Bericht gemäss Art. 47 RPV - Staufen
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Gemeinde <strong>Staufen</strong><br />
Kanton Aargau<br />
Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland<br />
<strong>Bericht</strong> gemäss <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Vorlage für die Gemeindeversammlung vom 21. November 2012<br />
5703 Seon 6280 Hochdorf 5600 Lenzburg 4665 Oftringen 5734 Reinach 5034 Suhr<br />
Seetalstrasse Bel evuestr 2 Sägestrasse 6a Perry Center Markplatz 2 Tramstr. 11<br />
Tel 058 / 733 33 44<br />
Fa 058 / 733 33 45<br />
Flury Planer + Ingenieure AG<br />
Dipl. Kult. Ing. ETH/SIA<br />
Planer, Pat. Ingenieur Geometer<br />
www.fluryag.ch info@fluryag.ch<br />
August 2012<br />
tb_staufen_RevNupla_Vorlage Gemeindeversammlung_ 21Aug2012.doc/rä, ahi
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 1<br />
Inhaltsverzeichnis<br />
1 Anlass ................................................................................................................................. 3<br />
2 Ausgangslage ..................................................................................................................... 3<br />
3 Ziel und Zweck, konzeptionelle Überlegungen (Leitbild).................................................... 4<br />
4 Grundlagen ......................................................................................................................... 6<br />
5 Planungsablauf und Mitwirkung.......................................................................................... 7<br />
5.1 Mitwirkung der Bevölkerung ..................................................................................... 7<br />
5.2 Planungsablauf ........................................................................................................ 7<br />
6 Zentrale Sachthemen ......................................................................................................... 8<br />
6.1 Siedlungsanalyse ..................................................................................................... 8<br />
6.2 Baugebietsgrösse, Abgrenzung der Bauzone........................................................ 10<br />
6.3 Publikumsintensive Einrichtungen, Einkaufszentren und Fachmärkte .................. 10<br />
6.4 Kleinere publikumsintensive Nutzungen / Mittelgrosse Verkaufsnutzungen .......... 11<br />
6.5 Siedlungsqualität, Ortsbildschutz, Siedlungserneuerung ....................................... 12<br />
6.6 Umwelt ................................................................................................................... 13<br />
6.7 Verkehr................................................................................................................... 16<br />
6.8 Siedlungstrenngürtel .............................................................................................. 17<br />
6.9 Abbaugebiete ......................................................................................................... 18<br />
6.10 Amphibien- und Wildtiervernetzung ....................................................................... 18<br />
6.11 Kantonale Richtplananpassung ............................................................................. 18<br />
7 Erläuterungen zu den Planungsinstrumenten .................................................................. 19<br />
7.1 Bauzonen- und Kulturlandplan ............................................................................... 19<br />
7.2 Sondernutzungsplanungen .................................................................................... 22<br />
7.3 Bau- und Nutzungsordnung ................................................................................... 23<br />
7.4 Nachfolgende Planungen ....................................................................................... 27<br />
8 Waldfeststellungsverfahren .............................................................................................. 27<br />
9 Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung ............................................................................ 27<br />
10 Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens ................................................................................ 28<br />
11 Ergebnis der öffentlichen Auflage .................................................................................... 28
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 2<br />
Anhänge<br />
[1] Übersicht über die Beschluss- und Genehmigungsdaten der Allgemeinen Nutzungsplanung<br />
der Gemeinde <strong>Staufen</strong><br />
[2] Zusammenstellung der zur Verfügung gestandenen Grundlagen<br />
[3] Übersicht über den Ablauf der Planungsarbeiten und Mitwirkung<br />
[4] Ausschnitt kant. Richtplan; Agis<br />
[5] Übersicht Amphibien- und Wildtiervernetzung Länzert, LEP Repla Lenzburg<br />
[6] Flächenstatistik, Stand der Erschliessung<br />
[7] Lärmsituation Grobkataster, Agis<br />
[8] Interessengebiete kommunale Grundwasserschutzzonen, Karten Ausschnitt Agis<br />
[9] Inventar der historischen Verkehrswege Schweiz (IVS), Auszug Gemeinde <strong>Staufen</strong><br />
[10] „Siedlungseier“ mit Bauvorhaben, Entwicklungsprojekten der Landwirtschaftsbetriebe<br />
Furter (a) und Hächler (b)<br />
[11] Übersicht Ein-, Um-, Auszonungen<br />
[12] Skizze Proejktidee Haltestelle Seetalbahn, BVUAVK Mai 2009<br />
Beilagen<br />
[1] Leitbild<br />
[2] Inventar <strong>Staufen</strong>: Beurteilung potentieller Schutzobjekte, Oktober 2010<br />
[3] Erschliessungsprogramm<br />
[4] Flächenstatistikplan
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 3<br />
1 Anlass<br />
Der Bauzonenplan und die Bauordnung sind vor 26 Jahren, der Kulturlandplan und die<br />
Nutzungsordnung vor 17 Jahren von der Gemeinde beschlossen worden, noch vor dem<br />
neuen Baugesetz 1993 und dem Richtplan 1996. Die aktuellen, mehr als 15 Jahre alten<br />
Planungsunterlagen sind infolge mehrerer Anpassungen nicht mehr übersichtlich. Gemäss<br />
<strong>Art</strong>. 15 RPG sollte die kommunale Nutzungsplanung alle 10 bis 15 Jahre überprüft<br />
werden. In <strong>Staufen</strong> ist eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung daher angebracht.<br />
Der Gemeinderat <strong>Staufen</strong> beabsichtigt, die Revision des Bauzonenplanes und des Kulturlandplanes<br />
sowie die Anpassung der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) an die geänderten<br />
gesetzlichen Bestimmungen und Bedürfnisse sowie aktueller kommunalen Bedürfnisse<br />
und Entwicklungsfragen durchzuführen und auf einen neuen Zeithorizont von<br />
15 Jahren auszurichten.<br />
Umsetzung der IVHB<br />
Seitens des Kantons war vorgesehen, die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) auf 1.<br />
Januar 2011 einzuführen. Ziel ist die einheitliche Umschreibung der Begriffe und der<br />
Messweisen. Der Grosse Rat hat beschlossen, dass an der Ausnützungsziffer festgehalten<br />
werden kann. Die Abteilung Raumentwicklung (ARE) begrüsst die Absicht der Gemeinde<br />
<strong>Staufen</strong>, die Harmonisierung der Baubegriffe in der laufenden Gesamtrevision zu<br />
berücksichtigen.<br />
Die Einführung der Harmonisierung der Baubegriffe hat sich verzögert. Am 1. September<br />
2011 ist mit der neuen Bauverordnung die Grundlage für die Einführung der Harmonisierung<br />
der Baubegriffe (IVHB) gelegt worden. Mit den vorliegenden Unterlagen wird die<br />
Harmonisierung der Baubegriffe in der laufenden Gesamtrevision berücksichtigt, sodass<br />
die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde <strong>Staufen</strong> für die nächsten 15 Jahren Bestand<br />
haben sollte.<br />
2 Ausgangslage<br />
Die Gemeinde <strong>Staufen</strong> verfügt über einen Bauzonenplan und eine Bauordnung aus dem<br />
Jahre 1984 sowie einen Kulturlandplan und Nutzungsordnung aus dem Jahre 1993.<br />
Seither sind einige Teiländerungen des Bauzonen- und Kulturlandplans und der Bauund<br />
Nutzungsordnung erfolgt, letztmals für die Gebiete Esterli-Flöösch-Galgenacker-<br />
Fünflinden und Hugstöck.<br />
Die Gemeinde <strong>Staufen</strong> ist in einem zusammenhängenden Siedlungsband mit der Stadt<br />
Lenzburg verwachsen, die ein regionales Zentrum bildet. Die Gemeinde <strong>Staufen</strong> hat einen<br />
entsprechenden dörflichen Charakter. Die Siedlungsentwicklung fokussiert sich mit<br />
der abgeschlossenen Sondernutzungsplanung auf das Gebiet Esterli-Flöösch an der<br />
Gemeindegrenze zu Lenzburg sowie auf die vereinzelt noch unüberbauten Flächen im<br />
übrigen Baugebiet von <strong>Staufen</strong>.<br />
Das Gebiet im Süden und Westen der Gemeinde <strong>Staufen</strong> sowie der Staufberg sind landschaftlich<br />
wertvoll und dienen als Naherholungsraum für die Gemeinde. Diese Gebiete<br />
sind im Richtplan als Siedlungstrenngürtel und als Naturschutzzone von kant. Bedeutung<br />
(Südhang Staufberg) ausgeschieden.<br />
Die Gemeinde verfügt mit den Kantonsstrassen K 2<strong>47</strong>, K 249, K 379 und dem nahegelegenen<br />
Autobahnanschlüssen an die A1 über eine gute Anbindung ans übergeordnete
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 4<br />
Strassennetz. Die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr (ÖV) ist mit Haltestellen<br />
des Regionalbusses Lenzburg sicher gestellt.<br />
Die Vorgaben des kantonalen Richtplans sind im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung<br />
in <strong>Staufen</strong> zu berücksichtigen (z.B. Umsetzung behördenverbindlicher<br />
Siedlungstrenngürtel, Naturschutzzonen von kantonaler Bedeutung im Wald usw.) und<br />
auf kommunaler Stufe umzusetzen.<br />
Neben notwendig gewordenen Anpassungen an das übergeordnete Recht sollen mit der<br />
Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland die Vielzahl der Teiländerungen<br />
der kommunalen Nutzungsplanung zusammengefügt und in digitaler Form aufgearbeitet<br />
werden.<br />
Sowohl der Bauzonen- und Kulturlandplan als auch die BNO werden zudem hinsichtlich<br />
ihrer Zweckmässigkeit überprüft. Bestimmungen, die sich als nicht praxistauglich herausgestellt<br />
haben oder nicht mehr nachvollziehbar sind, sollen geändert oder aufgehoben<br />
werden.<br />
3 Ziel und Zweck, konzeptionelle Überlegungen (Leitbild)<br />
Ziel und Zweck<br />
Mit der Gesamtrevision der Bau- und Nutzungsordnung werden folgende Ziele verfolgt:<br />
1. Revision des Bauzonenplanes unter Überprüfung des Zonenplanes und des bestehenden<br />
Zonengefüges (Zonenzugehörigkeit, Zonenabgrenzung, Zonenübergänge,<br />
Entwicklungsmöglichkeiten und Nutzungspotenzial) für den Bedarf der nächsten 15<br />
Jahre.<br />
- Arrondierung Bauzonengrenze: kleinere Einzonungen von Erschliessungsstrassen<br />
am Siedlungsrand, Fläche entlang Seetalbahn Gebiet Kulmerweg, usw.);<br />
- Abgrenzung Bauzonen gegenüber Kulturland/Nichtbauzone überprüfen und wo<br />
möglich an bestehenden, festen Grenzen, natürliche Begebenheiten, Parzellengrenzen<br />
und bestehende Nutzungen anpassen;<br />
- Dorfkernplanung/Ortsbildschutz: Aufzeigen der gewünschten Entwicklung im charakteristischen<br />
Dorfkern, Zuordnung der Dorfkernzone partiell überprüfen.<br />
2. Revision des Kulturlandplanes sowie Umsetzung der übergeordneten Vorgaben (Gesetze<br />
Bund und Kanton, kant. Richtplan). Insbesondere:<br />
- Umsetzung Siedlungstrenngürtel westlich und südlich des Staufbergs;<br />
- Bedarfsüberprüfung von Intensiv-Landwirtschaftszonen und Festlegung von Siedlungsstandorten<br />
mittels so genannten „Siedlungseiern“ für die landwirtschaftlichen<br />
Betriebe in der Landschaftsschutzzone und im Siedlungstrenngürtel;<br />
- Umsetzung Naturschutzzonen von kantonaler und kommunaler Bedeutung im<br />
Kulturland und im Wald, Amphibien- und Wildtiervernetzung gemäss Landschaftsentwicklungsprogramm;<br />
- Umsetzung Inventar Kulturobjekte von kommunaler Bedeutung (Substanzschutzund<br />
Volumenschutzobjekte);<br />
- Umsetzung des Inventars Historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS): Schutz<br />
vorhandener historischer Bausubstanz sowie wertvoller historischer Wegbegleiter<br />
und Kunstbauten;
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 5<br />
- Die weiteren im Richtplan festgesetzten kantonalen Pläne und Projekte, insbesondere<br />
Verlegung K 379, Seetalbahnsanierung, Grundwasserschutzareale sind<br />
zu berücksichtigen bzw. nicht zu beeinträchtigen.<br />
3. Komplette Überarbeitung und Anpassung der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) an<br />
das neue Baugesetz und die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB):<br />
- Änderungen vornehmen, die durch die neuen kantonalen Vorschriften notwendig<br />
werden (insbesondere Definitionen von Massvorschriften, weglassen von übergeordneten<br />
Regelungen wie BauG, BauV).<br />
- Die Grundlage dazu bildet die kant. Muster-BNO.<br />
- Weitere auf Grund der Gesetzgebung nötige Massnahmen in die BNO aufzunehmen,<br />
so dass die baurechtlichen Grundlagen der Gemeinde <strong>Staufen</strong> der aktuellen<br />
übergeordneten Gesetzgebung entsprechen.<br />
- Umsetzung der Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) auf der Grundlage der<br />
neuen Bauverordnung (BauV) vom 1. September 2011.<br />
4. Erstellen des Bauzonenplanes und des Kulturlandplanes in digitaler Form auf Basis<br />
der neusten Vermessungsgrundlagen von Grundbuchplan bzw. Übersichtsplan im<br />
Massstab von 1:5‘000.<br />
- Für den Gemeinderat / die Gemeinde besteht so ein gesamthaft übersichtliches<br />
und abgestimmtes Planwerk, welches die Basis für weitere Planungen bildet.<br />
Konzeptionelle Überlegungen<br />
Als Grundlage für die Gesamtrevision der Nutzungsplanungsrevision gelten das Leitbild<br />
des Gemeinderates <strong>Staufen</strong> (siehe Beilage 1: Leitbild). Dabei wurden die Bereiche Siedlung,<br />
Infrastruktur/Verkehr sowie Umwelt/Natur/Landschaft/Landwirtschaft behandelt.<br />
Die Standortbestimmung und Situationsanalyse haben ergeben, dass sich die Gemeinde<br />
<strong>Staufen</strong> gesund und kontinuierlich entwickelt, jedoch keine zusätzlichen Baulandflächen<br />
benötigt, um diese Entwicklung beizubehalten. Eine Erweiterung der Bauzone für den<br />
Bedarf der nächsten 15 Jahre ist nicht erforderlich. Notwendige Korrekturen am Bauzonenrand<br />
sind vorzunehmen (prüfen diverser gesetzlicher Vorgaben und privater Begehren).<br />
Mit den erwähnten Revisionen werden folgende Ziele und konzeptionelle Überlegungen<br />
verfolgt:<br />
a) die Erhaltung der Standortvorteile mit den attraktiven Wohnlagen, den vielfältigen Erholungsmöglichkeiten<br />
sowie der reizvollen Kulturlandschaft,<br />
b) die Durchmischung der Funktionen Wohnen, Arbeiten und Erholen,<br />
c) die Schaffung günstiger räumlicher Rahmenbedingungen für die wirtschaftliche Entwicklung,<br />
d) die Erreichung einer guten Siedlungs-, Freiraum- und Architekturqualität mit einer<br />
sorgfältigen Umgebungsgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet,<br />
e) die massvolle Verdichtung und haushälterische Bodennutzung unter Wahrung angemessener<br />
Grün- und Freiräume,<br />
f) die Pflege des Orts- und Landschaftsbildes, der prägenden Bauten und Anlagen sowie<br />
der Naturelemente,<br />
g) die Erhaltung und Weiterentwicklung der guten Anbindung an das Strassen-, Schienen-<br />
und Busnetz,
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 6<br />
h) die Optimierung des Langsamverkehrs mit attraktiven und durchgehenden Fuss- und<br />
Radwegverbindungen sowie die Schaffung einer hohen Verkehrssicherheit für alle<br />
Verkehrsteilnehmer,<br />
i) die Erhaltung und Weiterentwicklung der prägenden wertvollen Natur- und Landschaftselemente<br />
im Siedlungsgebiet und im Kulturland, die Erhaltung des Kulturlandes<br />
vorab für eine landwirtschaftliche Produktion, welche die Bodenfruchtbarkeit gewährleistet<br />
und der Erholungsfunktion für die Allgemeinheit dient.<br />
Vorlage Gesamtrevision<br />
Die vorliegende Gesamtrevision der Nutzungsplanung umfasst:<br />
• die Revision des Bauzonen- und Kulturlandplans (mit verbindlichem und orientierendem<br />
Inhalt);<br />
• die Revision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO; Bestimmungen zum Bauzonenund<br />
Kulturlandplan);<br />
• den <strong>Bericht</strong> nach <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong> (orientierender Inhalt zur Planungsrevision).<br />
Der Bauzonen- und Kulturlandplan sowie die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) bilden<br />
die grundeigentümerverbindlichen Bestandteile der Nutzungsplanung. Behördenverbindliche<br />
Werke mit orientierendem Charakter sind das vom Gemeinderat erarbeitete<br />
Leitbild und das Erschliessungsprogramm.<br />
4 Grundlagen<br />
Neben den kantonalen Grundlagen sowie der übergeordneten Gesetzgebung wurden<br />
insbesondere folgende Grundlagen verwendet:<br />
• Bauzonenplan und Bauordnung der Gemeinde <strong>Staufen</strong>, 10. April 1984 (RR);<br />
• Kulturlandplan und Nutzungsordnung der Gemeinde <strong>Staufen</strong>, 11. Juni 1993 (RR);<br />
• Bisher erfolgte Teiländerungen, diverse Daten, siehe Anhang 1;<br />
• Erschliessungsprogramm der Gemeinde <strong>Staufen</strong>, 11. November 2008;<br />
• Bertriebsplan Forstdienste Lenzia;<br />
• Einkaufszentren und Fachmärkte; Vollzugshilfe für die Richt- und Nutzungsplanung<br />
der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Aarau,<br />
Mai 2005;<br />
• Grossratsbeschluss vom 22. Juni 2010; Standorte für Nutzungen von hohem und<br />
mittlerem Verkehrsaufkommen;<br />
• Kurzinventar der Kulturgüter der Gemeinde <strong>Staufen</strong>; kantonale Denkmalpflege, Departements<br />
Bildung, Kultur und Sport, Aarau, September 1996;<br />
• Inventar <strong>Staufen</strong>: Beurteilung potentieller Schutzobjekte; Oktober 2010;<br />
• Inventarplan der Natur- und Landschaftswerte der Gemeinde <strong>Staufen</strong>;<br />
• Berücksichtigung der harmonisierten Baubegriffe und der Messweisen in die Bauund<br />
Nutzungsordnung; Arbeitshilfe Abt. Raumentwicklung, vom Juli 2011;<br />
Eine detaillierte Zusammenstellung der Grundlagen ist in Anhang 2 zu finden.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 7<br />
5 Planungsablauf und Mitwirkung<br />
5.1 Mitwirkung der Bevölkerung<br />
Die Gesamtrevision wurde seitens der Gemeinde von einer Nutzungsplanungskommission,<br />
bestehend aus Vertretern der Landwirtschaft, des Bauwesens, des Gewerbes und<br />
des Gemeinderats begleitet. Als Grundlage für die weitere Entwicklung der Gemeinde<br />
<strong>Staufen</strong> hat der Gemeinderat ein Leitbild erarbeitet. Dieses basiert einerseits auf einer<br />
Auswertung eines 3-teiligen Fragebogens, der im Juni 2008 an die Gemeindebevölkerung<br />
verteilt wurde und andererseits auf den kantonalen und kommunalen Rahmenbedingungen.<br />
• Das gesetzliche vorgeschriebene Mitwirkungsverfahren gemäss § 22 BauG wurde<br />
parallel zur kantonalen Vorprüfung vor der öffentlichen Auflage durchgeführt.<br />
• Am 28. April 2009 hat der Gemeinderat die Vorlage zuhanden der Vorprüfung<br />
durch die kantonalen Fachstellen verabschiedet.<br />
• Anfangs Juni 2009 wurden verschiedene öffentliche Informationsveranstaltungen<br />
durchgeführt, worin über die Zielvorstellungen der Nutzungsplanung und die Entwürfe<br />
des Zonenplanes sowie der Zonenbestimmung orientiert wurde.<br />
• Die Unterlagen sind in der Zeit vom 15. Juni bis 21. Juli 2009 öffentlich aufgelegen.<br />
Es sind 39 Eingaben eingegangen, darunter auch inhaltlich ähnliche Eingaben,<br />
eingegangen. Die Mitwirkungseingaben wurden geprüft. Die Ergebnisse des<br />
Mitwirkungsverfahrens wurden in einem <strong>Bericht</strong> zusammengestellt.<br />
• Am 19. Oktober 2010 hat der Gemeinderat die Vorlage zuhanden der 2. Vorprüfung<br />
durch die kantonalen Fachstellen verabschiedet.<br />
• Die Teilnehmenden am Mitwirkungsverfahren sind mit dem Mitwirkungsbericht<br />
über den Stand der Planung orientiert worden. Die Grundeigentümer schützenswerter<br />
Bauten sind auszugsweise mit dem Inventar schützenswerter Bauten orientiert<br />
worden.<br />
• Am 10. Januar 2012 hat der Gemeinderat den Entwurf der Bau- und Nutzungsordnung,<br />
den Entwurf der Bau- und Nutzungsplanung sowie die Meilensteine gutgeheissen<br />
und zur dritten kantonalen Vorprüfung verabschiedet. Die vorliegenden<br />
Unterlagen berücksichtigen insbesondere auch die Begehren aus dem Mitwirkungsverfahren.<br />
• Die öffentliche Auflage erfolgte mit sämtlichen Auflageunterlagen nach Vorliegen<br />
der abschliessenden kantonalen Vorprüfung vom 16. April bis zum 15. Mai 2012.<br />
5.2 Planungsablauf<br />
Die Planung wurde im Mai 2008 in Angriff genommen. Es ist vorgesehen, die Gesamtrevision<br />
der Nutzungsplanung an der Gemeindeversammlung vom 21. November 2012 zu<br />
beschliessen und anschliessend zur Genehmigung einzureichen. Eine Zusammenstellung<br />
der Planungsschritte mit Angabe der wichtigsten Daten ist in Anhang 3 zu finden.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 8<br />
6 Zentrale Sachthemen<br />
6.1 Siedlungsanalyse<br />
Erschliessungsgrad<br />
Die Bauzonen der Gemeinde <strong>Staufen</strong> sind - bis auf das Gebiet Esterli Flöösch - weitgehend<br />
erschlossen. Für diejenigen Flächen, die noch nicht baulich erschlossen sind, bestehen<br />
bereits rechtskräftige Sondernutzungsplanungen oder die Erschliessung ist privatrechtlich<br />
sichergestellt.<br />
Grösse der Bauzonen und Analyse der Nutzungsreserven in den Bauzonen<br />
Wohnen<br />
Gemäss Überbauungsstand der Bauzonen (Stand per Ende 2008) sind in der Gemeinde<br />
<strong>Staufen</strong> 78.9 ha in Zonen mit Wohnnutzung (Wohn- und Mischzonen) vorhanden (siehe<br />
auch Beilage 3). Mittlerweile sind davon 61.0 ha überbaut, demzufolge bleiben insgesamt<br />
17.9 ha als unbebaute Fläche in Wohn- und Mischzonen. Mehrheitlich handelt es sich<br />
um Flächen im Esterli-Flöösch. Dies hat sich bis heute nicht wesentlich verändert.<br />
In der Gemeinde <strong>Staufen</strong> hat sich die Bevölkerung seit den 90-er Jahren bis ins Jahr<br />
2006 (2'341 Einwohner und Einwohnerinnen) nur moderat entwickelt. Die Bevölkerungszahl<br />
beträgt per Ende 2009 rund 2’600 Einwohner und Einwohnerinnen. Gründe hierfür<br />
sind die beschränkten Möglichkeiten, da zur Stadt Lenzburg bereits ein zusammenhängendes<br />
Siedlungsband bestand, andererseits der Staufberg nicht weiter bebaut werden<br />
soll. Mit neuen Überbauungen wie bsp. Sennmatte nahm die Bevölkerung in den letzten<br />
beiden Jahren aber dennoch deutlich zu. Die Verfügbarkeit des Gebietes Esterli-Flöösch<br />
hat sich wegen diverser Beschwerdeverfahren verzögert. Mit dem Rückzug der Beschwerden<br />
kann im Frühjahr 2012 gerechnet werden.<br />
Aufgrund der Überprüfung der Bauzonen und der BNO-Bestimmungen betreffend Verdichtungspotential<br />
ist aufgefallen, dass der Ausbaugrad relativ tief ist.<br />
Dies ist einerseits darauf zurückzuführen, dass die Gemeinde viele Gebiete aufweist,<br />
welche den Einfamilienhauszonen zugeordnet sind und die Quartiere relativ locker überbaut<br />
sind. Meist sind es auch ältere Quartiere, welche noch nach früheren Bauvorschriften<br />
entstanden sind. Es hat sich gezeigt, dass in diesen Quartieren aufgrund der heutigen<br />
Zonenbestimmungen und kantonal abschliessend definierten Messweisen Um- und<br />
Ausbauten, Aufstockungen in diesen Quartieren schwierig zu realisieren sind.<br />
Massnahmen zur sinnvollen Unterstützung einer besseren Ausnutzung<br />
Im Rahmen der BNO-Überarbeitung hat man nun durch die Vereinfachung der Zonenbauvorschriften<br />
(Weglassen Mehrlängenzuschlag, Ausnützungszuschlag für Wintergärten,<br />
Bestimmungen, die Grenzabstände vertraglich reduzieren zu können) Festlegungen<br />
getroffen, welche eine moderate Verdichtung und bessere Ausnützung ermöglichen sollen.<br />
Aufgrund der Mitwirkung wurde darauf verzichtet anstatt der Dorfkernzone eine relativ<br />
offen umschriebene „Entwicklungszone“ zu schaffen. Die Erhaltung des charakteristischen<br />
Ortsbildes kann mit der bestehenden Formulierung besser gerecht werden. Durch<br />
Zuweisen der Sondernutzungsplanpflicht für bestimmte Flächen und Gebiete, werden die<br />
Voraussetzungen für eine zweckmässige Erschliessung und Überbauung geschaffen.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 9<br />
Industrie und Gewerbe<br />
Gemäss aktueller Flächenstatistik (Stand Ende 2010) sind in der Gemeinde <strong>Staufen</strong> 4.56<br />
ha in Gewerbezonen vorhanden. Mittlerweile sind davon 3.04 ha bereits überbaut, demzufolge<br />
bleiben insgesamt 1.52 ha unbebaute Fläche in Industrie- und Gewerbezonen.<br />
Die Zahl der Betriebe hat in den letzten Jahren kontinuierlich abgenommen (siehe Erschliessungsprogramm).<br />
Mit der Erschliessung des Gebietes Esterli-Flöösch wird die<br />
Arbeitsplatzsituation in <strong>Staufen</strong> nachhaltig vergrössert.<br />
Entwicklungsprognose, Bevölkerungsziel der Gemeinde<br />
Die Bevölkerung von <strong>Staufen</strong> hat sich in den letzten Jahren wie folgt entwickelt.<br />
Tabelle 1 (graphische Darstellung der Bevölkerungsentwicklung)<br />
Die Bevölkerung zwischen 20 – 64 sowie die Überalterung (Rentner, 65+) nimmt kontinuierlich<br />
zu. Die Überalterung wird sich in der nächsten Zeit in der Altersfürsorge weiterhin<br />
deutlich zeigen.<br />
Stagnierend ist die Zahl der jugendlichen Bevölkerung (0-19).<br />
Tabelle 2: Graphische Darstellung der Anzahl Personen pro Alterskategorie
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 10<br />
Die Entwicklungsreserven liegen in den grossen unüberbauten Bauzonen. Eine sinnvolle<br />
und gut abgestimmte Planung der Erschliessungsgebiete ist notwendig.<br />
Mit der Erschliessung des Gebietes Esterli-Flöösch wird sich die Bevölkerungs- und Arbeitsplatzsituation<br />
in <strong>Staufen</strong> vergrössern. Die Schaffung von neuem Wohnraum für junge<br />
Familien sowie von Ansiedlung von neuen Arbeitsstätten könnte ein Beitrag zur Verminderung<br />
der markanten Überalterung sowie zur Reduktion des Berufspendlerverkehrs<br />
sein.<br />
Mit einem Einwohnerpotenzial von 1‘495 Einwohnern in den unüberbauten Gebieten (vgl.<br />
Flächenstatistik) bestehen genügend Reserven, um ein erhebliches Bevölkerungswachstum<br />
in den nächsten 15 Jahren zu gewährleisten. Gemäss den Berechnungen, die sich<br />
auf kantonalen Berechnungsgrundlagen stützen, können bis zu 559 Personen im Gebiet<br />
Esterli-Flöösch ausreichend Wohnraum in einem bestens erschlossenen Baugebiet finden.<br />
Grosse Potenziale bergen auch das Gebiet Pfalz wie auch das Gebiet Neumatt mit<br />
104 bzw. 108 potenziellen Einwohnern.<br />
Am 31. Oktober 2010 zählte <strong>Staufen</strong> rund 2’610 Einwohner. Total kann in den nächsten<br />
15 bis 20 Jahren mit max. 850 zusätzlichen Einwohnern gerechnet werden.<br />
6.2 Baugebietsgrösse, Abgrenzung der Bauzone<br />
Die Standortbestimmung und Situationsanalyse haben ergeben, dass sich die Gemeinde<br />
<strong>Staufen</strong> gesund und kontinuierlich entwickelt, jedoch keine zusätzlichen Baulandflächen<br />
benötigt, um diese Entwicklung beizubehalten. Grundsätzlich sind die Bestrebungen der<br />
Gemeinde, den dörflichen Charakter beizubehalten. Die Siedlungsentwicklung soll sich<br />
weiterhin an einem massvollen und kontinuierlichen Wachstum orientieren.<br />
Eine Erweiterung der Bauzone für den Bedarf der nächsten 15 Jahre ist nicht erforderlich.<br />
Notwendige Korrekturen am Bauzonenrand wurden aber vorgenommen (Einzonungen<br />
aufgrund gesetzlicher Vorgaben wie die Zuordnung von Strassen und Wege, die der<br />
Erschliessung des Baugebietes dienen; bestehende Nutzungen und private Begehren für<br />
kleinere Arrondierungen).<br />
6.3 Publikumsintensive Einrichtungen, Einkaufszentren<br />
und Fachmärkte<br />
(Standorte für Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen)<br />
Die Gemeinden bezeichnen in der Nutzungsplanung die Zonen für Nutzungen mit hohem<br />
Verkehrsaufkommen und für mittelgrosse Verkaufsnutzungen und legen die dazugehörigen<br />
Zonenbestimmungen fest.<br />
Neue Nutzungen mit hohem Personenverkehr brauchen gemäss Grossratsbeschluss<br />
vom 22. Juni 2010:<br />
- keine Festsetzung des Standorts im Richtplan, wenn sie in den Kern- und Zentrumsgebieten<br />
urbaner Entwicklungsräume und ländlicher Zentren oder in ESP mit entsprechender<br />
Vorrangnutzung liegen;<br />
- eine Festsetzung des Standorts im Richtplan in den übrigen Gebieten, wenn die Nettoladenfläche<br />
oder die Anzahl Parkfelder oder die Anzahl Fahrten die Schwellenwerte<br />
des Richtplans übersteigt (3‘000 m2 oder 300 Parkfelder oder 1‘500 Fahrten pro<br />
Tag);<br />
- eine besondere Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung in allen Gebieten<br />
mit Ausnahme der Kern- und Zentrumsgebiete urbaner Entwicklungsräume und ländlicher<br />
Zentren, wenn die Nettoladenfläche 500 m 2 überschreitet.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 11<br />
Der bestehende „LenzoPark“ (früher „Beyeler“) hat in der Gewerbezone demzufolge noch<br />
keine genügende Rechtsgrundlage. Die Nutzungsplanung muss entsprechend angepasst<br />
werden.<br />
Gemäss dem Entscheid des Regierungsrats in Sachen „LenzoPark“, muss nachträglich<br />
eine UVP durchgeführt werden. Aufgrund der vorhandenen Verkaufsflächen im<br />
LenzoPark soll die BNO angepasst werden.<br />
Die Abteilung für Raumentwicklung (BVUARE) hat mit Schreiben vom 18. Oktober 2010<br />
ein mögliches Vorgehen skizziert. Gemäss Stellungnahme der BVUARE ist inzwischen<br />
kein Richtplaneintrag mehr notwendig, da der „LenzoPark“ zum Zentrumsstandort von<br />
Lenzburg gezählt wird. Dieses Verfahren kann trotzdem längere Zeit dauern. Damit nicht<br />
die gesamte Revision verzögert wird, werden die Änderungen im Zusammenhang mit<br />
dem „LenzoPark“ in einem separaten Verfahren durchgeführt. Diese Festlegungen sind<br />
somit nicht Gegenstand der Gesamtrevision, sondern werden in einem separaten Planungsverfahren<br />
abgehandelt. Die Arbeiten dazu wurden inzwischen aufgenommen<br />
(Stand: Grundlagenüberprüfung, Erarbeitung Entwurf für die kant. Vorprüfung).<br />
6.4 Kleinere publikumsintensive Nutzungen / Mittelgrosse Verkaufsnutzungen<br />
Einkaufszentren oder Fachmärkte mit einer Nettoladenfläche (NLF) von mehr als 500 m2<br />
bedürfen wie erwähnt einer besonderen Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung.<br />
Das bedeutet, dass in gewerblich nutzbaren Zonen kleinere publikums- oder verkehrsintensive<br />
Nutzungen ohne besondere Regelungen zulässig sind (z.B. Verkaufsflächen<br />
unter dem Schwellenwert von 500 m 2 gemäss kant. Richtplan). Im Rahmen der<br />
Nutzungsplanungsrevision wurden die bestehenden gewerblich nutzbaren Zonen überprüft<br />
und in der BNO die erwünschten und zulässigen Nutzungen diesbezüglich präzisiert.<br />
Das Baugebiet Esterli-Flösch liegt peripher. Es ist für mittelgrosse Verkaufsnutzungen<br />
(Einkaufszentren und Fachmärkte) ungenügend erschlossen und ist aus raumplanerischer<br />
Sicht hierfür nicht geeignet. Für Einkaufszentren und Fachmärkte müsste das bestehende<br />
Strassennetz weiträumig angepasst werden. Erfahrungen zeigen, dass neben<br />
Einkaufszentren weitere Läden entstehen.<br />
Aufgrund der kantonalen Vorprüfung wird für das Baugebiet in den Wohn- und Gewerbezonen<br />
die zulässige Nettoladenfläche auf max. 500 m 2 pro Laden beschränkt.<br />
In der Gewerbezone wird für Fabrikläden die max. Verkaufsfläche ebenfalls auf 500 m 2<br />
festgelegt.<br />
Die Vollzugshilfe für die Richt- und Nutzungsplanung zu Einkaufszentren und Fachmärkten<br />
ist aufgrund der am 22. Juni 2010 durch den Grossen Rat beschlossenen Richtplananpassung<br />
zu Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen in Überarbeitung.<br />
Gemäss Rücksprache mit den kantonalen Fachstellen ist mit der max. zulässigen „Verkaufsfläche“<br />
pro Laden die Nettoladenflächen gemeint, welche pro Ladenkomplex bzw.<br />
Ladeneinheit vorgesehen ist. Nicht im Sinne der Festlegung wäre eine Aneinanderreihung<br />
von Läden mit je 500 m 2 Nettoladenfläche, welche in irgendeiner <strong>Art</strong> miteinander<br />
verbunden sind oder zusammenhängende Nutzungseinheiten bilden.<br />
Damit ist die Abstimmung Siedlung/Verkehr gewährleistet.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 12<br />
6.5 Siedlungsqualität, Ortsbildschutz, Siedlungserneuerung<br />
Eine gute bauliche Gestaltung der Quartiere, des Aussenraumes und der öffentlichen<br />
Räume sind die Voraussetzungen für eine gute Siedlungsqualität. Die Gemeinde <strong>Staufen</strong><br />
hat mit der neu überarbeiteten Bau- und Nutzungsordnung die Grundlage für die Umsetzung<br />
dieser Anforderungen gelegt. Im Rahmen von Sondernutzungsplanungen, Arealüberbauungen<br />
sind entsprechende Vorgaben aufgrund kommunaler und kantonaler Gesetzgebung<br />
einzuhalten. Weiter wurde insbesondere die Dorfkernzone mittels einer Konzeptstudie<br />
in Zusammenarbeit mit der Fachstelle für Ortsbildschutz eingehend überprüft<br />
und entsprechende Grundlagen zur Aufwertung, Siedlungsqualität und Erneuerung der<br />
Quartiere erarbeitet.<br />
Das Ortsbild der Gemeinde <strong>Staufen</strong> ist gemäss Inventar der Ortsbilder der Schweiz<br />
(ISOS) von regionaler Bedeutung. In der Gemeinde stehen fünf Gebäude unter kantonalem<br />
Denkmalschutz. Diese sind im Bauzonen- und Kulturlandplan als Orientierungsinhalt<br />
dargestellt.<br />
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurde das vom Kanton erarbeitete Kurzinventar<br />
vom 29. Oktober 1999 umgesetzt und die entsprechenden Substanzschutzobjekte<br />
festgelegt. In Zusammenarbeit mit der Fachstelle Ortsbildpflege wurden auch die weiteren<br />
Schutzobjekte (Volumenschutzobjekte, zu erhaltende Fassadenfluchten) bearbeitet<br />
und in die Planung aufgenommen.<br />
Michael Hanak, Zürich wurde mit der Beurteilung der Schutzwürdigkeit der beauftragt. Alle<br />
Liegenschaften konnten im Innern besichtigt werden. Mit dem vorliegenden <strong>Bericht</strong><br />
„Inventar <strong>Staufen</strong>: Beurteilung potentieller Schutzobjekte, Oktober 2010“ liegt für die spätere<br />
Umsetzung eine klare Umschreibung der Schutzziele für jedes zu schützende Objekt<br />
vor. Aufgrund der Abklärungen durch Michael Hanak werden folgende kommunale<br />
Schutzobjekte festgelegt:<br />
Schutzobjekt<br />
Nr.<br />
Bezeichnung Geb. Nr. Parz. Nr. Adresse Eigentümer Schutzziel<br />
901 Altes Schulhaus 131 224 Ausserdorfstrasse 1<br />
/ Zopfgasse 2<br />
Schulhaus,<br />
1905, 1906<br />
erhaltenswert<br />
902 Doppelbauernhaus<br />
81A<br />
81B<br />
158/159<br />
160<br />
Gässli 13;<br />
Gässli 15<br />
Ehemaliges<br />
Bauernhaus,<br />
1774 / 1775,<br />
Ehemaliges<br />
Bauernhaus<br />
schützenswert<br />
903 Rüetschi-Spycher 594 868 Gässli Rüetschi-<br />
Spycher, 1800<br />
erhaltenswert<br />
904 Wohnhaus mit<br />
Scheune<br />
44 339 Hinterdorfstrasse 9 Wohnhaus mit<br />
angebauter<br />
Scheune<br />
1623,<br />
schützenswert<br />
907 Bauernhaus 112 326 Ausserdorfstrasse<br />
11<br />
Bauernhaus<br />
18. Jh.<br />
erhaltenswert<br />
914 Wohnhaus mit<br />
Schopfanbau<br />
49 348 Oberdorfstrasse 4 Bauernhaus erhaltenswert<br />
Die Liegenschaft Karl-Wernli-Huus (Kurzinventar-Nr. 909) wurde in der Zwischenzeit zurückgebaut.<br />
Für das Post-Marti-Hus (Nr. 915, nicht im Kurzinventar) wird auf ein kommunale<br />
unter Schutzstellung verzichtet. Bei beiden Objekten ist das öffentliche Interesse für
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 13<br />
die Entwicklungs- und Ausbaumöglichkeiten der dringend notwendigen kommunalen Infrastrukturen<br />
(Neubau Gemeindehaus, Räumlichkeiten für Schule und Kindergarten udgl.)<br />
grösser zu gewichten als der kommunale Substanzschutz.<br />
Das Kurzinventarobjekt Nr. 910 (ehemaliges Bauernhaus an der Hinterdorfstrasse 8,<br />
Parz. 521) befindet sich in der Dorfkernzone. Im Rahmen der Dorfbegehung vom 19. August<br />
2008 und in den nachfolgenden Sitzungen wurden die kommunalen Schutzobjekte<br />
beurteilt und entsprechend festgelegt. Beim Kurzinventarobjekt Nr. 910, kamen Kommission<br />
und Gemeinderat zum Schluss, dass die Liegenschaft von der Substanz her nicht<br />
eine mit den anderen Objekten vergleichbare Schutzwürdigkeit aufweist, welche eine<br />
Aufnahme als kommunales Substanzschutzobjekt rechtfertigt. Zuviel ist am ehemaligen<br />
Bauernhaus verändert worden. Die Regelungen der Dorfkernzone decken die Bedürfnisse<br />
des Ortsbildschutzes im vorliegenden Fall genügend ab. Das Objekt Nr. 910 ist deshalb<br />
nicht als kommunales Schutzobjekt aufgenommen worden.<br />
Auf die im Rahmen der Mitwirkung vorgesehene Festlegung von Volumenschutz- oder<br />
Fassadenfluchtobjekten wird aus folgenden Gründen verzichtet:<br />
Die Dorfkernzone bezweckt die Erhaltung und die sinnvolle Erneuerung des bestehenden<br />
Dorfkerns wie auch die Pflege und Erhaltung der durch die Bauten sowie Strassenund<br />
Freiräume geprägten Dorfteile (§ 51 Abs. 1 alte BO).<br />
Statt einer starren Regelung für zahlreiche Objekte sieht die heutige Regelung einen Ermessensspielraum<br />
vor, welcher eine angemessene Verdichtung und Aufwertung des<br />
Dorfkerns zulässt. Gebäude, welche für das Ortsbild bestimmend sind, können durch<br />
Anbauten oder Neubauten ersetzt werden, wenn hierdurch eine bessere Lösung erzielt<br />
wird. Es wird festgehalten, dass die Überbauung „Gässli“ nicht hätte realisiert werden<br />
können, wenn die damaligen Gebäude unter Volumenschutz gestanden hätten oder mit<br />
einer Fassadenbaulinie belegt gewesen wären. Dies soll auch in Zukunft im gleichen<br />
Rahmen möglich sein. Diese Überbauung führte zu einer Aufwertung des Dorfkerns in<br />
<strong>Staufen</strong>.<br />
Ebenfalls aufgrund des Mitwirkungsverfahrens wurde die Differenzierung der Dorfkernzone<br />
überdacht. Auf die Entwicklungszone wurde verzichtet. Die vorliegenden BNO-<br />
Vorschriften lassen in der Dorfkernzone grundsätzlich bereits eine Erneuerung und Entwicklung<br />
sowie eine sehr dichte städtebauliche qualitätsvolle Neuüberbauung zu.<br />
6.6 Umwelt<br />
Grundwasser<br />
Die Grundwasserschutzzonen um die Trinkwasserfassung „Bleichematt“ liegen vollständig<br />
in Gewerbe- und Wohnzonen. Nach eidgenössischer Gewässerschutzgesetzgebung<br />
(GSchV) sind Bauten in den Schutzzonen S1 und S2 grundsätzlich nicht zulässig.<br />
Aufgrund des Überbauungsgrades in den Schutzzonen hat der Gemeinderat eine Verlegung<br />
der Fassung als angezeigt erachtet. Im Rahmen der Nutzungsplanung wurden erste<br />
Grobabklärungen vorgenommen und die Ergebnisse, die kommunalen Interessengebiete<br />
Grundwasserschutzzonen (Länzert und Asp) als Orientierungsinhalt im Bauzonenund<br />
Kulturlandplan dargestellt. Der Gemeinderat ist bestrebt, die neue Grundwasserfassung<br />
zügig in die Hand zu nehmen.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 14<br />
Abstimmung auf die Entwässerungsplanung<br />
Die Abstimmung auf die Entwässerungsplanung der Gemeinde (GEP) wurde in der vorliegenden<br />
Nutzungsplanung vorgenommen (Erschliessungsprogramm).<br />
Altlasten<br />
Die Parzelle 599 im Gebiet Zelgli ist im Kataster der belasteten Standorte (KBS) eingetragen,<br />
da sich die darauf die Deponie Kiesgrube Zelgli West befindet (Standort Nr.<br />
AA4210.0007-1). Es ist von keiner Gefährdung des Grundwassers auszugehen. Gemäss<br />
der kantonalen Fachstelle ist gegen die Beibehaltung des (Schlamm)-Weihers bzw. Erstellung<br />
eines Weihers ist nichts einzuwenden.<br />
Die Deponie in der Kiesgrube Steiacher ist gemäss Kanton für einen Eintrag im KBS vorgesehen<br />
(Standort Nr. AA207.003-1). Der Standort ist untersuchungsbedürftig. Bei baulichen<br />
Massnahmen sind die entsprechenden Abklärungen vorzunehmen.<br />
Es ist klar, dass betreffend baulichen Massnahmen eine kant. Zustimmung einzuholen<br />
und beim Bau oder Ausbau der Weiher über den beiden belasteten Standorten eine langfristig<br />
wirksame Sohlenabdichtung zu erstellen ist.<br />
Es ist festzuhalten, dass es sich sowohl im Gebiet Zelgli als auch im Gebiet Steiacher<br />
beim dem Eintrag im Kulturlandplan mit einem Symbol festgelegten Weiherstandort der<br />
jeweils um bestehende Nassstellen handelt, welche wegen der Vernetzung des Amphibienzuges<br />
beibehalten werden sollen.<br />
Die vorliegende Nutzungsplanung hat somit keinen Einfluss und Auswirkungen auf die<br />
Altlastensituation.<br />
Luftreinhaltung<br />
Die Gemeinde <strong>Staufen</strong> besitzt kein Gesamtkonzept für die Parkierung gemäss § 55 Abs.<br />
4 BauG. Ein solches ist auch nicht Gegenstand dieser Planung. Falls erforderlich, wird<br />
ein solches zu einem späteren Zeitpunkt koordiniert mit der Stadt Lenzburg erarbeitet. Es<br />
kann aber festgehalten werden, dass die ÖV-Erschliessung laufend optimiert wird. Die<br />
Zonen, in denen Einkaufszentren/Fachmärkte oder sonstige publikumsintensive Einrichtungen<br />
bestehen bzw. möglich sind, sind gut durch den ÖV erschlossen („LenzoPark“)<br />
oder ohne weiteres gut an den ÖV anschliessbar (Esterli-Flöösch, zusätzliche Haltestellen<br />
bei Behinderten-Werkstatt vorgesehen, weitere grundsätzlich möglich). Weitere von<br />
der Gemeinde <strong>Staufen</strong> erlassene Massnahmen wie flächendeckend Tempo 30 führen<br />
zudem zur Verbesserung der Luftqualität.<br />
Lärmschutz<br />
Die lärmvorbelasteten Bauzonen entlang der drei Hauptverkehrsstrassen wurden überprüft<br />
und die im Rahmen einer früheren Teiländerung aufgestuften Bauzonen entsprechend<br />
den kantonalen Grundlagen und Angaben angepasst.<br />
Im Bereich des Schiessstandes wurden die Wohnzonen seinerzeit aufgestuft und mit<br />
speziellen Lärmschutzvorschriften belegt. Nachdem der Schiessstand aufgegeben wurde,<br />
sind diese Lärmbestimmungen ebenfalls angepasst worden.<br />
Aufgrund der vorhandenen grossen Lärmbelastung entlang der K2<strong>47</strong> wurden die betroffenen<br />
Flächen in der letzten Teiländerung Esterli-Flöösch mit einer Gestaltungsplanpflicht<br />
belegt. In den Sondernutzungsvorschriften des zu erstellenden Gestaltungsplanes<br />
ist eine dem Lärmschutzrecht entsprechende Anordnung der Räume oder lärm-
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 15<br />
unempfindliche Nutzung vorzuschreiben. Dies ist auch im Zusammenhang mit der Hochspannungsleitung<br />
immer noch sachgerecht und wird nicht verändert (Planbeständigkeit).<br />
Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS)<br />
Betreffend der zonenkonformen baulichen Nutzung (Schutz vor nichtionisierender Strahlung<br />
und Leitungsabstand) bestehen im Bereich der bestehenden Starkstromleitungen<br />
der NOK (220kV) und der SBB (132 kV) Einschränkungen aufgrund des übergeordneten<br />
Rechts (Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung, NISV, vom<br />
23. Dezember 1999 und Verordnung über elektrische Leitungen vom 30. März 1994,<br />
LeV). Diese gesetzlichen Grundlagen gelten für die rechtskräftigen Bauzonen heute<br />
schon.<br />
Die bei der letzten Teiländerung im Esterli-Flöösch festgelegten Massnahmen entlang<br />
der bestehenden Starkstromleitung der NOK (110 kV), des AEW (16 kV) und den SBB<br />
(132 kV) wurden beibehalten (Planbeständigkeit). Die entsprechenden Nachweise zur<br />
Einhaltung der NIS-Verordnung sind im Gestaltungsplan- resp. im Baubewilligungsverfahren<br />
zu erbringen.<br />
Abstimmung Nutzung / Verkehr<br />
Gemäss Raumordnungskonzept, RaumentwicklungAargau (reAG), moblilitätAargau sind<br />
bei der weiteren räumlichen Entwicklung Siedlung und Verkehr besser aufeinander abzustimmen.<br />
Gemäss reAG liegt <strong>Staufen</strong> in einem urbanen Entwicklungsraum und gehört<br />
zur Arbeitsmarktregion Lenzburg und ist Teil der Agglomeration der Kernstadt Lenzburg.<br />
Die letzte Teiländerung der Nutzungsplanung trug dem Rechnung. So bildet das Gebiet<br />
„Esterli-Flöösch“ weiterhin das einzige Reservegebiet der Gemeinde <strong>Staufen</strong> und ist<br />
auch für die Region Lenzburg ein sehr wichtiges Entwicklungsgebiet. Die vorliegende<br />
Planung bildet zusammen mit weiteren Massnahmen wie bsp. dem flächendeckend<br />
(Kantonsstrassen ausgenommen) eingeführten Tempo 30 Voraussetzungen für die angestrebte<br />
Verbesserung der Lebensqualität und Standortattraktivität für das urbane<br />
Wohnen und Arbeiten. Die Gemeinde <strong>Staufen</strong> ist mit den Haltestellen Kreuzweg, MZG-<br />
Lindenplatz und Beyeler an den Regionalbus Lenzburg angeschlossen. Einzelne Gebiete<br />
von <strong>Staufen</strong> sind durch eine Haltestelle unweit der Gemeindegrenze durch den Städtlibus<br />
von Lenzburg erschlossen. Einzelne Gebiete wie das Ausserdorf sind nicht optimal durch<br />
den ÖV versorgt. Verbesserungen werden laufend angeregt. Im Agglomerationsprogramm<br />
der Regionalplanungsgruppe Lenzburg-Seetal ist eine Haltestelle <strong>Staufen</strong> im Bereich<br />
Kulmerweg als mögliche Infrastrukturoptimierung enthalten (vgl. Anhang 12). Diese<br />
Haltestelle ist in der Richtplanteiländerung vom 22. Juni 2010 als Vororientierung vorgesehen<br />
(Haltestelle Seetal V 3.3 Pkt. 5.1 Eisenbahn Vororientierung Nr. 70). Ein Projekt<br />
liegt noch nicht vor. Im Rahmen der Nutzungsplanung wird die Voraussetzung für eine<br />
künftige Haltestelle geschaffen und die dafür erforderliche Fläche der Parz. Nr. 46 neu<br />
der Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesen. Entlang des Kulmerweges<br />
wird ein schmaler Streifen der Wohnzone 3 für allfällige Anpassungen der Erschliessungsanlagen<br />
zugewiesen.<br />
Regionale Abstimmung<br />
Die vorliegende Planung entspricht den bestehenden überörtlichen bzw. regionalen Planungen<br />
und Konzepten und unterstützt diese (z.B. Agglomerationsprogramm, Infrastrukturvorhaben<br />
wie bsp. Esterli-Flöösch, Entwicklungskonzepte, LEP bsp. Amphibien- und<br />
Wildtiervernetzung). Die Regionalplanungsgruppe Lenzburg-Seetal (Repla) hat zur Nutzungsplanung<br />
eine separate (positive) Stellungnahme erstellt. Die Nachbargemeinden
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 16<br />
sind in der Mitwirkung eingeladen worden, zur Vorlage Stellung zu nehmen. Diese wurden<br />
geprüft und gewürdigt (vgl. Mitwirkungsbericht). Mit dem Gemeinderat Schafisheim<br />
hat bezüglich Kiesstrasse eine Besprechung stattgefunden.<br />
Abstimmung betreffend weiteren kantonalen Plänen und Projekten<br />
Die Nutzungsplanung berücksichtigt rechtskräftige, laufende oder vorgesehene kantonalen<br />
Vorhaben, Pläne und zugehörige Vorschriften angemessen. Es werden keine Massnahmen<br />
oder Festlegungen getroffen, die die Realisierung der Vorhaben beeinträchtigen.<br />
So als Beispiel:<br />
- Das im Richtplan als Zwischenergebnis aufgenommene Strassenvorhaben: Verlegung<br />
K379;<br />
- Im Richtplan als Bahnvorhaben enthalten: Seetalbahn, sicherungstechnische Sanierung<br />
und rationalisierter Bahnbetrieb;<br />
- Das Waldgebiet „Länzert“ ist im Richtplan als kant. Interessengebiet für Grundwasserschutzareale<br />
festgesetzt. Wie empfohlen, wird das Areal im Kulturlandplan zur<br />
Orientierung dargestellt.<br />
6.7 Verkehr<br />
Motorisierter Individualverkehr, Verkehrskapazität<br />
Die Gemeinde <strong>Staufen</strong> verfügt im Allgemeinen über ein gut ausgebautes Strassennetz,<br />
das laufend erneuert und in Stand gehalten wird. Die Problematik der belasteten Ortsdurchfahrt<br />
ist erkannt worden. Mit dem Projekt Tempo 30 wurde eine flächendeckende<br />
Massnahme realisiert, welche den Verkehr beruhigt und die Verkehrssicherheit erhöht<br />
und wesentlich zur Steigerung der Siedlungsqualität beiträgt. Die Kantonsstrassen sind<br />
von den Tempo30-Bestimmungen ausgenommen. Die Möglichkeiten für Einkaufszentren/Fachmärkte<br />
sind soweit Gegenstand dieses Verfahrens so angeordnet, dass sie gut<br />
mit dem ÖV-erschlossen oder erschliessbar sind. Die Ortsdurchfahrt <strong>Staufen</strong> wird nicht<br />
tangiert.<br />
Die Gemeinde <strong>Staufen</strong> ist eng mit der Stadt Lenzburg verflochten. Bezüglich dem „LenzoPark“<br />
werden die Fragen der Parkierung und des öffentlichen Verkehrs im Zusammenhang<br />
mit dem UVP-Verfahren geklärt. Weitergehende Verkehrsstrategien sind im Rahmen<br />
des vorliegenden Nutzungsplanungsverfahrens nicht erforderlich.<br />
Öffentlicher Verkehr<br />
Der Hauptübergang der Seetalbahn ist saniert. Die übrigen Übergänge sollen in nächster<br />
Zeit saniert werden.<br />
Über den Bahnhof Lenzburg ist man gut an das Netz der SBB angeschlossen. Zurzeit ist<br />
zudem ein regionales Buskonzept in Erarbeitung.<br />
Die Gemeinde <strong>Staufen</strong> ist mit den Haltestellen Kreuzweg, MZG-Lindenplatz und Beyeler<br />
an den Regionalbus Lenzburg angeschlossen. Einzelne Gebiete von <strong>Staufen</strong> sind durch<br />
eine Haltestelle unweit der Gemeindegrenze durch den Städtlibus von Lenzburg erschlossen.<br />
Einzelne Gebiete wie das Ausserdorf sind nicht optimal durch den ÖV versorgt. Im Agglomerationsprogramm<br />
der Regionalplanungsgruppe Lenzburg ist eine Haltestelle <strong>Staufen</strong><br />
im Bereich Kulmerweg als mögliche Infrastrukturoptimierung enthalten. Die vorlie-
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 17<br />
gende Planung steht diesem Ziel nicht entgegen (vgl. auch Ziff. 6.6 Abstimmung Siedlung<br />
und Verkehr).<br />
Erschliessungsprogramm, Erschliessung und Etappierung<br />
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision hat der Gemeinderat das bestehende Erschliessungsprogramm<br />
von 1980 aufgrund der aktuellen und geänderten Verhältnisse<br />
überarbeitet. Es besteht aus Inventar, Kostenschätzung, Zeitplan und <strong>Bericht</strong> (siehe Erschliessungsprogramm).<br />
Die Gebiete mit Sondernutzungsplanpflicht sind im Bauzonenund<br />
Kulturlandplan ausgeschieden.<br />
Wege<br />
Die durch das Gemeindegebiet von <strong>Staufen</strong> verlaufenden verschiedenen Wanderwege<br />
sind im Bauzonen- und Kulturlandplan zur Orientierung dargestellt.<br />
Durch das Gemeindegebiet von <strong>Staufen</strong> verlaufen einige historische Verkehrswege und<br />
Fusswege von nationaler, regionaler und kommunaler Bedeutung, teilweise mit Substanz.<br />
Die Objekte mit viel Substanz und ihre Wegbegleiter wurden in der vorliegenden<br />
Nutzungsplanung als Schutz- und Kulturobjekte aufgenommen.<br />
6.8 Siedlungstrenngürtel<br />
Im Richtplan ist zwischen den Gemeinden <strong>Staufen</strong> und Schafisheim sowie südlich von<br />
<strong>Staufen</strong> im Richtplan ein sogenannter Siedlungstrenngürtel eingetragen. Dessen Umsetzung<br />
erfolgt im Bauzonen- und Kulturlandplan Richtung Schafisheim mit Hilfe eines Freihaltebereich<br />
Hochbauten und südlich von <strong>Staufen</strong> mittels Landschaftsschutzzone. Materialabbaugebiete<br />
liegen nicht im Widerspruch zu den mittels Freihaltebereichen umgesetzten<br />
Siedlungstrenngürteln. Materialabbau ist in den Freihaltebereichen explizit zugelassen.<br />
Der Freihaltebereich im Gebiet Flöösch wurde nicht bis an die Bauzone erweitert,<br />
weil einerseits immer noch eine Verlegung der Schafisheimerstrasse möglich sein soll<br />
und andererseits die Ausdehnung gemäss dem kantonalen Richtplan ausgeschieden<br />
wurde. Zudem soll zum Baugebiet ein Puffer ohne Freihaltebereich bleiben soll.<br />
Damit für bestehende Betriebe in der Landschaftsschutzzone betriebsnotwendige Entwicklungen,<br />
Aus- und Neubauten möglich bleiben, ist die Landschaftsschutzzone rund<br />
um das Hofareal symbolisch („Siedlungsei“) abzugrenzen. Anlässlich einer Informationsveranstaltung<br />
wurden die Landwirte gebeten, ihre Um-, Aus- und Neubauvorhaben darzulegen.<br />
Aufgrund der eingegangenen Unterlagen bzw. den Angaben anlässlich der Informationsveranstaltung<br />
konnten die Entwicklungsvorstellungen und konkreten Bauvorhaben<br />
geprüft und gegebenenfalls die „Siedlungseier“ angepasst werden.<br />
Südlich der Speziallandwirtschaftszone Geflügelfarm wird die Landschaftsschutzzone auf<br />
einer Parzelle ausgespart, weil die Parzelle dort als Hirschgehege mit Unterstand genutzt<br />
wird. Das Bauvorhaben wurde vor 2-3 Jahren bewilligt. Die Abgrenzung soll deshalb beibehalten<br />
werden.<br />
Ein Teil der Stützmauer auf der Parzelle Nr. 612, Kurt und Gisela Schallenberger, liegt in<br />
der Landwirtschaftszone. Im Rahmen des laufenden Baubewilligungsverfahrens wird<br />
nach Rücksprache mit den Fachstellen Abteilung für Raumentwicklung und Baubewilligungen<br />
vorgeschlagen, ein Streifen entlang der Stützmauer der Einfamilienhauszone zuzuweisen.<br />
Der Bereich des bestehenden Pferdeauslaufes angrenzend an das Gebäude<br />
soll der Grünzone zugewiesen werden. Eine weitere Pferdeweide ist auf Parzelle Nr. 613.<br />
Die Parzelle Nr. 613 ist bisher der kommunalen Landschaftsschutzzone zugewiesen.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 18<br />
In Rücksprache mit der Abteilung Raumentwicklung wird die Parzelle 613 aus der kommunalen<br />
Landschaftsschutzzone entlassen.<br />
6.9 Abbaugebiete<br />
Materialabbaugebiete<br />
Im Richtplan sind folgende Materialabbaugebiete aufgenommen:<br />
- Kurz- und mittelfristiges Abbaugebiet (Beschluss 3.1, Nr. 119a). Der Standort ist im<br />
Kulturlandplan als Abbauzone bereits umgesetzt.<br />
- Kurz- und mittelfristiges Abbaugebiet mit Abstimmungsbedarf (Beschluss 4.1,<br />
Nr. 119K) <strong>Staufen</strong>/Schafisheim. Bei diesem Standort besteht noch ein erheblicher<br />
Abstimmungsbedarf, weshalb er vorerst als Zwischenergebnis in den Richtplan aufgenommen<br />
ist. Momentan besteht kein Festsetzungsbedarf in der Nutzungsplanung.<br />
Spezialzone Schlammweiher<br />
Der kleine Schlammweiher im Länzert ist nach wie vor in Betrieb und in der heutigen Zonierung<br />
nicht konform. Die benötigte Fläche wurde einer Spezialzone Schlammweiher mit<br />
Auflagen für die Rekultivierung (Amphibien und Wildtierdurchlass) zugeordnet.<br />
Beim Materialabbau „Hugstöck 3b“ war vorgesehen, ein Gesamtkonzept zum ökologischen<br />
Ausgleich über das gesamte Abbaugebiet zu erarbeiten. Das Konzept sollte insbesondere<br />
Massnahmen zum ökologischen Ausgleich, zu den Amphibien und zu gebietsfremden<br />
invasiven Pflanzen aufzeigen und den landwirtschaftlichen Bedürfnissen<br />
Rechnung tragen. Abklärungen haben ergeben, dass dieses Konzept bewilligt wurde. Die<br />
vorliegende Nutzungsplanung setzt dieses Konzept um (z.B. Nachnutzungsbestimmungen<br />
in der Spezialzone „Schlammweiher“.<br />
6.10 Amphibien- und Wildtiervernetzung<br />
Der südlich von <strong>Staufen</strong> im Richtplan festgesetzte Vernetzungskorridor liegt im Wald. Auf<br />
eine Festlegung im Nutzungsplan und BNO wurde verzichtet, da diese Sache eines kantonalen<br />
Projektes bedarf. Es wurden aber auch keine Festlegungen getroffen, welche einem<br />
solchen Vorhaben entgegenstehen würden. Hingegen wurde nordwestlich von <strong>Staufen</strong><br />
im Gebiet Länzert die Voraussetzungen für die im Landschaftsentwicklungsprogramm<br />
(LEP) der Repla Lenzburg-Seetal vorgesehene Vernetzung von Amphibien und Wildtieren<br />
geschaffen. Da nördlich der Aarauerstrasse ein Schlammweiher besteht und auf der<br />
anderen Strassenseite im Süden im Gebiet Hugstöck Kies abgebaut wird, können Vernetzungsmassnahmen<br />
für wie Amphibien und Klein- oder allenfalls Wildtiere im Rahmen<br />
der Rekultivierung einfach und mit vertretbaren finanziellen Aufwendungen realisiert werden.<br />
Grundlage für die Festlegungen bildeten Abklärungen und Begehungen mit den<br />
Fachspezialistinnen Frau Esther Krummenacher (Amphibien) und Frau Dr. Helen Müri<br />
(Wildtiere).<br />
6.11 Kantonale Richtplananpassung<br />
Wie bereits erwähnt ist die Festlegung des Einkaufszentrums/Fachmarktes im Gebiet<br />
„LenzoPark“ im Richtplan nicht mehr notwendig, da der „LenzoPark“ zum Zentrumsstandort<br />
von Lenzburg gezählt wird. Die für den „LenzoPark“ erforderliche Anpassung der<br />
Nutzungsplanung ist wie bereits erwähnt, nicht Gegenstand dieser Nutzungsplanungsrevision,<br />
sondern wird gemäss Besprechung mit Vertretern des Departementes Bau, Ver-
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 19<br />
kehr und Umwelt, der Gemeindebehörde und der Bauherrschaft in einem separaten Planungsverfahren<br />
abgehandelt. Die Arbeiten dazu sind im Gange. Der Gemeinderat erstattet<br />
den kantonalen Fachstellen laufend <strong>Bericht</strong>.<br />
Die vereinzelten Einzonungen umfassen weitgehend überbaute Flächen und Erschliessungsstrassen<br />
am Siedlungsrand und sind daher nicht richtplanrelevant.<br />
Die weiteren Richtplaninhalte sind in der Planung umgesetzt. Es wird auf die einzelnen<br />
Kapitel verwiesen.<br />
7 Erläuterungen zu den Planungsinstrumenten<br />
7.1 Bauzonen- und Kulturlandplan<br />
Zonenzuordnung und Bauzonenabgrenzung<br />
Im Rahmen der Gesamtrevision wurden die Teiländerungen integriert sowie verschiedene<br />
kleinere Um- und Einzonungen vorgenommen. Dies betrifft einerseits ganze Parzellen,<br />
deren Zonenzugehörigkeit nicht bzw. nicht mehr angebracht war, andererseits wurden<br />
zugunsten eindeutiger Zonengrenzen vereinzelt Parzellenteilflächen umgezont. Zudem<br />
wurden sämtliche Strassen und Wege, die der Erschliessung von Baugebiet dienen,<br />
der Bauzone zugeschlagen.<br />
Folgende Änderungen wurden vorgenommen:<br />
Einzonungen<br />
1 Einzonung Grabenacherweg von Landwirtschaftszone I in Einfamilienhauszone (EF);<br />
2 Einzonung auf Parz. Nrn. 932, 609<br />
u. 613<br />
von Landwirtschaftszone I in Einfamilienhauszone am<br />
Hang (EFH)<br />
3 Einzonung auf Parz. Nr. 46 von übrigem Gemeindegebiet in Wohnzone 3 (W3);<br />
4 Einzonung auf Parz. Nr. 46 von übrigem Gemeindegebiet in Zone für öffentliche Bauten<br />
und Anlagen (Oe)<br />
5 Einzonung der Parz. Nrn. 746 u.<br />
1004<br />
von Landwirtschaftszone I in Einfamilienhauszone (EF)<br />
6 Einzonung auf Parz. Nrn. 731,<br />
732, 1051 und 723<br />
7 Einzonung Ausserdorfstrasse<br />
(Höhe Parz. 686)<br />
8 Einzonung auf Parz. Nr. 694 u.<br />
696<br />
9 Einzonungen aufgrund neuer<br />
Waldfestellung auf Staufberg<br />
10 Einzonungen in Grünzonen am<br />
Siedlungsrand auf Parz. Nr. 609,<br />
612, 613, 723, 732, 932<br />
von Landwirtschaftszone I in EFH<br />
von Landwirtschaftszone I in EFH<br />
von Schutzzone Staufberg Südhang in EFH<br />
von „Wald“ in Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen;<br />
von Landwirtschaftszone in Grünzone am Siedlungsrand
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 20<br />
Umzonungen<br />
11 Umzonung auf Parz. Nr. 959 von Wohnzone 3 (W3) in Einfamilienhauszone (EF);<br />
12 Umzonung auf Parz. Nrn. 1028,<br />
1029, 338<br />
13 Umzonung auf Parz. Nrn. 1072,<br />
1073, 1074 u. 1075<br />
von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone am Hang<br />
(EFH<br />
von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone am Hang<br />
(EFH);<br />
14 Umzonung auf Parz. Nr. 1044 u.<br />
901<br />
von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone (EF);<br />
15 Umzonung auf Parz. 398 von Einfamilienhauszone (EF) in Dorfkernzone (D);<br />
16 Umzonung Parz. Nr. 976 von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone (EF);<br />
17 Umzonung auf Parz. Nrn. 402,<br />
1120 u. 1057;<br />
von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone (EF)<br />
18 Umzonung auf Parz. Nr. 1043 von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone (EF);<br />
19 Umzonung auf Parz. Nr. 232 von Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Oe) in Wohnund<br />
Gewerbezone 2 (WG2)<br />
20 Umzonung auf Parz. Nr. 227 von Wohn- und Gewerbezone 2 (WG2) in Zone für Öffentliche<br />
Bauten und Anlagen (Oe);<br />
21 Umzonung der Parz. Nrn. 178,<br />
179, 833, 1091, 1092, 1093, 1094,<br />
1095, 1096<br />
von Wohn- und Gewerbezone 2 (WG2) in Wohnzone 2<br />
(W2);<br />
Die vorgenommenen Änderungen sind zur Orientierung im Plan Bauzonen- und Kulturlandänderungsplan,<br />
Massstab 1:2‘500, ersichtlich.<br />
Flächenstatistik<br />
(Tabellarische Übersicht im Anhang 11, sowie im Flächenstatistikplan)<br />
Die Gesamtvorlage sieht Umzonungen von 0.98 ha und Einzonungen von 1.10 ha vor.<br />
Die einzelnen Umzonungen innerhalb des Baugebietes sind nicht richtplanrelevant.<br />
Die Einzonung im Gebiet Neumatt entlang der SBB in die Zone für öffentliche Bauten und<br />
Anlagen ist mit einer Fläche von 0.13 ha nicht richtplanrelevant. Bei den übrigen Einzonungen<br />
handelt es sich um bestehende Gartennutzungen, Hausumschwung und Gebäudearrondierungen<br />
sowie Strassen mit Erschliessungsfunktion für das Baugebiet, die seit<br />
jeher als solche genutzt werden und nicht unter die Richtplanklausel von 3 ha fallen<br />
(weitgehend überbautes Gebiet).<br />
Nach Abzug der Verkehrsflächen, der bereits überbauten Areale, sowie der geringfügigen<br />
Anpassungen an die Parzellengrenzen (gelten alle als weitgehend überbaut), beträgt<br />
die richtplanrelevante Erweiterung des Siedlungsgebietes ca. 0.27 ha. Im Jahr 2007 hat<br />
die Gemeinde das Siedlungsgebiet um 1.2 ha erweitert. Die nun vorliegende Bauzonenerweiterung<br />
von insgesamt 1.<strong>47</strong> ha liegt unter dem im Richtplan festgesetzten Schwellenwert<br />
von 3 ha. Der Richtplan wird nach der Genehmigung der Nutzungsplanung durch<br />
den Regierungsrat fortgeschrieben.<br />
Festlegungen im Kulturlandplan<br />
Landwirtschaftszone / Speziallandwirtschaftszonen<br />
Aufgrund der Besprechung mit den Landwirten konnten die Entwicklungsvorhaben restlos<br />
abgeklärt werden. Die Speziallandwirtschaftszonen Geflügelfarm sind gemäss Nachfrage<br />
bei den Landwirten Philipp Gradwohl und Bruno Bolliger so beizubehalten.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 21<br />
Naturschutzzonen in Kulturland<br />
Folgende Naturschutzzonen werden im Kulturlandplan bezeichnet:<br />
- Schutzzone Staufberg Südhang wurde an den aktuellen Pflegeplan angepasst. Die<br />
Festlegungen betreffend Hecken, Hochstammobstbäume und schützenswerten<br />
Bäumen konnten mit den kantonalen Instanzen (ARE/ALG) geklärt werden. Das Ziel<br />
ist, die Qualität der Staufbergsüdhanges zu erhalten.<br />
Mit dem Pflegeplan will der Gemeinderat zusammen mit dem Kanton Pflege und Nutzungen<br />
und somit das Nebeneinander von Nutzkulturen und Naturvorrangflächen regeln.<br />
- Naturschutzzone ehemalige Kiesgrube Buech-Steiacher<br />
- Magerwiese / Trockenstandort beim Scheibenstand<br />
- Das Feuchtgebiet Holzschopf dient dem Amphibienverbund<br />
- Extensiv genutzte Wiesen dienen als Verbindungs- und Vernetzungselement<br />
Naturschutzzonen im Wald<br />
- Naturschutzzone Wald (Staufberg)<br />
Die Naturschutzzone Wald beinhaltet Altholzinseln (Gütsch, Westflanke Staufberg),<br />
einen früheren Orchideenstandort welcher im Rahmen der übrigen Massnahmen<br />
wieder nach Möglichkeit gefördert werden soll (Staufberg, Waldrand), Niederwald<br />
(Staufberg, Schaffen von stufigem Waldrand und Fördern von seltenen Baumarten),<br />
eine schützenswerte Nussbaum-Allee Chileweg sowie ein Feuchtgebiet im Wald<br />
(Gebiet Asp).<br />
Am 3. April 2009 stimmte die Abteilung für Baubewilligungen dem Aufwertungsprojekt<br />
für Amphibien im Gebiet Asp zu.<br />
Die Schutzzonen, die geschützten Waldränder sowie der Verlauf des Waldes wurden<br />
bereits einmal von Frank Hämmerli, Forstdienste Lenzia, überprüft. Gemäss kant.<br />
Stellungnahme wurde der aufgewertete Waldrand im Gebiet „Gütsch“ ebenfalls aufgenommen.<br />
Überlagerte Schutzzonen (Es wird im Detail auf die einzelnen Kapitel verwiesen).<br />
- Landschaftsschutzzone (Ergänzung aufgrund Umsetzung Siedlungstrenngürtel)<br />
- Freihaltebereich (Ergänzung aufgrund Umsetzung Siedlungstrenngürtel)<br />
- Bereich für Amphibien- und Wildtiervernetzung (Voraussetzung für Amphibien- und<br />
Wildtierdurchlass).<br />
Naturobjekte<br />
Die Naturobjekte (Hecken, Hochstammbestand, Einzelbäume und Baumgruppen) werden<br />
im Bauzonen- und Kulturlandplan festgelegt. wurden folgende Ergänzungen vorgenommen:<br />
- Schutz für die Hecke beim Feldweg (Nahe Schützenhaus);<br />
- Schutz für die Hecke bei der Spezialzone Erholung „Unteri Buechrüti“;<br />
- Geschützt wird der Hochstammobstbestand bei der Ausserdorfstrasse, Holzgasse<br />
(Seenerweg), Unterrainweg (Im Hermen);<br />
- Im Bereich Gradwohl werden die Hecken gemäss Kulturlandplan 1988 übernommen;
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 22<br />
- Erhaltenswerte Einzelbäume und Baumgruppen innerhalb des Baugebietes (vgl. Anhang<br />
I BNO);<br />
- Geschützter Waldrand bei Länzert, Staufberg (Fuss und Kamm, Gütsch), Steiacher<br />
(Kiesabbaugebiet) und Oberi Buechrüti;<br />
- Stillgewässer/Tümpel bei Länzert, Hugstöck und Unteri Buechrüti, dienen dem Amphibienverbund<br />
(Symbol).<br />
Die geschützten Naturobjekte sind im Anhang der BNO abschliessend aufgezählt.<br />
Die unter Schutzstellung von Objekten wie die markanten Einzelbäume in der Ebene im<br />
Gebiet „Hinterm Berg“ und „Bannholz“ (westlich Staufberg) wurde geprüft. Da man die<br />
Erhaltung dort im Rahmen der freiwilligen LEP-Verträge regeln will, wurde auf eine Festlegung<br />
im Nutzungsplan verzichtet.<br />
Weitere Schutzobjekte<br />
Der alte Grenzstein im Wald an der Grenze zu Seon wird geschützt. Die Brunnen sind<br />
als Wegbegleiter erhaltenswert und werden neu als Kulturobjekte unter Schutz gestellt.<br />
Der Grenzstein und die Brunnen werden als Kulturobjekte im Anhang der BNO aufgeführt.<br />
Archäologische Fundstellen<br />
Die archäologischen Fundstellen werden im Bauzonen- und Kulturlandplan mit einer flächigen<br />
Signatur als Orientierungsinhalte eingetragen, mit dem Hinweis auf die Meldepflicht<br />
vor einem Bodeneingriff.<br />
Gewässer/Hochwasserschutz<br />
Im Gemeindegebiet <strong>Staufen</strong> sind keine öffentlichen Gewässer vorhanden. Gemäss Gefahrenhinweiskarte<br />
liegt die Kiesgrube Zelgli/Hugstöck in den Gemeinden Schafisheim<br />
und <strong>Staufen</strong> in einem Gefahrenhinweisgebiet Hochwasser. Die Hochwassergefahr<br />
stammt vom Bettentalbach, der ursprünglich in Schafisheim in die Kanalisation geleitet<br />
wurde, jetzt aber vor Schafisheim der Versickerung zugeführt wird. Es besteht daher kein<br />
Handlungsbedarf. Vorschriften betreffend Hochwasserschutz erübrigen sich deshalb.<br />
Auch betreffend dem Schutz von Oberflächenwasser besteht kein Handlungsbedarf für<br />
Festlegungen in der BNO.<br />
7.2 Sondernutzungsplanungen<br />
Rechtskräftige Sondernutzungspläne<br />
Im Rahmen des Nutzungsplanungsverfahrens wurde festgestellt, dass verschiedene altrechtliche<br />
Überbauungspläne (Erschliessungspläne) bestehen (vgl. Auflistung im orientierenden<br />
Anhang der BNO). Die meisten dieser Gebiete sind heute weitgehend überbaut.<br />
Im Rahmen von separaten Verfahren wurde geprüft, ob diese Sondernutzungspläne<br />
noch erforderlich oder aufgehoben werden können. Die Mitwirkung für deren Aufhebung<br />
ist erfolgt. Es sind keine Mitwirkungseingaben eingegangen. Die öffentliche Auflage<br />
der Aufhebung der Überbauungspläne (bzw. Erschliessungspläne) erfolgte vom 29. November<br />
2011 bis 28. Dezember 2011. Es sind keine Einwendungen erfolgt. Mit Beschluss<br />
vom 10. Januar 2012 wurden neun Überbauungspläne aufgehoben. Die Auflistung<br />
im orientierenden Anhang der BNO wurde entsprechend nachgeführt.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 23<br />
Der Sondernutzungsplan im Gebiet Esterli-Flöösch ist mittlerweile rechtskräftig und die<br />
Baulandumlegung durchgeführt. Die Erschliessungsflächen sind sichergestellt und die<br />
Realisierung steht kurz bevor. Dieses Gebiet wird deshalb mit Ausnahme der gestaltungsplanpflichtigen<br />
Gebiete nicht mehr als sondernutzungsplanpflichtig im Bauzonenund<br />
Kulturlandplan aufgeführt.<br />
7.3 Bau- und Nutzungsordnung<br />
Die Bauordnung und die Nutzungsordnung (BO und NO) wurden vollständig überarbeitet<br />
und zu einer Bau- und Nutzungsordnung zusammengeführt. Die Formulierungen erfolgte<br />
nach der Muster - Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO) des Departements Bau, Verkehr<br />
und Umwelt bzw. der Arbeitshilfe für die Umsetzung der Interkommunalen Vereinbarung<br />
für die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB).<br />
Bemerkungen zu allgemeinen Änderungen<br />
Die wichtigsten Änderungen in Kürze sind:<br />
- Vereinfachung und leichte Anpassungen der Ausnützungsziffern<br />
- Dach-, Attika- und Untergeschosse werden weiterhin nicht in die Ausnutzungsberechnung<br />
einbezogen; Kniestock bemisst sich neu in der Dorfkernzone auf 1.00 m<br />
(Brüstungshöhe) und im Übrigen nach der neuen kant. Baugesetzgebung;<br />
- Die Bauhöhen werden wie bisher mittels Geschossigkeit und neu anstelle der Firsthöhen<br />
mittels der Gesamthöhe (höchster Punkt eines Gebäudes) definiert;<br />
- Auf die Festlegung von Fassadenhöhen (anstelle von Gebäudehöhen) wird verzichtet;<br />
- Weglassen des Mehrlängenzuschlages, vertragliche Regelungsmöglichkeit für<br />
Grenz- und Gebäudeabstände sind zulässig;<br />
- Abstände gegen das Kulturland werden festgelegt: Hauptbauten 4 m, Klein- und Anbauten<br />
2 m;<br />
- Bestimmungen über den Ortsbildschutz und über die Dachgestaltung, Antennen- und<br />
der Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie;<br />
- Für Arealüberbauungen werden die Minimalflächen und die zulässige max. Ausnützung,<br />
Geschosszahl und Gesamthöhe festgelegt.<br />
Bemerkungen zu den einzelnen IVHB-Baubegriffen und zur Messweise<br />
Die wichtigsten Änderungen in Kürze sind:<br />
- Massgebendes Terrain: abschliessendes kant. Recht;<br />
- Gebäude: abschliessendes kant. Recht, Begriff dieser Definition „Gebäude“ müssen<br />
übernommen werden;<br />
- Kleinbauten/Anbauten: neu zwei (ähnliche) Definitionen in der BauV (Hinweis: Wintergärten<br />
haben kein Abstandsprivileg mehr). In der BNO werden keine ergänzenden<br />
Anpassungen vorgenommen, da die Bestimmungen in der übergeordneten BauV<br />
ausreichen.<br />
- Unterirdische Bauten/Unterniveaubauten (früher Tiefbauten): abschliessendes kant.<br />
Recht. Es werden keine ergänzenden und abweichenden Festlegungen getroffen, da<br />
kant. Recht ausreichend;<br />
- Fassadenflucht/Fassadenlinien/projizierte Fassadenlinien: abschliessendes kant.<br />
Recht;<br />
- Vorspringende Gebäudeteile: abschliessendes kant. Recht;
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 24<br />
- Rückspringende Gebäudeteile: neu eingeführte Definition, für BNO <strong>Staufen</strong> kein<br />
Normierungsbedarf, es werden keine Bestimmungen dazu festgelegt;<br />
- Gebäudelänge: ähnliche Definition wie bisher; keine Anpassung der bisher festgelegten<br />
Gebäudelängen;<br />
- Gebäudebreite: neu eingeführte Definition, es werden wie bisher keine max. Gebäudebreiten<br />
festgelegt;<br />
- Gesamthöhe: neu eingeführte Definition, bisherige Firsthöhe wird auf die neue Gesamthöhe<br />
umgerechnet. Dabei wird aufgrund eingehender Überprüfungen von Beispielen<br />
bestehender Gebäude, die Gesamthöhe in Abhängigkeit von der vorhandenen<br />
Geländeneigung und der Gebäudelänge zum Hang festgelegt (vgl. Tabelle § 8<br />
Abs. 1 und 2). Würde keine Höhenkorrektur der Gesamthöhe vorgenommen, so<br />
könnten aufgrund der neuen kant. Messweise Gebäude am Hang wesentliche höher<br />
erstellt werden als dies bisher möglich war. Damit wird dem Ortsbild der Gemeinde<br />
<strong>Staufen</strong> gebührend Rechnung getragen.<br />
- Fassadenhöhe: neu eingeführte Definition, für BNO <strong>Staufen</strong> kein Normierungsbedarf,<br />
da keine Fassadenhöhen festgelegt werden.<br />
- Kniestockhöhe: kant. abschliessende Messweise. Die heute gültige Kniestockhöhe<br />
von 50 cm wird an das kantonale Recht angepasst. Es gilt neu die 1.20m Kniestockhöhe<br />
gemäss BauV.<br />
- Lichte Höhe: kant. abschliessendes Recht, keine andere Regelung als bisher.<br />
- Vollgeschoss: ähnliche Definition wie bisher, durchschnittliche Höhe gemäss § 22<br />
BauV max. 3.20 m;<br />
- Untergeschoss: abschliessendes kant. Recht, für Überschreitung der Untergeschosse<br />
gelten nicht mehr die beiden Masse von 80 cm (Ebene) und 1.20 m (Hang) sondern<br />
ein Durchschnittsmass. Eingehende Abklärungen an Beispielobjekten haben ergeben,<br />
dass die bestehenden nach altem Recht erstellten Gebäude weiterhin rechtmässig<br />
bleiben;<br />
- Dachgeschoss: abschliessendes kant. Recht, die Masse von § 24 BauV werden<br />
übernommen;<br />
- Attikageschoss: abschliessendes kant. Recht;<br />
- Grenzabstand: keine anderen Regelungen als bisher erforderlich;<br />
- Gebäudeabstand: ähnliche Definition wie bisher, kein Handlungsbedarf;<br />
- Baulinien und Baubereiche: Festlegung erst in den Sondernutzungsplanungen erforderlich;<br />
- Anrechenbare Grundstücksfläche: abschliessendes kant. Recht, Abkürzung neu<br />
aGSF;<br />
- Ausnützungsziffer: abschliessendes kant. Recht, Abkürzung neu für anrechenbare<br />
Geschossfläche (anstatt Bruttogeschossfläche, BGF) aGF;<br />
- Baumassenziffer, Überbauungsziffer: in BNO <strong>Staufen</strong> keine festgelegt, kein Handlungsbedarf;<br />
- Grünflächenziffer: festgelegte Grünflächenziffern können beibehalten werden, kein<br />
Handlungsbedarf.<br />
Bemerkungen zu einzelnen Paragraphen<br />
Die wichtigsten materiellen Änderungen beinhalten:
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 25<br />
§§ Thema Erläuterungen<br />
3 Planungsgrundsätze<br />
- Wichtigste Zielvorstellungen der Gemeinde, welche der Revision<br />
der Nutzungsplanung zu Grunde liegen.<br />
8 Zonenübersicht - Die Begriffe und die Höhenangaben sind aufgrund der Harmonisierung<br />
überarbeitet worden.<br />
9 Solaranlagen - Das Departement BVU hat ein neues Merkblatt für Solaranlagen<br />
erstellt. Es wird nun insbesondere festgehalten, dass sich bei<br />
schutzwürdigen Gebäuden oder Gebieten die Solaranlagen besonders<br />
gut integrieren müssen.<br />
9 Dorfzone - In der Dorfzone sind Läden bisher nicht ausdrücklich erwähnt,<br />
weshalb die Bestimmung analog der WG-Zonen ergänzt wurde.<br />
10 Wohnzonen - In der Wohnzone EFH sind mit Absicht keine Arealüberbauungen<br />
zulässig, es wird eine lockere Bauweise gewünscht<br />
11,<br />
12<br />
Mischzone/Gewerbezone<br />
14 Grünzone am<br />
Siedlungsrand<br />
15 Landwirtschaftszone<br />
16 Bauten in der<br />
Landwirtschaftszone<br />
18 Naturschutzzone<br />
im Kulturland<br />
19 Schutzzone<br />
Staufberg Südhang<br />
20 Naturschutzzone<br />
Wald<br />
21 Landschaftsschutzzone<br />
22 Freihaltebereich<br />
Hochbauten<br />
23 Amphibien-<br />
Wildtiervernetzung<br />
- Für die Verkaufsgeschäfte, Einkaufszentren/Fachmärkte werden<br />
in den Mischzonen und in der Gewerbezone die zulässigen Nettoladenflächen<br />
festgelegt<br />
- Dieser Paragraph beinhaltet die Bestimmungen der neuen<br />
Grünzone am Siedlungsrand. Hauptbauten sind nicht zugelassen;<br />
Kleinbauten, Tiefbauten und Gartengestaltung sowie befestigte<br />
Laufhöfe sind zulässig<br />
- Der bisherige Paragraph zur Landwirtschaftszone wurde durch<br />
den entsprechenden Paragraphen aus der M-BNO ersetzt.<br />
- Der bisherige Paragraph zu Bauten in der Landwirtschaftszone<br />
wurde durch den entsprechenden Paragraph aus der M-BNO<br />
ersetzt.<br />
- Der Paragraph zur Naturschutzzone im Kulturland wurde von der<br />
M-BNO unverändert übernommen. Die Naturschutzzonen mit<br />
dem Zonenziel und den Nutzungseinschränkungen werden neu<br />
tabellarisch aufgelistet.<br />
- Der Paragraph zur Schutzzone Staufberg Südhang wird gemäss<br />
Weisungen und Absprache mit der ARE/ALG präzisiert. Der<br />
Pflegeplan regelt Pflege und Nutzungen des kleinflächigen Lebensraummosaiks.<br />
Er wird von Kanton und der Gemeinde festgelegt.<br />
- Der Paragraph zu den Naturschutzzonen im Wald wird neu gemäss<br />
der M-BNO formuliert. Die Schutzziele und Pflegemassnahmen/Nutzungseinschränkungen<br />
wurden mit dem Forstdienst<br />
Lenzia abgesprochen<br />
- Angleichung an den Paragraphen in der M-BNO<br />
- Der Freihaltebereich dient der Umsetzung des Siedlungstrenngürtels<br />
- Dieser Paragraph dient als Instrument zur Umsetzung der entsprechenden<br />
ökologischen Vernetzung.<br />
24 Naturobjekte - § 27 beschränkt sich auf die wichtigsten Einzelbäume in der<br />
Gemeinde. Der Grenzstein im Wald an der Grenze zu Seon gilt<br />
als Kulturobjekt und ist im Anhang als solches aufgeführt. Die<br />
Naturobjekte sind tabellarisch aufgeführt.<br />
25 Gebäude mit Substanzschutz<br />
27 Historische Verkehrswege<br />
- Die Schutzbestimmungen zu den Substanzschutzobjekten werden<br />
neu in § 25, wo der Umgang mit den Substanzschutzobjekten<br />
und den neu festgelegten Volumenschutzobjekten sowie<br />
Fassadenfluchten geregelt wird, aufgeführt.<br />
- Die historischen Verkehrswege werden beschrieben und unter<br />
Schutz gestellt. Präzisierung betreffend Unterhaltsregelung in<br />
Abs. 2.<br />
28 Materialabbau- - Die Nachnutzungen werden gemäss M-BNO ergänzt. Ansonsten
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 26<br />
zone<br />
29 Spezialzone Naherholung<br />
30 Spezialzone<br />
Schlammweiher<br />
33 Abstand gegenüber<br />
dem Kulturland<br />
bleiben die Vorschriften.<br />
- Der Zonenzweck wurde präzisiert: Die Spezialzone dient der<br />
Naherholung der Einwohner von <strong>Staufen</strong>; namentlich der Anlage<br />
und dem Betrieb von Familiengärten und eines gemeinsamen<br />
Waldhauses.<br />
- Dieser Paragraph beinhaltet die Bestimmungen der neuen Spezialzone<br />
Schlammweiher. Für die Nachnutzung werden Vorgaben<br />
und Zielsetzungen betreffend ökologischer Flächen und<br />
Massnahmen für den Vollzug des Amphibien- und Wildtierverbundes<br />
zwischen den Feuchtstellen (Durchlass unter der Aarauerstrasse<br />
festgelegt).<br />
- Der Abstand gegenüber dem Kulturland wird geregelt, um klare<br />
Verhältnisse zu schaffen. Dieser kann, analog zu den Grenzabständen<br />
gegenüber anderen Zonen, mit einem Dienstbarkeitsvertrag<br />
reduziert oder aufgehoben werden. Sämtliche Bauteile<br />
inklusive Erschliessung, Nebenbauten und Bauten der Umgebungsgestaltung<br />
(z.B. Gartengestaltung, Terrainveränderungen,<br />
Sandkasten) müssen innerhalb der Bauzone liegen<br />
35 Zonenzulässigkeit - Die Bestimmungen zu den Arealüberbauungen werden geringfügig<br />
angepasst.<br />
38 Energiesparmassnahmen<br />
- Ergänzung betreffend Energiesparmassnahmen.<br />
42 Anordnung der<br />
Parkplätze<br />
45 Containerstandplätze<br />
46 Sicherheit im öffentlichen<br />
Raum<br />
- Der Paragraph wurde an die Bestimmungen in der M-BNO angepasst.<br />
Abstellräume für Velos und Kinderwagen in Mehrfamilienhäusern<br />
müssen gut, aber nicht unbedingt ebenerdig zugänglich<br />
sein.<br />
- Bei Mehrfamilienhäusern sind zwingend Containerstandplätze<br />
vorzusehen.<br />
- Dieser Paragraph regelt die Verpflichtungen für die Sicherheit im<br />
öffentlichen Raum.<br />
<strong>47</strong> Ortsbildschutz - Der Pragraph enthält Bestimmungen über die Dachgestaltung,<br />
Antennen- und Solaranlagen.<br />
51 Versickern von<br />
Oberflächenwasser<br />
54 Gebührenreglement<br />
56 Aufhebung bisherigen<br />
Rechts<br />
- Allgemeiner Verweis auf das GEP, ohne Datum; so wird verhindert,<br />
dass bei einer Überarbeitung des GEP eine BNO-Änderung<br />
vorgenommen werden muss<br />
- Die Gebühren sind neu in einem separaten Gebührenreglement<br />
geregelt und nicht mehr wie bisher im Anhang der BNO. Dieses<br />
wird der Gemeindeversammlung für die Beschlussfassung vorgelegt.<br />
- Mit diesem Paragraph werden die aktuell gültigen Werke der<br />
Nutzungsplanung als ungültig erklärt und durch die vorliegende<br />
Gesamtrevision, bestehend aus Bauzonen- und Kulturlandplan<br />
und BNO, ersetzt. Die bestehenden Sondernutzungsplanungen<br />
haben weiterhin Gültigkeit, vorausgesetzt sie wurden nicht in einem<br />
anderen Verfahren aufgehoben. (Die Liste im Anhang wurde<br />
gem. dem rechtskräftigen Aufhebungsverfahren nachgeführt)<br />
57 Übergangsrecht - Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Bau- und Nutzungsordnung<br />
hängige Baugesuche werden nach bisherigem Recht beurteilt.<br />
Anhang I - Verzeichnis der Kultur- und Naturobjekte; zwei Substanzschutzobjekte<br />
werden aufgehoben, zwölf Volumenschutzobjekte kommen<br />
hinzu, der Grenzstein gilt neu als Kulturobjekt; bei den Naturobjekten<br />
werden nur die Einzelbäume und die Hochstammbestände<br />
aufgeführt, die geschützten Hecken können dem Bauzonen-<br />
und Kulturlandplan entnommen werden.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 27<br />
7.4 Nachfolgende Planungen<br />
Für den LenzoPark werden derzeit die erforderlichen Anpassungen für die genügende<br />
Rechtsgrundlage in der Nutzungsplanung in einem separatem Verfahren durchgeführt,<br />
um die laufende Revision nicht zu verzögern (vgl. Ziffer 6.3).<br />
Die Gemeinde prüft zudem ebenfalls in einem separaten Verfahren die unüberbaute Gewerbezone<br />
im Gebiet „Zelgli“ einer anderen Nutzungszone zuzuweisen.<br />
8 Waldfeststellungsverfahren<br />
Die gemäss § 6 der Verordnung zum Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaG) am<br />
22. Dezember 2005 festgestellten Waldgrenzen wurden im Bauzonenplan übernommen<br />
und zeigen den geltenden Verlauf der Bestockungen. Die festgestellten und im Plan eingezeichneten<br />
Waldgrenzen sind für den Waldabstand verbindlich.<br />
Um das Einwachsen von Wald innerhalb der Bauzonen zu verhindern, sind bei Einzonungen<br />
die Waldgrenzen feststellen zu lassen, selbst wenn im fraglichen Gebiet kein<br />
Wald stockt. Das gemäss § 6 AWaG erforderliche Waldfeststellungsverfahren wird eingeleitet.<br />
Von den Einzonungen ist kein Wald betroffen. Der <strong>Bericht</strong> des Kreisforstamtes wird mit<br />
der vorliegenden Fassung der Nutzungsplanung eingefordert. Die öffentlichen Auflagen<br />
der Gesamtrevision der Nutzungsplanung und des Waldfeststellungsverfahrens werden<br />
nach koordiniert.<br />
Im Kulturland wurden die Waldgrenzen mit der Abteilung Wald abgeglichen. Die zur Verfügung<br />
gestellten<br />
9 Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung<br />
Am 27. Juli 2009 erstattete die kantonale Abteilung für Raumentwicklung BVUARE ihre<br />
fachliche Stellungnahme.<br />
Die fachliche Stellungnahme wurde anlässlich der Besprechung vom 19. August 2009<br />
mit dem Kreisplaner und Vertreter weiterer Fachstellen besprochen. Anschliessend wurde<br />
die Vorlage überarbeitet und die offenen Fragen konnten bereinigt werden.<br />
Weiter hat die Abteilung für Raumentwicklung am 21. Februar 2011 die zweite fachliche<br />
Stellungnahme abgegeben. Mit Emailschreiben vom 22. Februar 2012 wurde die Gemeinde<br />
von der Abteilung Raumentwicklung (ARE) informiert, dass die eingereichten Unterlagen<br />
zur abschliessenden Vorprüfung grundsätzlich in Ordnung sind. Bevor die Vorprüfung<br />
abgeschlossen werden kann, seien aber noch vereinzelte Bereiche zu bereinigen<br />
um Missverständnisse und Vorbehalte zu vermeiden. Mit PA vom 6. März 2012 hat<br />
der Gemeinderat diese z.Hd. des Kantons verabschiedet. Daraufhin konnte die ARE mit<br />
dem abschliessenden Vorprüfungsbericht vom 22. März 2012 die Vorlage zur öffentlichen<br />
Auflage freigeben.<br />
Übergang von alter zur neuen Baugesetzgebung - Fazit<br />
Mit den Änderungen im BauG und der BauV sind verschiedene Anforderungen an die<br />
Planungen präzisiert worden. (z.B. Abstimmung Siedlung und Verkehr, Mobilisierung des<br />
Verdichtungspotentials, Verbesserung der Siedlungsqualität etc.). Da keine Übergangsfrist<br />
mehr gilt, sind diese Vorgaben grundsätzlich anzuwenden, was jedoch in laufenden<br />
Verfahren oft nicht besonders einfach ist. Um aufzuzeigen, dass diese Themen im Rahmen<br />
der Nutzungsplanungsrevision behandelt wurden, werden im Sinne eines Fazits alle
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 28<br />
diesbezüglichen Massnahmen in der Nutzungsplanung - aber auch sonst - zusammengefasst.<br />
Mobilisierung Verdichtungspotential<br />
Verbesserung der Siedlungsqualität,<br />
Strassenraumgestaltung<br />
Abstimmung Siedlung und<br />
Verkehr,<br />
publikumsintensive Nutzungen<br />
Regionale Abstimmung<br />
BNO-Überarbeitung: Durch die Vereinfachung der Zonenbauvorschriften<br />
(Anpassungen von Mehrlängenzuschlag, Ausnützungszuschläge für Wintergärten,<br />
Bestimmungen, die Grenzabstände vertraglich reduzieren zu können)<br />
werden Festlegungen getroffen, welche eine moderate Verdichtung und bessere<br />
Ausnützung ermöglichen.<br />
In der Dorfkernzone werden Stellung der Bauten, Grenz- und Gebäudeabstände<br />
und Gebäudehöhen vom Gemeinderat von Fall zu Fall, unter Berücksichtigung<br />
der tatsächlichen Verhältnisse sowie der baupolizeilichen und gesundheitlichen<br />
Erfordernisse, unter angemessener Abwägung der beteiligten<br />
privaten Interessen festgelegt. Er kann geschlossene Bauweise verlangen<br />
oder gestatten, sofern die architektonische Lösung befriedigt und der Zusammenbau<br />
im Interesse des Dorfbildes liegt.<br />
Eine gute bauliche Gestaltung der Quartiere, des Aussenraumes und der öffentlichen<br />
Räume sind die Voraussetzungen für eine gute Siedlungsqualität.<br />
Die Gemeinde <strong>Staufen</strong> hat mit der neu überarbeiteten Bau- und Nutzungsordnung<br />
(BNO) die Grundlage für die Umsetzung dieser Anforderungen gelegt.<br />
Im Rahmen von Sondernutzungsplanungen, Arealüberbauungen sind<br />
entsprechende Vorgaben aufgrund kommunaler und kantonaler Gesetzgebung<br />
einzuhalten. Weiter wurde insbesondere die Dorfkernzone eingehend<br />
überprüft und entsprechende Vorgaben zu Aufwertung, Siedlungsqualität<br />
und Erneuerung in den Vorschriften aufgenommen.<br />
Die getroffenen Massnahmen kommen den Forderungen nach einem sorgsamen<br />
Umgang mit Ortsbildern und einer guten Siedlungsqualität entgegen<br />
(§ 42 BauG).<br />
Wegen den Einzonungen für das Wohnen sowie wegen den Umzonungen für<br />
das Gewerbe sind keine negativen Auswirkungen auf die Zufahrtsachsen und<br />
das Siedlungsgebiet zu erwarten. Zusätzlich zum „Lenzopark“ werden keine<br />
Standorte für Einkaufszentren und Fachmärkte festgelegt (separates Verfahren).<br />
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurden die bestehenden gewerblich<br />
nutzbaren Zonen überprüft und in der BNO die erwünschten und zulässigen<br />
Nutzungen (Verkaufsnutzungen max. 500 m 2 Nettoladenfläche in der<br />
Wohn- und Gewerbezone) diesbezüglich präzisiert.<br />
Die regionale Abstimmung für die vorliegende Planung wurde vorgenommen<br />
und konnte positiv abgeschlossen werden.<br />
10 Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens<br />
Das Mitwirkungsverfahren erfolgte parallel mit der ersten kantonalen Vorprüfung. Der<br />
Gemeinderat hat das Ergebnis in einem separaten <strong>Bericht</strong> zusammengefasst und in der<br />
vorliegenden Planung berücksichtigt.<br />
11 Ergebnis der öffentlichen Auflage<br />
Die öffentliche Auflage erfolgte mit sämtlichen Auflageunterlagen nach Vorliegen der abschliessenden<br />
kantonalen Vorprüfung vom 16. April bis am 15. Mai 2012 innert Frist.<br />
Von den zehn Anträgen konnten zwei durch Rückzug als erledigt von der Kontrolle abgeschrieben<br />
werden. Fünf Anträge konnten gutgeheissen werden. Die verbleibenden Anträge<br />
wurden abgewiesen.
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 29<br />
Gestützt auf die Einwendungsverhandlungen hat der Gemeinderat am 14.08.2012 folgende<br />
Änderungen und Anpassungen an der Planungsvorlage erlassen, welche der Gemeindeversammlung<br />
vom 21. November 2012 beantragt werden.<br />
Bauzonen- und Kulturlandplan<br />
- Verzicht auf das Substanzschutzobjekt Nr. 917, Wohnhaus Fliederweg 1.<br />
- Verzicht auf den Orientierungsinhalt „Grundwasserschutzzone Bleichmatt“.<br />
Bau- und Nutzungsordnung<br />
- § 9 Abs. 9 letzter Satz BNO: Auf die Sonderregelung der Kniestockwerke von 1.00m<br />
wird verzichtet. Es gelten die 1.20m Kniestockhöhe gemäss BauV wie in den übrigen<br />
Zonen. Die gegenüber heute höheren Dachgeschosse sind im Rahmen der Vorgaben<br />
zur Dorfkernzone zu beurteilen.<br />
- § 24 Abs. 3 BNO wird wie folgt präzisiert:<br />
Einzelbäume,<br />
best. Obstbäume<br />
grüner Punkt<br />
- siedlungs- und landschaftsprägendes<br />
Naturelement<br />
- Kulturrelikt<br />
angemessene Pflege und Baumschnitt,<br />
bei Überalterung oder wenn<br />
zwingende Gründe es erfordern, kann<br />
der Gemeinderat eine Schlagbewilligung<br />
erteilen. Dies ist in der Regel mit<br />
Ersatzauflagen zu verbinden.<br />
Erschliessungsprogramm<br />
Das Inventarblatt des Gebietes Hauptstrasse wird aufgrund des heutigen Planungsstandes<br />
aktualisiert. Auf den Wortlaut „Trottoir ausbauen“ wird verzichtet.<br />
Mit diesen Änderungen werden die wesentlichen Ziele und Anliegen der Bauzonen- und<br />
Kulturlandplanung sowie der BNO nicht berührt. Es konnten jedoch berechtigte Interessen<br />
von privaten Grundeigentümern berücksichtigt und bereinigt werden.<br />
Seon, im August 2012<br />
Flury Planer + Ingenieure AG<br />
O. Flury M. Räber
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland<br />
Anhang 1 Übersicht über die Beschluss- und Genehmigungsdaten der<br />
Allgemeinen Nutzungsplanung der Gemeinde <strong>Staufen</strong><br />
Beschluss<br />
Gemeinde<br />
Genehmigung<br />
Kanton<br />
Bauzonenplan (BZP) und Bauordnung (BO) 26. Juni 1984 17. März 1987<br />
Teiländerung BZP „Zopfhuus-Areal“ 18. Juni 1985 17. März 1987<br />
Teiländerung BZP und BO 7. April 1988 12. Mai 1992<br />
Teiländerung BZP „Schlittelhang Lüshübel“ 15. Februar 1989 27. November 1990<br />
Kulturlandplan (KLP) u. Nutzungsordnung (NO),<br />
Teiländerung BZP und BO<br />
8. Dezember 1993 12. September 1995<br />
Teiländerung BZP und KLP „Lüshübel“ 3. Dezember 1996 16. September 1997<br />
Teiländerung BZP und KLP und BO „Esterli-<br />
Flöösch-Galgenacker-Fünflinden“<br />
7. Dezember 2005 14. März 2007<br />
Teiländerung KLP „Abbauzone Hugstöck“ 14. Juni 2006 14. März 2007<br />
Weitere Planungen:<br />
Erschliessungspläne<br />
genehmigt am<br />
♦ Erschliessungsplan Esterli-Flöösch 05.06.2007 / 13.08.2008<br />
♦ Erschliessungsplan Pfalzweg-Hauptstrasse-Juraweg 02.09.1998<br />
♦ Überbauungsplan Zelgli 13.02.1962<br />
♦ Überbauungsplan Neumatt 05.07.1956<br />
Gestaltungspläne<br />
genehmigt am<br />
♦ Gestaltungsplan Fünflinden 15.08.2007<br />
♦ Gestaltungsplan Lüshübel 16.09.1997
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland<br />
Anhang 2 Grundlagen<br />
Bundesgesetze und Verordnungen<br />
1) Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 (SR 700)<br />
2) Verordnung über die Raumplanung (<strong>RPV</strong>) vom 2. Oktober 1989 (SR 700.1)<br />
3) Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG) vom 7. Oktober 1983 (SR 814.01)<br />
4) Lärmschutzverordnung (LSV) vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41)<br />
Kantonale Gesetze, Verordnungen und Dekrete, Richtlinien und Vollzugshilfen<br />
5) Gesetz über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (Baugesetz BauG)<br />
vom 1. Januar 2010 (SAR 713.100)<br />
6) Allgemeine Verordnung zum Baugesetz (BauV) vom 1. September 2011<br />
(SAR 713.111)<br />
7) Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaG) vom 1. Juli 1997 (SAR 931.100)<br />
8) Verordnung zum Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaV) vom 16. Dezember 1998<br />
(SAR 931.111)<br />
9) Dekret über den Schutz von Kulturdenkmälern (Denkmalschutzdekret) vom 14. Oktober<br />
1975 (SAR 497.110)<br />
10) Einkaufszentren und Fachmärkte; Vollzugshilfe für die Richt- und Nutzungsplanung der<br />
Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Aarau, Mai<br />
2005; Grossratsbeschluss vom 22. Juni 2010; Stammdaten für Nutzungen von hohen<br />
und mittleren Verkehrsaufkommen<br />
11) Kurzinventar der Kulturgüter der Gemeinde <strong>Staufen</strong>; kantonale Denkmalpflege,<br />
Departements Bildung, Kultur und Sport, Aarau, September 1996;<br />
12) Arbeitshilfe für Planungsberichte nach <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong>; Abteilung Raumentwicklung des<br />
Departementes Bau, Verkehr und Umwelt, Aarau, Januar 2007<br />
13) Muster Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO); Abteilung Raumentwicklung des<br />
Departementes Bau, Verkehr und Umwelt, Aarau, Juni 1999, Stand Januar 2010<br />
14) Richtlinien für die Nutzungsplanung, Richtlinien 1.2 – 1.4<br />
15) Kantonale Grundlagen Nutzungsplanung Siedlung/Kulturland, Gesamtrevision vom März<br />
2008<br />
16) Einkaufszentren und Fachmärkte; Vollzugshilfe für die Richt- und Nutzungsplanung der<br />
Abteilung Raumentwicklung des Departementes Bau, Verkehr und Umwelt, Aarau, Mai<br />
2005<br />
17) Regionales Entwicklungskonzept 2006 (REK) Lenzburg, Repla Lenzburg – Seetal<br />
18) Landschaftsentwicklungsprogramm (LEP), Repla Lenzburg – Seetal<br />
19) Gesamtabbauplanung (GAP) mit Änderung<br />
20) Inventar historischer Verkehrswege der Schweiz, Bundesamt für Strassen ASTRA<br />
Kommunale Rechtserlasse Gemeinde <strong>Staufen</strong><br />
21) Bauzonenplan vom 26. Juni 1984 und Teiländerungen<br />
22) Kulturlandplan, Nutzungsordnung vom 8. Dezember 1993 und Teiländerungen<br />
23) Erschliessungsprogramm der Gemeinde <strong>Staufen</strong>, 11. November 2008;<br />
24) Betriebsplan Forstdienste Lenzia;<br />
25) Inventarplan der Natur- und Landschaftswerte der Gemeinde <strong>Staufen</strong>;<br />
26) Inventar <strong>Staufen</strong>: Beurteilung potentieller Schutzobjekte, M. Hanak, Zürich, Okt. 2010
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland<br />
Anhang 3 Ablauf der Planungsarbeiten und Mitwirkung<br />
1. Vorarbeiten, Grundlagenerhebung kantonale Grundlagen, Fragebogen, Mai 2008<br />
Startsitzung mit Gemeinderat/Planungskommission<br />
13. Mai 2008<br />
2. Vorarbeiten, Digitalisierung Bauzonen- und Kulturlandplan inkl.<br />
Mai - Juni 2008<br />
Teiländerungen<br />
3. Politapéro Bevölkerungsinformation Revision Nupla, Fragebogen 18. Mai 2008<br />
4. Kreditvorlage Gemeindeversammlung,<br />
8. Juni 2008<br />
Info Revision Nupla und Fragebogen<br />
5. Bevölkerungsumfrage Juni 2008<br />
6. Situationsanalyse, Ergänzung Problemkatalog, Erarbeitung<br />
Juli -<br />
Entscheidungsgrundlagen Auswertung der Bevölkerungsumfrage mit September 2008<br />
Gemeinderat/Planungskommssion<br />
7. Entwurf Bauzonenplan, Diskussion der Entwürfe, Bereinigung der<br />
Juli - Dezember<br />
Unterlagen<br />
2008<br />
8. Wintergemeindeversammlung: Information über den Stand der Arbeiten November 2008<br />
9. Entwurf Kulturlandplan / BNO, Bereinigung der Unterlagen,<br />
Januar - April 2009<br />
Planungsbericht, Verabschiedung der Planunterlagen durch den<br />
28. April 2009<br />
Gemeinderat z. Hd. der kantonalen Vorprüfung<br />
10. Kantonale Vorprüfung und Mitwirkungsverfahren parallel,<br />
Überprüfungen und Bearbeitung der Mitwirkungseingaben sowie der kant.<br />
Vorprüfung (Besprechung mit kant. Fachstellen)<br />
Mai -<br />
Dezember 2009<br />
11. Sommergemeindeversammlung: Nachtragskredit 9. Juni 2010<br />
12. Offerte für Fertigstellung / Überarbeitung Planung Juni 2010<br />
13. Grundsätze festlegen: BNO, Entwicklungszone, Kulmerweg,<br />
Juni - Oktober 2010<br />
schützenswerte Bauten (Volumen und Substanzschutz) und Bäume;<br />
Vorabklärungen Harmonisierung Baubegriffe soweit möglich in BNO<br />
berücksichtigen<br />
Mitwirkung überarbeiten, Bereinigung der Planunterlagen<br />
Beurteilung der Schutzwürdigkeit der potentiellen Gebäude durch ext.<br />
Fachperson<br />
14. Verabschiedung der Planunterlagen durch den Gemeinderat z. Hd. 2. bzw.<br />
abschliessende Kant. VP<br />
19. Oktober 2010<br />
15. Zweite fachliche Prüfung durch den Kanton November 2010 -<br />
Februar 2011<br />
16. Sistierung aufgrund Verzögerung der Einführung der Harmonisierung der<br />
Baubegriffe. Am 1. September 2011 ist mit der neuen Bauverordnung die<br />
Grundlage für die Einführung der Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)<br />
gelegt worden.<br />
17. Wiederaufnahme der Arbeiten durch die Planungskommission Umsetzung<br />
IVHB in BNO<br />
18. Verabschiedung der Planunterlagen durch den Gemeinderat z. Hd. 3. Bzw.<br />
abschliessende Kant. VP<br />
19. Abschliessende fachliche Prüfung durch den Kanton<br />
Abschliessender Vorprüfungsbericht<br />
20. Definitive Beschlussfassung zur BNO-Revision / Freigabe öffentliche<br />
Auflage durch den GR<br />
März -<br />
September 2011<br />
Oktober -<br />
Dezember 2011<br />
10. Januar 2012<br />
Januar - März 2012<br />
22. März 2012<br />
März/April 2012<br />
21. Öffentliche Auflage gemäss § 24 BauG 30 Tage; Informationsveranstaltung April/Mai 2012<br />
22. Klärung allfälliger Einwendungen / Einwendungsverfahren und<br />
Einwendungsentscheide durch den Gemeinderat<br />
23. Beschlussfassung durch die Gemeindeversammlung,<br />
anschliessend Publikation 30 Tage<br />
24. Genehmigungseingabe und Genehmigungsverfahren durch den<br />
Regierungsrat (Mit dieser Genehmigung werden die Änderungen<br />
rechtskräftig und ersetzen die heutigen Bestimmungen)<br />
Bis August 2012<br />
21. November<br />
Januar 2013<br />
anschliessend
Richtplan Gesamtkarte<br />
Legende:<br />
Richtplan-Gesamtkarte<br />
Wohnzone / übrige Zone<br />
Industrie- und Gewerbezone<br />
Fruchtfolgefläche, ausserhalb<br />
Baugebiet<br />
Landwirtschaftsgebiet<br />
Waldfläche (LK100, Ausgangslage)<br />
Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher <strong>Art</strong> geltend gemacht werden.<br />
Bitte beachten Sie auch die Ausführungen zum Kartendienst 'Richtplan Gesamtkarte' unter http://www.ag.ch/geoportal/onlinekarten/dienstdokumentation.aspx?ps_dienst=196<br />
© Kanton Aargau, © swisstopo (DV642.4) 1: 20'223 erstellt 22.04.2009
Baudepartement Kanton Aargau: Mehrjahresprogramm<br />
Landschaftsentwicklungsprogramm (LEP)<br />
Regionalplanungsverband Lenzburg und Umgebung<br />
Mai 2001 Massstab 1 : 25'000<br />
creato Netzwerk für kreative Umweltplanung Limmatauweg 9 5408 Ennetbaden
Wander- und Vernetzungskorridore<br />
Wildtierkorridore von nationaler<br />
Bedeutung<br />
Wildtierkorridore und weitere<br />
Vernetzungsachsen von kommunaler<br />
bis kantonaler Bedeutung<br />
Amphibienverbund<br />
nat. / kant. Bedeutung<br />
Amphibienverbund<br />
reg. / komm. Bedeutung<br />
Trockenbiotopvernetzung<br />
Abkürzungen<br />
IANB Inventar Amphibien nat. Bedeutung 1995 (in Vernehmlassung)<br />
OIA Onithologisches Inventar Aargau 1987<br />
R Reptilieninventar 1987 -1989<br />
T Trockenstandortinventar 1982<br />
A Amphibieninventar 1991 / 92<br />
Engnisse auf Wanderachsen von grösseren<br />
Wildtieren, Gebiete offen halten und ökologisch<br />
aufwerten, wo nötig Wildtierdurchlässe schaffen<br />
Quellen: Kantonaler Richtplan 1996, kantonaler<br />
<strong>Bericht</strong> Wildtierkorridore 1999<br />
Engnisse auf Vernetzungsachsen, Dekretsgebietsvernetzung,<br />
Verbindung zwischen Reservoirräumen<br />
und anderen Lebensräumen, Gebiet<br />
offen halten und ökologisch aufwerten, wo nötig<br />
Wildtierdurchlässe schaffen<br />
Quellen: Kantonaler Richtplan 1996, kantonaler<br />
<strong>Bericht</strong> Wildtierkorridore 1999, Einstufung LEP<br />
Lebenräume erhalten, aufwerten und vernetzen<br />
für Amphibien<br />
Quelle: Einstufung LEP<br />
Lebenräume erhalten, aufwerten und vernetzen<br />
für Amphibien<br />
Quelle: Einstufung LEP<br />
Lebensräume erhalten, aufwerten und vernetzen für<br />
Reptilien, Wirbellose usw.<br />
Quelle: Einstufung LEP<br />
Dieser Plan dient als Grundlage zur räumlichen Abstimmung von Aufwertungsmassnahmen in der Landschaft. Er ist nicht<br />
verbindlich.<br />
leplenz8.eps / 30.05.20001 / PK<br />
0 250 500 Meter<br />
N
LEP<br />
Legende:<br />
Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher <strong>Art</strong> geltend gemacht werden.<br />
Bitte beachten Sie auch die Ausführungen zum Kartendienst 'LEP' unter http://www.ag.ch/geoportal/onlinekarten/dienstdokumentation.aspx?ps_dienst=207<br />
© Kanton Aargau, © swisstopo (DV642.4) 1: 20'223 erstellt 22.04.2009
LEP<br />
Amphibien, Trocken, Nitrat<br />
Röhrichte /<br />
Schwimmblattgesellschaften<br />
Ampibieinlaichgebiete nat.<br />
Bedeutung<br />
Amphibienlaichgebiete übrige<br />
Amphibienzugstellen<br />
Trockenstandorte (Punkte)<br />
Nitratzonen<br />
Koordinationsbedarf<br />
Vernetzung A Symbole<br />
Wildtierkorridor nat. Bedeutung<br />
Wildtierkorridore komm. / kant.<br />
Bedeutung<br />
Amphibienverbund reg. / komm.<br />
Bedeutung<br />
Trockenbiotopvernetzung<br />
Amphibienverbund bestehend<br />
Amphibienverbund<br />
Vernetzung B Linien<br />
Wildtierkorridore komm. / kant.<br />
Amphibienverbund nat. / kant.<br />
Amphibienverbund nat. / kant. (Pfeile)<br />
TocSymbol 0<br />
TocSymbol 1<br />
Amphibienverbaund reg. / komm.<br />
Amphibienverbund bestehend<br />
Amphibienverbund<br />
Trockenbiotopvernetzung<br />
Fischhindernisse<br />
Lebensräume Grundnutzung<br />
Flachmoore<br />
Feuchtwiesen<br />
Trockenstandorte (Kerngebiete)<br />
Trockenstandorte (Puffergebiete)<br />
Grünland mit Extensivierungsflächen<br />
strukturierte Landwirtschaftsflächen<br />
Rebberge<br />
offenes Kulturland<br />
Abbaugebiete<br />
Abbaugebiete best.<br />
Abbaugebiete ehem.<br />
Kantonsgrenze<br />
Aargau<br />
Naturschutzgebiete 1:5'000: Lebensräume<br />
undifferenziert LEP<br />
Naturschutzgebiete undifferenziert<br />
LEP<br />
Waldnaturschutzinventar LEP (Flächen)<br />
Waldnaturschutzinventar LEP<br />
(Flächen)<br />
Auengebiete Richtplan, alle Auen LEP<br />
Auengebiete Richtplan LEP<br />
Grundwasserschutzareale LEP<br />
Grundwasserschutzareale LEP<br />
Grundwasserschutzzonen LEP<br />
Grundwasserschutzzonen LEP<br />
Wald LEP<br />
Wald LEP<br />
Bauzonen: zusammengefasste Legende<br />
LEP<br />
Wohn- und Mischzonen<br />
Industrie- und Gewerbezonen
Bauzonenplan, Stand der Erschliessun<br />
Legende:<br />
Wohn- und Mischzonen<br />
überbaut<br />
baureif<br />
baureif innert 5 Jahren<br />
langfristige Baureserve<br />
Industrie- und Gewerbezonen<br />
überbaut<br />
baureif<br />
baureif innert 5 Jahren<br />
langfristige Baureserve<br />
Öffentliche Bauten und Anlagen<br />
überbaut<br />
baureif<br />
baureif innert 5 Jahren<br />
langfristige Baureserve<br />
Spezialzonen<br />
überbaut<br />
baureif<br />
baureif innert 5 Jahren<br />
langfristige Baureserve<br />
Grünzonen<br />
Grünzonen<br />
Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher <strong>Art</strong> geltend gemacht werden.<br />
Bitte beachten Sie auch die Ausführungen zum Kartendienst 'Bauzonenplan, Stand der Erschliessung' unter http://www.ag.ch/geoportal/onlinekarten/dienstdokumentation.aspx?ps_dienst=194<br />
© Kanton Aargau, © swisstopo (DV642.4) 1: 10'112 erstellt 22.04.2009
WG2<br />
W2 EF<br />
Zone<br />
Teilflächen<br />
Nr.<br />
Bebaut in m² Unbebaut in m²<br />
Total<br />
Teilzone in m²<br />
Bebaut<br />
in a<br />
Unbebaut<br />
in a<br />
Total<br />
Teilzone in a<br />
Total<br />
Zone in a<br />
1 111635 873<br />
539<br />
2061<br />
748<br />
2568<br />
681<br />
111635 7469 119'104 1116 75 1191<br />
2 3<strong>47</strong>29 8978<br />
3<strong>47</strong>29 8978 43'707 3<strong>47</strong> 90 437<br />
3 74517 1332<br />
732<br />
1393<br />
74517 3458 77'975 745 35 780<br />
4 23323 0<br />
23323 0 23'323 233 0 233<br />
5 54086 845<br />
3905<br />
54086 <strong>47</strong>50 58'836 541 48 588<br />
322'945 2983 2<strong>47</strong> 3'229 3229<br />
WG3 W3 EFH<br />
1 28129 612<br />
627<br />
28129 1239 29'368 281 12 294<br />
2 55591 1372<br />
751<br />
55591 2124 57'715 556 21 577<br />
87'083 837 34 871 871<br />
1 3536 7142<br />
3536 7142 10'678 35 71 107<br />
2 3420 0<br />
3420 0 3'420 34 0 34<br />
14'098 70 71 141 141<br />
1 35396 10356<br />
35396 10356 45'752 354 104 458<br />
2 24186 6499<br />
7428<br />
24186 13927 38'112 242 139 381<br />
3 24589 10806<br />
24589 10806 35'396 246 108 354<br />
119'259 842 351 1193 1193<br />
1 3237 21648<br />
3117<br />
3237 2<strong>47</strong>65 28'002 32 248 280<br />
2 19678 1526<br />
19678 1526 21'203 197 15 212<br />
3 4303 0<br />
4303 0 4'303 43 0 43<br />
53'509 272 263 535 535<br />
1 8048 73238<br />
8048 73238 81'286 80 732 813<br />
81'286 80 732 813 813
Oe Gr G<br />
D<br />
1 105900 2526<br />
105900 2526 108'425 1059 25 1084<br />
2 3852 0<br />
3852 0 3'852 39 0 39<br />
112'277 1098 25 1123 1123<br />
1 13788 15166<br />
13788 15166 28'954 138 152 290<br />
2 16652 0<br />
16652 0 16'652 167 0 167<br />
45'606 304 152 456 456<br />
1 295 0<br />
295 0 295 3 0 3<br />
2 230 0<br />
230 0 230 2 0 2<br />
3 773 0<br />
773 0 773 8 0 8<br />
4 776 0<br />
776 0 776 8 0 8<br />
5 797 0<br />
797 0 797 8 0 8<br />
2'870 29 0 29 29<br />
1 1598 0<br />
1598 0 1'598 16 0 16<br />
2 1698 0<br />
1698 0 1'698 17 0 17<br />
3 944 355<br />
944 355 1'299 9 4 13<br />
4 7397 0<br />
7397 0 7'397 74 0 74<br />
5 33731 9270<br />
33731 9270 43'001 337 93 430<br />
54'992 454 96 550 550
Strassenlärm spezifische Daten<br />
Legende:<br />
Kantonsstrassenachsen<br />
Beurteilung Grenzwerte 2006<br />
Immissionsgrenzwert eingehalten<br />
Immissionsgrenzwert ueberschritten<br />
Alarmwert ueberschritten<br />
Grobkataster<br />
Grenzwerte der ES II<br />
Grenzwerte der ES III<br />
Kantonsgrenze<br />
Aargau<br />
Gemeindegrenzen<br />
Gemeinde<br />
Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher <strong>Art</strong> geltend gemacht werden.<br />
Bitte beachten Sie auch die Ausführungen zum Kartendienst 'Strassenlärm spezifische Daten' unter http://www.ag.ch/geoportal/onlinekarten/dienstdokumentation.aspx?ps_dienst=191<br />
© Kanton Aargau, © swisstopo (DV642.4) 1: 10'112 erstellt 22.04.2009
Grundwasserkarte<br />
Legende:<br />
Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher <strong>Art</strong> geltend gemacht werden.<br />
Bitte beachten Sie auch die Ausführungen zum Kartendienst 'Grundwasserkarte' unter http://www.ag.ch/geoportal/onlinekarten/dienstdokumentation.aspx?ps_dienst=214<br />
© Kanton Aargau, © swisstopo (DV642.4) 1: 20'223 erstellt 22.04.2009
Grundwasserkarte<br />
Grundwasserkarte: Legende Bedeckung<br />
Grundwasserleiter<br />
Schlecht durchlässige Deckschicht<br />
Fliessrichtungen<br />
nachgewiesen<br />
vermutet<br />
Isohypsen<br />
Quellfassungen > 1:50'000<br />
Grundwasserfassungen > 1:50'000<br />
Trinkwasser<br />
Brauchwasser<br />
Grundwasserschutzzonen<br />
1<br />
2, 2A, 2B<br />
3<br />
Grundwasserkarte: Legende Hauptteil<br />
Geringe Grundwassermächtigkeit<br />
oder geringe Durchlässigkeit<br />
Mittlere Grundwassermächtigkeit,<br />
nachgewiesen<br />
Mittlere Grundwassermächtigkeit,<br />
vermutet<br />
Grosse Grundwassermächtigkeit,<br />
nachgewiesen<br />
Grosse Grundwassermächtigkeit,<br />
vermutet<br />
Sehr grosse Grundwassermächtigkeit<br />
Gebiet geringer<br />
Grundwassermächtigkeit oder<br />
geringer Durchlässigkeit<br />
Gebiet mittlerer<br />
Grundwassermächtigkeit,<br />
nachgewiesen<br />
Gebiet mittlerer<br />
Grundwassermächtigkeit, vermutet<br />
Gebiet grosser<br />
Grundwassermächtigkeit<br />
Gewässernetz<br />
Kantonsgrenze<br />
Aargau<br />
Gemeindegrenzen<br />
Gemeinde
<strong>Staufen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland<br />
Anhang 11 Übersicht Ein-, Um-, Auszonung<br />
Tabellarische Übersicht über die vorgenommenen Um- und Einzonungen:<br />
Nr.<br />
Zonenplanänderung<br />
Fläche<br />
Umzonungen<br />
Fläche<br />
Einzonungen<br />
Fläche<br />
Auszonungen<br />
[a] [a] [a]<br />
1<br />
Einzonung Grabenacherweg von Landwirtschaftszone<br />
I in Einfamilienhauszone (EF) 6.898<br />
Einzonung auf Parz. Nrn. 932, 609 u. 613 von<br />
2 Landwirtschaftszone I in Einfamilienhauszone am<br />
Hang (EFH) 4.008<br />
3 Einzonung auf Parz. Nr. 46 von übrigem<br />
Gemeindegebiet in Zone für öffentliche Bauten und<br />
Anlagen (Oe) 12.9<br />
4 Einzonung auf Parz. Nr. 46 in Wohnzone 3 (W3) 10.8<br />
5 Einzonung der Parz. Nrn. 746 u. 1004 in<br />
Einfamilienhauszone (EF) 16.3<br />
6 Einzonung auf Parz. Nrn. 731, 732, 1051 und 723 von<br />
Landwirtschaftszone in EFH 22.5<br />
7 Einzonung Ausserdorfstrasse (Höhe Parz. 686) von<br />
Landwirtschaftszone in EFH 4.094<br />
8 Einzonung auf Parz. Nr. 694 u. 696 von Schutzzone<br />
Staufberg Südhang in EFH 1.13<br />
9 Einzonungen aufgrund neuer Waldfestellung auf<br />
Staufberg von Wald in Zone für Öffentliche Bauten und<br />
Anlagen 2.757<br />
10 Einzonung Parz. Nrn. 609, 612, 613, 723, 732, und<br />
932 von Landwirtschaftszone in Grünzone am<br />
Siedlungsrand 28.34<br />
11 Umzonung auf Parz. Nr. 959 von Wohnzone 3 (W3) in<br />
Einfamilienhauszone (EF) 4.539<br />
Umzonung auf Parz. Nrn. 1028, 1029, 338 von<br />
12 Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone am Hang<br />
(EFH) 6.415<br />
13<br />
Umzonung auf Parz. Nrn. 1072, 1073, 1074 u. 1075<br />
von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone am<br />
Hang (EFH) 14.9<br />
14 Umzonung auf Parz. Nr. 1044, 901 von Dorfkernzone<br />
(D) in Einfamilienhauszone (EF) 4.403<br />
15 Umzonung auf Parz. 398 von Einfamilienhauszone<br />
(EF) in Dorfkernzone (D) 2.784<br />
16 Umzonung Parz. Nr. 976 von Dorfkernzone (D) in<br />
Einfamilienhauszone (EF) 9.121<br />
17 Umzonung auf Parz. Nrn. 402, 1120 u. 1057 von<br />
Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone (EF) 14.7<br />
18 Umzonung auf Parz. Nr. 1043 von Dorfkernzone (D) in<br />
Einfamilienhauszone (EF) 2.396<br />
19 Umzonung auf Parz. Nr. 232 von Zone für öffentliche<br />
Bauten und Anlagen (Oe) in Wohn- und Gewerbezone<br />
2 (WG2) 1.745<br />
20 Umzonung auf Parz. Nr. 227 von Wohn- und<br />
Gewerbezone 2 (WG2) in Zone für öffentliche Bauten<br />
und Anlagen (Oe) 3.315<br />
21 Umzonung der Parz. Nrn. 178, 179, 833, 1091, 1092,<br />
1093, 1094, 1095, 1096 34.2<br />
Um- und Einzonungen gesamt 98.518 109.727 0<br />
Total Um- und Einzonungen 98.5 109.7 0