Günter Wattig MRICS - DVW

Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen – Die Anforderungen an 

Gutachter durch sich verändernde Märkte 

Dipl.-Ing. FH Günter Wattig MRICS, BDB, zertifizierter Immobiliengutachter 

HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke und Marktwertermittlung 

DVW 2009

Aktuelle Märkte und Bewertungsfragen Günter Wattig MRICS 

Haftungsbegrenzung im eigenen Sinn für diese Charts 

Die dargestellten Informationen und Angaben 

beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die für 

zuverlässig gehalten werden. Die zum Ausdruck 

gebrachten Meinungen und Recherchen können sich 

ohne vorherige Ankündigungen ändern. 

Gewähr und Haftung für die Richtigkeit der hier 

angegebenen Daten und Informationen wird nicht 

übernommen. 

www.kenstone.de DVW 2009 Berlin 2|61


Günter Wattig MRICS 

� Studium Vermessung in Würzburg 

� Mitarbeiter Gutachterausschuss Geschäftsstelle Stuttgart 

� Bewertung Hypo Bank Stuttgart 

� Leiter Bewertung Leipzig 

� Leiter Baufinanzierung Dresden/Chemnitz 

� Leiter Bewertung Deutsche Bank Gruppe in Stuttgart 

� Leiter Bewertung Eurohypo AG, Stuttgart (RAC) 

� Geschäftsführung KENSTONE Real Estate Valuers (Commerzbank/Eurohypo-Gruppe) 

� --zertifizierter Immobiliengutachter HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke und 

Marktwertermittlung 

� --Mitglied im Gutachterausschuss Stuttgart 

� --Lehrbeauftragter an der BA Stuttgart und FH Kaiserslautern 

� -Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors 

� --Lehrbuchautor 



Über uns. 



Das Unternehmen KENSTONE. 

KENSTONE Real Estate Valuers: langjährige Erfahrungen der Bereiche Real Estate 

Appraisal & Consulting (RAC) der EUROHYPO und der CORECD - 

Immobilienbewertungseinheit im COMMERZBANK - Konzern werden vereint. 

� Gründung: 1. Januar 2007 

� Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung 

� Gesellschafter: EUROHYPO AG (100 %) 

� Mitarbeiter: ca. 30 

� Kooperationspartner: bundesweites Netzwerk von ca. 50 freien Sachverständigen 

� Sitz der Gesellschaft: Eschborn 

� Regional Offices: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Leipzig, Stuttgart 



Das Leistungsspektrum. 

� Markt- und Verkehrswertermittlung 

� Beleihungswertermittlung 

� Portfoliobewertungen und Due-Diligence-Analysen 

� Markt- und Objekt-Rating 

� Plausibilisierung von Fremdgutachten 

� Markt-, Standort-, Konkurrenzanalysen und Machbarkeitsstudien 

� Bautenstandsberichte, Baukostencontrolling und Mittelverwendungskontrolle 

� Consulting 



Die Kunden. 

� Investoren (institutionelle und private) 

� nationale sowie internationale Kreditinstitute 

� Unternehmen des nationalen und internationalen Mittelstandes 

� Versicherungen 

� Steuerberater und Wirtschaftsprüfer 

� Anwaltskanzleien 

� … 



Die Qualifikationen. 

� Bewertung durch Gutachter, zertifiziert durch die HypZert gemäß der 

Norm DIN EN ISO/IEC 17024: 

� Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige 

� Chartered Surveyors (RICS) 

� Interdisziplinäre Bewertungsteams aus Architekten, Ingenieuren, Geografen, 

Bankkaufleuten und Juristen 



Über Unabhängigkeit und Compliance. 

� KENSTONE bewertet unabhängig und weisungsfrei 

� KENSTONE unterliegt dem Datenschutz (BDSG) 

� Zugang zu allen anonymisierten Research-Daten der Eurohypo 

� Erfüllung aller strengen Compliance-Anforderungen der deutschen Bankenaufsicht 

� KENSTONE unterliegt dem Bankgeheimnis 

sicherer Umgang mit Werten und Daten für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit 



Die Standorte. 

KENSTONE Hamburg 

ABC-Stra ABC Straße e 13 

20354 Hamburg 

contact: contact: 

Herr Dürow row 

Tel.: 0049 (0) 40 3770787-30 

3770787 30 

KENSTONE Düsseldorf 

D sseldorf 

Breite Strasse 25 

40213 Düsseldorf D sseldorf 


Herr Schran 

Tel.: 0049 (0) 211 882205-36 882205 36 

KENSTONE Frankfurt 

Taunusanlage 9 

60329 Frankfurt 


Herr Kalker 

Tel.: 0049 (0) 69 4272895-44 

4272895 44 

KENSTONE Berlin 

Potsdamer Str. 125 

10783 Berlin 

Kontakt: Herr Mehls 

Tel. 030 – 7001765 - 112 

KENSTONE Leipzig 

Martin-Luther 

Martin Luther-Ring Ring 13 

04109 Leipzig 


Herr Rödiger diger 

Tel.: 0049 0049 (0) (0) 341 341 339680-46 339680 46 

KENSTONE Stuttgart 

Rotebühlplatz 

Roteb hlplatz 23 

70178 Stuttgart Stuttgart 


Herr Holzkamp 

Tel.: 0049 0049 (0) (0) 711 711 490944-41 490944 41 

www.kenstone.de DVW 2009 Berlin 10 | 61


Kompetenz. Erfahrung. Zuverlässigkeit. - 

Überzeugende Werte für professionelle Immobilienbewertung 

Günter Wattig MRICS Martinus Kurth 

Geschäftsführer Geschäftsführer 

Rotebühlplatz 23 Potsdamer Str. 125 

70178 Stuttgart 10783 Berlin 

Tel: 0049 (0) 711 490944-40 Tel: 0049 (0)30 700 1765-110 

guenter.wattig@kenstone.de martinus.kurth@kenstone.de 



Konjunktur 



Konjunktur März 2007 

Vertrauen Politik 

Stellenabbau 

Inflation 

DAX ? 

BIP 

Geburten 

Kaufkraft 

Arbeitslose 

Konsum 

Rekorddividende 

(DAX) 

Euro zu Dollar 

Öl 

Zinsen ? 

Steuern 




Vertrauen Politik? 

Stellenabbau Geburten 

BIP? 

Inflation 

DAX ? 

Kaufkraft 

Arbeitslose? 

Renaissance Pfandbriefe 

Konsum 

Zinsen ? 

Internationale Kreditkrise 

Energie 

Steuern 





Glaube an Politik? 

Werte? 

DAX 

Weltwirtschaftskrise 

Stellenabbau Geburten 

Konsum? 

BIP? Arbeitslose? 

Inflation? 

Panik? 

Renaissance Pfandbriefe 

Kaufkraft 

Zinsen ? 

Internationale Kreditkrise 

Energie 

Finanzierungskosten 

Verkaufsdruck 

Umsätze 




Immobilienmarkt März 2009 

Hotelinvest 

Auslastung, Umsatz Hotel 

Invest Ausland 

in Deutschland 

Büromieten 

Baukosten 

Betreutes Wohnen Umsatz Büroflächen 

Renditen 

Ausland 

Renaissance 

Pfandbriefe 

Mieten Wohnen 

Büroleerstand 

Renditen? 

in D 



Konjunkturdaten 



Arbeitslosenquoten 



Büro 



Büromarkt 

Stand heute 

� Freiwerdende Flächen durch Stellenabbau erwartet 

� konstante bis leicht steigende Vermietungsumsätze 

� Verringerung angebotener Flächen 

� Flächentausch nach wie vor 

� Verlagerung Leerstand „alt nach neu“ 

� Leerstandsabbau in den Zentren zu Lasten peripherer Stadtteile und 

Umland 

� Nachfrage nach (gut vermieteten) Büroimmobilien in guten Lagen, 

vor allem aus dem Ausland 



Büromarkt: Flächenmarkt in aggregiert* 

Quelle: Eurohypo RAC Research, Makler 



Büromarkt: Spitzenmietsituation Q4 2007 

Märkte in der Regel immer noch deutlich von letztem zyklischen Hoch 

entfernt 

EUR / m² / Monat 

60 

40 

20 

0 

Jahr mit max. Spitzenmiete 

01 

04 

Berlin 

Spitzenmiete 2007 Q4 

Jahr mit min. Spitzenmiete 

Quelle: Eurohypo RAC Research, Makler 

01 

05 

Düsseldorf 

Spitzenmieten 1997 bis 2007 

01 

04/05 

Frankfurt 

00 

03 

Hamburg 

www.kenstone.de DVW 2009 Berlin 22 | 61 

01 

97 

Köln 

07 

97 

Leipzig 

01 

97 

München 

00 

97 

Stuttgart


Büromarkt: Spitzenmietsteigerung und -prognose 

Höhepunkt der Mietsteigerungen in Deutschland überschritten 

10% 

8% 

6% 

4% 

2% 

0% 

-2% 

-4% 

-6% 

-8% 

-10% 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* 2008 2009 

Entwicklung EH Standorte Prognose 2007 12 Prognose 2007 08 Inflation 

Quelle: Eurohypo RAC Research, Kenstone, Commerzbank, Consensus Forecast, Makler, * = Entwicklung der EH Standorte 


a


Büromarkt: Mietentwicklung Spitzenmiete - Anfangsrendite 



Büromarkt 2008/2009 

� Flächenumsatz in Ballungszentren konstant bis steigend 

� Geringfügig steigende Mieten in guten bis sehr guten Lagen 

� Konstanter bis steigender Leerstand in Randlagen 

� starke Nachfrage nach modernem Raum 

� Angebot unsanierter Flächen steigt 

� kaum noch marktgängiger Sockelleerstand nimmt zu 



Büromarkt 

Immobilienzyklus Deutschland Büroimmobilien 

beschleunigt 

beschleunigt 

langsam langsam 

Quelle Eurohypo AG, Research (RAC) 2008 



Einzelhandel 



Einzelhandel 

Einzelhandelsumsatz/Privater Konsum 



Einzelhandel 

Spitzenmieten 



Betriebsformen 

Kleine Supermärkte 400 bis 799 m² VKF 

Große Supermärkte >/= 800 m² - 1.499 m² VKF 

� Kennzahlen 

� ca. 8 bis 13,5-fache des Rohertrages 

� Nettoanfangsrendite 6,5 – 7,5 % 

� Flächenproduktivität ca 3.000 - 5.000.-€/m² Vk 

� Umsatzmiete ca. 2,5 - 4 % 




Discountmarkt (Hard/Soft) neues Konzept ca. 600-800 m² VKF 

altes Konzept ab ca. 250 m² VKF 


� ca. 10 bis 15-fache des Rohertrages 



� Umsatzmiete ca. 3 - 4 % 




Verbrauchermarkt 1.500 m² - 2.499 m² VKF 

2.500 m² - 4.999 m² VKF 





� Umsatzmiete ca. 3,5 - 4,5 % und höher bei steigendem Non-Food- 

Anteil 




Warenhaus ab ca. 4.000 m² VKF 



� Nettoanfangsrendite nicht bekannt 


� Umsatzmiete ca. 5 - 6 % und höher bei steigendem Non-Food- 

Anteil 




SB-Warenhaus ab 5.000 m² VKF 





� Umsatzmiete ca. 3 - 4 % und höher bei steigendem Non-Food- 

Anteil 



Einzelhandel 

Immobileinzyklus Deutschland Einzelhandelsimmobilien 

Quelle Eurohypo AG, Research (RAC) 2008 

beschl. 

langsam 



Hotel 



Hotel 

Aggregiertes Bettenangebot/Übernachtungen* 



Hotel 

Zimmerauslastung 



Hotel 

RevPar/ARR/Zimmerauslastung Hotelimmobilien 



Hotel 

Immobilienzyklus Deutschland 

Quelle Eurohypo AG, Research (RAC) 



Zusammenfassung Märkte 



Immobilienmarktausblick 2008/2009 

Seitwärtsbewegung als dominierender Trend in Deutschland 

� Die deutschen Büromärkte entwickeln sich trotz der Wirtschaftskrise 

bislang noch positiv mit einer robusten Flächennachfrage in 

Ballungszentren. Die zurückhaltenden Wachtumsaussichten für die 

deutsche Wirtschaft, einhergehend mit der Situation an den 

Finanzmärkten, stellen perspektivisch ein belastendes Moment für die 

Vermietungsmärkte dar. 

� Die Umsätze im deutschen Einzelhandel entwickeln sich leicht negativ. 

Kurzfristige Verschlechterungen bei den Haushaltseinkommen dürften 

einen negativen Effekt auf den Einzelhandel haben, belastend wirkt 

demgegenüber die erwartete steigende Inflation. 

� Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt wenig Bewegung. Die Mieten sind 

(noch) weitgehend unverändert, teilweise steigend. Bei der Bautätigkeit ist 

von einer weitgehend stabilen Entwicklung auf niedrigem Niveau 

auszugehen. 

� Die Zahl der Übernachtungen auf dem Hotelmarkt ist in einzelnen 

Segmenten rückläufig. Allerdings drückt das noch stetig wachsende 

Bettenangebot auf die Performance der deutschen Hotellerie. 

Trend 2009 

Büro � 

Einzelhandel � 

Wohnen � 

Hotel 


�


Veränderungen - Bewertungsfragen - Anforderungen 



Entwicklungen - Bewertungsfragen – Anforderungen 

Wertermittlung im Umbruch 

„Reformen“ 

� Normalherstellungskosten NHK 2005 

� Wertermittlungsverordnung 

� Erbschaftssteuerreform mit möglichen neuen Aufgabenstellungen 

Veränderungen 

� Nachhaltigkeit, Nutzungsdauer, Gebäudeeffizienz 

� Markterfolg von Leistungsanbietern, die nicht originär als Wertermittler 

gesehen wurden 

� Methoden wie SWOT-Analyse 



Entwicklungen - Bewertungsfragen – Anforderungen 

Wertermittlung im Umbruch – Beispiel Swot-Analyse 

Strengths (Stärken), Weaknesses (Schwächen), Opportunities (Chancen) und Threats (Gefahren) 



Veränderungen - Bewertungsfragen - Anforderungen 

� Standort 

� Fläche 

� Veränderte Umgebung 

� Verkehrsanbindung 

� Grundrissgestaltung 

� Flexibilität 

� Vergrößerung - Verkleinerung 

� Gebäude 

� Verkürzung von Lebenszyklen 

� Spezialisierung 

� Energetik – Bauklimatik, Bauphysik, Baustoffe, Bausanierung 

� Veraltete Haustechnik 

� Nebenkosten 

� Leerstand - strukturell 

� Deckenhöhen 

� Fehlende Nachrüstbarkeit 

Nachhaltiges Bauen 

•Höhere Erträge? 

•Wertbeständiger? 

•Verbesserte Marktchancen? 

•Steigende Kaufpreise? 

•Leichtere Vermietbarkeit? 

•Verlängerte GND? 



Entwicklungen - Bewertungsfragen - Anforderungen 

� Novellierung der Wertermittlungsverordnung 

(Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)) 

Leitthemen 

� Berücksichtigung schwankender Wertentwicklungen (Volatilität) 

� Einbeziehung künftiger Entwicklungen (bei hinreichender Sicherheit, 

Vorliegen konkreter Tatsachen) 

� Aufnahme des Begriffs Marktwert 

� Aufnahme Qualitätsstichtag (z. B. WE in Sanierungsgebieten, 

Enteignung) 

� Aufnahme energetische Eigenschaften 




� Novellierung der Wertermittlungsverordnung 

(Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)) 

Leitthemen 

� Marktanpassung 

Reihenfolge: Wertermittlung nach Verfahren – Marktanpassung – 

Berücksichtigung individueller Einflüsse, Begrenzung auf 

gewöhnlichen Geschäftsverkehr - nicht auf Kosten 

� Einbeziehung weiterer Varianten des Ertragswertverfahrens 

(vereinfachtes Verfahren, DCF) 

� Begriff Liegenschaftszins>>Kapitalisierungszins ? 

� Zusätzlich Immobilienrichtwerte 




� Umgang mit Informationen aus Gutachterausschüssen 

Vorteile 

� Hohe Akzeptanz, teilweise hohes Niveau 

� Nahezu flächendeckend 

� Schnelle Informationen 

� Enge Verbindung aus Marktbeobachtung und Bewertungspraxis 

� Marktindexreihen 

Nachteile 

� Enge Ressourcen in der Verwaltung 

� Zeitfaktor 

� Geringe Vergleichsdichte 

� Werte oft aus Wertermittlungen abgeleitet 




� beim Nutzer 

� Bedarfsveränderungen 

� Modeveränderungen 

� Größere Mobilität 

� Abwanderung 

� an die Nutzungen 

� Verkürzung der Nutzungsdauer 

� Funktionale Spezialisierung 

� Veränderung von unternehmerischen Planungen 

� Internationalisierung 




� Umgang mit volatilen Märkten 

Erkennen von 

� sich ändernden Ertragsverläufen 

� Nachfrageentwicklungen 

� Strukturellen Veränderungen 

� Konjunkturellen Entwicklungen 

� Spekulativen Elementen 

� Wirtschaftlichen Zusammenhängen 




� Auswirkungen der Einführung des Energieausweises – energetische 

Sanierung 

Ziele 

� Schaffung von Markttransparenz – Vergleichbarkeit – größerer 

Wettbewerb (ähnlich Haushaltsgeräte) 

� Klimaschutz (Energieeinsparverordnung - EnEV bzw. EnEG) 

Anteil der gebauten Umwelt an umweltbelasteten Emissionen: 

40% CO2-Emisionen, 30% Abfall, 20% Abwasser 

� Marktanreize 




� Auswirkungen der Einführung des Energieausweises – energetische 

Sanierung 

--Derzeit kaum Erfahrungen vorliegend. Aber: bei Wahl pro Green Building 

--Gebäudebeschreibung zeichnet tatsächlichen Zustand 

--Stand der energetischen Sanierung zu berücksichtigen in der 

-Restnutzungsdauer 

-in der Höhe der tats. bzw. nachhaltigen Miete 

-im Liegenschaftszins 

-ggf. in Kosten für Nachrüstungspflicht 




Fazit: indirekter Einfluss 

empirische Erhebungen nach Vorliegen entsprechender 

Kaufpreise durch Gutachterausschüsse 




� Gutachter - Wertermittler - Sachverständige – (Chartered Surveyor) 

Fakten 

� Immobilienerträge steigen eben nicht immer 

� Berücksichtigung längerer Wiederverkaufsphasen 

� Mietpreisrückgänge, ohne erhöhte Nachfrage zu erzeugen 

� Stagnierung der Erträge/Verkaufpreise durch 

Sanierung/Modernisierung 

� Wie erlebt: der Markt gleicht eben nicht immer alles aus (Überprüfung 

in Teilmärkten) 





Welche Produkte sucht der Markt? 

Beispiele anderer Anbieter: 

� Medizin Arztgespräch oder sorgfältige Untersuchung? 

� Recht Erstberatung oder Rechtsgutachten? 

� Architektur Skizze oder Detailplan? 

� Auto Kleine oder große Inspektion? 

� Hotel Budget-Hotel oder All Inklusive? 

� Wertermittlung Consulting oder Vollgutachten? 





Welche Produkte sucht der Markt? 

Beispiele anderer Anbieter: 

� Medizin Arztgespräch oder sorgfältige Untersuchung? 

� Recht Erstberatung oder Rechtsgutachten? 

� Architektur Skizze oder Detailplan? 

� Auto Kleine oder große Inspektion? 

� Hotel Budget-Hotel oder All Inklusive? 

� Wertermittlung Consulting oder Vollgutachten? 





Welche Wertermittlungsprodukte werden vom Markt gesucht? 

� Marktwertgutachten und Beleihungswertgutachten als „All Inclusive“- 

Leistung 

� Consulting als erste Einschätzung (überschlägige Wertermittlung, 

Indikation, Wertspanne) 

� Review, Second opinion (Äußerungen/Einschätzungen zu 

bestehenden –auch zurückliegenden – Gutachten) 

� Gutachten für Bilanzierungen 

� Gutachten für Besteuerung 

� Analysen verschiedenster Art 





� Ständig am Puls der Zeit stehen 

� Bereitschaft und Fähigkeit, in Zusammenhängen zu denken 

� Enger Kontakt zu Marktteilnehmern zwecks Zeitnähe 

� Bereit zur permanenten Weiterbildung 

� Kritische Betrachtung von Marktdaten, Indexreihen usw. 

� Know How von Spezialisten nutzen 

� … 

Subprime Valuation 





Prof. Eugen Schmalenbach (1837 – 1955): 

Der Wert einer Sache ist durch die Zukunft bestimmt 


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 

KENSTONE Real Estate Valuers 

Ihr Partner für kompetente Immobilienbewertung 

schnell - marktgerecht - kostengünstig - international

Günter Wattig MRICS - DVW

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