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Protokoll über die gemeinsame Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses und des
Ausschusses für Bauen, Planung, Umwelt, Verkehr und Energie am 21.02.2013,
Kleiner Saal im Bürgerhaus Butzbach, Gutenbergstraße 35510 Butzbach
Tagesordnung
1. Eröffnung und Begrüßung
2. Mitteilungen und Anfragen
3. Städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB zur Entwicklung
des Bebauungsplangebietes "Bahnhof-Arkaden"
4. Bebauungsplanverfahren "Bahnhof-Arkaden" in Butzbach
hier:
a) Beschlussempfehlungen zu den im Rahmen der
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange eingegangenen Anregungen
(Einzelbeschlüsse)
b) 2. Offenlegungsbeschluss
5. Bundesverkehrswegeplan 2015
hier: Projektanmeldung B 3a - Stadtumgehung Butzbach
6. Bebauungsplanverfahren "Landgrafenschloss - 5. Änderung"
hier:
a) Beratung und Beschlussfassung der während der
Offenlegung gemäß § 3 (2) BauGB eingegangenen
Stellungnahmen (Einzelbeschlüsse)
b) Erneuter Offenlegungsbeschluss
7. Antrag der Fraktion Bündnis 90/DIE GRÜNEN vom 30.10.2012
hier: Einsatz von Rückepferden und heimischen
Unternehmen im Stadtwald Butzbach
2012/0508
2012/0455
2012/0526
2013/0026
2013/0033
TOP 1
Eröffnung und Begrüßung
Der Ausschussvorsitzende Herr Schepp begrüßt die Anwesenden und stellt die
Beschlussfähigkeit sowie die ordnungsgemäße Einladung fest.
Wie in der Sitzung am 05.02.2013 sollen die Tagesordnungspunkte 3 und 4 zusammen
beraten werden. Frau Schneider stellt den Antrag, den Tagesordnungspunkt 4 bis nach der
Bürgerversammlung am 06.03.2013 zu vertagen.
Unter der Leitung von Herrn Holger Görlach stimmt der Bauausschuss über diesen Antrag
ab. Für die Absetzung stimmen 2 Ausschussmitglieder, dagegen 7 Ausschussmitglieder.
Der Antrag ist damit abgelehnt.

TOP 2
Mitteilungen und Anfragen
Herr Merle teilt mit, dass in Kürze beim Wetteraukreis eine Besprechung zum städtischen
Haushalt 2013 mit dem Landrat und der Kommunalaufsicht stattfinden wird. Er kündigt ein
entsprechendes Schreiben an die Fraktionen an.
Zum Industriegebiet Nord gibt Herr Merle zur Kenntnis, dass die Klage des Investors Weber
auf Schadenersatz abgelehnt wurde.
Frau Schneider bittet um Auskunft zum ungeregelten Parken im Schlossinnenhof. Herr
Merle antwortet, dass am 27.02.2013 die Situation mit dem Kreisbauamt besprochen und
evtl. eine Bebauungsplanänderung notwendig wird.
Frau Schneider bittet um Auskunft zur Anfrage der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN
nach der Zuständigkeit des Wirtschaftsausschusses im Bezug auf das Projekt
Bahnhofsarkaden. Herr Merle stellt dazu fest, dass sich diese Anfrage im Geschäftsgang
befindet.
Auf Anfrage von Herrn Schmidt teilt Herr Merle mit, dass die Tempo-30-Schilder in der
Kleeberger Straße kontrolliert werden.
TOP 3
Städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB zur Entwicklung des
Bebauungsplangebietes "Bahnhof-Arkaden"
TOP 4
Bebauungsplanverfahren "Bahnhof-Arkaden" in Butzbach
hier: a) Beschlussempfehlungen zu den im Rahmen der Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange eingegangenen
Anregungen (Einzelbeschlüsse)
b) 2. Offenlegungsbeschluss
Der Ausschussvorsitzende Herr Schepp leitet in das Thema ein und weist auf die
Vorstellung des Projektes am 05.02.2013 hin. Frau Schneider fragt nach der
Berücksichtigung des Artenschutzes im Bebauungsplanverfahren. Herr Fischer antwortet,
dass eine Begehung stattgefunden hat, aus der sich kein Handlungsbedarf ergeben hat.
Vor Baubeginn wird es eine weitere Begehung geben.
Frau Stahl bittet um Aufklärung zur Finanzierung des Umbaus des Bahnhofvorplatzes und
fragt außerdem, warum dieser nicht im städtebaulichen Vertrag enthalten ist. Herr RA
Hauter antwortet, dass für diese Arbeiten später ggf. ein nicht öffentlicher
Erschließungsvertrag notwendig wird. Herr Merle teilt in diesem Zusammenhang mit, dass
die Kommunalaufsicht des Wetteraukreises keiner Kreditaufnahme für den Bau des
Bahnhofsvorplatzes zustimmen wird.
Auf die Frage von Herrn Schmidt nach dem Stand des Grundstücksvertrages zwischen
Stadt und Schoofs-Immobilien, antwortet Herr Merle, dass dieser noch nicht endgültig
ausgearbeitet ist und vor dem Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan gesondert beraten
werden wird.

Herr Tischler beantwortet weitere Fragen der Ausschussmitglieder zum Projekt.
Danach fassen die Ausschüsse unter der Leitung von Herrn Görlach für den Bauausschuss
bzw. Herrn Schepp für den Haupt-und Finanzausschuss den Beschluss zu TOP 3 wie folgt:
Beschluss:
Zwischen der Stadt Butzbach und dem Vertragspartner Schoofs-Immobilien GmbH
Frankfurt wird ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB geschlossen.
Dieser städtebauliche Vertrag bildet die Grundlage für die Entwicklung und Sicherung der
Maßnahmen zur Erreichung der Planziele des Bebauungsplans „Bahnhof-Arkaden“.
Abstimmungsergebnis des Ausschusses für Bauen, Planung, Umwelt, Verkehr und
Energie zu TOP 3:
9 Anwesend
7 Ja-Stimmen
1 Nein-Stimme
1 Enthaltung
Abstimmungsergebnis des Haupt- und Finanzausschusses zu TOP 3:
9 Anwesend
6 Ja-Stimmen
1 Nein-Stimme
2 Enthaltungen
Der Ausschuss für Bauen, Planung, Umwelt, Verkehr und Energie fasst daraufhin
folgenden
Beschluss:
zu a) Einzelbeschlüsse:
1. BUND Landesverband Hessen e.V.
1.1 Bei der derzeitigen Bebauung handele es sich überwiegend um ältere Gebäude, die
zum Teil seit längerer Zeit leer stünden. Durch die Vielzahl der Gebäude sei das Gelände
zum Teil kleinräumig strukturiert. Durch die vorgesehene Bebauung mit einem einzelnen
kompakten Gebäudeblock von 12 m Höhe und einer Grundfläche von mehreren tausend
Quadratmetern ändere sich die Struktur in diesem Bereich völlig. Es müsse davon
ausgegangen werden, dass es an den bisherigen Gebäuden an Fassaden und Dächern
Schlupfwinkel gebe, die von Gebäudebrütern, Fledermäusen, Insekten usw. genutzt
würden. Diese gingen durch die kompakte Neubebauung unweigerlich verloren. Ein
Ausgleich hierfür sei bislang nicht vorgesehen. Es sei daher notwendig, festzulegen, dass
bei der Fassadengestaltung Elemente verwendet werden (z.B. Gabionen, Verschalungen
mit Öffnungen, Fassadenbegrünung), die diesen Tieren Nistmöglichkeiten böten.
Stellungnahme und Beschluss
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.

Die hier angesprochenen Belange des Artenschutzes wurden durch mehrfache
Begehungen und eine intensive Begutachtung der vorhandenen Bebauung im
Sommerhalbjahr 2012 Rechnung getragen. Hierbei wurden nicht nur die Fassaden mittels
Fernglas auf mögliche Verstecke abgesucht sondern auch die Dachböden begangen, um z.
B. an Hand von Kotresten Aufschluss über die Nutzung durch z.B. Fledermäuse zu
erlangen. Im Ergebnis ist zu festzuhalten, dass trotz des teilweise mehrjährigen
Leerstandes keine Lebensräume nachgewiesen werden konnten, die einem Fortgang des
Bauleitplanverfahrens entgegenstehen würden. Die Ergebnisse werden in die Begründung
zum Entwurf des Bebauungsplanes eingearbeitet bzw. diesen beigefügt, so dass sie im
Rahmen der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung auch von den Naturschutzverbänden
eingesehen werden können.
Unabhängig davon wird der Vorhabenträger gebeten, auf der Bahnseite im oberen
Fassadenbereich jeweils mind. 5 Kästen für Fledermäuse und Vögel anzubringen.
1.2 Die in der Begründung beschriebenen klimatischen Auswirkungen und Auswirkungen
auf den Wasserhaushalt durch die zusätzliche Versiegelung könne teilweise dadurch
begegnet werden, dass eine Dachbegrünung vorgegeben wird. Je nachdem wie die
Einleitung von Niederschlagswasser bei der Neufassung der Abwassersatzung künftig
geregelt werde, könne dies bei langfristiger Betrachtung sogar unter
betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten interessant sein.
Stellungnahme und Beschluss
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Eine Dachbegrünung kann zwar grundsätzlich festgesetzt werden. Allerdings verlangt § 9
Abs. 1 BauGB für jede Festsetzung eine städtebauliche Begründung. Eine solche liegt hier
aber nicht vor, da das zur Ausweisung als zukünftiges Kerngebiet vorgesehene Gelände
auch derzeit bereits überdurchschnittlich versiegelt ist und keine städtebaulich relevante
lufthygienische Bedeutung aufweist.
Die in der Stellungnahme angesprochene Entwässerungssatzung der Stadt Butzbach ist für
den vorliegenden Abwägungsprozess nicht beachtlich.
Unabhängig des Fehlens der für eine verbindliche Festsetzung erforderlichen
städtebaulichen Begründung begrüßt es die Stadt Butzbach und empfiehlt dem
Vorhabenträger Dachbegrünungsmaßnahmen bei der Objektplanung vorzusehen.
1.3 Eine Bebauung wie sie durch den Bebauungsplan im Bereich der ehemaligen
Butzbacher Farbenfabrik und der anschließenden Grundstücke möglich werde, habe einen
zu erwartenden hohen Energiebedarf. Wenn die Stadt Butzbach ihre mehrfach kund getane
Absicht, die Energiewende zu unterstützen, ernst meine, sollten im Bebauungsplan
Festsetzungen zur Nutzung von regenerativen Energien, Nutzung von
Wärmerückgewinnung, Einbau von ressourcensparenden Heizanlagen usw. aufgenommen
werden.
Stellungnahme und Beschluss
Der Anregung kann nicht entsprochen werden.
Der Inhalt eines Bebauungsplanes ist in dem Katalog des § 9 Abs. 1 BauGB abschließend
geregelt. Hiernach können zwar Gebiete festgesetzt werden, in denen bei der Errichtung

von Gebäuden bestimmte bauliche Maßnahmen für den Einsatz erneuerbarer Energien
getroffen werden, ein Benutzungszwang kann hingegen nicht verfügt werden. Dies ist aber
auch nicht erforderlich, da der Bundesgesetzgeber sich im Erneuerbaren-Energien-
Wärmegesetz EEWärmeG bereits unmittelbar an die jeweilige Bauherrschaft wendet und
die anteilige Nutzung erneuerbarer Energien verlangt. Für die Installation einer
Photovoltaikanlage zur anteiligen Selbstversorgung sprechen allein schon der hohe
Energiebedarf und die hierdurch verursachten Kosten. Die Stadt Butzbach geht deshalb
davon aus, dass die Anregungen auch ohne Festsetzungen im Vollzug des
Bebauungsplanes Berücksichtigung finden werden.
1.4 Durch die Verlagerung der Pendlerparkplätze gehe der mit Pflaster, Schotter und altem
Mauerwerk durchsetzte Grünstreifen entlang der Bahn verloren. Diese Flächen böten
Lebensräume u.a. für Eidechsen. Bislang sei in der Planung als Ausgleich lediglich die
Anpflanzung von Bäumen vorgesehen. Eine Eingriffsbilanzierung nach dem
Biotopwertverfahren mit entsprechenden Ausgleichsmaßnahmen im unmittelbaren Umfeld
sei an dieser Stelle unverzichtbar.
Stellungnahme und Beschluss
Der Anregung wird nicht entsprochen.
Die „Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, Ökokonten,
deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ausgleichsabgaben
(Kompensationsverordnung)“ ist bei Bebauungsplänen wie dem Vorliegenden nicht
einschlägig. Das Biotopwertverfahren nach der Kompensationsverordnung ist im Rahmen
der Bauleitplanung nicht anzuwenden, da es sich um eine Maßnahme der
Innenentwicklung handelt, die der Gesetzgeber ausdrücklich von der Verpflichtung zur
Durchführung von Kompensationsmaßnahmen für die im Vollzug des Bebauungsplanes zu
erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft freigestellt hat.
1.5 Bislang soll pro neu zu pflanzendem Baum eine Baumscheibe von 5 qm freigehalten
werden. Dies sei schon knapp bemessen, um ein ungestörtes Wachstum zu ermöglichen.
Um zu vermeiden, dass die Baumscheibe in eine schmale rechteckige Fläche umgedeutet
wird, müsse darüber hinaus festgesetzt werden, dass auch bei einer anderen als
kreisförmigen Ausführung der freien Fläche unter dem Baum eine Mindestbreite von 2,25
m, unabhängig von der Längsausdehnung, nicht unterschritten werde. Für die
Baumscheiben selbst müsse festgesetzt werden, dass diese mit einheimischen,
standardtypischen Pflanzen bepflanzt werden und eine Unterhaltung der Fläche erfolge.
Die Baumscheiben müssten vor einer versehentlichen oder absichtlichen Befahrung
wirksam geschützt werden.
Stellungnahme und Beschluss
Die Anregung wird als Hinweis zur Kenntnis genommen.
Die angesprochene Festsetzung entfällt, da die Stellplatzsatzung der Stadt Butzbach hier
eine ausreichende Grundlage abgibt. Hiernach ist je 5 Stellplätze ein standortgeeigneter
Baum in einer unbefestigten Baumscheibe von ca. 5 m² anzupflanzen und zu unterhalten.
Zur Sicherung der Baumscheiben sind geeignete Schutzvorrichtungen vorzusehen. Die

Intension der Anregung ist insofern bereits zu beachtet, auch ohne dass hierfür besondere
Festsetzungen getroffen werden.
1.6 Bei der Betrachtung der Verkehrsentwicklung werde außer Acht gelassen, dass sich
bislang im Bereich der Innenstadt die Ladenöffnungszeiten an den althergebrachten Zeiten
orientierten (Montag bis Freitag Ladenschluss um 18 Uhr, Samstag um 14 Uhr). Es müsse
davon ausgegangen werden, dass in dem neuen Center längere Öffnungszeiten, vor allem
am Abend und am Samstag geplant seien. Damit werde der Verkehr zu Zeiten in die
Innenstadt gezogen, in der dieser bisher davon weitgehend frei war. Darunter würden nicht
nur die Anwohner im direkten Umfeld leiden, sondern auch die im weiteren Umfeld an den
zuführenden Straßen Wohnenden, was bislang anscheinend überhaupt nicht betrachtet
werde. Der Fahrzeugverkehr auf der B 3 könnte sich durchaus um bis zu ca. 60% erhöhen.
Stellungnahme und Beschluss
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Ein weiterführender Handlungsbedarf besteht vorliegend nicht, da die Weiseler Straße und
die Große Wendelstraße zwar formal noch als Bundesstraße gewidmet sind, die Funktion
hat aber tatsächlich die Ostumfahrung zwischen Weiseler Straße und Griedeler Straße
übernommen. Hierdurch hat sich das durchschnittliche tägliche Verkehrsaufkommen auf
der B 3 deutlich reduziert, sodass umfangreiche Leistungsfähigkeitsreserven bestehen, die
auch von dem planinduzierten zusätzlichen Ziel- und Quellverkehrsaufkommen des
Bebauungsplanvorhabens „Bahnhofarkaden“ nur teilweise in Anspruch genommen werden.
Nur der Vollständigkeit halber sei auf § 4 Abs. 2 Satz 3 BauGB verwiesen. Hiernach sollen
sich die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange in den Stellungnahmen auf
ihren Aufgabenbereich beschränken. Es wird insoweit für zulässig angesehen, das Thema
der Verkehrserschließung ausschließlich im Zusammenhang mit den Stellungnahmen von
Hessen Mobil eingehend zu erörtern.
1.7 Der Ortsverband des Bundes für Umwelt- und Naturschutz Deutschland bittet um
Übersendung des Verkehrsgutachtens sowie der Auswirkungsanalyse und behält sich nach
deren Durchsicht eine ergänzende Stellungnahme vor. Vorsorglich wird bereits auf die
Notwendigkeit eines zusätzlichen Lärmgutachtens hingewiesen, das die Auswirkungen des
zusätzlichen planinduzierten Ziel- und Quellverkehrsaufkommens auf die benachbarten
Straßen und die dortige Wohnbebauung sowie den gesamten Innenstadtbereich detailliert
untersuchen soll.
Stellungnahme und Beschluss
Der Anregung wird nicht entsprochen.
Der Entwurf des Bebauungsplanes wird aufgrund der in den vergangenen Monaten
mehrfach fortgeschriebenen Konzeptionen des Vorhabenträgers überarbeitet und erneut zu
jedermanns Einsicht öffentlich ausgelegt Die angesprochenen Untersuchungen wurden
bereits aktualisiert und werden bei der Stadt Butzbach dann ebenfalls zur Einsicht
ausliegen. Dies betrifft auch die Verkehrsuntersuchung (hierfür zuständiger Träger
öffentlicher Belange ist Hessen Mobil), die Auswirkungsanalyse (hierfür zuständiger Träger
öffentlicher Belange sind der Regionalverband FrankfurtRheinMain und die Obere
Landesplanungsbehörde beim Regierungspräsidium Darmstadt) und die zwischenzeitlich

erstellten schalltechnischen Untersuchungen (zuständiger Träger öffentlicher Belange ist
hierfür der Immissionsschutz im Wetteraukreis und das entsprechende Dezernat beim
Regierungspräsidium Darmstadt).
2. DB Services Immobilien GmbH Frankfurt
2.1 Der Bebauungsplan „Bahnhofarkaden“ überplane planfestgestellte und gewidmete
Bahnanlagen und -flächen. Bei den überplanten Bahnflächen handele es sich um
gewidmete Eisenbahnbetriebsanlagen, die nicht der Planungsfreiheit der Kommune
sondern des Fachplanungsvorbehaltes des Eisenbahnbundesamtes (EBA) unterliegen.
Änderungen an Eisenbahnbetriebsanlagen unterliegen demnach dem
Genehmigungsvorbehalt des EBA. Der Bebauungsplan sei mit der Zweckbestimmung der
Fläche, dem Betrieb der Bahn zu dienen, nicht vereinbar und daher bis zu einer
Freistellung der Fläche von Bahnbetriebszwecken durch das EBA nicht zulässig. Bis zu
einer solchen Freistellung seien die Bahnflächen nachrichtlich als solche darzustellen.
Für die überplante Fläche liege eine Kaufanfrage vor. Diese Anfrage werde derzeit
plausibilisiert. Bahnbetriebsnotwendige Anlagen wie z.B. Kabel- und Telekommunikations-
Anlagen und Oberleitungsmasten, die sich im unmittelbaren Grundstücksgrenzbereich der
DB AG-Flächen befinden, seien aus der geplanten Veräußerungsfläche mit
entsprechenden Schutzabständen herauszuparzellieren. Zur neuen Grundstücksgrenze
bzw. Bebauungsplangrenze müsse bahnseitig ein Schutzabstand von 5,5 m zur
Gleismittelachse des Gleises 1 eingehalten werden. Alle anderen Bahnanlagen die sich auf
der Veräußerungsfläche befinden müssten entweder auf Kosten des Käufers verlegt oder
dinglich gesichert werden.
Stellungnahme und Beschluss
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Die Freistellung der nicht mehr betriebsnotwendigen Flächen wird beantragt. Da die
Entbehrlichkeitsprüfung offensichtlich im Zusammenhang mit der Kaufanfrage erfolgte und
zwischenzeitlich abgeschlossen ist, dürfte auch die Freistellung zeitnah erreichbar sein. Die
Grenze des räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird nach erfolgter
Absprache mit DB Station und Service, Gießen, am 05.12.2012 so gelegt, dass ein 3,0 m
breiter Bahnsteig bahnseitig verbleibt.
Da ungewiss ist, ob die Freistellung durch das Eisenbahnbundesamt bis zum
Satzungsbeschluss vorliegt, wird vorsorglich eine Festsetzung nach § 9 Abs. 2 BauGB
aufgenommen, nach der die festgesetzte Nutzung erst ab der Bekanntmachung der
Freistellung zulässig ist.
2.2 Im Bereich des Empfangsgebäudes und angrenzender Freiflächen seien zwei
Mitarbeiterstellplätze für Instandhaltungspersonal sowie eine Schaltschrankzuleitung und
ein Signalkabel weiterhin betriebsnotwendig.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen
und in der Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes für die erneute Offenlage
entsprechend vermerkt.

2.3 Auch auf den Flächen, die verkauft werden, sind betriebsnotwendige Anlagen
vorhanden, die entweder dinglich zu sichern oder auf Kosten des Käufers zu verlegen
seien. Es handele sich um Kabelanlagen, Wegerechte und Stellplätze für
Rettungsfahrzeuge. Die erforderlichen Maßnahmen würden im Rahmen der
Kaufvertragsabstimmungen abschließend festgelegt. Bei der Variante „dingliche Sicherung“
sei zu beachten, dass für den unmittelbaren Bereich der eisenbahnbetriebsnotwendigen
Anlagen separate Flurstücke herausparzelliert würden. Diese gingen zwar ins Eigentum
des Käufers über, blieben aber planungsrechtlich als Fläche für Eisenbahnbetriebszwecke
planfestgestellt und seien im Bebauungsplan nachrichtlich als solche darzustellen.
Stellungnahme und Beschluss
Den Anregungen wird entsprochen,
ein entsprechender Hinweis wird aber nur in die Begründung zum Entwurf des
Bebauungsplanes aufgenommen, da die Sicherung unabhängig von dem vorliegenden
Aufstellungsverfahren erfolgt.
2.4 Im Bereich südlich der Ladestraße werde der Neubau eines elektronischen Stellwerkes
geplant. Aus den zugesandten Unterlagen sei ersichtlich, dass die geplante
Bebauungsplanfläche genau an die geplante Fläche des ESTW-Modulgebäudes angrenze.
Dieses müsse uneingeschränkt zugänglich und bebaubar bleiben. Die Bauaktivitäten
dürften nicht behindert werden, die Zufahrt müsse auch nach Fertigstellung des ESTW
(südlich) weiterhin uneingeschränkt möglich sein. Eine geeignete Einfriedung müsse als
Abgrenzung errichtet werden.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Der Bebauungsplan berücksichtigt die Auflagen und Hinweise. Sie werden zudem, soweit
sie den Vollzug des Bebauungsplanes betreffen, in die Begründung aufgenommen bzw.
dieser als Anlage beigefügt.
Die Belange der Bahn führen auch zu einer Erweiterung des räumlichen Geltungsbereiches
nach Süden, da das hier von der Bahn geplante Betriebsgebäude (Stellwerkneubau) zum
Wegfall von P&R-Stellplätzen führt, für die Ersatz geschaffen werden soll.
2.5 Der Bauherr müsse das Grundstück im Sinne der öffentlichen Sicherheit derart
einfrieden, dass ein Betreten der Bahnanlagen verhindert werde. Das Bahngelände dürfe
weder unterhalb noch oberhalb des Terrains in Anspruch genommen werden. Die
Einfriedung sei vom Bauherrn bzw. seinen Rechtsnachfolgern laufend Instand zu halten
ggf. zu erneuern. Der Abstand der zulässigen Bebauung zum Gleis 1 sollte in einer Flucht
hinter dem Bahnsteig 1 liegen.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen

und zur Berücksichtigung im Vollzug des Bebauungsplanes, dem eigentlichen Adressaten,
in der Begründung zum Bebauungsplan wiedergegeben.
2.6 Vor Beginn von Bauarbeiten sei eine Ortsbegehung hinsichtlich der geplanten
Veränderung zwingend erforderlich. Hierbei seien in Abstimmung mit der DB Netz AG die
neuen Grenzen festzulegen.
Stellungnahme und Beschluss
Der Anregung wird entsprochen,
der Termin wird rechtzeitig vor Beginn der Baumaßnahmen vereinbart.
2.7 Abschließend wird auf die regelmäßig erforderlichen Schutzvorkehrungen gegenüber
Bahnanlagen usw. hingewiesen.
Stellungnahme und Beschluss
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen
Und zur Berücksichtigung im Vollzug des Bebauungsplanes, dem eigentlichen Adressaten,
als Hinweis in die Plankarte aufgenommen.
3. Energie und Versorgung Butzbach GmbH
3.1 Seitens der EVB wird auf die in öffentlichen Flächen liegende Leitungsinfrastruktur
hingewiesen die bei einer Veräußerung durch Grunddienstbarkeiten zu sichern sei.
Hingewiesen wird zudem auf die vorhandene Löschwassermenge.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen
unter Berücksichtigung im Vollzug des Bebauungsplanes, dem eigentlichen Adressaten, in
der Begründung vermerkt.
3.2 Von Seiten der Abwasserbeseitigung bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. Es sei
aber darauf hinzuweisen, dass eine Anordnung von Zisternen innerhalb der Sondergebiete
aufgrund fehlender Möglichkeiten der Regenwasserverwertung keinen Sinn mache. Geprüft
werden solle aber bei der Bebauungsplanung die Möglichkeit einer Teilversickerung und
Anordnung von Rigolen. Die Befestigung von Verkehrsflächen, insbesondere von
Parkplätzen usw. solle in wasserdurchlässiger Form erfolgen.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Der Bebauungsplan setzt keine Zisternen fest. Es bleibt aber hiervon unabhängig der
Prüfauftrag, welcher sich unmittelbar aus den Wassergesetzen ergibt. Adressat ist die
jeweilige Bauherrschaft.
Hinsichtlich der Befestigung von Verkehrsflächen und insbesondere Stellplätzen sei auf die
entsprechenden Vorgaben der Stellplatzsatzung der Stadt Butzbach verwiesen.
4. Hessen Mobil Gelnhausen
4.1 Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zur
Folgenutzung des ehemaligen Fabrikgeländes der Butzbacher Farbenfabrik sowie dem
vorhandenen städtischen Parkdeck in der Alten Weinstraße geschaffen werden.
Beabsichtigt sei hier die Entwicklung eines Fachmarktzentrums unter Einbeziehung des
Bahnhofsvorplatzes mit dem zentralen Omnibusbahnhof. Die Verkehrsuntersuchung sei
erstmals Anfang Mai mit Hessen Mobil erörtert worden, die Ergebnisse des Gespräches
wurden eingearbeitet. Zu der endgültigen Fassung wird vorgetragen:
a) Die signalgeregelte Kreuzung B3 (Große Wendelstraße-Weiseler Straße) / Weiseler
Straße / Zum Bahnhof behalte auch künftig mit der derzeitigen Freigabezeit
außerordentliche Leistungsfähigkeitsreserven. Die grüne Welle werde an diesem
Knotenpunkt zukünftig somit erhalten bleiben.
b) Die nordöstliche benachbarte signalgeregelte Kreuzung B 3 Bismarckstraße / In der
Alböhn werde in der Verkehrsuntersuchung nicht mehr explizit berechnet. Über die
signaltechnischen Unterlagen seien Verkehrsbelastung und Leistungsreserven
dokumentiert, die den zusätzlichen Richtungsverkehr von ein bis zwei Fahrzeugen in jedem
Umlauf mit den derzeitigen Freigaben auch zukünftig bewältigen wird. Die
Verkehrsuntersuchung leitet daraus entsprechend ab, dass auch an diesem Knotenpunkt
die grüne Welle künftig erhalten bleibe.
c) An der Einmündung B 3 /Alte Weinstraße schlage die VU aufgrund der einschließlich des
derzeitigen Parkraums zur Verfügung stehenden Querschnittsbreite von 7,5 m einen
Aufstellbereich von 4,25 m vor.
d) Die Fußgängerfreigabezeit werde an den beiden signalgeregelten Knotenpunkten nicht
mehr hinsichtlich der Einhaltung der Vorgaben für ungehinderte Mobilität überprüft, da das
Signalprogramm unverändert bleibt.
Hierzu nimmt Hessen Mobil wie folgt Stellung: Von Amtseite bestünden für die
beschriebenen Knotenpunkte der B 3 hinsichtlich der zukünftigen Leistungsfähigkeit keine
Bedenken.
Der Planungsvorschlag für die Weiseler Straße von 4,25 m für den Aufstellbereich
stadteinwärts werde jedoch der Klassifizierung als Bundesstraße nicht gerecht und sei nicht
genehmigungsfähig. Hier sei eine Fahrstreifenbreite von 5,5 m erforderlich.
Stellungnahme und Beschluss
Der Anregung wird entsprochen.
Die richtlinienkonforme Ausbildung mit einer Fahrstreifenbreite von 5,50 m wird in der
Fortschreibung der Planungen berücksichtigt.

4.2 Zur Regelung der Rechtsverhältnisse sei zwischen der Stadt Butzbach und Hessen
Mobil eine Verwaltungsvereinbarung über den erschließungsbedingt erforderlichen Ausbau
des Knotenpunktes B3 / Alte Weinstraße auf der Grundlage eines straßenbautechnischen
Entwurfes abzuschließen. Die Entwurfsunterlagen seien Hessen Mobil zur Abstimmung,
Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Die Kosten der Maßnahme trage die Stadt
Butzbach. Der Ausbau der B3 mit Aufstellbereich müsse mit Inbetriebnahme von Gebäuden
und baulichen Anlagen innerhalb des Plangebietes fertig gestellt und für den öffentlichen
Verkehr freigegeben sein.
Stellungnahme und Beschluss
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Für die vorliegende Abwägung beachtlich ist die Erarbeitung eines straßenbautechnischen
Entwurfes. Der Vorhabenträger wird gebeten diesen in Abstimmung mit der Stadt und in
Ausführung des städtebaulichen Vertrages zeitnah zu beauftragen.
4.3 Es wird darauf hingewiesen, dass im Zusammenhang mit dem straßenbautechnischen
Entwurf auch das Parken am Fahrbahnrand neu zu ordnen ist.
Stellungnahme und Beschluss
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen
und im Rahmen des straßenbautechnischen Entwurfes entsprechende Berücksichtigung
finden und sodann im Rahmen von Anordnungen der örtlichen Verkehrsbehörde zur
Ausführung kommen.
4.4 Die Verkehrsuntersuchung weise darauf hin, dass die Bahnhofstraße so aufgeweitet
werden solle, dass der geplante Busbahnhof fahrgeometrisch optimal anfahrbar sei. Sollten
diesbezüglich auch am Knotenpunkt B3 (Große Wendelstraße-Weiseler Straße) / Weiseler
Straße / Zum Bahnhof Maßnahmen erforderlich werden, müssten die entsprechenden
planerischen Nachweise Hessen Mobil noch zur Prüfung vorgelegt werden.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Die notwendigen Aufweitungen betreffen ausschließlich die Straße "Am Bahnhof" und
führen nicht zu baulichen Veränderungen des Knotenpunktes. Der Nachweis wird im
Rahmen der Fortschreibung der Verkehrsuntersuchung erbracht.
4.5 Die Ausweisung des Planungsgebietes erfolge in Kenntnis der von der B 3
ausgehenden Emissionen. Hessen Mobil übernehme keinerlei Forderungen hinsichtlich
Lärm-, Abgas- und Erschütterungsschutz, auch zu keinem späteren Zeitpunkt. Es wird
darum gebeten, dies in die Festlegungen des Bebauungsplanes aufzunehmen.
Stellungnahme und Beschluss

Der Anregung wird entsprochen,
ein entsprechender Hinweis wird in die Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes
aufgenommen.
5. Landesamt für Denkmalpflege, Abt. Archäologie, Wiesbaden
Das Landesamt spricht in seiner Stellungnahme die gleichen Forderungen wie die
Archäologische Denkmalpflege des Wetteraukreises aus, s.u..
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen
und in die Plankarte zum Entwurf des Bebauungsplanes für die erneute
Öffentlichkeitsbeteiligung aufgenommen.
6. Magistrat der Stadt Bad Nauheim
Der Magistrat der Stadt Bad Nauheim spricht in seiner Stellungnahme die
„Auswirkungsanalyse über die Ansiedelung eines Lebensmittelmarktes in Verbindung mit
weiteren ergänzenden Fachmärkten in Butzbach“ vom 15. Mai 2012 an. Die Stadt Bad
Nauheim wird in diesem Gutachten der Zone 2 zugeordnet. Die Auswirkungen innerhalb
dieser Zone werden für die einzelnen Sortimente jeweils in einer einzigen
Umsatzumlenkungsquote dargestellt. Die individuell auf Bad Nauheim bezogenen
Auswirkungen sind aus dieser Quote nicht ablesbar. Es sei denkbar, dass insbesondere für
die Sortimente Bekleidung, Schuhe und Elektroartikel in Bad Nauheim höhere
Umsatzumlenkungsquoten als die für Zone 2 dargestellten Quoten erreicht werden und
diese auch städtebaulich relevant sein könnten. Um eine Ergänzung der
Auswirkungsanalyse wird gebeten.
Stellungnahme und Beschluss
Der Anregung wird entsprochen.
Die Auswirkungsanalyse wurde zwischenzeitlich fortgeschrieben. In der Fassung vom
30.11.2012 kommt der Gutachter zu folgendem Ergebnis:
„Der Abwägungsschwellenwert für die Bewertung von Einzelhandelsansiedlungen wird
nicht überschritten (Ausnahme Sortimentsgruppe Schuhe). Dabei sind keine städtebaulich
schädlichen Umsatzumlenkungen von bestehenden Magnetbetrieben zu erwarten. Daher
wird durch die geplante Ansiedlung das Beeinträchtigungsverbot nicht unterlaufen“
Die Stadt Bad Nauheim erhält im Rahmen der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung die
Möglichkeit der Einsichtnahme.
7. Regierungspräsidium Darmstadt
7.1 Aus regionalplanerischer Sicht wird unter Bezugnahme auf die in der
Planvorbereitungsphase bereits erfolgten Gespräche festgestellt, dass in der Planung eines

SO-Fachmarktzentrums mit insgesamt 6.250 qm Verkaufsfläche keine Abweichung von
den Zielvorgaben des Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010
gesehen wird. Zwar sei der überwiegende Teil des Planbereiches im RPS/RegFNP 2010
als gewerbliche Baufläche dargestellt, doch werde diese - die ehemalige
Farbenfabriknutzung aufgreifende - Darstellung gemäß der Beikarte 2, Regionaler
Einzelhandel, von der Darstellung des zentralen Versorgungsbereiches Butzbach
überlagert. Der zentrale Versorgungsbereich erstrecke sich in südlicher Richtung noch über
die gesamte konzipierte Planfläche. Hinsichtlich des formalen Widerspruchs der beiden
Planaussagen werde die konzeptionell abgestimmte Darstellung des zentralen
Versorgungsbereiches als vorgreifliche Zielaussage gewertet. Im zentralen
Versorgungsbereich sei Einzelhandel grundsätzlich möglich. Negative städtebauliche
Auswirkungen seien von der geplanten Ansiedelung eines maximal 2.000 qm
Verkaufsfläche umfassenden Lebensmittelmarktes in Verbindung mit weiteren
ergänzenden Fachmärkten (Bekleidung max. 2.200 qm Verkaufsfläche, Elektronik mit max.
1.200 qm Verkaufsfläche, Drogerie mit max. 800 qm Verkaufsfläche sowie Schuhe mit max.
400 qm Verkaufsfläche) gemäß der von der Markt- und Standortberatungsgesellschaft mbH
erstellten Auswirkungsanalyse vom 15. Mai 2012 nicht zu erwarten. Die Planung könne
daher als an die regionalplanerischen Ziele angepasst angesehen werden.
Stellungnahme und Beschluss
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Die positive Bewertung des Planvorhabens durch die Obere Landesplanungsbehörde beim
Regierungspräsidium Darmstadt wird ausdrücklich begrüßt.
Die Stadt Butzbach geht nach erneuter Besprechung mit dem Regionalverband und dem
Regierungspräsidium davon aus, dass die positive Beurteilung auch für die nunmehr
angestrebten rd. 8.200 qm Verkaufsfläche Bestand haben wird. Zur Ausweisung gelangen
soll zudem kein Sondergebiet i.S. § 11 Abs. 3 BauNVO mehr, sondern ein Kerngebiet i.S. §
7 BauNVO. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben
sowie der zentralen Einrichtung der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Die
Begrenzung von Verkaufsflächen und Sortimenten ist in einem Kerngebiet unzulässig.
Ergänzend zu dem Bebauungsplan wird daher ein städtebaulicher Vertrag erarbeitet, in
dem die Verkaufsflächen nach Sortimenten bzw. Bedarfsgruppen differenziert und begrenzt
werden; der Vertrag wird dem Regierungspräsidium und dem Regionalverband mit
Bekanntgabe der erneuten Offenlage zur Stellungnahme vorgelegt.
7.2 Die Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt weist darauf hin, dass sich allein schon aus
der früheren Nutzung als Farbenfabrik, Bahnhof, Ladestraße und Metallveredelung ein
Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen ergebe. Das Grundstück sei langjährig
industriell genutzt worden. Es handele sich um einen Altstandort. Auf dem Gelände seien
lösungsmittelhaltige Produkte wie Grundierungen, Lacke, Lasuren, Verdünnung und
Dispersionsfarbe, Styropor und Fliesenkleber hergestellt worden. Weiterhin sei eine
Tankstelle für den hauseigenen Fuhrpark betrieben worden. Reststoffe wie Farbmittel,
Anstrichmittel, Kühlwasser, Metallfasern, Farb- und Lackschlamm seien angefallen. Bei
Betriebsbegehungen sei unter anderem die unsachgemäße Lagerung von Fässern mit
Restmengen auf unbefestigten Flächen (Hof und neben Parkdeck) über die Lagerung von
Testbenzin ohne ausreichende Bodenbefestigung, das Fehlen einer ordnungsgemäßen
Entwässerung und Abscheiders an der DK-Zapfsäule festgestellt worden. Die Gründung sei
vor rund 150 Jahren erfolgt, die Stilllegung 2004.

Zum Bahnhof mit ehemaliger Ladestraße und der Metallveredelung liegen der Abteilung
Arbeitsschutz und Umwelt keine Informationen vor.
Eine historische Recherche und darauf basierende umwelttechnische Untersuchungen
seien aufgrund des geschilderten Sachverhalts (insbesondere vor Beginn von
Baumaßnahmen und den damit einhergehenden Eingriffen in den Boden) erforderlich. Ob
und in welchem Umfang Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssten, ließe sich
aufgrund des bisherigen Kenntnisstandes nicht ermitteln. Zuerst müssten die historische
Recherche und darauf basierende umwelttechnische Untersuchungen durchgeführt
werden. Aus bodenschutzrechtlicher Sicht könne der Bauleitplanung bisher nicht
zugestimmt werden.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Die historische Erkundung vom Gutachter Prof. Dr. Knoblich, Umwelt- und
Baugrundberatung GmbH Wettenberg, liegt zwischenzeitlich vor. Untersucht wurden die
folgenden Grundstücke:
Weiseler Straße 61 Fahrschule
Weiseler Straße 51 Wohnhaus
Weiseler Straße 53 Wohnhaus (1993 zurückgebaut)
Weiseler Straße 55 Wohnhaus (ehemals Frisör im Erdgeschoss)
Weiseler Straße 57 ehem. Butzbacher Farbenfabrik
Weiseler Straße 59 (Wohnhaus, Galvanikbetrieb, Wäscherei, ehem.
Tankstelle)
Alte Weinstraße Parkdeck
Bahnhofsvorplatz, Parkplatz, Busbahnhof als ehem. Standort der Farbenfabrik
Die Ergebnisse, einschließlich der durchgeführten Probebohrungen, werden unmittelbar mit
der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt abgestimmt und die erforderlichen
Sanierungsmaßnahmen festgelegt. Die Ergebnisse werden in den Entwurf des
Bebauungsplanes bei der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Eingang finden.
7.3 Seitens des Immissionsschutzes wird das in der Begründung zum Entwurf des
Bebauungsplanes angekündigte Schallgutachten thematisiert und auf dessen Bedeutung
hingewiesen.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Auch wenn im Mittelpunkt des Bebauungsplanes ein konkretes Einzelhandelsvorhaben
steht, hält dieser die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzungen und zu den
überbaubaren Grundstücksflächen weitgehend offen, um bei der Objektplanung ein
vertretbares Maß an architektonischer Gestaltung zuzulassen. Der Vorhabenträger wurde
aber gebeten zu der aktuellen Entwurfsplanung eine schalltechnische Untersuchung zu
beauftragen. Die Untersuchung des TÜV Nord Planstand 03.12.2012 - es handelt sich
hierbei um ein bereits überarbeitetes Konzept, in das die seitens der Stadt formulierten
Empfehlungen z.B. zum Verzicht auf die Anordnung von Ladezonen zur Alten Weinstraße

hin - bereits eingeflossen sind. Vereinbarungsgemäß wurden die Wohnhäuser südlich der
alten Weinstraße in ihrem Schutzanspruch analog der Bebauung in einem Allgemeinen
Wohngebiet in die Berechnungen eingestellt. Neben dem Andienverkehr, dem
Kundenverkehr, der technischen Ausrüstung wurde auch der anlagenbezogene Verkehr auf
den öffentlichen Straßen betrachtet. Der Gutachter fasst die Ergebnisse seiner
Untersuchung wie folgt zusammen:
Im Rahmen des vorliegenden Gutachtens wurde untersucht, welche Geräuschimmissionen
in der Nachbarschaft des geplanten Fachmarktzentrums zu erwarten sind. Die
Geräuschimmissionen wurden auf der Grundlage des in der DIN ISO 9613-2
beschriebenen Rechenverfahrens ermittelt.
Für die getroffenen Annahmen werden die zulässigen Immissionsrichtwerte nach TA
Lärm an den maßgeblichen Immissionsorten eingehalten.
Mit Spitzenpegeln5, die die Richtwerte nach TA Lärm um mehr als 30 dB(A) am Tage bzw.
20 dB(A) in der Nacht (durch vereinzelte Kunden/Mitarbeiter vor 6:00 Uhr bzw. nach 22:00
Uhr) überschreiten, ist nicht zu rechnen.
Eine Bewertung der Geräusche des An- und Abfahrtverkehr auf öffentlichen
Verkehrsflächen bis zu einem Abstand von 500 m vom Betriebsgrundstück nach Punkt 7.4
TA Lärm zeigt, dass zusätzliche organisatorische Maßnahmen nicht erforderlich sind.
Die Geräuschimmissionsprognose wird in der dann aktuellen Fassung der Abteilung
Arbeitsschutz mit Bekanntgabe der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung zur Stellungnahme
vorgelegt.
8. Regierungspräsidium Darmstadt, Kampfmittelräumdienst
Die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder habe
ergeben, dass sich der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes in einem
Bombenabwurfgebiet befinde. Vom Vorhandensein von Kampfmittel auf solchen Flächen
müsse grundsätzlich ausgegangen werden. In den Bereichen, in denen durch
Nachkriegsbebauung bereits bodeneingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von
mindestens 4 Metern durchgeführt worden seien sowie bei Abbrucharbeiten seien keine
Kampfmittelräummaßnahmen notwendig. Bei allen anderen Vorhaben sei eine
systematische Überprüfung vor Beginn der geplanten Baumaßnahmen und
Baugrunduntersuchungen erforderlich, sofern in den Boden eingegriffen wird.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen
und in der Plankarte vermerkt. Die allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung
werden der Begründung als Anlage beigefügt, um im Vollzug des Bebauungsplanes, dem
eigentlichen Adressaten, entsprechend Berücksichtigung zu finden.
9. Regionalverband FrankfurtRheinMain
9.1 Der Bebauungsplan setze im Wesentlichen ein „Sondergebiet Fachmarktzentrum“ fest.
Der Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 stelle diesen Bereich
in der Hauptkarte überwiegend als gewerblich gemischte Baufläche sowie als Fläche für
den Schienenverkehr dar. Der Bebauungsplan werde im beschleunigten Verfahren nach §

13a BauGB aufgestellt. Nach Abschluss des Verfahrens könne der RPS/RegFNP 2010 im
Wege der Berichtigung angepasst werden.
Stellungnahme und Beschluss
Die Ausführungen werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
9.2 Lt. Beikarte 2 des RPS/RegFNP 2010 befindet sich der Bereich des Vorhabens im
zentralen Versorgungsbereich von Butzbach. Im zentralen Versorgungsbereich seien nach
den Bestimmungen des Regionalen Einzelhandelkonzeptes alle Arten von
Einzelhandelsvorhaben zulässig. Die vorliegende Auswirkungsanalyse belege weiterhin,
dass von dem Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche anderer Kommunen im Einzugsbereich zu erwarten seien. Das
Vorhaben entspreche daher den Zielsetzungen des REHK.
Stellungnahme und Beschluss
Die Ausführungen werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
9.3 Der Bebauungsplan begrenze im Sondergebiet SO 2 die Verkaufsfläche auf „in der
Summe maximal 6.250 qm“ und liste einzelne zulässige Vorhaben mit ihren jeweiligen
Maximalverkaufsflächen und ggf. ihren Verkaufsflächen für Warensortimente auf. Die
Summe der Maximalverkaufsflächen der Einzelvorhaben überschreite die zulässige
Maximalverkaufsfläche. Der Regionalverband geht davon aus, dass diese Festsetzung als
baugebietsbezogene Verkaufsflächenkontigentierung eingeschätzt werden könne, die
gemäß in den in der Begründung zum Bebauungsplan zitierten Urteilen und Beschlüssen
des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig sein könnte. Angeregt wird, die Festsetzung in
einer Form umzuformulieren, dass unstreitig nur ein einzelnes Vorhaben etwa „ein
Fachmarktzentrum“ im Sondergebiet zulässig werde. Es wird weiterhin angeregt, die
Bestimmungen zu den zulässigen Sortimenten mit ihren jeweiligen Maximalverkaufsflächen
auch außerhalb des Bebauungsplanes etwa durch einen städtebaulichen Vertrag zu regeln,
damit keine Steuerungslücke durch die Nichtigkeit einzelner Festsetzungen des
Bebauungsplanes entstehen kann.
Stellungnahme und Beschluss
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil von 03.04.2008 (4 CN 3.07) festgestellt,
dass die durch den Bebauungsplan erfolgte Festsetzung einer baugebietsbezogenen,
vorhabenunabhängigen Verkaufsflächenobergrenze zur Steuerung des Einzelhandels in
einem Sondergebiet mangels Rechtsgrundlage unzulässig sei. Zu Grunde lag ein
Bebauungsplan mit einer einheitlichen Festsetzung für unterschiedliche Grundstücke
unterschiedlicher Eigentümer, die es ermöglicht hätte, dass der Eigentümer, der den
Bauantrag zuerst stellt, die gesamt für das Gebiet zulässige Verkaufsfläche auf seinem
Grundstück hätte konzentrieren können und die Eigentümer der weiteren Grundstücke leer
ausgegangen wären. In der Begründung zu dem Beschluss vom 11.11.2009 (4 BN 63.9)
wird das Thema nochmals aufgegriffen und darauf hingewiesen, dass der Senat eine
Ausnahme von dem Verbot der gebietsbezogenen Verkaufsflächenbegrenzung im Hinblick
auf ein früheres Urteil lediglich für den Fall erwogen habe, dass in dem in Frage stehenden

Sondergebiet ein einziger Handelsbetrieb zulässig sei. Die baugebietsbezogene muss also
mit der vorhabenbezogenen Verkaufsflächenbeschränkung identisch sein.
Hieraus leitet sich die Notwendigkeit ab, die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen
im Entwurf zur erneuten Offenlage soweit zu konkretisieren, dass tatsächlich nur ein
Fachmarktzentrum möglich wird. Diese Vorgehensweise war bisher vorgesehen.
Alternativ besteht aber auch die seitens des Vorhabenträgers angeregte Option, anstelle
eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel ein Kerngebiet auszuweisen und
durch einen städtebaulichen Vertrag die Begrenzung der Verkaufsflächen und Sortimente
vorzunehmen. Diese Vorgehensweise hat das OVG Berlin-Brandenburg in seinem Urteil
vom 22.09.2011 (2 A 8.11) ausdrücklich für zulässig erklärt. Voraussetzung sei aber, dass
der Vertrag bereits vor der Beschlussfassung über den Bebauungsplan abgeschlossen wird
und Gegenstand der Abwägung sowie der Öffentlichkeitsbeteiligung war. Vor dem
Hintergrund dieser Rechtsprechung wird der Bitte des Vorhabenträgers gefolgt und die
bisherige Ausweisung als Sondergebiet nicht weiter verfolgt. Zur Ausweisung gelangt ein
Kerngebiet im Sinne § 7 BauNVO unter Ausschluss von Vergnügungsstätten. Ergänzend
wird ein städtebaulicher Vertrag erarbeitet, in dem die Verkaufsflächen nach Sortimenten
bzw. Bedarfsgruppen differenziert und begrenzt werden. Zudem wird eine Sicherung mittels
Baulast respektive Grundbucheintrag angestrebt
10. Wetteraukreis, Strukturförderung und Umwelt
10.1 Der regionale Verkehrsdienst Wetterau macht für seinen Zuständigkeitsbereich keine
Bedenken geltend und verweist wegen der geplanten Aufweitung im Bereich des
Knotenpunktes Weiseler Straße/Große Wendelstraße auf die Zuständigkeit von Hessen
Mobil.
Stellungnahme und Beschluss
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Hessen Mobil Straßen- und Verkehrsmanagement Gelnhausen ist in seiner Funktion als
Träger öffentlicher Belange ebenfalls an dem vorliegenden Bauleitplanverfahren beteiligt.
10.2 Aus Sicht der Kommunalhygiene werden keine Bedenken vorgetragen.
Stellungnahme und Beschluss
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
10.3 Die archäologische Denkmalpflege weist darauf hin, dass im Gebiet des
Bebauungsplanes vorgeschichtliche und mittelalterliche Siedlungsreste bekannt seien. So
seien in die Plankarte folgende Festsetzungen aufzunehmen:
a) Die archäologische Denkmalpflege beim Wetteraukreises sei mindestens zwei Wochen
vor Beginn der Erschließungsarbeiten zu benachrichtigen, da im Bebauungsbereich mit
dem Auftreten von Bodendenkmälern zu rechnen sei. Seitens der archäologischen
Denkmalpflege des Wetteraukreises werde dann eine kostenfreie Baubeobachtung
vorgenommen.
b) Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so sei dies dem Landesamt für
Denkmalpflege, Archäologische Denkmalpflege oder der Archäologischen Denkmalpflege

zw. Untere Denkmalschutzbehörde des Wetteraukreises zu melden. In diesen Fällen
könne für die weitere Fortführung des Vorhabens eine denkmalschutzrechtliche
Genehmigung erforderlich werden.
c) Sollten umfangreiche Siedlungsreste auftreten, könnten durch die weitere Bebauung
Kulturdenkmäler zerstört werden. Daher müsse dann vor weiteren Bodeneingriffen eine
Grabungsmaßnahme vorgeschaltet werden, um das Kulturgut zu dokumentieren und zu
sichern. Diese Kosten seien vom Planbetreiber/Verursacher zu tragen.
Stellungnahme und Beschluss
Der Anregung wird entsprochen,
die Hinweise werden mit Quellenangabe in die Plankarte zum Entwurf des
Bebauungsplanes Eingang finden.
10.4 Seitens des Fachdienstes Wasser- und Bodenschutz werden keine Anregungen oder
Bedenken vorgetragen.
Stellungnahme und Beschluss
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
10.5 Aus landwirtschaftlicher Sicht werden keine Bedenken vorgetragen.
Stellungnahme und Beschluss
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
10.6 Der Fachdienst Bauordnung trägt keine grundsätzlichen Bedenken vor, weist aber
darauf hin, dass für die Umsetzung der Höhenbegrenzung noch untere Bezugspunkte zu
definieren bzw. in NN-Höhen anzugeben sind. Zudem sei aufgrund der Festsetzung einer
Eingeschossigkeit im Sondergebiet 1 die Höhe der dort zulässigen Gebäude nicht
begrenzt.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Die Bauhöhenbeschränkung wird, wie bereits angekündigt, im Entwurf des
Bebauungsplanes zur erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung in m über NN angegeben.
Geplant ist eine Höhe von rd. 10 m bei der bahnbegleitenden Bebauung bzw. rd. 14 m beim
Fachmarktzentrum, jeweils bezogen auf die zum Bahnhofsvorplatz zeigenden Fassaden.
10.7 Belange der Baudenkmalpflege werden nicht berührt.
Stellungnahme und Beschluss.
Die Hinweise werden zustimmend zur Kenntnis genommen.

10.8 Seitens der Brandschutzdienststelle werden die Themen Löschwasserversorgung,
Hydranten und sonstige Maßnahmen wie die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen mit
Feuerwehrfahrzeugen angesprochen.
Stellungnahme und Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Soweit sie die Ebene der verbindlichen Bauleitplanung betreffen, wurden sie bei der
Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes bereits berücksichtigt. Soweit sie die Ebene der
Baugenehmigungsverfahren betreffen, sei auf den Vollzug des Bebauungsplanes
verwiesen.
11. Ortsbeirat Butzbach-Kernstadt
11.1 Die sich aus den Planungen ergebende Verkehrssituation wird als unbefriedigend
angesehen. Eine fehlende Linksabbiegespur aus Richtung Nieder-Weisel sowie ein
fehlender Kreisel an der Kreuzung in der Nähe der ehemaligen Post werden kritisiert. Es
wird von einer zu hohen Verkehrsbelastung durch die geplante Streckenführung
ausgegangen.
Stellungnahme und Beschluss
Die Bedenken werden zur Kenntnis genommen.
Das der Stellungnahme zugrundeliegende Konzept mit einer Anbindung über die Alte
Weinstraße wurde überprüft und differenziert. Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage bleibt
zwar am Anfang der Alten Weinstraße. Die Andienung der Märkte erfolgt aber von der
Bahnseite aus und die P&R-Stellplätze werden über die Moritz-Kuhl-Straße erschlossen.
Das Verkehrsgutachten wurde entsprechend überarbeitet und, da es sich bei der Weiseler
Straße um die Ortsdurchfahrt im Zuge der B 3 handelt, auch im Hinblick auf die hier vom
Ortsbeirat angesprochenen Themen der Leistungsfähigkeit überprüft, sie ist gewährleistet.
Das Gutachten wird Bestandteil der Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes für die
erneute Öffentlichkeitsbeteiligung und dem Ortsbeirat zur Stellungnahme vorgelegt.
11.2 Es wird gefragt, ob die Ludwigstraße einen Richtungsverkehr erhalten soll und wenn ja
in welche Richtung zukünftig gefahren werden darf.
Stellungnahme und Beschluss
Die Frage wird zur Kenntnis genommen.
Die Ludwigstraße liegt nicht im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Sie
wurde aber im Rahmen der Verkehrsuntersuchung, Stand November 2012 gewürdigt. Der
Gutachter stellt fest:
„Eine geplante Baumaßnahme zur Einrichtung einer Lärmschutzmauer an der Westseite
der Ludwigstraße zwischen der Fahrbahn und den Bahngleisen wird eine
Einbahnstraßenführung der Ludwigstraße mit sich bringen, da die Fahrbahnbreite
eingeschränkt sein wird. Bei der Einrichtung der Einbahnstraße in Fahrtrichtung Süd wird

der Verkehr von Süden kommend zur Ludwigstraße großräumig über den Knotenpunkt B 3
Große Wendelstraße / B 3 Weiseler Straße / Zum Bahnhof, über die B 3 Große
Wendelstraße, die Griedeler Straße, den Küchengartenweg, die August-Storch-Straße und
die Straße Am Lahntor geführt (...). Eine umgekehrte Fahrtrichtung in der einbahnig
geführten Ludwigstraße nach Norden würde den von Norden kommenden Verkehr über die
B 3 Große Wendelstraße bzw. über die Färbgasse zur Bismarckstraße und in die
Ludwigstraße führen. Unmittelbare Auswirkungen auf den Verkehr des Fachmarktzentrums
sind nicht zu erwarten.“
Für die vorliegende Abwägung wesentlich ist die Feststellung des letzten Satzes. Hinzu
kommt, dass es sich bei der Einrichtung eines Richtungsverkehrs um eine
verkehrslenkende Maßnahme handelt, die von der zuständigen Behörde jeweils
angeordnet wird. Im Bebauungsplan kann zu solchen verkehrslenkenden Maßnahmen
keine Aussagen gemacht werden. Insofern ist hier auf die Verkehrsplanung der Stadt
Butzbach im Vollzug des Bebauungsplanes zu verweisen.
11.3 Der Ortsbeirat sieht keinen weiteren Bedarf an Lebensmittel- und Drogeriemärkten.
Stellungnahme und Beschluss
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Der Planstandort liegt im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Butzbach, wie ihn das
regionale Einzelhandelskonzept als Bestandteil des Regionalen Flächennutzungsplanes
abgrenzt. Die Ansiedlung von Einzelhandelsverkaufsflächen im Bereich der ehemaligen
Farbenfabrik und der angrenzenden Flächen ist damit grundsätzlich nicht zu beanstanden.
Im Vorfeld der Bearbeitung des Bebauungsplanentwurfes wurde die Beauftragung einer
Auswirkungsanalyse erbeten. Deren Ergebnisse erachten auch die Ansiedlung eines
weiteren Lebensmittelmarktes und eines Drogeriefachmarktes für zulässig; dies gilt
insbesondere vor dem Hintergrund der Frage der nachhaltigen Existenz des Penny-
Marktes in der Limesgalerie.
Bei Drogerieartikeln war insbesondere der Frequenzbringer der Altstadt, die Drogerie
Müller zu würdigen. Da die drei großen Drogeriefachmärkte Müller, Rossmann und dm in
den vergangenen Jahren ihre Sortimente individuell modifiziert haben und so einander
zunehmend ergänzen kann auch hier von einer die Zulassung des Planvorhabens
befürwortenden Koexistenz mit dem Ergebnis einer Stärkung des Standortes zentraler
Versorgungsbereich ausgegangen werden. Auf die diesbezüglichen Ausführungen in der
Auswirkungsanalyse sei verwiesen.
12. Pro Bahn & Bus e.V.
12.1 Der Fahrgastverband Pro Bahn & Bus begrüßt grundsätzlich die Planung und den Bau
des Fachmarktzentrums, hält jedoch die Aussagen zum Nachfolgebau des
Bahnhofsgebäudes und dem Bahnhofsvorplatz für zu wage und trägt hierzu vor: Eines der
größten Probleme auf dem Butzbacher Bahnhofsvorplatz sei die ungenügende Trennung
des Individualverkehrs und des Fußgängerverkehrs/Fahrgastverkehrs, weil die Anbindung
von Teilen der Innenstadt über den Bahnhofsvorplatz/Ludwigstraße führe. Aber auch
Richtung Süden am Bahnhof vorbei könne der Individualverkehr ungehindert fahren, so
dass der Zu-/Abgang zu den Bahnsteigen immer mit Gefahren verbunden sei. Da es auch
im neuen Entwurf Bahnsteige geben wird, die nur mit dem Überqueren der Straße vor dem

Bahnhof zu erreichen sein, trete hier leider keine Verbesserung gegenüber den aktuellen
Bestand ein. Verschärft werde die Situation durch die Planung einer Straße entlang der
Park & Ride Anlage, welche in die Weinstraße einmünde. Damit entstehe ein neuer
schneller Schleichweg für Autofahrer, die von Norden kommend an der Bahnunterführung
B 3 rechts abbiegen, über den Eilenburgkreisel auf die Ludwigstraße gelangen, über den
Bahnhofsvorplatz in die neue Straße auf die Weinstraße einbiegen und dann über die
Weiseler Straße Richtung Nieder-Weisel weiter fahren. In der neuen Straße würde dann
noch mehr Individualverkehr auf den Bahnhofsvorplatz gezogen, dieses wird abgelehnt. Im
Rahmen der Verkehrsuntersuchung sei ausschließlich das geplante Fachmarktzentrum
thematisiert worden. Weder werde die Möglichkeit des genannten Schleichverkehrs
berücksichtigt noch die komplexe Verkehrsführung in der Kernstadt. Gefordert werden:
a) Keine Durchgehende Straße vom Bahnhofsvorplatz parallel zur Bahn Richtung Alte
Weinstraße,
b) bessere Entmischung Individualverkehr - Fußgängerverkehr/Fahrgastverkehr auf dem
Bahnhofsvorplatz und
c) Entschleunigung des Individualverkehrs auf dem Bahnhofsvorplatz.
Stellungnahme und Beschluss
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Die Planungen sehen vor, dass die westlich des Fachmarktzentrums geplante private
Durchfahrt Straße ausschließlich von Ver- und Entsorgungsfahrzeugen im
Einbahnrichtungsverkehr (Fahrtrichtung Süd-Nord) genutzt wird. Dies bedeutet, dass der
Lieferverkehr über die Alte Weinstraße zufährt und über die Straße "Zum Bahnhof" abfährt.
Entsprechende Zufahrtsbeschränkungen der neuen Straße (z.B.: Schranken, versenkbare
Poller o.ä.) sind vorgesehen. Ein Schleichverkehr über diese neue Straße über den
Bahnhofsvorplatz kann somit ausgeschlossen werden. Mittelfristig wird durch den
geplanten Umbau des Bahnhofvorplatzes zum neuen geordneten Busbahnhof die
Befahrung des Vorplatzbereiches durch Pkw gänzlich entfallen. In der Fortschreibung der
Verkehrsuntersuchung werden diese Bedenken aufgegriffen und die sich ergebende
Verkehrsführung dokumentiert.
12.2 Am jetzigen Standort des Bahnhofsgebäudes solle ein neues Gebäude entstehen,
welches rund doppelt so lang werden soll wie das Bisherige. Da es durch seinen Standort
teilweise Funktion eines Bahnhofgebäudes haben soll, sollte das neue Gebäude auch
Grundbedürfnisse der Fahrgäste erfüllen. Durch die große Länge des neuen Gebäudes
entstehe eine Riegelwirkung zwischen den Bahnsteig Gleis 1 und dem Busbahnhof auf der
anderen Seite des Gebäudes. Der Bahnsteig Gleis 1 habe heute den Vorteil, dass er an
vier Stellen Zu-/Abgänge besitze: Zugang Bahnhofsunterführung/nördlicher
Bahnhofsvorplatz, südlich des Bahnhofsgebäudes Höhe Toilettenhäuschen und Höhe
Große Wendelstraße. Werde der Entwurf umgesetzt bliebe nur der erste und der letzte
Zugang übrig. Außerdem gehe durch den Riegel die Sichtverbindung von einfahrenden
Zügen zu den Bussen verloren. Die Verlagerung des Fahrkartenverkaufs und die Weiseler
Straße seien aus Fahrgastsicht ungünstig. Wer mit Bus und Bahn fährt möchte seine
Fahrkarte dort kaufen, wo er ein- und aussteigt und nicht in der benachbarten
Einkaufsstraße. Gefordert wird im Interesse der Sicherheit von Fahrgästen auf Gleis 1 die
Voraussetzung schaffen, einen transparenten Durchlass ungefähr in der Gebäudemitte
einzuplanen. Auf eine Sichtverbindung Zug-Bus sei zu achten, eine ausreichend große

Bahnsteigüberdachung beim Bau des neuen Gebäudes wieder zu errichten und im
Gebäude wieder eine Fahrkartenausgabe unterzubringen ebenso wie einen geschützten
Warteraum für die Bus- und Bahnfahrgäste.
Stellungnahme und Beschluss
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Klargestellt sei, dass die im Bebauungsplan ausgewiesene überbaubare Grundstücksfläche
nur die Fläche widerspiegelt, innerhalb dessen sich der Vorhabenträger mit seinem
Gebäude bewegen kann. Die überbaubare Grundstücksfläche impliziert keine
durchgehende Riegelbebauung. Ein Bebauungsplan regelt im Übrigen nur die Art der
Bodennutzung, was die Bedeutung der vorgetragenen Anregung nicht schmälert aber den
begrenzten Regelungsbereich der verbindlichen Bauleitplanung dokumentiert.
Unabhängig davon wird sich die Stadt Butzbach im Rahmen der vertraglichen
Vereinbarungen mit dem Vorhabenträger dafür einsetzen, dass ein dritter Durchlass geprüft
und soweit wie möglich realisiert wird und die Sichtverbindung Zug/Bus erhalten bleibt.
Die Bahnsteigüberdachung befindet sich innerhalb des planfestgestellten Bahngeländes
und ist damit der Planung der Stadt Butzbach entzogen. Allerdings lässt der
Bebauungsplan im Bereich der jetzigen bahnseitigen Außenwand des früheren
Bahnhofsgebäudes eine Neubebauung zu, damit auch an das neue Gebäude eine
Überdachung angebracht werden kann (sofern die Bahn keine selbsttragende Konstruktion
als Ersatz für die jetzige Überdachung realisiert). So obliegt es auch der Bahn, den
Standort für den Fahrkartenautomat zu bestimmen, er wird aber im Bereich der
Gleisanlagen bleiben. Im Rahmen ihrer Planungshoheit kann die Stadt Butzbach nur dafür
Sorge tragen, dass in dem neuen Gebäude eine Verkaufsstelle für Reisebedarf mit
Backwarenverkauf usw. eingerichtet wird, der von den Fahrgästen auch zum Unterstellen
genutzt werden kann. Die Sicherstellung obliegt dem städtebaulichen Vertrag zwischen der
Stadt Butzbach und dem Vorhabenträger.
12.3 Die heutige Fußgängerunterführung sei stark renovierungsbedürftig. Sowohl der
Bodenbelag als auch die Wandfliesen bedürfen einer Erneuerung. Zudem sei der
Bahnsteig Gleis 2/3 für mobilitätseingeschränkte Personen nicht ohne fremde Hilfe
erreichbar. Weder ein Aufzug noch eine Rampe seien vorhanden und können auch nicht
nachgerüstet werden. Die bestehenden Rampen an den Zugängen seien zu steil, als dass
ein Rollstuhlfahrer ohne fremde Hilfe wieder aus der Unterführung gelangen könne. Mit
dem Fachmarktzentrum werde sich der Fußgängerverkehr weiter Richtung Süden
entwickeln. Schon heute bestehe ein Bedarf an einer zusätzlichen Fußgängerquerung der
Main-Weser-Bahn auf Höhe Hoch-Weiseler Straße/Große Wendelstraße. Immer wieder
müsse man feststellen, dass Personen verbotenerweise die Gleise queren. So bestehe
insbesondere morgens der Bedarf, von der Hoch-Weiseler Straße kommend ohne Umwege
auf den Bahnsteig Gleis 2/3 zu gelangen. Ebenso liefen von der P & R Anlage (Ladestraße
an Gleis 1) Personen über die beiden Strecken der Gleise zum Bahnsteig Gleis 2/3 und
dieser illegale Fußgängerverkehr werde mit dem Bau des Fachmarktzentrums weiter
zunehmen. Es wird gefordert eine neue Fußgängerunterführung unter der Main-Weser-
Bahn in Höhe der Hoch-Weiseler Straße/Große Wendelstraße zu bauen. Sollte die
Unterführung aufgrund fehlender Finanzmittel nicht zeitgleich mit dem Fachmarktzentrum
gebaut werden können, so sollte zumindest der Platz für einen späteren Bau mit eingeplant
bzw. freigehalten werden.

Stellungnahme und Beschluss
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Die Stadt Butzbach wird die Möglichkeiten verbesserter Infrastruktureinrichtungen mit den
betroffenen Stellen der Bahn und dem RMV in Bezug auf Planung, Förderung und
Modernisierung weiter vorantreiben.
13. Herr Frank, Moritz-Kuhl-Straße 3
13.1 Die Festsetzungen und Ausführungen in der Bebauungsplan-Begründung zum Maß
der baulichen Nutzung seien zu präzisieren. Es müsse eine Festsetzung getroffen werden,
die sicherstellt, dass die Gebäudeoberkante des Fachmarktzentrums keinesfalls höher als
die bestehende Gebäudeoberkante Alte Weinstraße 4 werde. Der Bebauungsplanentwurf
lasse ein Gebäude zu, dass sich nicht in die städtebauliche Gestalt und das baukulturell zu
erhaltende Ortsbild einfügt. Vorgeschlagen wird auf das Obergeschoss zu verzichten oder
das Gebäude samt Tiefgarage etwas mehr in den Boden einzulassen, damit die
Gebäudeoberkante des Fachmarktzentrums nicht höher wird als die Gebäudeoberkante
vom Gebäudebestand Alte Weinstraße 4. Alternativ könne auch ein unterbrochenes,
zweiteiliges Pultdach für das Fachmarktzentrum festgesetzt werden. Für die Südseite über
der Tiefgarage plus 1 Geschoss und auf der Nordseite über der Tiefgarage plus 2
Geschosse, da dort am Bahnhofsvorplatz wegen dem vorhandenen Höhenunterschied die
Tiefgarage sowieso vollständig unter dem Niveau des Bahnhofsvorplatzes liege und nur die
zwei oberirdischen Geschosse sichtbar sein würden. Die durch das Gebäude überbaubare
Fläche soll mindestens um die Fläche eines Lebensmittelmarktes samt Nebenräumen
verkleinert werden. Auf der gewonnenen Freifläche könnten entlang der Weiseler Straße
nichtüberdachte Parkplätze entstehen. Das käme auch der Kundschaft entgegen, die nur
ungern oder grundsätzlich nicht in Tiefgaragenstellplätze fahren wolle. Weiterhin könne
über diese ebenerdige Fläche die Zu- oder Ausfahrt über die Stellplätze inklusive
Tiefgarage und der Warenanlieferung zur Weiseler Straße/B 3 geregelt werden. Damit
könne auch die neu geplante Straßenverkehrsfläche westlich des Fachmarktzentrums
entfallen.
Stellungnahme und Beschluss
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Auf entsprechende Bitte der Stadt Butzbach hat der Vorhabenträger seine Konzeption
bereits überprüft. Die von der Alten Weinstraße / Weiseler Straße aus nahezu ebenerdig
anzufahrende Tiefgarage bildet das Kellergeschoss, so dass vom Bahnhofsplatz aus
gesehen nur 2 Geschosse über das derzeitige Geländeniveau hinaus aufsteigen. Das
veränderte Konzept wird in den Entwurf des Bebauungsplanes zur erneuten
Öffentlichkeitsbeteiligung Eingang finden. Auf die westlich vorgesehene Verkehrsfläche
wird verzichtet, hier gibt es nur eine private Durchfahrt für den Andienverkehr.
Schleichverkehre, die zu einer zusätzlichen Belastung Alte Weinstraße/Moritz-Kuhl-Straße
und Ostheimer Weg führen könnten, werden hierdurch vermieden. Um die Verkehre
effizient trennen zu können, ist allerdings vorgesehen, die P&R-Anlage mit nach den
derzeitigen Überlegungen rd. 140 Stellplätzen über die Moritz-Kuhl-Straße zu erschließen.

13.2 In dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt seien auch ohne den nicht
einbezogenen Edeka-Markt dreimal Obst- und Gemüse, fünfmal Backwaren, zweimal
Metzger und der Penny-Markt vorhanden. Von den angesprochenen
Bürgern/Privatpersonen sehe niemand die Notwendigkeit für einen weiteren
Lebensmittelmarkt mit 2.000 qm Verkaufsfläche in der Innenstadt. Im Gegenteil werde von
diesen Bürgern dadurch mittelfristig die große Wahrscheinlichkeit für weiteren
Leerstand/Geschäftsaufgaben bei Einzelhandelsbetrieben in der Innenstadt durch die
Umsatzumverteilung nachvollziehbar befürchtet. Der Facheinzelhandel
Lebensmittel/Nahrungs- und Genussmittel in der Innenstadt werde von der Ansiedlung
eines weiteren Lebensmittelmarktes nicht profitieren, sondern er sei davor zu schützen.
Gegen die Aussage in der Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf und in der
Auswirkungsanalyse, das keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den zentralen
Versorgungsbereich und der bestehenden Nahversorgungsstrukturen bei der geplanten
Entwicklung des Standortes zu erwarten seien, wird bezüglich der bestehenden
Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe widersprochen.
Stellungnahme und Beschluss
Die Bedenken werden zur Kenntnis genommen.
Der Planstandort befindet sich im Zentralen Versorgungsbereich gemäß dem Regionalen
Einzelhandelskonzept, auf Beikarte 2 zum Regionalen Flächennutzungsplan sei verwiesen.
Die Begründung für die Erweiterung des zentralen Versorgungsbereiches über den Rand
der eigentlichen Altstadt hinaus liegt in der Erkenntnis, dass durch die Ansiedlung eines
Frequenzbringers, der Begriff ist selbsterklärend, auch der stationäre Facheinzelhandel
einschließlich dem Lebensmittelhandwerk profitieren kann. Als Frequenzbringer dient
üblicherweise ein Lebensmittelanbieter, da dieser regelmäßig auch mehrfach in der Woche
aufgesucht wird. Dass der Lebensmitteleinkauf auch genutzt wird, um Güter des mittel- und
langfristigen Bedarfs in benachbarten Fachgeschäften zu erwerben, ist belegt.
13.3 Im Rahmen der Verkehrsuntersuchung sei ausschließlich das geplante
Fachmarktzentrum thematisiert worden. Dies werde dadurch begründet, dass im Bereich
Busbahnhof und Park & Ride Anlage keine abwägungsbeachtlichen Veränderungen des
Status quo zu erwarten seien und im Vergleich zur heutigen Situation keine neuen
Verkehre entstünden. Diese Aussage sei so nicht richtig, weil sich nach Sperrung des
Parkdecks Weinstraße Anfang Mai 2011 der Status quo sowieso schon für die Anlieger vor
allem in der Alten Weinstraße, der Moritz-Kuhl-Straße und der Ludwigstraße deutlich
negativ verändert habe und durch das Fachmarktzentrum und die neu geplante Straße
westlich des Fachmarktzentrums eine weitere Verkehrs- und damit Immissionszunahme für
die Anlieger dieser Straßen erfolgen werde. Dies könne von den Anliegern so nicht klaglos
hingenommen werden. Im Weiteren werden Einzelpunkte aus dem angesprochenen
Themenbereich aufgeführt, auf deren Wiedergabe vorliegend verzichtet.
Stellungnahme und Beschluss
Die Bedenken werden zur Kenntnis genommen.
Die Verkehrsuntersuchung wurde erweitert. Die in der Stellungnahme aufgeführten
Einzelpunkte wurden dem Verkehrsgutachter mit der Bitte um Prüfung übermittelt. Er stellt
hierzu fest:

Zur Verkehrsentwicklung in der Moritz-Kuhl-Straße: Das Verkehrskonzept sieht die Zu- und
Abfahrt der P+R-Stellplätze sowie der Tiefgarage des Fachmarktzentrums über die
Anbindung Weiseler Straße / Alte Weinstraße vor. Hierzu soll die Weiseler Straße durch
einen Linksabbiegestreifen ausgebaut und somit leistungsfähig betrieben werden.
Schleichverkehr soll somit verhindert werden. Betriebliche Maßnahmen (z.B.: Verbot des
Linksabbiegens in die Moritz-Kuhl-Straße oder Einbahnstraße der Moritz-Kuhl-Straße im
unmittelbaren Anbindungsbereich der Weiseler Straße) könnten darüber hinaus
eingerichtet werden.
Zu Schleichverkehren über die Planstraße zwischen Bahn und Fachmarktzentrum: Die
Planungen sehen vor, dass die westlich des Fachmarktzentrums geplante neue Straße als
Privatstraße des FMZ ausschließlich von Ver- und Entsorgungsfahrzeugen im
Einbahnrichtungsverkehr (Fahrtrichtung Süd-Nord) genutzt wird. Dies bedeutet, dass der
Lieferverkehr über die Alte Weinstraße zufährt und über die Straße "Zum Bahnhof" abfährt.
Entsprechende Zufahrtsbeschränkungen der neuen Straße (z.B.: Schranken, versenkbare
Poller o.ä.) sind vorgesehen. Ein Schleichverkehr über diese neue Straße über den
Bahnhofsvorplatz kann somit ausgeschlossen werden. Mittelfristig wird durch den
geplanten Umbau des Bahnhofvorplatzes zum neuen geordneten Busbahnhof die
Befahrung des Vorplatzbereiches durch Pkw gänzlich entfallen. In der Fortschreibung der
Verkehrsuntersuchung werden diese Bedenken aufgegriffen und die sich ergebende
Verkehrsführung dokumentiert.
13.4 Unter der Überschrift Bodenversiegelung und Eingriffsregelung werden die
vorhandenen Freiflächen und Brachflächen im räumlichen Geltungsbereich des
Bebauungsplanes angesprochen, diese könnten im Vollzug des Bebauungsplanes
versiegelt werden. Weiterhin würden im Bereich der geplanten P & R Anlage an der
südwestlichen Geltungsbereichsgrenze maximal 9 Bäume und nochmals 4 oder 5 Bäume
im Randbereich des jetzt gesperrten Parkplatzes gefällt werden müssen. Wie werde im
Rahmen der Eingriffs- und Ausgleichsregelung umgegangen? Weiterhin wird gefragt, wie
der Walnussbaum im Hausgarten des Anwesens Weiseler Straße 61 erhalten werden
könne, wenn gleichzeitig eine Überbauung zugelassen werde.
Stellungnahme und Beschluss
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Es handelt sich vorliegend um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung i.S. § 13 a des
Baugesetzbuches, der vom Gesetzgeber 2007 unter anderem für die
Wiedernutzbarmachung von Flächen eingeführt wurde und für den die Eingriffsregelung
ausdrücklich keine Anwendung findet. Die Anpflanzung von standortgeeigneten Bäumen im
Bereich der zukünftigen P&R-Anlage regelt bereits die Stellplatzsatzung der Stadt
Butzbach. hiernach sind bei 140 Stellplätzen mind. 28 Bäume anzupflanzen und
fachgerecht zu unterhalten.
Der Walnussbaum kann leider nicht erhalten werden, da er im Bereich des geplanten
Baukörpers steht.
14. Frau Doris Keil u.a., Alte Weinstraße 8

14.1 Aus immissionsschutzrechtlichen Bedenken wurde die geplante Ladezone von der
Alten Weinstraße an die Bahnseite des Bebauungsplanareals verlegt. Diese Maßnahme
wird als nicht ausreichend erachtet, da nicht klar ersichtlich sei, wo genau sich die
Ladezone im Bahnbereich befinden solle. Solle diese am südlichen Ende liegen, so wäre
die Lärmbelastung bei der Andienung immer noch unerträglich hoch vor allem bei
nächtlichen Anlieferungen. Vorgeschlagen wird, die Anlieferung auf bestimmte Zeiten zu
begrenzen und die Ladezone so weit entfernt wie möglich von der vorhandenen
Wohnbebauung anzusiedeln. Auch wäre eine Ansiedlung der Ladezone von der Weiseler
Straße her möglich. Gar nicht berücksichtigt würden die Auswirkungen des Verkehrsflusses
durch die Alte Weinstraße, wenn der bisherige Fußweg als Straße ausgebaut werde und
hierüber die Andienung zum Zentrum und die Zufahrt zu den Pendlerparkplätzen erfolge.
Von einer massiven Vermehrung des Verkehrs und einer damit immens erhöhten
zusätzlichen Lärmbelastung sei hier und gerade nachts definitiv auszugehen. Des Weiteren
erscheine es nicht notwendig, die neu geplante Straße durchgehend anzulegen. Die
Zufahrt zu den Pendlerparkplätzen sei auch auf der bisherigen Straße möglich und die
Andienung könne problemlos vom Bahnhof her durch eine Stichstraße/Sackgasse mit
ausreichendem Platz zum Wenden auf dem Gelände des Zentrums erfolgen.
Vorgeschlagen wird, die geplante Straße an der Bahn nicht durchgehend zu bauen bzw.
zumindest baulich abzugrenzen.
Stellungnahme und Beschluss
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Die Wohnhäuser in der Alten Weinstraße werden, unberücksichtigt in der bereits vormals
geplanten Ausweisung als Mischgebiet, dem Schutzanspruch eines Allgemeinen
Wohngebietes gleichgestellt und im Rahmen der immissionsschutzrechtlichen
Untersuchung auch entsprechend gewürdigt. Die Richtwerte der TA Lärm von tags 55
dB(A) können, wie die zu dem aktuellen Entwurf des Vorhabenträgers erstellte
Schalltechnische Untersuchung zeigt, eingehalten werden.
Eine Öffnung des Fachmarktzentrums während der Nachtzeit ist nicht vorgesehen, ebenso
wenig sollte eine Andienung in der Zeit von 22.00 bis 06.00 Uhr erfolgen. Der
Bebauungsplan kann dies allerdings nicht festsetzen, da sein Inhalt abschließend in § 9
Abs. 1 des Baugesetzbuches geregelt ist und der dortige Katalog für zeitliche
Festsetzungen keine Anlaufstelle bietet. Dies ist allerdings auch nicht erforderlich, da die
detaillierte Prüfung hier erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erfolgt und die
Bauaufsicht die Öffnungszeit auf z.B. 21.30 Uhr begrenzen kann, so dass die letzte Kunden
und Angestellten bis zum Beginn der Nachtzeit um 22.00 Uhr den Betrieb verlassen haben.
Ebenso kann verfügt werden, dass vor 06.00 Uhr nicht angedient wird.
In den Aufgabenbereich des Bebauungsplanes fällt aber die Ausweisung von
Verkehrsflächen. Die vormals vorgesehene Straßenverbindung vom Bahnhofsvorplatz zur
Alten Weinstraße entfällt. Die Durchfahrt für den Andienverkehr muss allerdings erhalten
bleiben, deren detaillierte Ausgestaltung obliegt dem Vorhabenträger.
Bei den Märkten handelt sich hierbei überwiegend um Anbieter aus dem mittel- und
langfristigen Bedarf, bei denen die Andienung üblicherweise während der Tageszeit erfolgt.
Der besonderen Betrachtung bedürfen die Lebensmittelmärkte, da hier regelmäßig
frühmorgens Frischeprodukte angeliefert werden müssen. Der Handel hat sich aber auf die
bundesweit beachtlichen Vorgaben des Bundesimmissionsschutzgesetzes und die hierzu
ergangenen Ausführungsbestimmungen eingestellt und dient integrierte Standorte wie den
Vorliegenden in der Regel erst nach 06.00 Uhr an.

Dies gilt allerdings nicht für die nach der aktuellen Planung über die Moritz-Kuhl-Straße
anzufahrenden Park & Ride Parkplätze. Diese werden aber im Vergleich zu den
Kundenparkplätzen eines Einzelhandelsbetriebes nur 1- bis 2mal am Tag angefahren und
erzeugen auch entsprechend wenig zusätzlichen Verkehr und Verkehrsimmissionen.
Ob es im Vollzug des Bebauungsplanes erforderlich wird, verkehrslenkende Maßnahmen
zu ergreifen, wird das Monitoring im Vollzug zeigen. Sofern erforderlich, wird die zuständige
Verkehrsbehörde die Maßnahmen unverzüglich anordnen, um die auch stadtseits nicht
gewollten Schleichverkehre zu unterbinden.
15. Frau Ina Geißinger und Herr Gernot Krämer, An der Prinzenmauer 44
15.1 Es sei nicht nachvollziehbar, dass in Butzbach ein Bedarf für ein Einkaufszentrum
dieser Größenordnung existieren solle. Seit Jahren stagniere die Binnennachfrage in
Deutschland und in Anbetracht einer älter werdenden und schrumpfenden Bevölkerung sei
eine Steigerung nicht zu erwarten. Die Gewinnspanne im Einzelhandel sei gering, ein
Gewinn sei im Wesentlichen nur durch Verdrängung zu erzielen. Der Bau des Centers
könne gravierende Auswirkungen auf die Einzelhandelsgeschäfte in der Butzbacher
Innenstadt haben mit der Folge, dass der sowieso vorhandene Leerstand steige.
Stellungnahme und Beschluss
Die Bedenken werden zur Kenntnis genommen.
Der Planstandort befindet sich im Zentralen Versorgungsbereich gemäß dem Regionalen
Einzelhandelskonzept, auf Beikarte 2 zum Regionalen Flächennutzungsplan sei verwiesen.
Die Begründung für die Erweiterung des zentralen Versorgungsbereiches über den Rand
der eigentlichen Altstadt hinaus liegt in der Erkenntnis, dass durch die Ansiedlung eines
Frequenzbringers, der Begriff ist selbsterklärend, auch der stationäre Facheinzelhandel
einschließlich dem Lebensmittelhandwerk profitieren kann. Als Frequenzbringer dient
üblicherweise ein Lebensmittelanbieter, da dieser regelmäßig auch mehrfach in der Woche
aufgesucht wird. Dass der Lebensmitteleinkauf auch genutzt wird, um Güter des mittel- und
langfristigen Bedarfs in benachbarten Fachgeschäften zu erwerben, ist belegt.
Das Fachmarktzentrum und die sonstigen kerngebietsrelevanten Nutzungen werden die
Einzelhandelszentralität der Stadt Butzbach und insbesondere der Innenstadt erhöhen und
dem aktuellen Kaufkraftabfluss entgegenwirken. Hiervon können auch die ortsansässigen
Fachgeschäfte und Dienstleistungsanbieter profitieren, um gerade in Zeiten rückläufiger
Einzelhandelskaufkraft die Kundenfrequenz und -bindung zu erhöhen und den Umsatz zu
stabilisieren.
15.2 Die Planung lasse dem Investor viel Freiraum. Die vielen Annahmen bei den
Festlegungen legten den Verdacht nahe, dass schließlich doch ein ganz normales
Einkaufszentrum gebaut werde, so wie es in ähnlicher Größenordnung in den
Nachbarstädten bereits existiere und zumeist mit Auslastungsproblemen kämpfe. Wenn
dieser Fall eintrete, werde auch die Zulassung von anderen als den bislang im
Bebauungsplan genannten Sortimenten diskutiert und über kurz oder lang durch eine
Änderung ermöglicht. Spätestens dann würden die befürchteten Auswirkungen auf die
Geschäfte der Innenstadt eintreten. Damit falle auch das Argument der Schaffung neuer
Arbeitsplätze weg. Aus der Berichterstattung in den Medien sei hinlänglich bekannt, dass
insbesondere im Einzelhandel die Zahl an 400 €-Jobs steige und die Zahl der
sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten abnehme. Bei der zu erwartenden

Verdrängung von Innenstadtfachgeschäften sei zu befürchten, dass genau dieser Prozess
ablaufe und am Ende die Zahl der sozialversicherungspflichtigen
Beschäftigungsverhältnisse abnehme. Dies könne nicht Ziel der Lokalpolitik sein.
Stellungnahme und Beschluss
Die Bedenken werden zur Kenntnis genommen/zurückgewiesen.
Die Stadt Butzbach hat wie alle anderen Städte und Gemeinden einen Versorgungsauftrag
ihrer Bevölkerung gegenüber. Bei einem Mittelzentrum wie Butzbach erstreckt sich dieser
nicht nur auf die Grundversorgung, d.h. Lebensmittel, Drogerieartikel und Getränke,
sondern auch auf die Versorgung mit Gütern des mittel- und langfristigen Bedarfs. Mit der
Schaffung des Bauplanungsrechtes für das Fachmarktzentrum trägt die Stadt Butzbach
diesem Auftrag Rechnung. Unbestritten ist, dass es in Teilsortimenten auch zu einer
zusätzlichen Wettbewerbssituation mit bereits ortsansässigen Anbietern kommen wird. Da
Wettbewerb aber bekanntlich das Geschäft belebt und Bauleitplanung kein Instrument der
Wettbewerbssteuerung ist, bewegt sich die Planung durchaus im Bereich des
Abwägespielraumes, der den Städten und Gemeinden durch das Baugesetzbuch
eingeräumt worden ist.
Bekannt ist zudem, dass der Handel einem ständigen Wandel unterliegt und einem
Vermieter/Centermanagement die Möglichkeit gegeben sein muss, freiwerdende
Mietflächen als bald wieder neu zu belegen, um Leerstände und die daraus entstehenden
städtebaulich relevanten „Trading down Effekte“ zu vermeiden. Die Stadt Butzbach behält
sich aber durch eine den Bebauungsplan ergänzende vertragliche Regelung die Mitsprache
an dem Besatz vor, um über den Wettbewerb hinausgehende Ausreißer, die zu einer
Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches führen
können, zu verhindern.
Das Thema „Schaffen von Arbeitsplätzen“ steht vorliegend nicht im Focus. Unbestritten ist
aber, dass auch das hier geplante Fachmarktzentrum zusätzliche Arbeitsplätze schaffen
wird. Ob diese im Teilzeitbereich liegen oder ob es sich um sozialversicherungspflichtige
Vollzeitarbeitsplätze handelt, ist nicht Gegenstand der Abwägung im Rahmen einer
Bauleitplanung. Aber auch hier wird sich die Stadt im Rahmen ihrer Abstimmung mit dem
Vorhabenträger darum bemühen, dass der Focus auf der Schaffung von
Vollzeitarbeitsplätzen liegt.
15.3 Es werde ein kompakter Gebäudeblock errichtet, wie er in Butzbach bislang nicht
existiere. Dadurch, dass die Garage im Erdgeschoss nicht auf die Geschossflächenzahl
angerechnet werden soll und die vielen Ausnahmen, die bei der Ermittlung der
Geschossflächenzahl benutzt würden, entstehe ein viel größeres Gebäude, als dies beim
ersten Blick auf die Planungsunterlagen zu erwarten sei. Es sei wohl davon auszugehen,
dass das Sondergebiet SO 2 fast komplett mit einem einzigen Gebäude von bis zu 12 m
Höhe überbaut werde. Ein solches Gebäude passe einfach nicht in die Umgebung, die mit
deutlich kleineren älteren Gebäuden bebaut sei.
Stellungnahme und Beschluss
Die Bedenken werden zur Kenntnis genommen.

Der Vorhabenträger hat die Architektur zwischenzeitlich überarbeitet. Das Gebäude wird
sich feingliedriger darstellen. Die dann aktuelle Konzeptskizze wird in die Begründung zum
Entwurf für die erneute Offenlage aufgenommen.
15.4 Die Verkehrsbelastung auf der B 3 im Bereich der Kernstadt werde durch das
Einkaufszentrum erheblich steigen. Anscheinend seien die Auswirkungen des Verkehrs
außer im unmittelbaren Umfeld nicht untersucht worden. In der Regel werde von Montag
bis Samstag bis 22.00 Uhr geöffnet sein. Hier steige die Lärmbelastung insbesondere nach
19.00 Uhr bzw. am Samstag ab ca. 14.00 Uhr in dieser bislang eher ruhigen Zeit erheblich
an, die gesundheitlichen Auswirkungen von Lärm und der damit einhergehende
volkswirtschaftliche Schaden sei aber enorm, auch wenn die Diskussion darum erst
eingesetzt habe.
Stellungnahme und Beschluss
Die Bedenken werden zur Kenntnis genommen.
Die Gemeinden haben ihre Bauleitpläne an die Ziele der Raumordnung anzupassen. Eines
der wesentlichen Ziele der Raumordnung besteht in dem Verbot sogenannter „Grüne
Wiese Standorte“. Die Einzelhandelsvorhaben sind im Innenbereich zu platzieren.
Vorliegend wird dies sogar noch unterstrichen durch die Zuordnung des Plangebietes zu
dem Zentralen Versorgungsbereich der Stadt Butzbach gemäß dem Regionalen
Einzelhandelskonzept auf Ebene des Regionalen Flächennutzungsplanes.
Unbestritten ist, dass die Belange des Verkehrs und des Immissionsschutzes bei
Neubauvorhaben im Innenbereich der besonderen Würdigung bedürfen. Gerade deshalb
wurden im Vorfeld sowohl ein Verkehrsgutachten als auch eine Schalltechnische
Untersuchung beauftragt. Diese werden insbesondere auch unter Einbeziehung der
benachbarten Straßen überarbeitet, die Ergebnisse werden in den Entwurf des
Bebauungsplanes Eingang finden und mit öffentlich ausgelegt.
15.5 Die vorgesehene Planung lasse es zu, dass im Bereich des derzeitigen Bahnhofs und
der südlich anschließenden Fläche ein Bauwerk von fast 100 m Länge errichtet werden
könne, dass hier ein Riegel den Zugang zu den Gleisen versperre. Es sollte zumindest in
der Mitte des Gebäudes ein Durchgang vorgesehen werden, der zu allen Tageszeiten
ungehindert genutzt werden kann.
Stellungnahme und Beschluss
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen,
der Vorhabenträger wurde gebeten, einen entsprechenden Durchgang bei der
Gebäudeplanung vorzusehen.
15.6 In Anbetracht der Tatsache, dass die Kosten für den Individualverkehr ständig steigen,
werde der ÖPNV insbesondere die Bahnanbindung nach Frankfurt und Gießen in den
nächsten Jahren erheblich an Bedeutung gewinnen. Schon jetzt pendelten viele
Butzbacher täglich in diese Städte, denn es sei nicht damit zu rechnen, dass in Butzbach
tatsächlich neue Arbeitsplätze entstehen. Die Zahl der Pendler werde unweigerlich. Leider
werde mit der vorgesehenen Neubebauung des Bahnhofs auf lange Sicht die Chance
vertan, den Umstieg von Bahn auf Busse attraktiver zu gestalten. Die Zahl der Parkplätze

für Pendler werde durch die Planung nicht steigen, zumindest wenn man die Flächen auf
denen das Parken bislang toleriert wurde, mit berücksichtigt. Wenn man den Wegfall des
Parkdecks in Betracht ziehe, werde sie sogar sinken. Ein ausdrückliches Ziel der Planung
werde damit verfehlt. Dadurch, dass den Belangen der Pendler bei der Planung nicht
Rechnung getragen werde, werde die Attraktivität Butzbachs als Wohnort sinken.
Stellungnahme und Beschluss
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Im Rahmen der Abwägung zu einem Bebauungsplan wie den Vorliegenden kann eine
grundsätzliche Erörterung der Veränderung des Model-Split in den kommenden Jahren und
Jahrzehnten nicht geführt werden. Für Butzbach relevant ist aber, dass durch die
Erweiterung des Industriegebietes Ost, die Neubeplanung des Industriegebietes Nord, die
Reaktivierung der ehemaligen US Housing Area und die auch vom Bahnhofsvorplatz
einsichtige Neubebauung des ehemaligen Tröster-Geländes in umfangreicher Weise die
Voraussetzungen für die Schaffung neuer Arbeitsplätze und auch für die Attraktivität des
Wohnstandortes Butzbach ergriffen worden sind.
In diesem Kontext zu sehen ist auch die Revitalisierung des Geländes der ehemaligen
Butzbacher Farbenfabrik, um die Einzelhandelsattraktivität und Einzelhandelszentralität von
Butzbach zu erhöhen und so auch der Zunahme des überörtlichen motorisierten
Individualverkehrs entgegenzuwirken.
Die Einbeziehung des Bahnhofsvorplatzes und des ehemaligen Bahnhofsgebäudes in den
räumlichen Geltungsbereich schafft im Übrigen auch die planungsrechtlichen
Voraussetzungen, um die dortigen Missstände beseitigen zu können, d.h. der
Bebauungsplan dient gerade auch dazu die hier vorgetragenen Bedenken zu entkräften.
b) Offenlegungsbeschluss
(1) Die in der Anlage befindlichen Beschlussempfehlungen zu den im Rahmen der
Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Anregungen
werden als Stellungnahmen der Stadt Butzbach beschlossen.
(2) In Fortführung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 29.03.2012
wird bzgl. der städtebaulichen Ziele und Zwecke beschlossen, die Art der Nutzung als
Kerngebiet i.S. § 7 BauNVO festzusetzen. Die Verkaufsfläche im Kerngebietsbereich
zwischen Alter Weinstraße und Bahnhofsvorplatz darf max. 8.200 m² betragen. Die
Beschränkung der Sortimente zum täglichen/kurzfristigen, mittelfristigen und langfristigen
Bedarf wird in einem städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Butzbach und dem
Vorhabenträger geregelt.
(3) Der Bebauungsplan wird in der gemäß (1) geänderten Fassung als Entwurf zur
erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung beschlossen und die Begründung hierzu gebilligt.
(4) Der Entwurf des Bebauungsplanes ist erneut gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zu jedermanns
Einsicht für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen, die Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange sind von der erneuten Offenlage zu benachrichtigen.

Abstimmungsergebnis zu TOP 4a:
9 Anwesend
7 Ja-Stimmen
1 Nein-Stimme
1 Enthaltung
Abstimmungsergebnis zu TOP 4b:
9 Anwesend
7 Ja-Stimmen
1 Nein-Stimme
1 Enthaltung
Tagesordnungspunkte des Ausschusses für Bauen, Planung, Umwelt, Verkehr und
Energie:
TOP 5
Bundesverkehrswegeplan 2015
hier: Projektanmeldung B 3a - Stadtumgehung Butzbach
Herr Görlach erläutert die Vorlage. Danach fasst der Ausschuss folgenden
Beschluss:
Die Stadt Butzbach meldet für die Fortschreibung des Bundesverkehrswegeplanes das
Straßenprojekt B 3a – Stadtumgehung Butzbach – für die Einstufung in den vordringlichen
Bedarf an. Grundlage dieser erneuten – formalen – Anmeldung ist der
Stadtverordnetenbeschluss vom 06.09.2010 zur Machbarkeitsstudie zur Einstufung der B
3a in den vordringlichen Bedarf.
Abstimmungsergebnis:
9 Anwesend
8 Ja-Stimmen
1 Nein-Stimme
TOP 6
Bebauungsplanverfahren "Landgrafenschloss - 5. Änderung"
hier: a) Beratung und Beschlussfassung der während der Offenlegung gemäß
§ 3 (2) BauGB eingegangenen Stellungnahmen (Einzelbeschlüsse)
b) Erneuter Offenlegungsbeschluss
Herr Görlach leitet in den Tagesordnungspunkt ein und übergibt dann an die Architekten
des Projektes Frau Dollega und Herrn Gronych, die das Projekt mit einem
maßstabsgerechten Modell und mit einem Power-Point Vortrag erläutern. Der Baukörper ist
nun optimiert und ordnet sich den historischen Gebäuden unter.
Danach fasst der Ausschuss folgenden:

Beschluss:
a) Einzelbeschlüsse
1. Monika und Volker Baier, Färbgasse 15
Baiers sind direkte Anwohner des neu geplanten Areals und befürchten weitgehend
Beeinträchtigung ihrer Liegenschaft.
Als Eigentümer eines historischen Gebäudes mögen sie vor allem die Kleinteiligkeit der
historischen Altstadtbebauung. Auch die Mietinteressenten sowie die jetzigen Mieter
bevorzugen die Altstadtlage aus vorgenannten Gründen. Die Wohnqualität würde durch
eine bis zu 11,50 m hohe Wand beeinträchtigt. Eine extreme Wertminderung ihrer
Immobilie und Beeinträchtigung der Vermietbarkeit wäre vorprogrammiert.
Die Errichtung einer bis zu 11,50 m hohen Wand ließe das schmucke Anwesen als
Hinterhof – Objekt erscheinen (keine Sonne mehr, Schatten, keine Aussicht). Einen Anreiz
zur Erhaltung und Verschönerung wäre dann wohl nicht mehr gegeben.
Es sei unverständlich, dass ein Gebäude dieser Art ausgerechnet an einem markanten
Platz der Altstadt (Hochzeitshaus, Solmser Schloss, Landgrafenschloss und ehemaliges
Gefängnis, Färbgasse 15) errichtet werden soll.
Als Besitzer mehrerer Altstadtimmobilien seien sie sehr verwundert, dass man Auflagen die
man ihnen macht hier keine Gültigkeit haben.
Es wird gefragt, ob die Ausmaße der 4. Änderung nicht ausreichen. Bei der 5. Änderung
übersteige die Traufhöhe erheblich die der umgebenen Bebauung in der Färbgasse. Der
Bebauungsplan sei ohne Rücksicht auf die Umgebung gemacht worden.
Die Entscheidungsträger werden dringlichst gebeten, noch einmal über die schöne Qualität
der Altstadt nachzudenken.
Stellungnahme und Beschluss:
Da auch insbesondere von den Altstadtfreunden und von den Denkmalschutzbehörden die
angedachte Bebauung mit bis zu drei Vollgeschossen und einer Gebäudehöhe von
max. 11,50 m abgelehnt wird, plant der Investor nur noch ein Gebäude mit einem
Erdgeschoss und einem Obergeschoss auf einem Teil dieses Erdgeschosses. Die
Gebäudehöhe beträgt im Bereich des Erdgeschosses ca. 4,20 m und für den Bereich des
Obergeschosses ca. 7,80 m. Im weiteren Bebauungsplanverfahren werden die
Festsetzungen diesem neuen Konzept angepasst und die Zahl der Vollgeschosse mit I
bzw. in einem Teilbereich mit II und die max. Gebäudehöhe mit 8,0 m festgesetzt. Die
bauliche Ausnutzung bleibt damit hinter den Ausnutzungsfestsetzungen des rechtskräftigen
Bebauungsplans „Landgrafenschloss – 4. Änderung“ zurück, die im gesamten Baufenster
zwei Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von 11,00 m zulässt. Der geplante Neubau
ordnet sich damit dem Solmser Schloss und dem Hochzeitshaus mit Traufhöhen von ca.
11,50 m unter. Im weiteren Verfahren wird außerdem die Baugrenze diesem Neubau
angepasst und damit deutlich gemacht, dass die Sichtbeziehungen zwischen und auf die
historischen Gebäude in der Planung berücksichtigt sind. An der modernen Architektur, die

von der umgebenden historischen Architektur objektspezifisch abweicht, wird festgehalten.
Es entsteht so eine Zäsur zwischen historischer Bausubstanz und moderner Architektur.
Den Anregungen wird teilweise entsprochen.
2. Altstadtfreunde Butzbach e.V.
„Das Gebäude soll sich außerdem in seiner Form und Kubatur nicht an der umgebenden
historischen Bebauung orientieren.“ Dieser Satz aus der Begründung der 5. Änderung des
Bebauungsplanes gäbe Anlass zu folgenden Anregungen:
Ein Bebauungsplan würde aufgestellt, um einen auf breiter Basis abgestimmten
planungsrechtlichen Rahmen zu schaffen, dem sich eine Neubebauung unterzuordnen
hätte. Üblicherweise würden hierzu bestehende Gebäudehöhen, Dachformen, Baumassen
und Fluchten aus der umgebenden Bebauung herangezogen. Dies solle dazu führen, dass
sich ein harmonisches Gesamtbild ergibt.
Die 5. Änderung des Bebauungsplans bewirke allerdings das Gegenteil. Die umgebende
Bebauung zeichne sich aus durch:
- Zweigeschossigkeit
- Sattel- und Walmdach
- einer GRZ von maximal 0,6
Die Kriterien würden hier konterkariert, während sich alle anderen Bauherren den allgemein
anerkannten Grundsätzen unterordnen müssten.
Es wird für dringend erforderlich gehalten, dass auch und gerade im besonders wertvollen
Bereich des Bebauungsplans „Landgrafenschloss“ diese Kriterien eingehalten werden.
Ein weiterer, mittels Ortsbausatzung der Stadt Butzbach beschlossener Gestaltungsgrundsatz,
fordere die folgenden Punkte im Altstadtbereich:
1.1. Bei Neubauten sind die Fassaden entsprechend den straßenüblichen Gebäudebreiten
zu gliedern.
2.1. Als Dachform sind geneigte Dächer aller Art zulässig – Flachdächer nur bei
Nebengebäude oder Anbauten
Die Gestaltungssatzung der Stadt Butzbach, die schon seit längerem vielfach außer Acht
gelassen worden sei, müsste gerade in diesem sensiblen Bereich besondere Beachtung
finden.
Als Begründung zur 5. Änderung des Bebauungsplans würde eine nicht
vermarktungsfähige „hofartige Bebauung“ angeführt. Eine Bebauung solcher Art sei in der
4. Änderung aber nicht zwingend vorgeschrieben.
Wie seien daher die geplante Erhöhung von Geschosszahl, Baumasse und Traufhöhe
sowie die Änderung der Dachform zu begründen.
Im Text der 4. Änderung sei unter Punkt B.8. als besondere Anforderung eine maximale
Bebauungstiefe der Schmalseite von 14 Meter zulässig, die sich somit an der umgebenden
Bebauung orientiert und damit gestaltungssatzungskonform sei. Es dürfte auch unter
Berücksichtigung dieser Forderungen möglich sein, einen eigenständigen Solitär zu
entwickeln, der die Sichtlinien auf das Solmser Schloss und das Landgrafenschloss
berücksichtige.

Letzteres würde noch unterstützt durch die Beibehaltung der ursprünglich festgesetzten
Zweigeschossigkeit.
Der Punkt B.8. sei in der 5. Änderung komplett entfallen.
Dieser Punkt müsse in der 5. Änderung wieder aufgenommen werden.
Eine weitere Auffälligkeit in der 5. Änderung beziehe sich auf die Erweiterung des
Geltungsbereiches und der Freiflächenplanung: Es dränge sich der Gedanke auf, dass hier
die normalerweise von jedem Grundstückseigentümer zu erfüllende Stellplatzpflicht auf
dem eigenen Areal durch Erweiterung des Geltungsbereiches aufgehoben würde.
Wieso werden in diesem Fall erforderliche Stellplätze auf Kosten öffentlicher Grünflächen
nachgewiesen?
Alle notwendigen Stellplätze müssten auf dem betreffenden Baugrundstück ausgewiesen
werden.
Es gäbe Neubauten, die sich der Altstadtstruktur anpassen und hervorragend einfügen, wie
zum Beispiel der Museumsneubau in unmittelbarer Nachbarschaft des hier geplanten
Gebäudes. Ebenso gäbe es modernere Baukörper, die den vorgenannten
Gestaltungsgrundsätzen folgen. Die wirtschaftliche Planung einer Baumaßnahme würde
wohl in der Regel immer im Fokus stehen, bedenkenswert solle aber auch immer eine
nachhaltige und gestalterisch qualitätvolle Planung sein, die von einer breiten Masse
getragen wird.
Stellungnahme und Beschluss:
Wie bereits im Beschluss zu 1. dargelegt, werden die Festsetzungen zurückgenommen und
nur noch I – II Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von max. 8 m zugelassen. An der
modernen Architektur wird festgehalten. Ziel ist nicht die Rekonstruktion eines historischen
Gebäudes, sondern die Entwicklung einer neuen städtebaulichen Situation mit eigener
Identität. Der Neubau wird sich jedoch gegenüber dem Solmser Schloss und dem
Hochzeitshaus infolge der Reduktion der Höhe unterordnen.
Das Grundstück befindet sich nur zu einem Drittel im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung
von 1983 und weder in der Schutzzone A noch in der Schutzzone B. Die
Gestaltungssatzung beinhaltet unter § 2 (2), dass „weitergehende oder von der Satzung
abweichende Festsetzungen in die Bebauungspläne aufgenommen werden können“.
Die maximale Gebäudetiefe an der Schmalseite (Punkt B.8.) entfällt, weil ein Neubau mit
einem eingeschossigen ovalen Erdgeschoss und einem ebenfalls ovalen Obergeschoss auf
einem Teil des Erdgeschosses vorgesehen ist. Eine Schmalseite lässt sich nicht definieren.
Die Pkw-Stellplätze auf der Ostseite der Schlossstraße sind für die medizinischen
Nutzungen im Solmser Schloss und im geplanten Neubau notwendig. Sie sollen in erster
Linie den aus diesen Nutzungen abgeleiteten Bedarfen dienen. Auf Grund der schon
bestehenden Stellplätze entlang der Schlossstraße ist die Planung von Stellplätzen auch
städtebaulich begründet. Die darüber hinausgehenden nachzuweisenden Stellplätze
werden auf dem Baugrundstück des Neubaus geschaffen.
Die Anregungen werden teilweise berücksichtigt.
3. Ortsbeirat Butzbach
Die anwesenden Vertreter der Altstadtfreunde kritisieren die Höhe des geplanten
Gebäudes sowie die Dachform (Flachdach). Das Gebäude würde nicht zu den anderen

Gebäuden passen. Seitens des Ortsbeirates wird die Auffassung vertreten, dass sich das
Gebäude nicht „anpassen“ müsse.
Seitens des Ortsbeirates wird die Auffassung vertreten, dass Parkplätze an der
vorgesehenen Stelle nicht erforderlich sind. Der Bebauungsplan wird an diesem Punkt nicht
befürwortet.
Im Übrigen bestehen keine Einwände.
Stellungnahme und Beschluss:
Die Pkw-Stellplätze auf der Ostseite der Schlossstraße sind für die medizinischen
Nutzungen im Solmser Schloss und im geplanten Neubau notwendig. Sie sollen in erster
Linie den aus diesen Nutzungen abgeleiteten Bedarfen dienen. Auf Grund der schon
bestehenden Stellplätze entlang der Schlossstraße ist die Planung von Stellplätzen auch
städtebaulich begründet. Die darüber hinausgehenden nachzuweisenden Stellplätze
werden auf dem Baugrundstück des Neubaus geschaffen.
Der Anregung wird nicht entsprochen.
4. Archäologische und Paläontologische Denkmalpflege, Hessen
Da die Planänderung 5 vor allem auch das Baufenster des Planbereiches 8b betrifft, ist
unbedingt die Auflage nach einer archäologischen Ausgrabung im Vorfeld der Bebauung im
Bebauungsplan aufzunehmen. Es geht hier nicht um „mögliche Ausgrabungen“, sondern
die Auflage, dass im Baufeld 8b eine archäologische Ausgrabung vor jeglichen
Bodeneingriffen, die zu Lasten des Bauträgers geht, durchzuführen ist.
Stellungnahme und Beschluss:
Die geforderte Auflage wird als Hinweis in den Textteil des Bebauungsplans aufgenommen.
5. Regierungspräsidium Darmstadt (Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen)
Die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder hat ergeben,
dass sich das im Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet
befindet.
Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel, ggf. nach Abtrag des
Oberbodens) ist vor Beginn der geplanten Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen auf
den Grundstücksflächen erforderlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen
stattfinden.
Stellungnahme und Beschluss:
Der Hinweis wird der Baudurchführung berücksichtigt und in den Textteil des
Bebauungsplans aufgenommen.
6. Wetteraukreis (Strukturförderung und Umwelt)
6.1 Kommunalhygiene

Hinsichtlich der Auswirkungen auf die AWO Seniorenresidenz am Landgrafenschloss,
Griedeler Straße 39, 35510 Butzbach, insbesondere durch Änderung der Verhältnisse für
Lärm und Licht durch die mögliche Erweiterung des Parkhauses in der Höhe auf eine max.
Traufhöhe von 13,00 m, ist die Heimaufsicht beim Hessischen Amt für Versorgung und
Soziales Gießen anzuhören.
Ansonsten bestehen hinsichtlich des o.g. Bebauungsplanes keine Bedenken,
Stellungnahme und Beschluss:
Die Traufhöhe von 13,00 m im Bereich des Parkhauses war schon in der rechtskräftigen
4. Änderung zulässig. Eine Anhörung der Heimaufsicht ist daher nicht notwendig.
6.2 Archäologische Denkmalpflege
Im Planbereich 8b sind durch einen schmalen Suchschnitt mittelalterliche Befunde
dokumentiert, deren genaue Ausdehnung nicht bekannt ist. Es ist daher belegt, dass durch
die Bebauung Kulturdenkmäler im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 2 (Bodendenkmäler) HDSchG
zerstört werden.
Um Qualität und Quantität dieser archäologischen Befunde zu überprüfen und um später zu
fundierten Stellungnahmen im Rahmen von bauordnungsrechtlichen oder
denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren zu gelangen, ist als Ergänzung zum
o.g. Flächennutzungsplan/Bebauungsplan eine archäologische Grabung im Planbereich
8b, gemäß § 18 Abs. 1 HDSchG erforderlich, deren Kosten vom Planbetreiber/Verursacher
zu tragen sind.
Die Grabung sollte sobald wie möglich vor weiteren Planungsschritten durchgeführt
werden, da von ihrem Ergebnis abhängig ist, inwieweit weitere archäologische
Untersuchungen (keine Ausgrabung/weitere Teilausgrabung/Totalausgrabung) erforderlich
sind.
Stellungnahme und Beschluss
Eine entsprechende Auflage wird in die textlichen Festsetzungen aufgenommen. Die
Auflage wird weitergeleitet, so dass sie im Rahmen der Baudurchführung berücksichtigt
wird.
6.3 Bauordnung
Die 5. Änderung des Bebauungsplans bezieht sich auf 2 zeichnerisch dargestellte
Teilbereiche (Teilbereich 4 und 8b). In der Begründung ist aber erwähnt, dass außerdem
die Stellplatzzuordnung im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans aktualisiert
wird (siehe textliche Festsetzung unter Punkt 4 A 4.2). Das ist so nicht möglich. Entweder
werden Änderungen in bestimmten Teilbereichen vorgenommen oder der gesamte Plan
wird geändert. Eine Kombination ist nicht möglich.
Stellungnahme und Beschluss:

Der Bebauungsplan wird in Teilbereichen geändert, aber die Stellplatzzuordnung im
Gesamtplan aktualisiert. Im weiteren Verfahren wird dies verdeutlicht.
Der Anregung wird entsprochen
6.4 Untere Denkmalschutzbehörde
6.4.1 Bezüglich der Änderung des Baufensters und den entsprechenden Festsetzungen
für das Mischgebiet MI 5b (Block 8b) bestehen aus denkmalschutzrechtlicher Sicht
erhebliche Bedenken.
Die Ausweisung eines Baufensters an dieser Stelle, in dieser Größe und mit den
Festsetzungen (wie die geschlossene Bauweise, die Höhe und das Flachdach) ermöglicht
einen Neubau, der zu einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung der historischen
Bebauungsstruktur und des historischen Erscheinungsbildes des Schlosses führen kann.
Begründung:
Das Solmser Schloss war in eine hofartige Bebauung städtebaulich eingebunden.
Die Gebäude standen im Anschluss an das Schlossgebäude entlang der Stadtmauer in
Richtung Osten. Die südlich des Schlossgebäudes liegende Fläche war historisch nicht
bebaut und lies als Freifläche der „Schaufassade“ des Schlosses den notwendigen
optischen Wirkungsraum.
Das im Bebauungsplan vorgesehene Baufenster befindet sich anstelle der
bisherigen Freifläche vor der Schaufassade des Schlosses. Mit der geplanten
Vergrößerung des Baufensters kann der mögliche Neubau noch näher an das
Schlossgebäude heranrücken. Dies würde die Wirkung des Schlosses nach außen noch
stärker beeinträchtigen und die mit dem repräsentativen Anspruch eines Schlosses
notwendig einhergehende Freifläche auf ein Minimum einschränken. Die historisch
gewachsenen Strukturen als wichtiges siedlungsgeschichtliches Zeugnis würden für diesen
Bereich negiert.
Das Schloss wurde mit Verlust der restlichen Hofbebauung zum Solitär, der aus
denkmalschutzrechtlicher Sicht einer erneuten städtebaulichen Einbindung bedurft hätte.
Stattdessen soll ihm ein moderner Solitär entgegengesetzt werden – das Schloss wird
somit städtebaulich vom restlichen Schlossgelände abgekoppelt.
Durch die Möglichkeit innerhalb des Baufensters ein dreigeschossiges Gebäude mit
einer Höhe von 11,50 m zu errichten, wird die abkoppelnde Wirkung für das historische
Gebäude noch verstärkt. Die Traufe des Solmser Schlosses ist niedriger als 11,50 m. Somit
würden die historischen Proportionen im Umfeld des Solmser Schlosses gesprengt und das
Repräsentationsgebäude in seiner Wirkung erheblich geschmälert.
Stellungnahme und Beschluss:
Die Festsetzungen werden zurückgenommen, so dass nur noch I bis II Vollgeschosse und
eine Gebäudehöhe von max. 8 m zulässig ist. Durch die Anpassung der Baugrenzen
ergeben sich größere Freiflächen für Solmser Schloss und Hochzeitshaus. Grundsätzlich
ist das Grundstück nach den Festsetzungen der rechtskräftigen 4. Änderung mit einem 2-
geschossigen Gebäude mit einer Grundfläche von 14 m x 40 m und einer Gebäudehöhe

von max. 11 m bebaubar. Das neue Planungskonzept stellt einen Kompromiss dar, der am
16.11.2012 in einer Besprechung mit der Oberen Denkmalschutzbehörde in Wiesbaden
erarbeitet wurde. Dort wurde nach eingehender Projektdiskussion unter Berücksichtigung
der Raumanforderungen möglicher Nutzer sowie des stadthistorischen Ensembles an der
modernen Architektur festgehalten. Voraussetzung hierfür war, dass auf ein Vollgeschoss
komplett verzichtet wird.
Die Anregungen werden berücksichtigt.
6.4.2 Die Festlegung der Stellplatzfläche entlang der Schlossstraße kann zu einer nicht
unerheblichen Beeinträchtigung der historischen Bebauungsstruktur führen. Darüber hinaus
soll generell die Errichtung von Stellplätzen auf 50% der nicht überbaubaren Flächen
zulässig sein. Dies würde das Erscheinungsbild des Schlosses erheblich beeinträchtigen.
Begründung:
Die ehemals zum Solmser Hof gehörende (historisch z. T. bebaute) Fläche im
östlichen Bereich, die inzwischen als Grünfläche ausgewiesen ist, wird durch die Errichtung
von Stellplätzen entlang der Schlossstraße noch stärker optisch vom Schlossgebäude
abgekoppelt. Mit der optisch noch stärkeren Trennung der Parzelle wird die Ablesbarkeit
der historischen markanten städtebaulichen Entwicklung des Schlossbereiches von
Butzbach erheblich minimiert.
Die mit der Vergrößerung des Baufensters ohnehin schon stark reduzierte Freifläche
im Umfeld des Solmser Schlosses könnte gemäß Festsetzung bis zu 50% für Stellplätze
genutzt werden. Gerade ein Schlossgebäude bedarf für seine historisch stimmige
Gesamtwirkung auch einer adäquat gestalteten Freifläche. Diese Fläche sollte den
Repräsentationswillen der Schlossarchitektur unterstreichen. Daher ist das direkte Umfeld
der Schlossgebäude von Stellplätzen freizuhalten.
Stellungnahme und Beschluss:
Die Pkw-Stellplätze werden entlang der Schlossstraße angeordnet, weil dies eine
Fortsetzung der Stellplatzanlage, die nach Norden bereits vorhanden ist, darstellt. Sie sind
daher dort städtebaulich begründet. Die darüber hinausgehende Anzahl von Stellplätzen
werden auf dem Grundstück des Neubaus nachgewiesen, nicht auf dem Grundstück des
Solmser Schlosses. Die Stellplätze entlang der Schlossstraße sind für die medizinischen
Nutzungen im Neubau aber auch im Solmser Schloss notwendig. Es wird darauf
hingewiesen, dass die rechtskräftige 4. Änderung des Bebauungsplanes
„Landgrafenschloss“ nordöstlich an das Solmser Schloss angrenzend bereits eine Fläche
als Parkplatz für Pkw’s vorsieht.
Der Anregung wird nicht entsprochen.
6.4.3 Bezüglich der Festlegung der Ausnahme, dass auch außerhalb der überbaubaren
Fläche Stellplätze zulässig sein sollen und zwar bis zu 50% der Fläche, weisen wir darauf
hin, dass aus denkmalschutzrechtlicher Sicht im Regelfall im direkten Umfeld der
Schlossgebäude Stellplätze nicht genehmigt werden können.
Begründung:

Die Anordnung von Stellplätzen im direkten Umfeld der Schlossgebäude (Solmser
Schloss und Landgrafenschloss inklusive Marstall) kann zu einer nicht unerheblichen
Beeinträchtigung im historischen Erscheinungsbild der historischen Gebäude führen.
Wie bereits ausgeführt, bedürfen die Schlossgebäude für ihre historische stimmige
Gesamtwirkung auch einer adäquat gestalteten Freifläche. Diese ist so weit als möglich von
Stellplätzen freizuhalten.
Stellungnahme und Beschluss:
Die hier angesprochene Festsetzung war bereits in der ersten Fassung Bebauungsplan
Landgrafenschloss enthalten. Es ist nicht beabsichtigt diese Festsetzung, die für den
Gesamtplan gilt, im Rahmen der 5. Änderung herauszunehmen. Es ist andererseits auch
nicht vorgesehen im Bereich der denkmalgeschützten Gebäude Stellplätze über ein
notwendig abgewogenes Maß hinaus zuzulassen, um das historische Erscheinungsbild
nicht zu beeinträchtigen.
Die geänderten Nutzungsansprüche in den historischen Gebäuden, insbesondere für
medizinische Zwecke, führen jedoch dazu, dass die Steuerungsmöglichkeiten dieser
Ausnahme ggf. in Anspruch genommen werden müssen.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Den Anregungen ist teilweise entsprochen.
7. Regierungspräsidium Darmstadt, Bauleitplanung
7.1 Kommunales Abwasser
Unter Punkt „C-Hinweise- Niederschlagswasserversickerung“ ist der Bezug zum
Hessischen Wassergesetz (HWG) von § 42 (3) auf § 37 (4) (HWG) zu aktualisieren.
Stellungnahme und Beschluss:
Der Hinweis wird aktualisiert.
7.2 Altlasten/Grundwasserschadensfälle
7.2.1 Zu Fläche 4/4a wird auf die Stellungnahme vom 14.10.2008 verwiesen und hier auf
die Auflagen, die nachstehend kursiv wiedergegeben sind.
Aufgrund des Sachstandes sind nachfolgend aufgeführte Maßnahmen erforderlich.
Auflagen
1. Werden die auf den o.g. Flächen geplanten Baumaßnahmen durchgeführt, ist die
Planung und Durchführung in enger Zusammenarbeit mit dem Dezernat IV/F 41.5
durchzuführen. Die Einbindung soll möglichst frühzeitig erfolgen.
2. Die durch die Baumaßnahmen wegfallenden Grundwassermessstellen sind durch
neue zu ersetzen. Die Planung der neuen Grundwassermessstellen soll in Absprache mit
dem Dezernat IV/F 41.5 durchgeführt werden.

3. Sollte bei den Baumaßnahmen Eingriffe in den Boden vorgenommen werden, ist mit
einer Grundwasserhaltung zu rechnen. Diese ist in die Planungen einzubeziehen und mit
dem Dezernat IV/F 41.5 abzustimmen.
4. Die auf dem gesamten Gelände vorhandenen Auffüllungen sind zur Festlegung des
Entsorgungsweges umwelttechnisch zu untersuchen.
Zu Fläche 8b erfolgt der Verweis auf eine fachliche Stellungnahme vom Februar 2010 und
hier auf die Auflagen, die nachstehend kursiv wiedergegeben sind.
Aufgrund des Sachstandes wird einer Änderung des Bebauungsplanes für den Bereich 8b
zugestimmt, wenn die nachfolgend aufgeführten Auflagen eingehalten werden:
Auflagen
1. Werden die auf den o.g. Flächen geplanten Baumaßnahmen durchgeführt, ist die
Planung und Durchführung in enger Zusammenarbeit mit dem Dezernat IV/F 41.5
durchzuführen. Die Einbindung soll möglichst frühzeitig erfolgen. Alle Eingriffe in den Boden
sind durch einen Fachgutachter umwelttechnisch zu begleiten.
2. Die Untersuchung des Grundwassers darf durch die Baumaßnahmen nicht behindert
oder beeinträchtigt werden.
3. Müssen aufgrund der geplanten Baumaßnahmen Grundwassermessstellen
rückgebaut werden, sind diese durch neue zu ersetzen. Die Planung der neuen
Grundwassermessstellen soll in Absprache mit dem Dezernat IV/F 41.5 durchgeführt
werden.
4. Sollte bei den Baumaßnahmen Eingriffe in den Boden vorgenommen werden, ist mit
einer Grundwasserhaltung zu rechnen. Diese ist in die Planungen einzubeziehen und mit
dem Dezernat IV/F 41.5 abzustimmen.
5. Die auf dem gesamten Gelände vorhandenen Auffüllungen sind zur Festlegung des
Entsorgungsweges umwelttechnisch (mindestens auf die Parameter Schwermetalle, PAK,
;MKW) zu untersuchen.
6. Sofern bei den Arbeiten bisher unbekannte Auffälligkeiten oder Verunreinigungen
des Bodens festgestellt werden, sind diese dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung
Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt (Dezernat 41.5), sofort mitzuteilen.
Stellungnahme und Beschluss:
Die Auflagen werden als Hinweise in den Text zum Bebauungsplan aufgenommen.
Außerdem werden sie weitergeleitet, damit sie in dem jeweiligen Bauantragsverfahren
berücksichtigt werden.
Der Stellungnahme wird entsprochen.

8. Anerkannte Verbände nach § 3 Umweltrechtsbehelfsgesetz, BUND Landesverband
Hessen
8.1 Die Schlossstraße verbindet Solmser Schloss, Landgräfliches Schloss und
Stadtkirche, von daher ist nicht nachzuvollziehen, warum diese Straße nicht städtebaulich
hervorgehoben werden sollte. Ebenso ist nicht nachzuvollziehen, warum in unmittelbarer
Nähe zur Altstadt, zwischen den o.g. historischen Gebäuden, ein eigenständiger Solitärbau
ermöglicht werden soll, der sich nicht an der umgebenden historischen Bebauung orientiert.
Stellungnahme und Beschluss:
Die Schlossstraße ist vorhanden und soll durch Pkw-Stellplätze auf der Ostseite verbreitert
werden. Ansonsten wird sie nicht verändert. Die Festsetzungen der 5. Änderung werden,
was die Zahl der Vollgeschosse und die Gebäudehöhe betrifft, auf max. II bzw. 8 m
zurückgenommen. Der Neubau wird sich dadurch der historischen Bebauung unterordnen.
Der Anregung wird teilweise entsprochen.
8.2 Im Bereich 8b kann nun eine wesentliche größere Fläche überbaut werden, als
ursprünglich vorgesehen. Zum Ausgleich und um die Belastung des Kanalnetzes bei
Schlagregen zu vermindern, sollte das Flachdach als Gründach ausgeführt werden.
Stellungnahme und Beschluss:
Die überbaubare Fläche wird dem geplanten Neubau angepasst und damit verkleinert. Eine
Dachbegrünung ist bei dem Neubauvorhaben auf der unteren eingeschossigen Ebene
vorgesehen.
Der Anregung wird teilweise entsprochen.
8.3 Als Ausgleich für die durch Parkplätze zusätzlich in Anspruch genommene Fläche
Gst 9 sollte eine entsprechende Anzahl an Bäumen gepflanzt werden (in etwa ein Baum für
drei Stellplätze, Baumscheibe min. 5 m², Mindestbreite 2 m, Be- und Anfahrschutz,
heimische Gehölze) und die Parkplätze gegen die Grünflächen durch einen Gehölzstreifen
abgegrenzt werden.
Stellungnahme und Beschluss:
Nach den Vorschriften der Stellplatzsatzung der Stadt Butzbach ist pro 5 Pkw-Stellplätzen
ein Baum in einer min. 5 m² großen unbefestigten Baumscheibe zu pflanzen. Auf einen
unterhaltungsintensiven Gehölzstreifen wird verzichtet.
Der Anregung wird teilweise entsprochen.
8.4 Die Schlossstraße muss mittlerweile wesentlich mehr Verkehr aufnehmen, als in der
ursprünglichen Planung vorgesehen. Der Verkehr wird nach Bebauung des Bereichs 8b
weiter zunehmen. Da kein Fußgängerweg vorhanden ist, kommt es immer wieder zu
Konflikten zwischen Fahrzeugverkehr und Fußgängern. Eine weitergehende
Geschwindigkeitsbegrenzung als die derzeitige ist daher unverzichtbar. Alternativ bietet es
sich an, durch bauliche Maßnahmen eine Geschwindigkeitsbegrenzung zu erzwingen.

Stellungnahme und Beschluss:
Bauliche Maßnahmen zur Geschwindigkeitsreduzierung in der Schlossstraße sind nicht
vorgesehen. Straßenverkehrs- bzw. ordnungsrechtliche Maßnahmen werden nach
Erfordernis geprüft. Bereits heute besteht ein Durchfahrtsverbot.
Der Anregung wird entsprochen.
b) Erneuter Offenlegungsbeschluss
Die Änderungen aus den Einzelbeschlüssen (a) berühren die Grundzüge der Planung.
Insofern ist gem. § 4a (3) BauGB eine erneute öffentliche Auslegung und eine erneute
Beteiligung der betroffenen Behörden und Träger öffentlicher Belange erforderlich. Diese
erneute Offenlegung wird mit dem gemäß der Einzelbeschlüsse (a) geänderten
Bebauungsplanentwurf durchgeführt.
Abstimmungsergebnis zu 6a:
9 Anwesend
8 Ja-Stimmen
1 Enthaltung
Abstimmungsergebnis zu 6b:
9 Anwesend
8 Ja-Stimmen
1 Enthaltung
TOP 7
Antrag der Fraktion Bündnis 90/DIE GRÜNEN vom 30.10.2012
hier: Einsatz von Rückepferden und heimischen Unternehmen im Stadtwald
Butzbach
Herr Michel erläutert den Antrag ausführlich und bittet um Zustimmung.
Herr Merle sagt zu, dass die Zahlen zu der Auftragsvergabe für Arbeiten im Wald an
heimische Firmen aufbereitet und unter Berücksichtigung des Datenschutzes zu Verfügung
gestellt werden. Nach der anschließenden Diskussion fasst der Ausschuss den folgenden:
Beschluss:
Der Einsatz von Rückepferden im Stadtwald Butzbach ist aus wirtschaftlicher Sicht
unrentabel. Die Holzrückung im Stadtwald Butzbach erfolgt überwiegend maschinell.
Die Holzrückearbeiten im Stadtwald Butzbach werden nach vorheriger Angebotseinholung
unter Beachtung der Vergaberechtlichen Bestimmungen vergeben. Zu den
Auftragserteilungen wird im Rahmen der Wirtschaftsplanung allgemein unter Beachtung der
Vergabe- und Vertragsrechtlichen Bestimmungen berichtet.
Der Antrag von Bündnis 90 / Die Grünen wird abgelehnt.

Abstimmungsergebnis:
9 Anwesend
7 Ja-Stimmen
1 Nein-Stimme
1 Enthaltung
gez. Stefan Schepp, Vorsitzender des Haupt- und Finanzausschusses
gez. Holger Görlach, Vorsitzender des Ausschusses für Bauen, Planung, Umwelt, Verkehr
und Energie