Bericht gemäss Art. 47 RPV - Staufen

Gemeinde Staufen
Kanton Aargau
Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Vorlage für die Gemeindeversammlung vom 21. November 2012
5703 Seon 6280 Hochdorf 5600 Lenzburg 4665 Oftringen 5734 Reinach 5034 Suhr
Seetalstrasse Bel evuestr 2 Sägestrasse 6a Perry Center Markplatz 2 Tramstr. 11
Tel 058 / 733 33 44
Fa 058 / 733 33 45
Flury Planer + Ingenieure AG
Dipl. Kult. Ing. ETH/SIA
Planer, Pat. Ingenieur Geometer
www.fluryag.ch info@fluryag.ch
August 2012
tb_staufen_RevNupla_Vorlage Gemeindeversammlung_ 21Aug2012.doc/rä, ahi

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 1
Inhaltsverzeichnis
1 Anlass ................................................................................................................................. 3
2 Ausgangslage ..................................................................................................................... 3
3 Ziel und Zweck, konzeptionelle Überlegungen (Leitbild).................................................... 4
4 Grundlagen ......................................................................................................................... 6
5 Planungsablauf und Mitwirkung.......................................................................................... 7
5.1 Mitwirkung der Bevölkerung ..................................................................................... 7
5.2 Planungsablauf ........................................................................................................ 7
6 Zentrale Sachthemen ......................................................................................................... 8
6.1 Siedlungsanalyse ..................................................................................................... 8
6.2 Baugebietsgrösse, Abgrenzung der Bauzone........................................................ 10
6.3 Publikumsintensive Einrichtungen, Einkaufszentren und Fachmärkte .................. 10
6.4 Kleinere publikumsintensive Nutzungen / Mittelgrosse Verkaufsnutzungen .......... 11
6.5 Siedlungsqualität, Ortsbildschutz, Siedlungserneuerung ....................................... 12
6.6 Umwelt ................................................................................................................... 13
6.7 Verkehr................................................................................................................... 16
6.8 Siedlungstrenngürtel .............................................................................................. 17
6.9 Abbaugebiete ......................................................................................................... 18
6.10 Amphibien- und Wildtiervernetzung ....................................................................... 18
6.11 Kantonale Richtplananpassung ............................................................................. 18
7 Erläuterungen zu den Planungsinstrumenten .................................................................. 19
7.1 Bauzonen- und Kulturlandplan ............................................................................... 19
7.2 Sondernutzungsplanungen .................................................................................... 22
7.3 Bau- und Nutzungsordnung ................................................................................... 23
7.4 Nachfolgende Planungen ....................................................................................... 27
8 Waldfeststellungsverfahren .............................................................................................. 27
9 Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung ............................................................................ 27
10 Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens ................................................................................ 28
11 Ergebnis der öffentlichen Auflage .................................................................................... 28

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 2
Anhänge
[1] Übersicht über die Beschluss- und Genehmigungsdaten der Allgemeinen Nutzungsplanung
der Gemeinde Staufen
[2] Zusammenstellung der zur Verfügung gestandenen Grundlagen
[3] Übersicht über den Ablauf der Planungsarbeiten und Mitwirkung
[4] Ausschnitt kant. Richtplan; Agis
[5] Übersicht Amphibien- und Wildtiervernetzung Länzert, LEP Repla Lenzburg
[6] Flächenstatistik, Stand der Erschliessung
[7] Lärmsituation Grobkataster, Agis
[8] Interessengebiete kommunale Grundwasserschutzzonen, Karten Ausschnitt Agis
[9] Inventar der historischen Verkehrswege Schweiz (IVS), Auszug Gemeinde Staufen
[10] „Siedlungseier“ mit Bauvorhaben, Entwicklungsprojekten der Landwirtschaftsbetriebe
Furter (a) und Hächler (b)
[11] Übersicht Ein-, Um-, Auszonungen
[12] Skizze Proejktidee Haltestelle Seetalbahn, BVUAVK Mai 2009
Beilagen
[1] Leitbild
[2] Inventar Staufen: Beurteilung potentieller Schutzobjekte, Oktober 2010
[3] Erschliessungsprogramm
[4] Flächenstatistikplan

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 3
1 Anlass
Der Bauzonenplan und die Bauordnung sind vor 26 Jahren, der Kulturlandplan und die
Nutzungsordnung vor 17 Jahren von der Gemeinde beschlossen worden, noch vor dem
neuen Baugesetz 1993 und dem Richtplan 1996. Die aktuellen, mehr als 15 Jahre alten
Planungsunterlagen sind infolge mehrerer Anpassungen nicht mehr übersichtlich. Gemäss
Art. 15 RPG sollte die kommunale Nutzungsplanung alle 10 bis 15 Jahre überprüft
werden. In Staufen ist eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung daher angebracht.
Der Gemeinderat Staufen beabsichtigt, die Revision des Bauzonenplanes und des Kulturlandplanes
sowie die Anpassung der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) an die geänderten
gesetzlichen Bestimmungen und Bedürfnisse sowie aktueller kommunalen Bedürfnisse
und Entwicklungsfragen durchzuführen und auf einen neuen Zeithorizont von
15 Jahren auszurichten.
Umsetzung der IVHB
Seitens des Kantons war vorgesehen, die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) auf 1.
Januar 2011 einzuführen. Ziel ist die einheitliche Umschreibung der Begriffe und der
Messweisen. Der Grosse Rat hat beschlossen, dass an der Ausnützungsziffer festgehalten
werden kann. Die Abteilung Raumentwicklung (ARE) begrüsst die Absicht der Gemeinde
Staufen, die Harmonisierung der Baubegriffe in der laufenden Gesamtrevision zu
berücksichtigen.
Die Einführung der Harmonisierung der Baubegriffe hat sich verzögert. Am 1. September
2011 ist mit der neuen Bauverordnung die Grundlage für die Einführung der Harmonisierung
der Baubegriffe (IVHB) gelegt worden. Mit den vorliegenden Unterlagen wird die
Harmonisierung der Baubegriffe in der laufenden Gesamtrevision berücksichtigt, sodass
die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Staufen für die nächsten 15 Jahren Bestand
haben sollte.
2 Ausgangslage
Die Gemeinde Staufen verfügt über einen Bauzonenplan und eine Bauordnung aus dem
Jahre 1984 sowie einen Kulturlandplan und Nutzungsordnung aus dem Jahre 1993.
Seither sind einige Teiländerungen des Bauzonen- und Kulturlandplans und der Bauund
Nutzungsordnung erfolgt, letztmals für die Gebiete Esterli-Flöösch-Galgenacker-
Fünflinden und Hugstöck.
Die Gemeinde Staufen ist in einem zusammenhängenden Siedlungsband mit der Stadt
Lenzburg verwachsen, die ein regionales Zentrum bildet. Die Gemeinde Staufen hat einen
entsprechenden dörflichen Charakter. Die Siedlungsentwicklung fokussiert sich mit
der abgeschlossenen Sondernutzungsplanung auf das Gebiet Esterli-Flöösch an der
Gemeindegrenze zu Lenzburg sowie auf die vereinzelt noch unüberbauten Flächen im
übrigen Baugebiet von Staufen.
Das Gebiet im Süden und Westen der Gemeinde Staufen sowie der Staufberg sind landschaftlich
wertvoll und dienen als Naherholungsraum für die Gemeinde. Diese Gebiete
sind im Richtplan als Siedlungstrenngürtel und als Naturschutzzone von kant. Bedeutung
(Südhang Staufberg) ausgeschieden.
Die Gemeinde verfügt mit den Kantonsstrassen K 247, K 249, K 379 und dem nahegelegenen
Autobahnanschlüssen an die A1 über eine gute Anbindung ans übergeordnete

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 4
Strassennetz. Die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr (ÖV) ist mit Haltestellen
des Regionalbusses Lenzburg sicher gestellt.
Die Vorgaben des kantonalen Richtplans sind im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung
in Staufen zu berücksichtigen (z.B. Umsetzung behördenverbindlicher
Siedlungstrenngürtel, Naturschutzzonen von kantonaler Bedeutung im Wald usw.) und
auf kommunaler Stufe umzusetzen.
Neben notwendig gewordenen Anpassungen an das übergeordnete Recht sollen mit der
Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland die Vielzahl der Teiländerungen
der kommunalen Nutzungsplanung zusammengefügt und in digitaler Form aufgearbeitet
werden.
Sowohl der Bauzonen- und Kulturlandplan als auch die BNO werden zudem hinsichtlich
ihrer Zweckmässigkeit überprüft. Bestimmungen, die sich als nicht praxistauglich herausgestellt
haben oder nicht mehr nachvollziehbar sind, sollen geändert oder aufgehoben
werden.
3 Ziel und Zweck, konzeptionelle Überlegungen (Leitbild)
Ziel und Zweck
Mit der Gesamtrevision der Bau- und Nutzungsordnung werden folgende Ziele verfolgt:
1. Revision des Bauzonenplanes unter Überprüfung des Zonenplanes und des bestehenden
Zonengefüges (Zonenzugehörigkeit, Zonenabgrenzung, Zonenübergänge,
Entwicklungsmöglichkeiten und Nutzungspotenzial) für den Bedarf der nächsten 15
Jahre.
- Arrondierung Bauzonengrenze: kleinere Einzonungen von Erschliessungsstrassen
am Siedlungsrand, Fläche entlang Seetalbahn Gebiet Kulmerweg, usw.);
- Abgrenzung Bauzonen gegenüber Kulturland/Nichtbauzone überprüfen und wo
möglich an bestehenden, festen Grenzen, natürliche Begebenheiten, Parzellengrenzen
und bestehende Nutzungen anpassen;
- Dorfkernplanung/Ortsbildschutz: Aufzeigen der gewünschten Entwicklung im charakteristischen
Dorfkern, Zuordnung der Dorfkernzone partiell überprüfen.
2. Revision des Kulturlandplanes sowie Umsetzung der übergeordneten Vorgaben (Gesetze
Bund und Kanton, kant. Richtplan). Insbesondere:
- Umsetzung Siedlungstrenngürtel westlich und südlich des Staufbergs;
- Bedarfsüberprüfung von Intensiv-Landwirtschaftszonen und Festlegung von Siedlungsstandorten
mittels so genannten „Siedlungseiern“ für die landwirtschaftlichen
Betriebe in der Landschaftsschutzzone und im Siedlungstrenngürtel;
- Umsetzung Naturschutzzonen von kantonaler und kommunaler Bedeutung im
Kulturland und im Wald, Amphibien- und Wildtiervernetzung gemäss Landschaftsentwicklungsprogramm;
- Umsetzung Inventar Kulturobjekte von kommunaler Bedeutung (Substanzschutzund
Volumenschutzobjekte);
- Umsetzung des Inventars Historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS): Schutz
vorhandener historischer Bausubstanz sowie wertvoller historischer Wegbegleiter
und Kunstbauten;

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 5
- Die weiteren im Richtplan festgesetzten kantonalen Pläne und Projekte, insbesondere
Verlegung K 379, Seetalbahnsanierung, Grundwasserschutzareale sind
zu berücksichtigen bzw. nicht zu beeinträchtigen.
3. Komplette Überarbeitung und Anpassung der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) an
das neue Baugesetz und die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB):
- Änderungen vornehmen, die durch die neuen kantonalen Vorschriften notwendig
werden (insbesondere Definitionen von Massvorschriften, weglassen von übergeordneten
Regelungen wie BauG, BauV).
- Die Grundlage dazu bildet die kant. Muster-BNO.
- Weitere auf Grund der Gesetzgebung nötige Massnahmen in die BNO aufzunehmen,
so dass die baurechtlichen Grundlagen der Gemeinde Staufen der aktuellen
übergeordneten Gesetzgebung entsprechen.
- Umsetzung der Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) auf der Grundlage der
neuen Bauverordnung (BauV) vom 1. September 2011.
4. Erstellen des Bauzonenplanes und des Kulturlandplanes in digitaler Form auf Basis
der neusten Vermessungsgrundlagen von Grundbuchplan bzw. Übersichtsplan im
Massstab von 1:5‘000.
- Für den Gemeinderat / die Gemeinde besteht so ein gesamthaft übersichtliches
und abgestimmtes Planwerk, welches die Basis für weitere Planungen bildet.
Konzeptionelle Überlegungen
Als Grundlage für die Gesamtrevision der Nutzungsplanungsrevision gelten das Leitbild
des Gemeinderates Staufen (siehe Beilage 1: Leitbild). Dabei wurden die Bereiche Siedlung,
Infrastruktur/Verkehr sowie Umwelt/Natur/Landschaft/Landwirtschaft behandelt.
Die Standortbestimmung und Situationsanalyse haben ergeben, dass sich die Gemeinde
Staufen gesund und kontinuierlich entwickelt, jedoch keine zusätzlichen Baulandflächen
benötigt, um diese Entwicklung beizubehalten. Eine Erweiterung der Bauzone für den
Bedarf der nächsten 15 Jahre ist nicht erforderlich. Notwendige Korrekturen am Bauzonenrand
sind vorzunehmen (prüfen diverser gesetzlicher Vorgaben und privater Begehren).
Mit den erwähnten Revisionen werden folgende Ziele und konzeptionelle Überlegungen
verfolgt:
a) die Erhaltung der Standortvorteile mit den attraktiven Wohnlagen, den vielfältigen Erholungsmöglichkeiten
sowie der reizvollen Kulturlandschaft,
b) die Durchmischung der Funktionen Wohnen, Arbeiten und Erholen,
c) die Schaffung günstiger räumlicher Rahmenbedingungen für die wirtschaftliche Entwicklung,
d) die Erreichung einer guten Siedlungs-, Freiraum- und Architekturqualität mit einer
sorgfältigen Umgebungsgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet,
e) die massvolle Verdichtung und haushälterische Bodennutzung unter Wahrung angemessener
Grün- und Freiräume,
f) die Pflege des Orts- und Landschaftsbildes, der prägenden Bauten und Anlagen sowie
der Naturelemente,
g) die Erhaltung und Weiterentwicklung der guten Anbindung an das Strassen-, Schienen-
und Busnetz,

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 6
h) die Optimierung des Langsamverkehrs mit attraktiven und durchgehenden Fuss- und
Radwegverbindungen sowie die Schaffung einer hohen Verkehrssicherheit für alle
Verkehrsteilnehmer,
i) die Erhaltung und Weiterentwicklung der prägenden wertvollen Natur- und Landschaftselemente
im Siedlungsgebiet und im Kulturland, die Erhaltung des Kulturlandes
vorab für eine landwirtschaftliche Produktion, welche die Bodenfruchtbarkeit gewährleistet
und der Erholungsfunktion für die Allgemeinheit dient.
Vorlage Gesamtrevision
Die vorliegende Gesamtrevision der Nutzungsplanung umfasst:
• die Revision des Bauzonen- und Kulturlandplans (mit verbindlichem und orientierendem
Inhalt);
• die Revision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO; Bestimmungen zum Bauzonenund
Kulturlandplan);
• den Bericht nach Art. 47 RPV (orientierender Inhalt zur Planungsrevision).
Der Bauzonen- und Kulturlandplan sowie die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) bilden
die grundeigentümerverbindlichen Bestandteile der Nutzungsplanung. Behördenverbindliche
Werke mit orientierendem Charakter sind das vom Gemeinderat erarbeitete
Leitbild und das Erschliessungsprogramm.
4 Grundlagen
Neben den kantonalen Grundlagen sowie der übergeordneten Gesetzgebung wurden
insbesondere folgende Grundlagen verwendet:
• Bauzonenplan und Bauordnung der Gemeinde Staufen, 10. April 1984 (RR);
• Kulturlandplan und Nutzungsordnung der Gemeinde Staufen, 11. Juni 1993 (RR);
• Bisher erfolgte Teiländerungen, diverse Daten, siehe Anhang 1;
• Erschliessungsprogramm der Gemeinde Staufen, 11. November 2008;
• Bertriebsplan Forstdienste Lenzia;
• Einkaufszentren und Fachmärkte; Vollzugshilfe für die Richt- und Nutzungsplanung
der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Aarau,
Mai 2005;
• Grossratsbeschluss vom 22. Juni 2010; Standorte für Nutzungen von hohem und
mittlerem Verkehrsaufkommen;
• Kurzinventar der Kulturgüter der Gemeinde Staufen; kantonale Denkmalpflege, Departements
Bildung, Kultur und Sport, Aarau, September 1996;
• Inventar Staufen: Beurteilung potentieller Schutzobjekte; Oktober 2010;
• Inventarplan der Natur- und Landschaftswerte der Gemeinde Staufen;
• Berücksichtigung der harmonisierten Baubegriffe und der Messweisen in die Bauund
Nutzungsordnung; Arbeitshilfe Abt. Raumentwicklung, vom Juli 2011;
Eine detaillierte Zusammenstellung der Grundlagen ist in Anhang 2 zu finden.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 7
5 Planungsablauf und Mitwirkung
5.1 Mitwirkung der Bevölkerung
Die Gesamtrevision wurde seitens der Gemeinde von einer Nutzungsplanungskommission,
bestehend aus Vertretern der Landwirtschaft, des Bauwesens, des Gewerbes und
des Gemeinderats begleitet. Als Grundlage für die weitere Entwicklung der Gemeinde
Staufen hat der Gemeinderat ein Leitbild erarbeitet. Dieses basiert einerseits auf einer
Auswertung eines 3-teiligen Fragebogens, der im Juni 2008 an die Gemeindebevölkerung
verteilt wurde und andererseits auf den kantonalen und kommunalen Rahmenbedingungen.
• Das gesetzliche vorgeschriebene Mitwirkungsverfahren gemäss § 22 BauG wurde
parallel zur kantonalen Vorprüfung vor der öffentlichen Auflage durchgeführt.
• Am 28. April 2009 hat der Gemeinderat die Vorlage zuhanden der Vorprüfung
durch die kantonalen Fachstellen verabschiedet.
• Anfangs Juni 2009 wurden verschiedene öffentliche Informationsveranstaltungen
durchgeführt, worin über die Zielvorstellungen der Nutzungsplanung und die Entwürfe
des Zonenplanes sowie der Zonenbestimmung orientiert wurde.
• Die Unterlagen sind in der Zeit vom 15. Juni bis 21. Juli 2009 öffentlich aufgelegen.
Es sind 39 Eingaben eingegangen, darunter auch inhaltlich ähnliche Eingaben,
eingegangen. Die Mitwirkungseingaben wurden geprüft. Die Ergebnisse des
Mitwirkungsverfahrens wurden in einem Bericht zusammengestellt.
• Am 19. Oktober 2010 hat der Gemeinderat die Vorlage zuhanden der 2. Vorprüfung
durch die kantonalen Fachstellen verabschiedet.
• Die Teilnehmenden am Mitwirkungsverfahren sind mit dem Mitwirkungsbericht
über den Stand der Planung orientiert worden. Die Grundeigentümer schützenswerter
Bauten sind auszugsweise mit dem Inventar schützenswerter Bauten orientiert
worden.
• Am 10. Januar 2012 hat der Gemeinderat den Entwurf der Bau- und Nutzungsordnung,
den Entwurf der Bau- und Nutzungsplanung sowie die Meilensteine gutgeheissen
und zur dritten kantonalen Vorprüfung verabschiedet. Die vorliegenden
Unterlagen berücksichtigen insbesondere auch die Begehren aus dem Mitwirkungsverfahren.
• Die öffentliche Auflage erfolgte mit sämtlichen Auflageunterlagen nach Vorliegen
der abschliessenden kantonalen Vorprüfung vom 16. April bis zum 15. Mai 2012.
5.2 Planungsablauf
Die Planung wurde im Mai 2008 in Angriff genommen. Es ist vorgesehen, die Gesamtrevision
der Nutzungsplanung an der Gemeindeversammlung vom 21. November 2012 zu
beschliessen und anschliessend zur Genehmigung einzureichen. Eine Zusammenstellung
der Planungsschritte mit Angabe der wichtigsten Daten ist in Anhang 3 zu finden.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 8
6 Zentrale Sachthemen
6.1 Siedlungsanalyse
Erschliessungsgrad
Die Bauzonen der Gemeinde Staufen sind - bis auf das Gebiet Esterli Flöösch - weitgehend
erschlossen. Für diejenigen Flächen, die noch nicht baulich erschlossen sind, bestehen
bereits rechtskräftige Sondernutzungsplanungen oder die Erschliessung ist privatrechtlich
sichergestellt.
Grösse der Bauzonen und Analyse der Nutzungsreserven in den Bauzonen
Wohnen
Gemäss Überbauungsstand der Bauzonen (Stand per Ende 2008) sind in der Gemeinde
Staufen 78.9 ha in Zonen mit Wohnnutzung (Wohn- und Mischzonen) vorhanden (siehe
auch Beilage 3). Mittlerweile sind davon 61.0 ha überbaut, demzufolge bleiben insgesamt
17.9 ha als unbebaute Fläche in Wohn- und Mischzonen. Mehrheitlich handelt es sich
um Flächen im Esterli-Flöösch. Dies hat sich bis heute nicht wesentlich verändert.
In der Gemeinde Staufen hat sich die Bevölkerung seit den 90-er Jahren bis ins Jahr
2006 (2'341 Einwohner und Einwohnerinnen) nur moderat entwickelt. Die Bevölkerungszahl
beträgt per Ende 2009 rund 2’600 Einwohner und Einwohnerinnen. Gründe hierfür
sind die beschränkten Möglichkeiten, da zur Stadt Lenzburg bereits ein zusammenhängendes
Siedlungsband bestand, andererseits der Staufberg nicht weiter bebaut werden
soll. Mit neuen Überbauungen wie bsp. Sennmatte nahm die Bevölkerung in den letzten
beiden Jahren aber dennoch deutlich zu. Die Verfügbarkeit des Gebietes Esterli-Flöösch
hat sich wegen diverser Beschwerdeverfahren verzögert. Mit dem Rückzug der Beschwerden
kann im Frühjahr 2012 gerechnet werden.
Aufgrund der Überprüfung der Bauzonen und der BNO-Bestimmungen betreffend Verdichtungspotential
ist aufgefallen, dass der Ausbaugrad relativ tief ist.
Dies ist einerseits darauf zurückzuführen, dass die Gemeinde viele Gebiete aufweist,
welche den Einfamilienhauszonen zugeordnet sind und die Quartiere relativ locker überbaut
sind. Meist sind es auch ältere Quartiere, welche noch nach früheren Bauvorschriften
entstanden sind. Es hat sich gezeigt, dass in diesen Quartieren aufgrund der heutigen
Zonenbestimmungen und kantonal abschliessend definierten Messweisen Um- und
Ausbauten, Aufstockungen in diesen Quartieren schwierig zu realisieren sind.
Massnahmen zur sinnvollen Unterstützung einer besseren Ausnutzung
Im Rahmen der BNO-Überarbeitung hat man nun durch die Vereinfachung der Zonenbauvorschriften
(Weglassen Mehrlängenzuschlag, Ausnützungszuschlag für Wintergärten,
Bestimmungen, die Grenzabstände vertraglich reduzieren zu können) Festlegungen
getroffen, welche eine moderate Verdichtung und bessere Ausnützung ermöglichen sollen.
Aufgrund der Mitwirkung wurde darauf verzichtet anstatt der Dorfkernzone eine relativ
offen umschriebene „Entwicklungszone“ zu schaffen. Die Erhaltung des charakteristischen
Ortsbildes kann mit der bestehenden Formulierung besser gerecht werden. Durch
Zuweisen der Sondernutzungsplanpflicht für bestimmte Flächen und Gebiete, werden die
Voraussetzungen für eine zweckmässige Erschliessung und Überbauung geschaffen.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 9
Industrie und Gewerbe
Gemäss aktueller Flächenstatistik (Stand Ende 2010) sind in der Gemeinde Staufen 4.56
ha in Gewerbezonen vorhanden. Mittlerweile sind davon 3.04 ha bereits überbaut, demzufolge
bleiben insgesamt 1.52 ha unbebaute Fläche in Industrie- und Gewerbezonen.
Die Zahl der Betriebe hat in den letzten Jahren kontinuierlich abgenommen (siehe Erschliessungsprogramm).
Mit der Erschliessung des Gebietes Esterli-Flöösch wird die
Arbeitsplatzsituation in Staufen nachhaltig vergrössert.
Entwicklungsprognose, Bevölkerungsziel der Gemeinde
Die Bevölkerung von Staufen hat sich in den letzten Jahren wie folgt entwickelt.
Tabelle 1 (graphische Darstellung der Bevölkerungsentwicklung)
Die Bevölkerung zwischen 20 – 64 sowie die Überalterung (Rentner, 65+) nimmt kontinuierlich
zu. Die Überalterung wird sich in der nächsten Zeit in der Altersfürsorge weiterhin
deutlich zeigen.
Stagnierend ist die Zahl der jugendlichen Bevölkerung (0-19).
Tabelle 2: Graphische Darstellung der Anzahl Personen pro Alterskategorie

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 10
Die Entwicklungsreserven liegen in den grossen unüberbauten Bauzonen. Eine sinnvolle
und gut abgestimmte Planung der Erschliessungsgebiete ist notwendig.
Mit der Erschliessung des Gebietes Esterli-Flöösch wird sich die Bevölkerungs- und Arbeitsplatzsituation
in Staufen vergrössern. Die Schaffung von neuem Wohnraum für junge
Familien sowie von Ansiedlung von neuen Arbeitsstätten könnte ein Beitrag zur Verminderung
der markanten Überalterung sowie zur Reduktion des Berufspendlerverkehrs
sein.
Mit einem Einwohnerpotenzial von 1‘495 Einwohnern in den unüberbauten Gebieten (vgl.
Flächenstatistik) bestehen genügend Reserven, um ein erhebliches Bevölkerungswachstum
in den nächsten 15 Jahren zu gewährleisten. Gemäss den Berechnungen, die sich
auf kantonalen Berechnungsgrundlagen stützen, können bis zu 559 Personen im Gebiet
Esterli-Flöösch ausreichend Wohnraum in einem bestens erschlossenen Baugebiet finden.
Grosse Potenziale bergen auch das Gebiet Pfalz wie auch das Gebiet Neumatt mit
104 bzw. 108 potenziellen Einwohnern.
Am 31. Oktober 2010 zählte Staufen rund 2’610 Einwohner. Total kann in den nächsten
15 bis 20 Jahren mit max. 850 zusätzlichen Einwohnern gerechnet werden.
6.2 Baugebietsgrösse, Abgrenzung der Bauzone
Die Standortbestimmung und Situationsanalyse haben ergeben, dass sich die Gemeinde
Staufen gesund und kontinuierlich entwickelt, jedoch keine zusätzlichen Baulandflächen
benötigt, um diese Entwicklung beizubehalten. Grundsätzlich sind die Bestrebungen der
Gemeinde, den dörflichen Charakter beizubehalten. Die Siedlungsentwicklung soll sich
weiterhin an einem massvollen und kontinuierlichen Wachstum orientieren.
Eine Erweiterung der Bauzone für den Bedarf der nächsten 15 Jahre ist nicht erforderlich.
Notwendige Korrekturen am Bauzonenrand wurden aber vorgenommen (Einzonungen
aufgrund gesetzlicher Vorgaben wie die Zuordnung von Strassen und Wege, die der
Erschliessung des Baugebietes dienen; bestehende Nutzungen und private Begehren für
kleinere Arrondierungen).
6.3 Publikumsintensive Einrichtungen, Einkaufszentren
und Fachmärkte
(Standorte für Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen)
Die Gemeinden bezeichnen in der Nutzungsplanung die Zonen für Nutzungen mit hohem
Verkehrsaufkommen und für mittelgrosse Verkaufsnutzungen und legen die dazugehörigen
Zonenbestimmungen fest.
Neue Nutzungen mit hohem Personenverkehr brauchen gemäss Grossratsbeschluss
vom 22. Juni 2010:
- keine Festsetzung des Standorts im Richtplan, wenn sie in den Kern- und Zentrumsgebieten
urbaner Entwicklungsräume und ländlicher Zentren oder in ESP mit entsprechender
Vorrangnutzung liegen;
- eine Festsetzung des Standorts im Richtplan in den übrigen Gebieten, wenn die Nettoladenfläche
oder die Anzahl Parkfelder oder die Anzahl Fahrten die Schwellenwerte
des Richtplans übersteigt (3‘000 m2 oder 300 Parkfelder oder 1‘500 Fahrten pro
Tag);
- eine besondere Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung in allen Gebieten
mit Ausnahme der Kern- und Zentrumsgebiete urbaner Entwicklungsräume und ländlicher
Zentren, wenn die Nettoladenfläche 500 m 2 überschreitet.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 11
Der bestehende „LenzoPark“ (früher „Beyeler“) hat in der Gewerbezone demzufolge noch
keine genügende Rechtsgrundlage. Die Nutzungsplanung muss entsprechend angepasst
werden.
Gemäss dem Entscheid des Regierungsrats in Sachen „LenzoPark“, muss nachträglich
eine UVP durchgeführt werden. Aufgrund der vorhandenen Verkaufsflächen im
LenzoPark soll die BNO angepasst werden.
Die Abteilung für Raumentwicklung (BVUARE) hat mit Schreiben vom 18. Oktober 2010
ein mögliches Vorgehen skizziert. Gemäss Stellungnahme der BVUARE ist inzwischen
kein Richtplaneintrag mehr notwendig, da der „LenzoPark“ zum Zentrumsstandort von
Lenzburg gezählt wird. Dieses Verfahren kann trotzdem längere Zeit dauern. Damit nicht
die gesamte Revision verzögert wird, werden die Änderungen im Zusammenhang mit
dem „LenzoPark“ in einem separaten Verfahren durchgeführt. Diese Festlegungen sind
somit nicht Gegenstand der Gesamtrevision, sondern werden in einem separaten Planungsverfahren
abgehandelt. Die Arbeiten dazu wurden inzwischen aufgenommen
(Stand: Grundlagenüberprüfung, Erarbeitung Entwurf für die kant. Vorprüfung).
6.4 Kleinere publikumsintensive Nutzungen / Mittelgrosse Verkaufsnutzungen
Einkaufszentren oder Fachmärkte mit einer Nettoladenfläche (NLF) von mehr als 500 m2
bedürfen wie erwähnt einer besonderen Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung.
Das bedeutet, dass in gewerblich nutzbaren Zonen kleinere publikums- oder verkehrsintensive
Nutzungen ohne besondere Regelungen zulässig sind (z.B. Verkaufsflächen
unter dem Schwellenwert von 500 m 2 gemäss kant. Richtplan). Im Rahmen der
Nutzungsplanungsrevision wurden die bestehenden gewerblich nutzbaren Zonen überprüft
und in der BNO die erwünschten und zulässigen Nutzungen diesbezüglich präzisiert.
Das Baugebiet Esterli-Flösch liegt peripher. Es ist für mittelgrosse Verkaufsnutzungen
(Einkaufszentren und Fachmärkte) ungenügend erschlossen und ist aus raumplanerischer
Sicht hierfür nicht geeignet. Für Einkaufszentren und Fachmärkte müsste das bestehende
Strassennetz weiträumig angepasst werden. Erfahrungen zeigen, dass neben
Einkaufszentren weitere Läden entstehen.
Aufgrund der kantonalen Vorprüfung wird für das Baugebiet in den Wohn- und Gewerbezonen
die zulässige Nettoladenfläche auf max. 500 m 2 pro Laden beschränkt.
In der Gewerbezone wird für Fabrikläden die max. Verkaufsfläche ebenfalls auf 500 m 2
festgelegt.
Die Vollzugshilfe für die Richt- und Nutzungsplanung zu Einkaufszentren und Fachmärkten
ist aufgrund der am 22. Juni 2010 durch den Grossen Rat beschlossenen Richtplananpassung
zu Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen in Überarbeitung.
Gemäss Rücksprache mit den kantonalen Fachstellen ist mit der max. zulässigen „Verkaufsfläche“
pro Laden die Nettoladenflächen gemeint, welche pro Ladenkomplex bzw.
Ladeneinheit vorgesehen ist. Nicht im Sinne der Festlegung wäre eine Aneinanderreihung
von Läden mit je 500 m 2 Nettoladenfläche, welche in irgendeiner Art miteinander
verbunden sind oder zusammenhängende Nutzungseinheiten bilden.
Damit ist die Abstimmung Siedlung/Verkehr gewährleistet.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 12
6.5 Siedlungsqualität, Ortsbildschutz, Siedlungserneuerung
Eine gute bauliche Gestaltung der Quartiere, des Aussenraumes und der öffentlichen
Räume sind die Voraussetzungen für eine gute Siedlungsqualität. Die Gemeinde Staufen
hat mit der neu überarbeiteten Bau- und Nutzungsordnung die Grundlage für die Umsetzung
dieser Anforderungen gelegt. Im Rahmen von Sondernutzungsplanungen, Arealüberbauungen
sind entsprechende Vorgaben aufgrund kommunaler und kantonaler Gesetzgebung
einzuhalten. Weiter wurde insbesondere die Dorfkernzone mittels einer Konzeptstudie
in Zusammenarbeit mit der Fachstelle für Ortsbildschutz eingehend überprüft
und entsprechende Grundlagen zur Aufwertung, Siedlungsqualität und Erneuerung der
Quartiere erarbeitet.
Das Ortsbild der Gemeinde Staufen ist gemäss Inventar der Ortsbilder der Schweiz
(ISOS) von regionaler Bedeutung. In der Gemeinde stehen fünf Gebäude unter kantonalem
Denkmalschutz. Diese sind im Bauzonen- und Kulturlandplan als Orientierungsinhalt
dargestellt.
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurde das vom Kanton erarbeitete Kurzinventar
vom 29. Oktober 1999 umgesetzt und die entsprechenden Substanzschutzobjekte
festgelegt. In Zusammenarbeit mit der Fachstelle Ortsbildpflege wurden auch die weiteren
Schutzobjekte (Volumenschutzobjekte, zu erhaltende Fassadenfluchten) bearbeitet
und in die Planung aufgenommen.
Michael Hanak, Zürich wurde mit der Beurteilung der Schutzwürdigkeit der beauftragt. Alle
Liegenschaften konnten im Innern besichtigt werden. Mit dem vorliegenden Bericht
„Inventar Staufen: Beurteilung potentieller Schutzobjekte, Oktober 2010“ liegt für die spätere
Umsetzung eine klare Umschreibung der Schutzziele für jedes zu schützende Objekt
vor. Aufgrund der Abklärungen durch Michael Hanak werden folgende kommunale
Schutzobjekte festgelegt:
Schutzobjekt
Nr.
Bezeichnung Geb. Nr. Parz. Nr. Adresse Eigentümer Schutzziel
901 Altes Schulhaus 131 224 Ausserdorfstrasse 1
/ Zopfgasse 2
Schulhaus,
1905, 1906
erhaltenswert
902 Doppelbauernhaus
81A
81B
158/159
160
Gässli 13;
Gässli 15
Ehemaliges
Bauernhaus,
1774 / 1775,
Ehemaliges
Bauernhaus
schützenswert
903 Rüetschi-Spycher 594 868 Gässli Rüetschi-
Spycher, 1800
erhaltenswert
904 Wohnhaus mit
Scheune
44 339 Hinterdorfstrasse 9 Wohnhaus mit
angebauter
Scheune
1623,
schützenswert
907 Bauernhaus 112 326 Ausserdorfstrasse
11
Bauernhaus
18. Jh.
erhaltenswert
914 Wohnhaus mit
Schopfanbau
49 348 Oberdorfstrasse 4 Bauernhaus erhaltenswert
Die Liegenschaft Karl-Wernli-Huus (Kurzinventar-Nr. 909) wurde in der Zwischenzeit zurückgebaut.
Für das Post-Marti-Hus (Nr. 915, nicht im Kurzinventar) wird auf ein kommunale
unter Schutzstellung verzichtet. Bei beiden Objekten ist das öffentliche Interesse für

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 13
die Entwicklungs- und Ausbaumöglichkeiten der dringend notwendigen kommunalen Infrastrukturen
(Neubau Gemeindehaus, Räumlichkeiten für Schule und Kindergarten udgl.)
grösser zu gewichten als der kommunale Substanzschutz.
Das Kurzinventarobjekt Nr. 910 (ehemaliges Bauernhaus an der Hinterdorfstrasse 8,
Parz. 521) befindet sich in der Dorfkernzone. Im Rahmen der Dorfbegehung vom 19. August
2008 und in den nachfolgenden Sitzungen wurden die kommunalen Schutzobjekte
beurteilt und entsprechend festgelegt. Beim Kurzinventarobjekt Nr. 910, kamen Kommission
und Gemeinderat zum Schluss, dass die Liegenschaft von der Substanz her nicht
eine mit den anderen Objekten vergleichbare Schutzwürdigkeit aufweist, welche eine
Aufnahme als kommunales Substanzschutzobjekt rechtfertigt. Zuviel ist am ehemaligen
Bauernhaus verändert worden. Die Regelungen der Dorfkernzone decken die Bedürfnisse
des Ortsbildschutzes im vorliegenden Fall genügend ab. Das Objekt Nr. 910 ist deshalb
nicht als kommunales Schutzobjekt aufgenommen worden.
Auf die im Rahmen der Mitwirkung vorgesehene Festlegung von Volumenschutz- oder
Fassadenfluchtobjekten wird aus folgenden Gründen verzichtet:
Die Dorfkernzone bezweckt die Erhaltung und die sinnvolle Erneuerung des bestehenden
Dorfkerns wie auch die Pflege und Erhaltung der durch die Bauten sowie Strassenund
Freiräume geprägten Dorfteile (§ 51 Abs. 1 alte BO).
Statt einer starren Regelung für zahlreiche Objekte sieht die heutige Regelung einen Ermessensspielraum
vor, welcher eine angemessene Verdichtung und Aufwertung des
Dorfkerns zulässt. Gebäude, welche für das Ortsbild bestimmend sind, können durch
Anbauten oder Neubauten ersetzt werden, wenn hierdurch eine bessere Lösung erzielt
wird. Es wird festgehalten, dass die Überbauung „Gässli“ nicht hätte realisiert werden
können, wenn die damaligen Gebäude unter Volumenschutz gestanden hätten oder mit
einer Fassadenbaulinie belegt gewesen wären. Dies soll auch in Zukunft im gleichen
Rahmen möglich sein. Diese Überbauung führte zu einer Aufwertung des Dorfkerns in
Staufen.
Ebenfalls aufgrund des Mitwirkungsverfahrens wurde die Differenzierung der Dorfkernzone
überdacht. Auf die Entwicklungszone wurde verzichtet. Die vorliegenden BNO-
Vorschriften lassen in der Dorfkernzone grundsätzlich bereits eine Erneuerung und Entwicklung
sowie eine sehr dichte städtebauliche qualitätsvolle Neuüberbauung zu.
6.6 Umwelt
Grundwasser
Die Grundwasserschutzzonen um die Trinkwasserfassung „Bleichematt“ liegen vollständig
in Gewerbe- und Wohnzonen. Nach eidgenössischer Gewässerschutzgesetzgebung
(GSchV) sind Bauten in den Schutzzonen S1 und S2 grundsätzlich nicht zulässig.
Aufgrund des Überbauungsgrades in den Schutzzonen hat der Gemeinderat eine Verlegung
der Fassung als angezeigt erachtet. Im Rahmen der Nutzungsplanung wurden erste
Grobabklärungen vorgenommen und die Ergebnisse, die kommunalen Interessengebiete
Grundwasserschutzzonen (Länzert und Asp) als Orientierungsinhalt im Bauzonenund
Kulturlandplan dargestellt. Der Gemeinderat ist bestrebt, die neue Grundwasserfassung
zügig in die Hand zu nehmen.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 14
Abstimmung auf die Entwässerungsplanung
Die Abstimmung auf die Entwässerungsplanung der Gemeinde (GEP) wurde in der vorliegenden
Nutzungsplanung vorgenommen (Erschliessungsprogramm).
Altlasten
Die Parzelle 599 im Gebiet Zelgli ist im Kataster der belasteten Standorte (KBS) eingetragen,
da sich die darauf die Deponie Kiesgrube Zelgli West befindet (Standort Nr.
AA4210.0007-1). Es ist von keiner Gefährdung des Grundwassers auszugehen. Gemäss
der kantonalen Fachstelle ist gegen die Beibehaltung des (Schlamm)-Weihers bzw. Erstellung
eines Weihers ist nichts einzuwenden.
Die Deponie in der Kiesgrube Steiacher ist gemäss Kanton für einen Eintrag im KBS vorgesehen
(Standort Nr. AA207.003-1). Der Standort ist untersuchungsbedürftig. Bei baulichen
Massnahmen sind die entsprechenden Abklärungen vorzunehmen.
Es ist klar, dass betreffend baulichen Massnahmen eine kant. Zustimmung einzuholen
und beim Bau oder Ausbau der Weiher über den beiden belasteten Standorten eine langfristig
wirksame Sohlenabdichtung zu erstellen ist.
Es ist festzuhalten, dass es sich sowohl im Gebiet Zelgli als auch im Gebiet Steiacher
beim dem Eintrag im Kulturlandplan mit einem Symbol festgelegten Weiherstandort der
jeweils um bestehende Nassstellen handelt, welche wegen der Vernetzung des Amphibienzuges
beibehalten werden sollen.
Die vorliegende Nutzungsplanung hat somit keinen Einfluss und Auswirkungen auf die
Altlastensituation.
Luftreinhaltung
Die Gemeinde Staufen besitzt kein Gesamtkonzept für die Parkierung gemäss § 55 Abs.
4 BauG. Ein solches ist auch nicht Gegenstand dieser Planung. Falls erforderlich, wird
ein solches zu einem späteren Zeitpunkt koordiniert mit der Stadt Lenzburg erarbeitet. Es
kann aber festgehalten werden, dass die ÖV-Erschliessung laufend optimiert wird. Die
Zonen, in denen Einkaufszentren/Fachmärkte oder sonstige publikumsintensive Einrichtungen
bestehen bzw. möglich sind, sind gut durch den ÖV erschlossen („LenzoPark“)
oder ohne weiteres gut an den ÖV anschliessbar (Esterli-Flöösch, zusätzliche Haltestellen
bei Behinderten-Werkstatt vorgesehen, weitere grundsätzlich möglich). Weitere von
der Gemeinde Staufen erlassene Massnahmen wie flächendeckend Tempo 30 führen
zudem zur Verbesserung der Luftqualität.
Lärmschutz
Die lärmvorbelasteten Bauzonen entlang der drei Hauptverkehrsstrassen wurden überprüft
und die im Rahmen einer früheren Teiländerung aufgestuften Bauzonen entsprechend
den kantonalen Grundlagen und Angaben angepasst.
Im Bereich des Schiessstandes wurden die Wohnzonen seinerzeit aufgestuft und mit
speziellen Lärmschutzvorschriften belegt. Nachdem der Schiessstand aufgegeben wurde,
sind diese Lärmbestimmungen ebenfalls angepasst worden.
Aufgrund der vorhandenen grossen Lärmbelastung entlang der K247 wurden die betroffenen
Flächen in der letzten Teiländerung Esterli-Flöösch mit einer Gestaltungsplanpflicht
belegt. In den Sondernutzungsvorschriften des zu erstellenden Gestaltungsplanes
ist eine dem Lärmschutzrecht entsprechende Anordnung der Räume oder lärm-

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 15
unempfindliche Nutzung vorzuschreiben. Dies ist auch im Zusammenhang mit der Hochspannungsleitung
immer noch sachgerecht und wird nicht verändert (Planbeständigkeit).
Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS)
Betreffend der zonenkonformen baulichen Nutzung (Schutz vor nichtionisierender Strahlung
und Leitungsabstand) bestehen im Bereich der bestehenden Starkstromleitungen
der NOK (220kV) und der SBB (132 kV) Einschränkungen aufgrund des übergeordneten
Rechts (Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung, NISV, vom
23. Dezember 1999 und Verordnung über elektrische Leitungen vom 30. März 1994,
LeV). Diese gesetzlichen Grundlagen gelten für die rechtskräftigen Bauzonen heute
schon.
Die bei der letzten Teiländerung im Esterli-Flöösch festgelegten Massnahmen entlang
der bestehenden Starkstromleitung der NOK (110 kV), des AEW (16 kV) und den SBB
(132 kV) wurden beibehalten (Planbeständigkeit). Die entsprechenden Nachweise zur
Einhaltung der NIS-Verordnung sind im Gestaltungsplan- resp. im Baubewilligungsverfahren
zu erbringen.
Abstimmung Nutzung / Verkehr
Gemäss Raumordnungskonzept, RaumentwicklungAargau (reAG), moblilitätAargau sind
bei der weiteren räumlichen Entwicklung Siedlung und Verkehr besser aufeinander abzustimmen.
Gemäss reAG liegt Staufen in einem urbanen Entwicklungsraum und gehört
zur Arbeitsmarktregion Lenzburg und ist Teil der Agglomeration der Kernstadt Lenzburg.
Die letzte Teiländerung der Nutzungsplanung trug dem Rechnung. So bildet das Gebiet
„Esterli-Flöösch“ weiterhin das einzige Reservegebiet der Gemeinde Staufen und ist
auch für die Region Lenzburg ein sehr wichtiges Entwicklungsgebiet. Die vorliegende
Planung bildet zusammen mit weiteren Massnahmen wie bsp. dem flächendeckend
(Kantonsstrassen ausgenommen) eingeführten Tempo 30 Voraussetzungen für die angestrebte
Verbesserung der Lebensqualität und Standortattraktivität für das urbane
Wohnen und Arbeiten. Die Gemeinde Staufen ist mit den Haltestellen Kreuzweg, MZG-
Lindenplatz und Beyeler an den Regionalbus Lenzburg angeschlossen. Einzelne Gebiete
von Staufen sind durch eine Haltestelle unweit der Gemeindegrenze durch den Städtlibus
von Lenzburg erschlossen. Einzelne Gebiete wie das Ausserdorf sind nicht optimal durch
den ÖV versorgt. Verbesserungen werden laufend angeregt. Im Agglomerationsprogramm
der Regionalplanungsgruppe Lenzburg-Seetal ist eine Haltestelle Staufen im Bereich
Kulmerweg als mögliche Infrastrukturoptimierung enthalten (vgl. Anhang 12). Diese
Haltestelle ist in der Richtplanteiländerung vom 22. Juni 2010 als Vororientierung vorgesehen
(Haltestelle Seetal V 3.3 Pkt. 5.1 Eisenbahn Vororientierung Nr. 70). Ein Projekt
liegt noch nicht vor. Im Rahmen der Nutzungsplanung wird die Voraussetzung für eine
künftige Haltestelle geschaffen und die dafür erforderliche Fläche der Parz. Nr. 46 neu
der Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesen. Entlang des Kulmerweges
wird ein schmaler Streifen der Wohnzone 3 für allfällige Anpassungen der Erschliessungsanlagen
zugewiesen.
Regionale Abstimmung
Die vorliegende Planung entspricht den bestehenden überörtlichen bzw. regionalen Planungen
und Konzepten und unterstützt diese (z.B. Agglomerationsprogramm, Infrastrukturvorhaben
wie bsp. Esterli-Flöösch, Entwicklungskonzepte, LEP bsp. Amphibien- und
Wildtiervernetzung). Die Regionalplanungsgruppe Lenzburg-Seetal (Repla) hat zur Nutzungsplanung
eine separate (positive) Stellungnahme erstellt. Die Nachbargemeinden

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 16
sind in der Mitwirkung eingeladen worden, zur Vorlage Stellung zu nehmen. Diese wurden
geprüft und gewürdigt (vgl. Mitwirkungsbericht). Mit dem Gemeinderat Schafisheim
hat bezüglich Kiesstrasse eine Besprechung stattgefunden.
Abstimmung betreffend weiteren kantonalen Plänen und Projekten
Die Nutzungsplanung berücksichtigt rechtskräftige, laufende oder vorgesehene kantonalen
Vorhaben, Pläne und zugehörige Vorschriften angemessen. Es werden keine Massnahmen
oder Festlegungen getroffen, die die Realisierung der Vorhaben beeinträchtigen.
So als Beispiel:
- Das im Richtplan als Zwischenergebnis aufgenommene Strassenvorhaben: Verlegung
K379;
- Im Richtplan als Bahnvorhaben enthalten: Seetalbahn, sicherungstechnische Sanierung
und rationalisierter Bahnbetrieb;
- Das Waldgebiet „Länzert“ ist im Richtplan als kant. Interessengebiet für Grundwasserschutzareale
festgesetzt. Wie empfohlen, wird das Areal im Kulturlandplan zur
Orientierung dargestellt.
6.7 Verkehr
Motorisierter Individualverkehr, Verkehrskapazität
Die Gemeinde Staufen verfügt im Allgemeinen über ein gut ausgebautes Strassennetz,
das laufend erneuert und in Stand gehalten wird. Die Problematik der belasteten Ortsdurchfahrt
ist erkannt worden. Mit dem Projekt Tempo 30 wurde eine flächendeckende
Massnahme realisiert, welche den Verkehr beruhigt und die Verkehrssicherheit erhöht
und wesentlich zur Steigerung der Siedlungsqualität beiträgt. Die Kantonsstrassen sind
von den Tempo30-Bestimmungen ausgenommen. Die Möglichkeiten für Einkaufszentren/Fachmärkte
sind soweit Gegenstand dieses Verfahrens so angeordnet, dass sie gut
mit dem ÖV-erschlossen oder erschliessbar sind. Die Ortsdurchfahrt Staufen wird nicht
tangiert.
Die Gemeinde Staufen ist eng mit der Stadt Lenzburg verflochten. Bezüglich dem „LenzoPark“
werden die Fragen der Parkierung und des öffentlichen Verkehrs im Zusammenhang
mit dem UVP-Verfahren geklärt. Weitergehende Verkehrsstrategien sind im Rahmen
des vorliegenden Nutzungsplanungsverfahrens nicht erforderlich.
Öffentlicher Verkehr
Der Hauptübergang der Seetalbahn ist saniert. Die übrigen Übergänge sollen in nächster
Zeit saniert werden.
Über den Bahnhof Lenzburg ist man gut an das Netz der SBB angeschlossen. Zurzeit ist
zudem ein regionales Buskonzept in Erarbeitung.
Die Gemeinde Staufen ist mit den Haltestellen Kreuzweg, MZG-Lindenplatz und Beyeler
an den Regionalbus Lenzburg angeschlossen. Einzelne Gebiete von Staufen sind durch
eine Haltestelle unweit der Gemeindegrenze durch den Städtlibus von Lenzburg erschlossen.
Einzelne Gebiete wie das Ausserdorf sind nicht optimal durch den ÖV versorgt. Im Agglomerationsprogramm
der Regionalplanungsgruppe Lenzburg ist eine Haltestelle Staufen
im Bereich Kulmerweg als mögliche Infrastrukturoptimierung enthalten. Die vorlie-

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 17
gende Planung steht diesem Ziel nicht entgegen (vgl. auch Ziff. 6.6 Abstimmung Siedlung
und Verkehr).
Erschliessungsprogramm, Erschliessung und Etappierung
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision hat der Gemeinderat das bestehende Erschliessungsprogramm
von 1980 aufgrund der aktuellen und geänderten Verhältnisse
überarbeitet. Es besteht aus Inventar, Kostenschätzung, Zeitplan und Bericht (siehe Erschliessungsprogramm).
Die Gebiete mit Sondernutzungsplanpflicht sind im Bauzonenund
Kulturlandplan ausgeschieden.
Wege
Die durch das Gemeindegebiet von Staufen verlaufenden verschiedenen Wanderwege
sind im Bauzonen- und Kulturlandplan zur Orientierung dargestellt.
Durch das Gemeindegebiet von Staufen verlaufen einige historische Verkehrswege und
Fusswege von nationaler, regionaler und kommunaler Bedeutung, teilweise mit Substanz.
Die Objekte mit viel Substanz und ihre Wegbegleiter wurden in der vorliegenden
Nutzungsplanung als Schutz- und Kulturobjekte aufgenommen.
6.8 Siedlungstrenngürtel
Im Richtplan ist zwischen den Gemeinden Staufen und Schafisheim sowie südlich von
Staufen im Richtplan ein sogenannter Siedlungstrenngürtel eingetragen. Dessen Umsetzung
erfolgt im Bauzonen- und Kulturlandplan Richtung Schafisheim mit Hilfe eines Freihaltebereich
Hochbauten und südlich von Staufen mittels Landschaftsschutzzone. Materialabbaugebiete
liegen nicht im Widerspruch zu den mittels Freihaltebereichen umgesetzten
Siedlungstrenngürteln. Materialabbau ist in den Freihaltebereichen explizit zugelassen.
Der Freihaltebereich im Gebiet Flöösch wurde nicht bis an die Bauzone erweitert,
weil einerseits immer noch eine Verlegung der Schafisheimerstrasse möglich sein soll
und andererseits die Ausdehnung gemäss dem kantonalen Richtplan ausgeschieden
wurde. Zudem soll zum Baugebiet ein Puffer ohne Freihaltebereich bleiben soll.
Damit für bestehende Betriebe in der Landschaftsschutzzone betriebsnotwendige Entwicklungen,
Aus- und Neubauten möglich bleiben, ist die Landschaftsschutzzone rund
um das Hofareal symbolisch („Siedlungsei“) abzugrenzen. Anlässlich einer Informationsveranstaltung
wurden die Landwirte gebeten, ihre Um-, Aus- und Neubauvorhaben darzulegen.
Aufgrund der eingegangenen Unterlagen bzw. den Angaben anlässlich der Informationsveranstaltung
konnten die Entwicklungsvorstellungen und konkreten Bauvorhaben
geprüft und gegebenenfalls die „Siedlungseier“ angepasst werden.
Südlich der Speziallandwirtschaftszone Geflügelfarm wird die Landschaftsschutzzone auf
einer Parzelle ausgespart, weil die Parzelle dort als Hirschgehege mit Unterstand genutzt
wird. Das Bauvorhaben wurde vor 2-3 Jahren bewilligt. Die Abgrenzung soll deshalb beibehalten
werden.
Ein Teil der Stützmauer auf der Parzelle Nr. 612, Kurt und Gisela Schallenberger, liegt in
der Landwirtschaftszone. Im Rahmen des laufenden Baubewilligungsverfahrens wird
nach Rücksprache mit den Fachstellen Abteilung für Raumentwicklung und Baubewilligungen
vorgeschlagen, ein Streifen entlang der Stützmauer der Einfamilienhauszone zuzuweisen.
Der Bereich des bestehenden Pferdeauslaufes angrenzend an das Gebäude
soll der Grünzone zugewiesen werden. Eine weitere Pferdeweide ist auf Parzelle Nr. 613.
Die Parzelle Nr. 613 ist bisher der kommunalen Landschaftsschutzzone zugewiesen.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 18
In Rücksprache mit der Abteilung Raumentwicklung wird die Parzelle 613 aus der kommunalen
Landschaftsschutzzone entlassen.
6.9 Abbaugebiete
Materialabbaugebiete
Im Richtplan sind folgende Materialabbaugebiete aufgenommen:
- Kurz- und mittelfristiges Abbaugebiet (Beschluss 3.1, Nr. 119a). Der Standort ist im
Kulturlandplan als Abbauzone bereits umgesetzt.
- Kurz- und mittelfristiges Abbaugebiet mit Abstimmungsbedarf (Beschluss 4.1,
Nr. 119K) Staufen/Schafisheim. Bei diesem Standort besteht noch ein erheblicher
Abstimmungsbedarf, weshalb er vorerst als Zwischenergebnis in den Richtplan aufgenommen
ist. Momentan besteht kein Festsetzungsbedarf in der Nutzungsplanung.
Spezialzone Schlammweiher
Der kleine Schlammweiher im Länzert ist nach wie vor in Betrieb und in der heutigen Zonierung
nicht konform. Die benötigte Fläche wurde einer Spezialzone Schlammweiher mit
Auflagen für die Rekultivierung (Amphibien und Wildtierdurchlass) zugeordnet.
Beim Materialabbau „Hugstöck 3b“ war vorgesehen, ein Gesamtkonzept zum ökologischen
Ausgleich über das gesamte Abbaugebiet zu erarbeiten. Das Konzept sollte insbesondere
Massnahmen zum ökologischen Ausgleich, zu den Amphibien und zu gebietsfremden
invasiven Pflanzen aufzeigen und den landwirtschaftlichen Bedürfnissen
Rechnung tragen. Abklärungen haben ergeben, dass dieses Konzept bewilligt wurde. Die
vorliegende Nutzungsplanung setzt dieses Konzept um (z.B. Nachnutzungsbestimmungen
in der Spezialzone „Schlammweiher“.
6.10 Amphibien- und Wildtiervernetzung
Der südlich von Staufen im Richtplan festgesetzte Vernetzungskorridor liegt im Wald. Auf
eine Festlegung im Nutzungsplan und BNO wurde verzichtet, da diese Sache eines kantonalen
Projektes bedarf. Es wurden aber auch keine Festlegungen getroffen, welche einem
solchen Vorhaben entgegenstehen würden. Hingegen wurde nordwestlich von Staufen
im Gebiet Länzert die Voraussetzungen für die im Landschaftsentwicklungsprogramm
(LEP) der Repla Lenzburg-Seetal vorgesehene Vernetzung von Amphibien und Wildtieren
geschaffen. Da nördlich der Aarauerstrasse ein Schlammweiher besteht und auf der
anderen Strassenseite im Süden im Gebiet Hugstöck Kies abgebaut wird, können Vernetzungsmassnahmen
für wie Amphibien und Klein- oder allenfalls Wildtiere im Rahmen
der Rekultivierung einfach und mit vertretbaren finanziellen Aufwendungen realisiert werden.
Grundlage für die Festlegungen bildeten Abklärungen und Begehungen mit den
Fachspezialistinnen Frau Esther Krummenacher (Amphibien) und Frau Dr. Helen Müri
(Wildtiere).
6.11 Kantonale Richtplananpassung
Wie bereits erwähnt ist die Festlegung des Einkaufszentrums/Fachmarktes im Gebiet
„LenzoPark“ im Richtplan nicht mehr notwendig, da der „LenzoPark“ zum Zentrumsstandort
von Lenzburg gezählt wird. Die für den „LenzoPark“ erforderliche Anpassung der
Nutzungsplanung ist wie bereits erwähnt, nicht Gegenstand dieser Nutzungsplanungsrevision,
sondern wird gemäss Besprechung mit Vertretern des Departementes Bau, Ver-

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 19
kehr und Umwelt, der Gemeindebehörde und der Bauherrschaft in einem separaten Planungsverfahren
abgehandelt. Die Arbeiten dazu sind im Gange. Der Gemeinderat erstattet
den kantonalen Fachstellen laufend Bericht.
Die vereinzelten Einzonungen umfassen weitgehend überbaute Flächen und Erschliessungsstrassen
am Siedlungsrand und sind daher nicht richtplanrelevant.
Die weiteren Richtplaninhalte sind in der Planung umgesetzt. Es wird auf die einzelnen
Kapitel verwiesen.
7 Erläuterungen zu den Planungsinstrumenten
7.1 Bauzonen- und Kulturlandplan
Zonenzuordnung und Bauzonenabgrenzung
Im Rahmen der Gesamtrevision wurden die Teiländerungen integriert sowie verschiedene
kleinere Um- und Einzonungen vorgenommen. Dies betrifft einerseits ganze Parzellen,
deren Zonenzugehörigkeit nicht bzw. nicht mehr angebracht war, andererseits wurden
zugunsten eindeutiger Zonengrenzen vereinzelt Parzellenteilflächen umgezont. Zudem
wurden sämtliche Strassen und Wege, die der Erschliessung von Baugebiet dienen,
der Bauzone zugeschlagen.
Folgende Änderungen wurden vorgenommen:
Einzonungen
1 Einzonung Grabenacherweg von Landwirtschaftszone I in Einfamilienhauszone (EF);
2 Einzonung auf Parz. Nrn. 932, 609
u. 613
von Landwirtschaftszone I in Einfamilienhauszone am
Hang (EFH)
3 Einzonung auf Parz. Nr. 46 von übrigem Gemeindegebiet in Wohnzone 3 (W3);
4 Einzonung auf Parz. Nr. 46 von übrigem Gemeindegebiet in Zone für öffentliche Bauten
und Anlagen (Oe)
5 Einzonung der Parz. Nrn. 746 u.
1004
von Landwirtschaftszone I in Einfamilienhauszone (EF)
6 Einzonung auf Parz. Nrn. 731,
732, 1051 und 723
7 Einzonung Ausserdorfstrasse
(Höhe Parz. 686)
8 Einzonung auf Parz. Nr. 694 u.
696
9 Einzonungen aufgrund neuer
Waldfestellung auf Staufberg
10 Einzonungen in Grünzonen am
Siedlungsrand auf Parz. Nr. 609,
612, 613, 723, 732, 932
von Landwirtschaftszone I in EFH
von Landwirtschaftszone I in EFH
von Schutzzone Staufberg Südhang in EFH
von „Wald“ in Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen;
von Landwirtschaftszone in Grünzone am Siedlungsrand

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 20
Umzonungen
11 Umzonung auf Parz. Nr. 959 von Wohnzone 3 (W3) in Einfamilienhauszone (EF);
12 Umzonung auf Parz. Nrn. 1028,
1029, 338
13 Umzonung auf Parz. Nrn. 1072,
1073, 1074 u. 1075
von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone am Hang
(EFH
von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone am Hang
(EFH);
14 Umzonung auf Parz. Nr. 1044 u.
901
von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone (EF);
15 Umzonung auf Parz. 398 von Einfamilienhauszone (EF) in Dorfkernzone (D);
16 Umzonung Parz. Nr. 976 von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone (EF);
17 Umzonung auf Parz. Nrn. 402,
1120 u. 1057;
von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone (EF)
18 Umzonung auf Parz. Nr. 1043 von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone (EF);
19 Umzonung auf Parz. Nr. 232 von Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Oe) in Wohnund
Gewerbezone 2 (WG2)
20 Umzonung auf Parz. Nr. 227 von Wohn- und Gewerbezone 2 (WG2) in Zone für Öffentliche
Bauten und Anlagen (Oe);
21 Umzonung der Parz. Nrn. 178,
179, 833, 1091, 1092, 1093, 1094,
1095, 1096
von Wohn- und Gewerbezone 2 (WG2) in Wohnzone 2
(W2);
Die vorgenommenen Änderungen sind zur Orientierung im Plan Bauzonen- und Kulturlandänderungsplan,
Massstab 1:2‘500, ersichtlich.
Flächenstatistik
(Tabellarische Übersicht im Anhang 11, sowie im Flächenstatistikplan)
Die Gesamtvorlage sieht Umzonungen von 0.98 ha und Einzonungen von 1.10 ha vor.
Die einzelnen Umzonungen innerhalb des Baugebietes sind nicht richtplanrelevant.
Die Einzonung im Gebiet Neumatt entlang der SBB in die Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen ist mit einer Fläche von 0.13 ha nicht richtplanrelevant. Bei den übrigen Einzonungen
handelt es sich um bestehende Gartennutzungen, Hausumschwung und Gebäudearrondierungen
sowie Strassen mit Erschliessungsfunktion für das Baugebiet, die seit
jeher als solche genutzt werden und nicht unter die Richtplanklausel von 3 ha fallen
(weitgehend überbautes Gebiet).
Nach Abzug der Verkehrsflächen, der bereits überbauten Areale, sowie der geringfügigen
Anpassungen an die Parzellengrenzen (gelten alle als weitgehend überbaut), beträgt
die richtplanrelevante Erweiterung des Siedlungsgebietes ca. 0.27 ha. Im Jahr 2007 hat
die Gemeinde das Siedlungsgebiet um 1.2 ha erweitert. Die nun vorliegende Bauzonenerweiterung
von insgesamt 1.47 ha liegt unter dem im Richtplan festgesetzten Schwellenwert
von 3 ha. Der Richtplan wird nach der Genehmigung der Nutzungsplanung durch
den Regierungsrat fortgeschrieben.
Festlegungen im Kulturlandplan
Landwirtschaftszone / Speziallandwirtschaftszonen
Aufgrund der Besprechung mit den Landwirten konnten die Entwicklungsvorhaben restlos
abgeklärt werden. Die Speziallandwirtschaftszonen Geflügelfarm sind gemäss Nachfrage
bei den Landwirten Philipp Gradwohl und Bruno Bolliger so beizubehalten.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 21
Naturschutzzonen in Kulturland
Folgende Naturschutzzonen werden im Kulturlandplan bezeichnet:
- Schutzzone Staufberg Südhang wurde an den aktuellen Pflegeplan angepasst. Die
Festlegungen betreffend Hecken, Hochstammobstbäume und schützenswerten
Bäumen konnten mit den kantonalen Instanzen (ARE/ALG) geklärt werden. Das Ziel
ist, die Qualität der Staufbergsüdhanges zu erhalten.
Mit dem Pflegeplan will der Gemeinderat zusammen mit dem Kanton Pflege und Nutzungen
und somit das Nebeneinander von Nutzkulturen und Naturvorrangflächen regeln.
- Naturschutzzone ehemalige Kiesgrube Buech-Steiacher
- Magerwiese / Trockenstandort beim Scheibenstand
- Das Feuchtgebiet Holzschopf dient dem Amphibienverbund
- Extensiv genutzte Wiesen dienen als Verbindungs- und Vernetzungselement
Naturschutzzonen im Wald
- Naturschutzzone Wald (Staufberg)
Die Naturschutzzone Wald beinhaltet Altholzinseln (Gütsch, Westflanke Staufberg),
einen früheren Orchideenstandort welcher im Rahmen der übrigen Massnahmen
wieder nach Möglichkeit gefördert werden soll (Staufberg, Waldrand), Niederwald
(Staufberg, Schaffen von stufigem Waldrand und Fördern von seltenen Baumarten),
eine schützenswerte Nussbaum-Allee Chileweg sowie ein Feuchtgebiet im Wald
(Gebiet Asp).
Am 3. April 2009 stimmte die Abteilung für Baubewilligungen dem Aufwertungsprojekt
für Amphibien im Gebiet Asp zu.
Die Schutzzonen, die geschützten Waldränder sowie der Verlauf des Waldes wurden
bereits einmal von Frank Hämmerli, Forstdienste Lenzia, überprüft. Gemäss kant.
Stellungnahme wurde der aufgewertete Waldrand im Gebiet „Gütsch“ ebenfalls aufgenommen.
Überlagerte Schutzzonen (Es wird im Detail auf die einzelnen Kapitel verwiesen).
- Landschaftsschutzzone (Ergänzung aufgrund Umsetzung Siedlungstrenngürtel)
- Freihaltebereich (Ergänzung aufgrund Umsetzung Siedlungstrenngürtel)
- Bereich für Amphibien- und Wildtiervernetzung (Voraussetzung für Amphibien- und
Wildtierdurchlass).
Naturobjekte
Die Naturobjekte (Hecken, Hochstammbestand, Einzelbäume und Baumgruppen) werden
im Bauzonen- und Kulturlandplan festgelegt. wurden folgende Ergänzungen vorgenommen:
- Schutz für die Hecke beim Feldweg (Nahe Schützenhaus);
- Schutz für die Hecke bei der Spezialzone Erholung „Unteri Buechrüti“;
- Geschützt wird der Hochstammobstbestand bei der Ausserdorfstrasse, Holzgasse
(Seenerweg), Unterrainweg (Im Hermen);
- Im Bereich Gradwohl werden die Hecken gemäss Kulturlandplan 1988 übernommen;

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 22
- Erhaltenswerte Einzelbäume und Baumgruppen innerhalb des Baugebietes (vgl. Anhang
I BNO);
- Geschützter Waldrand bei Länzert, Staufberg (Fuss und Kamm, Gütsch), Steiacher
(Kiesabbaugebiet) und Oberi Buechrüti;
- Stillgewässer/Tümpel bei Länzert, Hugstöck und Unteri Buechrüti, dienen dem Amphibienverbund
(Symbol).
Die geschützten Naturobjekte sind im Anhang der BNO abschliessend aufgezählt.
Die unter Schutzstellung von Objekten wie die markanten Einzelbäume in der Ebene im
Gebiet „Hinterm Berg“ und „Bannholz“ (westlich Staufberg) wurde geprüft. Da man die
Erhaltung dort im Rahmen der freiwilligen LEP-Verträge regeln will, wurde auf eine Festlegung
im Nutzungsplan verzichtet.
Weitere Schutzobjekte
Der alte Grenzstein im Wald an der Grenze zu Seon wird geschützt. Die Brunnen sind
als Wegbegleiter erhaltenswert und werden neu als Kulturobjekte unter Schutz gestellt.
Der Grenzstein und die Brunnen werden als Kulturobjekte im Anhang der BNO aufgeführt.
Archäologische Fundstellen
Die archäologischen Fundstellen werden im Bauzonen- und Kulturlandplan mit einer flächigen
Signatur als Orientierungsinhalte eingetragen, mit dem Hinweis auf die Meldepflicht
vor einem Bodeneingriff.
Gewässer/Hochwasserschutz
Im Gemeindegebiet Staufen sind keine öffentlichen Gewässer vorhanden. Gemäss Gefahrenhinweiskarte
liegt die Kiesgrube Zelgli/Hugstöck in den Gemeinden Schafisheim
und Staufen in einem Gefahrenhinweisgebiet Hochwasser. Die Hochwassergefahr
stammt vom Bettentalbach, der ursprünglich in Schafisheim in die Kanalisation geleitet
wurde, jetzt aber vor Schafisheim der Versickerung zugeführt wird. Es besteht daher kein
Handlungsbedarf. Vorschriften betreffend Hochwasserschutz erübrigen sich deshalb.
Auch betreffend dem Schutz von Oberflächenwasser besteht kein Handlungsbedarf für
Festlegungen in der BNO.
7.2 Sondernutzungsplanungen
Rechtskräftige Sondernutzungspläne
Im Rahmen des Nutzungsplanungsverfahrens wurde festgestellt, dass verschiedene altrechtliche
Überbauungspläne (Erschliessungspläne) bestehen (vgl. Auflistung im orientierenden
Anhang der BNO). Die meisten dieser Gebiete sind heute weitgehend überbaut.
Im Rahmen von separaten Verfahren wurde geprüft, ob diese Sondernutzungspläne
noch erforderlich oder aufgehoben werden können. Die Mitwirkung für deren Aufhebung
ist erfolgt. Es sind keine Mitwirkungseingaben eingegangen. Die öffentliche Auflage
der Aufhebung der Überbauungspläne (bzw. Erschliessungspläne) erfolgte vom 29. November
2011 bis 28. Dezember 2011. Es sind keine Einwendungen erfolgt. Mit Beschluss
vom 10. Januar 2012 wurden neun Überbauungspläne aufgehoben. Die Auflistung
im orientierenden Anhang der BNO wurde entsprechend nachgeführt.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 23
Der Sondernutzungsplan im Gebiet Esterli-Flöösch ist mittlerweile rechtskräftig und die
Baulandumlegung durchgeführt. Die Erschliessungsflächen sind sichergestellt und die
Realisierung steht kurz bevor. Dieses Gebiet wird deshalb mit Ausnahme der gestaltungsplanpflichtigen
Gebiete nicht mehr als sondernutzungsplanpflichtig im Bauzonenund
Kulturlandplan aufgeführt.
7.3 Bau- und Nutzungsordnung
Die Bauordnung und die Nutzungsordnung (BO und NO) wurden vollständig überarbeitet
und zu einer Bau- und Nutzungsordnung zusammengeführt. Die Formulierungen erfolgte
nach der Muster - Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO) des Departements Bau, Verkehr
und Umwelt bzw. der Arbeitshilfe für die Umsetzung der Interkommunalen Vereinbarung
für die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB).
Bemerkungen zu allgemeinen Änderungen
Die wichtigsten Änderungen in Kürze sind:
- Vereinfachung und leichte Anpassungen der Ausnützungsziffern
- Dach-, Attika- und Untergeschosse werden weiterhin nicht in die Ausnutzungsberechnung
einbezogen; Kniestock bemisst sich neu in der Dorfkernzone auf 1.00 m
(Brüstungshöhe) und im Übrigen nach der neuen kant. Baugesetzgebung;
- Die Bauhöhen werden wie bisher mittels Geschossigkeit und neu anstelle der Firsthöhen
mittels der Gesamthöhe (höchster Punkt eines Gebäudes) definiert;
- Auf die Festlegung von Fassadenhöhen (anstelle von Gebäudehöhen) wird verzichtet;
- Weglassen des Mehrlängenzuschlages, vertragliche Regelungsmöglichkeit für
Grenz- und Gebäudeabstände sind zulässig;
- Abstände gegen das Kulturland werden festgelegt: Hauptbauten 4 m, Klein- und Anbauten
2 m;
- Bestimmungen über den Ortsbildschutz und über die Dachgestaltung, Antennen- und
der Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie;
- Für Arealüberbauungen werden die Minimalflächen und die zulässige max. Ausnützung,
Geschosszahl und Gesamthöhe festgelegt.
Bemerkungen zu den einzelnen IVHB-Baubegriffen und zur Messweise
Die wichtigsten Änderungen in Kürze sind:
- Massgebendes Terrain: abschliessendes kant. Recht;
- Gebäude: abschliessendes kant. Recht, Begriff dieser Definition „Gebäude“ müssen
übernommen werden;
- Kleinbauten/Anbauten: neu zwei (ähnliche) Definitionen in der BauV (Hinweis: Wintergärten
haben kein Abstandsprivileg mehr). In der BNO werden keine ergänzenden
Anpassungen vorgenommen, da die Bestimmungen in der übergeordneten BauV
ausreichen.
- Unterirdische Bauten/Unterniveaubauten (früher Tiefbauten): abschliessendes kant.
Recht. Es werden keine ergänzenden und abweichenden Festlegungen getroffen, da
kant. Recht ausreichend;
- Fassadenflucht/Fassadenlinien/projizierte Fassadenlinien: abschliessendes kant.
Recht;
- Vorspringende Gebäudeteile: abschliessendes kant. Recht;

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 24
- Rückspringende Gebäudeteile: neu eingeführte Definition, für BNO Staufen kein
Normierungsbedarf, es werden keine Bestimmungen dazu festgelegt;
- Gebäudelänge: ähnliche Definition wie bisher; keine Anpassung der bisher festgelegten
Gebäudelängen;
- Gebäudebreite: neu eingeführte Definition, es werden wie bisher keine max. Gebäudebreiten
festgelegt;
- Gesamthöhe: neu eingeführte Definition, bisherige Firsthöhe wird auf die neue Gesamthöhe
umgerechnet. Dabei wird aufgrund eingehender Überprüfungen von Beispielen
bestehender Gebäude, die Gesamthöhe in Abhängigkeit von der vorhandenen
Geländeneigung und der Gebäudelänge zum Hang festgelegt (vgl. Tabelle § 8
Abs. 1 und 2). Würde keine Höhenkorrektur der Gesamthöhe vorgenommen, so
könnten aufgrund der neuen kant. Messweise Gebäude am Hang wesentliche höher
erstellt werden als dies bisher möglich war. Damit wird dem Ortsbild der Gemeinde
Staufen gebührend Rechnung getragen.
- Fassadenhöhe: neu eingeführte Definition, für BNO Staufen kein Normierungsbedarf,
da keine Fassadenhöhen festgelegt werden.
- Kniestockhöhe: kant. abschliessende Messweise. Die heute gültige Kniestockhöhe
von 50 cm wird an das kantonale Recht angepasst. Es gilt neu die 1.20m Kniestockhöhe
gemäss BauV.
- Lichte Höhe: kant. abschliessendes Recht, keine andere Regelung als bisher.
- Vollgeschoss: ähnliche Definition wie bisher, durchschnittliche Höhe gemäss § 22
BauV max. 3.20 m;
- Untergeschoss: abschliessendes kant. Recht, für Überschreitung der Untergeschosse
gelten nicht mehr die beiden Masse von 80 cm (Ebene) und 1.20 m (Hang) sondern
ein Durchschnittsmass. Eingehende Abklärungen an Beispielobjekten haben ergeben,
dass die bestehenden nach altem Recht erstellten Gebäude weiterhin rechtmässig
bleiben;
- Dachgeschoss: abschliessendes kant. Recht, die Masse von § 24 BauV werden
übernommen;
- Attikageschoss: abschliessendes kant. Recht;
- Grenzabstand: keine anderen Regelungen als bisher erforderlich;
- Gebäudeabstand: ähnliche Definition wie bisher, kein Handlungsbedarf;
- Baulinien und Baubereiche: Festlegung erst in den Sondernutzungsplanungen erforderlich;
- Anrechenbare Grundstücksfläche: abschliessendes kant. Recht, Abkürzung neu
aGSF;
- Ausnützungsziffer: abschliessendes kant. Recht, Abkürzung neu für anrechenbare
Geschossfläche (anstatt Bruttogeschossfläche, BGF) aGF;
- Baumassenziffer, Überbauungsziffer: in BNO Staufen keine festgelegt, kein Handlungsbedarf;
- Grünflächenziffer: festgelegte Grünflächenziffern können beibehalten werden, kein
Handlungsbedarf.
Bemerkungen zu einzelnen Paragraphen
Die wichtigsten materiellen Änderungen beinhalten:

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 25
§§ Thema Erläuterungen
3 Planungsgrundsätze
- Wichtigste Zielvorstellungen der Gemeinde, welche der Revision
der Nutzungsplanung zu Grunde liegen.
8 Zonenübersicht - Die Begriffe und die Höhenangaben sind aufgrund der Harmonisierung
überarbeitet worden.
9 Solaranlagen - Das Departement BVU hat ein neues Merkblatt für Solaranlagen
erstellt. Es wird nun insbesondere festgehalten, dass sich bei
schutzwürdigen Gebäuden oder Gebieten die Solaranlagen besonders
gut integrieren müssen.
9 Dorfzone - In der Dorfzone sind Läden bisher nicht ausdrücklich erwähnt,
weshalb die Bestimmung analog der WG-Zonen ergänzt wurde.
10 Wohnzonen - In der Wohnzone EFH sind mit Absicht keine Arealüberbauungen
zulässig, es wird eine lockere Bauweise gewünscht
11,
12
Mischzone/Gewerbezone
14 Grünzone am
Siedlungsrand
15 Landwirtschaftszone
16 Bauten in der
Landwirtschaftszone
18 Naturschutzzone
im Kulturland
19 Schutzzone
Staufberg Südhang
20 Naturschutzzone
Wald
21 Landschaftsschutzzone
22 Freihaltebereich
Hochbauten
23 Amphibien-
Wildtiervernetzung
- Für die Verkaufsgeschäfte, Einkaufszentren/Fachmärkte werden
in den Mischzonen und in der Gewerbezone die zulässigen Nettoladenflächen
festgelegt
- Dieser Paragraph beinhaltet die Bestimmungen der neuen
Grünzone am Siedlungsrand. Hauptbauten sind nicht zugelassen;
Kleinbauten, Tiefbauten und Gartengestaltung sowie befestigte
Laufhöfe sind zulässig
- Der bisherige Paragraph zur Landwirtschaftszone wurde durch
den entsprechenden Paragraphen aus der M-BNO ersetzt.
- Der bisherige Paragraph zu Bauten in der Landwirtschaftszone
wurde durch den entsprechenden Paragraph aus der M-BNO
ersetzt.
- Der Paragraph zur Naturschutzzone im Kulturland wurde von der
M-BNO unverändert übernommen. Die Naturschutzzonen mit
dem Zonenziel und den Nutzungseinschränkungen werden neu
tabellarisch aufgelistet.
- Der Paragraph zur Schutzzone Staufberg Südhang wird gemäss
Weisungen und Absprache mit der ARE/ALG präzisiert. Der
Pflegeplan regelt Pflege und Nutzungen des kleinflächigen Lebensraummosaiks.
Er wird von Kanton und der Gemeinde festgelegt.
- Der Paragraph zu den Naturschutzzonen im Wald wird neu gemäss
der M-BNO formuliert. Die Schutzziele und Pflegemassnahmen/Nutzungseinschränkungen
wurden mit dem Forstdienst
Lenzia abgesprochen
- Angleichung an den Paragraphen in der M-BNO
- Der Freihaltebereich dient der Umsetzung des Siedlungstrenngürtels
- Dieser Paragraph dient als Instrument zur Umsetzung der entsprechenden
ökologischen Vernetzung.
24 Naturobjekte - § 27 beschränkt sich auf die wichtigsten Einzelbäume in der
Gemeinde. Der Grenzstein im Wald an der Grenze zu Seon gilt
als Kulturobjekt und ist im Anhang als solches aufgeführt. Die
Naturobjekte sind tabellarisch aufgeführt.
25 Gebäude mit Substanzschutz
27 Historische Verkehrswege
- Die Schutzbestimmungen zu den Substanzschutzobjekten werden
neu in § 25, wo der Umgang mit den Substanzschutzobjekten
und den neu festgelegten Volumenschutzobjekten sowie
Fassadenfluchten geregelt wird, aufgeführt.
- Die historischen Verkehrswege werden beschrieben und unter
Schutz gestellt. Präzisierung betreffend Unterhaltsregelung in
Abs. 2.
28 Materialabbau- - Die Nachnutzungen werden gemäss M-BNO ergänzt. Ansonsten

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 26
zone
29 Spezialzone Naherholung
30 Spezialzone
Schlammweiher
33 Abstand gegenüber
dem Kulturland
bleiben die Vorschriften.
- Der Zonenzweck wurde präzisiert: Die Spezialzone dient der
Naherholung der Einwohner von Staufen; namentlich der Anlage
und dem Betrieb von Familiengärten und eines gemeinsamen
Waldhauses.
- Dieser Paragraph beinhaltet die Bestimmungen der neuen Spezialzone
Schlammweiher. Für die Nachnutzung werden Vorgaben
und Zielsetzungen betreffend ökologischer Flächen und
Massnahmen für den Vollzug des Amphibien- und Wildtierverbundes
zwischen den Feuchtstellen (Durchlass unter der Aarauerstrasse
festgelegt).
- Der Abstand gegenüber dem Kulturland wird geregelt, um klare
Verhältnisse zu schaffen. Dieser kann, analog zu den Grenzabständen
gegenüber anderen Zonen, mit einem Dienstbarkeitsvertrag
reduziert oder aufgehoben werden. Sämtliche Bauteile
inklusive Erschliessung, Nebenbauten und Bauten der Umgebungsgestaltung
(z.B. Gartengestaltung, Terrainveränderungen,
Sandkasten) müssen innerhalb der Bauzone liegen
35 Zonenzulässigkeit - Die Bestimmungen zu den Arealüberbauungen werden geringfügig
angepasst.
38 Energiesparmassnahmen
- Ergänzung betreffend Energiesparmassnahmen.
42 Anordnung der
Parkplätze
45 Containerstandplätze
46 Sicherheit im öffentlichen
Raum
- Der Paragraph wurde an die Bestimmungen in der M-BNO angepasst.
Abstellräume für Velos und Kinderwagen in Mehrfamilienhäusern
müssen gut, aber nicht unbedingt ebenerdig zugänglich
sein.
- Bei Mehrfamilienhäusern sind zwingend Containerstandplätze
vorzusehen.
- Dieser Paragraph regelt die Verpflichtungen für die Sicherheit im
öffentlichen Raum.
47 Ortsbildschutz - Der Pragraph enthält Bestimmungen über die Dachgestaltung,
Antennen- und Solaranlagen.
51 Versickern von
Oberflächenwasser
54 Gebührenreglement
56 Aufhebung bisherigen
Rechts
- Allgemeiner Verweis auf das GEP, ohne Datum; so wird verhindert,
dass bei einer Überarbeitung des GEP eine BNO-Änderung
vorgenommen werden muss
- Die Gebühren sind neu in einem separaten Gebührenreglement
geregelt und nicht mehr wie bisher im Anhang der BNO. Dieses
wird der Gemeindeversammlung für die Beschlussfassung vorgelegt.
- Mit diesem Paragraph werden die aktuell gültigen Werke der
Nutzungsplanung als ungültig erklärt und durch die vorliegende
Gesamtrevision, bestehend aus Bauzonen- und Kulturlandplan
und BNO, ersetzt. Die bestehenden Sondernutzungsplanungen
haben weiterhin Gültigkeit, vorausgesetzt sie wurden nicht in einem
anderen Verfahren aufgehoben. (Die Liste im Anhang wurde
gem. dem rechtskräftigen Aufhebungsverfahren nachgeführt)
57 Übergangsrecht - Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Bau- und Nutzungsordnung
hängige Baugesuche werden nach bisherigem Recht beurteilt.
Anhang I - Verzeichnis der Kultur- und Naturobjekte; zwei Substanzschutzobjekte
werden aufgehoben, zwölf Volumenschutzobjekte kommen
hinzu, der Grenzstein gilt neu als Kulturobjekt; bei den Naturobjekten
werden nur die Einzelbäume und die Hochstammbestände
aufgeführt, die geschützten Hecken können dem Bauzonen-
und Kulturlandplan entnommen werden.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 27
7.4 Nachfolgende Planungen
Für den LenzoPark werden derzeit die erforderlichen Anpassungen für die genügende
Rechtsgrundlage in der Nutzungsplanung in einem separatem Verfahren durchgeführt,
um die laufende Revision nicht zu verzögern (vgl. Ziffer 6.3).
Die Gemeinde prüft zudem ebenfalls in einem separaten Verfahren die unüberbaute Gewerbezone
im Gebiet „Zelgli“ einer anderen Nutzungszone zuzuweisen.
8 Waldfeststellungsverfahren
Die gemäss § 6 der Verordnung zum Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaG) am
22. Dezember 2005 festgestellten Waldgrenzen wurden im Bauzonenplan übernommen
und zeigen den geltenden Verlauf der Bestockungen. Die festgestellten und im Plan eingezeichneten
Waldgrenzen sind für den Waldabstand verbindlich.
Um das Einwachsen von Wald innerhalb der Bauzonen zu verhindern, sind bei Einzonungen
die Waldgrenzen feststellen zu lassen, selbst wenn im fraglichen Gebiet kein
Wald stockt. Das gemäss § 6 AWaG erforderliche Waldfeststellungsverfahren wird eingeleitet.
Von den Einzonungen ist kein Wald betroffen. Der Bericht des Kreisforstamtes wird mit
der vorliegenden Fassung der Nutzungsplanung eingefordert. Die öffentlichen Auflagen
der Gesamtrevision der Nutzungsplanung und des Waldfeststellungsverfahrens werden
nach koordiniert.
Im Kulturland wurden die Waldgrenzen mit der Abteilung Wald abgeglichen. Die zur Verfügung
gestellten
9 Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung
Am 27. Juli 2009 erstattete die kantonale Abteilung für Raumentwicklung BVUARE ihre
fachliche Stellungnahme.
Die fachliche Stellungnahme wurde anlässlich der Besprechung vom 19. August 2009
mit dem Kreisplaner und Vertreter weiterer Fachstellen besprochen. Anschliessend wurde
die Vorlage überarbeitet und die offenen Fragen konnten bereinigt werden.
Weiter hat die Abteilung für Raumentwicklung am 21. Februar 2011 die zweite fachliche
Stellungnahme abgegeben. Mit Emailschreiben vom 22. Februar 2012 wurde die Gemeinde
von der Abteilung Raumentwicklung (ARE) informiert, dass die eingereichten Unterlagen
zur abschliessenden Vorprüfung grundsätzlich in Ordnung sind. Bevor die Vorprüfung
abgeschlossen werden kann, seien aber noch vereinzelte Bereiche zu bereinigen
um Missverständnisse und Vorbehalte zu vermeiden. Mit PA vom 6. März 2012 hat
der Gemeinderat diese z.Hd. des Kantons verabschiedet. Daraufhin konnte die ARE mit
dem abschliessenden Vorprüfungsbericht vom 22. März 2012 die Vorlage zur öffentlichen
Auflage freigeben.
Übergang von alter zur neuen Baugesetzgebung - Fazit
Mit den Änderungen im BauG und der BauV sind verschiedene Anforderungen an die
Planungen präzisiert worden. (z.B. Abstimmung Siedlung und Verkehr, Mobilisierung des
Verdichtungspotentials, Verbesserung der Siedlungsqualität etc.). Da keine Übergangsfrist
mehr gilt, sind diese Vorgaben grundsätzlich anzuwenden, was jedoch in laufenden
Verfahren oft nicht besonders einfach ist. Um aufzuzeigen, dass diese Themen im Rahmen
der Nutzungsplanungsrevision behandelt wurden, werden im Sinne eines Fazits alle

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 28
diesbezüglichen Massnahmen in der Nutzungsplanung - aber auch sonst - zusammengefasst.
Mobilisierung Verdichtungspotential
Verbesserung der Siedlungsqualität,
Strassenraumgestaltung
Abstimmung Siedlung und
Verkehr,
publikumsintensive Nutzungen
Regionale Abstimmung
BNO-Überarbeitung: Durch die Vereinfachung der Zonenbauvorschriften
(Anpassungen von Mehrlängenzuschlag, Ausnützungszuschläge für Wintergärten,
Bestimmungen, die Grenzabstände vertraglich reduzieren zu können)
werden Festlegungen getroffen, welche eine moderate Verdichtung und bessere
Ausnützung ermöglichen.
In der Dorfkernzone werden Stellung der Bauten, Grenz- und Gebäudeabstände
und Gebäudehöhen vom Gemeinderat von Fall zu Fall, unter Berücksichtigung
der tatsächlichen Verhältnisse sowie der baupolizeilichen und gesundheitlichen
Erfordernisse, unter angemessener Abwägung der beteiligten
privaten Interessen festgelegt. Er kann geschlossene Bauweise verlangen
oder gestatten, sofern die architektonische Lösung befriedigt und der Zusammenbau
im Interesse des Dorfbildes liegt.
Eine gute bauliche Gestaltung der Quartiere, des Aussenraumes und der öffentlichen
Räume sind die Voraussetzungen für eine gute Siedlungsqualität.
Die Gemeinde Staufen hat mit der neu überarbeiteten Bau- und Nutzungsordnung
(BNO) die Grundlage für die Umsetzung dieser Anforderungen gelegt.
Im Rahmen von Sondernutzungsplanungen, Arealüberbauungen sind
entsprechende Vorgaben aufgrund kommunaler und kantonaler Gesetzgebung
einzuhalten. Weiter wurde insbesondere die Dorfkernzone eingehend
überprüft und entsprechende Vorgaben zu Aufwertung, Siedlungsqualität
und Erneuerung in den Vorschriften aufgenommen.
Die getroffenen Massnahmen kommen den Forderungen nach einem sorgsamen
Umgang mit Ortsbildern und einer guten Siedlungsqualität entgegen
(§ 42 BauG).
Wegen den Einzonungen für das Wohnen sowie wegen den Umzonungen für
das Gewerbe sind keine negativen Auswirkungen auf die Zufahrtsachsen und
das Siedlungsgebiet zu erwarten. Zusätzlich zum „Lenzopark“ werden keine
Standorte für Einkaufszentren und Fachmärkte festgelegt (separates Verfahren).
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurden die bestehenden gewerblich
nutzbaren Zonen überprüft und in der BNO die erwünschten und zulässigen
Nutzungen (Verkaufsnutzungen max. 500 m 2 Nettoladenfläche in der
Wohn- und Gewerbezone) diesbezüglich präzisiert.
Die regionale Abstimmung für die vorliegende Planung wurde vorgenommen
und konnte positiv abgeschlossen werden.
10 Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens
Das Mitwirkungsverfahren erfolgte parallel mit der ersten kantonalen Vorprüfung. Der
Gemeinderat hat das Ergebnis in einem separaten Bericht zusammengefasst und in der
vorliegenden Planung berücksichtigt.
11 Ergebnis der öffentlichen Auflage
Die öffentliche Auflage erfolgte mit sämtlichen Auflageunterlagen nach Vorliegen der abschliessenden
kantonalen Vorprüfung vom 16. April bis am 15. Mai 2012 innert Frist.
Von den zehn Anträgen konnten zwei durch Rückzug als erledigt von der Kontrolle abgeschrieben
werden. Fünf Anträge konnten gutgeheissen werden. Die verbleibenden Anträge
wurden abgewiesen.

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 29
Gestützt auf die Einwendungsverhandlungen hat der Gemeinderat am 14.08.2012 folgende
Änderungen und Anpassungen an der Planungsvorlage erlassen, welche der Gemeindeversammlung
vom 21. November 2012 beantragt werden.
Bauzonen- und Kulturlandplan
- Verzicht auf das Substanzschutzobjekt Nr. 917, Wohnhaus Fliederweg 1.
- Verzicht auf den Orientierungsinhalt „Grundwasserschutzzone Bleichmatt“.
Bau- und Nutzungsordnung
- § 9 Abs. 9 letzter Satz BNO: Auf die Sonderregelung der Kniestockwerke von 1.00m
wird verzichtet. Es gelten die 1.20m Kniestockhöhe gemäss BauV wie in den übrigen
Zonen. Die gegenüber heute höheren Dachgeschosse sind im Rahmen der Vorgaben
zur Dorfkernzone zu beurteilen.
- § 24 Abs. 3 BNO wird wie folgt präzisiert:
Einzelbäume,
best. Obstbäume
grüner Punkt
- siedlungs- und landschaftsprägendes
Naturelement
- Kulturrelikt
angemessene Pflege und Baumschnitt,
bei Überalterung oder wenn
zwingende Gründe es erfordern, kann
der Gemeinderat eine Schlagbewilligung
erteilen. Dies ist in der Regel mit
Ersatzauflagen zu verbinden.
Erschliessungsprogramm
Das Inventarblatt des Gebietes Hauptstrasse wird aufgrund des heutigen Planungsstandes
aktualisiert. Auf den Wortlaut „Trottoir ausbauen“ wird verzichtet.
Mit diesen Änderungen werden die wesentlichen Ziele und Anliegen der Bauzonen- und
Kulturlandplanung sowie der BNO nicht berührt. Es konnten jedoch berechtigte Interessen
von privaten Grundeigentümern berücksichtigt und bereinigt werden.
Seon, im August 2012
Flury Planer + Ingenieure AG
O. Flury M. Räber

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland
Anhang 1 Übersicht über die Beschluss- und Genehmigungsdaten der
Allgemeinen Nutzungsplanung der Gemeinde Staufen
Beschluss
Gemeinde
Genehmigung
Kanton
Bauzonenplan (BZP) und Bauordnung (BO) 26. Juni 1984 17. März 1987
Teiländerung BZP „Zopfhuus-Areal“ 18. Juni 1985 17. März 1987
Teiländerung BZP und BO 7. April 1988 12. Mai 1992
Teiländerung BZP „Schlittelhang Lüshübel“ 15. Februar 1989 27. November 1990
Kulturlandplan (KLP) u. Nutzungsordnung (NO),
Teiländerung BZP und BO
8. Dezember 1993 12. September 1995
Teiländerung BZP und KLP „Lüshübel“ 3. Dezember 1996 16. September 1997
Teiländerung BZP und KLP und BO „Esterli-
Flöösch-Galgenacker-Fünflinden“
7. Dezember 2005 14. März 2007
Teiländerung KLP „Abbauzone Hugstöck“ 14. Juni 2006 14. März 2007
Weitere Planungen:
Erschliessungspläne
genehmigt am
♦ Erschliessungsplan Esterli-Flöösch 05.06.2007 / 13.08.2008
♦ Erschliessungsplan Pfalzweg-Hauptstrasse-Juraweg 02.09.1998
♦ Überbauungsplan Zelgli 13.02.1962
♦ Überbauungsplan Neumatt 05.07.1956
Gestaltungspläne
genehmigt am
♦ Gestaltungsplan Fünflinden 15.08.2007
♦ Gestaltungsplan Lüshübel 16.09.1997

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland
Anhang 2 Grundlagen
Bundesgesetze und Verordnungen
1) Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 (SR 700)
2) Verordnung über die Raumplanung (RPV) vom 2. Oktober 1989 (SR 700.1)
3) Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG) vom 7. Oktober 1983 (SR 814.01)
4) Lärmschutzverordnung (LSV) vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41)
Kantonale Gesetze, Verordnungen und Dekrete, Richtlinien und Vollzugshilfen
5) Gesetz über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (Baugesetz BauG)
vom 1. Januar 2010 (SAR 713.100)
6) Allgemeine Verordnung zum Baugesetz (BauV) vom 1. September 2011
(SAR 713.111)
7) Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaG) vom 1. Juli 1997 (SAR 931.100)
8) Verordnung zum Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaV) vom 16. Dezember 1998
(SAR 931.111)
9) Dekret über den Schutz von Kulturdenkmälern (Denkmalschutzdekret) vom 14. Oktober
1975 (SAR 497.110)
10) Einkaufszentren und Fachmärkte; Vollzugshilfe für die Richt- und Nutzungsplanung der
Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Aarau, Mai
2005; Grossratsbeschluss vom 22. Juni 2010; Stammdaten für Nutzungen von hohen
und mittleren Verkehrsaufkommen
11) Kurzinventar der Kulturgüter der Gemeinde Staufen; kantonale Denkmalpflege,
Departements Bildung, Kultur und Sport, Aarau, September 1996;
12) Arbeitshilfe für Planungsberichte nach Art. 47 RPV; Abteilung Raumentwicklung des
Departementes Bau, Verkehr und Umwelt, Aarau, Januar 2007
13) Muster Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO); Abteilung Raumentwicklung des
Departementes Bau, Verkehr und Umwelt, Aarau, Juni 1999, Stand Januar 2010
14) Richtlinien für die Nutzungsplanung, Richtlinien 1.2 – 1.4
15) Kantonale Grundlagen Nutzungsplanung Siedlung/Kulturland, Gesamtrevision vom März
2008
16) Einkaufszentren und Fachmärkte; Vollzugshilfe für die Richt- und Nutzungsplanung der
Abteilung Raumentwicklung des Departementes Bau, Verkehr und Umwelt, Aarau, Mai
2005
17) Regionales Entwicklungskonzept 2006 (REK) Lenzburg, Repla Lenzburg – Seetal
18) Landschaftsentwicklungsprogramm (LEP), Repla Lenzburg – Seetal
19) Gesamtabbauplanung (GAP) mit Änderung
20) Inventar historischer Verkehrswege der Schweiz, Bundesamt für Strassen ASTRA
Kommunale Rechtserlasse Gemeinde Staufen
21) Bauzonenplan vom 26. Juni 1984 und Teiländerungen
22) Kulturlandplan, Nutzungsordnung vom 8. Dezember 1993 und Teiländerungen
23) Erschliessungsprogramm der Gemeinde Staufen, 11. November 2008;
24) Betriebsplan Forstdienste Lenzia;
25) Inventarplan der Natur- und Landschaftswerte der Gemeinde Staufen;
26) Inventar Staufen: Beurteilung potentieller Schutzobjekte, M. Hanak, Zürich, Okt. 2010

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland
Anhang 3 Ablauf der Planungsarbeiten und Mitwirkung
1. Vorarbeiten, Grundlagenerhebung kantonale Grundlagen, Fragebogen, Mai 2008
Startsitzung mit Gemeinderat/Planungskommission
13. Mai 2008
2. Vorarbeiten, Digitalisierung Bauzonen- und Kulturlandplan inkl.
Mai - Juni 2008
Teiländerungen
3. Politapéro Bevölkerungsinformation Revision Nupla, Fragebogen 18. Mai 2008
4. Kreditvorlage Gemeindeversammlung,
8. Juni 2008
Info Revision Nupla und Fragebogen
5. Bevölkerungsumfrage Juni 2008
6. Situationsanalyse, Ergänzung Problemkatalog, Erarbeitung
Juli -
Entscheidungsgrundlagen Auswertung der Bevölkerungsumfrage mit September 2008
Gemeinderat/Planungskommssion
7. Entwurf Bauzonenplan, Diskussion der Entwürfe, Bereinigung der
Juli - Dezember
Unterlagen
2008
8. Wintergemeindeversammlung: Information über den Stand der Arbeiten November 2008
9. Entwurf Kulturlandplan / BNO, Bereinigung der Unterlagen,
Januar - April 2009
Planungsbericht, Verabschiedung der Planunterlagen durch den
28. April 2009
Gemeinderat z. Hd. der kantonalen Vorprüfung
10. Kantonale Vorprüfung und Mitwirkungsverfahren parallel,
Überprüfungen und Bearbeitung der Mitwirkungseingaben sowie der kant.
Vorprüfung (Besprechung mit kant. Fachstellen)
Mai -
Dezember 2009
11. Sommergemeindeversammlung: Nachtragskredit 9. Juni 2010
12. Offerte für Fertigstellung / Überarbeitung Planung Juni 2010
13. Grundsätze festlegen: BNO, Entwicklungszone, Kulmerweg,
Juni - Oktober 2010
schützenswerte Bauten (Volumen und Substanzschutz) und Bäume;
Vorabklärungen Harmonisierung Baubegriffe soweit möglich in BNO
berücksichtigen
Mitwirkung überarbeiten, Bereinigung der Planunterlagen
Beurteilung der Schutzwürdigkeit der potentiellen Gebäude durch ext.
Fachperson
14. Verabschiedung der Planunterlagen durch den Gemeinderat z. Hd. 2. bzw.
abschliessende Kant. VP
19. Oktober 2010
15. Zweite fachliche Prüfung durch den Kanton November 2010 -
Februar 2011
16. Sistierung aufgrund Verzögerung der Einführung der Harmonisierung der
Baubegriffe. Am 1. September 2011 ist mit der neuen Bauverordnung die
Grundlage für die Einführung der Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)
gelegt worden.
17. Wiederaufnahme der Arbeiten durch die Planungskommission Umsetzung
IVHB in BNO
18. Verabschiedung der Planunterlagen durch den Gemeinderat z. Hd. 3. Bzw.
abschliessende Kant. VP
19. Abschliessende fachliche Prüfung durch den Kanton
Abschliessender Vorprüfungsbericht
20. Definitive Beschlussfassung zur BNO-Revision / Freigabe öffentliche
Auflage durch den GR
März -
September 2011
Oktober -
Dezember 2011
10. Januar 2012
Januar - März 2012
22. März 2012
März/April 2012
21. Öffentliche Auflage gemäss § 24 BauG 30 Tage; Informationsveranstaltung April/Mai 2012
22. Klärung allfälliger Einwendungen / Einwendungsverfahren und
Einwendungsentscheide durch den Gemeinderat
23. Beschlussfassung durch die Gemeindeversammlung,
anschliessend Publikation 30 Tage
24. Genehmigungseingabe und Genehmigungsverfahren durch den
Regierungsrat (Mit dieser Genehmigung werden die Änderungen
rechtskräftig und ersetzen die heutigen Bestimmungen)
Bis August 2012
21. November
Januar 2013
anschliessend

Richtplan Gesamtkarte
Legende:
Richtplan-Gesamtkarte
Wohnzone / übrige Zone
Industrie- und Gewerbezone
Fruchtfolgefläche, ausserhalb
Baugebiet
Landwirtschaftsgebiet
Waldfläche (LK100, Ausgangslage)
Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher Art geltend gemacht werden.
Bitte beachten Sie auch die Ausführungen zum Kartendienst 'Richtplan Gesamtkarte' unter http://www.ag.ch/geoportal/onlinekarten/dienstdokumentation.aspx?ps_dienst=196
© Kanton Aargau, © swisstopo (DV642.4) 1: 20'223 erstellt 22.04.2009

Baudepartement Kanton Aargau: Mehrjahresprogramm
Landschaftsentwicklungsprogramm (LEP)
Regionalplanungsverband Lenzburg und Umgebung
Mai 2001 Massstab 1 : 25'000
creato Netzwerk für kreative Umweltplanung Limmatauweg 9 5408 Ennetbaden

Wander- und Vernetzungskorridore
Wildtierkorridore von nationaler
Bedeutung
Wildtierkorridore und weitere
Vernetzungsachsen von kommunaler
bis kantonaler Bedeutung
Amphibienverbund
nat. / kant. Bedeutung
Amphibienverbund
reg. / komm. Bedeutung
Trockenbiotopvernetzung
Abkürzungen
IANB Inventar Amphibien nat. Bedeutung 1995 (in Vernehmlassung)
OIA Onithologisches Inventar Aargau 1987
R Reptilieninventar 1987 -1989
T Trockenstandortinventar 1982
A Amphibieninventar 1991 / 92
Engnisse auf Wanderachsen von grösseren
Wildtieren, Gebiete offen halten und ökologisch
aufwerten, wo nötig Wildtierdurchlässe schaffen
Quellen: Kantonaler Richtplan 1996, kantonaler
Bericht Wildtierkorridore 1999
Engnisse auf Vernetzungsachsen, Dekretsgebietsvernetzung,
Verbindung zwischen Reservoirräumen
und anderen Lebensräumen, Gebiet
offen halten und ökologisch aufwerten, wo nötig
Wildtierdurchlässe schaffen
Quellen: Kantonaler Richtplan 1996, kantonaler
Bericht Wildtierkorridore 1999, Einstufung LEP
Lebenräume erhalten, aufwerten und vernetzen
für Amphibien
Quelle: Einstufung LEP
Lebenräume erhalten, aufwerten und vernetzen
für Amphibien
Quelle: Einstufung LEP
Lebensräume erhalten, aufwerten und vernetzen für
Reptilien, Wirbellose usw.
Quelle: Einstufung LEP
Dieser Plan dient als Grundlage zur räumlichen Abstimmung von Aufwertungsmassnahmen in der Landschaft. Er ist nicht
verbindlich.
leplenz8.eps / 30.05.20001 / PK
0 250 500 Meter
N

LEP
Legende:
Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher Art geltend gemacht werden.
Bitte beachten Sie auch die Ausführungen zum Kartendienst 'LEP' unter http://www.ag.ch/geoportal/onlinekarten/dienstdokumentation.aspx?ps_dienst=207
© Kanton Aargau, © swisstopo (DV642.4) 1: 20'223 erstellt 22.04.2009

LEP
Amphibien, Trocken, Nitrat
Röhrichte /
Schwimmblattgesellschaften
Ampibieinlaichgebiete nat.
Bedeutung
Amphibienlaichgebiete übrige
Amphibienzugstellen
Trockenstandorte (Punkte)
Nitratzonen
Koordinationsbedarf
Vernetzung A Symbole
Wildtierkorridor nat. Bedeutung
Wildtierkorridore komm. / kant.
Bedeutung
Amphibienverbund reg. / komm.
Bedeutung
Trockenbiotopvernetzung
Amphibienverbund bestehend
Amphibienverbund
Vernetzung B Linien
Wildtierkorridore komm. / kant.
Amphibienverbund nat. / kant.
Amphibienverbund nat. / kant. (Pfeile)
TocSymbol 0
TocSymbol 1
Amphibienverbaund reg. / komm.
Amphibienverbund bestehend
Amphibienverbund
Trockenbiotopvernetzung
Fischhindernisse
Lebensräume Grundnutzung
Flachmoore
Feuchtwiesen
Trockenstandorte (Kerngebiete)
Trockenstandorte (Puffergebiete)
Grünland mit Extensivierungsflächen
strukturierte Landwirtschaftsflächen
Rebberge
offenes Kulturland
Abbaugebiete
Abbaugebiete best.
Abbaugebiete ehem.
Kantonsgrenze
Aargau
Naturschutzgebiete 1:5'000: Lebensräume
undifferenziert LEP
Naturschutzgebiete undifferenziert
LEP
Waldnaturschutzinventar LEP (Flächen)
Waldnaturschutzinventar LEP
(Flächen)
Auengebiete Richtplan, alle Auen LEP
Auengebiete Richtplan LEP
Grundwasserschutzareale LEP
Grundwasserschutzareale LEP
Grundwasserschutzzonen LEP
Grundwasserschutzzonen LEP
Wald LEP
Wald LEP
Bauzonen: zusammengefasste Legende
LEP
Wohn- und Mischzonen
Industrie- und Gewerbezonen

Bauzonenplan, Stand der Erschliessun
Legende:
Wohn- und Mischzonen
überbaut
baureif
baureif innert 5 Jahren
langfristige Baureserve
Industrie- und Gewerbezonen
überbaut
baureif
baureif innert 5 Jahren
langfristige Baureserve
Öffentliche Bauten und Anlagen
überbaut
baureif
baureif innert 5 Jahren
langfristige Baureserve
Spezialzonen
überbaut
baureif
baureif innert 5 Jahren
langfristige Baureserve
Grünzonen
Grünzonen
Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher Art geltend gemacht werden.
Bitte beachten Sie auch die Ausführungen zum Kartendienst 'Bauzonenplan, Stand der Erschliessung' unter http://www.ag.ch/geoportal/onlinekarten/dienstdokumentation.aspx?ps_dienst=194
© Kanton Aargau, © swisstopo (DV642.4) 1: 10'112 erstellt 22.04.2009

WG2
W2 EF
Zone
Teilflächen
Nr.
Bebaut in m² Unbebaut in m²
Total
Teilzone in m²
Bebaut
in a
Unbebaut
in a
Total
Teilzone in a
Total
Zone in a
1 111635 873
539
2061
748
2568
681
111635 7469 119'104 1116 75 1191
2 34729 8978
34729 8978 43'707 347 90 437
3 74517 1332
732
1393
74517 3458 77'975 745 35 780
4 23323 0
23323 0 23'323 233 0 233
5 54086 845
3905
54086 4750 58'836 541 48 588
322'945 2983 247 3'229 3229
WG3 W3 EFH
1 28129 612
627
28129 1239 29'368 281 12 294
2 55591 1372
751
55591 2124 57'715 556 21 577
87'083 837 34 871 871
1 3536 7142
3536 7142 10'678 35 71 107
2 3420 0
3420 0 3'420 34 0 34
14'098 70 71 141 141
1 35396 10356
35396 10356 45'752 354 104 458
2 24186 6499
7428
24186 13927 38'112 242 139 381
3 24589 10806
24589 10806 35'396 246 108 354
119'259 842 351 1193 1193
1 3237 21648
3117
3237 24765 28'002 32 248 280
2 19678 1526
19678 1526 21'203 197 15 212
3 4303 0
4303 0 4'303 43 0 43
53'509 272 263 535 535
1 8048 73238
8048 73238 81'286 80 732 813
81'286 80 732 813 813

Oe Gr G
D
1 105900 2526
105900 2526 108'425 1059 25 1084
2 3852 0
3852 0 3'852 39 0 39
112'277 1098 25 1123 1123
1 13788 15166
13788 15166 28'954 138 152 290
2 16652 0
16652 0 16'652 167 0 167
45'606 304 152 456 456
1 295 0
295 0 295 3 0 3
2 230 0
230 0 230 2 0 2
3 773 0
773 0 773 8 0 8
4 776 0
776 0 776 8 0 8
5 797 0
797 0 797 8 0 8
2'870 29 0 29 29
1 1598 0
1598 0 1'598 16 0 16
2 1698 0
1698 0 1'698 17 0 17
3 944 355
944 355 1'299 9 4 13
4 7397 0
7397 0 7'397 74 0 74
5 33731 9270
33731 9270 43'001 337 93 430
54'992 454 96 550 550

Strassenlärm spezifische Daten
Legende:
Kantonsstrassenachsen
Beurteilung Grenzwerte 2006
Immissionsgrenzwert eingehalten
Immissionsgrenzwert ueberschritten
Alarmwert ueberschritten
Grobkataster
Grenzwerte der ES II
Grenzwerte der ES III
Kantonsgrenze
Aargau
Gemeindegrenzen
Gemeinde
Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher Art geltend gemacht werden.
Bitte beachten Sie auch die Ausführungen zum Kartendienst 'Strassenlärm spezifische Daten' unter http://www.ag.ch/geoportal/onlinekarten/dienstdokumentation.aspx?ps_dienst=191
© Kanton Aargau, © swisstopo (DV642.4) 1: 10'112 erstellt 22.04.2009

Grundwasserkarte
Legende:
Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher Art geltend gemacht werden.
Bitte beachten Sie auch die Ausführungen zum Kartendienst 'Grundwasserkarte' unter http://www.ag.ch/geoportal/onlinekarten/dienstdokumentation.aspx?ps_dienst=214
© Kanton Aargau, © swisstopo (DV642.4) 1: 20'223 erstellt 22.04.2009

Grundwasserkarte
Grundwasserkarte: Legende Bedeckung
Grundwasserleiter
Schlecht durchlässige Deckschicht
Fliessrichtungen
nachgewiesen
vermutet
Isohypsen
Quellfassungen > 1:50'000
Grundwasserfassungen > 1:50'000
Trinkwasser
Brauchwasser
Grundwasserschutzzonen
1
2, 2A, 2B
3
Grundwasserkarte: Legende Hauptteil
Geringe Grundwassermächtigkeit
oder geringe Durchlässigkeit
Mittlere Grundwassermächtigkeit,
nachgewiesen
Mittlere Grundwassermächtigkeit,
vermutet
Grosse Grundwassermächtigkeit,
nachgewiesen
Grosse Grundwassermächtigkeit,
vermutet
Sehr grosse Grundwassermächtigkeit
Gebiet geringer
Grundwassermächtigkeit oder
geringer Durchlässigkeit
Gebiet mittlerer
Grundwassermächtigkeit,
nachgewiesen
Gebiet mittlerer
Grundwassermächtigkeit, vermutet
Gebiet grosser
Grundwassermächtigkeit
Gewässernetz
Kantonsgrenze
Aargau
Gemeindegrenzen
Gemeinde

Staufen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland
Anhang 11 Übersicht Ein-, Um-, Auszonung
Tabellarische Übersicht über die vorgenommenen Um- und Einzonungen:
Nr.
Zonenplanänderung
Fläche
Umzonungen
Fläche
Einzonungen
Fläche
Auszonungen
[a] [a] [a]
1
Einzonung Grabenacherweg von Landwirtschaftszone
I in Einfamilienhauszone (EF) 6.898
Einzonung auf Parz. Nrn. 932, 609 u. 613 von
2 Landwirtschaftszone I in Einfamilienhauszone am
Hang (EFH) 4.008
3 Einzonung auf Parz. Nr. 46 von übrigem
Gemeindegebiet in Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen (Oe) 12.9
4 Einzonung auf Parz. Nr. 46 in Wohnzone 3 (W3) 10.8
5 Einzonung der Parz. Nrn. 746 u. 1004 in
Einfamilienhauszone (EF) 16.3
6 Einzonung auf Parz. Nrn. 731, 732, 1051 und 723 von
Landwirtschaftszone in EFH 22.5
7 Einzonung Ausserdorfstrasse (Höhe Parz. 686) von
Landwirtschaftszone in EFH 4.094
8 Einzonung auf Parz. Nr. 694 u. 696 von Schutzzone
Staufberg Südhang in EFH 1.13
9 Einzonungen aufgrund neuer Waldfestellung auf
Staufberg von Wald in Zone für Öffentliche Bauten und
Anlagen 2.757
10 Einzonung Parz. Nrn. 609, 612, 613, 723, 732, und
932 von Landwirtschaftszone in Grünzone am
Siedlungsrand 28.34
11 Umzonung auf Parz. Nr. 959 von Wohnzone 3 (W3) in
Einfamilienhauszone (EF) 4.539
Umzonung auf Parz. Nrn. 1028, 1029, 338 von
12 Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone am Hang
(EFH) 6.415
13
Umzonung auf Parz. Nrn. 1072, 1073, 1074 u. 1075
von Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone am
Hang (EFH) 14.9
14 Umzonung auf Parz. Nr. 1044, 901 von Dorfkernzone
(D) in Einfamilienhauszone (EF) 4.403
15 Umzonung auf Parz. 398 von Einfamilienhauszone
(EF) in Dorfkernzone (D) 2.784
16 Umzonung Parz. Nr. 976 von Dorfkernzone (D) in
Einfamilienhauszone (EF) 9.121
17 Umzonung auf Parz. Nrn. 402, 1120 u. 1057 von
Dorfkernzone (D) in Einfamilienhauszone (EF) 14.7
18 Umzonung auf Parz. Nr. 1043 von Dorfkernzone (D) in
Einfamilienhauszone (EF) 2.396
19 Umzonung auf Parz. Nr. 232 von Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen (Oe) in Wohn- und Gewerbezone
2 (WG2) 1.745
20 Umzonung auf Parz. Nr. 227 von Wohn- und
Gewerbezone 2 (WG2) in Zone für öffentliche Bauten
und Anlagen (Oe) 3.315
21 Umzonung der Parz. Nrn. 178, 179, 833, 1091, 1092,
1093, 1094, 1095, 1096 34.2
Um- und Einzonungen gesamt 98.518 109.727 0
Total Um- und Einzonungen 98.5 109.7 0