HanS-peTer bauer - Swiss Finance & Property AG

Trade Magazin_#03-2011_05_Interview
Hans-Peter Bauer: «Schwindelerregende Prämien»
Herr Bauer, der Schweizer Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren sehr
positiv entwickelt. Wo sehen Sie für das laufende Jahr die Chancen und wo
sollte der Anleger agieren?
Hans-Peter Bauer: Nach wie vor wird der Immobilienmarkt allgemein als sehr
intakt betrachtet. Selbst Immobilien in den Regionen, die nach der Immobilienkrise
Anfang der 90er Jahre lange Zeit unter Druck waren, haben mittlerweile
neue Käufer gefunden. Daher erwarte ich, dass dieser Sockel selbst bei steigenden
Zinsen stabil bleiben wird. Etwas schwächer ist die Nachfrage bei Wohnimmobilien
im sehr hochpreisigen Segment. Die Zeiten, in denen das Geld sehr
locker sass und für Objekte nahezu jeder Preis gezahlt wurde, scheinen vorbei
zu sein.
Die indirekten Anlagen in Schweizer Immobilien haben sich in den letzten Jahren
ebenfalls zu Outperformern entwickelt. Bei welchen Titeln sehen Sie noch
Potenzial?
Im Segment der indirekten Anlagen muss man zwischen Fonds und Aktiengesellschaften
unterscheiden. Fonds werden mittlerweile mit schwindelerregenden
Prämien auf den inneren Wert gehandelt und sind deutlich teurer als
Aktien. Wir hatten Anfang des Jahres bei Prämien von 20 % bis 25 % gedacht,
dass wir nun das Ende der Fahnenstange erreicht hätten. Mittlerweile werden
Fonds aber mit Aufschlägen von 30 % gehandelt. Weil die Aktiengesellschaften
keine so hohen Prämien haben, sehen wir dort mehr Potenzial. Interessant sind
Titel wie Swiss Prime Site, PSP, Mobimo und Allreal.
Hans-Peter Bauer ist Mitgründer und Verwaltungsratspäsident
der Swiss Finance & Property AG. Der promovierte
Mathematiker und Wirtschaftswissenschafter
ist ein exzellenter Kenner der Immobilienbranche.
Er hat mehrere Firmen gegründet, ist Verwaltungsrat
börsenkotierter Gesellschaften und berät Firmen bei
M&A und grossen Immobilientransaktionen. 2001
gründete er mit der Swiss Finance & Property eine
Vermögensverwaltung, die auf alternative Anlagen im
Bereich Immobilien und Hedge Funds spezialisiert
ist. Das Unternehmen beschäftigt 20 Mitarbeiter und
verwaltet über 1 Mrd. CHF. www.swissfp.com

Trade Magazin_#03-2011_05_Interview
Für Anlagen in Immobilienfonds mussten Anleger auch in der Vergangenheit einen Aufpreis gegenüber dem inneren
Wert bezahlen. Die Kurse der Immobilienaktien lagen vor zwei Jahren hingegen um 20 % unter dem ausgewiesenen
Wert. Zwar notieren nunmehr auch die Aktien mit einem leichtten Aufgeld, die Unterschiede der Bewertung sind aber
nach wie vor gross. Was sind Ihrer Meinung nach die Gründe hierfür?
Fonds sind stärker in Wohnimmobilien investiert. Da Wohnen als stabiler als das Gewerbesegment gilt, bevorzugen
Investoren Fondsengagements gegenüber Aktien. Ausserdem herrscht die Meinung, dass der Leverage bei den Aktiengesellschaften
viel höher ist. Dies würde bei steigenden Zinsen zu einer höheren Zinsbelastung führen. Wir sind allerdings
der Auffassung, dass die Geschäftsführungen der Aktiengesellschaften dieses Zinsänderungsrisiko im Griff
haben. Wegen der Rücknahmeverpflichtungen von Fonds sind diese bei der Bewertung ihrer Portfolios konservativer als
Aktiengesellschaften. Und schlussendlich haben Fondsgesellschaften auch ein wesentlich stärkeres Vertriebsnetz als
Aktiengesellschaften. Dies führt zu mehr Zuflüssen und damit zu einer höheren Bewertung.
In 2011 haben Fonds und auch Aktiengesellschaften Kapitalerhöhungen durchgeführt. Wird dies mittelfristig zu einem
Anlagedruck und vielleicht sogar zu Fehlallokationen führen?
Es ist richtig, dass sich professionelle Investoren derzeit darüber beklagen, dass es schwierig geworden ist, gute Objekte
zu finden. Als Ausweg investieren sie in Fonds. Dies führt wiederum dazu, dass stattdessen die Asset Manager der Fonds
die Preise nach oben treiben. Ich würde daher sagen, dass die Liegenschaften teurer gekauft werden. Aber von einer
Fehlallokation möchte ich nicht sprechen.
Wie wird sich der europäische Markt entwickeln und wo sehen Sie Chancen für Schweizer Investoren?
Ausserhalb der Schweiz in Immobilien zu investieren birgt derzeit ein höheres Risiko als in der Schweiz. Insbesondere
wegen der Schwäche des Euros und anderer europäischer Währungen müssen Anleger hier gut aufpassen. Aufgrund
des guten Wirtschaftswachstums sehen wir in Deutschland kurzfristig gute Chancen. Längerfristig sind auch Grossbritannien
und Frankreich interessant. Allerdings ist gerade in Grossbritannien das Risiko sehr gross. Die Renditen
euro päischer indirekter Immobilienanlagen liegen im Schnitt bei 8 %, wovon allein 5 bis 7 % von der Dividende stammen.
Falls sich die Währungen erholen, könnten diese Anlagen dem Schweizer Investor sehr gute Renditen bringen. (bz)