Truvag-Info 1/07 - Truvag Treuhand AG

01 2007
Stockwerkeigentum –
Aufgaben des
Verwalters beim Inkasso
von Forderungen
Aktuelles in Kürze
Stockwerkeigentum – Aufgaben des Verwalters
beim Inkasso von Forderungen
Regula Bucher
dipl. Immobilien-
Treuhänderin
Truvag Luzern
Der Erwerb von Stockwerkeigentum
liegt im Trend. Zwischen den
Jahren 1990 und 2000 verdoppelte
sich der Bestand an Eigentumswohnungen
in der Schweiz. Dieser
Trend hält ungebrochen an. Die
Möglichkeit, trotz wenig Eigenkapital
mittels Verpfändung oder Bezug
von BVG-Ansprüchen Wohneigentum
zu erwerben, ist nach wie vor
attraktiv und wird auch dank tiefen
Hypothekarzinsen rege benutzt. Der Boom beim Stockwerkeigentum
bringt es aber mit sich, dass sich die Gemeinschaft
oder der beauftragte Verwalter vermehrt mit zahlungsunwilligen
Eigentümern auseinandersetzen müssen.
Wie kommt die Gemeinschaft dennoch zu ihrem Geld, wenn
der liebe Nachbar plötzlich nicht mehr zahlen will oder
kann?
Der Verwalter von Stockwerkeigentum haftet gegenüber
der Gemeinschaft für die getreue und sorgfältige Ausführung
der ihm übertragenen Geschäfte. Auch hängt es teilweise
von seiner Arbeit ab, ob in der Gemeinschaft Friede
herrscht. Zu Streitereien kommt es oft dann, wenn wichtige
Geschäfte nicht rechtzeitig oder nicht fachgerecht erledigt
werden.
Wie die finanziellen Angelegenheiten zu erledigen sind,
schreibt das Gesetz dem Verwalter nicht vor. In der Praxis
ist jedoch eine angemessene Buchführung üblich. Jährlich
legt er der Stockwerkeigentümerversammlung die Jahresrechnung
zur Genehmigung vor, unterbreitet das Budget
und lässt die Versammlung über die Höhe und Fälligkeit
der Akontozahlungen entscheiden.
Zahlungsunfähigkeit eines Stockwerkeigentümers
Leisten einzelne Stockwerkeigentümer die beschlossenen
Zahlungen nicht, muss der Verwalter betreibungsrechtliche
oder gerichtliche Schritte einleiten. In dringenden
Fällen entscheidet er selber über die Wahl der notwendigen
Sicherungmassnahmen. Im Schuldbetreibungsverfahren
ist der Verwalter mit verschiedenen rechtlichen Fragen
konfrontiert. Gute Fachkenntnisse sind somit zwingend.
Statt selber zu entscheiden, steht es dem Verwalter aber
auch frei, die Stockwerkeigentümerversammlung beschliessen
zu lassen, welches Verfahren er einzuleiten hat.
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Sicherungsmittel
Für die Sicherung von Beitragsforderungen der letzten drei
Jahre gibt es folgende Möglichkeiten:
-- Sicherstellung durch Retention von beweglichen Gegenständen,
die sich in den Räumen des Beitragsschuldners
befinden (Faustpfänder)
-- Errichtung eines Gemeinschaftspfandrechts zu Lasten
der betreffenden Stockwerkeinheit (Grundpfand)
Ein weiteres Sicherungsmittel ist der Arrest. Damit soll
verhindert werden, dass der Schuldner Vermögenswerte
vor der bevorstehenden Zwangsverwertung beiseite schafft.
Bei Vorlage eines Arrestgrundes – der Stockwerkeigentümer
hat sich abgesetzt, die Stockwerkeigentümergemeinschaft
(STWEG) besitzt bereits einen Verlustschein,
etc. – kann eine Forderung durch Arrest belegt werden,
falls der Verwalter Kenntnis von Vermögenswerten des
Schuldners hat und diese pfändbar sind.
Schuldbetreibung / Zwangsvollstreckung
Für die zwangsweise Einforderung von Geldern hat der
Gläubiger drei Möglichkeiten:
-- Betreibung auf Pfändung
-- Betreibung auf Konkurs
-- Betreibung auf Pfandverwertung (für pfandgesicherte
Forderungen, Grund- oder Faustpfand)
Das Schuldbetreibungsverfahren besteht aus zwei Hauptabschnitten.
Einerseits dem Einleitungsverfahren, welches
der Abklärung der Vollstreckbarkeit der in Betreibung
gesetzten Forderung dient, und andererseits dem Hauptverfahren
bzw. dem eigentlichen Zwangsvollstreckungsverfahren.
Will eine Gemeinschaft einen zahlungsunwilligen
oder zahlungsunfähigen Stockwerkeigentümer endgültig
los werden, so wird sie den Eintrag des Gemeinschaftspfandrechts
auf dem Stockwerkeigentumsgrundstück des
säumigen Eigentümers wählen und anschliessend die
Zwangsvollstreckung durch Betreibung auf Pfandverwertung
verlangen.
Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft
Einen besonderen Sachverhalt stellt die Zahlungsunfähigkeit
einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) dar.
Trotz fehlender Rechtspersönlichkeit kann ein Gläubiger
gegen die STWEG ein Schuldbetreibungsverfahren einleiten.
Es gehört zu den Aufgaben des Verwalters, alle Verbindlichkeiten
fristgerecht zu bezahlen und so ein gegen die
Gemeinschaft gerichtetes Schuldbetreibungsverfahren zu
verhindern. In der Praxis kommt es vor, dass die STWEG
Forderungen bestreitet oder ihren Verbindlichkeiten tatsächlich
nicht mehr nachkommen kann. In dieser Situation
wird die STWEG mit folgenden Zwangsvollstreckungsvarianten
konfrontiert:
-- Betreibung auf Pfändung von Beitrags- und Erneuerungsfondseinlagen
-- Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten für Bauleistungen
an gemeinschaftlichen Bauteilen (aufgeteilt
auf alle Stockwerkeinheiten) mit anschliessender Betreibung
auf Pfandverwertung der einzelnen Einheiten
-- Eintragung von Grundpfandrechten auf allen Einheiten
zur Sicherstellung des Baurechtszinses (bei Eigentum
im Baurecht) mit anschliessender Betreibung auf Pfandverwertung
In allen summarischen Verfahren ist der Verwalter befugt,
die notwendigen Schritte einzuleiten. Summarische Verfahren
zeichnen sich durch einen schnelleren Ablauf aus
und kommen bei einfacheren Verhältnissen zur Anwendung.
Kommt es zu einem ordentlichen Zivilprozessverfahren,
braucht der Verwalter dazu die Ermächtigung der
Stockwerkeigentümerversammlung. In dringenden Fällen
kann die Zustimmung zum gewählten Vorgehen im Nachhinein
eingeholt werden.
Fazit
In der Praxis lässt sich der Verwalter seine Aufgaben
und Befugnisse im Schuldbetreibungs- bzw. Zwangsvollstreckungsverfahren
im Verwaltungsvertrag oder durch
Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung detailliert
übertragen.
Für rechtlich komplexe Verfahren ist der Beizug eines
Rechtsanwaltes zu empfehlen. Die Verwaltung kann mit
ihrem professionellen Vorgehen entscheidend dazu beitragen,
dass Gläubiger zu ihren Guthaben kommen bzw.
entsprechende Auseinandersetzungen erst gar nicht vor
Gericht ausgetragen werden müssen. Die Verwaltung
übernimmt beim Inkasso von Forderungen eine nicht unwesentliche
«streitverhindernde» Rolle.
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Aktuelles in Kürze
Prämienverbilligung 2007
im Kanton Luzern
Ab dem 1. Januar 2007 gibt es im Kanton Luzern verschiedene
Ände rungen bei der individuellen Verbilligung der
Krankenkassenprämien:
Fritz Suter
dipl. Steuerexperte
Gemeindeschreiberpatent
Truvag Sursee
Manuel Egli
Treuhänder
mit eidg. Fachausweis
Finanzplaner
mit eidg. Fachausweis
Truvag Sursee
Mehrwertsteuer
­­ Kinder und junge Erwachsene
haben bis zu ihrem 25. Lebensjahr
Anspruch auf mindestens
die Hälfte der Richtprämien, unabhängig
vom eigenen und vom
elterlichen Einkommen
­­ Bei jungen Erwachsenen in Ausbildung
wird der Anspruch zusammen
mit dem der Eltern berechnet,
› wenn der steuerrechtliche Abzug
in der Steuererklärung der
Eltern für Jugendliche in Ausbildung
beansprucht wird
› wenn der Wohnsitz im Haushalt
der Eltern oder eines Elternteils
ist.
­­ Beträge unter CHF 300 werden
nicht ausbezahlt.
Weitere Auskünfte sowie die Antragsformulare
erhalten Sie bei der
AHV­Zweigstelle (Gemeindeverwaltung)
an Ihrem Wohnort.
Mietentgelt bei geschäftsmässig nicht begründeten
Fahrzeugen
Geschäftsmässig nicht begründete Fahrzeuge (z.B. Sportfahrzeuge
der Luxusklasse) berechtigen weder beim Kauf
noch für den Unterhalt zum Vorsteuerabzug. Dem Benutzer
wird zudem ein Mietentgelt wie folgt verrechnet:
Annahme Kaufpreis Sportfahrzeug CHF 150’000
Jahresmietentgelt
Abschreibung 20 % CHF 30’000
Zuschlag für Unterhalt und
Reparaturen 6 % CHF 9’000
Total Mietwert exkl. MWST CHF 39’000
7.6 % MWST CHF 2’964
Die Eidg. Steuerverwaltung meldet solche Tatbestände an
die direkten Steuern und an die AHV.
Diese Praxis gilt im Übrigen auch bei der Feststellung von
nicht deklarierten Umsätzen.
Privatanteil Geschäftsfahrzeug
Der Privatanteil für das Geschäftsfahrzeug beträgt ab
Steuerperiode 2006 bei den direkten Steuern neu pro
Monat 0.8 % (bisher 1 %) des Kaufpreises exkl. MWST,
mindestens aber CHF 1‘800 pro Jahr.
Bei der Mehrwertsteuer wird der Privatanteil erst ab
1.1.2007 auf 0.8 % des Kaufpreises (bzw. 0.4 % bei Fahrzeugen,
wo kein Vorsteuerabzug möglich war) reduziert.
Neuregelung indirekte Teilliquidation
Kapitalgewinne von privat gehaltenen Beteiligungen sind
grundsätzlich steuerfrei. Sofern jedoch Beteiligungen vom
Privatvermögen des Veräusserers in das Geschäftsvermögen
des Erwerbers übergehen, wird das Nennwertprinzip
durch das Buchwertprinzip abgelöst, womit die latente
Steuerlast beim Veräusserer untergeht.
Das Bundesgericht hat im Jahr 2004 mit einem umstrittenen
Entscheid die indirekte Teilliquidation enger ausgelegt
und somit diverse Nachfolgeregelungen verunmöglicht.
Mit dem Bundesgesetz über dringende Anpassungen bei der
Unternehmensbesteuerung vom 23. Juni 2006 wurde die
indirekte Teilliquidation gesetzlich geregelt. Diese Bestimmungen
traten per 1. Januar 2007 in Kraft und gelten für alle
noch nicht rechtskräftigen Veranlagungen ab dem Jahr 2001.
Eine indirekte Teilliquidation liegt in folgenden Fällen vor:
­­ Verkauf von mindestens 20 %­Beteiligung
­­ Wechsel vom Privat­ ins Geschäftsvermögen
­­ Ausschüttung nichtbetriebsnotweniger Substanz (welche
beim Verkauf ausschüttungsfähig war) innert 5 Jahren
­­ Mitwirkung des Verkäufers
Eine detaillierte Abklärung der Steuerfolgen ist vor einem
Beteiligungs­Verkauf in jedem Fall zu empfehlen.
Veranlagung eingetragene Partnerschaft ab 2007
Das Einkommen und Vermögen von Personen, die in rechtlich
und tatsächlich ungetrennter eingetragener Partnerschaft
leben, wird zusammengerechnet. Die Stellung eingetragener
Partner entspricht derjenigen von Ehegatten.
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Dies gilt auch bezüglich der Unterhaltsbeiträge während
des Bestehens der eingetragenen Partnerschaft sowie
bezüglich der Unterhaltsbeiträge und der vermögensrechtlichen
Auseinandersetzung bei Getrenntleben und bei
Auflösung der eingetragenen Partnerschaft.
Abzug auswärtige Verpflegung bei täglicher Heimkehr
Bis und mit Steuerperiode 2006 betrug der Pauschalabzug
für solche Mehrkosten CHF 14 für jede auswärtige Hauptmahlzeit
(in der Regel nur für Mittagessen), bei ständiger
auswärtiger Verpflegung CHF 3‘000 im Jahr.
Ab der Steuerperiode 2007 beträgt der Pauschalabzug für
solche Mehrkosten CHF 15 für jede auswärtige Hauptmahlzeit,
bei ständiger auswärtiger Verpflegung CHF 3‘200 im
Jahr.
Rücktrittsprämien von Hypothekarzinsen
Ab der Steuerperiode 2006 können Rücktrittsprämien für
die vorzeitige Vertragsauflösung von Hypothekardarlehen
unter folgenden Bedingungen als Schuldzinsen steuerlich
in Abzug gebracht werden:
-- Die Entschädigung ist direkt abhängig von der Zinssatzdifferenz
und der Restlaufzeit des Darlehensvertrages.
-- Die Entschädigung stellt keine Tilgung der Hypothekarschuld
dar.
Für die Optimierung Ihrer Steuersituation stehen Ihnen
unsere Spezialisten gerne zur Verfügung.
In eigener Sache
Rolf Eberle
dipl. Wirtschaftsprüfer
Truvag Sursee
Rolf Eberle – 25 Jahre
bei der Truvag
Mit dem 1. Januar 1982 begann für
Rolf Eberle im Alter von 21 Jahren
der Weg in die Treuhandbranche. Im
damals neu geschaffenen Fachbereich
Revision / Wirtschaftsprüfung
sammelte er erste Erfahrungen und
bis heute ist er diesem Fachgebiet
treu geblieben. Die permanenten Änderungen von Gesetzen,
Arbeitstechniken und Arbeitshilfsmitteln begleiteten
– wie in allen Fachgebieten – bis heute seinen beruflichen
Weg und forderten immer wieder Anpassung und Weiterbildung
um auf der Höhe der Zeit zu bleiben.
1988 schloss Rolf Eberle die Ausbildung zum dipl. Wirtschaftsprüfer
– damals dipl. Bücherexperte – mit Erfolg ab.
In der Folge wurde ihm per 1. Januar 1989 die Leitung des
Fachbereichs Wirtschaftsprüfung übertragen, was gleichzeitig
die Mitgliedschaft in der Geschäftsleitung bedeutete.
Mit der Gründung der Truvag Revisions AG im Jahr 1992
wurde Rolf Eberle die Geschäftsführung dieser Partnergesellschaft
übertragen.
Rolf Eberle ist bei den Kunden und auch bei uns intern als
fachliche Autorität im Bereich Wirtschaftsprüfung anerkannt
und geniesst dank seiner hohen Fachkompetenz
einen ausgezeichneten Ruf.
Rolf Eberle hat den langen Weg unserer positiven Unternehmensentwicklung
vom Kleintreuhänder bis zum heutigen
Mittelbetrieb miterlebt und mitgestaltet. Für seine
Treue zu unserer Unternehmung und für seinen grossen
Einsatz danken wir ihm ganz herzlich. Wir freuen uns auf
die weitere kollegiale Zusammenarbeit.
Truvag-Info-Apéro 2007
Auch dieses Jahr laden wir Sie zu unseren traditionellen
Info-Apéros ein. Mit zwei Kurzreferaten vermitteln wir
praxisbezogene Informationen. Reservieren Sie bitte bereits
heute eines der folgenden Daten, jeweils ab 17.00 Uhr:
-- 11. September in Reiden
-- 13. September in Willisau
-- 17. September in Sursee
-- 20. September in Luzern
Die detaillierte Einladung erhalten Sie im August.
Truvag Treuhand AG Leopoldstrasse 6 6210 Sursee Tel. 041 926 77 77 Fax 041 926 77 99
www.truvag.ch Chrüzhof 6130 Willisau Tel. 041 972 70 00 Fax 041 972 70 01
info@truvag.ch Grossmatte 1 6260 Reiden Tel. 062 749 30 00 Fax 062 749 30 01
Hallwilerweg 2 6003 Luzern Tel. 041 248 55 55 Fax 041 248 55 99
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