Infoblatt zum Ostfalen Outlet Center - Stadt Helmstedt

Info-Blatt zum DOC - Ostfalen Outlet Center Helmstedt
Fakten zum Projekt
Die Akteure
Investor:
Müller Baugesellschaft mbH, Helmstedt, Herr Andreas Frühmark.
Mit einem örtlichen Investor ist eine harmonischere Abstimmung
möglich, als mit einem Partner von außerhalb, der möglicherweise
eine Kapitalgruppe vertritt und keinen Ortsbezug hat.
Architekturbüro Ralph Püschner, Helmstedt
Betreiber HMCM Centermanagement GmbH hat vor 3 Jahren das B5 Designer
Outlet Center in Wustermark (Brandenburg) übernommen. Horst Menzel,
Centermanager des B5 hat es seither konsequent auf eine Erfolgsschiene geführt.
Er beweist Leistungsfähigkeit, Seriosität und Verlässlichkeit, vor allem
aber Kooperation mit den örtlichen Akteuren und Regionalverantwortung.
Stadt Helmstedt: Rat und Verwaltung stehen hinter dem Projekt, da sie von
den Vorteilen einer solchen Ansiedlung für Stadt und Region überzeugt sind.
Das Projekt
An der Emmerstedter Straße auf dem Hellac-Gelände entsteht ein mehrgeschossiger
Center-Komplex in moderner und architektonisch herausragender
Bauweise.
Auf insgesamt 17.000 qm Handelsfläche werden internationale Markenhersteller
z.B. ihre Vorjahreskollektionen, Überproduktion, Waren zweiter Wahl oder
Rückgaben aus dem Handel zu ganzjährig reduzierten Preisen anbieten.
Etwa 50 Shopeinheiten sind auf zwei Ebenen geplant.
Der Sortimentsmix wird zu mehr als 90 % aus Textilien, Schuhen und Lederwaren
bestehen. Waren des täglichen Bedarfs, Elektronikartikel, Schreibwaren
usw. werden nicht angeboten. Diese Kaufinteressenten sollen die Innenstadt
aufsuchen.

Das Center wird als Marken-Outlet für Bekleidung positioniert und überregional
beworben.
Die Zahlen
Das Outlet in Helmstedt
Mit der Erstellung einer Verträglichkeitsstudie wurden die bundesweit renommierten
Gutachter „GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt und Regionalforschung
GmbH & Co. KG“ in Nürnberg beauftragt.
Der einzelhandelsrelevante Kaufkraftindex in Stadt und Landkreis Helmstedt
liegt mit 107,6 bzw. 107,9 über dem Bundesdurchschnitt, der mit 100 definiert
ist.
In der Innenstadt Helmstedts werden auf rd. 15.800 qm Verkaufsfläche etwa
53 Mio € Gesamtumsatz generiert (s. anl. Tabellen), was einer Flächenproduktivität
von ca. 3.354,- €/qm entspricht. Im übrigen Stadtgebiet beträgt die Verkaufsfläche
rd. 47.300 qm, auf denen ca. 130 Mio € bei einer Flächenproduktivität
von 2.748,- €/qm umgesetzt werden.
Für 2004 beziffert GfK das vorhandene Nachfragevolumen auf 127,3 Mio €
und den Einzelhandelsumsatz auf 182,8 Mio €. Dieser Kaufkraftzufluss von
55,5 Mio € führt zu einer Einzelhandelszentralität von 143,6. Nach Realisierung
des Projektes würde sich die Zentralität in den angebotenen Warengruppen
insgesamt weiter erhöhen.
Zitat GfK-Gutachten: “Bedenkt man, dass es sich bei dem von einem DOC geführten
Sortiment vor allem um Artikel handelt, die in dieser Art nicht in der Innenstadt
geführt werden, so dass der Wettbewerb zwischen dem Einzelhandel
in der Innenstadt und dem übrigen Stadtgebiet zwar rechnerisch ‚angeheizt’
wird, aber faktisch deutlich niedriger in seiner Auswirkung sein dürfte.“
Für das Ostfalen Outlet Center wird ein Bruttoumsatz von rd. 50,4 - 53,0 Mio €
unterstellt.
Zur Ermittlung der potenziell zu erwartenden Auswirkungen des Projektvorhabens
wurde seitens der GfK eine Modellrechnung zu den Umsatzumlenkungen,
bezogen auf den Einzelhandelsumsatz der Innenstädte und des übrigen
Stadtgebietes, durchgeführt, wobei sich die ermittelten Umsatzumlenkungen
nur auf die projektrelevanten Warengruppen beziehen.

Im Ergebnis (Tabellen im Anhang) ergeben sich für die Innenstadt Helmstedts
Umsatzverlagerungen in Höhe von rd. 1,7 - 1,8 Mio € bzw. rd. 7,4 - 7,8 % in
den projektrelevanten Warengruppen. Im übrigen Stadtgebiet beläuft sich die
Umsatzverlagerung auf rd. 0,57 - 0,6 Mio € bzw. rd. 2,0 - 2,1 %.
Damit ist festzustellen, dass der Wert der ökonomischen Auswirkungen deutlich
unter der im Allgemeinen als kritisch betrachteten Marke von 10% liegt.
Was haben Sie davon ?
Vorteil Frequenz (Besuchermagnet)
Eine wesentliche Zielgruppe sind die sog. A2-Kunden, die ohne ein DOC nicht
in Helmstedt abfahren würden.
Die Nennung in Einkaufsführern generiert weitere Bekanntheit und Besucher,
es wird eine Aufnahme in touristische Informationsmedien und Busprogramme
erfolgen.
Gerade für Busanbieter ist ein ergänzendes Programmangebot erforderlich,
bei dem eine Einbeziehung der Innenstadt ohne Probleme realisiert werden
kann.
Das DOC macht mehr als 95% seines Umsatzes mit Kunden von außerhalb.
Für das DOC werden rd. 1,5 Mio Besucher in der Anfangsphase erwartet.
6-7 % der anfänglich erwarteten Kunden kommen in die Innenstadt, das sind
mit 90.000 - 100.000 zusätzlichen Kunden 3-4 mal soviel, wie HE Einwohner
hat.
Vorteil Kaufkraft
Nach einer GMA Studie setzt jeder PKW-Kunde in der Innenstadt durchschnittlich
74,- € um. Wir nehmen nur 1/3 dieses Wertes für die weitere Berechnung
an: damit kämen zusätzlich 2,2 - 2,5 Mio € in die City.
Gezieltes Einkaufen ist in einem DOC schwierig, da von wechselnden Sortimenten
auszugehen ist und z.B. nicht immer alle Größen vorrätig sind. Damit
wird dem Innenstadthandel weiteres Käuferpotenzial zugeleitet.

Es entstehen ca. 300 neue Arbeitsplätze und damit Kaufkraft, die dem örtlichen
Einzelhandel zu Gute kommen kann.
Die Steuern der Läden im Outlet bleiben in Helmstedt und verschaffen der
Stadt damit mehr Handlungsspielraum für Maßnahmen zur Gestaltung, Aufwertung
und Belebung der Innenstadt
Die Maßnahmen
Im Bebauungsplan erfolgen konkrete Festsetzungen zur Definition eines Outlet
Centers, der Art der anzubietenden Waren sowie der Verkaufsflächen. Dieser
Teil des Entwurfstextes ist in der Anlage abgedruckt.
Es ist nur „Schnellgastronomie“ zulässig, keine hochwertigen Restaurants zum
längeren verweilen. Dazu soll der Kunde die Innenstadt aufsuchen.
Der Betreiber befürwortet einen integrierten Marketingansatz zur allgemeinen
Förderung der gesamten Stadt/Region und des Handels in der Innenstadt.
Das Outlet schottet sich nicht ab, sondern bietet sich als Marktplatz für Innenstadt,
Tourismus, Gastronomie an. Im DOC sind z.B. mehrere große digitale
Werbeflächen geplant, die für Innenstadtwerbung in vielfältiger Weise genutzt
werden können. Hier können den Kunden touristische Highlights, kulinarische
Schmankerl oder käufliche Angebote des Handels präsentiert werden.
Um die Kunden vom DOC in die Innenstadt zu bringen, soll ein Shuttle zwischen
DOC und City eingerichtet werden, möglicherweise als touristisch verlockende
und vor allem auffällige „Kleinbahn auf Rädern“, wie sie von verschiedenen
Seebädern her bekannt ist.
Das Outlet wird einen nennenswerten Werbeetat zur Verfügung haben, von
dem zumindest hinsichtlich Bekanntheitsgrad und Image die gesamte Stadt
profitieren kann.
Die Geschäfte im DOC könnten bspw. Mitglied bei „helmstedt aktuell“ werden
und ab bestimmten Einkaufsbeträgen kostenlos eine HE-Card ausgeben. Den
Einkaufsvorteil dieser Karte können die Käufer aber nur in Geschäften der Innenstadt
einlösen.
Ergänzend könnte ein Flyer mit den Partnern der Helmstedt-Card, Parkmöglichkeiten
in der Innenstadt und besonderen Angeboten, Sehenswürdigkeiten,
Aktionen oder sonstigen Gründen, die City ergänzend zu besuchen, aufgelegt
werden.

Der Internetauftritt des Ostfalen Outlet Center soll ebenfalls integrativ die gesamte
Stadt mit vermarkten. Etwa 30.000 Internetzugriffe pro Monat auf die
DOC-Seiten des B5 sind derzeit zu verzeichnen, Leser die damit potenziell
auch die Angebote der Stadt wahrnehmen könnten. Zum Vergleich: die Zahl
der Zugriffe auf die städtischen Seiten liegt monatlich bei rd. 20.000.
Wie geht es weiter ?
Besichtigung des B5
Investor, Betreiber und Stadt laden interessierte Vertreter des Einzelhandelsverbandes
und von „helmstedt aktuell“ ein, das B5 Outlet bei Berlin zu besichtigen.
Es werden Gespräche mit Händlern sowie Vertretern der Kommune und
der IHK möglich sein.
Beirat
Es wird ein Beirat gegründet, der die Vorschläge zur Kooperation zwischen
Outlet und City weiter ausarbeiten, ergänzen, konkretisieren und bis zur Umsetzung
begleiten soll.
In diesem Beirat sollen Vertreter des Einzelhandelsverbandes und von „helmstedt
aktuell“ mit Politik und Verwaltung der Stadt Helmstedt, Investor und vor
allem auch dem Betreiber des Ostfalen Outlet Helmstedt gemeinsam im offenen
und konstruktiven Dialog zusammen wirken. Der Beirat könnte zu einer
dauerhaften Einrichtung und evtl. später als eigener Arbeitskreis im Stadtmarketing
weitergeführt werden.