HanS-peTer bauer - Swiss Finance & Property AG
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Trade Magazin_#03-2011_05_Interview Hans-Peter Bauer: «Schwindelerregende Prämien» Herr Bauer, der Schweizer Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt. Wo sehen Sie für das laufende Jahr die Chancen und wo sollte der Anleger agieren? Hans-Peter Bauer: Nach wie vor wird der Immobilienmarkt allgemein als sehr intakt betrachtet. Selbst Immobilien in den Regionen, die nach der Immobilienkrise Anfang der 90er Jahre lange Zeit unter Druck waren, haben mittlerweile neue Käufer gefunden. Daher erwarte ich, dass dieser Sockel selbst bei steigenden Zinsen stabil bleiben wird. Etwas schwächer ist die Nachfrage bei Wohnimmobilien im sehr hochpreisigen Segment. Die Zeiten, in denen das Geld sehr locker sass und für Objekte nahezu jeder Preis gezahlt wurde, scheinen vorbei zu sein. Die indirekten Anlagen in Schweizer Immobilien haben sich in den letzten Jahren ebenfalls zu Outperformern entwickelt. Bei welchen Titeln sehen Sie noch Potenzial? Im Segment der indirekten Anlagen muss man zwischen Fonds und Aktiengesellschaften unterscheiden. Fonds werden mittlerweile mit schwindelerregenden Prämien auf den inneren Wert gehandelt und sind deutlich teurer als Aktien. Wir hatten Anfang des Jahres bei Prämien von 20 % bis 25 % gedacht, dass wir nun das Ende der Fahnenstange erreicht hätten. Mittlerweile werden Fonds aber mit Aufschlägen von 30 % gehandelt. Weil die Aktiengesellschaften keine so hohen Prämien haben, sehen wir dort mehr Potenzial. Interessant sind Titel wie Swiss Prime Site, PSP, Mobimo und Allreal. Hans-Peter Bauer ist Mitgründer und Verwaltungsratspäsident der Swiss Finance & Property AG. Der promovierte Mathematiker und Wirtschaftswissenschafter ist ein exzellenter Kenner der Immobilienbranche. Er hat mehrere Firmen gegründet, ist Verwaltungsrat börsenkotierter Gesellschaften und berät Firmen bei M&A und grossen Immobilientransaktionen. 2001 gründete er mit der Swiss Finance & Property eine Vermögensverwaltung, die auf alternative Anlagen im Bereich Immobilien und Hedge Funds spezialisiert ist. Das Unternehmen beschäftigt 20 Mitarbeiter und verwaltet über 1 Mrd. CHF. www.swissfp.com
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Trade Magazin_#03-2011_05_Interview<br />
Hans-Peter Bauer: «Schwindelerregende Prämien»<br />
Herr Bauer, der Schweizer Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren sehr<br />
positiv entwickelt. Wo sehen Sie für das laufende Jahr die Chancen und wo<br />
sollte der Anleger agieren?<br />
Hans-Peter Bauer: Nach wie vor wird der Immobilienmarkt allgemein als sehr<br />
intakt betrachtet. Selbst Immobilien in den Regionen, die nach der Immobilienkrise<br />
Anfang der 90er Jahre lange Zeit unter Druck waren, haben mittlerweile<br />
neue Käufer gefunden. Daher erwarte ich, dass dieser Sockel selbst bei steigenden<br />
Zinsen stabil bleiben wird. Etwas schwächer ist die Nachfrage bei Wohnimmobilien<br />
im sehr hochpreisigen Segment. Die Zeiten, in denen das Geld sehr<br />
locker sass und für Objekte nahezu jeder Preis gezahlt wurde, scheinen vorbei<br />
zu sein.<br />
Die indirekten Anlagen in Schweizer Immobilien haben sich in den letzten Jahren<br />
ebenfalls zu Outperformern entwickelt. Bei welchen Titeln sehen Sie noch<br />
Potenzial?<br />
Im Segment der indirekten Anlagen muss man zwischen Fonds und Aktiengesellschaften<br />
unterscheiden. Fonds werden mittlerweile mit schwindelerregenden<br />
Prämien auf den inneren Wert gehandelt und sind deutlich teurer als<br />
Aktien. Wir hatten Anfang des Jahres bei Prämien von 20 % bis 25 % gedacht,<br />
dass wir nun das Ende der Fahnenstange erreicht hätten. Mittlerweile werden<br />
Fonds aber mit Aufschlägen von 30 % gehandelt. Weil die Aktiengesellschaften<br />
keine so hohen Prämien haben, sehen wir dort mehr Potenzial. Interessant sind<br />
Titel wie <strong>Swiss</strong> Prime Site, PSP, Mobimo und Allreal.<br />
Hans-Peter Bauer ist Mitgründer und Verwaltungsratspäsident<br />
der <strong>Swiss</strong> <strong>Finance</strong> & <strong>Property</strong> <strong>AG</strong>. Der promovierte<br />
Mathematiker und Wirtschaftswissenschafter<br />
ist ein exzellenter Kenner der Immobilienbranche.<br />
Er hat mehrere Firmen gegründet, ist Verwaltungsrat<br />
börsenkotierter Gesellschaften und berät Firmen bei<br />
M&A und grossen Immobilientransaktionen. 2001<br />
gründete er mit der <strong>Swiss</strong> <strong>Finance</strong> & <strong>Property</strong> eine<br />
Vermögensverwaltung, die auf alternative Anlagen im<br />
Bereich Immobilien und Hedge Funds spezialisiert<br />
ist. Das Unternehmen beschäftigt 20 Mitarbeiter und<br />
verwaltet über 1 Mrd. CHF. www.swissfp.com
Trade Magazin_#03-2011_05_Interview<br />
Für Anlagen in Immobilienfonds mussten Anleger auch in der Vergangenheit einen Aufpreis gegenüber dem inneren<br />
Wert bezahlen. Die Kurse der Immobilienaktien lagen vor zwei Jahren hingegen um 20 % unter dem ausgewiesenen<br />
Wert. Zwar notieren nunmehr auch die Aktien mit einem leichtten Aufgeld, die Unterschiede der Bewertung sind aber<br />
nach wie vor gross. Was sind Ihrer Meinung nach die Gründe hierfür?<br />
Fonds sind stärker in Wohnimmobilien investiert. Da Wohnen als stabiler als das Gewerbesegment gilt, bevorzugen<br />
Investoren Fondsengagements gegenüber Aktien. Ausserdem herrscht die Meinung, dass der Leverage bei den Aktiengesellschaften<br />
viel höher ist. Dies würde bei steigenden Zinsen zu einer höheren Zinsbelastung führen. Wir sind allerdings<br />
der Auffassung, dass die Geschäftsführungen der Aktiengesellschaften dieses Zinsänderungsrisiko im Griff<br />
haben. Wegen der Rücknahmeverpflichtungen von Fonds sind diese bei der Bewertung ihrer Portfolios konservativer als<br />
Aktiengesellschaften. Und schlussendlich haben Fondsgesellschaften auch ein wesentlich stärkeres Vertriebsnetz als<br />
Aktiengesellschaften. Dies führt zu mehr Zuflüssen und damit zu einer höheren Bewertung.<br />
In 2011 haben Fonds und auch Aktiengesellschaften Kapitalerhöhungen durchgeführt. Wird dies mittelfristig zu einem<br />
Anlagedruck und vielleicht sogar zu Fehlallokationen führen?<br />
Es ist richtig, dass sich professionelle Investoren derzeit darüber beklagen, dass es schwierig geworden ist, gute Objekte<br />
zu finden. Als Ausweg investieren sie in Fonds. Dies führt wiederum dazu, dass stattdessen die Asset Manager der Fonds<br />
die Preise nach oben treiben. Ich würde daher sagen, dass die Liegenschaften teurer gekauft werden. Aber von einer<br />
Fehlallokation möchte ich nicht sprechen.<br />
Wie wird sich der europäische Markt entwickeln und wo sehen Sie Chancen für Schweizer Investoren?<br />
Ausserhalb der Schweiz in Immobilien zu investieren birgt derzeit ein höheres Risiko als in der Schweiz. Insbesondere<br />
wegen der Schwäche des Euros und anderer europäischer Währungen müssen Anleger hier gut aufpassen. Aufgrund<br />
des guten Wirtschaftswachstums sehen wir in Deutschland kurzfristig gute Chancen. Längerfristig sind auch Grossbritannien<br />
und Frankreich interessant. Allerdings ist gerade in Grossbritannien das Risiko sehr gross. Die Renditen<br />
euro päischer indirekter Immobilienanlagen liegen im Schnitt bei 8 %, wovon allein 5 bis 7 % von der Dividende stammen.<br />
Falls sich die Währungen erholen, könnten diese Anlagen dem Schweizer Investor sehr gute Renditen bringen. (bz)