und Gewerbeentwicklung - Bad Bentheim Bürgerportal

Bad Bentheim, 4. Oktober 2007
10 Thesen
zur
Siedlungs-, Einzelhandels- und
Gewerbeentwicklung
I. Siedlungsentwicklung
1. Die Entwicklung der Einwohnerzahl und die Ausweisung von Wohnbaugebieten
stehen in einem direkten Zusammenhang. Baulandversorgung ist nach
Meinung der Stadt Bad Bentheim Bestandteil der Daseinsvorsorge. Die Stadt
Bad Bentheim sollte ihre heutige Einwohnerzahl im Jahre 2020, vor allen Dingen
durch Zuzüge von Familien, wesentlich überschritten haben. Die Ausweisung
von zusätzlichen, möglichst preiswerten Wohnbauflächen dient diesem
Ziel.
Baulandversorgung ist Bestandteil der Daseinsvorsorge.
Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre hängt direkt mit der Baulandbereitstellung
seit 2001 zusammen. Der Zuwachs resultiert hauptsächlich aus
Zuwanderung. Aufgrund der Nähe zu einer der am dichtesten besiedelten Regionen
Europas im Städtedreieck Enschede – Hengelo – Almelo wird Bad
Bentheim auch künftig weitere Baulandnachfrage aus den Niederlanden zu
verzeichnen haben.
Bad Bentheim setzt weiter auf die Ausweisung neuer Baugebiete.
Es ist jedoch aus Sicht der Verwaltung darauf zu achten, dass die prognostizierte
Einwohnerzahl von 17.000 im Jahre 2020 ganz wesentlich auch auf Zuzüge
von Familien zurückzuführen ist. Das gilt nicht nur, um die örtlichen Kindertagesstätten
und Schulen weiter auslasten zu können, sondern auch und
vor allen Dingen, um Bad Bentheim auf Dauer vor einem ebenso deutlichem
Bevölkerungsrückgang mit gravierenden Auswirkungen, nicht nur im Hinblick
auf dann leer stehende Wohngebäude, zu bewahren.
Bezahlbares Bauland für Familien hat dabei höchste Priorität.
Bad Bentheim und Gildehaus haben sich zu einer weltoffenen Stadt zusammengefunden.
Schon die Zuzüge der letzten Jahre haben eine deutliche Öffnung
und Bereicherung des gesellschaftlichen und kulturellen Lebens zur Fol-

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ge gehabt. Diese Entwicklung beeinträchtigt die Heimatverbundenheit der Bad
Bentheimer nicht, sind es doch nicht selten Neubürgerinnen und Neubürger,
die die Historie in Gesprächen und durch eigene Initiativen wieder aufleben
lassen.
Weitere Zuzüge, z.B. aus den Niederlanden, sind erwünscht.
Bei der Ausweisung neuer Baugebiete ist gleichwohl der sich konkret abzeichnende
Bedarf in den Blick zu nehmen, um die Vermarktbarkeit freiwerdender
Bestandsimmobilien in innerörtlichen Bereichen nicht zu gefährden. Es
ist in diesem Zusammenhang auch zu bedenken, dass sich der Eigenheimbau
allgemein auf einem niedrigeren Niveau einpendeln wird.
Die kontingentierte Abgabe von städtischen Bauplätzen vor allen Dingen an
Familien, wie sie in den beiden letzten Jahren praktiziert wurde, ist ein gangbarer
Weg.
Baulandausweisung muss nachfragebezogen sein
und mit der Attraktivierung innerörtlicher Quartiere einhergehen.
2. Neue Baugebiete sollten vorhandene Siedlungsstrukturen ergänzen, sich in
der Nähe von Gemeinbedarfseinrichtungen befinden und möglichst direkt über
leistungsfähige Straßen angeschlossen werden können. Falls eine Neuausweisung
verkehrliche Probleme im Bestand der innerstädtischen Straßen vorzeichnet,
muss dargelegt werden, durch welche Maßnahmen diesen Problemen
abgeholfen werden kann.
Der Siedlungsrand sollte nicht weiter ausgedehnt werden. Wohl aber kann
durch Neuausweisungen ein verbindendes Element zwischen vorhandenen
Quartieren geschaffen werden.
Wohnbauland soll Stadtgrenzen abrunden und innerörtlich verdichten.
3. Viele Wohnbereiche mit Mehrfamilienhäusern in Bad Bentheim sind geprägt
von einer Bausubstanz, die noch aus den 1920er oder aus den 1950er Jahren
stammt. Die Häuser erfüllen von ihren Zuschnitten und von den energetischen
Voraussetzungen her die heutigen Ansprüche nicht mehr. Dennoch
sind Quartiere wie etwa die Marktstraße, die Schüttorfer Straße oder die Breteler
Straße zur Aufnahme von modernem, aber dennoch vergleichsweise
günstigem Wohnraum geeignet. Im Zusammenwirken mit den Eigentümern
sollte eine Bedarfsanalyse und eine Zeitplanung für Sanierung, Abriss oder
Ergänzung dieser Substanz erstellt werden. Auch Stadtumbaumaßnahmen im
Sinne von § 171a BauGB könnten in Erwägung gezogen werden, wenn städtebauliche
Funktionsverluste festgestellt werden.
Vorhandene Quartiere mit Mehrfamilienhäusern sollen zusammen mit

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den Eigentümern planvoll entwickelt werden.
4. Besonders in den Kerngebieten, aber auch in den übrigen historisch gewachsenen
Wohn- und Geschäftsbereichen mit Gebäuden zum Teil aus früheren
Jahrhunderten als dem 20. Jahrhundert, ist die Altersstruktur der Bevölkerung
ungünstig. Eines der zentralen Ziele der 1989 eingeleiteten Stadtsanierung
war der Erhalt der historischen Bausubstanz und einer ausgeglichenen Bevölkerungsstruktur
in diesen Bereichen.
Es ist Ziel der Stadt, ein Ausbluten der historischen Kerne von Bad Bentheim
und Gildehaus zu verhindern. Soweit sich finanzielle Möglichkeiten eröffnen
und etwaige städtebauliche Missstände dies gebieten oder sinnvoll erscheinen
lassen, könnte die Stadt Modernisierungszuschüsse gewähren, wenn damit
die Bewahrung von erhaltenswerten Gebäuden und die Schaffung gesunder
Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den Kernbereichen gefördert werden kann.
Sanierungen von Altbausubstanz in den Kerngebieten
sollte nach Möglichkeit wieder unterstützt werden.
II.
Einzelhandelsentwicklung
5. Es gibt noch Nachfragepotenzial für zusätzlichen Einzelhandel in Bad Bentheim.
Dieses Nachfragepotential sollte maßvoll befriedigt werden.
Nach einer Situationsanalyse im Rahmen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes
für den Landkreis Grafschaft Bentheim sind ca. 80 Betriebe in den
Siedlungsschwerpunkten Bad Bentheim und Gildehaus ansässig. Die Verkaufsfläche
von ca. 18.000 m² ergibt pro Einwohner eine Größenordnung von
1,2 m². Der Bundesdurchschnitt liegt bei 1,3 m², im Landkreis bei 1,7 m².
Die Verkaufsfläche pro Einwohner heute ist unterdurchschnittlich.
Bad Bentheim hat mit 100,6 % die höchste Kaufkraft in der Grafschaft und
liegt auch knapp über dem Bundesdurchschnitt. Bemerkenswert sind deutliche
Kaufkraftzuflüsse bei Nahrungs- und Genussmitteln, die aus dem Fremdenverkehrsaufkommen
sowie dem kleinen Grenzverkehr aus den Niederlanden
resultieren.
Die Kaufkraft ist überdurchschnittlich.
Gegenüber kurzfristigen Bedarfssortimenten sind besonders bei den zentrenprägenden
Lifestyle-Branchen deutliche Kaufkraftabflüsse festzustellen. Grund
ist das Fehlen attraktiver Magnetgeschäfte in den Leitbranchen Textil und
Schuhe. Dies kann nur teilweise durch kleinere Fachgeschäfte sowie dis-

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countorientierte Anbieter kompensiert werden. Auch in den Warengruppen
Möbel, Baustoffe, Unterhaltungselektronik und neue Medien sind Kaufkraftabflüsse
festzustellen.
Das wenig attraktive Lifestyle-Warenangebot führt zu Kaufkraftabflüssen.
Die Eröffnung des Ferienparks beim Gut Langen wird weitere Kaufkraft nach
Bad Bentheim bringen. Auf manche Sortimente des täglichen Bedarfs wird
diese zusätzliche Kaufkraft ähnlich wirken wie eine fiktive Erhöhung der Einwohnerzahl.
Da die Einwohnerzahl Bad Bentheims in den nächsten Jahren
steigen wird (prognostiziert auf über 17.000 im Jahre 2020) ergibt sich auch
hieraus eine zusätzliche Kaufkraft. Mögliche negative Veränderungen im verfügbaren
Einkommen der Bevölkerung werden den Anstieg nicht ins Gegenteil
verkehren können. Insbesondere bei Artikeln des täglichen Bedarfs ist die
Nachfrageelastizität bei verändertem Einkommen nicht so hoch. Nach alledem
können weitere Einzelhandelsflächen geschaffen werden.
Deutlich mehr Gäste und Einheimische erfordern mehr Einzelhandel.
6. Zusätzlicher Einzelhandel sollte an bereits integrierten Standorten mit guter
verkehrlicher Anbindung angesiedelt werden. In den vergangenen Jahren ist
oft kritisiert worden, dass großflächiger Einzelhandel auf der „Grünen Weise“
entstanden ist, der die Landschaft weiter in Anspruch nimmt. So sind Mitte
der 1990er Jahre auch in Bad Bentheim Verbrauchermärkte an den Standrand
gebaut worden. Sollte weiterer großflächiger Einzelhandel zugelassen werden,
wofür die Verwaltung plädiert, ist hierfür im Interesse der Schonung von Außenbereichsflächen
entweder eine Angliederung an vorhandene Standorte
oder aber eine Umnutzung von innerstädtischen Flächen vorzusehen.
In jedem Fall ist zu gewährleisten, dass neue Sonderflächen möglichst direkt
über eine Landesstraße oder Gewerbegebietsstraßen erschlossen werden.
Eine Verkehrsführung durch Wohngebiete ist unbedingt zu vermeiden.
Großflächiger Einzelhandel gehört geballt an die Hauptstraßen,
nicht in die Wohngebiete.
7. Bei der Ausweisung von Flächen für den Einzelhandel ist der Stärkung der Innenstadt
Aufmerksamkeit zu widmen. Nicht nur die Inanspruchnahme von
Landschaft, auch die Bildung sog. Subzentren ist der Ausweisung von Einzelhandelsstandorten
als Kritikpunkt entgegengehalten worden. Dieses Problem,
das in fast jeder Gemeinde zu Diskussionen führt, ist in Bad Bentheim nicht
besonders ausgeprägt. Besonders nach Eröffnung des Ferienparks werden
die dortigen Gäste den Geschäften in der Innenstadt besondere Nachfrage
bescheren.
Die Topographie, der Platzmangel und die Enge der Straßenführungen im innerstädtischen
Bereich machen es nahezu unmöglich, großflächigen Einzelhandel
in Zentrumsnähe anzusiedeln, wo er belebend für die Innenstadt wir-

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ken könnte. Die Funktion des Publikumsmagneten übernimmt in Bad Bentheim
die Burg. Demzufolge wird sich vor allem Tourismus-orientierter Einzelhandel
im Stadtzentrum etablieren. Vermieden werden sollte jedoch bei Ansiedlungen
an der Peripherie, dass in diesem Sine „Innenstadt-geeignete“ Geschäfte
abwandern.
In der Altstadt wird sich Tourismus-orientierter Einzelhandel ausbreiten.
III.
Gewerbeentwicklung
8. Die Schaffung und der Erhalt von Arbeitsplätzen sind für die wirtschaftliche
Leistungsfähigkeit einer Kommune und für eine ausgewogene Bevölkerungsstruktur
von entscheidender Bedeutung.
Die Entwicklung der Gewerbeflächen in Bad Bentheim ist insbesondere in den
letzten sieben Jahren rasant verlaufen. An der A30/K26 stehen nach heutigem
Stand 125 ha. Gewerbeflächen zur Verfügung. Es sind etwa 100 Neuansiedlungen
und die Schaffung von 1.000 Arbeitsplätzen in diesem Gebiet zu verzeichnen,
das im kommenden Jahr um weitere 23,5 ha. erweitert werden soll.
Es erhebt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob eine Situation eintreten
könnte, die einen reglementierenden Eingriff in die Entwicklung bei den
Gewerbeansiedlungen nahe legen würde. Die Verwaltung beantwortet diese
Frage für sich grundsätzlich mit einem Nein.
In der Stadt sollen weiter Gewerbeflächen ausgewiesen werden,
sowohl für Existenzgründer als auch für
erweiternde einheimische und zuzugswillige auswärtige Unternehmen.
Die gewerbliche Entwicklung, die Schaffung und der Erhalt von Arbeitsplätzen
sowie das Steueraufkommen, das sich damit verbindet, sind für eine Kommune
unverzichtbar. An erster Stelle stehen dabei die Arbeitsplätze. Wenn Arbeitsplätze
nicht entstehen oder abwandern, führt dies zu einem Verlust an
jungen Menschen und Familien und damit auch zu einer Einbuße an Vielfalt in
allen Bereichen des kommunalen Lebens. Deshalb sollte die Stadt nach
Maßgabe der folgenden Ziffer 9 alles daransetzen, Ansiedlungswünschen mit
dem Angebot eines geeigneten Gewerbegrundstücks begegnen zu können.
Allerdings müssen der Flächenverbrauch und die zu erwartenden Beschäftigungszahlen
in einem vertretbaren Verhältnis zueinander stehen.
9. Eine weitere Ausdehnung der Gewerbeflächen darf nicht zu einer Zersiedelung
der Landschaft führen. Eine Konzentration auf die vorhandenen Gebiete
hat Vorrang.

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Gewerbeflächen befinden sich in der Stadt an einigen wenigen Stellen. Neben
dem Gewerbepark an der A 30, der jetzt wie in Zukunft von zentraler Bedeutung
für die gesamte Stadt Bad Bentheim sein soll, befinden sich gewerbliche
Bauflächen westlich der Ochtruper Straße, westlich und östlich der B 403 am
südlichen Ortseingang und nördlich der Straße „Am Bahndamm“. In Gildehaus
sind die ortsnahen Gewerbeflächen entlang der L 39 nördlich und östlich des
Ortskerns gelegen.
Nach Einschätzung der Verwaltung sollte es bei den ortsnahen Gewerbegebieten
in erster Linie darum gehen, noch vorhandene Freiflächen oder Leerstände
einer Nutzung zuzuführen und sich auf die Bestandpflege zu konzentrieren.
Geringfügige Erweiterungen und Anpassungen der Bauleitplanung an
einzelbetriebliche Erfordernisse sollten immer möglich sein.
Größere Erweiterungen von Gewerbeflächen bleiben den Gewerbegebieten
an der A 30/K26 und östlich der B 403 (Liebigstraße) vorbehalten.
10. Bad Bentheim ist eine Stadt, in der es langsam „eng“ wird. Auf 100 km² gilt es
die Interessen der Menschen an einer weiteren Siedlungs-, Einzelhandelsund
Gewerbeentwicklung mit den aus der notwendigen touristischen Entwicklung
resultierenden Bedürfnissen, aber auch denen der Landwirtschaft und
des Naturschutzes in Einklang zu bringen. Diese Situation führt zu einer Verteuerung
der Flächen, aber auch zu Konflikten zwischen den unterschiedlichen
Interessenten.
Nach Meinung der Stadt ist die nachhaltige Raumnutzung ein wesentlicher
Bestandteil des Stadtentwicklungsprozesses. Deshalb durchzieht er wie auch
die Nutzungskonflikte den gesamten Prozess und alle vier Bevölkerungsveranstaltungen
wie ein „Roter Faden“.
In Bad Bentheim „wird es eng“.
Nachhaltige Raumnutzung ist zentral für die Stadtentwicklung.
Position der Stadt ist, dass die aus der rasanten Entwicklung der Stadt erwachsende
Flächenverteuerung nicht zu verhindern ist. Verhindert können jedoch
die beschriebenen Nutzungskonflikt, indem es möglichst klare Leitlinien
für die Inanspruchnahme von Flächen gibt. Die Stadt spricht sich dafür aus,
klare und leicht begründbare Kriterien für die weitere Siedlungs-, Einzelhandels-
und Gewerbeentwicklung zu entwickeln. Damit wird gleichzeitig der Bereich
definiert, in dem Landwirtschaft, Tourismus und die Natur ihren Freiraum
behalten.
Gewerbeflächen sollen nicht an Betriebe veräußert werden, die die touristische
Entwicklung Bad Bentheims gefährden. Das gilt etwa für Müllverbrennungsanlagen,
Futtermittelerzeugungsbetriebe oder allgemein für Anlagen, die
wegen der von ihnen ausgehenden Immissionen problematisch sind.
Leitlinien für den Flächenverbrauch sollen Nutzungskonflikte verhindern.