Truvag-Info 1/07 - Truvag Treuhand AG

Sicherungsmittel
Für die Sicherung von Beitragsforderungen der letzten drei
Jahre gibt es folgende Möglichkeiten:
-- Sicherstellung durch Retention von beweglichen Gegenständen,
die sich in den Räumen des Beitragsschuldners
befinden (Faustpfänder)
-- Errichtung eines Gemeinschaftspfandrechts zu Lasten
der betreffenden Stockwerkeinheit (Grundpfand)
Ein weiteres Sicherungsmittel ist der Arrest. Damit soll
verhindert werden, dass der Schuldner Vermögenswerte
vor der bevorstehenden Zwangsverwertung beiseite schafft.
Bei Vorlage eines Arrestgrundes – der Stockwerkeigentümer
hat sich abgesetzt, die Stockwerkeigentümergemeinschaft
(STWEG) besitzt bereits einen Verlustschein,
etc. – kann eine Forderung durch Arrest belegt werden,
falls der Verwalter Kenntnis von Vermögenswerten des
Schuldners hat und diese pfändbar sind.
Schuldbetreibung / Zwangsvollstreckung
Für die zwangsweise Einforderung von Geldern hat der
Gläubiger drei Möglichkeiten:
-- Betreibung auf Pfändung
-- Betreibung auf Konkurs
-- Betreibung auf Pfandverwertung (für pfandgesicherte
Forderungen, Grund- oder Faustpfand)
Das Schuldbetreibungsverfahren besteht aus zwei Hauptabschnitten.
Einerseits dem Einleitungsverfahren, welches
der Abklärung der Vollstreckbarkeit der in Betreibung
gesetzten Forderung dient, und andererseits dem Hauptverfahren
bzw. dem eigentlichen Zwangsvollstreckungsverfahren.
Will eine Gemeinschaft einen zahlungsunwilligen
oder zahlungsunfähigen Stockwerkeigentümer endgültig
los werden, so wird sie den Eintrag des Gemeinschaftspfandrechts
auf dem Stockwerkeigentumsgrundstück des
säumigen Eigentümers wählen und anschliessend die
Zwangsvollstreckung durch Betreibung auf Pfandverwertung
verlangen.
Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft
Einen besonderen Sachverhalt stellt die Zahlungsunfähigkeit
einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) dar.
Trotz fehlender Rechtspersönlichkeit kann ein Gläubiger
gegen die STWEG ein Schuldbetreibungsverfahren einleiten.
Es gehört zu den Aufgaben des Verwalters, alle Verbindlichkeiten
fristgerecht zu bezahlen und so ein gegen die
Gemeinschaft gerichtetes Schuldbetreibungsverfahren zu
verhindern. In der Praxis kommt es vor, dass die STWEG
Forderungen bestreitet oder ihren Verbindlichkeiten tatsächlich
nicht mehr nachkommen kann. In dieser Situation
wird die STWEG mit folgenden Zwangsvollstreckungsvarianten
konfrontiert:
-- Betreibung auf Pfändung von Beitrags- und Erneuerungsfondseinlagen
-- Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten für Bauleistungen
an gemeinschaftlichen Bauteilen (aufgeteilt
auf alle Stockwerkeinheiten) mit anschliessender Betreibung
auf Pfandverwertung der einzelnen Einheiten
-- Eintragung von Grundpfandrechten auf allen Einheiten
zur Sicherstellung des Baurechtszinses (bei Eigentum
im Baurecht) mit anschliessender Betreibung auf Pfandverwertung
In allen summarischen Verfahren ist der Verwalter befugt,
die notwendigen Schritte einzuleiten. Summarische Verfahren
zeichnen sich durch einen schnelleren Ablauf aus
und kommen bei einfacheren Verhältnissen zur Anwendung.
Kommt es zu einem ordentlichen Zivilprozessverfahren,
braucht der Verwalter dazu die Ermächtigung der
Stockwerkeigentümerversammlung. In dringenden Fällen
kann die Zustimmung zum gewählten Vorgehen im Nachhinein
eingeholt werden.
Fazit
In der Praxis lässt sich der Verwalter seine Aufgaben
und Befugnisse im Schuldbetreibungs- bzw. Zwangsvollstreckungsverfahren
im Verwaltungsvertrag oder durch
Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung detailliert
übertragen.
Für rechtlich komplexe Verfahren ist der Beizug eines
Rechtsanwaltes zu empfehlen. Die Verwaltung kann mit
ihrem professionellen Vorgehen entscheidend dazu beitragen,
dass Gläubiger zu ihren Guthaben kommen bzw.
entsprechende Auseinandersetzungen erst gar nicht vor
Gericht ausgetragen werden müssen. Die Verwaltung
übernimmt beim Inkasso von Forderungen eine nicht unwesentliche
«streitverhindernde» Rolle.
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