Günter Wattig MRICS - DVW
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen – Die Anforderungen an<br />
Gutachter durch sich verändernde Märkte<br />
Dipl.-Ing. FH <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong>, BDB, zertifizierter Immobiliengutachter<br />
HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke und Marktwertermittlung<br />
<strong>DVW</strong> 2009
Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Haftungsbegrenzung im eigenen Sinn für diese Charts<br />
Die dargestellten Informationen und Angaben<br />
beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die für<br />
zuverlässig gehalten werden. Die zum Ausdruck<br />
gebrachten Meinungen und Recherchen können sich<br />
ohne vorherige Ankündigungen ändern.<br />
Gewähr und Haftung für die Richtigkeit der hier<br />
angegebenen Daten und Informationen wird nicht<br />
übernommen.<br />
www.kenstone.de <strong>DVW</strong> 2009 Berlin 2|61
Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
<strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
� Studium Vermessung in Würzburg<br />
� Mitarbeiter Gutachterausschuss Geschäftsstelle Stuttgart<br />
� Bewertung Hypo Bank Stuttgart<br />
� Leiter Bewertung Leipzig<br />
� Leiter Baufinanzierung Dresden/Chemnitz<br />
� Leiter Bewertung Deutsche Bank Gruppe in Stuttgart<br />
� Leiter Bewertung Eurohypo AG, Stuttgart (RAC)<br />
� Geschäftsführung KENSTONE Real Estate Valuers (Commerzbank/Eurohypo-Gruppe)<br />
� --zertifizierter Immobiliengutachter HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke und<br />
Marktwertermittlung<br />
� --Mitglied im Gutachterausschuss Stuttgart<br />
� --Lehrbeauftragter an der BA Stuttgart und FH Kaiserslautern<br />
� -Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors<br />
� --Lehrbuchautor<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Über uns.<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Das Unternehmen KENSTONE.<br />
KENSTONE Real Estate Valuers: langjährige Erfahrungen der Bereiche Real Estate<br />
Appraisal & Consulting (RAC) der EUROHYPO und der CORECD -<br />
Immobilienbewertungseinheit im COMMERZBANK - Konzern werden vereint.<br />
� Gründung: 1. Januar 2007<br />
� Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung<br />
� Gesellschafter: EUROHYPO AG (100 %)<br />
� Mitarbeiter: ca. 30<br />
� Kooperationspartner: bundesweites Netzwerk von ca. 50 freien Sachverständigen<br />
� Sitz der Gesellschaft: Eschborn<br />
� Regional Offices: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Leipzig, Stuttgart<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Das Leistungsspektrum.<br />
� Markt- und Verkehrswertermittlung<br />
� Beleihungswertermittlung<br />
� Portfoliobewertungen und Due-Diligence-Analysen<br />
� Markt- und Objekt-Rating<br />
� Plausibilisierung von Fremdgutachten<br />
� Markt-, Standort-, Konkurrenzanalysen und Machbarkeitsstudien<br />
� Bautenstandsberichte, Baukostencontrolling und Mittelverwendungskontrolle<br />
� Consulting<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Die Kunden.<br />
� Investoren (institutionelle und private)<br />
� nationale sowie internationale Kreditinstitute<br />
� Unternehmen des nationalen und internationalen Mittelstandes<br />
� Versicherungen<br />
� Steuerberater und Wirtschaftsprüfer<br />
� Anwaltskanzleien<br />
� …<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Die Qualifikationen.<br />
� Bewertung durch Gutachter, zertifiziert durch die HypZert gemäß der<br />
Norm DIN EN ISO/IEC 17024:<br />
� Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige<br />
� Chartered Surveyors (RICS)<br />
� Interdisziplinäre Bewertungsteams aus Architekten, Ingenieuren, Geografen,<br />
Bankkaufleuten und Juristen<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Über Unabhängigkeit und Compliance.<br />
� KENSTONE bewertet unabhängig und weisungsfrei<br />
� KENSTONE unterliegt dem Datenschutz (BDSG)<br />
� Zugang zu allen anonymisierten Research-Daten der Eurohypo<br />
� Erfüllung aller strengen Compliance-Anforderungen der deutschen Bankenaufsicht<br />
� KENSTONE unterliegt dem Bankgeheimnis<br />
sicherer Umgang mit Werten und Daten für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit<br />
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Die Standorte.<br />
KENSTONE Hamburg<br />
ABC-Stra ABC Straße e 13<br />
20354 Hamburg<br />
contact: contact:<br />
Herr Dürow row<br />
Tel.: 0049 (0) 40 3770787-30<br />
3770787 30<br />
KENSTONE Düsseldorf<br />
D sseldorf<br />
Breite Strasse 25<br />
40213 Düsseldorf D sseldorf<br />
contact: contact:<br />
Herr Schran<br />
Tel.: 0049 (0) 211 882205-36 882205 36<br />
KENSTONE Frankfurt<br />
Taunusanlage 9<br />
60329 Frankfurt<br />
contact: contact:<br />
Herr Kalker<br />
Tel.: 0049 (0) 69 4272895-44<br />
4272895 44<br />
KENSTONE Berlin<br />
Potsdamer Str. 125<br />
10783 Berlin<br />
Kontakt: Herr Mehls<br />
Tel. 030 – 7001765 - 112<br />
KENSTONE Leipzig<br />
Martin-Luther<br />
Martin Luther-Ring Ring 13<br />
04109 Leipzig<br />
contact: contact:<br />
Herr Rödiger diger<br />
Tel.: 0049 0049 (0) (0) 341 341 339680-46 339680 46<br />
KENSTONE Stuttgart<br />
Rotebühlplatz<br />
Roteb hlplatz 23<br />
70178 Stuttgart Stuttgart<br />
contact: contact:<br />
Herr Holzkamp<br />
Tel.: 0049 0049 (0) (0) 711 711 490944-41 490944 41<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Kompetenz. Erfahrung. Zuverlässigkeit. -<br />
Überzeugende Werte für professionelle Immobilienbewertung<br />
<strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong> Martinus Kurth<br />
Geschäftsführer Geschäftsführer<br />
Rotebühlplatz 23 Potsdamer Str. 125<br />
70178 Stuttgart 10783 Berlin<br />
Tel: 0049 (0) 711 490944-40 Tel: 0049 (0)30 700 1765-110<br />
guenter.wattig@kenstone.de martinus.kurth@kenstone.de<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Konjunktur<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Konjunktur März 2007<br />
Vertrauen Politik<br />
Stellenabbau<br />
Inflation<br />
DAX ?<br />
BIP<br />
Geburten<br />
Kaufkraft<br />
Arbeitslose<br />
Konsum<br />
Rekorddividende<br />
(DAX)<br />
Euro zu Dollar<br />
Öl<br />
Zinsen ?<br />
Steuern<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Konjunktur März 2008<br />
Vertrauen Politik?<br />
Stellenabbau Geburten<br />
BIP?<br />
Inflation<br />
DAX ?<br />
Kaufkraft<br />
Arbeitslose?<br />
Renaissance Pfandbriefe<br />
Konsum<br />
Zinsen ?<br />
Internationale Kreditkrise<br />
Energie<br />
Steuern<br />
Euro zu Dollar<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Konjunktur März 2009<br />
Glaube an Politik?<br />
Werte?<br />
DAX<br />
Weltwirtschaftskrise<br />
Stellenabbau Geburten<br />
Konsum?<br />
BIP? Arbeitslose?<br />
Inflation?<br />
Panik?<br />
Renaissance Pfandbriefe<br />
Kaufkraft<br />
Zinsen ?<br />
Internationale Kreditkrise<br />
Energie<br />
Finanzierungskosten<br />
Verkaufsdruck<br />
Umsätze<br />
Euro zu Dollar<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Immobilienmarkt März 2009<br />
Hotelinvest<br />
Auslastung, Umsatz Hotel<br />
Invest Ausland<br />
in Deutschland<br />
Büromieten<br />
Baukosten<br />
Betreutes Wohnen Umsatz Büroflächen<br />
Renditen<br />
Ausland<br />
Renaissance<br />
Pfandbriefe<br />
Mieten Wohnen<br />
Büroleerstand<br />
Renditen?<br />
in D<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Konjunkturdaten<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Arbeitslosenquoten<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Büro<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Büromarkt<br />
Stand heute<br />
� Freiwerdende Flächen durch Stellenabbau erwartet<br />
� konstante bis leicht steigende Vermietungsumsätze<br />
� Verringerung angebotener Flächen<br />
� Flächentausch nach wie vor<br />
� Verlagerung Leerstand „alt nach neu“<br />
� Leerstandsabbau in den Zentren zu Lasten peripherer Stadtteile und<br />
Umland<br />
� Nachfrage nach (gut vermieteten) Büroimmobilien in guten Lagen,<br />
vor allem aus dem Ausland<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Büromarkt: Flächenmarkt in aggregiert*<br />
Quelle: Eurohypo RAC Research, Makler<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Büromarkt: Spitzenmietsituation Q4 2007<br />
Märkte in der Regel immer noch deutlich von letztem zyklischen Hoch<br />
entfernt<br />
EUR / m² / Monat<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
Jahr mit max. Spitzenmiete<br />
01<br />
04<br />
Berlin<br />
Spitzenmiete 2007 Q4<br />
Jahr mit min. Spitzenmiete<br />
Quelle: Eurohypo RAC Research, Makler<br />
01<br />
05<br />
Düsseldorf<br />
Spitzenmieten 1997 bis 2007<br />
01<br />
04/05<br />
Frankfurt<br />
00<br />
03<br />
Hamburg<br />
www.kenstone.de <strong>DVW</strong> 2009 Berlin 22 | 61<br />
01<br />
97<br />
Köln<br />
07<br />
97<br />
Leipzig<br />
01<br />
97<br />
München<br />
00<br />
97<br />
Stuttgart
Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Büromarkt: Spitzenmietsteigerung und -prognose<br />
Höhepunkt der Mietsteigerungen in Deutschland überschritten<br />
10%<br />
8%<br />
6%<br />
4%<br />
2%<br />
0%<br />
-2%<br />
-4%<br />
-6%<br />
-8%<br />
-10%<br />
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* 2008 2009<br />
Entwicklung EH Standorte Prognose 2007 12 Prognose 2007 08 Inflation<br />
Quelle: Eurohypo RAC Research, Kenstone, Commerzbank, Consensus Forecast, Makler, * = Entwicklung der EH Standorte<br />
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a
Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Büromarkt: Mietentwicklung Spitzenmiete - Anfangsrendite<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Büromarkt 2008/2009<br />
� Flächenumsatz in Ballungszentren konstant bis steigend<br />
� Geringfügig steigende Mieten in guten bis sehr guten Lagen<br />
� Konstanter bis steigender Leerstand in Randlagen<br />
� starke Nachfrage nach modernem Raum<br />
� Angebot unsanierter Flächen steigt<br />
� kaum noch marktgängiger Sockelleerstand nimmt zu<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Büromarkt<br />
Immobilienzyklus Deutschland Büroimmobilien<br />
beschleunigt<br />
beschleunigt<br />
langsam langsam<br />
Quelle Eurohypo AG, Research (RAC) 2008<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Einzelhandel<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Einzelhandel<br />
Einzelhandelsumsatz/Privater Konsum<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Einzelhandel<br />
Spitzenmieten<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Betriebsformen<br />
Kleine Supermärkte 400 bis 799 m² VKF<br />
Große Supermärkte >/= 800 m² - 1.499 m² VKF<br />
� Kennzahlen<br />
� ca. 8 bis 13,5-fache des Rohertrages<br />
� Nettoanfangsrendite 6,5 – 7,5 %<br />
� Flächenproduktivität ca 3.000 - 5.000.-€/m² Vk<br />
� Umsatzmiete ca. 2,5 - 4 %<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Betriebsformen<br />
Discountmarkt (Hard/Soft) neues Konzept ca. 600-800 m² VKF<br />
altes Konzept ab ca. 250 m² VKF<br />
� Kennzahlen<br />
� ca. 10 bis 15-fache des Rohertrages<br />
� Nettoanfangsrendite 6,5 – 7,5 %<br />
� Flächenproduktivität ca 3.500 - 6.000.-€/m² Vk<br />
� Umsatzmiete ca. 3 - 4 %<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Betriebsformen<br />
Verbrauchermarkt 1.500 m² - 2.499 m² VKF<br />
2.500 m² - 4.999 m² VKF<br />
� Kennzahlen<br />
� ca. 11 bis 14-fache des Rohertrages<br />
� Nettoanfangsrendite 6,25 – 7,25 %<br />
� Flächenproduktivität ca 3.000 - 5.000.-€/m² Vk<br />
� Umsatzmiete ca. 3,5 - 4,5 % und höher bei steigendem Non-Food-<br />
Anteil<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Betriebsformen<br />
Warenhaus ab ca. 4.000 m² VKF<br />
� Kennzahlen<br />
� ca. 12 bis 16-fache des Rohertrages<br />
� Nettoanfangsrendite nicht bekannt<br />
� Flächenproduktivität ca 2.000 - 4.000.-€/m² Vk<br />
� Umsatzmiete ca. 5 - 6 % und höher bei steigendem Non-Food-<br />
Anteil<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Betriebsformen<br />
SB-Warenhaus ab 5.000 m² VKF<br />
� Kennzahlen<br />
� ca. 10 bis 15-fache des Rohertrages<br />
� Nettoanfangsrendite 6,25 – 7,5 %<br />
� Flächenproduktivität ca 4.000 - 6.000.-€/m² Vk<br />
� Umsatzmiete ca. 3 - 4 % und höher bei steigendem Non-Food-<br />
Anteil<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Einzelhandel<br />
Immobileinzyklus Deutschland Einzelhandelsimmobilien<br />
Quelle Eurohypo AG, Research (RAC) 2008<br />
beschl.<br />
langsam<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Hotel<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Hotel<br />
Aggregiertes Bettenangebot/Übernachtungen*<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Hotel<br />
Zimmerauslastung<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Hotel<br />
RevPar/ARR/Zimmerauslastung Hotelimmobilien<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Hotel<br />
Immobilienzyklus Deutschland<br />
Quelle Eurohypo AG, Research (RAC)<br />
www.kenstone.de <strong>DVW</strong> 2009 Berlin 40 | 61
Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Zusammenfassung Märkte<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Immobilienmarktausblick 2008/2009<br />
Seitwärtsbewegung als dominierender Trend in Deutschland<br />
� Die deutschen Büromärkte entwickeln sich trotz der Wirtschaftskrise<br />
bislang noch positiv mit einer robusten Flächennachfrage in<br />
Ballungszentren. Die zurückhaltenden Wachtumsaussichten für die<br />
deutsche Wirtschaft, einhergehend mit der Situation an den<br />
Finanzmärkten, stellen perspektivisch ein belastendes Moment für die<br />
Vermietungsmärkte dar.<br />
� Die Umsätze im deutschen Einzelhandel entwickeln sich leicht negativ.<br />
Kurzfristige Verschlechterungen bei den Haushaltseinkommen dürften<br />
einen negativen Effekt auf den Einzelhandel haben, belastend wirkt<br />
demgegenüber die erwartete steigende Inflation.<br />
� Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt wenig Bewegung. Die Mieten sind<br />
(noch) weitgehend unverändert, teilweise steigend. Bei der Bautätigkeit ist<br />
von einer weitgehend stabilen Entwicklung auf niedrigem Niveau<br />
auszugehen.<br />
� Die Zahl der Übernachtungen auf dem Hotelmarkt ist in einzelnen<br />
Segmenten rückläufig. Allerdings drückt das noch stetig wachsende<br />
Bettenangebot auf die Performance der deutschen Hotellerie.<br />
Trend 2009<br />
Büro �<br />
Einzelhandel �<br />
Wohnen �<br />
Hotel<br />
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�
Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Veränderungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
www.kenstone.de <strong>DVW</strong> 2009 Berlin 43 | 61
Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen – Anforderungen<br />
Wertermittlung im Umbruch<br />
„Reformen“<br />
� Normalherstellungskosten NHK 2005<br />
� Wertermittlungsverordnung<br />
� Erbschaftssteuerreform mit möglichen neuen Aufgabenstellungen<br />
Veränderungen<br />
� Nachhaltigkeit, Nutzungsdauer, Gebäudeeffizienz<br />
� Markterfolg von Leistungsanbietern, die nicht originär als Wertermittler<br />
gesehen wurden<br />
� Methoden wie SWOT-Analyse<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen – Anforderungen<br />
Wertermittlung im Umbruch – Beispiel Swot-Analyse<br />
Strengths (Stärken), Weaknesses (Schwächen), Opportunities (Chancen) und Threats (Gefahren)<br />
www.kenstone.de <strong>DVW</strong> 2009 Berlin 45 | 61
Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Veränderungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Standort<br />
� Fläche<br />
� Veränderte Umgebung<br />
� Verkehrsanbindung<br />
� Grundrissgestaltung<br />
� Flexibilität<br />
� Vergrößerung - Verkleinerung<br />
� Gebäude<br />
� Verkürzung von Lebenszyklen<br />
� Spezialisierung<br />
� Energetik – Bauklimatik, Bauphysik, Baustoffe, Bausanierung<br />
� Veraltete Haustechnik<br />
� Nebenkosten<br />
� Leerstand - strukturell<br />
� Deckenhöhen<br />
� Fehlende Nachrüstbarkeit<br />
Nachhaltiges Bauen<br />
•Höhere Erträge?<br />
•Wertbeständiger?<br />
•Verbesserte Marktchancen?<br />
•Steigende Kaufpreise?<br />
•Leichtere Vermietbarkeit?<br />
•Verlängerte GND?<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Novellierung der Wertermittlungsverordnung<br />
(Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV))<br />
Leitthemen<br />
� Berücksichtigung schwankender Wertentwicklungen (Volatilität)<br />
� Einbeziehung künftiger Entwicklungen (bei hinreichender Sicherheit,<br />
Vorliegen konkreter Tatsachen)<br />
� Aufnahme des Begriffs Marktwert<br />
� Aufnahme Qualitätsstichtag (z. B. WE in Sanierungsgebieten,<br />
Enteignung)<br />
� Aufnahme energetische Eigenschaften<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Novellierung der Wertermittlungsverordnung<br />
(Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV))<br />
Leitthemen<br />
� Marktanpassung<br />
Reihenfolge: Wertermittlung nach Verfahren – Marktanpassung –<br />
Berücksichtigung individueller Einflüsse, Begrenzung auf<br />
gewöhnlichen Geschäftsverkehr - nicht auf Kosten<br />
� Einbeziehung weiterer Varianten des Ertragswertverfahrens<br />
(vereinfachtes Verfahren, DCF)<br />
� Begriff Liegenschaftszins>>Kapitalisierungszins ?<br />
� Zusätzlich Immobilienrichtwerte<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Umgang mit Informationen aus Gutachterausschüssen<br />
Vorteile<br />
� Hohe Akzeptanz, teilweise hohes Niveau<br />
� Nahezu flächendeckend<br />
� Schnelle Informationen<br />
� Enge Verbindung aus Marktbeobachtung und Bewertungspraxis<br />
� Marktindexreihen<br />
Nachteile<br />
� Enge Ressourcen in der Verwaltung<br />
� Zeitfaktor<br />
� Geringe Vergleichsdichte<br />
� Werte oft aus Wertermittlungen abgeleitet<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� beim Nutzer<br />
� Bedarfsveränderungen<br />
� Modeveränderungen<br />
� Größere Mobilität<br />
� Abwanderung<br />
� an die Nutzungen<br />
� Verkürzung der Nutzungsdauer<br />
� Funktionale Spezialisierung<br />
� Veränderung von unternehmerischen Planungen<br />
� Internationalisierung<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Umgang mit volatilen Märkten<br />
Erkennen von<br />
� sich ändernden Ertragsverläufen<br />
� Nachfrageentwicklungen<br />
� Strukturellen Veränderungen<br />
� Konjunkturellen Entwicklungen<br />
� Spekulativen Elementen<br />
� Wirtschaftlichen Zusammenhängen<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Auswirkungen der Einführung des Energieausweises – energetische<br />
Sanierung<br />
Ziele<br />
� Schaffung von Markttransparenz – Vergleichbarkeit – größerer<br />
Wettbewerb (ähnlich Haushaltsgeräte)<br />
� Klimaschutz (Energieeinsparverordnung - EnEV bzw. EnEG)<br />
Anteil der gebauten Umwelt an umweltbelasteten Emissionen:<br />
40% CO2-Emisionen, 30% Abfall, 20% Abwasser<br />
� Marktanreize<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Auswirkungen der Einführung des Energieausweises – energetische<br />
Sanierung<br />
--Derzeit kaum Erfahrungen vorliegend. Aber: bei Wahl pro Green Building<br />
--Gebäudebeschreibung zeichnet tatsächlichen Zustand<br />
--Stand der energetischen Sanierung zu berücksichtigen in der<br />
-Restnutzungsdauer<br />
-in der Höhe der tats. bzw. nachhaltigen Miete<br />
-im Liegenschaftszins<br />
-ggf. in Kosten für Nachrüstungspflicht<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
Fazit: indirekter Einfluss<br />
empirische Erhebungen nach Vorliegen entsprechender<br />
Kaufpreise durch Gutachterausschüsse<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Gutachter - Wertermittler - Sachverständige – (Chartered Surveyor)<br />
Fakten<br />
� Immobilienerträge steigen eben nicht immer<br />
� Berücksichtigung längerer Wiederverkaufsphasen<br />
� Mietpreisrückgänge, ohne erhöhte Nachfrage zu erzeugen<br />
� Stagnierung der Erträge/Verkaufpreise durch<br />
Sanierung/Modernisierung<br />
� Wie erlebt: der Markt gleicht eben nicht immer alles aus (Überprüfung<br />
in Teilmärkten)<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Gutachter - Wertermittler - Sachverständige – (Chartered Surveyor)<br />
Welche Produkte sucht der Markt?<br />
Beispiele anderer Anbieter:<br />
� Medizin Arztgespräch oder sorgfältige Untersuchung?<br />
� Recht Erstberatung oder Rechtsgutachten?<br />
� Architektur Skizze oder Detailplan?<br />
� Auto Kleine oder große Inspektion?<br />
� Hotel Budget-Hotel oder All Inklusive?<br />
� Wertermittlung Consulting oder Vollgutachten?<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Gutachter - Wertermittler - Sachverständige – (Chartered Surveyor)<br />
Welche Produkte sucht der Markt?<br />
Beispiele anderer Anbieter:<br />
� Medizin Arztgespräch oder sorgfältige Untersuchung?<br />
� Recht Erstberatung oder Rechtsgutachten?<br />
� Architektur Skizze oder Detailplan?<br />
� Auto Kleine oder große Inspektion?<br />
� Hotel Budget-Hotel oder All Inklusive?<br />
� Wertermittlung Consulting oder Vollgutachten?<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Gutachter - Wertermittler - Sachverständige – (Chartered Surveyor)<br />
Welche Wertermittlungsprodukte werden vom Markt gesucht?<br />
� Marktwertgutachten und Beleihungswertgutachten als „All Inclusive“-<br />
Leistung<br />
� Consulting als erste Einschätzung (überschlägige Wertermittlung,<br />
Indikation, Wertspanne)<br />
� Review, Second opinion (Äußerungen/Einschätzungen zu<br />
bestehenden –auch zurückliegenden – Gutachten)<br />
� Gutachten für Bilanzierungen<br />
� Gutachten für Besteuerung<br />
� Analysen verschiedenster Art<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Gutachter - Wertermittler - Sachverständige – (Chartered Surveyor)<br />
� Ständig am Puls der Zeit stehen<br />
� Bereitschaft und Fähigkeit, in Zusammenhängen zu denken<br />
� Enger Kontakt zu Marktteilnehmern zwecks Zeitnähe<br />
� Bereit zur permanenten Weiterbildung<br />
� Kritische Betrachtung von Marktdaten, Indexreihen usw.<br />
� Know How von Spezialisten nutzen<br />
� …<br />
Subprime Valuation<br />
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Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen <strong>Günter</strong> <strong>Wattig</strong> <strong>MRICS</strong><br />
Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen<br />
� Gutachter - Wertermittler - Sachverständige – (Chartered Surveyor)<br />
Prof. Eugen Schmalenbach (1837 – 1955):<br />
Der Wert einer Sache ist durch die Zukunft bestimmt<br />
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit<br />
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