Kreisbau Künzelsau eG

Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 1

Im Überblick
Das Unternehmen _____________________________________________________ 3
Aufsichtsrat und Vorstand______________________________________________ 4
Das Kreisbau-Team____________________________________________________ 5
Lagebericht__________________________________________________________ 6
Aktuelle Bauprojekte__________________________________________________ 24
Bestandsmanagement_________________________________________________ 26
Bilanz Aktiv__________________________________________________________ 28
Bilanz Passiv_________________________________________________________ 29
Gewinn / Verlust______________________________________________________ 30
Anhang des Jahresabschlusses 2012____________________________________ 31
Bericht des Aufsichtsrates_____________________________________________ 39
Gewinnverwendung___________________________________________________ 41
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 2

Das Unternehmen
Sitz der Genossenschaft Komburgstraße 21
74653 Künzelsau
Telefon 07940 / 9242-0
Telefax 07940 / 9242-22
Homepage:
Email:
www.kreisbau-kuen.de
info@kreisbau-kuen.de
Gründung am 07. März 1947
Eintragung
am 02. April 1947 in das Genossenschaftsregister
beim Amtsgericht Stuttgart unter Nr. 590039
Zulassung als Betreuungs-
durch Erlass des Regierungspräsidiums Nordunternehmen
Württemberg vom 01. März 1993
(§ 37 Abs. 2 II WoBauG)
Erlaubnis gemäß Schreiben vom 14. Dezember 1993;
§ 34c GewO Landratsamt Hohenlohekreis, Künzelsau
Bauleistungen seit Bestehen
1.850 Wohneinheiten
13 Gewerbeeinheiten
806 Garagen
Wohnungsverwaltung
91 Gebäude
674 Mietwohnungen
219 Garagen
3 Gewerbeeinheiten
Wohnungseigentumsverwaltung
70 Gebäude
648 Eigentumswohnungen
14 Gewerbeeinheiten
Daten aus der Bilanz 2012 Bilanzsumme 24,9 Mio. €
Anlagevermögen 14,2 Mio. €
Eigenkapital 13,9 Mio. €
Rücklagen 13,1 Mio. €
Umsatzerlöse 7,7 Mio. €
davon: Miet- und Pachterträge 3,2 Mio. €
Jahresüberschuss 0,8 Mio. €
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Aufsichtsrat und Vorstand
Von links nach rechts:
Albert Rüdinger, Rolf Hofacker, Emil G. Kalmbach, Klaus-Dieter Tittmann, Werner Gassert,
Erich Schwarz, Friedrich Popp, Roland Gebhardt, Hans-Günter Lang, Werner Mugrauer
Es fehlt: Dr. jur. Hans Müller
Aufsichtsrat Emil Georg Kalmbach Hans-Günter Lang
(Aufsichtsratsvorsitzender)
(Stv. Vorsitzender)
Bürgermeister
Erster Landesbeamter
Werner Gassert
Sparkassendirektor
Dr. jur. Hans Müller
Rechtsanwalt
Friedrich Popp
Zimmermeister
Roland Gebhardt
Technischer Betriebswirt
Werner Mugrauer
Stuckateurmeister
Dipl.-Ing. Erich Schwarz
Diplom-Ingenieur
Klaus-Dieter Tittmann
Bauschlosser
Vorstand Rolf Hofacker Albert Rüdinger
(Geschäftsführer)
Künzelsau
Kupferzell
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Das Kreisbau-Team
Geschäftsführung
Rolf Hofacker
Geschäftsführender Vorstand,
Verkauf
r.hofacker@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-10
Kaufmännische Abteilung
Roland Engert
Finanzbuchhaltung
r.engert@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-12
Judith Frohnert
Mietverwaltung
j.frohnert@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-14
Martin Gehrig
WEG-Verwaltung, Makler
m.gehrig@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-13
Antje Schukrafft
WEG-Verwaltung
a.schukrafft@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-17
Ute Thomas
Buchhaltung
u.thomas@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-16
Tanja Walter
Vorstandssekretariat und
-assistenz
t.walter@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-11
Technische Abteilung
Sebastian Balnik
Staatl. gepr. Bautechniker
Instandhaltung
s.balnik@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-19
Peter Doberstein
Planung + Bauleitung Neubau
p.doberstein@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-18
Bernd Mages
Dipl.-Bauingenieur
Planung + Bauleitung Neubau
b.mages@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-20
Thomas Rausch
Dipl.-Ing. Bauwesen
Werkplanung + Sanierung
t.rausch@kreisbau-kuen.de
Telefon: 07940/9242-21
Rolf Horndacher
Hausmeister
s.balnik@kreisbau-kuen.de
Marco Zecevic
Hausmeister
s.balnik@kreisbau-kuen.de
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 5

Lagebericht
I. Unternehmensgrundlagen
Der satzungsgemäße Unternehmenszweck besteht vorrangig in
einer guten, sicheren und sozial verantwortbaren
Wohnungsversorgung der Genossenschaftsmitglieder. Hierfür
können Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen errichtet,
erworben, betreut, bewirtschaftet, vermittelt und veräußert
werden. Die Genossenschaft kann alle im Bereich der
Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur
anfallenden Aufgaben übernehmen.
Das Kerngeschäftsfeld der Genossenschaft besteht somit in der
mitgliederorientieren Vermietung und Bewirtschaftung ihres
Bestandes von 674 Wohnungen. Dabei konzentriert sich der
Gebäudebestand ausschließlich auf die Hohenloher Kreisstadt
Künzelsau und die umliegenden Gemeinden und Städte.
Grundsätzlich verfolgt die Kreisbau Künzelsau das
Unternehmensziel einer guten und sozial ausgewogenen
Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder. Dafür stehen
Nachhaltigkeit und Langfristigkeit stets im Fokus der
Unternehmensentscheidungen. Um eine langfristige
Vermietbarkeit ihrer Wohnungsbestände zu aktuellen
Wohnstandards zu gewährleisten, stellen zielorientierte
Investitionen in Objektmodernisierungen einen weiteren
Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit dar.
Ein zweites wesentliches Geschäftsfeld ist der Neubau und
Verkauf von Wohnimmobilien. Hier bietet die Genossenschaft
marktgerechte Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser,
Eigentumswohnungen und betreute Seniorenwohnungen mit
der Konzentration auf gute innerstädtische Lagen zum Kauf an.
Ergänzt werden diese Unternehmensschwerpunkte durch
immobiliennahe Dienstleistungen, insbesondere durch die
Verwaltung von Wohneigentum und die Vermittlung von
Gebrauchtimmobilien.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 6

Lagebericht
II. Wirtschaftsbericht
1. Konjunkturelle
Rahmenbedingungen
Wie das Vorjahr war auch das Jahr 2012 von der schwelenden
Staatsschuldenkrise in Europa und den USA geprägt. Deshalb
rechnet die Europäische Zentralbank auch für 2013 mit einem
weiteren Rezessionsjahr in der Eurozone. Deutschland konnte
sich aber dank starker Exporte und guter Binnennachfrage von
diesen rezessiven Tendenzen abkoppeln. Die deutsche Wirtschaft
war am Jahresanfang 2012 gut gestartet, hatte aber im
Verlauf wegen der Eurokrise deutlich an Schwung verloren.
Die Bundesbank erwartet dennoch für 2013 ein Wirtschaftswachstum
von 0,4 %, während es 2012 mit 0,7 % noch
deutlich höher liegen soll. Das statistische Landesamt
Baden-Württemberg rechnet für 2012 und für 2013 für
Baden-Württemberg mit einem Wirtschaftswachstum von
jeweils 1,25 %.
Die etwas gedämpften wirtschaftlichen Perspektiven schlagen
sich auch in den durchschnittlichen Arbeitslosenzahlen nieder.
Im Jahresdurchschnitt gab es 2012 nach Angaben der
Bundesagentur für Arbeit in Deutschland 2,9 Millionen
Arbeitslose, was einer Arbeitslosenquote von 6,7 % entspricht.
Außerdem wurde 2012 mit 41,5 Mio. Erwerbstätigen ein neuer
Beschäftigungsrekord erzielt. Auch die Arbeitnehmer
profitierten von der guten Beschäftigungslage, die Reallöhne
erhöhten sich um 1 %.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 7

Lagebericht
Die gute wirtschaftliche Lage Deutschlands führte auch dazu,
dass nach einer Erhebung des Bundesfinanzministeriums das
gesamtstaatliche Maastricht-Defizit 2012 vollständig abgebaut
wird. Die Schuldenstandsquote wird für 2012 auf 81,5 % des
BIP geschätzt und soll bis 2016 auf 73 % des BIP sinken.
Die Verbraucherpreise sind in Deutschland 2012 um
durchschnittlich 2,0 % gestiegen. Auch für 2013 erwartet man
für Deutschland eine Inflationsrate im Bereich des Zielkorridors
der EZB von 2 %. Die Preise rund ums Wohnen (Mieten,
Nebenkosten und Haushaltsenergie) machen mit ca. 30 % den
größten Posten im Verbraucherpreisindex aus. Die Kosten für
das „Wohnen“ lagen in Baden-Württemberg von Januar bis
November 2012 um durchschnittlich 1,8 % über dem
Vorjahresniveau, wobei die Nettomieten nur um 0,9 %, die
Kosten für Haushaltsenergie aber um 5,6 % angestiegen sind.
Auch die Preise für Bauleistungen für den Neubau von
Wohngebäuden stiegen nach Feststellung des Statistischen
Landesamtes Baden-Württemberg im 4. Quartal 2012 gegenüber
dem Vorjahresquartal um 2,3 %.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 8

Lagebericht
Im Juli 2012 hat die EZB den Leitzins von 1,00 % auf 0,75 %
gesenkt. Diese Niedrigzinspolitik der Europäischen
Zentralbank (EZB) beflügelt auch den Immobilienmarkt. Die
Kapitalanlage in Immobilien erscheint damit attraktiv. Dazu
kommen historisch günstige Finanzierungsmöglichkeiten. Der
Effektivzins für Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit lag Ende
2012 nach Angaben der FMH-Finanzberatung bei 2,54 %, ein
Jahr zuvor noch bei 3,24 % und vor fünf Jahren bei 4,92 %.
Aufgrund der Niedrigzinspolitik in Japan und den USA und den
wirtschaftlichen Problemen in den europäischen Krisenländern
wird erwartet, dass die ausgeprägte Niedrigzinsphase in den
kommenden Jahren anhält.
Nach Berechnungen des Verbands deutscher
Pfandbriefbanken (vdp) war selbstgenutztes Wohneigentum in
Deutschland im dritten Quartal 2012 im Schnitt 4,1 % teurer als
ein Jahr zuvor.
Die große Nachfrage nach Immobilien habe vor allem in den
Ballungszentren die Preise deutlich nach oben getrieben. Nach
einer Veröffentlichung des Deutschen Mieterbundes fehlen in
Deutschland vor allem in den Großstädten 250.000
Wohnungen. Diese Knappheit führe in den Ballungsräumen zu
steigenden Mietpreisen.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist vor allem die
Zahl der Haushalte.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 9

Lagebericht
Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg hat
festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden-
Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr
2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp
5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird.
Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu
kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch künftig
fortsetzen wird. Durch sinkende Alterssterblichkeit und höhere
Lebenserwartung ist auch in den kommenden Jahren mit mehr
Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Dabei ergeben
sich aber bei einer kleinräumigeren Betrachtung deutliche
regionale Unterschiede.
2. Geschäftsentwicklung
Die Geschäftsentwicklung ist in hohem Maße abhängig von der
Entwicklung des Wohnungs- und Immobilienmarktes. Generell
sind die Immobilienmärkte sehr stark in Bewegung geraten.
Unsicherheiten auf den Kapitalmärkten hatten eine Kapitalflucht
in Immobilien zur Folge. Steigende Einkommen und günstige
Arbeitsmarktentwicklungen tragen zu einem Bevölkerungswachstum
in wirtschaftsstarken Regionen bei. Der Trend zur
Singularisierung führt zu einer Zunahme der Haushalte. Die
dadurch entstehende Nachfrage führt zu Engpässen auf den
Immobilienmärkten und zu steigenden Kaufpreisen und Mieten.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 10

Lagebericht
Diese Marktentwicklung ist auch kennzeichnend für den
Hohenlohekreis als dynamische und wirtschaftsstarke Region.
Gemessen an der Einwohnerzahl verfügt der Hohenlohekreis
über die höchste Dichte an Weltmarktführer aus vielfältigen
industriellen Branchen und mit 3,2 % über eine der bundesweit
geringsten Arbeitslosenquoten. Die Auswirkungen auf den
Wohnungs- und Immobilienmarkt führten auch 2012 zu einer
positiven Geschäfts- und Umsatzentwicklung in allen
Unternehmensbereichen.
Dadurch konnte der Jahresüberschuss von 713.973,97 € auf
791.611,06 € gesteigert und das Eigenkapital von 13,08 Mio. €
auf 13,87 Mio. € gestärkt werden. Die daraus resultierende
Eigenkapitalquote von 55,8 % ist ebenso Ausdruck einer guten
Geschäftsentwicklung mit einer soliden Finanzstruktur wie die
Zunahme der liquiden Mittel von 2,3 Mio. € auf 4,3 Mio. €. Auch
die Investitionen in Neubau und in der Gebäudemodernisierung
wurden nach den Vorgaben der Unternehmensplanung und des
Gebäudeportfolios umgesetzt. Dies führte zu einer Zunahme
der Bilanzsumme von 24,0 Mio. € auf 24,9 Mio. €.
2.1. Hausbewirtschaftung
Das Gebäudeportfolio der Kreisbau Künzelsau eG umfasst am
31.12.2012 unverändert 91 Gebäude mit 674 Mietwohnungen,
3 Gewerbeeinheiten und 219 Garagen und verteilt sich auf die
Kreisstadt Künzelsau mit den Teilorten Garnberg, Gaisbach
und Taläcker, den Städten Niedernhall und Ingelfingen sowie
der Gemeinde Weißbach.
Der Mietwohnungsmarkt 2012 war von einer lebhaften
Nachfrage und einer zunehmenden Mobilität der Bewohner
geprägt. Die Anforderungen des Arbeitsmarktes und der
Ausbildung an Flexibilität und Mobilität haben gegenüber
früheren Jahren sehr stark zugenommen mit entsprechenden
Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt. Die Folge ist ein
dynamischer Wohnungsmarkt mit einem zunehmenden
Abwicklungs- und Instandhaltungsaufwand aus dem Prozess
des Mieterwechsels.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 11

Lagebericht
Die Vermietungsbilanz im Geschäftsjahr 2012 fällt trotzdem
ausgeglichen aus. 112 Wohnungskündigungen stehen exakt
derselben Anzahl an Neuvermietungen gegenüber, wobei
davon 29 Kündigungen aus internem Wechsel, Todesfällen
oder Studentenwohnungen mit einer naturgemäß höheren
Wechselquote mehr oder weniger zwangsläufig angefallen sind.
Durch die zunehmende Mobilität und die Altersstruktur der
Mieter sowie durch den wachsenden Studentenanteil ist auch in
den nächsten Jahren von einer Fluktuationsquote von bis zu
15 % auszugehen. Eine besondere Beeinträchtigung der
Ertragslage durch größere Vermietungsleerstände wird jedoch
nicht erwartet, da die Wohnungsnachfrage in allen Preis- und
Größensegmenten sehr hoch ist und wir durch die wachsende
Anzahl der sanierten Wohngebäude und der damit
einhergehenden Wohnattraktivität auch weiterhin mit einer
hohen Auslastung unserer Wohnungsbestände rechnen.
Die Mieterlöse der Wohnungen, Garagen und Stellplätze
erhöhten sich von 2,43 Mio. € auf nunmehr 2,46 Mio. €, wobei
Mietanpassungen lediglich bei Neuvermietungen oder nach
Modernisierungen durchgeführt wurden. Die durchschnittliche
Grundmiete per 31.12.12 veränderte sich gegenüber dem
Vorjahr von 4,69 €/m² auf immer noch moderate 4,80 €/m².
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 12

Lagebericht
Obwohl in der Zukunft analog der Entwicklung des Wohnungsmarkts
mit steigenden Mietpreisen zu rechnen ist, leistet die
Genossenschaft mit dieser behutsamen Preisgestaltung einen
wichtigen Beitrag zu einer sozialverträglichen Wohnraumversorgung
im Hohenlohekreis.
Die Mietrückstände per 31.12.2012 belaufen sich mit
22.073,80 € auf dem Vorjahrsstand und liegen somit unter 1 %
der Sollmieten. Trotz einer nachlassenden Zahlungsmoral
rechnen wir aufgrund eines stringent geführten Mahnwesens
nicht mit einer nennenswerten Zunahme der Mietforderungen.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 13

Lagebericht
Nach den Vorgaben der Unternehmensplanung und des
Objekt-Portfoliocontrollings wurde im Berichtsjahr die seit
Jahren praktizierte energetische Sanierung des
Gebäudebestands fortgeführt. Mit Investitionen von 496.500 €
wurde die Energieeffizienz der Gebäude ‚Teichstr. 18‘ in
Ingelfingen und ‚Bachwiesenstr. 26‘ in Niedernhall nachhaltig
verbessert. Da die größten Preiserhöhungen für die Mieter
aktuell in den steigenden Energie- und Stromkosten bestehen,
werden mit diesen zukunftsweisenden Investitionen nicht nur
die Gebäude erheblich aufgewertet, sondern die finanziellen
Belastungen unserer Mitglieder reduziert.
Außerdem wurde 2012 der hohen Nachfrage nach
Kleinwohnungen Rechnung getragen, die insbesondere von
Studenten der Reinhold-Würth-Hochschule angefragt werden.
In bisher ungenutzten Brachflächen in den Dachräumen der
Wohngebäude wurde begonnen, 8 neue Kleinwohnungen zu
schaffen. Hierfür wurde im Geschäftsjahr 2012 ein Betrag von
118.500 € verausgabt.
Bei Berücksichtigung weiterer 352.500 € für geplante
Modernisierungsmaßnahmen, 253.600 € für Modernisierung
nach Mieterwechsel und weiterer 210.600 € für
Instandhaltungen belaufen sich die Investitionen in den
Gebäudebestand im Jahr 2012 auf 1,43 Mio. €, was einer
Modernisierungsquote von 56,6 % entspricht. Auch in den
kommenden Jahren ist geplant, die Modernisierung und die
energetische Sanierung des Gebäudebestandes kontinuierlich
fortzuführen.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 14

Lagebericht
2.2. Bauträgergeschäft
Der Immobilienmarkt im Jahr 2012 war geprägt von einer
fortwährend hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien,
insbesondere in innerstädtischen Lagen mit guter Infrastruktur.
Neben der Nachfrage nach Eigentumswohnungen waren aber
auch individuell geplante Einfamilien- und Doppelhäuser
gefragt, da der Investitionszeitpunkt durch ein historisch
günstiges Zinsniveau und eine zukünftig zu erwartende
Baukostensteigerung günstig ist.
Die hohe Nachfrage hat im Berichtsjahr zu einem
Umsatzvolumen beim Verkauf von Grundstücken und
Gebäuden von 4.397.435 € (Vorjahr: 2.841.891 €) geführt.
Umsätze aus Werkverträgen für die Erstellung von
Einfamilienhäusern auf fremden Baugrund wurden keine erzielt
(Vorjahr: 428.982 €), da sich per 31.12.2012 alle drei
Bauvorhaben noch in Bebauung befanden.
Die Vorfinanzierung aller Bauprojekte erfolgte ausschließlich
mit Eigenkapital und Käuferzahlungen. Risiken, die die
Unternehmensentwicklung beeinträchtigen könnten, sind
dadurch bei diesen Einheiten nicht gegeben.
a) weitgehend fertig gestellte Projekte
oder Projekte in Bebauung
Künzelsau, Amrichshäuser Str. 54
Alle 8 Eigentumswohnungen konnten bereits vor Baubeginn
verkauft werden und wurden im Berichtsjahr an die Käufer
übergeben.
Künzelsau, Wiesweg 3
Alle 6 Eigentumswohnungen konnten bereits vor Baubeginn
verkauft werden und werden im Herbst 2013 fertig gestellt.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 15

Lagebericht
Künzelsau, Wohnpark am Künsbach
Die Wohnanlage am Rande der Innenstadt konnte bis auf 5
Wohneinheiten verkauft werden. Wir rechnen mit einem
vollständigen Abverkauf bis Ende 2013.
Gaisbach, Baugebiet ‚Wilhelmsäcker
Alle in Bau befindlichen Doppel- und Einfamilienhäuser konnten
verkauft und bis zum Jahresende an die Käufer übergeben
werden.
Niedernhall, Betreutes Wohnen im LindenPalais
Im Jahr 2012 konnten 3 Wohneinheiten verkauft werden, so
dass per 31.12.2012 noch 13 Wohneinheiten verfügbar waren.
Wir rechnen mit einem stetigen, aber etwas längerfristigen
Abverkauf.
b) geplante Projekte
Künzelsau, Frankenweg
In exklusiver, stadtnaher Wohnlage in Künzelsau planen wir
eine moderne und energieeffiziente Wohnanlage mit 22
Eigentumswohnungen, teilweise als Penthousewohnungen, mit
Tiefgarage und Aufzug. Wir rechnen in dieser Spitzenlage mit
sehr guten Vermarktungschancen.
Garnberg, Hofstraße
Im Künzelsauer Teilort Garnberg haben wir ein kleines
Baugebiet für 4 Einfamilien- und 3 Doppelhäuser erschlossen.
Da in Garnberg ein hoher Bedarf an Wohnraum besteht,
rechnen wir mit einem guten Abverkauf der Immobilien.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 16

Lagebericht
Taläcker, Spitzwegstraße
Im größten Teilort von Künzelsau planen wir 6 Reihenhäuser
als KfW 70 Effizienzhäuser. Die Objekte werden zusammen mit
den Grundstücken, Garagen und Außenanlage zum Festpreis
angeboten. Ein Baubeginn erfolgt nach entsprechendem
Vorverkauf.
c) Einfamilienhäuser
Die Genossenschaft bietet Bauherren die Planung und
schlüsselfertige Erstellung von Einfamilienhäusern auf fremden
Baugrund an. Ein Verkaufsrisiko ergibt sich nicht, da die
Bauvorhaben erst nach erfolgtem Verkaufsabschluss begonnen
werden. Zum Zeitpunkt der Berichtserstellung werden
4 Einfamilienhäuser in verschiedenen Ortschaften gebaut.
2.3. Wohnungseigentums-
verwaltung
Die Kreisbau Künzelsau eG bietet Wohnungseigentümergemeinschaften
einen umfassenden und professionellen
Verwaltungsservice nach dem WEG-Gesetz an, der sich
sowohl auf den kaufmännischen als auch auf den technischen
Bereich erstreckt.
Zum Bilanzstichtag 31.12.2012 werden 70 (Vorjahr: 67)
Hausgemeinschaften mit 648 (Vorjahr: 631) Wohnungen und
14 Gewerbeeinheiten nach dem WEG-Gesetz verwaltet. Im
Jahr 2012 ausgelaufene Verträge wurden ausnahmslos
verlängert. Als Zugang konnte 1 Gemeinschaft mit 8
Wohnungen durch eigene Bautätigkeit und 2 externe
Gemeinschaften mit 9 Wohneinheiten verzeichnet werden.
Durch unsere Neubautätigkeit und weitere Akquisitionsbemühungen
kann mit einem weiteren Wachstum in diesem
Geschäftsfeld gerechnet werden.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 17

Lagebericht
2.4. Mitgliederentwicklung
Im Geschäftsjahr konnten wir 109 neue Mitglieder für unsere
Genossenschaft gewinnen. Dem standen jedoch 115 Abgänge
gegenüber, so dass sich die Zahl der Mitglieder per 31.12.2012
von 1.125 auf 1.119 verringerte. Die Anzahl der
Geschäftsanteile erhöhte sich jedoch von 1.425 auf 1.455.
3. Lage der Genossenschaft
3.1. Vermögens- und Kapitalstruktur
Vermögensstruktur 31.12.2012 31.12.2011
T € % T € %
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 11,5 0,0 2,1 0,0
Sachanlagen 14.198,5 57,2 13.933,4 58,0
Finanzanlagen 0,9 0,0 0,9 0,0
Umlaufvermögen
Bautätigkeit 4.849,0 19,5 6.813,9 28,4
Unfertige Leistungen 994,3 4,0 691,8 2,9
Vorräte 146,8 0,6 105,8 0,4
Forderungen und sonst.
Vermögensgegenstände 304,8 1,2 225,1 0,9
Flüssige Mittel 4.347,9 17,5 2.257,8 9,4
Gesamtvermögen 24.853,7 100,0 24.030,8 100,0
Kapitalstruktur 31.12.2012 31.12.2011
T € % T € %
Eigenkapital
Geschäftsguthaben 487,5 2,0 470,7 2,0
Rücklagen 13.149,7 52,9 12.379,7 51,5
Bilanzgewinn 230,8 1,0 229,5 1,0
Fremdkapital
Rückstellungen 1.638,8 6,6 1.763,2 7,3
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten u. a. Kreditgebern 6.864,8 27,6 6.639,6 27,6
Erhaltene Anzahlungen 1.944,4 7,8 2.250,0 9,4
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen und sonst. Verb. 532,0 2,1 293,0 1,2
Rechnungsabgrenzung 5,7 0,0 5,1 0,0
Gesamtkapital 24.853,7 100,0 24.030,8 100,0
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 18

Lagebericht
Die Veränderung im Sachanlagevermögen ergibt sich im
Wesentlichen aus den aktivierten Kosten für energetische
Komplettsanierungen (496.474 €) sowie aus Baukosten für die
Erstellung von 8 Kleinwohnungen (118.576 €) und Zugängen
für Betriebs- und Geschäftsausstattung (25.763 €).
Demgegenüber stehen Abschreibungen in Höhe von 369.864 €.
Die Änderungen im Umlaufvermögen sind maßgeblich durch
die Verkaufstätigkeit im Bauträgergeschäft bestimmt. Dies
führte zu einem Rückgang der zum Verkauf bestimmten
Grundstücke und zu einer Zunahme der liquiden Mittel. Die
unfertigen Leistungen beinhalten noch abzurechnende
Betriebskosten (735.719 €), Baubetreuung (2.475 €) und noch
abzurechnende Leistungen aus Werkverträgen (256.104 €).
Das Eigenkapital ist durch den Jahresüberschuss sowie durch
die Veränderung der Geschäftsguthaben gestiegen. Trotz
gleichzeitiger Erhöhung der Bilanzsumme erhöhte sich die
Eigenkapitalquote von 54,4 % auf 55,8 %.
Die Veränderung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
und anderen Kreditgebern resultiert hauptsächlich aus
der Valutierung von KfW-Darlehen zur energetischen Sanierung
in Höhe von 536.230 € sowie aus Tilgungsleistungen in Höhe
von 310.272 €.
3.2. Wirtschaftliche Lage und
Jahresergebnis
Die Kreisbau Künzelsau eG hat ihre strategische Unternehmensplanung
und die Vorgaben der Wirtschaftsplanung im
Jahr 2012 konsequent verfolgt. Mit Investitionen von 1,43 Mio.
€ und einer Modernisierungsquote von 56,6 % wurde die
energetische Sanierung und Modernisierung der Gebäudebestände
wie geplant fortgesetzt, wodurch eine schnellere
Anschlussvermietung von frei werdenden Wohnungen
gewährleistet wird. Durch die Bautätigkeit im Umlaufvermögen
und die Investitionen im Anlagevermögen erhöhte sich das
Bilanzvolumen von 24,03 Mio. € auf 24,85 Mio. €.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 19

Lagebericht
Im Kerngeschäftsfeld der Hausbewirtschaftung verliefen die
gesamten Umsatzerlöse von 3,218 Mio. € auf 3,207 Mio. €
leicht rückläufig, was ausschließlich auf geringere
Betriebskosten als Konsequenz der Energieeinsparung bei
energetisch sanierten Gebäuden zurückzuführen ist. Bei den
reinen Grundmieten wurden nachhaltige und sichere Umsätze
in Höhe von 2,456 Mio. € (Vorjahr: 2,429 Mio. €) erzielt.
Auch im Bauträgergeschäft verlief die Entwicklung im Jahr 2012
ausgesprochen positiv, denn die Umsatzerlöse aus dem
Verkauf von Immobilien konnten gegenüber dem Vorjahr von
3,27 Mio. € auf 4,40 Mio. € gesteigert werden.
Durch die positive Entwicklung aller Geschäftsfelder konnte ein
ordentlicher Jahresüberschuss in Höhe von 791.611,06 €
(Vorjahr: 713.973,97 €) erzielt werden. Dies führte zu einer
weiteren Stärkung der Rücklagen und des Eigenkapitals, das
mit einer Höhe von 13,87 Mio. € einen Anteil von 55,8 % des
Gesamtvermögens ausmacht. Die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft
mit einer geordneten Vermögens- und Kapitalstruktur
ist gefestigt und steht auf einem fundierten Sockel.
Auch die Finanzlage ist stabil und solide. Den
Zahlungsverpflichtungen konnte uneingeschränkt nachgekommen
werden und angebotene Skontomöglichkeiten wurden
ausgenutzt. Die erforderlichen Vorfinanzierungen in der
Bautätigkeit konnten in vollem Umfang mit eigenen Mitteln
abgedeckt werden. Die Liquidität war zu jeder Zeit gegeben.
Die gute Ertragssituation ermöglicht die Ausschüttung einer
über dem Niveau des Kapitalmarkts liegenden Dividende von
4,55 % auf die Geschäftsguthaben unserer Mitglieder.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 20

Lagebericht
4. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss
des Geschäftsjahres nicht eingetreten.
5. Prognosebericht
Aufgrund der allgemein guten Wirtschaftslage, der
aussichtsreichen Konjunkturprognosen und der positiven
Entwicklung unserer Geschäftsfelder kann mit einer weiterhin
guten Unternehmensentwicklung und einer Fortsetzung
unseres moderaten Wachstumskurses gerechnet werden. Die
energetische Sanierung und die Modernisierung unserer
Wohnungsbestände wird auch in den nächsten Jahren mit einer
Modernisierungsquote von über 50 % eine zentrale Aufgabe
sein, die zu einer weiteren Attraktivität unserer Wohnungen
beitragen wird. Es ist daher weiterhin eine stabile Ertragslage
zu erwarten. Auch im Bauträgergeschäft ist durch unser
Angebot in nachgefragten innerstädtischen Lagen mit guten
Entwicklungen zu rechnen. Zuwächse sind auch im
Marktsegment der Wohnungseigentumsentwicklung
wahrscheinlich. Wir erwarten daher weiterhin eine stabile
Vermögens- und Finanzlage und rechnen mit einem positiven
Jahresergebnis von über 0,5 Mio. €.
6. Chancen und Risiken
Sowohl die führenden Forschungsinstitute als auch die Bundesregierung
rechnen für die Jahre 2013 und 2014 mit einem Wirtschaftsaufschwung
von 0,8 und 1,9 %, begleitet von steigenden
Einkommen und günstiger Arbeitsmarktentwicklung. Im wirtschaftsstarken
Hohenlohekreis investieren derzeit zahlreiche
mittelständische ‚Global Player‘ in die Erweiterung ihrer Unternehmensstandorte.
Dies wird dazu führen, dass die gute Nachfrage
nach Miet- und Eigentumswohnungen weiter zunehmen
wird. Unterstützt werden diese positiven Marktentwicklungen
durch ein historisch niedriges Zinsniveau und den nach wir vor
bestehenden Unsicherheiten auf den Kapitalmärkten.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 21

Lagebericht
Eine zeitnahe Identifizierung, Beobachtung und Steuerung von
Risiken wird durch das auf die Betriebsgröße abgestimmte
Risikomanagementsystem der Genossenschaft gewährleistet.
Wesentliche Elemente sind die auf Unternehmensbereiche
ausgerichteten Controllinginstrumente, Wirtschaftsplanung und
Kennzahlensysteme. Im Kerngeschäftsfeld der Hausbewirtschaftung
wird die Bestandsentwicklung in wirtschaftlicher und
technischer Hinsicht mit Hilfe eines Portfoliomanagements
beobachtet und gesteuert.
Im Wohnungsmarkt ist in den nächsten Jahren mit einer
Zunahme der Haushalte zu rechnen. Trotzdem ergeben sich
bei der Vermietungstätigkeit Risiken aus der demographischen
Entwicklung und aus der gestiegenen Mobilität der Menschen.
Das Risikopotential besteht somit aus Leerständen und
Mietausfällen. Mit der Strategie der kontinuierlichen Modernisierung
und Sanierung der Wohnungsbestände werden diese
Risiken nachhaltig vermindert.
Die Risiken im Bauträgergeschäft liegen im Wesentlichen in
einer rückläufigen Marktentwicklung, die aktuell jedoch nicht
erkennbar ist und in einer Steigerung der Gestehungskosten
durch höhere Rohstoff- und Materialpreise sowie durch eine
Verschärfung der Energiesparbauweise. Durch eine sorgfältige
Projektauswahl mit Priorität auf innerstädtische oder stadtnahe
Lagen und eine umfassende Ausschreibung der Leistungen
versuchen wir, die Chancen im Bauträgergeschäft zu nutzen.
Die Vorfinanzierungen der Bauprojekte erfolgten bislang
ausschließlich mit Eigenkapital. Wirtschaftliche Risiken
bestehen daher nur in geringem Umfang, zumal eine hohe
Interessenslage besteht und für einen Baubeginn stets eine
gewisse Vorverkaufsrate Voraussetzung ist. Ferner können
einzelne unverkaufte Einheiten ins Anlagevermögen übernommen
und vermietet werden.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 22

Lagebericht
Entwicklungsbeeinträchtigende oder gar bestandsgefährdende
Risiken mit besonderer Auswirkung auf den Unternehmensfortbestand
bestehen durch die gute Ausstattung mit
Eigenkapital und die insgesamt solide wirtschaftliche Situation
der Genossenschaft nicht.
7. Risiken über die Verwendung
von Finanzinstrumenten
Als wesentliche Finanzierungsinstrumente sind die Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten zu nennen, die ausschließlich
langfristige Objektfinanzierungen betreffen. Mögliche Risiken
ergeben sich hierbei insbesondere aus Zinsänderungs- und
Liquiditätsrisiken. Unsere Genossenschaft setzt zur Risikominimierung
auf eine Streuung der Zinsbindungsfristen und
bevorzugt grundsätzlich eine langfristige Zinsfestschreibung.
Die Zinsentwicklung und die Zinsbindungsfristen werden
laufend überwacht. Derivative Finanzinstrumente kommen nicht
zum Einsatz.
Künzelsau, den 30. März 2013
Der Vorstand
Rolf Hofacker
Albert Rüdinger
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 23

Aktuelle Bauprojekte
Mehrfamlienhaus
Wiesweg, Künzelsau
Seniorenwohnungen
LindenPalais
Niedernhall, Bachwiesenstraße
Mehrgenerationenwohnungen
Wohnpark am Künsbach
Künzelsau, Gaisbacher Straße
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 24

Aktuelle Bauprojekte
Einfamilienhäuser
Doppelhäuser
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 25

Bestandsmanagement
Vermietung
Mit 674 Mietwohnungen sichert die Kreisbau Künzelsau eG
ihren Mitgliedern bezahlbaren Wohnraum und leistet somit
einen wichtigen Beitrag zu einem sozialverträglichen lokalen
Wohnungsmarkt. Dieser war im Geschäftsjahr 2012 von einer
lebhaften Nachfrage und einer zunehmenden Mobilität der
Bewohner geprägt. Die Vermietungsbilanz im Jahr 2012 fiel
trotzdem positiv aus – 112 Wohnungskündigungen stehen
exakt derselben Anzahl an Neuvermietungen gegenüber.
Neue Kleinwohnungen
Modernisierung und Sanierung
Obwohl die Mietpreise bundesweit deutlich steigen, wurden
2012 Mieterhöhungen im Wohnungsbestand der Kreisbau
Künzelsau eG nur bei Neuvermietung oder nach Modernisierungsmaßnahmen
durchgeführt. Der durchschnittliche
Mietpreis einer Kreisbau-Wohnung beläuft sich per
31.12.2012 auf moderate 4,80 €/m². Die Kreisbau leistet somit
eine sozial verantwortbare Wohnraumversorgung zu
bezahlbaren Mietpreisen.
Durch die Studenten der Reinhold-Würth-Hochschule in
Künzelsau besteht eine signifikant hohe Nachfrage nach
kleinen Wohnungen. Um diesem Bedarf nachkommen zu
können, wurden in bisher ungenutzten Brachflächen in den
Dachräumen unserer Wohngebäude 8 neue Kleinwohnungen
geschaffen. Alle Wohnungen konnten umgehend nach
Fertigstellung vermietet werden.
Die Werterhaltung und –verbesserung unserer Mietgebäude
und Wohnungen ist ein permanentes Unternehmensziel
unserer Genossenschaft. Der Gebäudebestand wird daher mit
einem Objektportfolio technisch und wirtschaftlich analysiert
und gesteuert. Seit vielen Jahren werden somit hohe
Investitionen getätigt, um die Gebäude und Wohnungen zu
entwickeln und zeitgemäßen Wohnansprüchen anzupassen,
damit eine nachhaltige Vermietbarkeit auch in der Zukunft
gewährleisten werden kann. Im Jahr 2012 wurden insgesamt
1,43 Mio. € in den Gebäudebestand investiert!
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 26

Bestandsmanagement
Schwerpunkt
‚energetische Sanierung‘
Geplante Modernisierungen und
Instandhaltung
Sehr viel stärker als die eigentlichen Mieten steigen bundesweit
die Energiekosten. Bei der Bestandsentwicklung hatte
daher die energetische Gebäudesanierung auch im Jahr 2012
Priorität. Die Mieter profitieren erheblich durch diese
Maßnahmen, da sich die Heizkosten um bis zu 70 %
reduzieren und auch künftige Preissteigerungen sich weniger
stark auswirken.
Im Jahr 2012 wurden unsere Gebäude in Niedernhall,
Bachwiesenstr. 26 und in Criesbach, Teichstr. 18 mit einem
Gesamtvolumen von 500.000 € umfassend energetisch
saniert und optisch aufgewertet.
Weitere geplante Modernisierungsmaßnahmen schlugen mit
352.500 € zu Buche. Neue Gas-Zentralheizungen wurden in
Ingelfingen, Obere Klebstr. 6 und in Künzelsau, Mozartstr. 13
installiert. Außerdem wurden zahlreiche Badsanierungen
durchgeführt, Außenanlagen und Eingangsbereiche neu
gestaltet, Fenster erneuert, Treppenhäuser und Balkone
saniert sowie Dachböden und Kellerdecken gedämmt.
Der Aufwand für Instandhaltungen belief sich auf 210.000 €.
Hohe Kosten entstanden bei der Wohnungsmodernisierung
nach Mieterwechseln, insbesondere aus langjährigen
Mietverhältnissen, da hier umfangreiche Grundsanierungen
nötig waren. Insgesamt 254.000 € wurden investiert, um diese
Wohnungen zeitgemäßen Ansprüchen anzupassen.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 27

Bilanz Aktiv
Anlagevermögen
2012 2011
€ €
Immaterielle Vermögensgegenstände 11.481,77 2.095,39
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten 14.043.547,73 13.781.044,86
Geschäfts- u. anderen Bauten 31.441,74 32.349,23
Grundstücke ohne Bauten 63.601,45 69.035,20
Betriebs- u. Geschäftsausstattung 59.933,02 51.008.58
14.198.523,94 13.933.437,87
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 900,00 900,00
Summe Anlagevermögen 14.210.905,71 13.936.433,26
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstück
Grundstücke ohne Bauten 1.808.393,84 1.627.950,36
Bauvorbereitungskosten 76.660,01 54.770,32
Grundstücke mit unfertigen Bauten 2.963.879,00 5.131.161,49
Unfertige Leistungen 994.297,20 691.748,67
Andere Vorräte 146.798,70 105.839,37
5.990.028,75 7.611.470,21
Forderungen und sonst. Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 22.073,88 22.018,60
Forderungen aus Verkauf v. Grundstücken 191.087,90 124.542,49
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.640,82 5.318,22
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 0,00 40.937,77
Sonstige Vermögensgegenstände 88.000,48 32.234,82
304.803,08 225.051,90
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 4.347.929,23 2.257.812,47
Summe Umlaufvermögen 10.642.761,06 10.094.334,58
Bilanzsumme 24.853.666,77 24.030.767,84
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 28

Bilanz Passiv
Eigenkapital
2012 2011
€ €
Geschäftsguthaben
der ausgeschiedenen Mitglieder
36.580,00 29.140,00
der verbleibenden Mitglieder 450.899,96 441.575,45
487.479,96 470.715,45
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:
150,04 € (VJ 174,55 €)
Gesetzliche Rücklage
aus Jahresüberschuss
eingestellt 80.000 €
(VJ 72.000 €)
Bauerneuerungsrücklage
aus Jahresüberschuss
eingestellt 690.000 €
(VJ 620.000,00 €)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 1.387.062,42 1.307.062,42
Bauerneuerungsrücklage 5.017.575,94 4.327.575,94
Andere Ergebnisrücklagen 6.745.038,67 6.745.038,67
Bilanzgewinn
13.149.677,03 12.379.677,03
Gewinnvortrag 209.219,84 207.482,93
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 791.611,06 713.973,97
Einstellung in die Ergebnisrücklagen -770.000,00 -692.000,00
230.830,90 229.456,90
Summe Eigenkapital 13.867.987,89 13.079.849,38
Rückstellungen
Pensionsrückstellungen 973.396,90 919.550,50
Steuerrückstellungen 2.900,00 4.000,00
Rückstellung für Bauinstandhaltung 403.082,97 662.547,68
Sonstige Rückstellungen 259.453,37 177.119,11
Verbindlichkeiten
1.638.832,94 1.763.217,29
Sonstige
Verbindlichkeiten
davon aus Steuern:
117.762,96 €
(VJ 8.216,27 €)
davon im Rahmen
der sozialen
Sicherheit:
5.149,31 €
(VJ 1.551,61 €)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitute 6.791.224,41 6.555.012,97
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditinstituten 73.564,61 84.595,19
Erhaltene Anzahlungen 1.944.375,44 2.249.956,38
Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen 336.138,01 279.767,01
Sonstige Verbindlichkeiten 195.862,35 13.241,89
9.341.164,82 9.182.573,44
Rechnungsabgrenzungsposten 5.681,12 5.127,73
Bilanzsumme 24.853.666,77 24.030.767,84
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 29

Gewinn / Verlust
Umsatzerlöse
2012 2011
€ €
aus Hausbewirtschaftung 3.207.101,79 3.218.498,44
aus Verkauf von Grundstücken 4.397.434,97 2.841.890,65
aus Betreuungstätigkeit 125.642,47 129.835,37
aus anderen Lieferungen und Leistungen 0,00 428.982,15
7.730.179,23 6.619.206,61
Erhöhung / Verminderung des Bestandes an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen
Bauten sowie unfertigen Leistungen -1.386.448,50 -97.629,44
Andere aktivierten Eigenleistungen 25.425,00 11.925,00
Sonstige betriebliche Erträge 341.406,59 290.960,05
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 1.576.470,18 1.370.364,31
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 2.315.845,87 2.813.684,13
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 244.603,65 257.466,47
4.136.919,70 4.441.514,91
Rohergebnis 2.573.642,62 2.382.947,31
Personalaufwand
davon für
Altersversorgung
65.691,92 €
(VJ 54.613,07 €)
Personalaufwand
Löhne und Gehälter 726.221,80 661.444,03
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 196.445,12 155.336,99
922.666,92 816.781,02
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 375.626,71 353.365,76
Sonstige betriebliche Aufwendungen 210.070,86 215.839,66
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens 46,38 46,38
Zinserträge 23.604,99 19.830,38
Zinsaufwendungen 215.904,92 219.509,01
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 873.024,58 797.328,62
Steuern vom Einkommen und Ertrag 8.838,79 18.662,45
Sonstige Steuern 72.574,73 64.692,20
Jahresüberschuss 791.611,06 713.973,97
Gewinnvortrag 209.219,84 207.482,93
Einstellung in Gewinnrücklagen 770.000,00 692.000,00
Bilanzgewinn 230.830,90 229.456,90
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 30

Anhang des Jahresabschlusses 2012
A. Allgemeine Angaben
1. Die Gliederung des Jahresabschlusses richtet sich nach der
Verordnung über Formblätter von Wohnungsunternehmen vom
22.09.1970. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und
Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen. Für die
Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren
gewählt.
B. Erläuterungen zu den
Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
angewandt:
1. Bewertungsmethoden Anlagevermögen
Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Vermögensgegenstände
werden zu fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige Abschreibungen
entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer.
Folgende Abschreibungssätze wurden angewendet:
Immaterielle Vermögens-
gegenstände Linear 25 %
Wohngebäude
Verteilung auf die Restnutzungsdauer,
ausgehend von einer
Gesamtnutzungsdauer von 75
bzw. 100 Jahren
6 Objekte werden linear mit 2 %
der Anschaffungs-/Herstellungskosten
abgeschrieben
Degressive Abschreibung 1,25 %
bei Gebäuden ,Buchs 35, 45’,
,Konrad-Hornschuch-Str. 72’
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 31

Anhang des Jahresabschlusses 2012
Die Gesamtnutzungsdauer der
generalsanierten Gebäude in der
,Teichstraße 18´ und in der
‚Bachwiesenstr. 26‘ wurde von
75 Jahre auf 100 Jahre verlängert.
Außenanlagen Linear 10 %
Andere Bauten (Garagen)
Verteilung auf die Restnutzungsdauer,
ausgehend von einer Gesamtnutzungsdauer
von 50
Jahren. Bei einem Objekt wird
ein Tiefgaragenstellplatz mit
einer Laufzeit von 75 Jahren
abgeschrieben.
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Lineare Abschreibungen entsprechend
der betriebsgewöhnlichen
Nutzungsdauer
Geringwertige Vermögens-
gegenstände bis 150 €
Sofortige Abschreibung in voller
Höhe
Geringwertige Vermögens-
Gegenstände 150,01 €
bis 1.000 €
Lineare Abschreibung in jahr-
gangsbezogenen Sammelposten
über 5 Jahre
Neben Fremdkosten wurden auch eigene Architekten- und
Bauleiterkosten aktiviert.
Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 32

Anhang des Jahresabschlusses 2012
2. Bewertungsmethoden Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten.
Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
oder zu dem niedrigeren beizulegenden Wert
bewertet. Neben Fremdkosten wurden auch eigene
Architekten- und Bauleiterkosten aktiviert.
Flüssige Mittel sind zu Nominalwerten bilanziert.
3. Bewertungsmethoden Rückstellungen
Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung in der Höhe des
voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.
Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen
wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen
mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
bestehen nicht.
Pensionsrückstellungen wurden nach einem versicherungsmathematischen
Gutachten in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages
gebildet.
Bewertungsverfahren:
Ratierlich degressives Anwartschaftsbarwertverfahren
(PUC-
Methode) bei aktiven Berechtigten,
Barwertverfahren bei Rentenbeziehern
und mit unverfallbarem
Anspruch Ausgeschiedene.
Biologische
Rechnungsgrundlagen: Richttafeln 2005 G (RT 2005 G)
von Klaus Heubeck
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 33

Anhang des Jahresabschlusses 2012
Rechnungszinssatz:
5,04 % p. a. (Vorjahr: 5,14 %)
Künftige Einkommenssteigerung:
1,50 % p. a. (Vorjahr: 1,50 %)
Künftige Rentensteigerung:
1,50 % p. a. (Vorjahr: 1,50 %)
Künftige Fluktuation:
0,00 % p. a. (Vorjahr: 0,00 %)
Für die Rückstellungen für Bauinstandhaltung gemäß § 249
Abs. 2 HGB a. F. wurde zum 01.01.2010 vom Beibehaltungswahlrecht
der vorhandenen Rückstellungsbeträge
gemäß Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch gemacht.
Ausgewiesen unter dem Posten ‚Sonstige betriebliche Erträge‘
wurden hiervon im Geschäftsjahr 2012 € 103.138,60 verwendet
und € 156.326,11 aufgelöst.
4. Bewertungsmethoden Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.
Die Kreisbaugenossenschaft Künzelsau eG ist eine kleine Genossenschaft
im Sinne des § 267 HGB. Sie ist daher gemäß §
274a HGB von der Anwendung des § 274 HGB (latente
Steuern) befreit.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 34

Anhang des Jahresabschlusses 2012
5. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten, sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte
o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten Insgesamt Davon
31.12.2012 Restlaufzeit gesichert
unter 1 Jahr 1 - 5 Jahre über 5 Jahre
Art der
€ € € € € Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber 6.791.224,41 266.403,07 1.346.267,80 5.178.553,54 6.791.224,41 GPR
Kreditinstituten (6.555.012,97) (204.098,86) (1.249.638,16) (5.101.275,95) (6.555.012,97)
Verbindlichkeiten gegenüber 73.564,61 11.033,66 43.971,02 18.559,93 73.564,61 GPR
anderen Kreditgebern (84.595,19) (11.071,46) (43.971,08) (29.552,65) (84.595,19)
Erhaltene Anzahlungen * 1.944.375,44 1.944.375,44
(2.249.956,38) (2.249.956,38)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 0,00 0,00
(0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen 336.138,01 336.138,01
und Leistungen (279.767,01) (279.767,01)
Sonstige Verbindlichkeiten 195.862,35 194.594,92 1.267,43
(13.241,89) (10.707,03) (2.534,86)
Gesamtbetrag 9.341.164,82 2.752.545,10 1.391.506,25 5.197.113,47 6.864.789,02
(9.182.573,44) (2.755.600,74) (1.296.144,10) (5.130.828,60) (6.639.608,16)
GPR = Grundpfandrecht
* = steht zur Verrechnung an
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 35

Anhang des Jahresabschlusses 2012
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs- / Geschäftsjahr Abschreibungen Zuschreibungen Buchwert am Abschreibungen
Herstellungs- Korrektur Zugänge Abgänge Umbuchungen (kumulierte) des
kosten Vorjahre (+ / -) 31.12.2012 31.12.2012 Geschäftsjahres
€ € € € € € € € €
Immaterielle
Vermögensgegenstände
28.053,25 15.148,70 31.720,18 11.481,77 5.762,32
Sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit
Wohnbauten 23.356.001,63 4.995,14 615.050,05 428,36 9.932.070,73 14.043.547,73 352.118,82
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten 80.396,90 48.955,16 31.441,74 907,49
Grundstücke
ohne Bauten 69.035,20 -5.433,75 63.601,45
Grundstücke mit Erbbaurechten
Dritter 0,00 0,00
Betriebs- und
Geschäftsausstattung 76.660,46 89.137,89 25.762,52 131.627,85 59.933,02 16.838,08
Summe 23.582.094,19 94.133,03 640.812,57 428,36 -5.433,75 10.112.653,74 0,00 14.198.523,94 369.864,39
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 900,00 900,00
Anlagevermögen
insgesamt 23.611.047,44 94.133,03 655.961,27 428,36 -5.433,75 10.144.373,92 0,00 14.210.905,71 375.626,71
Die Korrektur betrifft die in Vorjahren abgeschriebene und sich noch im Gebrauch befindlichen immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen,
welche im Anlagenspiegel nicht mehr aufgeführt waren und im Berichtsjahr in die Bestandslisten aufgenommen wurden.
Die Werte werden in der Spalte "Korrektur Vorjahre" und "Abschreibungen (kummuliert) 31.12.2012" gezeigt.
2. Im Posten ‚Unfertige Leistungen‘ sind € 735.718,55
(Vorjahr: € 691.748,67) noch nicht abgerechnete
Betriebskosten enthalten.
3. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr bestehen wie im Vorjahr nicht.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 36

Anhang des Jahresabschlusses 2012
II. Gewinn- und Verlustrechnung
1. Der Zinsaufwand aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen
beträgt € 45.689,00 (Vorjahr: € 44.674,00)
D. Sonstige Angaben
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder
vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung
der Finanzlage von Bedeutung sind:
1. Per 31.12.12 bestehen folgende Haftungsverhältnisse:
a) aus der Bestellung fremder Verbindlichkeiten (Grundschulden)
für verkaufte Wohnungen, die noch nicht
übergeben und aufgelassen sind. Das Risiko einer
Inanspruchnahme des Unternehmens ist gering, da in den
Kaufverträgen eine Auszahlung dieser Finanzierungsmittel
nur direkt an das Wohnungsunternehmen vereinbart wurde.
€ 905.000,00
b) aus selbstschuldnerischen Bürgschaften zur Absicherung
der Fertigstellungssicherheit von Bauvorhaben gemäß
§ 632 Abs. 3 BGB. Das Risiko einer Inanspruchnahme
sehen wir nicht, da die Bürgschaften nach Fertigstellung der
Bauvorhaben von den Käufern zurückgegeben werden.
€ 191.255,00
2. Mitgliederbewegung im Jahr 2012
Anfangsbestand
Zugang
Abgang
Endbestand
1.125 Mitglieder
109 Mitglieder
115 Mitglieder
1.119 Mitglieder
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben
sich im Laufe des Geschäftsjahres um € 9.324,51 auf
€ 450.899,96 erhöht. Die daraus resultierende Haftsumme hat
sich gegenüber dem Vorjahr um € 9.300,00 erhöht und beträgt
€ 451.050,00.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 37

Anhang des Jahresabschlusses 2012
3. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
vbw
Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Herdweg 52/54
70174 Stuttgart
4. Mitglieder des Vorstandes
Rolf Hofacker - Geschäftsführer -
Albert Rüdinger
5. Mitglieder des Aufsichtsrates
Emil Georg Kalmbach - Vorsitzender -
Hans-Günter Lang - stellv. Vorsitzender -
Werner Gassert
Roland Gebhardt
Dr. Hans Müller
Werner Mugrauer
Friedrich Popp
Erich Schwarz
Klaus-Dieter Tittmann
Künzelsau, den 29. März 2013
Der Vorstand:
Rolf Hofacker
Albert Rüdinger
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 38

Bericht des Aufsichtsrates
Die Kreisbau Künzelsau eG hat ihre Unternehmensziele im
Geschäftsjahr 2012 konsequent verfolgt und konnte mit ihren
Kernaufgaben die erfolgreiche Unternehmenstätigkeit der
vergangenen Jahre fortsetzen. Der Geschäftsbereich umfasst
hierbei insbesondere eine sozial ausgewogene Wohnraumversorgung,
eine nachhaltige Modernisierung und Entwicklung
der Gebäudebestände sowie die Planung und Erstellung
marktgerechter Projekte zur Eigentumsbildung. Erzielte Erträge
wurden durch hohe Investitionen konsequent im eigenen
Anlagevermögen reinvestiert.
Das Geschäftsjahr 2012 wurde durch folgende Aufgabenschwerpunkte
geprägt:
‣ Energetische Sanierung der Mietgebäude ‚Teichstr. 18‘ in
Criesbach und ‚Bachwiesenstr. 26‘ in Niedernhall
‣ Umsetzung des Modernisierungsplans 2012
‣ Bau von eigentumsorientierten Wohnanlagen in
Künzelsau, Amrichshäuser Str. 54 und Wiesweg 3
‣ Bau von familienfreundlichen Einfamilien- und
Doppelhäusern an verschiedenen Standorten
Trotz der erforderlichen Investitionen für diese Aufgaben gelang
es, ein sehr gutes Jahresergebnis zu erzielen, die Rücklagen
auszubauen und somit die gute Finanzstruktur weiter zu
stärken.
Der Aufsichtsrat hat die Unternehmensziele mit seinen Beschlüssen
nachhaltig begleitet. Er hat seine nach Gesetz,
Satzung und Geschäftsordnung vorgegebene Überwachungspflicht
in vier Sitzungen wahrgenommen. Dabei wurden grundsätzliche
Fragen und wichtige Angelegenheiten ausführlich behandelt
und die in den Zuständigkeitsbereich des Aufsichtsrats
fallenden Beschlüsse gefasst.
Der Aufsichtsrat wurde durch den Vorstand zeitnah,
umfassend, schriftlich und mündlich informiert und war stets
über alle wichtigen geschäftlichen Vorgänge auf dem aktuellen
Kenntnisstand.
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 39

Bericht des Aufsichtsrates
Außerdem konnte sich der Aufsichtsrat mit einer Baustellenbesichtigung
vor Ort über den Verlauf der Bau- und
Modernisierungsprojekte informieren.
Wesentliche Beratungsschwerpunkte waren die aktuelle Geschäftsentwicklung
und die wirtschaftliche Lage, Grundsatzfragen
der Unternehmensplanung, das Bau- und Modernisierungsprogramm,
der Wirtschaftsplan, die Ergebnisse
des internen Risikomanagementsystems sowie einzelne Bauvorhaben.
Die gesetzliche Prüfung des Jahresabschlusses für das
Geschäftsjahr 2012 erfolgte durch den Verband badenwürttembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e. V., Stuttgart. Außerdem beauftragte der Aufsichtsrat im
Rahmen seiner Überwachungstätigkeit die WTS
Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH zu einer
Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung.
Aufsichtsrat und Vorstand haben die Berichte zu diesen
Prüfungen eingehend beraten. Bei beiden Prüfungen haben
sich keine Beanstandungen ergeben.
Der Aufsichtsrat billigt den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss,
den Lagebericht und den Vorschlag über die
Verwendung des Bilanzgewinnes. Der Mitgliederversammlung
am 14. Oktober 2013 wird daher empfohlen, den
Jahresabschluss 2012 festzustellen, die Gewinnverwendung zu
beschließen sowie dem Vorstand die Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern der Kreisbaugenossenschaft für ihren
engagierten Einsatz und ihre erfolgreich geleistete Arbeit.
Künzelsau, im Juli 2013
Geschäftsbericht 2012 Kreisbau Künzelsau eG 40

Gewinnverwendung
Der Jahresüberschuss 2012 beträgt 791.611,06 €
Der Gewinnvortrag aus 2011 beträgt 209.219,84 €
1.000.830,90 €
Zuführung zur gesetzlichen Rücklage
gem. § 38 der Satzung 80.000,00 €
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage
auf Beschluss des Vorstandes und des
Aufsichtsrates gem. § 27 der Satzung 690.000,00 €
Der verbleibende Bilanzgewinn beträgt 230.830,90 €
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Mitgliederverversammlung
einvernehmlich folgende Verteilung des Bilanzgewinns
vor:
Ausschüttung einer Dividende von
4,55 % auf die am 01.01.2012
eingezahlten Geschäftsguthaben: 20.097,05 €
Gewinnvortrag auf neue Rechnung: 210.733,85 €
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